水利局办公大楼物业管理公共服务费支出测算

物业服务费用测算技术报告(详细)

附件一：物业服务费用评估技术报告一、物业项目基本情况（一）项目综合经济技术指标表一主要技术指标序号指标名称单位指标 25850.33（产权登记面积）总建筑面积㎡ 26821.07（全部建筑面积）地上建筑面积㎡19011.14 其中地下建筑面积㎡7809.93（含人防面积851.79）二、物业服务费用测算方法说明根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明）评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。

2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。其方法是： ●按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） ●按人员配置分别计算人工费用。 ●各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 ●对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。（二）市场比较法同类物业项目概况表二同类物业项目的物业费调查明细表项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注雍贵中心东城区广渠门内大街43号北京中天如日物业管理有限公司 26元2012年

物业管理费用测算方法

物业管理费用测算方法公共服务费用构成主要包括： 1、管理、服务人员的工资及福利费； 2、公共设施设备日常运行、维修及保养费； 3、绿化费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、固定资产折旧费； 8、法定税收等。各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。（1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。工会经费—按职工工资总额的2%计算。教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他

各项按地方规定由物业管理公司自行确定。（3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月）按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为：（1）测算公共设施、设备的建造成本公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15% （2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费= （3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40% 除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：

住宅小区物业管理费标准测算方案

住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%）＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。二、物业管理成本支出测算

附表1：工资估算（￥元）

附表2：行政办公费估算（￥元）

附表3：设备设施维护费估算（￥元）备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。

附表4：环境管理费估算（￥元）附表5：公共水电费估算（￥元）

三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出：营业收入＝379927.27元根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为：营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月

物业管理单位费用成本测算

物业管理费用管理费用分析 1、经济来源定期收取的物业管理服务费住宅维修基金以业养业，多种经营收入集团给予的支持政府给予的政策扶持 2、主要支出管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费固定资产折旧费法定税费物业保险费维修基金范围应支出费用 3、如何盈利综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。（1）开源部份以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理

也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2）节流部份强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。二、维修基金维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。 1、维修基金的收取建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有

物业管理服务费用成本测算模板

物业管理服务费用测算根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括：一、经费测算的原则及说明；二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、固定资产折旧； 8、开办费摊销； 9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下：第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：序号职务月薪备注 1 中心经理 4,000

物业管理文档：成本测算实例

成本测算实例一、总体指标 l 按业主总体要求,物管处工效考核年总指标为（100% 入驻率）：开支100 万。 l 按以上指标, 每月平均分解为：开支8.33 万。二、各部门指标分解（按100%入驻率） 1、保洁队 l每月人力成本合计：10人X 500.00元+1X 1200.00元=6200.00元 l 材料与其它开支：1300.00元合计：7500.00元/每月X 12月=9万元/年 2、保安部 l每月人力成本合计：18人X 700.00元+1X 1200.00=13800.00元 l 其它开支：300.00元合计：14100.00元/每月X 12月=16.92万元/年 3、维修队 l每月人力成本合计：9人X 900.00元+1 X 1200.00=9300.00元 l 公共水电费成本每月：9500.00元 l空调油耗平均每月：1.67万（年使用6个月X 3.333万/月=20万） l 物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均：750.00元合计：平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。 4、客户服务部 l 人员工资成本每月：4300.00元 l 办公费用每月：500.00元（含电话费） l 宣传与培训费用：200.00元 l 其它费用：200.00元合计：5200.00元三、外协大型设备固定费用分解 1、梯维保：1.2万元/年,0.1万元/月 2、央空调维保：0.6万元/年,0.05万元/月 3、力系统维保：2万元/年,0.167万元/月 4、花木租摆、绿化养护：3万元/年,0.25万元/月 5、玻璃幕及结构维修：3 万元/年,0.25万元/月 6、照明与亮化系统：0.6万元/年,0.05万元/月以上合计10.4万元/年,0.8667万元/月 7、其它项目 l 设备年检费用：1.0万元/年,0.1万元/月 l 大厦修缮与其它不可预见性项目：8.5万元/年, 0.708万元/年以上合计9.5万元/年,0.808万元/月四、各部门工效挂钩方案 1 、保洁队：总成本控制应在7500.00元/月范围内。除人员工资外,其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例,如某月成本节约5%,则工效工资统一增长5%。实例：100%入驻率时,保洁队共10人,其它成本指标共为1300.00元,某月实际支出1000.00元, 则节约300.00元,节约率23%。按其工效工资应奖励额度为：员工50.00 元（绩效工资总额）

物业管理服务费用测算

物业管理服务费用测算根据华宝实业人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对华宝实业的物业管理服务费进行测算。内容包括：“ 一、经费测算的原则及说明；二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、固定资产折旧； 8、开办费摊销； 9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下：第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据 (一) 上海市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “上海市城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “上海市城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则针对华宝实业高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为 “零”。 (四) 管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准根据市场化原则，参照上海行业工资水平，根据华宝实业规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：序号职务月薪备注 1 4,000 中心经理 2 品质行政主管 2,500 （中心经理助理） 3 1,800 安全主管 4 2,000 工程维修主管

物业管理服务费用成本测算模板

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------- 物业管理服务费用测算根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括：一、经费测算的原则及说明；二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下：第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为 “零”。 (四) 管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：序号职务月薪备注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管（中心经理助理） 2,500 ---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------

物业管理费用测算

物业管理费用测算来源：E网摘录阅读：1085 更新：2008-8-13 根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括: 一、经费测算的原则及说明; 二、经费测算: 1、人工成本; 2、行政办公费; 3、设备\设施维护费; 4、公用水电费; 5、清洁绿化费; 6、保安费; 7、固定资产折旧; 8、开办费摊销; 9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。详细测算书内容如下: 第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规; (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”; (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准

物业管理服务费用预算方案

物业管理服务费用预算方案 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

物业管理服务费用预算方案住宅区物业管理服务费用预算表? （采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房）一、综合管理费? [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）管理服务内容：（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；

（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）建立规章制度与服务标准；（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。管理服务标准：（1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；（2）每年一次；

（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行；（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（6）内容合法，手续完备；（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。收费标准：元/月/平米? 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。

物业管理服务成本和费用的测算方法

物业管理服务成本和费用的测算方法 1、测算每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用的一个简单公式： (i=1,2,3,…,)/S P=Σ X i P——每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用标准,元/(月·㎡)；Xi——各项（如绿化、保安、维修、人员工资等）成本和费用，元/月； i——各分项项数(在具体测算中,我们可以根据实际情况和要求来细分)；S——总建筑面积，㎡。 2、分项测算（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费： =所有人员月基本工资＋各项福利＋各项保险＋服装摊销＋其他补贴等 X 1 （2）公共设施设备日常运行、维修及保养费： X =设施设备保养费＋易损件更换费用＋小修费等 2 （3）绿化管理费： =月用化肥＋农药＋工具摊销＋绿化用水等 X 3 （4）清洁卫生费： =月用清洁用品＋清洁用水＋工具摊销＋垃圾清运费＋消毒用品等 X 4 （5）保安费： X =月保安器材摊销＋保安器材维护费＋保安人员住房租金等 5 （6）办公费： =月交通费＋通信费＋书报费＋低值易耗办公用品费＋办公用水电等 X 6 （7）物业管理企业固定资产折旧费： =固定资产总额/（折旧年限×12个月） X 7 （8）物业管理企业酬金（企业合理利润）： =前7项之和×利润率 X 8 其中利润率各地根据实际情况确定，一般控制在5%－10%。（9）法定税费： =营业税＋城市建设维护税＋教育附加费＋其他税费 X 9 其中营业税、城市建设维护税＋教育附加费——“两税一费”合计税率为5.5%，这是物业管理企业最主要的税费。所以： X =（X1＋X2＋…X8）×5.5% 9 分项测算后,将分项测算之和除以总建筑面积,即得到每平方米建筑面积所需的物业管理服务成本和费用。

物业管理费详细构成及测算标准(1)

1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费： 1.1基本工资：职务人数工资标准(元) 月工资总额(元) 1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例 1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。 2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用： 2.1公共照明系统的电费和维修费 2.1.1楼内公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价 2.1.2楼外公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价 2.1.3喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12 2.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486 2.1.5维修费 2.2给排水设施的费用 2.2.1消防泵的电费: 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 2.2.2排污泵的电费: 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 2..2.3消防水箱清洗费: 计算公式=总用水量X水价/12 2.2.4外排水清污费计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12 2.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。计算公式=每年损耗量*单价/12 2.2.6维修费 2.3共用建筑、道路维修费 2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）

3.物业管理公共区域清洁卫生费：合肥物业管理费标准。 3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限） 3.3垃圾清运费 3.4保洁用水经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨， 0.03X119X30X3.2=342元； 3.5消杀费 4.物业管理公共区域绿化养护费用: 4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）： 4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用： 4.3绿化用水费： ××绿化面积约平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。 /100X32X2/12=4266元 5.物业管理公共区域秩序维护费用 5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)： 5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等） 5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品） 6.行政办公费 6.1通讯费用 6.2文具、办公用品费用 6.3车辆使用费 6.4节日装饰费(含彩灯电费) 6.5公共关系费 6.6办公室采暖费（北方才有） 6.7书报费 6.8社区文化宣传费（《鸿城社区报》等）

物业费测算模版

物业管理服务收支测算及说明

一、测算总述本项目规划建设净用地面积32389.63平方米，总建筑面积172006.91平方米，地上建筑面积118038.02平方米，地下建筑面积53968.89平方米，其中电梯住宅建筑面积114938.02平方米测算：二、法规的依据国家《物业管理条例》《广东省物业管理条例》及实施细则三、经费测算的原则遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。服务水平与管理费用相配比的原则：本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点和目标。四、测算的依据、说明 (一)收入主要由住宅管理费、车位管理费及其它等收入。管理费：115000平方×3.8元/平方=437000元停车场：地下1356辆×250元=339000元地面14辆×110元=1540元 (二)支出

主要包括人工费支出、行政办公费用、设备设施运行及维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金。（三）、小区物业管理、服务人员费用测算表

以上工资包括工资、加班费、五险一金等综合收入。（二）工程维修养护费用：

1、弱电系统（含消防）：5000元/月×12月=60000元； 2、各种水泵（含附属配套）：500元/月×12月=6000元； 3、设施综合维护（含房屋）：3000元/月×12月=36000元； 4、电梯维保：800元/月×18部×12月=172800元。（三）卫生清洁费用： 1、生活垃圾清运：4000元/月×12月=48000元； 2、消杀费（杀虫、灭鼠）：2000元/次×4次/年=8000元； 3、清洁低耗品：170000×0.15×12月=306000元； 4、外立面清洗（估算）：115000平方米×1元×1次/年=115000元。（四）安全管理费用： 1、安全监控设备：1000元/月×12月=12000元； 2、消防器材（更新率20%）：100000×20％=10000元。（五）物业运营费用：

物业服务有限公司物业服务方案及费用测算

物业服务有限公司物业服务方案及费用测算(总12页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

XX物业服务有限公司物业服务方案及费用测算一、目的为规范售楼部现场的物业服务标准，增加地产项目的销售亮点，增加潜在客户对楼盘未来物业服务质量的信心，特制订本方案。如客观情况发生与所提供服务标准冲突，根据楼盘特点和具体情况调整相应标准。二、情景体验区服务内容根据情景体验区的特点，提供客户服务、物业咨询，以及全方位的日常保洁、设备设施维护保养、24小时安全管理等物业服务: 物业常规服务 1、公共环境（包括门前三包区域、停车区域、样板房、办公室等）的清洁卫生，垃圾的收集、清运。 2、车辆停放秩序管理。 3、售楼中心消防维护管理。 4、售楼中心室内外照明服务设施的巡视管理。 5、配合并协助当地公安机关进行社会治安监控和巡视安全工作管理。 6、日常工作巡查监督管理。售楼中心服务 7、秩序维护礼仪服务。 8、饮品、点心供应 9、皮鞋美容服务 10、租摆植物养护服务 11、样板房接待服务 12、代叫出租车三、管理服务质量目标我们在物业管理服务活动中承诺达到的管理服务目标是：保洁合格率 95% 专业培训合格率 100% 客户满意度 95% 四、服务标准及实施的措施 (一)日常服务时间（具体服务时间根据销售中心时间安排进行调整）： 1、客户服务： 08：30—18：00 2、秩序维护服务：24小时 3、保洁服务： 07：30—18：00

（二）具体服务内容及标准： 1、保洁及绿化 1.1服务内容： 1.1.1销售大厅：设专人对销售大厅进行不定时保洁。 1.1.2外围及办公区域：设专人对外环境、办公区域进行清洁，确保整个外环境干净、整洁。 1.1.3洗涤服务：为保证销售大厅、样板房布艺的干净、整洁，计划定期安排洗涤。 1.1.4洗手间服务：保证洗手间干净、无异味。 1.1.5绿化服务：售楼中心内外各区域绿色植物和花草的养护。售楼中心周围的绿化养护。 1.2 服务质量标准： 1.2.1大厅清洁：每天一次全面清扫并随时保洁，保持地面无灰尘、无积水、无明显污渍、无垃圾、无蜘蛛网。 1.2.2办公室、外围保洁：每天定时对办公室进行清洁并随时保洁，使办公室卫生做到无明显灰尘、无污渍、无垃圾；对外环境（包括绿化带）进行循环清洁，使整个外环境达标，无明显灰尘、无积水（雨天除外）、无明显污渍、无垃圾。 1.2.3洗手间：随时刷洗，无异味、地面无积水、无灰尘。 1.2.4清洁消杀：卫生间消杀夏季每天最少不低于1次，垃圾存放点每天消杀一次；冬季消杀不低于每周1次，垃圾存放点每周消杀一次。 1.2.5停车区域：每天清扫一次，保持地面无垃圾、无厚灰。 1.2.6植物：位置摆放合理，叶面干净、无黄叶、枯枝，盆体干净、无污物。 1.2.7鲜花：定期浇水，叶面干净、无黄叶，可视区域盆体干净、无污物。 2、秩序维护服务 2.1 服务内容： 2.1.1停车区域管理：维持车辆停放秩序，保证通道顺畅。 2.1.2专人巡逻：设专人对各个区域进行循环检查，及时消除安全隐患。 2.1.324小时值班。 2.1.4根据季节变化为车辆和客户提供如遮阳布、雨伞、防水地垫等增值服务。 2.2 服务质量标准 2.2.1管理目标，确保管辖区内无物业管理重大治安、刑事、交通和无重大火灾责任事故。必须确保物业及附属设备、公共场所等，不受人为损坏。 2.2.2精神饱满，动作标准。 2.2.3及时控制任何外来因素影响正常的销售工作秩序。 2.2.4加强区域内的精神文明建设，宣传有关法律、消防知识。 2.2.524小时定员监视各区域、进出口、停车区域等。

商业物业管理成本测算实例公式

商业物业管理成本测算实例公式 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT

商业物业管理成本测算实例公式 $一、总体指标 l按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为（100%入驻率）：开支100万。 l按以上指标，每月平均分解为：开支万。 $二、各部门指标分解（按100%入驻率） 1、保洁队 l每月人力成本合计：10人×元+1×元=元 l材料与其它开支：元合计：元/每月×12月=9万元/年 2、保安部 l每月人力成本合计：18人×元+1×=元 l其它开支：元合计：元/每月×12月=万元/年 3、维修队 l每月人力成本合计：9人×元+1×=元 l公共水电费成本每月：元 l空调油耗平均每月：万（年使用6个月×万/月=20万） l物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均：元合计：平均每月元/使用空调每月元/不使用空调每月万元。 4、客户服务部 l人员工资成本每月：元 l办公费用每月：元（含电话费） l宣传与培训费用：元 l其它费用：元合计：元 $三、外协大型设备固定费用分解 1、梯维保：万元/年，万元/月 2、央空调维保：万元/年，万元/月 3、力系统维保：2万元/年，万元/月 4、花木租摆、绿化养护：3万元/年，万元/月 5、玻璃幕及结构维修：3万元/年，万元/月 6、照明与亮化系统：万元/年，万元/月以上合计万元/年，万元/月

7、其它项目 l设备年检费用：万元/年，万元/月 l大厦修缮与其它不可预见性项目：万元/年，万元/年以上合计万元/年，万元/月 $四、各部门工效挂钩方案 1、保洁队：总成本控制应在元/月范围内。除人员工资外，其它成本总额为元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例，如某月成本节约5%，则工效工资统一增长5%。实例：100%入驻率时，保洁队共10人，其它成本指标共为元，某月实际支出元，则节约元，节约率23%。按其工效工资应奖励额度为：员工元（绩效工资总额）×23%=元、主管：元（绩效工资总额）×23%=23元。合计：元×10人+1×23=138元。 2、保安队总体成本应控制在元/月范围内，除人员工资外，其它开支总额为元/月，考核奖惩方案如上。 3、维修队总体成本应控制在平常月份万元，每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为万元范围内。除人员工资外，其他开支总额为不开空调份万元/月、开空调万元/月。考核奖惩方案如上。 4、客户服务部总体成本应控制在元/月。除人力成本外，其他成本总额为元/月。考核奖惩方案如上。 $五、创收奖励方案 1、因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本，故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。 2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目，但不含日常服务中的另收费项目，日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金，另做员工活动、福利开支等用途。 $六、指标修正

物业服务费测算与报价

物业服务费测算与报价 Prepared on 22 November 2020

第五章物业服务费测算与报价一、物业的收支测算方案：（一）测算依据 1、国家、安徽省、合肥市有关物业管理法规、文件：国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、国家财务部《物业管理企业财务管理规定》、《合肥市物业管理办法》、《合肥市物业管理服务收费管理办法》、《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》。 2、小区相关资料（二）测算说明 1、该测算按《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》测算。 2、测算包括小区日常物业管理各项费用支出测算。 3、测算小区日常物业管理费用支出构成：人工费用、行政办公费用、设施设备日常运行维护及保养费、安全护卫器具维护、维修费用、清洁卫生及绿化费用、折旧摊销费、税金等。（三）物业管理公共性服务费用分摊 1、公共设施设备日常运行、维护费：公共部位日常维护费、消防设施维护费、电梯维护、保养费；水泵维护、保养费；水箱清洗、消毒费；水箱水样检测费、避雷测试费；电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费。

2、护卫费、清洁卫生费、绿化、办公费、折旧费、利润。 3、所有空置房（住宅、商铺、车库等）的物业管理服务费及公摊费用均由开发商支付；（四）各项支出费用成本测算明细 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费（1）人员编制和基本工资标准人员编制和基本工资标准表

（2）社会保险费：按最低基数1718元的%提取， 1718元×13人×%= 元/月（3）服装费按平均400元/人·年计算，则每年为： 13人×400元/人/年=5200元/年每月为5200元÷12=元/月小计支出：元 /月每年为：元/年 2、公共设施、设备日常运行维修、保养费 (1) 电梯维护、保养、检测费：500元/月/台×10台=5000元/月 (2) 水泵维护、保养费：400元/月 (3) 水箱清洗、消毒费、水箱水样检测费：300元/月 (4) 高层避雷测试费：300元/月 (5) 电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费：300元/月 (6) 消防设施维护保养费：400元/月 (7) 公共照明系统保养：含节能灯、泛光灯及广场灯更换等200元/月 (8) 供配电系统保养维护材料费等200元/月 (9) 智能化维护300元/月

物业管理服务成本测算

物业管理服务成本测算目录观邸小区物业管理成本测算总表测算明细 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3、物业管理区域清洁卫生费用 4、物业管理区域绿化养护费用 5、物业管理区域秩序维护费用 6、社区文化活动与宣传费用 7、办公费用 8、物业管理企业固定资产折旧 9、公众责任保险费用 10、税金与利润

物业管理成本测算汇总表单位：元/年注：各项测算标准与明细附后。

一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 1、管理人员配备及人均管理面积：54526.46㎡/6人=9088㎡项目经理1人项目客户服务1人收费员兼仓管1人片区管理员2人保安主管1人 2、管理人员职责及要求： ①协调小区各部门职能工作，搞好小区物业管理； ②负责小区和宣传工作，组织区内业主开展有意义的活动； ③负责小区经济成本的核算，做好多项经营，争取创收； ④处理小区突发事件及纠纷，切实维护业主利益； ⑤负责物业公司的档案管理做好档案记录； ⑥负责接待住户投诉、建议及要求并给予答复； ⑦负责装修期间的管理，严格装修审批程序，认真验收并记录； ⑧负责小区各项费用的收取并依时公布。

3、管理及服务人员工资、福利合计（元/年）：456198.00 1）管理人员及服务人员工资合计：（33人）328200.00元/年 ①管理员工工资：（6人）6×1200×12月＝86400.00元/年 ②保安员工工资：（18人）18×800×12月＝172800.00元/年 ③维修员工工资：（2人）2×900×12月＝21600.00元/年 ④保洁员工工资：（5人）5×550×12月＝33000.00元/年 ⑤绿化员工工资：（2人）2×600×12月＝14400.00元/年 2）福利费用合计：127998.00元/年 ①福利费＝计提工资总额14%＝328200.00×14%＝45948.00元/年 ②养老保险金＝计提工资总额16%＝328200.00×16%＝52512.00元/年 ③医疗保险费＝工资总额的7%＝328200.00×7%＝22974.00元/年 ④失业保险金＝工资总额的2%＝328200.00×2%＝6564.00元/年

物业服务有限公司物业服务方案及费用测算

售楼中心服务 7、秩序维护礼仪服务。 8、饮品、点心供应 9、皮鞋美容服务 10、租摆植物养护服务 11、样板房接待服务 12、代叫出租车三、管理服务质量目标我们在物业管理服务活动中承诺达到的管理服务目标是：保洁合格率95% 专业培训合格率100% 客户满意度95% 四、服务标准及实施的措施 (一)日常服务时间（具体服务时间根据销售中心时间安排进行调整）： 1、客户服务：08：30—18：00 2、秩序维护服务：24小时 3、保洁服务：07：30—18：00 （二）具体服务内容及标准： 1、保洁及绿化 1.1服务内容： 1.1.1销售大厅：设专人对销售大厅进行不定时保洁。

1.1.2外围及办公区域：设专人对外环境、办公区域进行清洁，确保整个外环境干净、整洁。 1.1.3洗涤服务：为保证销售大厅、样板房布艺的干净、整洁，计划定期安排洗涤。 1.1.4洗手间服务：保证洗手间干净、无异味。 1.1.5绿化服务： ●售楼中心内外各区域绿色植物和花草的养护。 ●售楼中心周围的绿化养护。 1.2 服务质量标准： 1.2.1大厅清洁：每天一次全面清扫并随时保洁，保持地面无灰尘、无积水、无明显污渍、无垃圾、无蜘蛛网。 1.2.2办公室、外围保洁：每天定时对办公室进行清洁并随时保洁，使办公室卫生做到无明显灰尘、无污渍、无垃圾；对外环境（包括绿化带）进行循环清洁，使整个外环境达标，无明显灰尘、无积水（雨天除外）、无明显污渍、无垃圾。 1.2.3洗手间：随时刷洗，无异味、地面无积水、无灰尘。 1.2.4清洁消杀：卫生间消杀夏季每天最少不低于1次，垃圾存放点每天消杀一次；冬季消杀不低于每周1次，垃圾存放点每周消杀一次。 1.2.5停车区域：每天清扫一次，保持地面无垃圾、无厚灰。 1.2.6植物：位置摆放合理，叶面干净、无黄叶、枯枝，盆体干净、无污物。 1.2.7鲜花：定期浇水，叶面干净、无黄叶，可视区域盆体干净、无污物。 2、秩序维护服务 2.1 服务内容： 2.1.1停车区域管理：维持车辆停放秩序，保证通道顺畅。