购物中心租金定价方案

购物中心租金定价方案

根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：

租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。

项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。

接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）

一、基准价格设定

1、基准价格

为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格

以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

二、某项目租金水平分析

1、市区一层街铺的租金水平

2、影响租金水平的关键因素

供求关系：价格的决定因素

销售业绩：价格的支撑因素

综合成本：价格的成本因素

可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，

并作加权分析：

租赁项目类比价格：

结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：

三、某项目租金价格

1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）

2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。

3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：

（以实际面积计、单位：元/㎡/月）

在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格。

根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）

4、落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70％。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70％厘定价格；

5、由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。

6、对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。