农用地估价规程
农用地估价规程
范围
本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
2引用标准
a)GB/T18508-2001城镇土地估价规程b)TD/T1004-2003农用地分等规程
c)TD/T1005-2003农用地定级规程d)《全国土地分类(试行)》(国土资发[2001]255号，2001年8月21日)e)《土地利用现状调查技术规程》(全国农业区划委员会，1984年9月)
3术语
3.1农用地
是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
3.2后备土地资源
是指目前尚未利用的各种荒芜、贫疮和废弃、闲置土地，经过改造、加工、复垦、建设后可以利用土地.
3.3均质地域
是指农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。
3.4征用区片
是指农用地利用条件和社会保障价格水平基本一致的土地区域。
3.5农用地宗地
是指权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块
3.6基准地块
是在农用地均质地域内设定的，其自然、社会经济等条件在该地域内具有代表性，使用状况相对稳定的地块。具有代表性、中庸性和稳定性
3.7农用地价格
是指在正常条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地能够实现的价格。
3.8农用地宗地价格
是指具体某一宗农用地在正常条件下于某一估价期日的评估价格。
3.9农用地基准地价
是指县(市)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确的某一估价期日的平均价格。
3.10农用地征用价格
是指国家征用集体土地农用地时，按照正常条件确定的征用补偿价格。
3.11农用地征用区片价
是指为宏观控制农用地征用价格水平，在县(市)行政区范围内对不同征用区片，按照不同用途，分别评估确定的某一估价期日的农用地价格和社会保障价格平均水平.
3.12社会保障价格
是指农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。
4总则
4.1农用地估价目的
为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡和国家征用集体土地农用地提供依据和价格参考。
4.2农用地估价基本原则
4.2.1预期收益原则
是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
4.2.2替代原则
是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
4.2.3报酬递增递减原则
是指在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报
酬的增量(边际报酬)迟早会出现下降。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
4.2.4贡献原则
是指农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投人要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平.
4.2.5合理有效利用原则
是指在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。
4.2.6变动原则
是指农用地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，农用地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成·估价人员应把握价格影响因素及价格变动规律，准确地评估价格。
4.2.7供需原则
是指农用地估价应以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。
4.3农用地价格影响因素
影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因氛本规程确定农用地价格的指导性影响因素体系如下:
a)自然因素。是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括)10℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐演化程度、地下水埋深、农田基本设施状况、地块形状等。
b)社会经济因素。是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区域城市化水平、城市规模、农业生产传统、人均土地指标(人均耕地、人均农用地)、农民人均收人水平、单位土地投人资本量、单位土地投人劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达性等。
c)特殊因素。是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件、环境污染状况等。
4.4农用地估价成果
4.4.1农用地宗地估价成果
a)宗地估价结果报告;
b)宗地估价技术报告;
c)宗地估价附件。
4.4.2农用地基准地价评估成果
a)文字报告:主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等;
b)墓准地价图:主要有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、样点地价图等;
c)表格:主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表。
d)有关计算机软件和管理信息数据库。
4.4.3农用地征用区片价评估成果
评估成果与农用地基准地价的类似。
5农用地估价方法
5.1收益还原法
是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。
5.1.1评估程序
a)搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;
b)测算年总收益;
c)测算年总费用;
d)计算年纯收益;
e)确定土地还原率;
f)选用适当的公式计算农用地价格。
5.2市场比较法
是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。
5.2.1估价步骤
a)收集和选择比较交易实例;
b)建立价格可比基础;
c)进行交易情况修正;
d)进行交易期日修正;
e)进行影响因素修正;
f)进行年期修正;
9)计算基准价格。
5.3成本逼近法
是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。成本逼近法适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估。
5.4剩余法
是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。
5.4.7适用范围剩余法适合新开发农用地的价格评估。
5.5评分估价法
是指按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。
评分估价法适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是必须先确定农用地单位分值价格。
5.6基准地价修正法
5.6.1系数修正法
5.6.2定级指数模型评估法
是利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并代人模型，测算出待估农用地价格的方法。
5.63墓准地块法
采用基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，比较修正评估出待估农用地价格的方法。
评估步骤和方法同市场比较法。
5.6.4适用范围
利用基准地价成果评估宗地价适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。
6农用地宗地估价
61估价程序
农用地宗地估价的具体程序为:
a)接受估价委托;
b)明确估价基本事项;
c)拟订估价作业计划;
d)估价资料的收集与整理;
e)实地查勘待估农用地;
f)选定估价方法，试算宗地价格;
9)分析调整试算宗地价格，确定估价结果;
h)撰写估价报告书;
i)估价报告提交、备案及估价资料分类归档
7不同利用类型的农用地宗地估价
7.1耕地地价的评估
7.1.2耕地地价的评估方法
耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和准地价修正法等;如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法;如果是待开发的耕地，可采用剩余法
7.2园地地价的评估
7.2.1影响因素
根据本规程4.3条所确定的因素体系并结合园地的利用性质确定园地的地价影响因素。在确定地的地价影响因素时，要注意有机质含量、地下水埋深、园艺设施状况、距城市远近、独特的小气候以
特殊土壤等因素对地价的影响。
7.2.2评估方法
园地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等如果是新开发的园地，可采用成本逼近法;如果是待开发的园地，可采用剩余法。7.3林地地价的评估
7.3.2评估方法
林地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用市场比较法、成本逼近法和收益还原法等
7.4牧草地地价的评估
7.4.2评估方法
牧草地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用评分估价法、收益还原法和市场比法等。
7.5养殖水面地价的评估
7.5.2评估方法
养殖水面地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等;如果是待开发的养殖水面，可采用剩余法.
7.6未利用地价格的评估
7.6.1未利用地是农用地重要的后备土地资源，当未利用地用于开发为农用地(包括耕地、园地、林地、牧草地和养殖水面)时，应按照农用地估价方法的要求进行估价。
7.6.2评估方法
在进行未利用地价格评估时，首先应根据未利用地的规划要求或土地的开发利用计划，确定土地用类型和土地利用方式，然后选择适当的方法进行评估。
未利用地价格的评估方法，可根据实际情况采用剩余法和市场比较法进行评估。
8不同估价目的的农用地估价
8.1承包农用地价格评估
8.2转包农用地价格评估
8.3农用地租金评估
8.4荒地拍卖底价评估
8.5荒地抵押价格评估
9农用地基准地价评估
9.1评估对象
农用地基准地价评估对象是县(市)行政区内现有农用地和宜农未利用地。
9.2技术路线
农用地基准地价评估有以下三条技术路线:
a)样点地价平均法:在农用地定级基础上，用投人产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价;
b定级指数模型法:在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料和投人产出料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价;
。)基准地块评估法:通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。
在农用地基准地价评估中，应根据本地农用地市场状况、基础资料及技术条件，选择其中一条技路线进行评估.
9.7基准地块评估法
9.7.1评估步骤
采用基准地块评估基准地价，是指根据农用地土地质量条件划分农用地均质地域‘然后在均质地
内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投人产出资料评估基准地块价格，再将同
均质地域内基准地块的平均地价作为该均质地域的基准地价。具体评估步骤如下:
a〕调查和收集资料:
b)划分均质地域:
c)选定基准地块;
d)评估基准地块价格;
e)核定基准地块价格水平;
f)计算均质地域基准地价.
土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
农用地分等定级估价实践
农用地分等定级估价实践及成果应用研究 项目任务书编号：034557282 项目承担单位：河北省地理科学研究所 项目负责人：李强 项目来源：政府资金 联系电话： 关键词：农用地分等定级估价 摘要： 农用土地分等定级估价是国土资源大调查的一项重要内容。随着土地使用制度改革的深化，土地交易的日渐活跃，土地市场的进一步健全，各地都要陆续开展该项工作，进行农用地分等定级估价工作的方法研究和成果应用研究很有必要。同时，社会经济的发展，以及城市化进程的加快，都要求建立起统一的土地市场。近几年，各地城镇地价已逐步建立，完善土地市场必须建立包括农用地在内的价格体系，这使得农用地分等定级估价工作显得十分迫切。另外，土地制度改革的深化，征地制度改革方法的探讨，都要求建立农用地价格体系，这样农用地分等定级估价成果的应用性研究更显必要。 一、农用地分等定级估价概述 农用地分等定级估价是根据农用地的自然、经济属性，对其质量优劣进行综合量化评定。分等是在全国范围内，按照标准耕作作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分等别；定级是在行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分级别；估价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 二、农用地评价发展历程 （一）国内研究历程 我国农用地评价研究具有悠久的历史。《管子?地员篇》、《禹贡》、《周礼?地官司徒》、《齐民要术》等都对土地评价进行一定研究。这些都是世界上最早的耕地质量评价的著作。
赛罕区农用地定级估价工作报告(上报)
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价项目 呼和浩特市赛罕区 农用地定级与估价工作报告 呼和浩特市国土资源局赛罕分局 内蒙古煜园房地产评估咨询有限责任公司 二○一○年十二月
目录 第一章概述 (2) 一、自然概况 (2) 二、社会经济概况 (3) 四、土地利用现状 (3) 五、土地质量状况 (4) 第二章土地定级与基准地价评估工作情况 (4) 一、工作目的和任务 (4) （一）工作目的 (4) （二）工作任务 (4) 二、工作范围 (5) 三、工作依据 (5) 四、人员组成 (5) 第三章土地定级估价工作步骤与进程 (6) 一、准备工作（2010年5月） (6) 二、资料收集与整理（2010年5月至7月） (6) 三、外业调查（2010年7月至8月） (6) 四、数据处理（2010年8月至10月） (7) 五、质量检查及成果整理（2010年11月） (7) 第四章成果说明 (7) 一、成果内容 (7) 二、成果特点 (8) 第五章农用地地价成果的应用和建议 (8) 一、在实现耕地总量动态平衡目标管理中的应用 (8) 二、坚持土地利用与社会经济、生态效益的统一 (8) 第六章工作经验与体会 (9) 一、群众的支持和部门的配合是做好工作的前提条件 (9) 二、团结的技术队伍是做好工作的基础 (9)
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价工作报告 前言 开展农用地定级估价工作，不仅是呼和浩特市赛罕区土地管理工作的实际需要，也是国家法律赋予地区人民政府的责任。根据《新一轮国土资源大调查纲要》、《新一轮国土资源大调查实施方案》和《关于继续开展部分旗县农用地定级与估价工作的通知》（内国土资字[2010]220号）的要求，在赛罕区开展农用地定级和估价工作。 此次农用地定级和估价工作是在特定的用途下，对耕地进行的级别划分和估价工作。主要工作目的：是根据农用地的自然属性和社会经济属性，对农用地特别是耕地的质量优劣进行综合、定量评定，科学的量化赛罕区范围内农用地的质量及分布，划分级别,并且在农用地定级的基础上对其经济价值评价，为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡、基本农田保护和国家征收集体土地提供依据和价格参考。
农用地估价技术报告
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
标定地价规程(申报版)
日前，国土资源部在其官网公示《标定地价规程》，公示时间为2017年11月21日－28日。 据悉，2017年10月21日全国国土资源标准化技术委员会土地利用、节约、监测分技术委员会在北京召开会议，对部利用司和部规划院牵头编制的《标定地价规程》（送审稿）进行技术审查。经质询和讨论，审查委员会一致认为《规程》填补了我国标定地价评估、公布、使用的空白，进一步完善了我国公示地价体系，符合我国土地市场现状及其发展的要求，适应我国土地制度改革及不断完善的需要，具有较强的现势性和实用性。《规程》的编写符合相关要求，结构合理，内容完整，格式规范，文字表达准确。同意通过审查。 附：《标定地价规程》 《标定地价规程》 目次 前言 引言 1、范围 2、规范性引用文件 3、术语和定义
5、标定地价公示范围的确定 6、标定区域的划分 7、标准宗地的设立 8、标定地价的评估与确定 9、标定地价成果 10、标定地价信息公示 附录A 标定地价成果编制要求 前言（略） 引言 为进一步完善我国城乡公示地价体系，丰富土地市场价值参考标准，规范标定地价制订及公示程序，明确标定区域划定、标准宗地选取和布设、标定地价评估、信息公示等各环节的技术要点，更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等相关法律，结合我国国情，制定本标准。
本标准规定了我国城乡标定地价体系建设的总则、标定地价公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的设立、标定地价的评估与确定、标定地价成果、标定地价信息公示等内容。 本标准适用于土地市场发育较为成熟和有管理服务需求地区相应用地的标定地价体系建设。 2、规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用必不可少。凡注明日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 21010-2007 土地利用现状分类GB/T 28405-2012 农用地定级规程GB/T 28406-2012 农用地估价规程GB/T28407-2012 农用地质量分等规程TD/T 1001－2012地籍调查规程TD/T 1009—2007 城市地价动态监测技术规范 3、术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1.标定区域characterization area
作业二、农用地估价 收益还原法
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格 1、大姚县概况 大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。 县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。 在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。铜矿分布广,储量大。主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。畜牧业较发达。特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。有红豆杉、冷杉等珍贵树种。到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。 2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。 2、农用地估价 2.1、农用地估价方法分析 收益还原法。该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。在此定义中，“合理”应是指经营种类的合理，“有效”应是指劳动或资本投入强度正常而非通常所说的最有效利用原则，这是因为中国农产品市场并非完全公开自由的市场，农作物的种植选择并非完全取决于经济效益最大化。“客观正常年收益”排除了因各种自然或社会因素带来的年收益变化[2]。 市场比较法。由于目前农用地交易市场尚不完善，市场比较法在一段时期内很难得到广泛应用。就市场比较的案例选择，《农用地估价规程》仅描述为“将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较”[2]。 成本逼近法。是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。它适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估[2]。 剩余法。是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算农用地价格的方法，是成本逼近法的变型[2]。
农用地定级估价收集资料清单
部门资料收集清单 一、国土局 1. 土地利用现状图、地形图(打印图、电子图)； 2.土地利用总体规划文本、图件(打印图、电子图)； 3.基本农田保护区图； 4.县土地利用现状调查汇总资料； 5.县《土地资源》、《土地志》； 6.土地利用现状台帐面积或地籍数字化成果； 7.耕地坡度统计数据与坡耕地图； 8.城镇基准地价报告、图件； 9.重点建设项目地质灾害安全评价报告； 10.土地开发整理规划文本、图件； 11.征地区片综合地价和统一年产值测算成果（电子版、图件、报告）； 12.近三至五年征地地价； 13.农用地分等报告、图件； 14.土地承包、转包、抵押、入股、租赁、抵押、拍卖、开发等资料。 二、农业局、土肥站及有关部门 1.土壤普查图件及文字：土壤分布图、有效土层厚度、有机质图、表层土壤质地图、土体构型图、土壤养分图、土壤全氮、速效氮、速效磷、速效钾分布图、土壤PH值、土壤盐碱状况、土壤污染状况、土壤志； 2..农业统计：近三年分村各种作物产量、投入产出状况。 三、水利局及有关部门 1.灌溉水源类型：浅层地下水、深层地下水、地表水灌溉区域及分布图； 2.地下水水量、水位、水质及分布； 3.地表水类型（河流、水库、水塘等）、流量、水质及分布； 4.灌溉用水量、保证率及水质； 5.农田水利基本建设情况：主要的灌溉、排水设施、灌排条件及分布； 6.水污染情况； 7.水利志。 四、农业区划办 1.农业区划图件及报告。 五、气象局（站）
1.全县气象资料概述（包括每月平均气温及相关图件，年均温和年日照时数，大于等于0℃积温、大于等于10℃积温、降水量、蒸发量、无霜期、灾害气象因素、全年风速风向频率统计等资料）。 六、统计局 1.近三年土地统计年鉴（尽可能详细到村），经济年鉴； 2.村农地投入-产出平均水平； 七、交通局 1.全县公路、农村道路网分布图； 2.主要道路铺面类型、级别、走向、名称、长度、宽度、客货流量。 八、城建局 1.全县各乡（镇）级别、名称及分布； 2.城市规划文本、图件； 3.“十一五”规划文本； 4.行政区划图。 九、环保局 1.县环境评价报告及相关图件； 十、工商局 1.全县主要集（农）贸市场数量、级别及分布。 十一、林业局 1.全县林网化程度评价及相关资料。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
附件 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 、八、， 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1 适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2 引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的
最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》 GB/T 28406-2012《农用地估价规程》 TD/T 1052-2017《标定地价规程》 《城市地价动态监测技术规范》 TD/T 1009-2007 3 依据 （1）《中华人民共和国物权法》 （2 ）《中华人民共和国土地管理法》 （3 ）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55 号） （6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39 号） （7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21 号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61 号） （9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国 发〔2001 〕15 号） （10 ）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 发〔2004 〕28 号） 4 总则
农用地基准地价估价技术方案
农用地基准地价估价 技术方案
目录 一、工作目标 (1) 二、工作任务 (1) 三、工作依据 (1) 四、术语和定义 (2) 五、基本原则 (2) 六、技术路线 (4) 七、农用地基准地价评估 (5) 八、成果提交要求 (23)
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。 一、工作目标 在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。 二、工作任务 按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。 三、工作依据 （一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）； （二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）； （三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；
（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）； （五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版） 四、术语和定义 均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。 农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。 农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。 农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 五、基本原则 农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则： （一）进行农用地基准地价估价时，要依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。 （二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析
农用地分等定级专题
、自然资源及社会经济概况 （一）地形地貌 （二）气候水文 （三）土壤状况 （四）土地资源状况 （五）社会经济状况 二、目的与任务 （一）目的 农用地分等定级估价的主要目的是： 1、为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； 2、为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； 3、为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； 4、为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 5、为规范农用地估价行为，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供依据。 （二）任务 根据农用地的自然属性和经济属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对农用地的质量优劣进行综合评定，以全县为单位划分农用地等别，以乡为单位划
分农用地级别，并评定级别基准地价。完成全县的农用地分等，完成一个镇的农用地定级估价。 三、工作范围 本次农用地分等的工作范围是全县行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 本次农用地定级估价的工作范围是苏基镇的农用地。 四、工作程序与步骤 1、工作准备，包括技术准备和组织准备，技术准备主要是编写农用地分等定级估价任务书；组织准备主要是成立课题组，主要由规划院技术人员为主，并聘有关专家任技术顾问，组成海兴县农用土地分等定级课题组，同时抽调土地局技术人员，专抓该项工作。 2、收集资料（分等、定级、估价同时进行）； 3、确定标准耕作制度、基准作物和指定作物； 4、确定分等定级估价方法； 5、建立分等指标体系和定级修正模型，并确定因素权重； 6、编制“指定作物—分等因素—质量分”关系表； 7、整理资料； 8、初步绘制指定作物分等因素因子分值图； 9、外业补充调查； 10、编制分等因素分值图； 11、计算样点的指定作物土地利用系数、综合土地利用系数并编制综 合土地利用系数等值区图；
农用地评估方法
农地市场和农地价格无疑对农地资源的可持续利用具有决定性的重要作用。农地市场和农地价格是现代市场体系中重要的组成部分之一，且农地市场也是基础市场，农地价格是市场基本价格体系构成部分，对区域市场的建立和发展具有基础性作用，决定着一个区域的部分商品价格起始水平和价格体系。农地资源有价的观念意识必须为越来越多的人所具备，以价格作为主要手段，决定其经济行为。农地价格及其评估，对于建立健全我国农地市场，促进农地资源持续利用，优化农地资源配置等具有重要的意义。考试大小编收集 1.农地价格与农地资源配置 经济运行机制包含价格机制，而价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。一定模式的价格机制来源于它所处的经济运行机制的模式。建立主要由市场形成价格的机制是社会主义市场经济体制的客观要求。社会主义市场经济体制，就是要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资源配置到效益较好的环节中去。在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础作用，就必须使资源以市场为导向进行流动，使生产要素商品化。农地在生产过程中也是重要的生产要素之一，因此，农地必须商品化，使其在市场中合理流动，达到最优配置。价格是市场的灵魂，市场依靠价格来运行，价格是市场最敏感的标志，价格的变化将影响人们之间的利益分配，影响商品的供求关系和商品经营者问的竞争，促使资源优化配置。建立农地资源价格体系，可以纠正“农产品低价、农地资源无价”的价格扭曲现象，使农地资源的开发与利用形成合理的运行机制，提高农地资源开发利用效率。通过农地价格的变动，引起供给和需求、生产和消费的变动，从而影响社会资源的流动，实现农地资源合理配置。对农地资源价格的认识与补偿，是合理利用及保护农地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施予以实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、处罚权及交易成本”等权力，制定相应的税收政策、价格标准体系二达到有序合理的开发、利用农地资源、配置农地资源，实现农地资源持利用的目标。 2.农地价格评估思路 科学、合理地评估农地价格，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范。由于农地资源的特殊性及其市场发育的不完善，建立农地价格体系，使农地资源进行流转，达到合理配置，是当前农地制度改革的重要任务之一。农地价格具有一般地价特征，是一种二元价格，即农地价格系由农地物质价格和农地资本价格（即由社会对农地资本支付过多的社会价值价格和农地资本个别劳动价值价格二者构成），三者中前两者形成农地虚幻价格，后者为农地的真实价格。农地价格往往与第一产业的产品价格形成之间有着密切的联系。第一产业产品为初级产品，其劳动对象就是自然界的天然财富，因而生产受自然条件的影响较大，再生产周期较长。第一产业产品价格是以劣等条件下平均成本为定价的主要依据，这样的劣等条件系指全国或区域范围内的劣等条件，是个相对概念。因此，中等以上条件下的农地可以获取一定级差地租。级差地租的存在使第一产业的产品必须实行分区定价，即实行地区差价，同一产区内规定的一个统一的价格，不同产区的价格水平有所不同。农地（尤其耕地）价格是一切其它用地价格的基础，农地资源以其收益能力为价格的基础，土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致农地纯收益的差异也决定了农地价格的千差万别。针对目前我国农地市场不发育的特点，农地估价评估应首先从土地使用价值人手，通过对农地自然、经济等条件的评定，揭示土地质量等级，然后根据农地收益等评估地价相关资料，采用不同的估价方法，评定出农地价格。即先分等定级，再估价。农地分等定级依据农地的自然属性进行，以界定农地在社会经济条件最优化利用下可能达到的自然生产潜力，体现最大预期效益原则，在此基础上对社会经济条件加以修正，实现现实生产力或收益最大化。估价中先测定基准地价，使其成为具有明确用地条件的地价，为科学地确定各宗农地价格提供依据。 3.农地分等定级
农用地分等定级估价报告
农用土地分等定级补充完善报告 xxx国土资源局 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 二xxxx年x月
目录 一、自然资源及社会经济概况 (3) （一）地形地貌 (3) （二）气候水文 (4) （三）土壤状况 (5) （四）土地资源状况 (6) （五）社会经济状况 (6) 二、目的与任务 (7) （一）目的 (7) （二）任务 (7) 三、工作范围 (7) 四、工作程序与步骤 (8) 五、现阶段耕地质量等级成果补充完善 (9) 六、方法的选择和确定 (11) 七、提交成果 (13) （一）文字成果 (13) （二）图件成果 (13) （三）数据成果 (13) 八、成果应用 (14)
一、自然资源及社会经济概况（地方统计年鉴） 德惠市位于吉林省中北部，松辽平原中部，地处东经125°14′-126°28′，北纬44°32′-45°51′区间，北及东北隔松花江与松原市扶余市、榆树市和舒兰市相望，东南与九台市相连，西南与长春市郊接壤，西隔伊通河与农安市毗邻，处在长春、哈尔滨、吉林三大城市重心上。京哈铁路、京哈高速公路、102国道等东北三条物流大动脉平行从区内穿过，地理位置优越，交通便捷。总面积为309600公顷，人均占有土地5.53亩。全市辖4个街道、10个镇、4个乡，总人口为83.98万人。 （一）地形地貌（地方土壤志） 德惠市位于天山～兴安岭地槽褶皱南缘。地质构造属中生界和新生界。中生界为侏罗系的中～上统基底，上覆巨厚的早～中白系。晚白里系层面缺失。新生界为第四系直接覆盖于中白至系构造上，第二层面缺失。德惠市地貌，按成因分为剥蚀堆积地貌和堆积地貌。剥蚀堆积地貌主要是起伏不平的中白里系和第四系地层在地壳不平衡运动中形成的低丘陵和平原区，分布在饮马河东岸的松花江、杨树、达家沟、夏家店、大青咀一带；堆积地貌主要是分布在相对下降的各河床两侧的河谷平原，有漫滩和一级阶地。 市境地处新华夏第二沉降带，松辽断陷的东南部隆起边缘，在白里纪沉积地层之上广泛沉积了第四纪地层。其中以中更新统黄土性沉积分布最多，构成了海拔200米左右的波状起伏冲积台地地形，属于东北平原东部山前冲洪积台地的一部分。
农用地基准地价评估
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；
农用地分等定级与估价项目实施方案
农用地分等定级与估价项目实施方案 一、目的意义 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[XX]28号）明确指出，“各类非农业建设经批准占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。”“土地利用总体规划修编，必须保证现有基本农田总量不减少，质量不降低。”“实行补充耕地监督的责任追究制，国土资源部门和农业部门负责对补充耕地的数量和质量进行验收，并对验收结果承担责任。”因此，开展农用地分等定级与估价工作是社会经济发展的需要，也是科学的进行土地管理的必然要求，更是贯彻落实国务院28号文件的需要。 二、遵循的技术路线 以《农用地分等规程》（TD/T1004-XX）、《农用地定级规程》（TD/T1005-XX）、《农用地估价规程》（TD/T1006-XX）为准绳，以《河北省农用地分等定级与估价技术方案》、《河北省农用地分等定级与估价技术方案补充规定》为依据，并参考《城镇土地分等定级规程》、《土地利用现状调查技术规程》等有关材料，采用因素法分等，修正法定级，收益还原法等评估农用地基准地价及农用地征用地价，用基准地价修正系数法评估宗地地价，在具体操作中做
到资料分析与实际调查相结合，定性分析与定量分析相结合，常规方法与计算机技术相结合。 三、工作内容与时间安排 （一）搜集资料与外业调查 搜集××市的自然、社会、经济条件（图件、文字资料），同时，按室内初步确定的评价单元，课题组成员到现场逐单元调查其土地特性、土地利用水平、投入产出情况；采集典型剖面耕层图样；核准单元边界、外业调查搜集到的第一手资料是内业汇总的最主要基础资料，这一步是农用地分等定级与估价工作的重要环节，要求在XX年9月完成。 （二）内业处理：包括资料整理，计算机计算各种参数、单元分等定级因素分值、指定作物质量分、土地利用系数、土地经济系数及分等定级指数，测量和划分本县农用地等别、级别XX年11月间完成。 （三）单元质量分实地校验：为保证分等结果的精确度，各单元的质量分计算出来，农用地质量等别初步划分出来后，由沧州市国土局组织有关人员，随即抽取5%的单元，到现场进行检验，发现有错误的及时纠正，XX年12月完成。 （四）地价测算：包括农用地基准地价、宗地地价的测算，XX年3月底前完成。 （五）编制本县农用地分等定级与估价报告（含
农用地分等定级估价实施方案(细则)
农用地分等定级估价实施方案 1 总则 1.1 农用地分等定级估价的目的与任务 1.1.1 农用地分等定级的目的 农用地分等定级估价的主要目的是： （1）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； （2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； （3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； （4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 1.1.2 农用地分等定级估价的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。 1.2 农用地分等定级估价的对象 农用地分等定级估价的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 1.3 农用地分等定级估价的体系说明 农用地分等定级估价采用“等”和“级”两个层次，并在级的基础上确定级别基准地价的工作体系。 农用地分等农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然属性和社会属性，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 农用地定级农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理
农用地估价方法
农用地估价方法 一、农用地价格及其影响因素 （一）农用地与农用地价格 1 ．农用地含义 根据国土资源部2002 年1 月1 日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地 5 个二级地类。其中，其他农用地包含8 个三级地类，分别为： 1 畜禽饲养地； 2 设施农业用地； 3 农村道路； 4 坑塘水面； 5 养殖水面； 6 农田水利用地；7 田坎；8 晒谷场等用地。 2 ．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。 农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。 （ 1 ）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。 （ 2 ）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。 （ 3 ）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。 3 ．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。 （二）农用地价格种类与特点 1 ．农用地价格种类 （ 1 ）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。 1 农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 2 农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。 （ 2 ）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。 1 农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。 2 农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。 一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+ 农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。 其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。 农用地生态环境价值= 耕地开垦费+土壤培肥费。 （ 3 ）从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7 种： 1 农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。 一般地：征用价格=农用地农用价格+ 附属物补偿价格+社会保障价格。 2 农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。 3 农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。 4 农用地租金：指农用地在出租时的租赁价格。 5 农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。 6 农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格。 7 农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。 （ 4 ）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。 1 农用地征用价格属于土地所有权价格。 2 农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。 3 农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。 2 ．农用地价格特点农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：
农用地估价规程样本
ICS 07.040 A 76 中华人民共和国国标 GB/T 28406- 农用地估价规程 -06-29发布 -10-01实行 中华人民共和国国家质量监督检查检疫总局中华人民共和国国标化管理委员会 前言 引言 1 范畴 2 规范性引用文献 3 术语和定义 4 总则 4.1 农用地估价基本原则 4.2 农用地价格影响因素 4.3 农用地估价成果 5 农用地估价办法 5.1 收益还原法 5.2 市场比较法 5.3 成本逼近法 5.4 剩余法 5.5 评分估价法 6 农用地宗地估价 6.1 估价程序
6.2 明确估价基本领项 6.3 拟订估价作业筹划 6.4 估价资料收集与整顿 6.5 实地查勘待估农用地 6.6 选定估价办法，试算宗地价格 6.7 拟定估价成果 6.8 撰写估价报告 6.9 估价报告提交、备案及估价资料分类归档 7 不同运用类型农用地宗地估价 7.1 耕地地价评估 7.2 园地地价评估 7.3 林地地价评估 7.4 草地地价评估 7.5 未运用地价格评估 8 不同估价目农用地估价 8.1 承包农用地价格评估 8.2 转包农用地价格评估 8.3农用地租金评估 8.4 荒地拍卖底价评估 8.5 荒地抵押价格评估 9 农用地基准地价评估 9.1 评估对象 9.2 技术路线 9.3 工作程序 9.4 准备工作 9.5 农用地基准地价内涵界定
9.6 样点地价平均法 9.7 定级指数模型法 9.8 基准地块评估法 9.9 基准地价拟定 9.10 基准地价修正系数表编制 9.11 成果整顿 9.12 农用地基准地价更新 9.13 成果验收 附录A（规范性附录）农用地价格影响因素表 附录B（规范性附录）农用地估价工作附表 附录C（规范性附录）农用地估价报告规范格式 参照文献 前言 本原则按照GB/T1.1-给出规则起草。 本原则由中华人民共和国国土资源部提出。 本原则由全国国土资源原则化技术委员会（SAC/TC93)归口。 本原则起草单位：国土资源部土地运用管理司、北京国土联房地产评估中心有限公司、中华人民共和国农业大学、北京大学、中华人民共和国人民大学、中华人民共和国土地勘测规划院、国土资源部土地整治中心。 本原则重要起草人：胡存智、张显胜、朱道林、冯长春、王军、吴海洋、周建春、关文荣、郝文聚、刘彦、杨丽平、吕萍。 引言 为全面掌握国内农用地资产状况，科学管理和合理有效地运用农用地，规范农用地估价行为，统一估价程序和办法，保证农用地估价成果客观、公正、科学、合理，依照《中华人民
辽宁省农用地分等定级与估价项目
辽宁省农用地分等定级 与估价项目 文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]
辽宁省农用地分等定级与估价项目 技术简报 第8期 辽宁省国土资源规划院 2005年11月8日 ●辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会召开 ●辽宁省农用地分等定级与估价系统软件培训班在沈阳举办 ●农用地分等标准样地剖面的设置与要求 ●辽宁省农用地分等各二级区最大产量/成本指数 ●辽宁省农用地等别划分 ◇辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会召开 年月日，辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会在沈阳召开。这次会议是在全省农用地分等工作开展一年以来，绝大部分县级单位外业调查、资料搜集工作已经结束，即将全面转入内业工作的关键时期召开的。各市农用地分等定级与估价工作的主管领导和相关技术人员参加了会议。 各市汇报了本市农用地分等定级与估价工作的进展情况、存在的问题和下一步工作计划。从汇报情况看，全省工作总体进展情况良好，大部分市按照省厅的计划部署开展工作，但也有部分市工作进展缓慢。各市存在的主要问题：一是省级资金未到位，县级单位配套资金申请困难；二是部分县区资料搜集困难，有些地区第二次土壤普查资料有遗失。 省规划院李洪兴副院长对各市的工作进展情况进行了总结，并对下一步市级、省级成果汇总、市县级成果检查验收等工作进行了部署。 省厅土地利用处谢量雄处长作了总结发言，他指出：全省农用地分等定级与
估价工作总的形势是好的，各地都作了很多工作，但由于全省工作时间紧、任务重，全面完成全省成果还会遇到很多问题和困难。要求各有关单位认清形势，坚定信心，再下功夫，善始善终，力争在年底全面完成分等工作。对于下一步的工作，谢量雄处长认为还需要注意以下几个问题： 第一，工作质量与进度并重。各地在把握好工作进度的同时，还要重视工作质量，要把握好每一个工作环节。资料搜集和外业调查工作要做到真实、可信。各单位要安排专人负责资料、成果的检查、校核、验证工作，落实责任制度。 第二，抓好两个平衡。工作进度缓慢的市县，要加大工作力度，及时赶上全省的工作进度，不拖全省工作的后腿；要做好全省县级、市级之间的成果接边平衡工作，各地工作精度要与最终成果质量的精度相衔接。 第三，及时组织成果验收。全省市、县两级成果验收由省厅利用处和规划院共同组织。月下旬开始进行试点县成果的验收。 第四，抓好软件应用。这次开发的全省农用地分等定级与估价软件系统是针对县级应用开发的，现在正在进行县级工作人员培训工作。各县参加培训的同志一定要把软件掌握好，并负责各地的成果汇总工作，在分等成果结束前，各地不能随意换人。 会议还对农用地分等标准样地剖面的设置工作做出了部署，省规划院专家指导组崔永祥教授讲解了国家级、省级、县级分等标准样地设置的意义、具体要求，并带领各市技术人员在沈阳市新城子区召开现场会，对土壤剖面挖掘、取样、拍照方法进行了现场演示。 ◇辽宁省农用地分等定级与估价软件系统培训 根据我省开展农用地分等定级与估价的工作安排，由辽宁省国土资源规划院