海口市房地产市场分析报告104734210

海口市房地产市场报告

一一、、城城市市概概况况及及规规划划 11、、海海口口城城市市基基本本概概况况

1.1、海口城市的区位

海口市地处海南岛北部，处

于热带滨海，热带资源呈现多样性，以海滨自然特色风光景观为主要特色（海口房地产开发最主要的优势自然资源）。

海口市北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈

县。海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土地面积2304.84平方公里。

1.2、海口市主要行政区域划分

海口市总面积2304.84平方公里，城市由龙华区、秀英区、琼山区、美兰区四个区域组成。

龙华区总面积300平方公里；秀英区总面积512平方公里；琼山区总面积940平方公里；美兰区面积553平方公里。城市总人口160万。龙华区人口总数44万人；秀英区人口总数29万人；琼

山区人口总数36万人；美兰区人口数量51万人。

22、、海海口口市市城城市市规规划划及及未未来来发发展展远远景景

2.1、海口市城市定位

由于地处滨海地区，海口的城市定位是以热带岛屿型生态花园城市、国内外理想的第二居住地、国内外休闲旅游度假胜地为主轴，同时作为海南的旅游集散地，是首批“中国优秀旅游城市”，因此其投资型的旅游地产类型也较为丰富。

2.2、海口城市空间结构布局

海口市城乡发展空间结构

从以上海口城市总体发展规划图中，可以看到海口城市发展应“突出沿海、开发沿江、提升中心、拓展两翼、带动腹地”，南渡江沿岸是城市未来发展的生态中轴。海口市城市中心将向东南迁移至南渡江两岸。海南省政府也将迁移至此，

南渡江西岸为高尚住宅用地，南渡江东岸为行政用地和绿化用地。因此，海口市的房地产发展也正随着城市中心的转移由滨海地区向腹地发展，详见下图：

城市分区和功能组织

(1)新中心区——政治、文化中心、全市远期的核心区；

(2)滨海金融贸易区——金融贸易中心，全市近中期的核心区；

(3)海甸岛科研、文教、高技术综合区；

(4)新埠岛旅游渡假区；

(5)老市区－－商业居住综合区；

(6)府城区－－旅游、文教、科研、居住、工业综合区；

(7)沿江居住区；

(8)金牛岭居住区；

(9)金盘工业、生活综合区；

(10)秀英区——工业、港口、仓储、生活综合区；

(11)永万工业、生活开发区；

二二、、房房地地产产市市场场发发展展概概述述 11、、海海口口房房地地产产市市场场投投资资分分析析情情况况

1.1、开发投资额

近年来，海口市的房地产开发投资额和固定资产的投资额都呈现持续增长的趋势，因定资产的投资总额由2002年的93.57亿元增长到了2006年的158.23亿元，其中房地产开发投资总额由2002年的15.05亿元增长到了2006年的50.47亿元，5年间共增长了3.35倍，详见下图：

房地产开发投资总额与固定资产投资总额的情况

分析：

从以上数据中可以看出，从2002年到2004年固定资产投资总额中房地产开发总额的增长比较快，而且每年以5亿元的速度在增长，但2005年增长的幅度较为有限，特别是到了2006年增长速度越发放缓，这表明近几年海口市的房地产开发已经进入了一个相对平稳增长阶段。

1.2、商品房施工、竣工面积

与房地产开发投资额的增长趋势类似，海口市近年来的商品房及商品住宅的施工面积增长趋势也呈现出“先扬后平”的趋势，2003年海口市的商品房及商品住宅的施工面积增长分别达到了85.6%和94.3%，随后几年增长率便出现了持续下降的局面，到了2006年这两项数值增幅分别下降至2.4%和0.3%，详见下图：历年商品房施工面积、住宅施工面积以及增长率

竣工面积方面，各年度的走势起伏较大，2003、2005年分别呈现高幅度的增长，而2002、2004和2006年则呈现较大幅度的负增长，历年的整体走势表现为“抑扬顿挫”的“M”型结构，详见下图：

历年商品房竣工面积、住宅竣工面积以及增长率

从以上数据中可以看到，从2003年到2005年，海口市商品房及商品住宅的施项面积的增长速度虽然持续下降，但仍维持在一个较高的水平，直到2006年增长速度才有明显下降，而竣工面积各年度的反差极大，与施工面积的增长走势缺乏一致，这表明海口在房地产开发管理领域欠缺成熟，商品房建设中“停工”、“缓工”现像可能较为随意，2007年1季度海口五大商品房分布区域中，停缓工项目就达到了42个。

1.3、销售面积走势

近年来，海口市在商品房及商品住宅销售面积的增长率走势方面同样表现出较大的起伏，从2002-2006年商品房及商品住宅的整体销售面积虽然持续增长，但其增幅呈现“M”型结构走势，与竣工面积的走势较为一致，详见下图：

历年商品房销售面积、住宅销售面积以及增长率

商品房销售面积与商品房竣工面积

从以上数据可以看出，近几年来海口市商品房销售面积要大于商品房的竣工面积，这表明海口市商品房市场存在者很大的需求空间。

同时，从竣工面积和销售面积两者数据的其本相同的走势中可以看到，在销售价格呈现大幅度上涨（见以下销售价格分析）的情况下，销售面积随着竣工面积的下降而下降，这反应了海口房地产需求市场对于现房的需求比例较高，竣工面积的下降直接影响到了销售面积的下降。

1.4、销售价格走势

海口市在走过了2004年房价下跌的情况后，随后的2005、2006年房价呈现现出了快速上涨的趋势，两年间商品房价格分别上涨了12.6%和17.9%，增长幅度较大，详见下图：

历年海口市商品房销售平均价格

分析：

从以上数据中可以看出，随着海口市经济建设的逐步发展，旅游城市的地位，以及海口市居民与外来人群对住宅需求的提升，都在一定呈度上带动了商品房价格的提升。

1.5、经济发展、居民收入与房价走势

历年海口市人均GDP与商品房销售平均价格情况

分析：

从以上数据中可以看到，海口市人均GDP增长值远远高于商品房销售价格增长值，这在一定程度上表明海口市商品房销售价格随着城市的发展与人均生产总值的提升，还是有很大的提升空间的。

城镇居民人均可支配收入与商品房平均价格的对比

分析：

从以上数据中可以看出，海口市城镇居民人均可支配收入值远高于现阶段商品房平均销售价格，这反应出海口市居民手中握有大量资金，置业能力较强。

22、、海海口口房房地地产产市市场场土土地地供供应应量量情情况况

2006年海口市共成交土地39宗，总金额为3.07亿元，平均楼板价为596元/平方米，2007年已经成交的土地平均楼板价在达到了1956元/平方米，详见下表：

海口市历年大宗土地交易情况

分析：

由于出土地存在用地性质、地段位置等诸多不同因素，因此出让土地的平均楼板价的变化，并不能完全准确反应出土地价格的上涨，但也能在局部反应出土地价格总体上涨的趋势，特别是2007年多宗高价土地的出让，更是在一定程度上折射出了土地市场的热度。

33、、区区域域房房地地市市场场分分析析

海口市传统的房地产开发主要集中“国贸、滨海、海甸岛、秀英及以及老城区为主的其他区域”，称为五大板块。

3.1、楼盘地域分布情况（2007年数据）

以上图显示，海口市楼盘开发主要集中于海甸岛、滨海一线以及国贸三个区域，秀英、老城区、府城等其他区域开发量相对较少。5个区域中，前三个区域楼盘数量约占调查总量的79%。

分析楼盘分布的成因，总结归纳以下几点：

⑴、海甸岛是传统的居住区，虽不属于海口本埠，但相关居住生活配套却并不缺乏，同时又两面环海，居住生活环境较为优越。

⑵、随着人们生活水平的不断提高，人们的生活消费观念、方式也逐渐发生相应的变化。收入水平相对较高的阶层开始有意识地选择市中心以外的区域做为自己的居所，以避开市中心的拥挤、灰尘与噪音。由于这一阶层有相应的能力来拥有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市边缘地带、城市近郊乃至远郊都能成为他们的选择。滨海一线北临琼州海峡，分布有滨海公园、万绿园、西海岸带状公园等大面积公共绿地；加之属于城市新区，各项规划指标控制得较好，建筑密度、容积率相对较低，绿地率则相对较高；此外，海口市主干道滨海大道横贯区域东西，同时其南侧紧靠各项配套相对完善的国贸区域。因此，滨海一线正成

为高收入者住所的重点选择区域，形成海口市的高档居住区。

⑶、上世纪（90年代）海南房地产泡沫给海口遗留下的烂尾工程在国贸占有相当比例，是该区域新楼盘开发较为集中的重要原因之一。大量的停缓建工程在政府处置政策及市场开发热潮的双重推动下纷纷复工建设，成为房地产开发的一个重要分支力量。另一方面，国贸区域虽然作为海口市乃至整个海南省的金融贸易中心的功能定位未能最终实现，但“金贸区”概念已深入人心，提到海口的高楼大厦，人们仍然会自然地想到国贸，而事实上这里依然是海口市高层建筑最为集中的区域。历经多年发展变迁，国贸的中高档居住、办公产业逐渐形成一定的规模，成为海口新兴的商住区之一。这里交通方便，各类配套设施完善，尤为重要的是这里集聚着数量众多的企业，其中不乏海口市的精英企业，以及相应的城市白领阶层。由于工作的需要，他们选择近地而居的意向较为明显。在以上两方面因素的作用下，国贸区域占有较大的楼盘开发量似乎是水到渠成的事。

⑷、相对于上述三区，老城区由于历经多年建设，开发空间已相当有限，秀英等其他区域因位置相对偏僻，交通及其他配套条件相对滞后，目前尚不属于热点地段。

3.2、各区域楼盘价格区间（2007年数据）

海口市新楼盘整体价格水平（起价）介于1500-3500元之间（不含别墅价格），呈中间大两头小橄榄形状，价格密度区间为2000-3000元，详见下表：

44、、22000077年年上上半半年年房房地地产产及及房房价价变变动动趋趋势势分分析析

从海口市2007年上半年房地产统计数据中看到，房地产开发投资49.02亿元，增长26.6%，房地产开发投资占全部城镇固定资产投资的26.7%，增幅低于全国平均水平。其中：商品房投资额39.54亿元，同比增长36.7%，1—6月份房屋施工面积812.43万平米，同比增长6.2%。房屋销售面积105.37万平米，同比增长13.8%，其中住宅销售面积99.31万平米，同比增长15.6%。

从海口市房屋销售价格指数报告中可以看出，海口市新建商品住宅平均售价3590元，三亚市新建商品住宅平均售价6965元。

海口市在全国70个大中城市中排位第38位。三亚市在全国70个大中城市中排位第65位。从以上数据可以看出海口市房地产住宅市场增长比较缓慢。

海口市土地开发投资5.14亿元，比去年同期下降42.1%，主要是开发土地的地理位置影响。实际征用和购置土地面积为186.38万平米，同比下降0.38%。但土地交易价格继续呈现小幅上涨态势，上半年海口市土地交易价格上涨9.5%，三亚市土地交易价格上涨0.8%。

从以上分析，可以看出随着宏观经济形势不断趋好，住房购买需求逐步增加，将推动房价不断上升。

三三、、海海口口市市房房地地产产市市场场消消费费者者特特征征 11、、岛岛外外中中高高端端购购房房者者

1.1、此类客户有较好的经济基础，属于二次以上置业，追求生活的质量。邻岸拥有海景的项目是首选，所以极其看中地理位置，及自然环境，对于世纪大道区域应十分认可

1.2、从购买习惯看，他们大部分属于冲动购买型，相对注重项目的附加值。 1.3、面积需求相对较大，以保证良好的舒适性。 1.4、家庭结构相对完整。

22、、私私营营业业主主、、海海口口本本地地的的成成功功人人士士、、外外地地移移民民

1.1、认可五西路的居住氛围，由于不断完善的交通体系和美丽沙规划而选择五西路区域。

1.2、在消费习惯上，他们更加看中生活的便利性。 1.3、以三口之家为住，对孩子的教育考虑，也是一个要素。 1.4、需求户型面积相对以标准的居家型为主。

33、、边边缘缘客客群群

投资客

1.1、回报是项目的一大卖点，他们着眼于全国各地来琼渡假、疗养人士的租房情况。

1.2、消费趋于理性，同时追求项目的附加值，以期项目升值。 1.3、户型面积需求呈现多样性。 1.4、家庭结构呈现多元化。

44、、偶偶得得客客群群

博螯、洋浦等经济开发区的企业高管

1.1、看重片区的档次，有较严重的跟风购买心理。 1.2、对产品形象、知名度的要求高过建筑质量。 1.3、户型面积需求多元化