宾馆可行性研究报告
宾馆可行性研究报告
目录
第一部分项目总论
1.1 项目背景
1.2 可行性研究结论
第二部分市场分析
2.1 项目投资环境和市场研究
2.2 市场宏观背景
2.3 区域市场分析
第三部分项目分析及评价
3.1 地块解析
3.2 项目SWOT分析
3.3 项目评价
3.4 市场定位及项目评估
3.5 项目定位
3.6 方案评估意见
第四部分销售及经营收入测定
4.1 各类物业销售收入估算
4.2 项目销售回款计划
4.3 资金来源与运用分析
4.4 销售利润
第五部分财务与敏感性分析
5.1 赢利能力分析
5.2 项目不确定性分析
5.3 社会效益和影响分析
第六部分可行性研究结论与建议
6.1 可行性研究结论
6.2 项目主要问题的解决办法和建议
6.3 项目风险及防范建议
附表:
附表1 项目销售收入与经营税金及附加估算表
附表2 资金来源与运用表
附表3 损益及利润分配表
附表4 现金流量表(全部投资)
附表5 借款偿还期测算表
附表6 敏感分析表
第一部分项目总论
X“X宾馆”是XX旅游有限责任公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为高级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。X 宾馆严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
1.1项目背景
XX旅游有限责任公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，在X夺底北路修建高级商务旅游酒店。
XX旅游有限责任公司是由XX集团有限责任公司重组原有四家交通企业宾馆住宿、餐饮、旅行社及旅游运输等旅游业务，出资280万元，于2010年3月注册设立的全资子公司。
2009年，为加快国有企业的改革，推动国有老企业的整体更好、更快、更大的发展，经自治区政府批准，由交通运输厅监管并履历50余年曲折、奋争与辉煌发展和变革历程的原X拉萨汽车运输总公司、X交通工业总公司、X交通客运总公司、X天域交通宾馆4家老交通国有企业进行联合重组，并改制成立XX集团有限责任公司。
随着中央第五次X工作座谈会的召开，公司迎来了新的发展契机。在新的历史时期，XX旅游有限责任公司将继承老企业的优良传
统，以科学发展观统领公司改革发展全局，按照自治区“一产上水平、二产抓生点、三产大发展”的经济发展战略，结合中央第五此X工作座谈会提出将X打造成为世界旅游目的地的总体发展思路，依托XX 集团有限责任公司打造“XX”品牌的优势和企业现有资源，积极开展多项旅游服务项目经营，并努力向各地区延伸。
1.1.1项目名称
XX宾馆
1.1.2开发公司
XX旅游有限责任公司
1.1.3 研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
《房地产评估规范》
《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》
以及其它国家、自治区、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容
XX宾馆，属于高级商务旅游酒店，单体12层，总建筑面积：4200㎡（不包括地下车库），配套面积： 1741.76㎡，客房面积：2590.56㎡，主体占地面积3200平方米。
1.2可行性研究结论
经过对全国和拉萨经济状况的研究分析，以及对2009-2010年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：
■项目的兴建是必要的、可行的、合理的；
■在目前各种利好因素的作用下，近几年内X高档酒店市场是乐观的；
■高档酒店更适合项目的整体发展与规划；
■在2009-2010年将该项目投放市场的时机是可行的；
■目前我司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件十分成熟；
第二部分市场分析
2.1项目投资环境和市场研究
2.1.1项目投资环境分析
X地处喜马拉雅山脉北侧，受下沉气流的影响，全年多晴朗天气，降雨稀少，冬无严寒，夏无酷暑，属高原季风半干旱气候。历史最高气温29.6摄氏度，最低气温零下16.5摄氏度，年平均气温7.4摄氏度。降雨量集中在6、7、8、9月份，年降雨量500毫米左右。全年日照时间3000小时以上，素有“日光城”的美誉。
2009年以来X统筹“六城同创”工作，国际旅游城市建设迈出新步伐。坚持以“六城同创”为抓手，全力推进城市规划、建设与管理，大力改善城市环境，努力向建设具有高原和民族特色的国际旅游城市迈进。充分发挥江苏省的援藏优势，充分调动各方面的积极性，主动加强与国家建设部等部委的汇报沟通，通过艰苦努力、细致工作，《X城市总体规划（2009-2020）》获得国务院批复。X出台了组织实施好X城市总体规划的意见，明确了城市规划建设的基本原则、工作任务、具体措施和保障机制。积极推进市政基础设施建设，江苏路等7条市政道路街景改造、北京中路维修改造工程全面完工，西二路北段和鲁堆林卡路延长段市政工程、德吉南路和林廓东路改造工程、东西大门和太阳岛综合整治工程进展顺利。加快三个新区开发建设，政府东迁工程、柳梧大厦、海亮新城、联通公司业务楼、藏药研发中心等工程建设稳步推进，东城区土地征收储备工作进展顺利。加强市政
设施维护，实现了常管常新常用。有序推进拉鲁等5个小区改造，城中村改造步伐明显加快。中干渠拉鲁湿地段景观绿化工程顺利完成，城市供排水管网改扩建工程全面开工，城市污水处理厂项目开始招投标，纳金大桥开工奠基，东嘎水厂完成初步设计。第一次全国污染源普查基本完成，重点区域环境综合整治取得明显成效。探索城市绿化管护新机制，完善城市管理、监督、考核运行机制，城市管理水平进一步提高。大力发展城市公交事业，城市公交营运能力得到增强，市民出行条件得到改善。推进出租车行业改革和中巴车改革转型，出租车、城市公交行业运行质量和服务水平明显改善。
大力改进旅游环境。强化旅游宣传促销,努力建设具有高原和民族特色的国际旅游城市，旅游业再现强劲发展势头。全年接待国内外游客320.58万人次，比上年增长1.37倍。其中：接待国内游客310.26万人次,比上年增长1.35倍；接待海外游客10.32万人次，比上年增长2.94倍。全年实现旅游总收入32.85亿元，比上年增长1.73倍。创汇3235.06万美元，比上年增2.03倍。
拉萨良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，近年来工商业蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。
2.1.2市场研究
2.2市场宏观背景
2.2.1X2009年上半年经济分析
从已公布的统计数据来看，2009年上半年拉萨国民经济保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：
1、2009年全市实现生产总值（GDP）154.27亿元，按可比价格计算比上年增长12.7 %。其中：第一产业增加值8.56亿元，增长3.1%；第二产业增加值46.08亿元，增长20.1%；第三产业增加值99.63亿元，增长10.6%。一、二、三产业结构继续调整,比重由2008年的5.7:28.85:65.45调整为5.5：29.9：64.6。
2、2009年全市工业企业完成产值 35.11亿元，实现增加值16.0 4亿元。其中：规模以上工业企业实现产值31.04亿元，规模以下工业实现产值4.07亿元。规模以上工业企业完成销售产值29.51亿元，工业产品产销率95.06%。
工业生产稳步向好。到2009年底，市属规模以上工业企业３8家，完成工业产值14.17亿元，比上年下降2.4%。其中：轻工业完成产值7.69亿元，增长24.6%；重工业完成产值6.48亿元，下降1 7.5%。
市属规模以上工业完成水泥产量20.07万吨，地毯18085平方米,中成药（藏医药）25.09吨，自来水9200.66万吨，软饮料63427.1 7吨，铅锌矿88529.26吨。
建筑业蓬勃发展。2009年列入统计范围市属建筑企业28家，完成产值8.78亿元。全年房屋建筑施工面积85.6万平方米，房屋建筑竣工面积50.16万平方米。
3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成136.1亿元,同比增长24.86%；
4、全年实现社会消费品零售总额75.91亿元，比2008年增长20.48%。累计增幅与去年同期持平；
5、市场物价微升，职工居民收入有所增加；
6、交通、邮电发展增快，民航表现突出；
7、财政金融保持稳定，存差略有扩大；
8、企业景气上升，信心指数提高。
2.2.2X历年酒店经营情况分析
1、从03年低谷期开始，X酒店的入住率逐年提升，在2007年达到阶段性顶峰；
2、2008年X酒店的入住率和2007年相比有一定的的下降，其原
因是受到3.14事件的影响，但在自治区各级党委、政府的高度重视下，旅游业在下半年逐渐回升并维持在06年水平以上。
2.2.3X2010年酒店整体经济预测及分析
进入2010年，拉萨酒店业市场持续向好，1—4月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金和雪顿节周期间，X酒店开房率更高达90%以上。具体表现如下：
1、从国内和X的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长，有利于拉萨房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；
2、宏观调控政策将“有控有扩”，从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大；
3、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；
4、X的旅游和酒店业已经全面上升，并且在X政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。
2.3区域市场分析
2.3.1项目所在区域横X分析
1、服务设施：
2、投资导向
3、拉萨投资导向项目
（1）改善基础设施，改善生活条件的项目
（2）新产品、新技术、新工艺距今产业升级的技术改造项目
（3）具有地方特色和比较优势的特色旅游业、高原特色生物产业（4）市场广阔，附加值高的特色农牧产品加工业
（5）旅游观光农业项目
（6）房地产开发项目
4、经济发展成就
在城市建设方面，拉萨近年来加大规划建设力度，大规模投资进行城市建设，使市容市貌容有了很大的变化，勾画了一个现代化文明高原特色城市的模型。
2009年财政收入保持平稳快速增长态势。全年完成地方财政一般预算收入10.05亿元，按同比口径计算，比上年增长25.1%。财政支出结构不断优化。全年完成财政总支出37.73亿元，按同比口径计算，比上年增长14.28%。其中：教育支出74753万元，增长11.34%；
医疗卫生支出17487万元，增长25.01%；工业、商业、金融等事业支出2825万元，增长10.83%；社会保障和就业支出21205 万元。
金融市场稳健运行。年末全部金融机构本外币各项存款余额684.33亿元，比年初增长24.51%，其中城乡居民储蓄存款127.3亿元，增长21.88%。全部金融机构本外币各项贷款余额163.94亿元，增长14.58%。金融机构累计现金收入471.45亿元，增长16.58%；累计现金支出458.3亿元，减少16.04 %。
2.3.2 拉萨酒店市场分析
拉萨高档酒店市场现状调查——规模及入住率
小结：
1、酒店在规模上都比较小，客房数在200间以上的只有X宾馆和圣德堡酒店两家，其他的均不到100间；
2、酒店的入住率都比较高，维持在50%—80%的水平。以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户；
3、各酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。
拉萨高档酒店市场现状调查——价格及配套设施
小结：
1、各酒店客房价格一般在对外公布价基础上给予很大折扣，一般在4折左右。标准房价格一般在220—330元之间，套房价格一般在380—800员之间；
2、各酒店都具备基本配套设施，如：中西餐、桑拿、夜总会等，但经营一般，比较好的有圣德堡酒店的娱乐、餐饮设施，已成为其主要利润来源。
第三部分项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1项目技术经济指标
?建筑面积：4200㎡（不包括地下车库）
?配套面积： 1741.76㎡
?客房面积2590.56㎡
?其他面积：1200㎡
?层数共12层
1-4层：商业配套
5层：设备层
6-12层：酒店客房
?客房总数：140间
标准客房：70套；高级客房：30套
豪华客房：20套；豪华套房：5套
商务套房：5套；
酒店配套设施构成：
?休闲娱乐
1层：卢浮阁西餐厅、大堂吧、逸景苑餐厅
2层：万寿宫酒楼
3层：帝豪桑拿中心
4层：雪域KTV娱乐会所
3.1.2景观价值分析
项目的景观资源丰富，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。
3.2项目SWOT分析
3.2.1 SWOT分析
1、项目位于拉萨区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻新政府办公区，具备良好展示面；
2、区域高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；
3、项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。
1、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；
2、项目周边商业氛围较弱；
3、项目内部酒店功能性设计存在缺陷。
1、中央第五次援藏会议带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；
2、
3、
4、
5、
6、
1、
3、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，等给项目的经营带来不确定因素。
3.2.2应对策略
1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；
2、配合项目拉萨地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；
3、强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各旅游公司包团入住。
1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及，吸引旅客入住；
2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，我司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；
结论：
通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因
素，我们认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。
3.3项目评价
由于该项目上市时机良好，加上公司长期的旅游开发经验，客源竞争较小，预计客房入住压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低项目的投资风险，提高公司的品牌形象。
整体来看，X宾馆的营销模式是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及拉萨经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。
3.4市场定位
3.5项目定位
X宾馆为XX旅游有限责任公司全资拥有，是拉萨为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高12层，总投资5849.99万元。
X宾馆是一家豪华商务旅游酒店。位于夺底北路。酒店严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
因此，项目应该定位为：X高档商务旅游酒店。
第四章市场分析预测
市场需求分析
随着拉萨旅游业的快速发展，越来越多的专家、知名人士前来观光、考察，滋生了对中高档次宾馆酒店的需求。目前拉萨上档次的酒店不多，仅在xx新城区推出了新城国际大酒店地块。可以预见，本项目的市场需求量将会十分可观。
第五章资源开发及综合利用分析
5．1资源开发方案
根据国家发改委有关项目申请报告的编制要求，资源开发方案主要针对资源开发类项目，应阐述资源储量和品质勘探情况，论述拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等。矿产资源、水利水能资源和森林资源是资源开发项目的物质基础，直接关系到项目开发方案和建设规模的确定。资源开发项目包括：金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿、化学矿，水利水电和森林采伐等项目。由于本项目不涉及到上述资源的开发，不属于资源开发项目，因此本报告不再进行资源开发方案的论证。
5.2资源利用方案
5.2.1资源利用原则
项目资源包括土地、能源、水体及人才等等，是人类赖以生存和发展的战略性基础资源，是国民经济的重要物质基础，直接制约着国民经济的发展和影响人民生活水平的提高。就与本建设项目直接有关资源要素如土地、能源和水资源来说，本项目在设计建设中应注意合理开发并有效利用资源的设计原则，主要设计原则如下：
(1) 为贯彻国家对能源实行开发和节约并重的方针，节能降耗，提高经济效益，本工程尽量采用新工艺、新技术、新机械产品，以减少损耗，提高经济效益；
(2) 在土地利用上，应节约用地，充分利用地形地貌，通过提高项目容积率，提高土地的综合利用水平；
(3) 在水资源利用上，设计尽量考虑循环水方案和节水用具，以保护环境和节约水资源；
(4) 在建筑设计中注意建筑节能，贯彻实施利用太阳能等新能源；