如何确定合理的房地产拍卖保留价

如何确定合理的房地产拍卖保留价

摘自《中国房地产估价与经纪》2010年6期

作者：黎明摘要：《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖、和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）自2009年11月20日起开始实施。该规定是对2004年颁发的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖、财产的规定》的补充和完善，因此，2004年颁发的司法解释与2009年颁发的司法解释不一致的，应以法释[2009]16号为准。从而估价机构与估价人员在从事司法鉴定评估过程中不仅要遵循《房地产估价规范》要求，还应严格按照法释[2009]16号规定进行评估。仔细阅读法释[2009]16号文，我们可以发现该规定中就评估工作方面要求做了一些相关规定，但笔者主要想在本文中就如何确定合理的拍卖保留价提出自己的观点供各位同仁参考。

关键词：司法鉴定估价；拍卖保留价；房地产市场价格

一、拍卖保留价的价值标准

在法释[2009]16号颁布之前，我们一直沿用2004年颁发的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》标准执行，即人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十。当时评估价值标准是房地产的公开市场价值标准，而房地产的拍卖保留价则以评估价或市价的80%来确定。2009年11月20日后开始施行的法释价，评估价仍为房地产市场价值，因此在司法鉴定估价过程中房地产拍卖保留价价值标准仍采用的是公开场价值标准。

二、拍卖保留价采用市场价值标准的社会背景分析在最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定答记者问中就拍卖保留价之所以采用评估价或市价进行了解释。详细如下：

记者问：保留价问题是社会各界普遍关心的问题，本司法解释对此有何规定？

答：2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第2款规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十。”从近年来法院拍卖实践看，这样的规定给法院工作人民留下很多的“操作空间”，如制定保留价时，故意将保留价定在规定的下限，并与拍卖公司和一方当事人串通，使拍卖尽可能按保留价成交，然后接受一方当事人的“回扣”。法院拍卖工作中滋生的腐败问题，很多都与保留价的制定有关。因此，本司法解释根据执行部门的建议，对2004年《最高人民法

院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中保留价的规定进行了修改，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，未作评估的，保留价参照市价确定。这样的规定，减少了保留价制定中滋生腐败的可能性。

笔者以为房地产拍卖保留价之所以采用市场价值标准予以确定，是出于以下三点考虑：第一，如上答记者问，如此操作可以有效地减少拍卖保留价制定过程中可能滋生的腐败问题；

第二，虽然采取这种确定标准可能会导致第一次拍卖流产的机率增加，但同时在—定程度上保护了被拍卖房地产的产权人权益，将伤害减少到最小；

第三，由于我国的房地产行业发展非常迅速，房地产交易市场越来越透明，从最近这几年拍卖成交价与市场价作比较来看，存在的差异在逐渐缩小，尤其在一线城市更为明显。因此再以市场价格的80%来作为房地产拍卖保留价显然失去了指导意义。就如同土地出让市场一样，如果一味地按照政府公告的基准地价标准来制定土地出让底价，反而弄巧成拙使民众感觉土地拍卖市场溢价率如此之高。

因此，在当前房地产市场背景之下，以市价作为房地产拍卖保留价仍然存在很大的成交可能性，并不像该规定刚颁布时很多人想当然地认为那样。法释[2009]16号刚颁布时，很多人认为，如果以市价作为房地产拍卖保留价，没有人选择去竞拍，第一次拍卖肯定是要流产的。但经过了半年多的司法实践，以市场价格作为房地产拍卖保留价并没有出现大家预期的那种情况。所以笔者以为房地产拍卖过程中，确定拍卖保留价的标准固然重要，但更重要的是，我们作为专业的估价人员，在司法鉴定估价过程中如何为司法机关提供一个合理的房地产拍卖保留价才是至关重要的。

三、估价案例展示

深圳市罗湖区XX路XX花园裙楼商铺第二层，建筑面积2650平方米，登记价为1 0000000元，房屋用途为商业，土地用途为商住混合用地，土地尚可使用年限还有56年。在2009年9月份进行了第一次拍卖，深圳市中级人民法院委托A房地产估价公司对该房产进行评估，最终A估价公司出具的评估单价为16500元／平方米，价值标准为公开市场价值，因此法院根据评估报告，在评估价的基础上以8折即13200元／平方米来确定拍卖保留价，第一次拍卖没有成交。本来按照2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二次拍卖可以不用再评估，直接在第一次拍卖保留价的基础上再打八折作为第二次拍卖保留价，但正好恰逢法释[2009]16号颁布实施初期，因此原告要求法院重新评估，深圳中院答应了原告的请求，于是重新摇珠确定了B房地产估价公司，要求B估价公司重新评

估以确定拍卖保留价。

四、具体分析

B估价公司接受深圳中院的委托后，安排估价人员对该房产进行了实地查看，并对周边同类物业市场的租金及售价水平进行了详细地市场调查。调查发现，周边商业氛围较好，成交及租赁情况都是非常活跃，案例相当充裕，完全具备采用市场比较法和收益法进行评估的条件，于是经过充分地市场调查过后再进行有效地对资料进行整理筛选，精密科学地进行测算，然后通过市场比较法与收益法评估测算出来的价值也基本相当，最终估价对象的市场价格确定为16000元／平方米。结果初步出来后，如果B估价公司贸然按此价格出具，则第二次拍卖按照法释[2009]16号规定，直接以评估价作为拍卖保留价，这意味着第二次拍卖保留价还要高于第一次，如此，第二次拍卖成交的可能性更是微乎其微。这显然不能使委托人及原告方接受？为何第一次拍卖按照13200元／平方米作为拍卖保留价都没有人参与竞拍最终导致拍卖流产呢？难道说是估价人员对同类物业市场调查做得不够仔细，资料收集得还不够详尽，市场价格确定得还不够准确吗？估价人员带着一肚子的疑惑，再次对周边市场进行排查，再结合本次估价目的和估价对象的特点，最终找出了导致第一次拍卖成交失败的原由。

导致第—次拍卖失败的主要原因固然是A估价公司在确定最终评估价格时影响到拍卖保留价的确定。忽视了本次估价目的特殊性，没有真正理解以市场价值确定拍卖保留价的内涵。本次估价目的是为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值。因此价值标准为公开市场价值标准，但更重要的是之所以评估拟估对象的市场价值是为确定估价对象的拍卖保留价服务的。而拍卖保留价的确定则是出于既要保证产权人的权益尽可能地不受到伤害又要保证拍卖保留价符合市场能够得到竞拍人的认可从而最大可能地促成拍卖成交。据笔者对同行的调查了解，A估价公司的错误理解并不是个别现象，很多估价机构及估价人员都存在着同样的理解。笔者以为A估价公司在确定拍卖保留价时存在的错误理解主要体现在以下几个方面：

l、没有正确了解房地产市场特征

在估价实践中，只有正确地了解房地产市场特征，才有可能真正理解房地产市场价值的内涵。因此，作为估价人员应该把握宏观房地产市场动态特征，判断于估价时点时的市场状况是处于买方市场还是卖方市场？按照房地产市场的一般规律及购买者“买涨不买跌”购买习惯，一般来说，房地产市场处上行通道时，一般是处于卖方市场状态，反之则反之。以深圳住房市场为例，深圳住房市场价格从1990年至2010年归纳起来也经历5个上涨及下跌阶

段。即1990年-1993年为第一阶段（房价快速上涨）：1992全国地产出现泡沫，深圳地产价格增长最快也是1992、1993年，深圳房地产过热，曾出现开发投资增长率高于GDP增速的4.53倍。深圳曾上演“疯狂抢房”的一幕，卖得最为火爆的外销楼宇当推1991年12月销售的“海丽大厦”，曾创下购楼者排队7天7夜一日售完的奇迹。第二阶段是从1994年至2004年，1993年，随着国家启动宏观调控，房地产市场进入调整期，房价泡沫被刺破后，市场长期低迷。1994年至1996年房价快速回落，1996年至2004年这一时期的深圳房价则较为平稳，平均涨幅不会超过5%。第三阶段则是从2005年至2007年，深圳房价又经历了一轮快速上涨的过程。2007年底至2008年底为第四阶段，房价再次快速回落。第五阶段则是2009年初至今，尤其是在2009年度中房价再次崛起，房价再次腾空翻了一倍多。因此只有对估价对象所处宏观房地产市场状况进行了详细地了解，才能确定房地产市场特征，只有这样才能真正保证所出具的估价结果不偏离市场价值标准。

2、没有正确理解房地产市场价值的内涌

在为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值过程中我们采用的是公开市场价值标准，因此我们评估的是估价对象的房地产市场价值。那么市场价值的内涵是什么呢？我们可以回顾一下市场价值的定义，所谓市场价值是指理性而谨慎的交易双方，出于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象、知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。正常的市场价值是包含卖方税费，不包含买方税费。比如某一房地产成交价格为80万，该价格为卖方实收价，买方承担所有税费及佣金，合同约定按原价过户，卖方应交纳的税费约5000元，则该房地产正常市场价值应为805000元。而我们在采用市场法进行评估时，很多估价机构及估价人员都不曾考虑交易过程中税费的转嫁及规避问题，大都直接采用市场的报盘价作为可比案例予以估价。这样测算下来，最终估价对象价值就会偏离市场价值水平。

另外在估价实践中，有的估价人员对市场价格为何一定是包含卖方税费，而不包含买方税费表示不理解，并认为没有必要对市场价值的内涵规定得那么死，只要我们在评估报告中予以报露评估价值是否包含买卖双方或其中一方的税费即可。笔者以为这种观点是极不妥当的，俗话说“没有规矩不成方圆”，我们在估价实践中如果对市场价格不设定一个尺度就会很乱，各评估机构及估价人员就会肆意设定市场价值内涵。同时作为报告使用人，一般多为非房地产估价专业人士，因此即便我们在评估报告中予以报露本次估价对象价值的内涵，报告使用人不一定能够理解，从而仍可能存在误导报告使用人。所以说，不论是从规范行业自身发展考虑，还是从改善评估服务质量出发，都应该对市场价值的内涵制定一个严格的标准。

3、没有正确了解房地产拍卖市场特征

考虑到估价目的特殊性，是为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值，其最终目的是要使估价对象能够在拍卖过程中得以变现。因此，作为估价人员不仅要对房地产的市场特征及房地产市场价值内涵予以了解，还是对房地产拍卖市场的特征非常清楚。在房地产拍卖市场中，作为估价对象的产权人对售价不具备主动性，最多只有拍卖保留价作为保障，真正具备说话权的是竞拍人即购买人。因此房地产卖市场实质上是一个典型的买方市场。房地产拍卖最可能成交的价格实质上是购买人所能接受的价格，而并非估价对象的产权人所能承让的价格。

同时房地产拍卖市场还具有一个特征，即按照拍卖成交价格如实交缴交易过程中所可能发生的税费。这与当前深圳房地产交易市场大多数通过阴阳合同的方式来规避交易税费存在较大的出入，这一点却往往没有引起估价人员的关注。另外深圳房地产拍卖市场还存在一个潜规则，即由购买人承担交易过程中所有可能发生的税费，拍卖手续费则在竞拍成交价中予以扣除。

五、确定合理的房地产拍卖保留价

出于上述三点的考虑，我们在确定合理的房地产拍卖保留价时应按照上面三个程序来进行，即：

l、明确房地产市场特征

估价人员对深圳同类物业市场宏观了解，当前商业地产市场仍处于卖方市场，因此我们所调查同类物业的价格水平是居于卖方市场所表现出来的价格，因此我们在采用市场法进行评估时应该予以关注。

2、确定正确的房地产市场价值内涵

估价人员通过对同类物业的市场调查，确定16000元／平方米是符合当前市场价格水平，但价格水平是居于卖方市场价格，因此我们还应对该价格进行修正。按照当前市场成交习惯，一般采用原值过户，因此卖方所应交缴的营业税（成交价与登记价的差额5%缴交）、教育费附加、土地增值税、所得税（按增值额的一定比例缴交）等都为0予以规避，只需交纳印花税（按过户价的万分之五）、登记费（按3元／平方米），则估价对象的房地产市场价值应为16000+10000000/2650×0.0005+3=16005元／平方米。由此可以看出由于购买双方通过阴阳合同方式可以按照原值过户，从而可以有效地化解因市场特征对房地产市场价值的影响，因此在这种市场特征情形下，对房地产市场价值几乎没有影响。

3、考虑房地产拍卖市场特征，综合确定拍卖保留价

由于拍卖市场是一个典型的买方市场，同时它又无法通过阴阳合同的方式实现原值过户以达到规避交易税费的目的，因此我们在确定拍卖保留价过程中一定要综合考虑这两个因素对拍卖保留价的影响。

在确定合理的拍卖保留价之前，我们首先要将房地产市场价值转化为买方市场价格即买方所能接受的合理购房支出总价。

(l)确定买方所能接受的合理购房支出总价

根据深圳市三级市场交易税费规定，买方应缴交印花税、契税（按过户价的3%）、登记费及买卖双方的佣金（按实际成交价的3%，行情可以有折扣，我们暂以买卖双方各1%计算，即成交价的2%），则买方所能接受的购买价格为16005+10000000／2650×(0.0005+3%)+16000×2%=16440元／平方米。

2)确定合理的拍卖保留价

由于拍卖市场是一个典型的买方市场，且只能按照成交价格如实交税，同时交易过程中所有产生的所有交易税费均由购买人承担。因此我们假定合理的拍卖保留价为X元／平方米，则有：

X元／平方米成交时所应交缴的买卖双方的税费+X元／平方米成交的购房款=买方所能接受的合理购房支出总价，这个公式是成立的。

接下来，我们可以借助计算机EXCEL表计算功能进行试算，如下表：

从上表可以看出，当以11680元／平方米成交，购买人应支付房价款为30952000元，加上交易双方所应交缴的税费12613606元，合计43565606元，与正常交易市场买方所能接受的合理购房支出总价43566000元相当。因此笔者以为11680元／平方米作为拍卖保留价格是客观合理的。

六、结束语

随着房地产估价行业的迅速发展，估价机构与估价人员在具体的估价实践过程中将面临的估价类型将复杂多样化。作为估价人员应根据估价目的不同，确定相应的价值标准，采用

科学的方法确定合理的评估价格。只有这样，估价机构与估价人员才能为客户提供更有价值

的专业服务，估价行业的专业地位才能得以巩固，估价行业才能赖以生存与发展。

（作者单位：深圳市新永基房地产评估顾问有限公司）