新城控制性详细规划(地块层面)编制要求

目录

第一章基本编制要求 (1)

1.1 工作目标 (1)

1.2 工作原则 (1)

1.3 编制要求 (2)

1.3.1 《街区控规深化方案》 (2)

1.3.2 拟实施区域《地块控规》 (4)

第二章主要工作内容 (7)

2.1 现状调研及分析 (7)

2.1.1 土地使用情况调查及综合评价 (7)

2.1.3 交通设施现状调查及分析 (8)

2.1.4 市政设施现状调查及分析 (8)

2.2 规划控制及引导 (8)

2.2.1 确定地块边界和用地性质 (8)

2.2.2 规定地块的规划控制指标 (9)

2.2.3 具体落实三大公共设施 (10)

2.2.4 控制“绿线、蓝线、黄线、紫线、红线” (11)

2.2.5 提出城市设计导则 (12)

附录规划成果技术要求 (13)

附录1 用地分类标准及指标控制指导 (13)

表1 城乡用地分类和代号表（试用稿） (13)

表2 主要控制指标基准关系参照表 (18)

附录2 成果格式及绘图标准参考 (22)

（一）规划文本结构 (22)

（二）规划图则要求 (24)

（三）图纸绘制标准 (24)

第一章基本编制要求

1.1 工作目标

控制性详细规划编制是体现城市规划公共政策属性、履行政府社会管理和公共服务职能的重要载体。编制《北京新城控制性详细规划（地块层面）》，要深化落实北京市政府批复的各《新城规划》和《新城控制性详细规划（街区层面）》，充分发挥控制性详细规划对于调控城市资源配置、协调社会利益关系、维护社会公平、保障公共安全的重要作用，引导新城建设有序运行和健康发展。

1.2 工作原则

（1）坚持公共利益优先原则，强化政府公共服务职能，保证公共设施、环境品质和城市安全。

（2）坚持节约用地、节约能源的方针，以资源、环境、生态和历史文化保护为前提，促进城市发展与经济、社会以及生态环境相协调。

（3）重视研究和合理解决与广大人民群众切身利益密切相关的人居环境改善、旧城及村庄拆迁改造、中低收入阶层住房保障、公共交通发展、基础设施建设、公共服务均等化等重点问题，突出体现城市规划的公共政策属性。

（4）适应市场经济环境的变化特点，满足城市规划的动态管理要求，正确把握“强制性”和“指导性”之间的关系，制定刚性与弹性相结合的指标体系。

（5）继承、发扬新城的地域特色和文化特色，充分发挥城市设计的重要作用，促进城市精细化管理。

（6）加强规划编制的公众参与，提高规划的公正性、公平性和严肃性。

（7）探索新城街区建设管理和行政区域管理相结合的可能性，为搭建城市规划数字化信息管理平台提供技术条件。

1.3 编制要求

新城控规由《新城控制性详细规划（街区层面）》（以下简称《街区控规》）和《新城控制性详细规划（地块层面）》（以下简称《地块控规》）两个层级组成。

经市政府批准的《街区控规》是制定《地块控规》的基本依据。

《地块控规》在编制过程中应充分征求相关委办局的意见，做好与各类专项规划的衔接协调，并按照法定程序在审查、批准前向社会公示，征求公众意见，重点地区还应进行专家论证。

地块层面的控制性详细规划编制工作，应结合“街区整体审查备案、分区审查审批”的管理办法及报批程序有序进行。

1.3.1 《街区控规深化方案》

《街区控规深化方案》是在新城规划城市建设区范围内，以经过市政府批准的《街区控规》为依据，以完整街区为规划范围编制的“地块层面”控制性详细规划方案。

《街区控规深化方案》需经过规划行政主管部门组织专业技术审查，修改完善后在相关规划行政主管部门进行整体备案，作为指导拟实施区域《地块控规》编制的技术参考和基本依据，形成对新城控规进行长期动态维护的工作基础之一。

《街区控规深化方案》是结合新城建设的实际情况和发展要求，以《街区控规》为依据、在地块层面的继续深化和落实完善，对《街区控规》中提出的各项强制性控制要求应严格落实。

《街区控规深化方案》的成果内容应主要包括两部分：

①对《街区控规》落实情况的专题说明；

②街区控规深化方案（主要包括：规划说明、规划图纸）。

（1）对《街区控规》落实情况的专题说明

有针对性地说明《街区控规深化方案》对已审批《街区控规》所确定的规划内容（街区主导功能、街区建设总量、三大公共设施等）的落实及深化情况。

如对《街区控规》内容有变更，应按照《北京新城控制性详细规划管理技术规定（报审稿）》的相关要求，进行充分论证。

对于三大公共设施（公共服务设施、交通市政基础设施、公共安全设施）的规划控制，不仅要说明《街区控规深化方案》对《街区控规》相关要求的落实细化情况，同时还应重点说明根据专项规划的要求在街区范围内新增公共设施的规划情况。

对于《街区控规》中要求的农民搬迁安置用地及规划建设规模的落实情况，应结合《街区控规深化方案》中的具体安排，予以重点说明。

结合街区控规深化方案，专题说明应同时附具下列图纸：

－“街区三大公共设施规划控制图”

应准确反映在街区控规深化方案中明确的三大公共设施的规划地块位置、用地面积、建筑面积以及多方案预留等相关规划控制要求。

图纸表达可参照《街区控规》中“街区规划图则”的相关要求及表现形式；或根据具体情况按照三大公共设施的分类，分专业进行系列图纸绘制。

－“农民搬迁安置用地规划控制图”

应准确反映在在街区控规深化方案中明确的农民搬迁安置用地的规划地块位置、用地面积、建筑面积、拟解决安置的村庄名称以及人口规模等相关规划控制要求。

（2）街区控规深化方案

主要包括规划说明、规划图纸两部分。

①规划说明

规划说明应阐明街区位置和规划范围、现状情况及综合评价、主要规划依据、功能定位与发展目标、街区规模控制（包括建设用地、居住人口、建设总量及分类建设规模）、功能布局结构、三大公共设施控制、土地使用控制与引导、交通系统规划、市政各专业规划、防灾减灾规划、绿地系统规划、城市设计导则、实施建议（村庄搬迁安置、建设时序、土地储备）等规划内容。

在规划说明中应附有下列技术汇总数据：

－“规划用地控制指标表”（与“地块编号图”相对应）

－“现状用地及建筑面积汇总表”

－“规划用地及建筑面积汇总表”

－“主要规划经济技术指标表”

可根据具体情况附具专项研究、基础资料汇编等附件。

②规划图纸

规划图纸应基本包括以下内容：街区位置及周围关系图、土地使用功能现状图、现状土地权属图、现状土地资源评价图（主要从土地储备的角度进行分析评价）、土地使用功能规划图、建设强度规划控制图、建筑高度规划控制图、交通系统规划图（系列）、市政专业规划图（系列）、绿地系统规划图、城市设计规划图（系列）、规划地块编号图等。

对城市中心区、重点景观区、特色街区、文化保护区等重点区域，应加强城市设计方面的细化研究工作，突出城市设计的控制与引导作用。

1.3.2 拟实施区域《地块控规》

拟实施区域《地块控规》，是结合新城建设的实际需要和具体情况，以经过审查备案的《街区控规深化方案》为基础依据，以拟实施区域所在街区为研究范围，针对“拟实施区域”编制的地块层面控制性详细规划。

拟实施区域《地块控规》经规划行政主管部门审查、审批，是新城开发建设和建设工程规划管理的依据。

拟实施区域《地块控规》的成果内容应主要包括四部分：

①对《街区控规深化方案》落实情况的专题论证；

②拟实施区域地块控规（包括：规划文本、规划图则、规划图纸、规划说明）；

③规划实施方案；

④公众参与情况说明。

（1）对《街区控规深化方案》落实情况的专题论证

重点说明拟实施区域的《地块控规》对已经审查备案的《街区控规深化方案》

内容的落实及细化情况。

根据《北京市新城控制性详细规划管理办法（报审稿）》和《北京新城控制性详细规划管理技术规定（报审稿）》的相关要求，如果拟实施区域《地块控规》对已经审查备案的《街区控规深化方案》的内容有重大调整，需对已备案的《街区控规深化方案》进行整体论证，经过规划行政主管部门组织专业技术审查、修改完善后更新备案。

对于三大公共设施（公共服务设施、交通市政基础设施、公共安全设施）的规划控制，不仅要说明拟实施区域《地块控规》对《街区控规深化方案》相关要求的落实细化情况，同时还应重点说明根据专项规划要求在规划范围内新增公共设施的规划情况。

对于“拟实施区域”应承担的农民搬迁安置用地及建设规模的落实情况，应结合《地块控规》中的具体安排，予以重点说明。

结合《地块控规》方案，同时附具下列图纸：

－“街区三大公共设施规划控制图”

结合拟实施区域《地块控规》内容，深化完善拟实施区域所在街区的三大公共设施规划布局。在“街区三大公共设施规划控制图”中，应将在拟实施区域内规划落实的三大公共设施的地块位置、用地面积、建筑面积等相关规划控制要求予以准确反映。

－“农民搬迁安置用地规划控制图”

应准确反映在拟实施区域内应承担的农民搬迁安置用地的规划地块位置、用地面积、建筑面积、拟解决安置的村庄名称以及人口规模等相关规划控制要求。

（2）拟实施区域地块控规

①规划文本

应主要阐明规划范围、主要规划依据、发展目标及主导功能、功能布局、建设规模（包括用地规模、人口规模、建筑规模）、三大公共设施规划控制、土地使用规划控制与引导、绿地系统规划、交通系统规划、市政各专业规划、防灾减灾规划、城市设计导则、村庄搬迁安置、实施保障等方面的内容。

需附有“规划用地及建筑面积汇总表”、“主要规划经济技术指标表”。

规划文本的基本结构参见附录2。

②规划图则

采用规划图与规划指标列表相结合的方式，全面、清晰地反映规划地块的各项控制指标、控制要求以及必要的备注说明。

对城市中心区、重点景观区、特色街区、文化保护区等重点区域，可单独增加城市设计方面的系列规划图则。

规划图则的具体要求参见附录2。

③规划图纸

应包括位置及周围关系图、土地使用功能现状图、现状土地权属图、土地使用功能规划图、建设强度规划控制图、建筑高度规划控制图、交通系统规划图（系列）、市政各专业规划图（系列）、绿地系统规划图、城市设计规划图（系列）、地块编号图等。

规划图纸的绘制要求参见附录2。

④规划说明

应简明扼要地介绍说明规划背景、现状情况与问题分析、综合发展条件分析、各专业规划说明、规划实施建议等内容。

可根据拟实施区域的具体情况附具其它必要的材料作为附件。

（3）规划实施方案

组织编制单位应结合《地块控规》内容，制定完整可行的实施方案，重点提出保障基础设施、公共服务设施、生态环境、拆迁安置、政策性保障住房等方面实施建设的具体措施，妥善安排建设时序，保证规划有序实施。

（4）公众参与情况说明

在规划编制过程中，组织编制单位应当就规划方案充分征求社会公众意见，维护公共利益，注重利益相关人的权益。“公众参与情况说明”应重点反映对公众反馈意见的收集、整理、分析及采纳情况。

第二章主要工作内容

《街区控规深化方案》和拟实施区域《地块控规》应在《街区控规》的基础上，继续深化现状调研工作，并按照《北京新城控制性详细规划管理技术规定（报审稿）》的要求进行编制。

《街区控规深化方案》应以完整街区为规划范围，统筹安排，综合部署。

拟实施区域《地块控规》应结合实际情况，重点研究拟实施区域范围内的规划，并统筹考虑拟实施区域与所在街区及周边地区的协调关系。

2.1 现状调研及分析

重视对现状基本情况的深入调查和综合分析，根据《街区控规》确定的街区主导功能，结合该地区发展建设目标，阐明规划需要重点协调的主要矛盾以及需要解决的关键问题。

2.1.1 土地使用情况调查及综合评价

（1）调查规划范围内的工程地质条件、自然地貌特点、水源保护分区等情况。

（2）了解规划审批情况，对现状各类用地的使用情况进行统计，分析现状土地利用的布局、结构以及存在的主要问题。

（3）调查规划范围内的用地权属情况，图示现状单位企业的权属、用地范围、单位名称等内容；了解现状单位的基本情况和发展意向。

（4）调查人口规模、人口结构、人口密度、人口分布等情况。

（5）调查古树名木、地下埋藏区、各级文物保护单位、历史文化保护区、具有保护价值建筑的分布及保护要求；了解各级文物保护单位及其它有保护价值的建筑使用情况及风貌特点；了解其它具有保护价值的景观、植被、视线走廊等要素。

（6）统计现状各类功能的建筑面积，调查现状建筑质量、建筑高度等情况，分析现状公共服务设施的类型、规模、分布以及使用状况。

2.1.3 交通设施现状调查及分析

调查统计、分析梳理现状各类交通设施条件和交通出行特征，并对现状交通问题进行综合评价分析。

2.1.4 市政设施现状调查及分析

收集整理供水、雨水排除与雨洪利用、污水排除与再生水利用、防洪与河道治理、供电、供燃气、供热、电信、环卫等方面的现状情况，并根据地区发展要求进行分析评价。

2.2 规划控制及引导

2.2.1 确定地块边界和用地性质

（1）地块划分原则

应充分参考现状用地权属边界，有机结合地形、地势特点，按照合理的道路网密度，合理划分规划地块。

以节约用地为原则，对可以不独立占地的公共设施，鼓励与其它功能用地进行合建，在《地块控规》中应明确落实合建地块的具体位置及建设规模。

应按照各新城的街区编号特点，在各新城规划建设区范围内，统一、规范所有街区的规划地块编号方式。

（2）用地功能布局及土地使用性质

规划应综合分析现状用地布局、结构、用地权属关系，结合周边用地布局关系，根据新城经济社会发展要求，合理安排规划用地功能布局，安排落实、控制预留各类公共设施用地。

土地使用性质原则划分至中类，其中教育配套、交通、市政基础设施等用地应

根据具体情况分至小类。具体参见附录1中的“表1：城乡用地分类和代号表（试用稿）”。

1）居住用地。

应当根据《街区控规》的相关要求，结合当地实际情况，进一步落实村庄改造和农民搬迁所需的住宅用地。

2）商业服务用地

－居住配套商业服务设施属于居住用地类，应当按照《北京市居住公共服务设施规划设计指标》执行，不单独划分用地，一般实行配套指标管理。

－非居住配套的商业服务设施属于公共设施用地类，应当在地块控规中明确用地范围、性质和其它规划控制指标，一般实行规划图则管理。

3）工业用地

按照有利于城市产业结构优化调整的原则，在集中建设的工业用地（工业区）内，鼓励设置多功能产业用地，以适应产业综合化、多元化发展的需求和趋势。

4）多功能用地（F）

为积极适应市场经济条件下城市建设的变化特点，使规划具有更好的适应性和可操作性，可以根据城市建设的实际需要规划多功能用地，增强建设用地的兼容性，集约高效利用土地。

5）待研究用地（X）

对于发展方向在近期尚不明确的用地，在《街区控规深化方案》中可作为待研究用地，说明土地使用功能的限制和鼓励类型，并提出各项指标的控制引导要求，便于进行建设规模总量核算。

2.2.2 规定地块的规划控制指标

《地块控规》的规划控制指标体系主要包括规划用地性质、用地面积、容积率、建筑面积、绿地率、建筑高度、建筑密度等基本控制指标；同时结合规划的具体情况和特点，可提出其它必要的规划控制指标及指导性要求。

应充分考虑现状及已发生的规划许可，结合街区主导功能要求以及综合交通能

力、公共设施服务能力、市政设施服务能力、空间环境容量等综合承载力分析，合理确定各项规划控制指标。

制定建设用地规划控制指标，可参考附录1的“表2：主要控制指标基准关系参照表”。

该表按照不同用地性质提出建筑高度与容积率的一般基准关系参照，并不是完全的对应关系。制订上述指标应充分考虑区位条件、自然及人文环境、交通承载力等多方面综合因素。

在《街区控规深化方案》阶段，根据实际发展条件和建设时序，可以针对不同区域制定不同深度的控制要求。对城市重点地段、近期建设区等，规划应深入研究制订各项规划控制指标；对远期建设地区，需要综合考虑新城发展的不确定因素，规划控制方案应留有较多弹性。

2.2.3 具体落实三大公共设施

三大公共设施包括公共服务设施、交通市政基础设施和公共安全设施。

《街区控规》确定的三大公共设施的规模、布局及相关控制要求，应当在《地块控规》中具体落实，确保不漏项。

《街区控规》尚未确定的、需要进一步落实和解决的问题，应在《地块控规》阶段，结合其它专项规划的新要求，继续深化研究、予以落实。

三大公共设施的安排落实需综合考虑优先建设或同步实施的可行性，尽可能避免安排在现状拆迁安置难度过大、存在矛盾问题较多的用地内，保障公共设施的顺利实施。

（1）公共服务设施

根据《街区控规》的相关要求，加强与市、区级的各专业规划以及专项规划之间的技术衔接，具体落实基础教育（中学、小学、幼儿园）、职业教育及高等教育、医疗卫生（区域综合医疗中心、社区医疗服务中心）、体育、文化、各级文物保护单位（包括地下埋藏区）、社会福利（养老院、残疾人康复托养所）、社区综合服务中心（包括街道办事处、派出所、社区商业服务设施、社区文体活动中心、老年

活动站等）、邮政局所、公共绿地等内容。

（2）交通市政基础设施

①交通设施

依据新城规划、新城综合交通规划、新城街区层面控规等上位规划，细化交通需求分析，协调交通设施与相邻地块土地使用的关系，合理完善道路网系统，落实各项交通场站设施的用地位置及规模。

②市政设施

依据新城规划、市政专项规划、新城街区层面控规等上位规划，结合区域发展方向和土地使用功能，落实供水、雨水排除与雨洪利用、污水排除与再生水利用、防洪与河道治理、供电、供燃气、供热、电信、环卫等方面的专项规划要求，明确各级各类市政基础设施的用地与分布，控制预留重大市政基础设施廊道及安全防护距离。

（3）公共安全设施

公共安全设施包括城市防洪设施、消防设施、避难场所等设施，同时加强对危险源的规划控制。《地块控规》编制应依据《街区控规》以及相关法律、法规、规范的要求，保障落实各项安全设施用地，提出相应的安全防护要求。

1）城市防洪。在严格保障城市防洪要求的前提下，要健全雨洪利用设施，由工程水利向资源水利、生态水利转变。

2）消防设施。结合消防专项规划，满足5分钟出警服务半径要求，具体落实各级消防队站用地，保证规模和必要的交通条件。

3）避难场所。根据“就近、可通达、易实施、平震结合”的原则，结合避难场所专项规划，具体落实各级避难场所的位置、规模和布局。

4）控制危险源。对于现状危险源，规划应提出近期、远期的控制措施，保证城市安全。

2.2.4 控制“绿线、蓝线、黄线、紫线、红线”

结合绿地系统规划、文物保护规划、历史街区保护规划、交通系统规划、市政

各专业规划等专项规划的要求，依据相关法律、法规以及技术标准规范，在《街区控规深化方案》和拟实施区域《地块控规》中，应明确“绿线、蓝线、黄线、紫线、红线”的控制线，作为下阶段进一步划定“绿线、蓝线、黄线、紫线、红线”的重要依据。

1）“城市绿线”指城市规划确定的各类绿地范围的控制线。

2）“城市蓝线”指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界限。

3）“城市黄线”指对城市发展全局有影响、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界限。城市基础设施包括：公共交通设施、供水设施、环境卫生设施、供燃气设施、供热设施、供电设施、通信设施、消防设施、防洪设施、抗震防灾设施等。

4）“城市紫线”指历史文化街区和历史建筑的保护范围控制界线。

5）“城市红线”指规划城市道路用地的控制线。

2.2.5 提出城市设计导则

依据《街区控规》提出的整体城市设计框架，结合具体建设要求，进行有针对性的城市设计研究，深入挖掘自然环境、人文底蕴及空间特征，在城市特色、格局、空间、肌理、文化、风貌、景观以及活动组织与联系等方面，提出相应的城市设计控制要求，重点加强对城市公共活动空间的精细化管理。

对城市中心区、重点景观区、特色街区、文化保护区等重点区域，应加强城市设计方面的细化研究，可单独编制城市设计成果。

附录规划成果技术要求附录1 用地分类标准及指标控制指导

表1 城乡用地分类和代号表（试用稿）

注：

为统一北京城乡规划用地分类，推动北京市城乡规划编制、管理和信息平台建设等工作的顺利进行，北京市城市规划设计研究院在《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）的基础上，根据北京城市规划工作的具体特点和管理要求，研究制定了“北京城乡规划用地分类和代号表（试用稿）”。本表取自“北京城乡规划用地分类和代号表（试用稿）”，用于新城规划编制和信息化管理的相关工作。

表2 主要控制指标基准关系参照表