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房地产项目策划方案

一、立案环境分析和规划设计建议

1.1项目地理分析

该项目位于xx县新城区东北部，北xx和xx站之间，东侧角为敬老院，西与绿化广场隔路相望。西至阿温大道。南至环城南路。沿新建xx大道209.5米，沿人大政协后方83.5米，人大政协与妇幼保健站之间建设区域宽86.2米，东部紧靠居民点水渠156.3米，沿环城南路78.1米，靠敬老院110.3米及63米。

项目红线图重新测量结果占地面积68.744亩。

1.2项目周边环境分析

2公里范围内涵盖市场、公园、超市、邮局、电信、移动、医院、学校、银行、车站等生活设施一应俱全；

教育配套有小学、初中、高中；

休闲配套有：青少年活动中心、绿化广场、中心公园等；

1.3区域背景和发展趋势

该区域处于新城区，是xx县未来经济、政治、文化、商业发展的重点区域。人口构成以私营业主、企事业单位职工为主，收入水平不是很高。

该区域从生活环境和城市配套方面十分完善，未来几年，在xx县实施城市北移战略的影响下，县城北面（新区）获得快速发展，该片区也在县城规划和改造之列，成为新城区成规模开发的大型居住社区和商业集聚区。

受未来县城发展和北向战略实施的影响，整个城区向西、向北发展的空间较大，主要为新城区的建设，该区域虽然在城市发展的配套环境方面不如老城区，但依托该区域完善的未来战略发展方向，阿克苏的必经之地，对当地居民依然拥有很大的吸引力。

1.4项目规划设计分析和建议

A.商品住宅

占地面积：6048㎡

建筑面积：36288㎡

建筑高度：18.4m

建筑栋数：4栋（前三栋每栋各7个单元，第四栋3个单元）

单体层数：6层

每单元户数：12户

社区配套：中心花园、停车场、车库、物业管理用房

B．商业综合楼

占地面积：2268㎡

建筑面积：10536㎡

建筑高度：18.4m

建筑栋数：1栋

单体层数：6层（底部两层为商业门面，上面四层为商品住宅。）

每单元住宅户数：8户

C．假日酒店

占地面积：2114㎡

建筑面积：11374㎡

建筑高度：22m

建筑栋数：1栋

单体层数：主楼6层，两侧附楼5层

从经济技术指标和物业配比而言，建议作如下调整：

1）沿街商业开发2层，持认可态度，但一层的面积区分应考虑在40—60平米，铺面开间规划在4—5米，进深10—12米；二层商业从目标主力店考虑，建议采用大开间规划，主要针对餐饮、娱乐、休闲等公司客户。

2）利用紧邻绿化广场的环境优势，建议在西面入口（温阿大道）规划一主题会所，该主题会所不但可以为社区居民服务，提升项目形象，同时也可对外经营，作为商业增加部分获取收益。

1.5项目户型设计、面积配比分析及建议

从我们对xx县购房客户的调查发现，购房户比较认同的户型在80——110平米，该部分客户年龄在30—45岁之间，一般有一到两个小孩，多为四口之家，消费能力比较有限，购房一步到位的心理十分突出。

其次，110平米以上的户型受到小部分高收入家庭大欢迎，80平米以内的户型多为收入能力较低或年龄在30岁以下，未婚或刚结婚的两口之家购买。

从户型特征而言，三房两厅单卫最受欢迎，其次为两房两厅单卫，两房以下的户型销售量极低。

综上所述，我们建议：

1、该项目的主力户型以三房两厅单卫和两房两厅单卫为宜，面积建议在80—110平米。如此面积倾向主要基于当地消费者消费是以三房为购买利益点，而面积只是附带因素，通过对户型的合理规划，80—110平米完全可以规划出十分优秀的三房两厅单卫和两房两厅单卫。

如此设计是综合考虑当地的收入水平、实用结构、生活习惯、家庭人口等以上因素，还可利用总价优势作为本案的核心卖点——10万元买三房两厅（90平米），而竞争对手的三房（110平米）总价多在13万以上，确保项目在未来竞争激烈和多变的市场环境中立于不败。

房型配比建议图

50%

40%

10%三房 两房一房

2、其它面积和户型配比如下：

——110平米以上的三房户型，主要针对消费能力较强的高收入阶层和三代同堂的家庭。

——90平米以下的两房，主要针对低收入家庭、单身或刚结婚的小两口年轻家庭。

面积配比建议图

55%

15%

20%

5%

5%90-110平米110—130平米80—90平米130平米以上80平米以下

3、当地户型设计从格局、分区和配比都比较合理，最大的缺陷是户型轴距过小（10米），户型过分方正，从而导致客厅、餐厅长宽配比不合理，不但缺乏美感而且浪费了面积。其次，在户型设计时没有考虑阳台、晒衣间的设计。

综合以上竞争对手的户型弱点，建议在100平米以上户型设计时增加户型轴距（12米为宜），并保证所有的户型都设计有客厅阳台。

1.6景观环境分析和建议

该项目面对绿化广场，在景观设计上应充分利用广场的绿化和拟建河道水景，同时利用小区地下高水位进行水景设计，形成具有浓郁民族特色的园林生态社区的居住效果，以别于阿克苏所有的传统楼盘，实现xx县居民对绿色、健康、环保生活的向往，体现“家在园中、园在家中”的生态居住理念。

在景观规划上应将民族风格、社区园林、绿化广场和拟建河道的有机融合，在西部尽量拉大主入口的开阔度，让更多的广场景观融入进来。

鉴于楼间距较大，因此在组团规划时，可以考虑一些组团景观和组团活动空间，使组团环境更加丰润，空间更加灵动，避免了千篇一律的兵营式布局。

1.7配套环境分析

无论是利用周边配套还是自建配套，都要突出一个“健康”的原则。生活配套包括药店、便利店、医疗、干洗店、社区餐饮等，利用西侧商业综合楼开发的底层商业完全可以满足社区生活配套需求；教育配套包括幼儿园和学校，社区可建一所小型的幼儿园，结合周边校区，基本满足教育配套需求；娱乐配套包括休闲广场、健身设施等，社区建设中基本满足。

1.8价格定位分析

本项目属于高档社区，在定价时考虑到土地成本和销售进度。

可以提供的1280元/平米的均价，对比主要竞争对手1480元/平米的均价，我们认为该项目价格具有相当大的竞争优势。

其次，在商业销售价格分析中，我们可以发现以下特征。