房地产企业销售无产权的地下车位是否要缴纳土地增值税

位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？

我们先从土地增值税的征税范围来看，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳

土地增值税。

从上述规定可以看出，缴纳土地增值税应同时满足两个条件，一是转让土地使用权或地上建筑物及其附着物；二是要取得收入。房地产企业或物业部门出售地下车位的行为满足

了第二个条件，即取得了收入，那么是否属于转让房地产行为呢？从法律性质上看，虽然

房地产企业或物业部门是以销售的名义将地下车位出售给业主，但业主并未取得该车位的

所有权，只取得若干年的使用权，所以该行为从实质上看并非是一个销售行为而是一个出

租行为，如果是出租行为就不在土地增值税交纳之列了。

还有一个问题，如果地下车位无需缴纳土地增值税，那么在对整个项目进行土地增值税清算时，地下车位的成本可否作为扣除项目呢？这个问题国家税务总局没有明确的文件规定，但各地税务机关可能有自己的规定。根据《大连市地方税务局关于进一步加强土地增

值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）规定，土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让

给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、

学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企

业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公

共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土

地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

根据此规定，房地产企业或物业管理部门将地下车位长期出租给业主并取得收入，属于房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该车位权利，并非属于

全体业主共同享有该权利，是属于营利性质的，所以不允许计入公共配套设施，且在对整

个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。