第一章(修改) 房地产金融概述
房地产金融概述
房地产金融概述近年来，房地产金融领域成为了中国经济中的重要一环。
随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，房地产市场的火爆使得相关金融服务呈现出多样化的特点。
本文将对房地产金融的概念、发展趋势以及存在的问题进行探讨。
一、房地产金融的概念房地产金融是指以房地产为基础进行金融业务的一种形态。
它既包括房地产市场的融资需求，也包括金融机构在房地产领域的服务和产品。
房地产金融的主要业务包括房贷、抵押、融资租赁、房地产信托等。
在房地产金融的运作模式中，开发商和购房者是两个重要的角色。
开发商需要通过融资手段筹集建设和开发资金，而购房者则借助金融机构提供的贷款来购买房产。
这种相互依赖的关系使得房地产金融成为一个庞大的体系，对经济发展起着重要作用。
二、房地产金融的发展趋势随着市场需求的不断变化和金融创新的推动，房地产金融呈现出多元化和专业化的发展趋势。
首先是金融市场和房地产市场的融合加深，金融机构通过发售房地产相关的金融产品来满足市场需求。
其次是房地产信托和融资租赁等金融工具的兴起。
房地产信托通过设立信托计划，为房地产项目的投资者提供资金融通和风险分散的渠道。
而融资租赁则以房产作为抵押物，通过租赁和回租的方式为企业提供资金支持。
此外，房地产金融还面临着创新和监管的挑战。
金融科技的发展使得互联网金融在房地产金融中的应用日益广泛，例如在线房屋估价和租赁平台等。
然而，金融监管的缺失也使得一些非法集资和房地产泡沫问题频发，需要加强监管力度来避免金融风险。
三、房地产金融存在的问题尽管房地产金融在经济发展中起到了重要作用，但也存在一些问题需要解决。
首先是房地产市场的周期性波动，金融机构需要在房价波动中控制风险。
此外，房地产相关的金融产品也需要更加完善，以满足市场多元化的需求。
其次是房地产金融在经济中的地位和风险。
过度依赖房地产市场会使得整个经济过于脆弱，一旦发生房地产泡沫破裂，将对金融体系和经济产生巨大冲击。
因此，需要逐步降低房地产金融在整个金融体系中的比重，推动经济结构的多元化发展。
房地产金融第一章总论课件
由于借款人违约或信用等级下降导致的风险。
市场风险
由于房地产市场价格波动导致的风险。
流动性风险
由于金融机构无法及时以合理价格出售或变 现房地产资产而导致的风险。
操作风险
由于内部流程、人为错误或系统故障导致的 风险。房地产金融风险的识别与评估
01
02
03
风险识别
通过对房地产市场、金融 机构和借款人的全面分析， 识别潜在的风险因素。
3
推动房地产行业转型升级
鼓励房地产企业进行兼并重组、拓展多元化融资 渠道，促进房地产行业向规范化、专业化方向发 展。
房地产金融监管的机构与职责
中国人民银行
负责制定和执行货币政策，对房地产市场进行宏观审慎管理，防范系 统性金融风险。
银保监会
负责对银行业和保险业的监管，确保金融机构合规经营，防范房地产 市场风险向金融体系传导。
风险评估
运用定量和定性方法，对 识别出的风险因素进行量 化和评估，确定风险的大 小和发生的可能性。
风险监测
建立风险监测机制，持续 跟踪和评估房地产市场和 金融机构的风险状况。
房地产金融风险的防范与控制
建立完善的风险管理制度 和内部控制机制。
通过多元化投资组合和风 险管理工具，分散和降低 市场风险。
商业银行
提供房地产开发贷款、个人住房贷款 等金融服务，是房地产市场的主要资 金提供者。
保险公司
通过投资房地产项目或购买房地产债 券等方式，为房地产市场提供长期稳 定的资金支持。
证券公司
通过发行房地产债券、设立房地产投 资信托基金等方式，为房地产市场提 供直接融资服务。
住房公积金管理中心
负责管理和运作住房公积金，为缴存 职工提供住房贷款等金融服务。
房地产金融概述(ppt76页)
• （2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托 财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所 信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。在信托关系 人中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的 义务，它对委托人意旨的实现、受益人利益的保障具有特别重 要的意义。
• （3）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人 本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托 人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人 也不能作为受益人。
– 二、信托的原理和信托的特点
– 1．信托的基本原理
– 信托有信任与委托两重含义，财产为其核心，信任为 其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人 和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生 信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：委托人 受托人与受益人。
– （1）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出 办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的 人，也是信托财产的所有者。除未成年人以外，只要 拥有财产，无论是个人、法人及不具备法人资格的组 织，都能够成为委托人。委托人提出信托要求是整个 信托行为的起点。
2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四
旧中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司 由民族资本家经营。1930年和1931年是旧中国房地产信托业最为活跃的时 期，当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。1933年国民 党上海市政府建立了上海市兴业信托社，1935年10月，旧中国最大的官办 信托机构中央信托局成立，总部在上海，并在全国各大城市设立分局或办 处。1937年抗日战争爆发后，房地产信托业步入低谷。抗日战争胜利后， 房地产业复苏，但始终没有恢复元气。1949年，新中国成立以后，人民政 府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一 分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届 三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公 司正式成立，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于1980年起开 办了信托业务；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司， 担了各专业银行原先的信托业务，我国的信托业进入迅速发展的阶段。 1999年，鉴于当时信托业存在的一些问题，如业务不规范，缺乏监督等， 中国人民银行对信托业做了一次大规模的整顿，经过这次整顿，我国的信 机构由原来的700多家压缩到2001年的239家，其中全国性信托机构22家 地方性信托机构217家。这次整顿确立了信托业与银行业、证券业和保险业 分开经营的分业框架，使我国的信托业走上规范发展道路。2001年4月28 日，九届人大第二十一次会议审议通过了《信托法》，并于当年10月1日开 始实施；2002年6月国家修订了《信托投资公司管理办法》；2002年7月国 家颁布实施了《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。这些法律、法规的 出台明确了信托业的地位，为我国信托业健康发展提供了制度保障。
房地产金融实务(275页)
第四章 房地产抵押贷款
• • • • • • • 第一节 房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押贷款的含义 二、房地产抵押贷款的发展 三、房地产抵押贷款的分类 四、房地产抵押贷款的特点 五、房地产抵押贷款的作用 六、房地产抵押贷款市场结构
继上页
• • • • • • • • • 第二节 房地产抵押贷款的程序 一、提出抵押贷款申请 二、贷前审查 三、对抵押房地产的估价 四、房地产抵押贷款合同的签订和登记 五、抵押房地产的保险 六、贷款比例、期限、利率 七、贷款种类和还款方式 八、抵押物的占管和处分
第三章 房地产信贷资金的筹集
• • • • • • • • • • 第一节 房地产信贷资金概述 一 房地产信贷资金概念及特征 二 房地产信贷资金的风险 第二节 房地产信贷资金的筹集 一 房地产信贷资金筹集的意义与原则 二 政策性房地产信贷资金的筹集 三 商业银行房地产信贷资金的筹集 第三节 房地产信贷业务管理 一 商业性房地产信贷管理 二 政策性房地产信贷管理
继上页
• 第三节 房地产开发贷款的项目评估与分 析 • 一、房地产开发项目贷款评估的含义 • 二、金融机构对房地产开发项目评估的 目的 • 三、房地产开发项目的财务评价及分析 的主要指标与方法 • 四、项目的不确定性分析
继上页
• 第三节 房地产开发贷款的风险管理 • 一、房地产开发贷款的主要风险 • 二、房地产开发贷款风险管理保障机制 的建立 • 三、房地产开发项目贷款的风险管理
第六章 住房公积金制度与贷款
• 第一节 住房公积金制度概述 • 一、住房公积金制度的概念、产生和发展 状况 • 二、住房公积金的性质和特点 • 三、住房公积金管理的基本原则 • 四、住房公积金管理机构及主要职责 • 第二节 住房公积金归集和提取 • 一、住房公积金归集 • 二、住房公积金提取
房地产金融讲义完整
房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。
⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。
⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。
基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。
房地产金融概述
房地产金融概述1. 引言房地产金融是指基于房地产市场的金融交易和金融产品。
房地产作为经济的重要组成部分，对金融领域有着重要影响。
房地产金融的存在和发展，能够提供资金支持和金融工具，帮助促进房地产市场的发展和稳定。
2. 房地产金融的重要性房地产金融在经济发展中扮演着重要角色。
首先，房地产金融可以提供资金支持，满足房地产市场的需求。
房地产市场需要大量资金用于土地购置、房屋建设和购房贷款等，而房地产金融可以向市场注入资金，解决资金短缺的问题。
其次，房地产金融可以提供各类金融工具，帮助投资者和开发商进行风险管理和资产配置。
房地产项目的风险较大，而金融工具如房地产信托、资产证券化等可以提供多样化的投资选择，降低风险。
此外，房地产金融的发展也可以促进房地产市场的稳定发展，为经济增长提供支撑。
3. 房地产金融产品3.1 贷款产品房地产金融的主要产品之一是贷款产品。
贷款产品主要包括个人住房贷款、商业房地产贷款和房地产开发贷款等。
个人住房贷款是供个人购房或翻新房屋所需的贷款产品，商业房地产贷款是针对商业用途的房地产项目所提供的贷款，而房地产开发贷款则是面向开发商用于房地产项目建设的贷款。
这些贷款产品通常具有不同的利率、还款方式和抵押形式，以满足不同客户和项目的需求。
3.2 房地产金融衍生品房地产金融衍生品是用于管理和转移房地产金融风险的金融工具。
其中最常见的是房地产期权和房地产期货。
房地产期权是一种在未来某一时间以约定价格买入或卖出房地产的权利，用于对冲或投机房地产价格的变动。
房地产期货则是一种约定在未来某一时间以约定价格买入或卖出房地产的合约，用于锁定未来的房地产价格。
这些衍生品可以帮助投资者和开发商降低风险、进行套期保值操作。
3.3 房地产信托房地产信托是一种通过集合投资的方式，将投资人的资金用于投资于房地产项目。
房地产信托通常由信托认购房地产信托份额，由信托公司负责管理和运营。
信托公司会将投资人的资金用于购买、租赁或开发房地产，然后将投资收益分配给投资人。
第1章 房地产金融 《房地产金融》PPT课件
• 另外,信托成为房产融资新
第二节 房地产金融市场
(二)商业银行在中国房地产业发展中的地位
可以毫不夸张地说,在很大程度上,商业银行的资金支持(各 种形式的贷款)是维系中国房地产业资金链安全的主要力 量,当然房地产业的发展也给银行业的发展创造出巨大、 持续的机遇。
第三节
政策
是指国家政权机关、政党组
三是控制房地产信贷总规模,使之既能满足房地产开发经营 和居民购房的资金需求,又能防止过度膨胀,确保信贷平衡。
第三节 与房地产有关的货币政策
二、货币政策在房地产领域的应用 (一)利率与房地产资金供求关系 (二)公开市场业务与房地产资金供求关系 (三)存款准备金率与房地产资金供求关系 (四)再贴现率与房地产资金供求关系
第一节 房地产金融的基本含义
一、房地产金融的含义
劳动关 系基本 特征
第一，平等性。 第二，隶属性。
第一节 房地产金融的基本含义
二、房地产金融的分类
房地产 金融
政策性房地产金融 商业性房地产金融
具有较强的政策性和地域性,主要是与住房制度 有关的金融活动,其资金来源也具有强制性,而资 金的使用则兼具优惠性与专项性(只限住房);
与织威和的房其形地他式产社、有会标关政准治化的集地货团规币以定政权在策
一定的历史时期内,应该达 到的奋斗目标、遵循的行动 原则、完成的明确任务、实 行的工作方式、采取的一般 步骤和具体措施。
第三节 与•房货地币政产策有是关指的政货府或币中政央策银
行为影响经济活动所采取的 一、货币政策概货述币性措施,尤指控制货币供
第三节 与公 公 中 款)开开央房,是市市银地指场场行中产业上贷央有务款,通银是(关过习行指买的惯动中卖上货用央有称基币银价作础政行证再货在策券贷币
第一章房地产金融概述(二)2024
第一章房地产金融概述（二）引言概述：本文将继续延续第一章房地产金融概述的主题，通过探讨五个关键领域，全面了解房地产金融的重要性以及其对经济发展的影响。
本章将重点阐述金融机构在房地产金融中的作用，房地产市场的金融化趋势，房地产金融的风险与监管，房地产金融产品的类型与特点以及未来房地产金融的发展趋势。
正文：一、金融机构在房地产金融中的作用1. 商业银行在房地产金融中的角色与作用2.保险公司在房地产金融中的地位与作用3. 证券公司在房地产金融中扮演的角色二、房地产市场的金融化趋势1. 房地产市场金融化的概念与特征2. 房地产市场金融化的原因与动因3. 房地产市场金融化的利弊分析三、房地产金融的风险与监管1. 房地产金融风险的类型与特征2.房地产金融风险的传染性与系统性3.房地产金融监管的意义与内容四、房地产金融产品的类型与特点1. 房地产信贷产品的种类与特点2. 房地产投资基金的类型与特点3. 房地产金融衍生品的种类与特点五、未来房地产金融的发展趋势1. 科技创新对房地产金融的影响2. 绿色金融在房地产金融中的应用3. 房地产金融跨国合作的前景与挑战总结：通过对房地产金融的概述，我们深入了解了金融机构在房地产金融中的作用，房地产市场的金融化趋势，房地产金融的风险与监管，房地产金融产品的类型与特点以及未来房地产金融的发展趋势。
在这一章节的学习中，我们意识到房地产金融作为经济发展的重要组成部分，对于企业和个人的投资决策、风险管理以及金融市场的稳定都具有重要影响。
未来，随着科技创新的推动以及绿色金融的发展，房地产金融将迎来更广阔的发展空间，同时也面临更多挑战。
为了实现房地产金融的健康发展，必须加强监管与风险控制，促进跨国合作，以推动房地产金融行业的可持续发展。
01第一章 房地产金融概述-教学辅导-房地产金融与投资概论 龙胜平
第一章房地产金融概述一、教学提示本章需要掌握有关房地产金融的基本概念、房地产金融的作用、房地产融资的主要渠道，了解我国房地产金融的发展状况，同时应理解房地产泡沫和房地产金融的关系。
二、重点讲解本章应掌握的重点内容有：1、房地产金融的概念和作用理解房地产金融的概念首先应了解房地产经济的运行特点，房地产经济运行既有房地产的开发投资，也有房地产的流通消费。
由于房地产本身的特点，房地产资金的运行特点主要体现在资金需求量大、资金回收期长的特点。
因此资金对于房地产经济活动是非常重要的，不仅需要资金量上的保证，而且需要资金在时间上的保证。
房地产金融就是伴随着房地产经济而发展起来。
房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。
所以，房地产金融是有特定内容和鲜明特征的金融活动（这也是房地产金融研究的主要内容）。
房地产金融的作用主要体现在三个方面，首先是对房地产开发经营活动的资金保障作用。
由于在房地产开发投资过程中，开发商的成本投入非常高，在加上资金回收期较长，开发经营仅依靠自有资金是无法完成的，必须要利用大量的借入资金，同时杠杆融资也能给开发投资者带来可观的回报。
其次，根据住宅价值量大的特点为居民购房提供信用支持是房地产金融的重要运行内容，可以大大地提高居民现有的购房支付能力，改善居民居住水平，有效地促进房地产市场的健康发展。
第三，房地产金融多对房地产业，具有调节的作用，并进而影响到宏观经济的运行。
由于房地产金融是房地产业运行的“血液”，房地产的贷款规模、结构、利率等会对房地产的投资和消费产生重要的调节。
由于房地产业是国民经济中基础性、先导性产业，房地产业的热与冷都会影响宏观经济，所以，通过房地产金融信贷政策业可以对宏观经济产生调控作用。
2、房地产融资渠道直接融资和间接融资是两大融资渠道。
根据房地产融资内容，融资渠道也主要分为直接融资和间接融资。
在直接融资构成中，资金供给方和资金需求方构成直接的债权和债务关系。
房地产金融地产基础知识培训讲义
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房地产金融地产基础知识培训讲义
住房公积金的提取（续）
• 职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住 住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储 存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子 女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得 被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当 凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出 申请，去管理中心办理。
从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；
房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构
取得资金用于房地产开发或取得。
• 按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
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房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产企业融资方式（经营性）
• 1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款；
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房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产贷款偿还方式及还款额 计算
• 1、到期一次性还本付息。
• 2、等额本息还款方式。是借款人在贷款期限 内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款 的一种还贷方式。
• 3、本金等额还款方式。是借款人将贷款金额 平均分摊到整个贷款期限内，按期（月）均等 归还本金，同时付清上一期以来的贷款利息的 一种还款方式。
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房地产金融地产基础知识培训讲义
(一)住房公积金管理机构
• 住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房 公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监 督的原则。 管理机构有：
• 1、住房委员会。负责住房公积金具体管理措 施的制定、调整、实施监督；拟定住房公积金 的缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额； 审批住房公积金的归集和使用计划，及其执行 情况的报告。
房地产金融和投资概论-01第一章-房地产金融概述
教
式在天津开始营业。
育
– 中国人民银行、中国银监会于2019年4月
出
20日制定并发布了《信贷资产证券化试点 管理办法》。
版
社
2019/9/18
Edited by 龙胜平 孙斌艺
18
第三节 我国房地产金融的沿革
高
– 我国的房地产金融是随着经济体制改革，
等
适应住房商品化、市场化改革、促进房地
教
产市场形成而逐步发展起来的，这一历程
论价格的非平稳性上涨。
社
2019/9/18
Edited by 龙胜平 孙斌艺
12
第二节 房地产金融与房地产泡沫
高
– 如果金融体制不健全，银行信贷资金更会
等
大量进入房地产市场。
教
– 市场的过度炒作和大量银行资金的进入会
育
加快房地产资产价格的上升，房地产的抵 押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫
出
膨胀。
出
版
社
2019/9/18
Edited by 龙胜平 孙斌艺
2
第一节 房地产金融的概念和作用
高
– 房地产金融体系是由房地产金融活动的参
等
与者、房地产金融活动中产生的各种金融
教
工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
育
完善的房地产金融体系，能促使储蓄通过
直接融资和间接融资二种方式从所谓的资
出
金盈余单位向所谓的资金赤字单位转移，
中国人民银行《关于发展 贷款主要投向适销对路的住宅开发项目。 房地产业若干问题的通知》企业自有资金不应低于开发项目总投资的
30％，开发项目必须“四证”齐全。
中国人民银行《关于进一 步加强房地产信贷业务管 理的通知》
房地产金融概述
房地产金融概述房地产金融是指以房地产作为抵押物进行融资活动的一种金融形式。
在当代社会中，房地产金融在经济发展中具有重要地位和作用。
本文将概述房地产金融的定义、功能、分类以及其对经济的影响。
一、房地产金融的定义房地产金融是指以房地产作为抵押物的金融活动。
它涉及到通过贷款、抵押、债券等方式从金融机构获取资金，并以房地产资产作为担保。
这种金融形式帮助了购房者实现购房梦想，同时也为房地产开发商提供了发展资金。
二、房地产金融的功能房地产金融有三个主要的功能，分别为：1. 资金供给功能：房地产金融为购房者提供了购房贷款渠道，解决了普通购房者因资金不足而难以买房的问题。
同时，它也为房地产开发商提供了开发资金，推动了房地产市场的发展。
2. 风险分担功能：通过房地产金融，购房者可以将一部分购房成本分摊给金融机构，减轻了购房者的压力。
同时开发商也能够通过金融机构将一部分的开发风险转移出去，降低了经营风险。
3. 增值效应：房地产金融不仅仅是满足购房者的住房需求，同时也是一种投资手段。
通过房地产金融，购房者可以享受到房产价值上升所带来的增值效应，增强了购房的回报。
三、房地产金融的分类房地产金融可以根据不同的角度进行分类。
以下是几种常见的分类方法：1. 按照参与主体分类：房地产金融可以分为个人购房贷款和企业房地产贷款。
个人购房贷款是指个人通过金融机构获得的购房贷款，用于个人购房。
企业房地产贷款是指房地产开发商或房地产公司通过金融机构获得的贷款，用于房地产开发和经营。
2. 按照借款方式分类：房地产金融可以分为商业贷款、抵押贷款和房地产信托等。
商业贷款是指金融机构向购房者发放的贷款，用于购房。
抵押贷款是指购房者将购房物业作为抵押物并向金融机构借款。
房地产信托是指金融机构以房地产开发项目为底层资产，发行信托产品进行融资。
3. 按照金融工具分类：房地产金融可以分为房地产证券化、房地产投资基金、房地产开发贷、房地产信托等。
房地产证券化是指将房地产贷款进行资产证券化，以证券形式进行交易。
第一章房地产金融概论
27
第四节 房地产金融运行模式
四、非房地产企业的房地产融资方式
1、直接融资。 2、银行贷款。 3、信托资金。 4、商业信用。
28
第四节 房地产金融运行模式
五、房地产金融运行模式
1、完备的、充分市场化的房地产金融运行模式。 以金融市场的金融中介机构为融资经营主体，多种信 用方式相互配合，有政府机构参与和调节的房地产两 级金融市场运行模式。（美国） 2、以存款支持的房地产金融运行模式。以金融机 构为融资经营主体，以吸收中短期存款和专项储蓄为 主要资金来源，向购房者提供长期购房贷款并向开发 商提供商业性开发贷款的“短借长贷”模式。 3、以基金为后盾的房地产金融运行模式。巴西的 社会福利基金制度、新加坡的中央公积金制度。 4、混合型房地产金融运行模式。（日本）
25
第四节 房地产金融运行模式
二、居民（家庭）房地产融资方式
1、直接融资。个人之间或其他民间借贷方式取得 购房资金。 2、契约储蓄。即住房储蓄银行模式，购房者通过 契约储蓄方式将资金分期存入住房储蓄银行，在积累 一定期限和额度后取得相应额度的购房贷款。 3、银行按揭贷款。购房者从商业银行等金融机构 通过抵押所购住房或其他房产取得购房资金。是居民 个人房地产融资的主要方式。 4、住房公积金贷款。
14
第一节 房地产与金融
二、房地产与金融的关系
（二）房地产与金融的关系
1、房地产业发展对金融具有极大的依赖性。房 地产的价值巨大性，决定其资金密集性产业的性质。 房地产的投资、开发、买卖、租赁、消费都与金融 活动密集交织在一起。 2、房地产业既是金融业生存和发展的客观经济 基础之一，也是金融业的重要服务领域。
房地产金融
作者 耿同立
1
房地产金融学
房地产金融电子教案
房地产金融电子教案第一章：房地产金融概述1.1 教学目标了解房地产金融的定义和特点掌握房地产金融的基本构成和运作机制理解房地产金融在经济发展中的重要性1.2 教学内容房地产金融的定义和特点房地产金融的基本构成（包括房地产贷款、房地产投资、房地产证券化等）房地产金融的运作机制（包括贷款审批、风险管理、还款方式等）房地产金融在经济发展中的作用和影响1.3 教学方法采用讲授和案例分析相结合的方式，让学生了解房地产金融的基本概念和运作机制通过小组讨论和角色扮演，培养学生的分析和解决问题的能力1.4 教学评估课堂讨论和角色扮演的参与度课后作业和小组报告的完成质量第二章：房地产贷款2.1 教学目标了解房地产贷款的定义和类型掌握房地产贷款的申请流程和审批标准理解房地产贷款的风险和管理措施2.2 教学内容房地产贷款的定义和类型（包括商业贷款、个人贷款、按揭贷款等）房地产贷款的申请流程（包括申请条件、申请材料、审批流程等）房地产贷款的审批标准（包括信用评分、收入证明、贷款比例等）房地产贷款的风险和管理措施（包括利率风险、信用风险、流动性风险等）2.3 教学方法通过案例分析和模拟贷款申请，让学生了解房地产贷款的申请流程和审批标准采用小组讨论和角色扮演，培养学生的风险管理意识和能力2.4 教学评估案例分析和模拟贷款申请的参与度课后作业和小组报告的完成质量第三章：房地产投资3.1 教学目标了解房地产投资的定义和类型掌握房地产投资的分析和评估方法理解房地产投资的风险和管理措施3.2 教学内容房地产投资的定义和类型（包括直接投资、间接投资、组合投资等）房地产投资的分析和评估方法（包括财务分析、市场分析、投资组合分析等）房地产投资的风险和管理措施（包括市场风险、信用风险、法律风险等）房地产投资的政策和法规（包括税收政策、土地政策、贷款政策等）3.3 教学方法通过案例分析和模拟投资决策，让学生了解房地产投资的分析和评估方法采用小组讨论和角色扮演，培养学生的风险管理意识和能力3.4 教学评估案例分析和模拟投资决策的参与度课后作业和小组报告的完成质量第四章：房地产证券化4.1 教学目标了解房地产证券化的定义和类型掌握房地产证券化的运作流程和产品特点理解房地产证券化对房地产金融市场的影响4.2 教学内容房地产证券化的定义和类型（包括房地产投资信托、房地产债券等）房地产证券化的运作流程（包括资产打包、信用评级、发行销售等）房地产证券化的产品特点（包括收益稳定性、流动性好、风险分散等）房地产证券化对房地产金融市场的影响（包括资金来源多元化、市场风险分散等）4.3 教学方法通过案例分析和模拟证券化操作，让学生了解房地产证券化的运作流程和产品特点采用小组讨论和角色扮演，培养学生的分析和解决问题的能力4.4 教学评估案例分析和模拟证券化操作的参与度课后作业和小组报告的完成质量第五章：房地产金融市场与政策5.1 教学目标了解房地产金融市场的定义和类型掌握房地产金融市场的运作机制和参与者理解房地产金融市场政策对市场的影响5.2 教学内容房地产金融市场的定义和类型（包括房地产市场、债券市场、股票市场等）房地产金融市场的运作机制（包括资金筹集、资金分配、风险管理等）房地产金融市场的参与者（包括金融机构、投资者、政府等）房地产金融市场政策对市场的影响（包括货币政策、财政政策、监管政策等）5.3 教学方法通过案例分析和模拟金融市场操作，让学生了解房地产金融市场的运作机制和参与者采用小组讨论和角色扮演，培养学生的分析和解决问题的能力5.4 教学评估案例分析和模拟金融市场操作的参与度课后作业和小组报告的完成质量第六章：房地产金融衍生品6.1 教学目标了解房地产金融衍生品的定义和类型掌握房地产金融衍生品的定价和风险管理方法理解房地产金融衍生品在市场中的作用和影响6.2 教学内容房地产金融衍生品的定义和类型（包括利率衍生品、信用衍生品、房地产衍生品等）房地产金融衍生品的定价方法（包括布莱克-舒尔斯模型、蒙特卡洛模拟等）房地产金融衍生品的风险管理方法（包括对冲、分散投资、保险等）房地产金融衍生品在市场中的实际应用和影响6.3 教学方法通过案例分析和模拟衍生品交易，让学生了解房地产金融衍生品的定价和风险管理方法采用小组讨论和角色扮演，培养学生的分析和解决问题的能力6.4 教学评估案例分析和模拟衍生品交易的参与度课后作业和小组报告的完成质量第七章：房地产金融创新7.1 教学目标了解房地产金融创新的定义和类型掌握房地产金融创新的动机和影响理解房地产金融创新对市场的发展和风险管理的作用7.2 教学内容房地产金融创新的定义和类型（包括金融科技、资产支持证券等）房地产金融创新的动机（包括风险管理、资金筹集、市场效率等）房地产金融创新的影响（包括市场参与者、市场结构、市场风险等）房地产金融创新案例分析7.3 教学方法通过案例分析和模拟金融创新操作，让学生了解房地产金融创新的动机和影响采用小组讨论和角色扮演，培养学生的分析和解决问题的能力7.4 教学评估案例分析和模拟金融创新操作的参与度课后作业和小组报告的完成质量第八章：国际房地产金融8.1 教学目标了解国际房地产金融的定义和特点掌握国际房地产金融市场的运作机制和参与者理解国际房地产金融市场的发展趋势和风险管理8.2 教学内容国际房地产金融的定义和特点（包括跨国融资、跨境投资等）国际房地产金融市场的运作机制（包括资金筹集、资金分配、风险管理等）国际房地产金融市场的参与者（包括国际金融机构、跨国公司、主权财富基金等）国际房地产金融市场的发展趋势和风险管理8.3 教学方法通过案例分析和模拟国际金融市场操作，让学生了解国际房地产金融市场的运作机制和参与者采用小组讨论和角色扮演，培养学生的分析和解决问题的能力8.4 教学评估案例分析和模拟国际金融市场操作的参与度课后作业和小组报告的完成质量第九章：房地产金融风险管理9.1 教学目标了解房地产金融风险的定义和类型掌握房地产金融风险的识别和评估方法理解房地产金融风险管理的重要性和策略9.2 教学内容房地产金融风险的定义和类型（包括市场风险、信用风险、流动性风险等）房地产金融风险的识别和评估方法（包括风险因素分析、风险度量模型等）房地产金融风险管理策略（包括风险分散、风险转移、风险规避等）房地产金融风险管理案例分析9.3 教学方法通过案例分析和模拟风险管理操作，让学生了解房地产金融风险的识别和评估方法采用小组讨论和角色扮演，培养学生的风险管理意识和能力9.4 教学评估案例分析和模拟风险管理操作的参与度课后作业和小组报告的完成质量第十章：房地产金融未来趋势10.1 教学目标了解房地产金融当前面临的问题和挑战掌握房地产金融未来发展趋势和机遇理解房地产金融创新对市场发展的影响10.2 教学内容房地产金融当前面临的问题和挑战（包括市场波动、监管政策、技术创新等）房地产金融未来发展趋势（包括绿色金融、可持续投资、数字化等）房地产金融创新对市场发展的影响（包括市场效率、风险管理、参与者行为等）房地产金融未来趋势案例分析10.3 教学方法通过案例分析和趋势分析，让学生了解房地产金融当前面临的问题和挑战，以及未来发展趋势和机遇采用小组讨论和角色扮演，培养学生的分析和解决问题的能力10.4 教学评估案例分析和趋势分析的参与度课后作业和小组报告重点和难点解析1. 第六章：房地产金融衍生品重点关注环节：房地产金融衍生品的定价和风险管理方法。
房地产金融知识
房地产金融知识1. 引言房地产金融是指金融机构通过向房地产开发商、购房者等提供资金、融资、投资、咨询等服务，以促进房地产市场的发展和经济的繁荣。
本文将介绍房地产金融的基本概念、主要工具和相关风险。
2. 房地产金融的基本概念房地产金融是指在房地产活动中涉及的各种金融业务。
它主要包括以下几个方面：2.1 购房贷款购房贷款是指个人通过向银行或其他金融机构申请贷款来购买房屋的一种金融服务。
购房贷款的特点是利率相对较低，还款期限相对较长。
2.2 房地产开发融资房地产开发融资是指开发商通过向金融机构申请贷款或发行债券等方式来筹集资金，以进行房地产开发项目的一种融资方式。
开发融资的特点是融资额较大，期限相对较短。
2.3 房地产投资信托房地产投资信托是指将房地产资产打包形成的信托产品，通过向投资者出售份额来筹集资金，然后将资金用于购买、持有或经营房地产的一种金融工具。
投资信托的特点是流动性较好，风险分散。
3. 房地产金融的主要工具房地产金融的主要工具包括以下几种：3.1 抵押贷款抵押贷款是指借款人将房地产资产作为贷款的担保物，向金融机构申请贷款的一种方式。
借款人可以将房屋产权证书或其他相关证明文件作为担保，以获取较低利率和较长期限的贷款。
3.2 房地产衍生品房地产衍生品是指根据房地产市场的价格变动衍生出的金融衍生品。
房地产衍生品包括房地产期货、房地产期权、房地产指数等。
这些衍生品可以用于对冲房地产市场的风险，也可以用于投机和套利。
3.3 房地产证券化房地产证券化是指将房地产资产打包成证券产品，并通过发行证券来筹集资金的一种金融工具。
房地产证券化可以将房地产的收益流转化为证券产品的收益，从而吸引更多的投资者参与。
4. 房地产金融的相关风险房地产金融涉及的主要风险包括市场风险、信用风险和流动性风险。
4.1 市场风险市场风险是指由于房地产市场价格波动导致的风险。
房地产市场价格受多种因素影响，包括经济形势、政策法规、供需关系等。
房地产金融概述
引言概述：房地产金融是指在房地产领域中涉及到的各种金融活动。
随着经济发展和城市化进程的加快，房地产市场已成为世界各国经济增长的重要驱动力，而房地产金融作为支撑房地产市场的重要组成部分，在促进房地产业发展和实现经济增长方面发挥着关键作用。
本文将以房地产金融概述为主题，通过对房地产金融的定义、主要功能、市场发展情况等方面的概述，进一步分析房地产金融的影响因素、风险控制以及未来发展趋势。
正文内容：一、房地产金融的定义和主要功能1.1房地产金融的定义1.2房地产金融的重要性和作用1.3房地产金融的主要功能二、房地产金融市场的发展情况2.1房地产金融市场的基础设施建设2.2房地产金融市场的主体2.3房地产金融市场的产品与业务类型2.4房地产金融市场的国际化发展趋势2.5房地产金融市场的监管和政策环境三、房地产金融的影响因素3.1宏观经济环境的影响3.2政策调控的影响3.3市场供求关系的影响3.4利率水平的影响3.5其他因素的影响四、房地产金融的风险控制4.1信用风险的控制4.2流动性风险的控制4.3市场风险的控制4.4利率风险的控制4.5操作风险的控制五、房地产金融的未来发展趋势5.1房地产金融创新的趋势5.2房地产金融市场的规范化发展5.3房地产金融与科技的融合5.4国际合作与交流的加强5.5绿色金融与可持续发展的关系总结：通过对房地产金融的概述，可以看出房地产金融在推动房地产行业发展和经济增长中的重要作用。
我们需要重视房地产金融市场的建设与规范，加强风险控制与创新，并与科技和可持续发展相结合，以推动房地产金融行业实现良性发展。
同时，国际合作与交流也是房地产金融未来发展的重要方向，通过加强合作可以促进房地产金融市场的开放与国际化。
只有做好这些工作，房地产金融才能更好地服务实体经济，为社会经济发展做出更大贡献。
2024年《房地产金融》讲义
REITs的收益主要来源于租金收入、房地产升值和利息收 入等，投资者按照持有基金份额的比例分享收益。
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风险控制与监管要求
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风险控制
REITs面临的主要风险包括市场风险、信用风险、管理风险等，基金管理人需要采取相应 的风险控制措施，如分散投资、加强信用评级、完善内部管理等。
《房地产金融》讲义
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1
目录
CONTENTS
• 房地产金融概述 • 房地产开发贷款 • 个人住房贷款 • 房地产投资信托基金 • 房地产保险 • 房地产金融创新与监管
2024/2/29
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01
房地产金融概述
CHAPTER
3
房地产金融定义与特点
定义
房地产金融是指与房地产的开发、经营、流通和消费过程中所发生的货币信用活动以及与此相联系的一切金融服 务的总称。
特点
长期性、大量性、区域性、风险性。长期性指房地产金融活动通常需要一个较长的周期来完成；大量性指房地产 金融活动涉及的金额巨大；区域性指房地产金融活动受地域影响较大；风险性指房地产金融活动面临多种风险， 如市场风险、信用风险等。
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房地产金融市场参与者
房地产开发商
金融机构
是房地产金融市场的资金需求方，通过向 金融机构融资来支持房地产项目的开发和 建设。
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05
房地产保险
CHAPTER
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房地产保险种类及作用
01
02
03
04
财产保险
覆盖因自然灾害、意外事故等 造成的房地产财产损失。
责任保险
房地产金融01
房地产金融01概述房地产金融是指通过各种金融手段来支持房地产业发展以及房屋交易的一种金融活动。
房地产金融的产生和发展，既是社会经济发展的必然结果，也是房地产市场繁荣的重要保障。
本文将介绍房地产金融的基本概念、主要功能、市场形态以及与房地产市场的关系。
基本概念房地产金融是房地产业与金融业的交叉领域，涉及到各种涉及房地产领域的金融活动。
房地产金融可以通过直接融资和间接融资两种方式进行资金的筹集和配置。
直接融资是指房地产开发企业、个人通过发行股票或债券等方式直接向投资者募集资金；间接融资是指通过金融机构提供的贷款、担保、保险等方式来为房地产业提供资金支持。
主要功能房地产金融具有多种功能，主要包括以下几个方面：1.资金筹集：房地产金融通过担保贷款、发行债券等方式为房地产企业提供资金支持，满足其运营和发展的资金需求。
2.风险转移：房地产金融通过提供保险、担保等金融工具，帮助房地产企业将风险转移到金融机构或其他投资者。
3.资金配置：房地产金融通过各种金融产品和金融工具，将资金从金融机构和投资者引导到房地产市场，实现资金的有效配置。
4.信息中介：房地产金融将金融机构和投资者的信息传递给房地产企业，帮助其了解市场需求和投资趋势。
市场形态房地产金融市场的形态主要包括两个层面的内容：一是房地产金融产品市场，即各种金融产品在房地产领域的市场；二是房地产金融交易市场，即房地产金融市场上各种金融产品的交易市场。
房地产金融产品市场包括开发贷款、房地产保险、抵押贷款、房地产证券化产品等，这些产品可以满足房地产企业和个人的资金需求，也可以为投资者提供投资渠道。
房地产金融交易市场则是金融产品的发行和交易市场，包括股票交易市场、债券交易市场、期货市场等。
在这些交易市场上，投资者可以买卖各种房地产金融产品，实现资金的流动。
与房地产市场的关系房地产金融与房地产市场密不可分，两者之间相互促进、互相影响。
房地产金融的发展可以为房地产市场提供充足的资金支持，推动房地产市场的繁荣；而房地产市场的发展也会为房地产金融市场带来巨大的需求，促进金融机构创新金融产品和服务。
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三、房地产金融市场功能及运行机制
（一）房地产金融市场功能 １、聚集和分配资金功能 ２、转化和融通资金功能 ３、优化资源配置功能 ４、分散和转移风险功能 ５、信号系统功能 ①通过证券价格的涨跌反映 ②反映国家货币供应量的变动 ③专业人才对企业的研究 ④现代化的通讯网络
（二）房地产金融市场的运行机制
二、房地产金融的分类
（一）按经营性质分为政策性房地产金融和 自营性（商业性）房地产金融 １、政策性房地产金融：按政策规定办理 的与房地产有关的各种货币资金的筹集、 融通和结算等信用活动。 ２、自营性房地产金融：银行与非银行金 融机构在国家政策允许的范围内办理的与 房地产有关的资金的筹集、融通和结算等 信用活动。
③ 售卖阶段：将形成的房地产投入流通，实现房地产的 使用价值和价值
５、风险性 ① ② ③ ④ 政策风险 决策风险 自然风险 财务风险
四、房地产金融的作用
１、有效地筹集社会资金，促进房地 产业发展
２、合理分配和引导资金，促进房地 产业的可持续性发展 ３、执行国家房地产业政策，有效调 节房地产业发展
２、分类： ①一般金融市场所共有 ｅｇ：股票、债券、商业票据 ②房地产金融市场所特有 ｅｇ：房地产企业或房地产金融机构所发行 的债券、股票、住房抵押贷款契约等
（三）市场信号
市场信号：能反映为房地产金融市场各种价格及 其变动的信息。
房地产金融市场价格的表现形式是利率（利率＝利 息/本金） 利息包括：Ａ.借出者因推迟消费遭受的损失 Ｂ.借出者的资金在借出期限内因通货膨 胀的侵蚀而预期发生的购买力损失 其中，实际利率＝Ａ 名义利率＝Ａ＋Ｂ
２、信贷周转期长 ①房地产开发建设周期长 ②房地产资金回收周期长
３、资金运动固定性
４、资金增值性
A G—W 〈 PM … P …Wˊ(W+△ Wˊ) —G ˊ(G+ △ G)
②
③
①
① 购买阶段：即投入资金，购置土地，建筑材料，组织 劳动力 ② 生产阶段：组织生产要素，进行建设施工，形成新的 房地产
（四）市场规则
市场规则：指在经济的运行过程中，进入 市场的市场主体从事交易活动所应共同遵 循的行为规范。包括： 1、进出规则：市场主体和客体进入或退出市 场的法律规范和行为。 作用：①规范市场主体进入市场的资格 ②规范市场主体的经营规模与范围 ③规范市场主体退出市场的行为
２、竞争规则：国家依法确立的维护市场主 体之间平等交换、公平竞争的规则。 根本任务和目标：消除特权及市场垄断， 使各市场主体有机会均等的从市场获得资 金，禁止使用非法和不合理的竞争的手段， 禁止人为的垄断。 ３、交易规则：各市场主体进行市场交易活 动所必须遵守的社会准则和规范。 作用：规范市场交易方式和市场行为 ４、仲裁规则：协调和解决各市场主体在开 展竞争及交易过程中产生的矛盾和纠纷而 形成的规则。
（二）房地产金融 房地产金融：以房地产为特定对象，围绕房地 产开发、经营和消费而进行的资金融通活动。
基本任务：运用多种金融方式和金融工具筹集 和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促 进房地产再生产过程中资金的良性循环。
具体业务：吸收房地产业存款，开办住房储蓄， 办理房地产贷款，房地产投资、信托、保险、典 当和货币结算，代理房地产有价证券的发行与交 易等。
（２）房地产抵押贷款市场：企业或个人以 具有合法产权的房地产作为归还借款的 保证的抵押，向房地产金融机构融通资 金的市场。 （３）房地产证券市场：专指从事房地产股 票和债券交易的场所。
ｅｇ：股票市场、债券市场、投资 基金市场等
（４）房地产保险市场：经营与房地产业有 关的保险业务的市场。
（５）房地产信托市场
第二节 房地产金融市场
一、房地产金融市场的界定 （一）房地产金融市场的概念 传统定义：①房地产金融市场：进行房地产资金融通活动的 场所。 ②房地产金融市场：指以各种房地产金融工具为 对象而发生的交易。 内容：１、资金的筹措 ２、资金的运用（房地产贷款） ３、资金的融通（金融手段和工具） ４、政府对市场的调控
二房地产金融市场要素
（一）市场主体 市场主体：指房地产金融市场的参与者。 可分为：居民、企业、政府和金融机构 １、居民： 房地产金融市场的资金供给者 房地产金融市场的最大资金需求者
２、企业： 房地产金融市场的资金供给者 房地产金融市场的资金需求者 ３、政府： 房地产金融市场的资金供给者 房地产金融市场的资金需求者 房地产金融市场的监管者
房地产信托：房地产所有者授托委托他 人代办房地产的买卖、收租、保险等代 管代营业务。
（６）房地产典当市场
房地产典当：房地产所有者为融通资金 在不改变房地产所有权的前提下，将房 地产交给他人使用，到期归还，转移的 是房屋的实住形式，所有权不发生变动。
（三）房地产金融市场的特点
１、单项融资数额巨大 ２、专业性较强 ３、有比较明显的短存长贷性 ４、证券化要求较高
金融市场的机构 和个人投资者
证券股票 资金
金融市场的机构 和个人投资者
６、按融资工具划分：
（１）房地产借贷市场
① 零星货币存款市场：为广泛筹集群众手中零星 货币而开办的自愿储蓄存款市场。
② 住房储蓄存款市场：专为居民购房而积累货币 的合同存款市场。 ③ 房地产贷款市场：非抵押贷款以内的其它贷款。 ｅｇ：信用贷款、合同贷款、住房储蓄贷款 等
③信托投资公司：以盈利为目的，并以受托 人身份办理信托投资业务的金融机构。 ④保险公司
房地产保险：包括财产保险，从业人员的 人身保险
（二）市场客体
市场客体：指在房地产金融市场上用于交 易的金融工具。 １、共同内容： ①面额 ②都要付息 ③都要求偿还 ④融通资金的目的都是为了促进房地产业 发展
第一章
房地产金融概述
第一节
房地产金融
一、房地产金融的涵义 （一）房地产 房地产：具一定的权属关系的房屋与土地的总和。
包括：１、土地：包括地表及有限向上和向下延伸的空间 及其范围内的物质。 ２、附着物：以房屋为主体的附于土地之上的人类 创造及自然生成物。 ３、附属物：房地社会存在形式，即社会通过法律 或习惯形成的附属于房地之上的各项权利。
４、金融机构（市场中介）
（１）专营性房地产金融机构 以政府房地产金融机构为主 作用： ①为政府制定房地产金融政策和制度服 务 ②开办政策性房地产金融业务
（２）兼营性房地产金融机构 ①商业银行 ｅｇ：我国的建行、工行、招行等都设立了房地产 信贷部，开展房地产业务 其中，建行、工行、农行接受国家委托办理政策性 业务 ②证券公司：专门从事各种有价证券的代理发行转 让及证券经纪业务的金融机构。 初级市场：房地产开发商委托证券公司发行房地 产证券。 二级市场：代理或自营买卖有价证券，证券转移 达到资金融通。 客户投资顾问
1、市场利率 由市场供求自发决定 作用：调节资金合理配置 ２、政府管制利率 由政府采取政策决定 ① 内容：对市场利率进行调节、修正、限制 Ａ.调节：政府通过向市场投入或吸收资金以迅速调节 市场供求。 Ｂ.修正：政府通过利率补贴的低收入者利用住房信贷 买房，一般会规定一个优惠的利率标准，其差额由政 府以补贴方式对金融机构以补偿。 Ｃ.限制：对政策性房地产金融业务中的利率作出低于 市场利率的硬性规定。 ② 作用：指导性效果 指令性效果
房地产金融一级市场
房地产抵押 居民个人 住房抵押贷款 借 款 人 房地产开发企业 建筑企业 其它经济机构 资金
房地产金融二级市场
金融市场 住房抵押证券 保险公司 养老基金 资金 退休基金 银行 个人
金融中介 商业银行
储蓄银行
抵押银行
抵押或信用 商业银行
储蓄银行 抵押银行 其它金融机构
证券股票 资金
３、区别：是否经金融中介机构参与作 媒介
（三）按放款形式分为信用放款和担保放款
１、信用放款：凭借款人的信誉，无须 提供任何担保的融资活动。 ２、担保放款：借款人需提供第三人担 保，或提供财产作担保的融资活动，即 人和物的担保。 ３、区别：是否需要担保
三、房地产金融的特点
１、集中性
房地产是特大商品，其内在特殊性决 定了其在再生产过程中必须有巨额资金投 入，必须有专门金融机构的参与和稳定充 裕的信贷资金来源。
资金短缺者
政府部门
证券市场
资本形式 ⑤投资 房地产商品 资金
公司企业 ③购买房 金融企业
地产证券
金融中介
出售房 地产证 券
公司企业
资金运用
劳动力
银行 购买房地
产证券
保险 信托 投资
居民个人
出售房 地产证 券
金融企业
消费增加 ⑥消费 住房
海外资本
④存款
互助 基金
贷款
居民个人
资金运用
装修 其它
（３）房地产金融市场：围绕整体房地产的 再生产发生的资金的资本融通活动所形 成的市场。
５、按运行结构划分：
（１）一级市场：房地产金融资产的初始交 易市场。（基础部分） 包括：金融机构存贷款业务、房地 产证券的发行业务等
（２）二级市场：房地产资产的再交易、再 融通的市场。（核心部分）
包括：房地产金融机构向其它银行 的贷款、拆借活动，银行、企业、个人 出售持有的房地产证券等
房地产开 发企业资 金量少 两大矛盾 房屋购买 价值较大 居民年收 入较少
开发经营房地 产资金量大
金融市场的运行原理
支出 收入
家庭
直接投资
企业
企业 政府 政府 金融机构 中介人 间接投资
借款
房地产金融市场运行机制
资金盈余者 ①直接信贷（不动产抵押） 政府部门 ②购买房
地产证券
出售房地 产证券
３、区别： 政策性房地产金融
主要目的 资金来源 资金运用 非盈利，政策性 强制性 专向性，优惠性