写字楼能耗分析报告

写字楼物业管理能耗分析报告

能耗在写字楼物业管理中占据极为重要的位置，其费用支出约占物业管理成本的30%-40%（不含代收代缴部分）。在人力成本很难下降的今天，节能降耗就变成物业管理的主要赢利点。

既建的楼宇节能可以分为两种：一种投入一定的资金通过对原系统设备进行改造,修正原设备不合理的匹配和失误,或是在楼宇中采用一些先进的产品和技术来达到节能的目的.我们称之为改造节能;另一种是通过科学的管理方法,不需要投入资金就可以达到节能的目的,我们把它称为管理节能。

下面我们就从写字楼的后期管理中能耗组成来谈如何节能。

一、物业管理中写字楼能耗组成

1、电能。主要有中央空调及末端设备、公区照明（走道、楼梯、地下室、设备房照明）、电梯（电梯用电、井道照明、轿厢照明等）、水泵（给水泵、消防泵、排污泵）、通风系统（排烟、排风、正压送风等）、电信设备（电话网络机房设备用电、手机信号覆盖设备用电）、安防设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）、其它机房设备用电等；

2、水耗。绿化用水、保洁用水、公共卫生间用水、开水房饮用水、中央空调冷冻冷却系统用水、其它用水（如设置洗车场的用水、消防用水）等；

3、天然气。主要中央空调用气、食堂用气等。

二、能耗使用状况分析

1、中央空调系统是大楼的能耗大户，其能耗一般能占到写字楼能耗的40%-65%，其所在比例的高低一般取决于四个方面：一是大楼本身的节能设计是否足够好，如外墙保温、玻璃是否中空或更好；二是中央空调设备的选择和施

工工艺及材质是否是节能型，如水管的保温厚度及材质的选择、中央空调的选型等；三是中央空调的日常运行方式是否做到节能，如空调的开启时间、出水回水温度、是否有智能调节系统等；四是中央空调的运行管理、维修维护是否满足设备要求并节能，如发现问题是否及时处理、风管的清洁及末端设备的清洗、巡检的频次和内容能否在第一时间发现问题并及时处理、保养过程是否专业、结果是否达到应有的效果等。

2、电梯用电是大楼能耗的第二大户。一般有如下几个方面影响电梯的能耗：一是设备的选型是否节能，如选用带能量回馈装置的电梯；二是多台电梯的运行方式，如群控方式、单独控制等；三是电梯的运行管理和维修维护是否满足要求，如设备老化及锈蚀将增加电梯运行能耗等；电梯轿厢照明是否采用节能型灯泡；井道照明是否用完及时关闭等。

3、公区照明的能耗。一般受下面几个因数影响：一是灯具的选择及开关控制方式；二是灯具的数量及设置方式；三是运行管理方式，如时控器等。

4、其它系统的用电基本恒定，除去前期设备选型对能耗的影响很大外，后期管理节能的方法和手段不多。

三、节能分析及建议

（一）中央空调系统

1、管理节能（进出水温度调节）

一般来讲，冷冻水的温度每升高1℃(或是热泵供热水温度每降低1℃)能耗下降3%.长期以来,人们将制冷工况7-12℃(冷凝温度由环境决定)和热泵工况40-45℃(蒸发温度由环境决定)作为中央空调系统的标准工况, 有超过80%以上中央空调系统的使用者在整个运行中都严格的”遵守”了这一标准工况,这就无端

耗费了大量的能源.

目前中央空调调节室内温度的传统的方式是按标准工况进行的,冷冻水温度7℃(热泵冷凝水45℃)保持不变，当不需要太多冷(热)量时，电磁阀门自动关闭，既室内的温是通过流量的调节来控制的，我们称之为“量的调节”；而通过控制中央空调冷冻水(热泵冷凝水)的出水温度来调节室内的温度，此种调节方式称之为“质的调节”。其“质的调节”好处是降低了单位冷(热)量的能耗。

传统的中央空调系统“量的调节”是一种极其不经济的调节方式,其做法损耗了更多的电力，应倡导对中央空调进行“质的调节”，特别是在过渡季节期间，因末端设备相对有较大的换热余量,通过提高冷冻水的出水温度(或降低热泵工况冷凝温度),完全可以在不牺牲舒适度的前提下,达到节能的目的。

将室内温度提高2-3℃（或冬季降低室内温度2-3℃），那末通过提高冷冻水出水温度(或降低热泵工况冷凝温度)的措施既可以提高制冷机的效率，又可以达到少提供冷（热）量以使室内温度达到规定的要求。更重要的是：对中央空调系统进行“量的调节”，使控制室内温度更具有可操性.

其实在实际运行中，中央空调系统实现经济工况运行,不仅仅是每升高（或降低）1℃，减少能耗约3%左右，还使得制冷机的制冷（热）量有所增加；还会减少制冷机及配套水泵开启的台数,使节能效果更为显著。如3台制冷机以7℃出水温度按80%负荷运行,同2台制冷机以10℃出水温度按100%负荷运行,后者所提供的冷量仅减少了9%(而不是17%),但减少的能耗约为25%.

2、管理节能（时间）

一般写字楼的空调开启时间从早上7、8点钟到下午5、6点钟。这个时间可根据实际运行经验进行微调。比如，写字楼九点上班，那么员工一般在8点半

到九点之间将是主要人流时间，如果空调从开启到楼内温度合适的时间需要1个小时，那么我们在7点半钟开启比较合适。

在春秋两季温度较为合适的季节。我们可以根据天气的变化适时调节进出水量和温度，必要时可关闭空调，开启新风系统那个，或缩短空调的开启时间。

对于周六日、节假日的管理。可根据写字楼的各办公室的加班情况，制定详细且节能的管理方式。这个与写字楼的实际状况相关，这里就不在论述。

3、维修维护对节能的作用

一个运行良好的中央空调系统是节能的管理。而对系统的维护保养则是空调系统运行良好的最有力的保障。所以我们建议空调需要由专业技术人员和公司对其进行维护保养，且严格按照设备厂家提供的运行要求进行管理。

建议对各种设备及其附属器件做预防性检查，为早期发现故障及查找原因并进行检修作准备。包括：运行人员一班一次检查、维保人员每月一次巡检、维保人员每年检修。机组修理分为：大修、中修、小修周期如下所示：大修→小修→小修→中修→小修→小修→中修→小修→小修→大修。每一大修周期基本包括六个小修和二个中修。维修时间参照：5～7年大修、2年中修、12个月小修、每月定期检查。

以上的几种节能方式不是独立存在，建议各写字楼根据实际情况，将之组合起来使用，并在实际操作中严格执行。这样才能做到节能降耗。

（二）电梯系统

1、电梯的运行管理方式

写字楼中的电梯一般有下列几种管理方式：

一是群控管理，就是将多台电梯集中控制，在楼层分配过程采用智能化模型，

当电梯有外招时，可根据每一台电梯的现状进行分析处理，然后指令最合适的那一台电梯（一般是选择最近的，且未满载）响应，电梯厅的多部电梯选用此种方式。一般电梯厂家提供的此类程序是可以根据运行情况进行参数修改的。建议在运行管理中多观察，根据运行能耗结果进行参数修订，如群控的电梯台数，载重量的微调，电梯无外招时的停靠楼层等。

在客流量很小的“空闲状态”，空闲轿厢中有一台在基本待命，其他所有轿

厢被分散到整个运行行程上，为使各层站的候车时间最短，将从所有分布在整体服务区中的最近一站调度发车，不需要运行的轿厢自动关闭，避免空载运行。

上班时，几乎没有下行乘客，客流基本上都上行，可转入“上行客流方式”，

各区电梯都全力输送上行乘客，乘客走出轿厢后，立即反向运行。

下班时，则可转入“下行客流方式”。

午餐时，上、下行客流量都相当大，可转入“午餐服务方式”，不断地监视

各区的客流量，随时向客流量大的区域分派轿厢，以缓解载客高峰。

二是分散控制，就是电梯不联网，每台电梯各自运行，各自响应自己的外招。一般的消防电梯就采用此种模式。此种模式又有如下几种运行模式：电梯无召唤时停靠在所在楼层；电梯无召唤时停靠在中间楼层；电梯无召唤时停靠在一层。此三种模式的能耗差别不大，后两种在实际运行中比第一种略微节能。

2、电梯的维修维护与日常管理

建议由专业电梯公司负责电梯的维修维护，物业公司负责日常巡视和监督检查电梯公司的工作。做好电梯日常维修，做好井道内相关机械部件的锈蚀处理，轨道保证不缺少润滑油等措施。这里因为涉及到更多的管理技术细节，不在累述。

3、电梯相关照明节能

对于井道照明，因为用时才开启，其能耗不大。节能效果不明显。只要做好相应的管理制度，不出现长明灯就行。

电梯轿厢照明是小区或写字楼的节能重点。现在通行的做法是电梯公司提供的做法：就是电梯停止不动后几分钟，电梯照明关闭，一旦有外招则自动打开。根据以往经验，电梯轿厢照明推荐改用LED照明系统，可每年节能20%左右；适当控制轿厢照明的照度也能起到节能的作用。

（三）公区照明系统

因其系统的特殊性，节能措施可从多个方面实施：

1、新技术新材料节能。如采用更为节能的灯具，智能型时控器等。但在新技术新材料的使用中要考虑改造成本和维护成本。比如现在地下室使用的节能灯有T5和T8，厂家说T8比T5节能，事实却是如此，但是T8的寿命还偏短，成本也比T5要高。采用那一种，需要经过成本核算才知道。

2、管理制度节能。将节能降耗的思想融入到实际管理中。加强巡视，发现不该亮的灯立即关闭。根据季节的变化，调整时控器的时间，如夏天总平灯具的开启时间延后和白天关闭时间提前；调整地下车库的照明照度和灯具的数量，一般保证车道照明，减少车位照明等。

3、节能技术改造节能。如将楼道照明改为声控或人体感应等措施。

4、加大节能降耗宣传，让节能降耗思想深入写字楼的每一个人，不但包括物业管理人员，还要包括写字楼办公室人员，让其养成人走灯灭、楼层不高时间不急是走楼梯等。

当然，在实际的物业管理中，节能降耗点很多，如水龙头的及时更换、杜绝跑冒滴漏现象等。这里就不在累述。

北京保利大厦案例分析报告

一、新保利大厦概况新保利大厦为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。二、项目开发背景 ■区域市场概况——东二环写字楼总面积约355079平方米 ■区域竞争项目——三大竞争对手 ■项目地块资源分析——区位地段好、交通便利三、项目定位 ■产品定位——高档甲级写字楼 ■目标客户群定位——国外大型企业、机构四、项目楼层规划（附图）

五、建筑设计 ■外立面设计 ■结构设计 ■办公空间设计 ■楼通道设计六、项目特色——系统生态节能 ■高效节能的建筑外立面 ■多重系统 ■系统节能七、项目配套 ■吊楼1—5层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心。 ■大堂首层设咖啡厅。 ■大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮。 ■地下二层设有约1,260平方米员工餐厅。 ■3,210平方米健身中心。 ■健身中心设标准4道25米游泳池。 ■300平方米的空中咖啡厅。八、项目精装修标准（附表）写字楼是最能体现区域经济活力和发达程度的晴雨表。预计在2008年，东二环区域办公物

业商业面积总供应量将达到40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到15－16万平方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。以位于东二环核心位置的新保利大厦为例，是目前为止在东二环区域具有国际甲级写字楼标准的典代表。新保利，新建筑 ——新保利大厦产品设计解析一、项目概况新保利大厦项目位于市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处，地理位置优越，交通极为便利。项目为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。新保利大厦——参数指标物业类型：甲级写字楼建筑结构：钢筋混凝土的混合结构规划建设用地面积：10600 平方米（不含代征城市公共用地面积）建筑总面积：103308平方米绿化用地面积：3187平方米建筑高度：98米停位数量：地上机动车停车数量：19辆地下机动车停车数量：500辆地下自行车停车数量：300辆楼层：地下4层，地上23层，商业吊楼8层电梯数量：26部(办公区15部)

昆明写字楼市场调查报告

目录壹、序言贰、昆明写字楼的发展过程叁、昆明写字楼的分布情况肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析陆、昆明甲级写字楼需求预测柒、总结

一、序言写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。二、昆明写字楼的发展过程根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。

完整版甲级写字楼标准分析报告

写字楼类别划分及甲级写字楼配置标准分析报告目前市场上普遍流行对于高层写字楼国家并没有颁布划分标准及相关规范，两种分类方法：其一是以市场上的租金水平为指导，将写字楼分为顶级、甲级、同一级别中的写字楼的硬件配置可能相乙级和丙级写字楼，这种分类并不系统，如但对租售而言是较好的参考；其二是围绕写字楼自能化水平来划分，差很大，写字楼并不是表示写字楼的品质等级，而指的是一个写字楼产品的智能化水5A本文就写字楼只是划分写字楼等级的参考标准。平，与写字楼品质有一定关联，并例举上海部分写字楼空调配的分类及甲级写字楼的配置标准做一些简要介绍，置情况，以供参考。写字楼作简要介绍。所谓甲级写5A下面就两种分类标准中的甲级写字楼及在我国现行的建筑设计规范里无法并没有固定标准，字楼，实为一种通行叫法，它是外资发展商与内地发展商合作开发涉外写仔细探讨会发现，找到这个名词，国际上判断甲级从一般意义上讲，字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。小时写字楼、人性化、空间的舒适性24写字楼有八大特征：管理国际化、属于商务化。每家公司的具体评判标准不和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和比如戴德梁在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，甚统一，、甲级写字楼)(行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业而高档物业又可细分为两个部)。低档物业(丙级写字楼、中档物业(乙级写字楼)甲级是按照本地市顶级写字楼与国际写字楼标准相符，顶级和甲级写字楼。分：写字楼的分级标准由于写字楼物业在不同的市场各不相同，场现行标准划分的。包括(通常是基于每个市场上的相对质量。其考量标准为以下几部分：楼宇品质交通便利、物业服务、建筑规模、客户进驻、装饰标准、配套设施、设备标准)、 10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。所属区位、智能化等，通信(SA)写字楼包括楼宇设备自动化系统5A(BA)，安全防范系统智能化。火灾自动报警和消防联动控制系统(FA)办公自动化系统自动化系统(CA)，(OA)，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电(BA)1．楼宇设备自动化系统梯、自动扶梯进行监视及控制，且以状态监视为主，控制启停为辅。楼宇设备自电梯监视系统供排水自控系统、动化系统包括空调自控系统、变配电监视系统、等。2．安全防范系统(SA) 分为闭路监视系统和防盗报警系统。前者分别可在地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄像机，在楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机，在写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机，在地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。后者是指写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器等。3．通信自动化系统(CA)包括综合布线系统和无线通信转发系统。前者是综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。后者在提供以5类线为基础的综

世联写字楼物业白皮书整合版

世联写字楼物业白皮书整合版 Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#

2014世联写字楼物业白皮书 2013年写字楼市场分析与2014年市场展望报告深圳写字楼二级市场销售分析 2.2.1 整体市场销售分析 2013年深圳写字楼销售面积总计约万㎡，成交均价35972元/㎡(含产业园销售价格)，同比2012年上涨%。 2013年深圳写字楼市场表现为：整体写字楼市场供应量持续上涨，甲级写字楼供应量逐渐增加，产业园供应量对比去年有所减少。在新增可售项目中，甲级写字楼项目为6个，写字楼项目4个，产业园项目1个。龙岗新增可售项目增加，在一定程度下拉低了整体写字楼市场的均价水平（如龙岗万科广场均价22000元/㎡、万汇大厦19000元/㎡，其片区整体销售量占新增项目销售量%）。表2-16： 2013年深圳写字楼市场在售写字楼（存量）销售数据

数据来源：世联工商监控平台表2-17： 2013年深圳写字楼市场在售办公物业（新推量）销售数据

数据来源：世联工商监控平台图2-18：深圳历年写字楼销售量与价格走势（单位：万㎡/元）

数据来源：世联工商监控平台 2013年新增入市项目较往年有所增加，且产品品质呈多样化，随着“国五条”的出台，持续调控房地产市场，以及下半年新一届政府的上台，在一定程度上影响销售市场。售价方面，2013年甲级写字楼售价达39186元/㎡，环比2012年下降%，而整体写字楼均价为35972元/㎡，环比下降%。另外，由于关外商务市场逐渐扩大，在增加供应量的同时以较低的价格拉低了整体销售市场均价。 2013年深圳写字楼销售面积万㎡，同比2012年上涨%，甲级写字楼销售量为万㎡，同比2012年甲级写字楼可售供应总量万㎡有所上涨，而产业园项目2013 年总体销售量为万㎡，环比2012年销售10万㎡下降%。在整体成交数据中产业园销量以及龙岗项目占比较高，致使全市整体写字楼成交均价有所拉低。表2-19： 2007—2013年深圳市写字楼市场销售吸纳率比较据来源：世联工商监控平

写字楼项目设计管理案例分析_0

写字楼项目设计管理案例分析阐述了现代写字楼使用要求的提高和房地产开发中设计管理的重要意义，通过中交财富中心项目实际案例的分析，重点介绍了房地产设计管理过程中可以后期优化和深化的几个方面，如：建筑结构设计、室内装修设计、园林景观设计以及其它二次深化设计等，以期为类似项目提供参考借鉴。标签：写字楼；房地产；设计管理；精细化随着现代经济建设的快速发展，人际交往和信息交流越来越频繁，人们对写字楼建筑的要求也越来越高，现代办公建筑已逐渐成为社会进步、经济繁荣、技术发展的重要标志。人们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。[1]写字楼（office building）主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。[2] 随着我国经济发展呈现新常态，房地产也由原来的黄金发展期进入到了“白银时代”。受国家宏观调控政策的影响，住宅市场竞争激烈，开发商又蜂拥而至进入写字楼市场。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中立于不败之地呢？如何在保证品质的同时确保利润呢，只有通过不断地提升产品的溢价能力并严格控制企业的成本支出，快速去化符合市场需求的产品。房地产企业对于成本管理水平，直接影响房地产企业的市场竞争能力和企业盈利能力。在影响项目成本的要素中，建筑的设计阶段的把控要占到总成本的75-85%，因此对于房地产开发中设计管理是非常重要的环节，同时它也是增加产品溢价能力的关键。本文以石家庄中交财富中心项目为案例，通过设计阶段的前期及过程管理，在实践过程中提练出针对中交财富中心项目设计方面的精细化管理的措施和建议，可以为不同房地产企业开发写字楼提供一些借鉴。但因为房地产企业所处的背景不同、开发规模不同、区域不同、市场环境不同，其精细化管理所包括的内容也会存在不同的差异，需要通过管理者在实践中不断的探索、改进、完善等手段找出适合自身企业发展需要的设计精细化管理的方法，并在實践过程中不断的检验、修正、动态的调整，才能满足企业设计精细化管理的需要。 1、工程概况中交财富中心项目位于河北省石家庄市桥西区自强路上，是石家庄市的行政和金融核心区，特别是自强路定位于金融中心一条街。中交财富中心项目占地面积为为22400平方米，总建筑面积183046平方米，容积率为5.82，建筑密度：26.39%，总共有三栋建筑，成品字形布局，总高度124米。产品定位于5A级高端写字楼，外墙面为石材幕墙和玻璃幕墙相结合，体现了高端、庄重、大气、简

写字楼节能降耗控制方案

广发银行大厦节能降耗控制方案(2015年) 在全球化倡导节能减排的背景环境下，努力探索写字楼的节能降耗问题，对于充分发挥其综合服务功能，提高服务管理质量，降低人力、水电及维修材料消耗，减少整体运行成本，有着较为积极进步的意义。广发银行大厦是一座能够为业主提供水、电、中央空调、电梯、通风、通讯、网络以及消防监控等综合性保障功能的5A甲级写字楼，由于其运行过程涵盖了人力资源管理、物业管理服务、工程技术等管理系统，必然涉及项目复杂的人、材、物消耗。因此，特制定广发银行大厦节能降耗控制方案，得以实现广发银行大厦节能降耗目标。一、广发银行大厦能耗及工程部成本组成。（一）、电能耗：大类分为动力用电和照明用电，细分为以下六个方面。 1、中央空调主系统（主机、冷热泵类、新风设备、末端设备等）； 2、电梯运输系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电）； 3、公区照明设备系统（分普通和应急类，如走道照明、楼梯间照明、地下车场照明、设备房照明、机房空调、通信设备、物业用房自用电等）； 4、给排水系统（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）； 5、安防消防弱电智能化设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）； 6、通风系统（排烟、排风、正压送风、卫生间排气风机等）；（二）、水能耗：主要分为三部分，有生活用水、消防空调用水、绿化保洁用水（其中生活用水分为公卫用水、业主经营用水、业主套内用水及物业自用水）。（三）、天然气能耗：主要为大厦制暖季中央空调系统锅炉用气。（四）、物资采购成本：主要为维修工具、材料、配件及日常办公用品类。（五）、工程维保、改造及新建项目成本：主要为需要外包的维保项目、工程改造或新建项目（如电梯维保、中央空调主机维保、生活水箱的清洗消毒及水质检测、幕墙玻璃破损更换的外包工程、大厦化粪池的疏通清理工程、大厦漏水部位的维修工程及物业用房建设工程等）。（六）、部门人力成本：主要为员工薪酬和福利待遇。二、广发银行大厦水、电、气能耗分析及节能建议。（一）电能耗：从大厦2014年6月至2015年5月共计12个月的电能耗统计数据可以看出，本项目电能耗费用为元，占比达水电气总能耗的75%，因此是大厦能耗控制的重点，主要细分为六个方面；中央空调主系统（主机、冷热泵类、新风设备、末端设备等）、电梯运输系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电）、公区照明设备系统（分普通和应急类，如走道照明、楼梯间照明、地下车场照明、设备房照明、机房空调、通信设备、物业用房自用电等）、给排水系统（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）、

深圳写字楼市场调研报告

进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。二、市场特征 1. 高端市场进一步集中据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现

写字楼电力能耗分析

写字楼电力能耗分析 2010.10.23 余立军写字楼能耗分析的目的，一是测算经营成本的结构，二是寻找降低能耗的途径。曾经有一个写字楼请来了某建筑设计院的专家，花了大约3-4万元对大厦进行了能耗检测，然后提供了一份涉及各种复杂计算公式的检测报告，得出的最终结论是加减几个风机盘管。这种啼笑皆非的事不知道坑了多少物业公司。因此对于物业公司本身来讲，应该摸索出一种简单有效地估算能耗的方法。以便随时掌握大厦能耗的分布情况和规律，采取相应的节能措施，从而达到节能的目的。下面就是利用物业工程部门简单的日常记录，进行能耗测算的方法。一，数据来源：写字楼电力能源分析的数据，来源于物业电工班每天的抄表数，以及暖通班每天早晨6:00记录的天气预报。二，统计工具及计算软件：利用办公软件，将写字楼每天发生的各类有效数据录入相应的数据模块。并依据工程学分析方法提取相关数据，进行数理统计和估算。三，数据分析的原理和依据：按照相关数据分析原理，找出一年中气温的变化与电力能耗指标之间的关系。以室外气温为(Y)轴，时间日期为(X)轴，电力消耗为次(Y)轴，依据每天的记录数据生成《写字楼室外气温与能源消耗关系图表》。并对图表中的数据进行处理，生成了“平均气温”和“平均能耗”两趋势线。从而可以非常直观清晰的表达气温对建筑能耗的影响。能耗指标比选采用两种计算方式。大厦单位面积平均能耗按逐月计算，单位为(kwh/m2)，此指标主要表达空调系统对能耗的影响程度；年能耗标准按(年单位建筑面积能耗=年总耗电量/建筑总面积）计算，单位为(kwh/m2.a)，此项指标主要是表达建筑物的综合耗能水平。四，能耗分析的关键要素：能耗分析首先要找到能源消耗与那些因素有关。除必然消耗的电力能源外，发现并找出因人为因素所导致的能源浪费，预测在采取了节能措施后，可能达到的预期效果。这对大厦今后的节能工作具有一定地指导意义。五，依照《关系图表》对写字楼的能源结构和消耗特点分析结果如下：

办公楼可行性研究报告

第一章总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 ×××购买办公用房项目 1.1.2承办单位及其概况 1.1. 2.1承办单位：××× 1.1. 2.2基本情况 ×××是研究制订全市畜牧业、渔业产业化发展规划的组织，于1996年与市农业局分家成立。位于×××街45号。现内设机构在职在编人员56人。现有建筑面积1970㎡，建筑占地面积344㎡。 1.1. 2.3机构设置 ×××内设机构有办公室、人教科、计财科、畜牧科、水产科（加挂渔政监督管理站牌子）、饲料管理办（含禽畜水产品质量安全检测中心，加挂饲料产品质量监督检验站、兽药监察所牌子）、动物防疫检疫站（加挂“动物重大疫病防控指挥部办公室”牌子）。 1.1. 2.4主要职责： (一)贯彻执行上级有关畜牧业和渔业法律、法规、规章、方针政策；研究拟定全市畜牧业和渔业发展战略中长期发展规划、年度指导性计划，并经批准后组织实施。 (二)研究拟定全市畜牧业、渔业产业化发展规划，推进产前、产中、产后一体化；研究提出全市畜牧业、渔业产品加工业发展建议；研究提

出全市畜牧业、渔业发展政策建议，引导产业结构合理调整和资源合理配置。 (三)研究拟定全市畜牧业、渔业科技发展规划；负责全市畜牧业、渔业科技项目的开发、示范推广，指导全市畜牧水产技术推广体系建议；参与全市畜牧业、渔业科技项目和科研成果的鉴定。 (四)负责畜牧业和渔业的调查研究和业务统计，预测并发布畜牧业和渔业生产资料、产品供求情况等经济信息，指导行业信息网络建设。 (五)负责全市种畜禽、水产种苗、牧草种子、兽药、兽医医疗器械、饲料和饲料添加剂的质量检测、鉴定和执法监督管理。 (六)负责地方畜禽、水产品种资源保护与开发利用，负责畜产资源、草地资源保护、开发利用和监督管理。 (七)负责全市渔业行政执法监督管理，保护渔业资源；负责渔业水域生态环境及水生野生动植物保护。 (八)负责全市兽医医政和兽药药政药检工作，承担动物及动物产品检疫和动物防疫及其监督、监测、预报、发布动物疫情，组织实施动物疫病的控制与扑灭。 (九)依据国务院《饲料和饲料添加剂管理条例》，负责全市饲料和饲料添加剂的生产、经营和使用等环节的执法、监督、检验、检测及发证等管理工作。 (十)按照权限管理畜牧业、渔业专项资金，提出专项资金安排计划，组织畜牧业和渔业重大项目的申报、审核。 (十一)指导县、市、区畜牧水产局管理基层畜牧兽医（水产）站工

写字楼电力能耗分析

写字楼电力能耗分析 2010.10.23余立军写字楼能耗分析的目的，一是测算经营成本的结构，二是寻找降低能耗的途径。曾经有一个写字楼请来了某建筑设计院的专家，花了大约3-4万元对大厦进行了能耗检测，然后提供了一份涉及各种复杂计算公式的检测报告，得出的最终结论是加减几个风机盘管。这种啼笑皆非的事不知道坑了多少物业公司。因此对于物业公司本身来讲，应该摸索出一种简单有效地估算能耗的方法。以便随时掌握大厦能耗的分布情况和规律，采取相应的节能措施，从而达到节能的目的。下面就是利用物业工程部门简单的日常记录，进行能耗测算的方法。一，数据来源：写字楼电力能源分析的数据，来源于物业电工班每天的抄表数，以及暖通班每天早晨6:00记录的天气预报。二，统计工具及计算软件：利用办公软件，将写字楼每天发生的各类有效数据录入相应的数据模块。并依据工程学分析方法提取相关数据，进行数理统计和估算。三，数据分析的原理和依据：按照相关数据分析原理，找出一年中气温的变化与电力能耗指标之间的关系。以室外气温为(Y)轴，时间日期为(X)轴，电力消耗为次(Y)轴，依据每天的记录数据生成《写字楼室外气温与能源消耗关系图表》。并对图表中的数据进行处理，生成了“平均气温”和“平均能耗”两趋势线。从而可以非常直观清晰的表达气温对建筑能耗的影响。能耗指标比选采用两种计算方式。大厦单位面积平均能耗按逐月计算，单位为(kwh/m2)，此指标主要表达空调系统对能耗的影响程度；年能耗标准按(年单位建筑面积能耗=年总耗电量/建筑总面积）计算，单位为(kwh/m2.a)，此项指标主要是表达建筑物的综合耗能水平。四，能耗分析的关键要素：能耗分析首先要找到能源消耗与那些因素有关。除必然消耗的电力能源外，发现并找出因人为因素所导致的能源浪费，预测在采取了节能措施后，可能达到的预期效果。这对大厦今后的节能工作具有一定地指导意义。五，依照《关系图表》对写字楼的能源结构和消耗特点分析结果如下：

某区域写字楼市场分析报告

目录前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)

三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.４工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进行可行性分析，

准确的市场定位。【一汉口写字楼市场简况】武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）分析： ※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：

郑州CBD郑东新区商务写字楼项目分析报告文案

2012竞态项目市场调研报告

目录一、竞品项目详情........................................... - 2 - 1. 绿地之窗 ............................................. - 2 - 2. 陆港 ................................................. - 8 - 3. 行署国际广场 ........................................ - 12 - 4. 天明国际广场 ........................................ - 16 - 5. 美盛中心 ............................................ - 20 - 6. 升龙高铁站前广场 .................................... - 23 - 7. 上上国际中心 ........................................ - 25 - 8. 文化产业大厦 ........................................ - 27 - 9. 楷林IFC（国际金融中心）............................. - 28 - 10. 恒天国际 ............................................ - 30 - 11. 建正·中心 .......................................... - 32 - 12. 豫航中心 ............................................ - 34 - 13. 易元国际 ............................................ - 36 - 14. 网络传媒大厦 ........................................ - 37 - 15. 中晟伟业国际广场 .................................... - 37 - 16. 亚新广场 ................................. 错误!未定义书签。 17. 中科金座 ................................. 错误!未定义书签。 18. 建业总部港 ............................... 错误!未定义书签。二、市场调研总结及相应建议 ..................... 错误!未定义书签。

5A级写字楼物业管理案例分析--安保篇

5A级写字楼物业管理案例分析安保篇（一）如何按程序处理上访人员时间 2004年4月3日地点 XX大厦大堂事由 XX公司个人上访处理经过 2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安臵表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。评析 1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。3. 上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入

其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。备注（二）如何处理停车场设备设施意外毁损时间 2004年5月12日地点大厦B2层东坡道出口事由挡车臂感应器被撞处理经过 2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。评析 1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。备注

深圳市写字楼市场调研报告

深圳市写字楼市场调研报告一、深圳市写字楼市场概况；深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；

深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析；中心区二手写字楼售价成交价分析中心区二手写字楼租金成交价分析

郑州CBD郑东新区商务写字楼项目分析报告

2012竞态项目市场调研报告目录一、竞品项目详情 1.绿地之窗基础数据项目案名绿地之窗项目地址东风东路与七里河南路交汇处物业性质写字楼、商业开发商河南绿地广场置业有限公司销售公司绿地售楼电话施工单位上海绿地建设（集团）有限公司建筑设计郑州大学综合设计研究院建筑风格现代简约商务风格景观及规划特点空中花园景观物管公司上海圣维仕物业物管收费8.5元/平米/天一期二期 A座B座三期目前在售

建材配置预售证信息

【2011】郑房预售字（D0368）号办公 694套 144996.74 ㎡ 2011-04-19 （D3地块1号楼）【2011】郑房预售字（D0396）号办公 173套/ 间 58274.23 ㎡ 2011-10-31 1号楼项目分期推出情况推出期数户数开盘日期销售均价销售率一期 264 2010年8月21日 9000元/㎡售罄二期 330 2011年4月23日 18000元/㎡-20000元/㎡ 90% 三期 330 2011年6月19日 18000元/㎡-20000元/㎡ 70% 四期 173 2011年11月6日 15000元/㎡ 60% 标准层平面图 120㎡ 254㎡ 251㎡ 119㎡ 121㎡ 121㎡ 258㎡ 132㎡ 255㎡ 132㎡ 134㎡ 126㎡

活动时间活动内容 2011-8-10 绿地之窗精装甲级写字楼云峰B 座VIP 预约登记中，5万抵15万/套。 2011-9-15 精装修写字楼均价20000元/㎡，全款优惠4个点，按揭无优惠，预计2013 年交房。 2011-9-30 一次性付款优惠4%，另有最高优惠8万元/套。 2011-10-20 精装修写字楼限量销售，均价20000元/㎡，一次性付款优惠4个点，按揭无优惠，预计2013年交房。 2011-10-27 11月6日盛大开盘。商业办公106平米起，先登记最高优惠8%。价格走势备案信息二期房管局备案信息：楼盘名称：绿地之窗：D3地块一号楼A 座 3610 3609 3608 3607 3606 3605 3604 3603 3602 3601 3510 3509 3508 3507 3506 3505 3504 3503 3502 3501 138㎡ 282㎡ 145㎡ 146㎡ 145㎡ 279㎡ 132㎡ 262㎡ 262㎡ 274㎡

写字楼能源管理办法

能源管理办法一．能源管理成立以大厦公司工程部为主体的节能领导小组，各大厦公司工程部各专业主管均为节能管理员。节能领导小组要经常研究物业的能耗情况和采取相应节能措施。大厦公司工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同月份不同年份的能耗比较。物业的能耗是指电、水、气等的耗用量。其中电耗费用大约占总能耗费用40%左右。因此，能耗费用降低，首先须抓电耗，其次是水、气等能耗。物业的合理用电是节电的手段。节电工作分设计和运行两个方面，两者互相牵制、互相补充。一个好的系统设计，应该考虑到节能的需要，否则进行管理的努力将是十分有限的。反之，如果不搞清设计意图，也难以发挥节能的效果。从运行角度，物业的合理用电应从下述几方面考虑： 1、供配电。物业用电负荷中存在大量的电感性负荷(各种异步电机及气体放电灯等)，这类负荷的功率因数均较低，所以应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。 2、变压器。变压器在运行中，不可能总是处于额定状态，而负载率高低与效率有一定关系，当变压器负荷过低或过高，效率均要下降。所以，在多台变压器配电时，应根据负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应更换变压器；单相用电设备分接在三相网络上，低压网络的电流不平衡度应小于20%。 3、空调、制冷系统系统的容量一般是按最大负载情况下选定的，但是在实际使用中不会始终在最大负载情况下，大部分时间是部分负载运行。制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。空调机组消耗动力主要是送风机和回风机。对于不同季节，应该合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；例如对于宴会厅等场所，可采取营业前2小时加大送风量，营业结束前2小时，减少送风量，以节省能量。 4、照明系统物业全年照明用电量约占总用电量的30%左右，因此必须注意降低照明系统的能耗。照明节电，除了要求光源、镇流器、照明灯具的高效、节能外，还应对使用

写字楼物业管理系统案例分析报告

第一章安全管理类案例案例二如何处理停车场设备设施意外毁损时间：2004年5月12日地点：大厦B2层东坡道出口事由：挡车臂感应器被撞处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。评析：1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次

日上交事故报告。2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。案例六如何管理空置房间时间：2004年5月1日地点：大厦FXX层事由：关于空置房间节日锁门问题处理经过：2004年5月1日上午9时，秩序部经理对大厦进行巡查，发现FXX 层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对FXX层的空置房间上锁。评析：1. 对大厦空置房间及时上锁。2. 在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。3. 要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。4. 节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。案例七如何处理从客户房间窗户高空坠物事件时间：200X年6月7日11：50分地点：XX客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从XX房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。处理经过：200X年6月7日11：50左右，XX房间发生高空坠物事件，经秩序员现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从XX房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知监控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员进行

能耗分析报告

湘东区安监局2011年第一季度公共机构能耗分析报告（一）单位基本情况：湘东区安全生产监督管理局下设区高危行业整治大队和区烟花鞭炮办公室两个事业单位，内设行政办公室、安监一股、安监二股和综合监督股，现有工作人员26人，其中行政编制人员8人，事业编制人员15人，临时工作人员3人。我局办公建筑面积330平方米，用能人数26人，公车数量3辆，其中赣J25069系由省局配备我局的执法车辆。（二）节能工作有序开展我局把节能降耗工作纳入到重要日常工作，使之制度化、经常化管理，制定了节能工作制度、奖惩制度、一票否决制度。加大节能降耗宣传、检查和执行力度。一是对机关照明设备进行了更新，推广使用了一批节能照明灯具和办公设备，节电工作我们坚持从点滴做起，从小事做起的原则，要求办公室无人或下班离开要关闭用电器材和办公设备，做到人走灯息、断电，每周指定一名人员负责检查监督，值班人员积极做好办公楼夜间关闭后的清场工作，确保了无长明灯和未关闭的空调、电脑等用电设备。夏季在机关办公楼楼道内张帖了“节约用水用电”的节能宣传标语，并在办公室使用空调温度不低于 26 度，上半年用电度数为1875度，电费用为1875元，人均耗电量72.1度。二是对机关公务用车油耗实行定额管理，一车一卡，对油耗低于定额的进行奖励，有效调动了驾驶人员的节油积极性，上半年耗油量3000升，人均耗油量115.3升。每月组织对驾驶员进行一次业务知识学习、一次车辆保养评比，增强了驾驶员的业务技能，有效的减少了车辆维修费用。三是加强了对公共用水的管理，卫生间改装了节能水龙头，杜绝了长流水现象，上半年用水费用为67.2元，人均耗水量0.92吨。四是实施了办公用纸双面打印，对废旧纸张进行回收再利用，减少了耗材的使用量。

石家庄某项目商业和写字楼分析报告

XX项目商业和写字楼分析报告 IV>商业市场部分一、商业市场分析一）、总述 XX市的商业市场具有明显的“省会经济”和“火车拉来的城市”两个特征，表现在两个方面，一是外县市和本地的集中消费带来的零售商业发达，二是以南三条和新华集贸两大传统批发市场为首的批发商业的发达。从市场调研的情况看来，XX的传统批发商业正在逐渐衰落，但随着当地人消费水平的提高零售商业却正在蓬勃发展中，各种新的商业业态不断涌现。XX的传统批发商业在全国竞争环境中还刚刚开始更新，但批发市场繁荣的年代形成的XX人的消费习惯依然影响了新出现的众多零售业态，这是XX商业市场的特殊性，不同于全国其他的城市。由于本案的初步定位思路是零售业态，因此以下主要分析XX的零售商业情况。二）、商业区分析通过市场调查，我们发现XX的零售商业市场主要是两大核心商业区和其他区域性商业区组成，两大核心商业区即东购商业区和北国商业区。 1、东购商业区分析：XX最大的综合型成熟的核心商业区 1）总体情况东购商业区代表了XX最完善的商业市场，其在新华集贸中心批发市场的基础上形成的一个零售商业区，有“火车站”、“服装批发市场”、“大型购物中心”三大特征。东购商业区的X围是指XX路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所。 2）、业态分析东购商圈业态表

东购商业区的业态包括：东方城市购物中心、新百购物广场、华联商厦、王府井百货四大购物中心和百货业态，福兴阁服装市场、湾里庙服装市场、太和电子城、天元名品服饰广场、金百丽时尚广场等众多的专业市场或主题商场，国美电器、苏宁电器、大中电器、康宁医药商场、丽华音像城和大量临街服装等专买店，还有肯德基、麦当劳等餐饮娱乐业态。 3）、各种业态档次和经营情况分析 1)大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：百货业态除了东购一家中档的购物中心经营情况良好外，其余经营情况一般，说明本地区消费只能支撑一家东购这样规模的大卖场。 2)专业市场：由于本商业区位于XX路和火车站附近最优越的位置，加上新华集贸中心和青年街市场长期形成的人群认知度，本地区专业市场普遍经营情况良好，尤其是老牌服装市场福兴阁、太和电子城经营情况最好，说明本商业区是XX传统的专业市场商业区。 3)主题商场：主题商场是本地区出现的新业态，以天元名品为代表，由于该商场定位把握住了本商业区大量中低消费人群的特征，定位成针对年青人的时尚主题服饰广场，取的了一定成功，但其他一些运动主题、时尚主题的规模太小或设施落后经营状况一般，说明主题商场是本商业区市场能够接受的新业态，但对内部设施、主题确定和氛围营造等方面要求较高。 4)专卖店：本商业区有家电、医药、服装等专卖店，由于该地区大量客流作保障，但同时竞争十分激烈，大多经营情况一般。