二手房交易问答

二手房交易问答

在二手房买卖过程中会产生各种税费，而且关于这些税费的规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，详细了解各项税费并估算税费负担对于购房者而言十分必要。

问：二手房交易中需要承担哪些税费

答：根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人士或有关部门具体了解税费的项目、税率。

问：中介费如何计算和支付

答：二手房中介费即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费，一般中介费为房屋成交价格的1%-2%。中介费由第三方收取，不应该向房主支付，房屋买卖双方可以约定由哪一方支付中介费；中介公司也应该按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算收取。同时，买卖双方在支付中介费时，也要参考中介的资质。值得注意的是，中介费可在交易完成后一次性支付，并应索要发票。

问：契税、印花税的计算方式如何

答：契税的基准税率为3%，但一般需要分情况计算。若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，则缴纳交易总额的1%;若买方首次购买面积超过90平方米（包含90平方米）的普通住宅，则缴纳交易总额的1.5%;若买方购买的房产是非普通住宅或是非住宅，则缴纳交易总额的3%。购房者应注意，首次购买和普通住宅应同时具备才可享受优惠。印花税的缴纳是取交易价格和评估价格取最高值的0.1%，由买卖双方分别承担一半，即买卖双方各自缴纳0.05%。

问：个人所得税如何交纳

答：以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人所得税；如果出售家庭唯一住房，且购买时间超过5年，则可以免缴个人所得税。如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年，则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权，则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

另外，卖房者也应注意区分个人所得税与营业税。根据（财税[2011]12号）文件规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税，即，无论普通住宅或非普通住宅，不足5年对外销售的均应全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

问：产权转移登记需要交纳哪些费用？并提交哪些材料

答：在办理产权转移过程中，需要缴纳工本费、登记费。办理产权转移所需材料包括：（1）税务部门需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口

本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）。（2）房管部门需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如果是允许买卖的房改房、单位房等，还需由单位和房管部门盖章确认的《已购公房确认表》原件两份和附表一份，并提交房屋原始票据原件。

问：其他费用还包括哪些

答：在二手房交易过程中，除涉及以上基本的税费外，根据实际情况不同还需缴纳交易服务费、测绘费等。

交易服务费的单价是6元/平方米，按照实际测绘面积进行计算，分别由买卖双方各自承担一半，即各缴纳3元/平方米。如果是非住房，则双方需要共同缴纳10元/平方米。

并非所有交易的二手房都需要测绘，所以测绘费用也要按照实际情况支付。一般情况下，房改房都需要进行测绘，如果商品房原产权证上没有房管部门的测绘公章，也需要进行测绘。

二手房交易买卖双方需要提交证件及税费标准

（1）、申请人到交易中心测绘收件窗口审办《房地产测绘证明》。

（2）、申请人到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。（3）、符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起15日内办理完毕

（4）、交纳契税、领取房产证。

所需提交证件：

卖方：

（1）、《房屋所有权证》、《土地使用权证》

（2）、房屋买卖合同

（3）、评估报告

（4）、房地测绘证明

（5）、身份证复印件

买方：

身份证及复印件

税费标准：

买方：

一）登记费： 80/套

二）契税： 1.5%或3%

说明：1.5%适用于单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）两个条件的住房为普通住房，缺两条件之一的为非普通住房，契税则为3%。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准，住宅小区建筑容积率由规划部门提供。

补充说明：从2010年5月24日起，对同一纳税人购买两套以上普通住房的，从第二套起契税税率按3%执行：

1、对个人首次购买90-144平方米普通住房的，契税税率仍执行1.5%；

2、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率仍执行1%。

3、对同一纳税人购买两套以上普通住房的，从第二套起契税税率按3%执行。

4、对两个或两个以上个人共同购买144平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策，契税税率按3%执行。

三）印花税：5元

四）手续费：3元/平米

卖方：

一）个人所得税：税率为20％

说明：应纳所得税额＝（转让住房的收入额－住房原值和合理费用）×20％

对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

除按国家税务总局规定可免征个人所得税的情况外，对个人首次出售已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房，个人所得税核定征收率不低于1％；其他核定征收率不低于2％。具体由主管税务机关根据当地实际确定。

一年内再购房者，可申请退税。

二）手续费：3元/平米

三）营业税：1、5.5%或差价5.5%

说明：2006年6月1日起转让购买不足五年普通住房征收5.5％营业税；如果要转让购买超过5年（含5年）、且符合我市普通住房标准的房子，则不用交营业税。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

如果转让购买的非普通住房超过5年（含5年）的房子，营业税计算方法需要按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额征收5.5％营业税。

四）土地出让金：已购公房1％（按上市成交价减去原购房成本价），私房不交。

五）印花税：5元

六）评估费：房产评估价值的5‰，如果买方需要贷款则为7‰

说明：若购买的二手房属于已购公房，买方需要贷款，则应缴评估费为标的总额的千分之二；如果不贷款，则无需缴纳评估费。

若购买的二手房属于私房，在买方贷款情况下，则应缴评估费为标的房产评估价值的千分之七；不贷款应缴千分之五。出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。