Characteristics of heavy ion beam-bombarded bacteria E. coli and induced direct DNA transfer

Characteristics of heavy ion beam-bombarded bacteria E. coli and induced direct DNA transfer
Characteristics of heavy ion beam-bombarded bacteria E. coli and induced direct DNA transfer

Surface and Coatings Technology 158–159(2002)624–629

0257-8972/02/$-see front matter ?2002Elsevier Science B.V .All rights reserved.PII:S0257-8972?02.00320-1

Characteristics of heavy ion beam-bombarded bacteria E.coli and

induced direct DNA transfer

B.Phanchaisri ,L.D.Yu *,S.Anuntalabhochai ,R.Chandej ,P .Apavatjrut ,T.Vilaithong ,

a b ,c c d b I.G.Brown e

Institute for Science and Technology Research and Development,Chiang Mai University,Chiang Mai 50200,Thailand

a

Fast Neutron Research Facility,Department of Physics,Faculty of Science,Chiang Mai University,Chiang Mai 50200,Thailand

b

Department of Biology,Faculty of Science,Chiang Mai University,Chiang Mai 50200,Thailand c

Department of Horticulture,Faculty of Agriculture,Chiang Mai University,Chiang Mai 50200,Thailand

d

Lawrence Berkeley National Laboratory,University of California,Berkeley,CA 94720,USA

e

Abstract

The goal of the work described here was to study ion beam interactions with bacteria and thus develop an understanding of the mechanisms involved in ion bombardment-induced direct gene transfer into bacterial cells.Ar ion beams at an energy of 26keV and fluences ranging from 5=10to 4=10ions y cm were used to bombard bacterial cells of Escherichia coli strain 14152DH5a .The bacteria were able to survive the low-temperature and low-pressure treatment conditions for at least a few hours.The ion bombardment created novel crater-like structures on the surface of the bacterial cell envelope,as observed by scanning electron microscopy.Four variously sized DNA plasmids carrying the ampicillin resistance gene were transferred and expressed in E.coli cells bombarded with ion fluences of 1=10and 2=10ions y cm .The dependence of the DNA transfer on the 15152plasmid DNA size,ion fluence and incubation time all suggests that the ion beam-induced surface crater-like structures provide the pathway for the mechanism that is responsible for the ion beam-induced DNA transfer.?2002Elsevier Science B.V .All rights reserved.

Keywords:Ion beam bombardment;Bacteria;Escherichia.coli ;Plasmid DNA transfer;Cell envelope

1.Introduction

Low-energy ion beam bioengineering has recently been developed for genetic modification (e.g.w 1x ).Not only has mutation been induced by the technique,but also direct gene transfer.Ion beam-induced DNA trans-fer has been successfully accomplished in plants,such as rice cell suspension w 2x and tobacco pollen w 3x .The first evidence of DNA transfer into bacterial cells by ion beam techniques was recently reported by our group w 4x .The aim of the work reported here was to further study the effects of ion beam bombardment as related to DNA transfer into bacterial cells,and to develop an understanding of the mechanisms involved.The struc-ture of the bacterial cell envelope,consisting of several different structural layers,is more complicated than that of the plant cell,which is mainly the cell wall w 5x ,and

*Corresponding author.Tel.:q 66-53-943379;fax:q 66-53-222776.

E-mail address:yuld@fnrf.science.cmu.ac.th (L.D.Yu ).

thus successful DNA transfer into bacterial cells calls for a higher degree of precision of the technical para-meters and procedure.Moreover,due to the vastly more rapid regeneration rate of bacterial compared to plant cells,it is more significant and meaningful to examine the transferred genes maintained in the regenerated cells.Here we describe the characteristics of plasmid DNA transfer into bacteria Escherichia coli induced by low-energy Ar ion bombardment,and provide some prelim-inary evidence for the transfer mechanisms involved.2.Experiment

Two or three separate single colonies of competent cells of E.coli strain DH5a ,which is ampicillin sensi-tive (i.e.without the ampicillin resistance gene ),cul-tured on Luria Bertani (LB )solid medium,were smeared as a thin layer on sterile adhesive tape and placed on each of five different locations on a Petri dish.The dish was then affixed to a specially designed

625

B.Phanchaisri et al./Surface and Coatings Technology 158–159(2002)624–629

Table

1

DNA plasmids used in the experiment

Plasmid pUC18

pGEM2p35s pBI221Molecular size (kbp )

2.7

2.8

4.5

5.7

Fig.1.Effect of vacuum and ion bombardment on E.coli viability.Treatment time was 2h.Post-treatment conditions:12m l of each E.coli cell suspension was incubated overnight in 3ml of LB liquid medium at 378C on a rotating shaker.Conditions of the tubes:Tube 1,vacuum-treated only;tubes 2,3,4and 5,Ar ion beam-treated with fluences of 0.5,1,2and 4=10ions y cm ,respectively.The turbidity 152of the medium is the indicator of E.coli growth.(The fresh control refers to Fig.4a.)

bio-sample holder,by means of which four locations were sequentially exposed to the ion beam,while a fifth location was unexposed and used as a control.The experiment was carried out under standard microbiolog-ical safety conditions.

Ion bombardment was carried out using the 150-kV mass-analyzed heavy-ion implantation facility at Chiang Mai University w 6,7x .Ar ions at 26keV of energy,magnetically scanned across the target,bombarded the exposed bacterial samples to ion fluences of 0.5,1,2and 4=10ions y cm .The beam current density was 152approximately 5–10m A y cm .The fluence of each 2scanned pulse irradiating the target was approximately 3–5=10ions y cm .During ion bombardment,the 122pressure in the target chamber was kept at approximately 10Pa,and the temperature of the target in this y 4environment was estimated to be approximately 08C.The time duration for the whole treatment process,including vacuum pump-down,ion bombardment and normal pressure recovery,was approximately 1.5–2h.After ion bombardment,the control,the E.coli colonies grown on LB solid medium,and each treated sample,including both the ion-bombarded samples and the samples that were exposed to vacuum only,were separately suspended in 150m l of LB liquid medium in sterile Eppendorf tubes for a few minutes.

To investigate the ion fluence dependence of the bacterial viability,12m l of each suspension was incu-bated overnight in 3ml of LB liquid medium at 378C on a rotating shaker.

To investigate the DNA transfer,12m l of each cell suspension,including the control and the vacuum-exposed and ion-bombarded samples,was separately mixed with 10m g of various DNA plasmids (as shown in Table 1)in sterile Eppendorf tubes,and incubated in an ice box for times of 5,10,15and 30min.The plasmid DNA carried the gene for ampicillin resistance.Then 12m l of each sample was transferred into 3ml of LB liquid medium and incubated at 378C on a rotating shaker for 2h.To test for DNA transfer,carbenicillin was added to each tube to a final concentration of 100m g y ml (50m g y ml for pBI221plasmid DNA );the tubes were further incubated overnight under the same condi-tions.To confirm the transfer of DNA into the bacterial samples,the samples in the tubes that were found to express antibiotic resistance were processed for plasmid DNA purification.The resulting plasmid DNA was

separated by 1.5%agarose gel electrophoresis and meas-ured for molecular size w 4,8x .

Transmission (TEM )and scanning electron micros-copy (SEM )were used to observe the bacterial cell envelope microstructure after ion bombardment.For TEM,the bacterial cells were fixed in 2.5%glutaralde-hyde in 0.1M phosphate-buffered saline (PBS ),pH 7.3at 48C for 1h immediately after ion bombardment was completed.The cells were then centrifuged to a pellet.The cell pellet was rinsed several times with the same buffer and post-fixed with 1%OsO in 0.1M PBS for 41h.The fixed specimens were washed with the same buffer and dehydrated in increasing concentrations of alcohol and placed in 100%acetone.The specimens were dehydrated and dried at the critical point,then infiltrated with increasing concentrations of Spurr’s 1969resin in acetone,embedded in a box.Polymerization was carried out at 708C.Thin sections were prepared and sequentially stained with uranyl acetate and lead citrate and examined under a JEOL-JEM 1200JEX II transmission electron microscope.For SEM,the bacte-rial samples were directly gold-coated within 15min of ion bombardment and then examined under a JEOL-JSM 840A scanning electron microscope.3.Results and discussion

After 2h under the low-pressure,low-temperature conditions in which ion bombardment was carried out,the vacuum-treated and most of the ion beam-treated

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Fig.2.SEM photographs of E.coli cell surface:(a )the vacuum-treated control;and (b )bombarded with 26-keV Ar ions to a fluence of 1=10ions y cm .Scale:the width of the micrograph is 6m m.

15

2Fig.3.TEM photographs of the E.coli cells.(a )The vacuum-treated control:A indicates the complex outer membrane,and B the cell wall.(b )The ion-bombarded cell:two smaller arrows point to the external side of the cell envelope,and the larger arrow indicates a deep pit piercing the cell through the cell envelope.

bacteria,except the sample treated at the highest dose,survived and were able to grow,as indicated by the turbidity of bacterial growth in the liquid medium shown in Fig.1.This indicates that cell residence for some hours in vacuum at low temperature does not affect the bacterial viability;similarly,the lower-dose ion beam bombardment does not affect cell viability either.

Ion beam-induced damage and physical changes to the surface of the bacterial cell envelope were observed,as shown in Figs.2and 3.The surface of the complex outer membrane of the cell envelope of the control is fairly smooth (Fig.2a and Fig.3a ),and the underside of the cell wall is also very clear (Fig.3a ).In contrast,the ion-bombarded outer surface of the cell envelope is markedly undulatory and the cell wall has become somewhat indistinct (Fig.3b ).Some ‘pimple-like’struc-tures,or craters,with a diameter of approximately 100nm can be observed (Fig.2b;the side view in Fig.3b shows approximately the same size ),obviously piercing the cell through the entire envelope,including the cell wall.This suggests that ion beam etching first causes

the cell envelope undulations,and subsequently,at certain weak locations (the cell envelope thickness is naturally inhomogeneous ),the envelope may be pierced as a result of the ion beam-induced atomic displacement cascades,forming a micro-hole.Possibly,due to higher pressure inside the cell or to biological reaction of the cell,the substance inside may then erupt through the hole to form the crater or pimple.We further hypothesize that lower ion bombardment fluence creates less and non-fatal damage to the cell,since the radiation damage

627

B.Phanchaisri et al./Surface and Coatings Technology 158–159(2002)

624–629Fig.4.Effect of ion beam bombardment on plasmid DNA pGEM2transfer into E.coli incubated in antibiotic medium.Incubation conditions:12m l of each sample suspension were incubated overnight in 3ml of LB liquid medium containing carbenicillin (LB )at 378C on a rotating q shaker.(a )Control of ion-bombarded E.coli without DNA transfer.Tube no 1:control of fresh E.coli cultured in LB medium without the antibiotic (LB );no 2:fresh E.coli with DNA transfer treatment,12m l of fresh E.coli cell suspension q 10m g of pGEM2for 30min,incubated y in LB for 2h and then added with antibiotic to a final concentration of 100m g y ml and incubated overnight at 378C;no 3:fresh E.coli cultured y in LB ;no 4:vacuum-treated E.coli cultured in LB ;no 5:vacuum-treated E.coli with DNA transfer treatment,12m l of vacuum-treated E.q q coli cell suspension q 10m g of pGEM2for 30min,incubated in LB for 2h and then added with antibiotic to a final concentration of 100y m g y ml and incubated overnight at 378C;nos 6,7,8and 9:ion-bombarded E.coli with fluence of 5=10,1=10,2=10and 4=1014151515ions y cm ,respectively,without DNA transfer.(b )Ion-bombarded E.coli with DNA transfer,compared with those without DNA transfer.Tube 2nos 1,2,3and 4:ion beam-bombarded with fluence of 5=10,1=10,2=10and 4=10ions y cm ,respectively,without transferred DNA;141515152and tube nos 5,6,7and 8:ion beam-bombarded with fluence of 5=10,1=10,2=10and 4=10ions y cm ,respectively,with transferred 141515152DNA.The turbidity of the medium is the indicator of E.coli growth.

is proportional to ion bombardment fluence,and hence is compatible with bacterial survival and growth.On the other hand,the highest fluence of 4=10ions y cm 152may lead to lethal damage to the bacterial cells.

The effect of ion beam bombardment on DNA transfer into bacteria is shown in Fig. 4.Fig.4a shows the controls.Without any plasmid DNA pGEM2transfer operation,E.coli cells,whether they were ion bombard-ed or not,were not able to survive in the LB medium containing carbenicillin.With DNA transfer treatments but without ion bombardment,E.coli could not survive either.However,after the DNA transfer,the E.coli cells that were bombarded with fluences of 1=10and 152=10ions y cm were able to grow in antibiotic medi-

152

628 B.Phanchaisri et al./Surface and Coatings Technology158–159(2002)624–629 Table2

Dependence of Ar ion beam-induced DNA transfer into E.coli on the

plasmid DNA size,ion fluence and incubation time

Incubation pUC18p35s pBI221

time

Fluence(ions y

cm)2Fluence(ions y

cm)2

Fluence(ions y

cm)2

(min)

1=10151=10151=10152=10151=10152=1015 5y q y y y y

10q q y y y y

15q q y q y q

30q q y q y q

‘q’,succeeded;‘y’,failed.

um,as indicated by the turbidity shown in Fig.4b,thus demonstrating that the bacteria possessed the antibiotic resistance gene(amp q:ampicillin resistance gene), which could only come from the plasmid DNA,pGEM2. The dependence of successful ion beam-induced DNA transfer on the DNA size,ion fluence and incubation time is shown in Table2.In order to confirm that the transferred plasmid DNA indeed came from the original DNA,the electrophoresis-measured molecular size of the transferred plasmid DNA was compared with that of the original.The result shows that the original pure plasmid DNA,pGEM2,and the DNA extracted from the transferred E.coli are identical in molecular size and shape(data not shown).

Mechanisms that can lead to ion beam-induced DNA transfer have been discussed in the literature(e.g.w2x).

A very likely mechanism has to do with the effect of ion beam sputtering of the surface and radiation damage-formed pathways in the cell envelope.We have pointed out in previous publications w4,9x that ion beams with energy such that the ion range is approximately equal to the effective cell-envelope thickness,and at a certain range of fluence,are able to generate pathways for exogenous macromolecule transfer through the envelope without irreversible damage.The holes or craters observed in the cell envelope after ion bombardment could provide such pathways.The dependence of suc-cessful ion beam-induced DNA transfer on DNA size, ion fluence and incubation time has been analyzed,as shown in Table2.First,successful transfer depends on the DNA size:the smaller the DNA,the easier the transfer.It is reasonable that smaller DNA can more readily be transported through pathways of limited size. Second,transfer depends on the ion fluence,and success can be related to a certain optimal fluence:a certain higher fluence of ions can create more pathways for the DNA to pass through.Third,the transfer depends on the incubation time:the longer the time,the greater the degree of transfer.This suggests that since the DNA transfer needs time,longer incubation provides the DNA with greater access to the pathways and with sufficient time to interact with the pathways and be transported.

Energetic ion bombardment deposits energy to the target that is converted into displacement of target atoms to form structural damage,which generally distributes in agreement with the ion distribution w10,11x;this applies to any material.The range of Ar ions in the plant cell-wall material has been calculated in our previous studies w9x.Although the cell envelope of the gram-negative E.coli—consisting of a3-nm cell wall, a15-nm periplasmic space,a7.5-nm plasma membrane and a thick,complex outer membrane w5,12x,approxi-mately30–70nm,as measured from the TEM photo-graph(Fig.3b)—is somewhat different from the plant cell envelope structure,we can apply the plant cell-wall data in our calculation,provided the deviation is small. The depth on the deeper side of the full width at half-maximum(FWHM)of the Gaussian-like depth profiles for all four fluences used is approximately50nm,which is the characteristic penetration depth of the ions.Sur-face sputtering losses w10,11x are3,6,11and22nm for fluences of0.5,1,2and4=10ions y cm,respec-

152

tively.Thus,the total characteristic penetration depths are53,56,https://www.360docs.net/doc/c217786060.html,paring the results calculated with the entire thickness of the E.coli cell envelope,approximately50–90nm,leads to the follow-ing interpretation.For the highest fluence,4=10ions y

15

cm,some ions completely penetrate through the cell 2

envelope and enter the inner organelles of the cell,due to the characteristic penetration depth of72nm,which is greater than many parts of the bacterial cell-envelope thickness;this results in lethal damage to the cell.For lower fluences,the characteristic penetration depth is not much greater than the average thickness of the cell envelope,and thus less damage is expected to the envelope and cells can survive.However,the damage produced by the lowest fluence,5=10ions y cm,may

142

be too small to form adequate pathways for the exoge-nous DNA to pass through,and thus for this fluence no DNA transfer was observed.For the two intermediate fluences of1and2=10ions y cm,the damage created

152

by ion bombardment is adequate for the formation of some pathways for DNA transfer without killing the cells.Our argument for a mechanism based on ion beam-created pathways is supported by the fact that DNA transfer always succeeds when it is carried out promptly after the specimens are hydrated(suspended in150m l of LB liquid medium),but never after a long time delay.We speculate that a long time delay to incubation of the ion beam-bombarded cells in the DNA solution could allow the bacteria to self-recover the damage created,and thus close the pathways.

We point out that the DNA transfer observed should be a regeneration effect,since the fast bacterial regen-eration rate leads to a specific regeneration time defi-nitely within the transfer operation time,some several 10s of minutes.However,in the case of DNA transfer into plant cells,the effect might be evidenced for several

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days or even weeks w2x because of the low regeneration rate of plants.

4.Conclusion

For appropriately moderate ion fluences,low-energy (26keV)Ar ion-beam bombardment can induce suc-cessful plasmid DNA transfer into bacterial cells.The mechanism responsible is discussed in terms of ion bombardment-induced certain forms of damage in the cell envelope,such as micro-holes or craters,which may play a role in acting as channels for exogenous DNA molecules to be transferred.

Acknowledgments

We wish to thank Mr Pathom Vichaisirimongkol for his technical assistance with the ion bombardment oper-ation.This work was supported by the Thailand Research Fund.

References

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商业地产业态业种知识要点1

商业地产业态业种知识要点 一、商业业态业种的解释 1、所谓商业业态(commercial activities)是指针对特定消费者的特定需要,按照一定的战略目标,有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段,提供销售和服务的类型化经营形态。 2、业种是指零售商业的行业种类,通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种,业种强调的是“卖什么”。国际大型连锁商店从本世纪初发展至今,其业种呈现多元发展,如服装店,鞋店,食品店,药店,书店,五金店等。 二、主要业态诠释 购物中心 购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所,多设在市区或城乡结合地带,由专业经营团队系统地有计划开发、管理、运营,向消费者提供综合性服务,理想营业面积一般在10万平方以上,空间呈纵向规划。 ?Shopping mall ?Shopping center 百货商场 是指在一个建筑物内,按不同的种类和品牌,由若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。 综合超市 以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色,并以超低价促销及平价销售的综超形态经营,其机制侧重中央采购及营业控管系统,基本有连锁发展战略。社区超市 以顾客自选方式经营的社区型零售商场,主要销售食品饮品、日用品等民生必需品,均采用开架式陈列,统一出口收银。营业面积300-2000平方米不等,一般开在住宅社区较密集的区域。 仓储超市

仓储商场(warehouse store)又称货仓式商场,1968年起源于荷兰,最具代表性的是“麦德龙”(makro),大多选址于郊区交界处;是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形式。 这种商场规模大、成本低、价格实惠,场内极少豪华装饰,一切以简捷自然为特色。商品采取开架式陈列,由顾客自选购物,商品品种多、场内工作人员少,既适宜零售购买又适合批发销售。 专业市场 以经营某一大类商品为主的业态,并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务,满足消费者对某大类商品的选择需求的零售型态,比如家居市场、电脑商城、通讯商场等。如红星美凯龙。 精品广场 以经营国际一线、二线服装、箱包、皮具、饰品、鞋帽、手表……重视产品质量及品牌,又称“质贩”卖场;多为高单价国际知名品牌,选点多在一级城市市中心精华地段,对物业品质及购物环境要求极高,锁定金字顶端客群。 名品折扣店 又称奥特莱斯(outlets),专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心,因此也有称为直销购物中心。 批发市场 指销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。所谓再销售者是指二次及其以下的批发商和零售商;所谓产业用户是指从事生产和服务提供的营利性组织;所谓事业用户是指不以再销售为目的,而是为了业务或事业上的需要购买设备和材料的非营利性组织。 商业街 是指为数众多的零售商店集中在一个区域内,以一定的规模和规律,形成带状的商业群体。商业街不同于商业区(组成城市地域的基本街区),也不同于商业圈(特定商业中心及其影响的地域范围),商业街地处城市中心,各类商品群集,顾客既能买到所需商品又能在此品尝风味食品、享受综合服务。 住宅区底层商业 就是在高层住宅的第一、二层以商铺形式对外出售出租的业态,既解决了小区的商业配套,又提升了产品的商业价值,是伴随住宅较多的一种商业形态。 旅游商业业态

商业地产的详细分类以及商业业态的分类

商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出,其范围极为宽泛,不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究,更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类,便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样,在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场,以及大型购物中心等商业房地产里面,随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺,但很显然,不同地方、不同类型的商铺,其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类,有助于读者对商铺的个性化了解,以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 (1)、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展,其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的,大多数目前已经取得了成功,有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式,商业街的命名只体现地点特征,这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺,商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况:运营良好的商业街,其投资者大多数已经收益丰厚;运营不好的商业街,自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 (2)、市场类商铺

在这里,我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇,有些是单层建筑,大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高,在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场,比如,图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 (3)、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺,有些铺面可以直接对外开门营业,但多数属于铺位形式。 (4)、住宅底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1,2层及底上1,2层,或其中部分搂层)的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式,很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值,不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面,而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲,鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流,住宅底层未来的客户基础将相对可靠,换言之,投资者的投资风险相对较小。 (5)、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前,国内有很多这类正在运营的项目,另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 (6)、商务楼、写字楼商铺

产业地产业态规划

5.方茴说:“那时候我们不说爱,爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢,就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说:“我觉得之所以说相见不如怀念,是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛,而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 现代城市对环境的要求越来越高,而园区的生产污染对城市是致命的。因此,园区地产用地相对较偏,业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。 随着生态城市的建设和要求,产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。 产业的生态规划是产业规划的重要组成部分,必须从战略高度进行,要充分重视环评的重要性。 产业定位很关键,一定要结合产业开发商的自身优势来进行,要有相关的产业资源优势,否则很容易失败。 园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续,是项目的主旨和灵魂,也是项目成败的关键。 园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。 生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式,能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租(购)房者的多方共赢,实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。 由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产,产业配套和产业服务不再是辅助性的,它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分,成为园区地产的亮点,成为园区地产持续发展的利润增长点。 业态规划的整体定位有专业性和综合性之分,应结合产业开发商自身的资源优势,进行充分的市场研究后进行。因此,策划先行,规划设计次之,非常重要。 1.“噢,居然有土龙肉,给我一块!” 2.老人们都笑了,自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂,数落着自己的孩子,拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大,男女老少加起来能有三百多人,屋子都是巨石砌成的,简朴而自然。

“商业地产的前期定位和业态规划”感悟

“商业地产的前期定位和业态规划”感悟 提到中国楼市,我们无法回避如此一个事实,那确实是投资热钱的涌入,商品住宅在相当一段时刻里,成了人们的第一投资品。再次经历国务院房地产市场调控措施、贷款利率调整、限购,让住宅投资客乱了阵脚,开始撤离住宅市场,许多住宅市场的投资者被商业地产吸引,转战商业地产。去年开始,国内众多开发商重新战略布局,从纯粹或大量开发住宅项目,逐步转战商业地产。“只做住宅”的万科、金地、世茂、复地等传统住宅开发商相继将资金投入到商业地产的开发中,加大持有物业的储备,同时均有表示将用心于二三线都市的商业综合体开发;SOHO中国连续收购了上海外滩项目、大虹桥板块的商业用地与市中心的项目,把战略布局的重点放在商业地产开发上;中粮集团旗下商业地产业务开始进入全国布局时期,将旗下所有的地产业务拟进入统一融资平台,实现整体上市;绿地集团与新鸿基集团也在今年发力商业地产,实现版图扩张。各路资金的注入对需要庞大资金投入的商业地产来讲,无疑是一个利好,但如何有效运用各路资金,是摆在商业地产面前的一个课题。通过刘老师短暂一天的讲座,下面浅谈一下商业地产的前期定位和业态规划。 一、商业地产特点: 商业地产是投资型市场,它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产对中国国民经济的进展起到了拉动作用,且促进国民经济连续向前进展的势头差不多显现。商业地产也是国民经济进展的重要增长点。我国经济的进展需要“三驾马车”,即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有专门重要的一块确实是商业地产,扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。 商业地产形式多样,要紧包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。 随着都市化进程的进展,常见于一线都市的商业综合体开始显现在二三线都市,这是融合了购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体,现在,像万象城如此的以零售商业为核心的综合体日益增多。近几年华润置地、中粮地产、世茂集团、万达集团等诸多知名房地产企业都打出了商业综合体提供商的姿势,成功打造了万象城、橡树湾、大悦城、世茂工三、万达广场等一系列项目。商业综合体在充分实现自身价值的同时,带动了项目地块的价值、区域土地

商业地产业态组合研究 (1)

商业地产业态组合研究 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺,不包括写字楼和酒店),而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理,可使楼盘营销增加靓丽的卖点,有力促进楼盘的销售,也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之,如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要,将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。 项目开发前期明确业态组合的定位,还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么,什么是商业业态?什么是商业业态组合?业态组合定位需要考虑哪些因素?单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式? 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类主要依据经营主体的多少(是一个还是多个)、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道(从厂家还是分销商处进货)和募集方式(是中央采购还是单店进货)、商品的宽度和深度、价格政策(毛利率大小)、销售方式等诸方面。目前,我国现有的商业业态主要有:百货店(有传统百货和现代百货之分,现阶段地级市百货店大都为传统百货,但已开始向现代百货过渡)、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心(shopping mall)以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中,由于

仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址,便利店强调社区便利性服务,专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念,农贸市场强调农副产品销售,这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状 况和对未来商业发展趋势的把握,充分利用自身可能整合的各种招商资源,为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。 单体商业房地产项目业态组合的定位,主要考虑如下几个因素: 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态,以造成对原有业态的强烈冲击,颠覆旧有商业格局;同时,所确定的业态必须有足够大的规模,以至于3~5年内无人能出其右,形成规模上的强势地位,将项目打造成新的商业中心; 2、要有主流业态和核心店,保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势,销售力强,以吸引人气,积聚商气;但又强调多业态经营,以使各业态之间优势互补,降低整体经营成本,提高利润率,预防风险; 3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进,但二者之间存在竞争关系,要注意它们的错位经营; 4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态,即使引进现代百货或综超作为核心店,也必须考虑采用适合进行产权分割的办法,将项目化整为零进行销售,确保回笼开发资金;

商业地产——商业业态组合研究

商业地产——商业业态组合研究 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(本文所指商业房地产特指商铺,不包括写字楼和酒店),而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理,可使楼盘营销增加靓丽的卖点,有力促进楼盘的销售,如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式;也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础,如广州天河城项目。反之,如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要,将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。 项目开发前期明确业态组合的定位,还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么,什么是商业业态?什么是商业业态组合?业态组合定位需要考虑哪些因素?单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式?本文试图以地级市为例对上述问题进行探讨。 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类主要依据经营主体的多少(是一个还是多个)、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道(从厂家还是分销商处进货)和募集方式(是中央采购还是单店进货)、商品的宽度和深度、价格政策(毛利率大小)、销售方式等诸方面。目前,我国现有的商业业态主要有:百货店(有传统百货和现代百货之分,现阶段地级市百货店大都为传统百货,但已开始向现代百货过渡)、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心(shopping mall)以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中,由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址,便利店强调社区便利性服务,专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念,农贸市场强调农副产品销售,这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

商业地产业态规划与布局策略速记稿(黄子龙)

商业地产项目业态组合与商业布局策略 主讲人:黄子龙 周生生京津冀蒙区总经理 在购物中心商业地产业态规划布局有非常丰富的经验。 浏览提示 1、建议浏览时,点击文件标题栏的“视图”,对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选,以便快速定位和浏览特定章节的内容; 2、该内容仅供参考。 黄子龙:很高兴有这么个机会跟大家一起分享商业方面的专题。我主要负责商业地产模块的顾问工作,在08年金融危机之前参与了全国40多个项目,我做的项目1/3是美国基金项目,七八万以上的大型购物中心和20几万的综合体项目,没有做过商业街、专业市场。在这之前,我的背景一直是商业背景,我在香港华润集团工作13年,在香港住了20年,一直负责华润集团的零售业务,我是华润零售集团的总经理,这期间也参与了华润属下的购物中心,上海浦东的时代广场,当时在上海浦东只有两个国家批的中外合资的零售项目。 我参与的深圳万象城的前期定位规划设计工作,开始建的时候,我离开了,我是北京贵友大厦的外方董事,对商业的理解比较多一些,我做商业地产的服务更多站在商业立场上提供意见。商业地产40年产权,40年之后不会炸掉的。深圳刚刚开业的经济金融中心,是目前的地标,这项目是我一手规划,一直到完成,跟英国设计师在香港完成总评设计,动线都是我画的,因为设计师画不出来。当时定位的时候,他们觉得旁边有十几万平米的万象城,我们这个才几万平米,做这个定位行不行?我说一定行,百分之百,原因在于我对商业的理解,我知道商业上品牌租户选址要求是什么,所以这个定位没有错的,我说放心,招不上商找我,不行我把招商项目接了,现在已经开业了。 今天这个专题是其中一小部分,实施性比较强一些,我不太了解在座的背景,我过去服务的是大型开发商,我知道他们的需求是什么,我知道大家来自全国各地,重庆大学研究院讲西南地区的地县级的开发商,他们原来都不是干这个的,有点钱,弄到一块地想开发项目,但是你们不同。真正讲的全面细致,至少讲一天,但是今天讲一些概念性的。

万科地产:商业地产项目规划设计流程解析

万科地产:商业地产项目规划设计流程 随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流,近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。 商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式,机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位,还是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。 在进行大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节:商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。 一、商业方案设计 商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节,也是项目整个设计过程中最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析,确定项

目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作,确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下: (一)立地选项 在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量和足够的深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学 分析。 定位是项目入市的第一步,是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位,首先要对项目进行科学的分析,分析项目自身及资源条件,主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后,对项目以下七个方面进行定位: 1、项目业态定位——明确项目的业态,回答项目是什么的问题。 2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能,回答项目可以做什么的问题。 3、项目主题定位——明确项目的主题,回答项目应该做什么的

商业地产规划设计一般可分为以下五个步骤

商业地产规划设计一般可分为以下五个步骤 ?商业地产规划设计一般可分为以下五个步骤 一、建筑设计。建筑设计主要涉及到项目市场定位和主力店两个问题。开发商在动工前,应对市场做一个调查,深入了解目标消费群体的消费习惯和购买能力等,确定适合做什么,也就是先找准市场经营定位。明确市场定位后要重视主力店的商场建筑要求,因为主力店的引进,能帮助提升整个项目的价值。开发商应更多地和一些主力商家沟通,了解他们对规模、层高、楼板荷载等要求,尽可能按照主力商家的要求来设计卖场。很多开发商忽视了这一环节,不管项目适合做什么拿了地块就做,如有些项目地段非常好,但由于卖场规划设计不合适,导致有意向的大商家进不来。 二、配套规划。不同业态有不同的配套要求。如超市对理货区、中央空调、电梯、消防等都有特殊的要求;餐饮需要有独立排烟管道、防噪设施、上下水、充足的停车位等;电影院需要大空间、厕所、消防、隔音等配套。在项目修建时就要充分考虑到各种商业业态的配套要求,尽量让配套规划完善到位。 三、卖场规划。一个项目商铺分割应做到如何将大量商铺灵活组织,化整为零利用于出售,同时又可化零为整,利于整体出租和经营。商铺的分割要考虑业态定位,如社区商业的铺位不应太大,以中小面积为主;而购物中心的铺位划分则应以大面积为主。此外,卖场的人流动线,通道、出口、电梯等也要全面考虑,要让偏角的商铺也能充分享受人流。 四、立面规划。商业建筑的立面规划体现商业项目的整体形象及对消费人群的吸引力。立面规划应和周围的其他商业形成差异化,有自己独特的风格,强调项目的可识别性。其中,要注意广告位、招牌、灯箱的投放,营造繁华感和商业氛围,不能给人杂乱无章的感觉。五、装修规划。装修规划包括公共装修、铺位装修。公共装修主要包括天花板、地板、灯光、隔墙等;铺位装修有对开门与平开门、卷闸门与玻璃门的统一要求。商场的装修规划要求,经营业态是关键,装修档次、材料色彩运用等都要符合经营业态的特性。如超市、社区商业

商业地产业态划分

在商业地产如火如荼发展的今天,购物中心作为近年来发展的新兴产物,其经营业态(各种商店的组合)有别于传统的百货店(经营的是业种即各种商品的组合)。一个科学合理的规划,不仅可以为整个项目的营销增加卖点,促进项目的推广销售,而且能保持项目长期繁荣,实现投资回报的良性循环。因此,有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成,具有极强的消费号召力,是为购物中心开发、招商和经营创造条件,保障持续经营成功的关键,直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中,量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结: (1)超市 属于开架售货,集中收款,满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区,以居民为主要消费对象,10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右,有一定的停车场地,商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天 不少于11小时。 (2)大型超市 实际营业面积6000平方米以上,品种齐全,满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主;采取自选销售方式,明码标价,结算设在出口处统 一进行。 (3)百货商场 根据不同的商品种类,开设不同的楼层或专门的销售区,开展进货、管理、运营,满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主,种类齐全;以柜台销售为主,明码标价;注重店堂装 修及橱窗展示。

产业地产业态规划(20210213093416)

现代城市对环境的要求越来越高,而园区的生产污染对城市是致命的。因此,园区地产用地相对较偏,业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。 随着生态城市的建设和要求,产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。 产业的生态规划是产业规划的重要组成部分,必须从战略高度进行,要充分重视环评的重要性。 产业定位很关键,一定要结合产业开发商的自身优势来进行,要有相关的产业资源优势,否则很容易失败。 园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续,是项目的主旨和灵魂,也是项目成败的关键。 园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。 生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式,能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租(购)房者的多方共赢,实现经济发展、收入提咼、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。 由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产,产业配套和产业服务不再是辅助性的,它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分,成为园区地产的亮点,成为园区地产持续发展的利润增长点。 业态规划的整体定位有专业性和综合性之分,应结合产业开发商自身的资源优势,进行充分的市场研究后进行。因此,策划先行,规划设计次之,非常重要。 业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体,专业性和综合性的尺度把握非常

关键。专业性市场的客户面过窄,不容易招商;综合性市场客户面过宽,不容易保证后期运营的持续性。必须进行深入的市场调研和分析,形成切合市场的准确定位,再进行业态深化。 业态规划中必须考虑产业生态,即产业之间的相互补充或上下游延伸,以及产业在区域市场的成活度。 产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者!是房地产开发转型的真正代表者!是社会进步、经济发展的实际推动力!摘掉非实体经济的帽子! 产业园区先期调研应注意:1、拟开发产业是否当地主导产业,市场容量如何?2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何?3、潜在客户需求量与开发量关系。 4、产业配套与产业服务的内容策划。 5、园区产品营销对园区建筑风格与建筑节能环保的要求分析。 判定产业的合适度是一个复杂的综合性问题,不仅看政府规划和支持力度,更要看资源条件和潜在客户情况,以及通过策划后的产业引导的可能性。 主流的产业生态规划,是生态链的打造,不能单就产业本身来谈生态规划,应包含以下五个方面的内容,即产业的社会生态、产业的人文生态、产业的环境生态、产业的技术生态、产业的建筑生态。 综合性的产业生态规划,使产业生态在整体经济的链条中得到活化,并渗透着产业主体的自主性创造活动,能确保产业规划的真正实现。 业态规划中应考虑产业链的合理性,做好功能分区、交通组织、产业链设计、经营链设计和载体链设计。 生态型产业综合体包含有传统的工业地产、商业地产、住宅地产,乃至新兴的旅游地产和养生地产,只是不同的项目有着不同的产业主题,它对于未来

商业地产业态组合的几种形式

商业地产业态组合的几种形式(2009-2-19 14:28:34) 分类:未分类标签:搜房博客 | 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(本文所指商业房地产特指商铺,不包括写字楼和酒店),而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理,可使楼盘营销增加靓丽的卖点,有力促进楼盘的销售,如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式;也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础,如广州天河城项目。反之,如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要,将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。 项目开发前期明确业态组合的定位,还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么,什么是商业业态?什么是商业业态组合?业态组合定位需要考虑哪些因素?单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式?本文试图以地级市为例对上述问题进行探讨。 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类主要依据经营主体的多少(是一个还是多个)、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道(从厂家还是分销商处进货)和募集方式(是中央采购还是单店进货)、商品的宽度和深度、价格政策(毛利率大小)、销售方式等诸方面。目前,我国现有的商业业态主要有:百货店(有传统百货和现代百货之分,现阶段地级市百货店大都为传统百货,但已开始向现代百货过渡)、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心(shopping mall)以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中,由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址,便利店强调社区便利性服务,专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念,农贸市场强调农副产品销售,这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合,指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发

商业地产项目的业态规划

商业地产项目的业态规划 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(不包括写字楼和酒店),而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理,可使楼盘营销增加靓丽的卖点,有力促进楼盘的销售,如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式;也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础,如广州天河城项目。反之,如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要,将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。 项目开发前期明确业态组合的定位,这对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么,什么是商业业态? 什么是商业业态组合?业态组合定位需要考虑哪些因素?购物中心的业态规划应考虑哪些因素?单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式? 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类主要依据经营主体的多少(是一个还是多个)、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道(从厂家还是分销商处进货)和募集方式(是中央采购还是单店进货)、商品的宽度和深度、价格政策(毛利率大小)、销售方式等诸方面。目前,我国现有的商业业态主要有:百货店(有传统百货和现代百货之分,现阶段地级市百货店大都为传统百货,但已开始向现代百货过渡)、专业店、专卖

店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心(shopping mall)以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中,由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址,便利店强调社区便利性服务,专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念,农贸市场强调农副产品销售,这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合,指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握,充分利用自身可能整合的各种招商资源,为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成且必须经过充分的市场调研和论证 购物中心的商业业态规划,则是指充分利用各种商业资源,为实现成功招商、销售和日后的成功营运,而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合,它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导,促进项目招商的进度;同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润,更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力,吸引尽可能多的目标顾客,增加购物中心的内在价值,提升市场竞争力,为项目的后续

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