海南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业的概念考试试题
海南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业
的概念考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
2、已知某房地产投资项目的购买投资为5 000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2 000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为。
A：30％
B：40％
C：45％
D：50％
E：借款合同
3、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系的来判断。A．投保人与保险标的
B．被保险人与保险标的
C．保险事故与保险标的的损失
D．保险人与保险标的的损失
4、有偿使用土地，是土地使用制度改革的__。
A．基本内容
B．首要内容
C．本质内容
D．核心内容
5、所有权属于__。
A．从物权
B．动产物权
C．他物权
D．主物权
6、在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入．(2006年试题)
A：管理费用
B：销售费用
C：其他费用
D：前期费用
E：借款合同
7、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。(2007年试题)
A：450
B：525
C：600
D：900
E：执行层的组织协调
8、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。A．估算开发成本
B．选择最佳用途
C．确定最佳开发利用方式
D．估算房地产开发完成后的价值
9、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有__年。
A．20
B．30
C．40
D．70
10、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。A：房地产市场成交价格
B：房地产市场租赁价格
C：房地产市场成本价格
D：房地产市场评估价格
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、关于房屋转租，表述不正确的是__。
A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效
B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关
C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
12、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。
A．102
B．52
C．54
D．103
13、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
14、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费
用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。该写字楼目前的价格为万元。
A：5061．44
B：5546．94
C：5562．96
D：6772．85
E：工业用地的监测点评估价格
15、下列会导致房地产价格偏高的情况是。
A：政府协议出让土地
B：购买相邻房地产
C：卖方不了解行情
D：设立抵押的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
16、估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，从2005年开始年增长2％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2005年1月1日的收益价格为。
A：5794．53万元
B：6126．32万元
C：6341．41万元
D：7333．33万元
E：工业用地的监测点评估价格
17、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内无条件支付款项的债务证书指的是__。
A．商业期票
B．商业汇票
C．商业信托
D．支票
18、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
19、房地产开发企业对其开发的房地产项目承担__。
A．质量责任
B．经营责任
C．经济责任
D．服务责任
20、物业服务成本的构成一般包括__。①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
A．①②③④⑤⑥⑧⑨
B．①②③⑤⑥⑦⑧
C．①②③④⑤⑥⑦⑨
D．①③④⑤⑥⑧⑨
21、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。
A：选址意见书
B：建设用地规划许可证
C：施工许可证
D：建设工程规划许可证
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观
B．类似房地产的实际
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
23、用成本法估价房地产时，房屋现值=。
A：房屋重置价格-房屋年折旧额
B：房屋重置价格×房屋成新度
C：房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
D：房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
E：工业用地的监测点评估价格
24、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。
A．成本核算
B．协商
C．评估
D．房地产管理部门规定
25、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。
A．14%
B．10%
C．33%
D．15%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交__等证件及资料。
A．商品房预售许可申请书
B．征地补偿的标准
C．开发企业的《营业执照》和资质证书
D．适用房的租用标准
E．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
2、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有__。
A．建筑密度
B．建筑控制高度
C．建筑色彩
D．建筑红线后退距离
E．容积率
3、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格__乙的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
4、关于个人住房公积金的说法，正确的是__。
A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%
C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
5、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。
A．首席代理
B．买方代理
C．卖方代理
D．双重代理
6、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。A．管理费
B．销售费用
C．其他费用
D．前期费用
7、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
8、甲将其房屋委托中介服务机构卖给乙，成交价格为20万元。按照国家规定，房地产中介服务机构应收取买卖代理费用最高为__元。
A．10000
B．20000
C．50000
D．60000
9、房地产开发项目实行__。
A．资本金制度
B．股份制度
C．质量责任制度
D．项目手册制度
10、最高额抵押权确定的情形有。(2009年试题)
A：最高额抵押权已转让
B：新的债权不可能发生
C：抵押人破产
D：约定的债权确定期限届满
E：抵押财产被查封
11、评估拆迁价格应精确到__。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
12、在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于__20%以下的土地闲置费。
A．总投资
B．总造价
C．总地价
D．土地使用权出让金
13、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的确。
A：置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B：置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C：置业投资对象可以是市场上存量房地产
D：置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E：置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
14、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。
A：建设地区的土地使用性质的控制指标
B：建设地区的土地使用强度的控制指标
C：道路和工程管线控制性位置
D：空间环境控制的规划要求
E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
15、与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了。
A：运营成本
B：装修费用
C：土地费用
D：开发成本
E：借款合同
16、建筑剖面图的内容包括。
A：各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸
B：建筑从屋面至地面的内部构造特征
C：注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明
D：出入口处的做法及其装修
E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等
17、基准地价系数修正法的基本原理是__。
A．收益原理
B．替代原理
C．地租理论
D．区位理论
18、关于资金时间价值的说法，错误的是__。
A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
19、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。(2008年试题)
A：提高投资收益
B：降低系统风险
C：降低个别风险
D：使投资毫无风险
E：借款合同
20、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。
A．1
B．2
C．3
D．4
21、一般来说，房地产投资风险分析主要包括等分析。
A：投入资金的安全性
B：项目定位的科学性
C：期望收益的可靠性
D：投资项目的变现性
E：资产管理的复杂性
22、证券可分三类。
A：商品证券
B：货币证券
C：有价证券
D：实物证券
E：资本证券
23、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。应补地价为（）元/m2。
A．350
B．300
C．200
D．150
24、__导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。
A．土地出让制度
B．土地转让制度
C．房地产登记制度
D．土地储备制度
25、《土地管理法》主要是解决等问题。A：房地产市场秩序混乱
B：土地资源的保护、利用和配置
C：规范城市建设用地的征用
D：规范城市建设用地布局
E：协调各项基础
(完整)小学六年级英语一般过去时练习题
小学六年级英语一般过去时练习题 一般过去时（PEP Book 8 Unit 3 Last Week / Unit 4 My Holidays） Hello, boys and girls! 今天我们讲一般过去时，分三个方面讲述，大家可要认真听哟！ I. 一般过去时的概念 一般过去时表示过去某个时间发生的动作或存在的状态。常和表示过去的时间状语连用。如：last year, yesterday等；也可表示过去经常反复发生的动作，常和often, always等频率副词连用。 例如： ①I saw him in the street yesterday. 昨天我在街上看见他了。 ②Li Mei always went to school on foot last year. 去年李梅总是步行上学。 II. 一般过去时的构成 动词过去式的构成： (1)规则动词过去式的构成有四条规则： ①一般在动词原形末尾直接加上-ed。如：look-looked。 ②以不发音的字母e结尾的动词，去e再加-ed。如：live-lived。 ③末尾只有一个辅音字母的重读闭音节，先双写这个辅音字母，再加-ed。如：stop-stopped。 ④末尾是辅音字母+y结尾的动词，先变y为i，然后再加-ed。如：study-studied。 (2)不规则动词的过去式需特殊记忆。如：am(is)-was, are-were, go-went, come-came, take-took, have (has)-had等。 III. 一般过去时的几种句型 肯定句结构为：主语+动词的过去式+其它。如：He went to the toy store yesterday. 他昨天去玩具店了。 否定句结构为：主语+did not (didn't)+动词原形+其它。如：He didn't go to the toy store yesterday. 他昨天没去玩具店。 一般过去时的一般疑问句的构成： Did+主语＋动词原形＋其它？如： 1) -Did you go to Beijing last week? -Yes, we did. (No, we didn't.) 2) -Did you meet the businessman before? -No, I didn't. (Yes, I did.) 一般过去时的特殊疑问句的构成： 疑问词＋did+主语＋动词原形＋其它？如： 1) -What did you do last night? -I did my homework. 2) -Where did you go last week? -I went to Shanghai with my parents. 一般过去时口诀 一般过去时并不难，表示过去动作、状态记心间。 动词要用过去式，时间状语句末站。 否定句很简单，didn't 站在动词原形前，其它部分不要变。 一般疑问句也好变，did放在句子前，主语、动词原形、其它部分依次站。
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
城市房屋拆迁估价指导意见(建设部)
拆迁过程中的住宅性营业用房是否可以要求以店面交换，可以以此为依据的法律条文是哪条？ 最佳答案 不可以，说见下面 第一章拆迁评估总则 第一条制订依据：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人大常委会第24号公告)、《泰州市城市房屋拆迁管理办法》（泰州市人民政府2005第2号令）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，参照《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）制定本细则。 第二条适用范围：在本市城市规划区域内城区和经济开发区的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的专业评估技术行为应当符合本细则的要求。 第三条估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的泰州市城市房屋拆迁评估机构名录。 第四条估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。 第五条估价对象及分类：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁建筑和其占用范围内的合法国有土地使用权组成的房地产（简称“被拆迁房屋”）。被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类，适应拆迁评估的技术需要，住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。 第六条估价目的：统一为“房屋拆迁补偿评估”。 第七条估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。 第八条价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值，不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。
房地产估价规范GBT
房地产估价规范G B T 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 2．0．8open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 2．0．9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 2．0．10同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
一般过去时 知识讲解
When was he born? 专项语法讲练——一般过去时 【概念引入】 一般过去时是初中英语中非常重要的一个时态。表示过去某个时间发生的动作或存在的状态，有时也表示过去经常或反复发生的动作。 例如：He left home at half past five yesterday. 他昨天五点离开家的。 Li Ming always went to work by bike in the past. 过去李明总是骑自行车去上班。 【语法讲解】 I、用法： 1. 表示在过去某个时间里发生的动作或存在的状态。例如： Lin Tao left for Shanghai at 8:00 yesterday morning. 林涛昨天早上八点去上海了。 He was ill last night. 昨晚他生病了。 2. 表示过去经常或反复发生的动作。例如： Li Tao always went to school by bus last term. 上学期李涛一直乘公共汽车上学。 3. 表示已故的人曾经做过的事情。例如： Lao She wrote many great works. 老舍写过许多脍炙人口的作品。 4. 表示过去所发生的一系列的动作。例如： The old man came into the room, took off his clothes and went to bed. 这位老人走进屋，脱下衣服，然后上床睡觉了。 Mr. Black got up at six o'clock this morning, dressed, had breakfast, and went to work. 布莱克先生今天早上六点起床、穿衣服、吃饭，然后去上班了。 II、一般过去时如何识别？ 每个时态，都会有其独特的标志性词语（主要是时间状语）。可以称其为“标志词”。通常来讲，一般过去时常见的标志词有： 1. yesterday, the day before yesterday. 2. last week / year / month / term…(简称last系列) 3. two hours ago, three years ago, a moment ago…(简称ago系列) 4. in / on + 过去的年/月/日，如in 1999, in April, 2005 5. just now, once upon a time, one day… III、分类： 1. 含有be动词的一般过去时： 系动词be的过去式有两种形式：was和were。其中was是am和is的过去式，were是are的过去式。含有was和were的句子的转换方式与含有am / is /are的句子相似，即：否定句在was或were后加not (was not可缩略成wasn’t，were not可缩略成weren’t); 疑问句是把was或were提前放在句首。例如： He was in Grade 6 last year. (肯定句) →He was not (wasn’t) in Grade 6 last year. (否定句) →Was he in Grade 6 last year? (一般疑问句)
房地产估价报告评审标准(试行)
房地产估价报告评审标准（试行） （征求意见稿） 第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析
的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分 估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100 100＋特殊项目的满分 第六条（各评审子项的评审得分）被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。 每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。 第七条（测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下列方式确定： （一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。 （二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分
(完整)五年级一般过去时及练习
一般过去时 概念：表示过去经常发生、反复发生的动作、行为，以及过去某个时间里发生的动作或状态。 时间状语：ago, yesterday, the day before yesterday, last week(year, night, month…), in 1989, 基本结构：①be动词；②行为动词 I saw him in the park yesterday. There were 2 birds on the tree yesterday. She was short last year, but now she is tall. 否定形式：①was/were+not; ②在行为动词前加didn't，同时还原行为动词。 She was not short last year. They were not busy last week. He did not ( go ) to work yesterday. Tom did not ( watch ) TV last night. 一般疑问句：①was或were 放于句首；②用did 提问，同时还原行为动词。 ☆动词过去式规则变化 1、直接加“ed”： work→worked 2、以不发音的e结尾的加“d”：live→lived
3、以辅音字母+y结尾的， 变y为i加“ed”： study→stuied 4、以一个元音字母加一个辅音字母结尾的，双写最后的辅音字母加“ed”：stop→stopped sit-sitting ☆动词过去式不规则变化 do→did does-did read→read sit→sat run→ran have→had has→had is→was am-was are→were see→saw make→made go→went eat→ate drink-drank break-broke sweep-swept write-wrote ride-rode swim-swam sing-sang blow-blew draw-drew 一般过去时的练习 I.用所给的动词的适当形式填空。 ⒈He ___________(visit) the Great Wall last year. (have) a good time yesterday. often __________(go) to school by bus last year. __________(live)in the village when I was a child. (see) a big tiger in the nature park last year. (do) the housework yesterday. (do) you_________watch TV yesterday
房地产评估执业质量控制制度
A省xx房地产估价事务所 执业质量控制制度 第一条为严格质量管理，保证业务质量，规避执业风险，根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、GB／T18508-2001《城镇土地估价规程》，结合我所具体情况，制定本制度。 第二条本所严格执行GB/T50291-1999《房地产估价规范》（以下简称规范），执业人员必须按规范要求的估价原则、估价方法、估价程序和报告书内容及格式进行估价操作。 第三条接收估价业务时，首先应与委托方洽谈。洽谈时除明确委估基本事项外，应了解委托方评估的意图，有无高估或低估的要求，原因何在。应向委托方宣传独立、客观、公正和合法原则，对于以下情况，应拒绝接收委托： 1、估价目的违背国家有关法律、法规的； 2、要求高估或低估以达到某些不合法目的，经解释委托方仍坚持的； 3、权益证件不齐备或权属关系不明确、有争议的。 第四条在洽谈业务基础上，确认可以接收的业务，应及时与委托方签《房地产估价协议书》，并由委托方出具《房地产估价委托书》和《房地产估价委托方承诺函》。估价收费原则上应按国家计委、国家建设部计页眉内容 价格（1995）971号文件规定的收费标准执行。低于此标准须经总经理同意。 第五条合同签订后，由洽谈人将合同交办公室登记存档。并由所在评估部部门经理提出项目组名单，报总经理批准，指定项目负责人。 项目负责人必须是注册房地产估价师。 第六条项目负责人按本所《房地产操作规程》，拟定评估方案，填写《估价方案和作业计划表》，经该评估部部门经理签字后按此执行，并交办公室存档。
第七条估价方法和估价技术路线的确定是确保估价质量的前提。 估价人员应根据例外的估价目的、例外的物业用途、掌握资料的情况，选择恰当的估价方法，根据物业的具体情况确定科学可行的估价技术路线。 第八条项目组进入现场查勘调查时，应持本所《执业人员守则》及回执，接受委托方对其职业道德的监督。返回时应由委托方在回执上填写意见并签章。 第九条实地查勘、搜集资料和市场调查应按本所《房地产价格评估规程》的要求进行。作好原始记录并填写《现场查勘记录表》、《建筑物成新率评定表》。 第十条有条件选择市场比较法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。估价人员应搜集大量确凿的交易实例，掌握正常市场价格行情。 要求每名估价师每月向所里提供至少5个交易实例，所里在条件成熟时应设专职信息员，逐步建立和充实信息库。 页眉内容 第十一条采用市场比较法估价的，应选择三个以上的可比实例，可比实例应是估价对象的类似房地产，成交时间大凡不超过一年，成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的单项修正率不得超过20%，综合调整不得超过30%。 第十二条具有独立收益性的房地产，应选用收益法作为一种估价方法。收益法中净收益的求取，应根据物业性质（出租型、商业经营型、生产型或尚未使用及自用的房地产）确定计算项目。若与正常客观情况不符，应按社会客观水平加以修正。资本化率的确定，应优先采用市场提取法。若采用安全利率加风险调整值法，风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。 获得收益年限的确定，以选择房屋耐用年限和土地使用权剩余年限二者中较短者。净收益中是否扣除房屋折旧和土地使用权摊销，应严格按《规范》规定执行。
房地产估价规范(GB_T50291-1999)
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
房地产行业--房地产市场概念及分类(DOC 65页)
第一章绪论 1.1房地产市场概念及分类 房地产市场是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分。狭义的房地产市场仅指房地产作为商品交换的具体场所。广义的房地产市场是指房地产交换关系的总和。 通常情况下房地产市场可分为一级市场，即土地使用权的有偿出让；二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，又称为“增量房地产”；三级市场即投入使用后的房地产交易，亦称“存量房地产”。房地产一级市场理应由政府垄断，是发展房地产二、三级市场的基础和前提，房地产二、三级市场交易的活跃，供给和需求的均衡，可促进整个房地产市场的繁荣发展。 在计划经济的体制下，城市土地属于国家所有，其使用权由政府行政划拨，不能转让；住房由国家统建，实行福利性的低租金政策；严格限制私房的发展，房屋不能作为商品买卖、转让、租赁。从而，房地产的投入产出没有进入良性循环，供给能力不足和需求无限膨胀的矛盾日益突出，阻碍了上海房地产市场的发展。 党的十一界三中全会后，城市经济体制改革给上海房地产业注入了勃勃生机，使长期处于沉寂、萎缩的房地产业开始复苏。改革开放20年来，房地产开发规模不断扩大，房地产市场交易日渐繁荣，房地产法规建设日趋完善，推动了上海房地产经济迅速、稳定、健康地发展。 1.2房地产企业的发展历程
企业的房地产投资开发是房地产市场中最活跃的因素。应该说，上海的房地产市场的发育首先是由房地产开发的发展而启动的，增量房地产的商品化造就了房地产的基本形态，构成了房地产市场流通商品的主体，形成了房地产市场的价格主导体系。房地产企业的发展，推动了市场的发展；市场的发展又为房地产企业的发展提供了广阔的空间 1.2.1房地产开发经营企业的发展 (1) 土地制度的发展 土地制度的改革促使房地产开发经营企业迅速发展。改革开发以前，上海的用地制度可以概括为“三无”既无偿使用；无限期使用；无市场流通。在土地“三无”制度中，无偿使用是最主要的特点。 土地无偿使用，其弊端是极为明显的。首先，土地的使用严重浪费，优地劣用、大地小用甚至占而不用，成为普遍现象；同时，还引发了非法占地、非法出租转让土地等问题。 80年代中期上海开始酝酿土地使用制度改革。1986年10月，市政府根据全国人大颁布的《中华人民共和国中外合资经营企业法》的规定，指定发布了《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》，对三资企业依法使用的土地收取土地使用费[1]。 这一改革，启动了上海土地由无偿、无限期使用向有偿、有限期使用的转轨，开创了一个崭新的土地租赁市场，突破了无偿使用土地的禁区。一年以后，1987年11月，市政府又颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，建立了土地出让制度，从而解决了土地使用权进入市场的难题，理顺了土地
新概念一英语一般过去时练习题
新概念一英语一般过去时练习题 一、改错题 1．HowisJaneyesterday_________ 2．Hegotoschoolbybuslastweek._________ 3．Heoftengoeshomeat6:00lastmonth. _________ canflykitessevenyearsago.__________ 7．Ididn’tmyhomeworkyesterday.__________ 8．Hewaitforyouthreehoursago.____________ 9．Whofinditjustnow______________ 二、按要求变换句型。 1.Fatherboughtmeanewbike.（同义句）Fatherbought___________________________me. 2.Frankreadaninterestingbookabouthistory.（一般疑问句）_______Frank_______aninterestingbookabouthistory 3.He’scleaninghisrooms.（划线提问）________he_______ 4.Whynotgooutforawalk（同义句）_______________________outforawalk 5.ThomasspentRMB10onthisbook.（否定句）Thomas____________RMB10onthisbook. 6.Myfamilywenttothebeachlastweek.（划线提问）________________________family_______lastweek 7.Ididn’thaveanyfriends.（一般疑问句）_______________have_______friends8.IthinksheisLily’ssister.（否定句）____________________9.Sallyoftendoessomereadinginthemorning.（否定句）Sally_______often______somereadinginthemorning. 10.Heisatall,thinboy.（划线提问）______________he_______________三：句型转换TheyreadEnglishlastnight. 否定句：__________________________________________一般疑问句：________________________________________肯定/否定回答：____________________________________对划线部分提问：____________________________________ 四：用所给动词的适当形式填空 andMary___________(come)toChinalastmonth. _________________(not go)tobeduntil12o’clocklastnight.SoI_______(get)uplate.__________(r ead)Englishyesterdaymorning._________(be)noonehereamomentago. ___________(call)Mikethis—Whattime_______you_______(get)toBeijingyesterday—We_____ _____(get)toBeijingat9:00intheevening.__________(make)himcry(哭)justnow yeartheteacher___________(tell)usthattheearthmovesaroundthesun.____________atelephon ecallforyoujustnow.(be) __________notenoughpeopletopickapplesthatday.(be) _____________anyhospitals(医院)inmyhometown(家
房地产估价规范
房地产估价规范 The document was finally revised on 2021
房地产估价规范 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38 （GB/T 50291-2015） 总则 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开
房地产开发公司章程
××房地产开发有限公司公司章程 年月日
公司章程 第一章总则 第一条为完善企业经营机制、促进企业发展、保障本公司股东、职工和债权人的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》和有关法律、法规、制定本章程。 第二条公司名称：××房地产开发有限公司 公司住所：××省××市××区××路××号第三条本公司是经××市工商行政管理局核准注册、依法设立后为独立的企业法人，其生产经营活动与合法权益受中国法律保护，其行为受中国法律约束，接受国家机关监督。 第四条公司的组织形式为有限责任公司，即股东以其出资额对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。 第五条公司要保护职工的合法权益，加强劳动保护，实现安全生产。 第六条公司经营期限为二十年，从营业执照核发之日算起。 第二章公司经营范围 第七条公司经营范围：房地产开发与经营；房地产销售；物业管理，对房地产业的投资。 第八条分公司不具备企业法人资格，不能超出公司的经营范围，其民事责任由公司承担。 第三章公司的注册资本与实收资本 第九条本公司的注册资本为人民币1000万元（壹仟万元）。 第十条公司实收资本：人民币500万元。 公司注册资本分二期于公司成立之日起二年内缴足。 股东首期出资人民币500万元，于公司设立登记前到位，第二期出资人民币500万元，由股东自公司成立之日起二年内缴足。 第四章股东的名称和住所 第十一条本公司由四名自然人股东组成，自然人情况如下： 1．姓名：身份证号码：住址： 2．姓名：身份证号码: 住址：
3．姓名：身份证号码: 住址： 4、姓名：身份证号码：住址： 第十二条股东的权利 1．股东享有投资受益权，即红利分配权和剩余财产权; 2. 股东享有参加公司股东会和行使表决的权利; 3．股东有选举和被选举为公司执行董事、监事的权利; 4．股东有参与公司重大决策和选择管理者的权利; 5．股东有查阅公司会议记录和财务会计和财务会计报告权; 6．股东有新增资本优先认购权; 7. 转让出资权和转让出资优先认购权。 第十三条股东的义务 1.股东有执行公司章程和股东会决议的义务; 2.股东有按章程规定的出资额、出资方式、出资时限出资的义务; 3.公司登记注册后，股东不得抽回出资的义务; 4.出资差额补偿的义务; 5.依法转让出资的义务。 第六章股东的出资方式、出资额和出资时间 第十四条股东的出资方式：货币出资。 第十五条股东的出资额和出资时间 股东××：认缴出资额为340万元，占公司注册资本的34％， 分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资170万 元，占认缴出资额的百分之五十，于公司设立登记前缴纳；第二期货 币出资170万元，自公司成立之日起二年内缴纳。 股东××：认缴出资额为320万元，占公司注册资本的32％， 分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资160万 元，占认缴出资额的百分之五十，于公司设立登记前缴纳；第二期货 币出资160万元，自公司成立之日起二年内缴纳。 股东××：认缴出资额为170万元，占公司注册资本的17％， 分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资85万元， 占认缴出资额的百分之五十，于公司设立登记前缴纳；第二期货币出 资85万元，自公司成立之日起二年内缴纳。
一般过去时的概念及用法
一般过去时的概念及用法 一、基本概念 一般过去时（simple past tense)表示过去某个时间里发生的非持续性动作或存在的状态，也表示经常或反复发生的动作。用动词的过去式表示，常和表示过去的时间状语连用，如：yesterday，last night，in 1990，two days ago，before，the age of等。 一般过去时也表示过去经常或反复发生的动作，常和often，always等表示频率的时间状语连用。表示过去习惯性、经常性的动作、行为；过去所具备的能力和性格。 二、动词变化 1．直接加ed: work—— worked look——looked 2．以不发音e结尾的单词，直接加d: live ——lived hope——hoped use——used 3．以+y结尾的，变y为i加ed: study—— studied carry——carried worry——worried 4．以一个辅音字母结尾的，双写最后的+ed: stop—— stopped plan——planned 重读闭音节体现形式为辅-元-辅结构，例如nod, n为辅音，o为元音，d为辅音。 5. 以ic结尾的动词，要把ic变成ick再加ed，如picnic→picnicked，traffic→trafficked 6．不规则变化的动词： have---had are---were get---got say---said feel---felt do/does---did is---was go---went drink--drank eat--ate bring----brought think----thought buy----bought catch---- caught teach ---- taught sit----sat wear----wore cut----cut sweep----swept sleep——slept see----saw bee----became read——read 7．以辅元辅结尾的加d 三、用法 （1）一般过去时表示在某个特定时间发生，也可以表示过去习惯性、经常性的动作。一般不强调动作的影响，只说明的事情。 句式：+动词+宾语+其它 I had a word with Julia this morning.今天早晨，我跟朱莉娅说了几句话。 He smoked many cigarettes a day until he gave up. 他没有戒烟的那阵子，抽烟抽得可凶了。 (2) 一般过去时常与表示过去的或连用，如：yesterday, last week, in the past, in 1993, at that time, once, during the war, before, a few days ago, when 等等. 注意 在谈到已死去的人的情况时，多用时。
城镇土地估价的相关技术标准分析_城镇土地估价规程_与_房地产估价规范_比较
城镇土地估价的相关技术标准分析 《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较 林坚‘，楚建群’，邹晓云’ (1.北京大学环境学院城市与区域规划系，北京100871; 中国土地勘测规划院地价所，北京100029) 摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性，确定未来城镇土 地估价的技术规范方向。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性， 但土地估价更多从权益角度考虑，突出出让土地使用权的地位，房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑， 从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近，但术语用词、应用要求存在差别，特别是基准地价的制定和 应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的，土地估价重视不同用途和各种权利状 况下的估价操作，房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。研究结论:两个技术标准应逐步统一，以 适应规范市场的发展需要，其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估 价目的方法应用要求。 关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范 中图分类号:F301 . 3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl，eHuJian一uunl，zouxiao一扣nZ (1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning，CollegeofEnvironmentalSeience，Beijing100871，China; 2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute，BeijingIO0094，China) Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsfor realestateaPPraisals，thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hnieal standardsemPhasizenormalPriees，butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred 收稿日期:2003一0于30 第一作者:林坚(1969一)，男，福建福鼎市人，北京大学环境学院城市与区域规划系副教授，主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规 划、房地产经济。 林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺
房地产估价规范标准
房地产估价规 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015） 总则 1.0.1 为了规房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规。 1.0.2 本规适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理围。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发