南京房地产发展影响因素分析

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南京房地产发展影响因素分析

作者：陈丰琳

来源：《时代经贸》2012年第05期

【摘要】作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。本文以南京市为

背景，对影响南京房地产发展的五个影响因素：人口和人均可支配收入、消费者预期、建安

和土地成本、金融机构贷款、南京地铁发展进行了分析。

【关键词】房地产；影响因素

1.引言

学术界对房地产市场的研究因为研究对象的不同和对房地产市场因素的侧重不同而众说纷纭。从国外研究文献来看，Klotz and Neal(1973)，Gottlieb(1976)，Kuznets(1977)表明住宅产业市场的变化一定程度上遵循着经济周期的变化。在我国，姚先国和黄炜华在“地价与房价的关系”研究中认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨；陈多长在“房地产税收与住宅资产价格”研究中认为对住宅未来价格的预期会影响现在的预期。

2.南京房地产价格影响因素

作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。近几年来房地产行业持续保持高速发展，房地产投资和房地产价格持续上涨。虽然从全国总体来看，房地产市场保持健康、快速发展态势，供求基本平衡，但南京地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题，使南京房地产市场保持持续健康发展，政府的经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响，哪些因素对房地产价格的影响力强，哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。针对南京的各方面特点，作者认为，人口和人均可支配收入、消费者预期、建安和土地成本、金融机构贷款、南京地铁发展等因素都对南京房地产定价具有重要的影响。

2.1 人口数量和收入水平

近几年来，中国沿海地区经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学生几乎全部涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加。南京属于长三角地带，且是国内大学所在的主要集中城市之一，高校数量达到四五十所之多，很多高校学生在毕业后选择在南京就业。而且南京近年来加大力度引进人才，人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。除对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求