房地产金融的风险评估与防范措施
我国房地产金融的风险分析与防范措施
摘要：从20世纪末开始，我国房地产业迅猛地发展，同时也带动着我国经济的发展。自从我国加入WTO后，也加快房地产和金融业相结合的国际趋势，将房地产投融资作为金融市场的一个重要部分。将房地产与金融相结合，其风险及防范就成为我国房地产行业和金融行业发展的一个重要问题。本文第一部分是房地产金融风险的概述，第二部分和第三部分是我国房地产金融风险的类型和形成原因，第四部分介绍的是我国防范房地产金融风险的一些措施。
关键字：房地产金融、风险、形成原因、防范措施
一、房地产金融风险概述
房地产行业是一个高投资、高收益和高风险的行业，其产生的金融风险会影响社会和市场秩序，甚至会引发经济危机。因此，如果识别和防范房地产金融风险十分重要。
（一）房地产金融风险含义
房地产有广义和狭义的两种解释。广义的房地产是指土地及其土地上的永久性建筑物、基础设施、水、矿藏和森林等自然资源；狭义的房地产是指土地和土地上的建筑物、附着物及由此衍生的各种权属关系。本文所说的房地产是指狭义上的房地产，也就是房产和地产的总称，即土地、建筑物及由此产生出来的所有权，是国家政策许可的、企业、个人可以投资的房地产。
房地产金融风险是指金融机构为房地产行业提供资金的融通、筹集、清算等服务，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产作为一种有形资产在家金融信贷扩张的影响下，可能出现货币价格大幅上升，也可能因为宏观和微观的经济环境的影响而使得价格急剧下跌，这些都是房地产金融的风险。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融结构面临的风险，也包括着整个房地产金融体系的风险。由于房地产行业是一个高投入、高回报的行业，所以很容易将金融行业的风险扩大，如果房地产金融对房地产行业投入过多，所带来的信贷膨胀和经济泡沫很可能导致金融危机。
（二）房地产金融风险特点
1、社会性
房地产金融风险的社会性是由房地产金融行业的融资渠道决定的。由于房地产行业是一个高投入的行业，所以房地产的投资大多数来源于银行等一些金融机构。久而久之房地产开发商或者中介就越来越依赖于与银行的这种债权债务关系，自有资金就越来越少。如果房地产发生价格波动或者经济危机，房地产企业不能偿还金融机构的债务，如果此时一些客户向金融机构挤兑存款，则将引起金融机构的倒闭，从而影响社会和市场经济的稳定。这一连串房地产企业、金融机构和社会公众的关系，体现了房地产金融风险的社会性。
2、扩张性
当前社会房地产金融机构和客户之间，金融机构相互之间都存在着大量的债权债务关系。金融衍生物的发展也使得更多经济体之间密切联系。这就使得各种风险急剧增加，影响扩大。如果中间任意一个环节出现信用等问题，就可能引发一连串的反应，严重的话可能诱发经融危机。
3、可控性和周期性
虽然房地产金融风险非常的可怕，但是还是可以通过一定的手段进行预防和
控制。在房地产金融部门中，我们可以从人为管理、市场经营、政策风险等系统风险的角度进行预防和控制。同时，房地产行业也是具有一定的周期性的，与经济周期相类似，可以作为预防和控制房地产金融风险的参考。
二、房地产金融风险的种类
金融机构与房地产行业的联系主要是银行对开放商的投资贷款以及对个人购房的贷款，因此开发商和购房个人的行为都可能引发房地产金融风险。在实际中，房地产金融风险主要有以下几种：
（一）信用风险
房地产金融风险中的信用风险包括购房者的个人信用风险和开发商的信用风险。
由于购买住房的费用较高，购房者通常采取个人贷款的形式进行购房。如果购房者因各种原因没有按照合同要求进行按期还款，则金融机构可能会出现资金链断裂。购房者的信用风险已经成为房地产金融风险的一个高速增长点开发商的信用风险目前还是一个主要的风险。由于开发商无法偿还贷款，导致金融机构和中介机构面临很大的风险。开发商不能偿还贷款的原因有以下几点：开发商将同一套商品房销售个不同的个人，通过这些购房者将商品房重复抵押给银行，套取银行贷款；开放商获取贷款资金后，变更了资金的协议用途，转而投向一些高风险的豪宅、别墅等项目，或可能从事别的高风险行业，造成损失后则将风险转向银行；在获取第一笔贷款后，开发商以归还贷款为条件，让银行提供长期的资金保证，将自身与银行捆绑；将已经收回的款项投入到别的项目当中，而不归还银行的贷款等等。
（二）利率风险
利率风险就是利率变动所带来的风险。由于房地产行业信贷的款项较大，期限较长，所以在信贷期间的利率变动非常容易带来货币贬值的风险。目前，我国利用利率的货币手段进行宏观调控频繁，这就更容易在房地产金融里产生利率的风险。这就要求金融机构对于利率变动和防范利率风险有较高的能力。
（三）政策风险
政策风险就是指国家的政策引起的房地产金融的风险。在我国，国家为了控制房价，中央和各地都出台了各种各样的政策，这些政策的目标只有一个，就是降低房价。对于房地产行业来说，国家政策的变动明显是一个巨大的冲击。房地产开发商因为销售低于预期而无力偿还各项贷款，那么风险又将转移到了金融机构。因此，房地产开发商和银行部门应当更加地了解国家政策的一个变动方向，从而各自作出信贷决策。
（四）人为风险
人为风险是指金融机构的内部人员与房地产开发商相互勾结，以较低的信贷标准考核开放商，给予不合理的贷款。人为风险并不是针对于房地产金融风险，而是可能出现在各种贷款过程中。这就牵扯到金融机构人员的职业素质和操守问题，需要加强这方面的培训工作。
三、房地产金融风险的成因
相对于西方发达国家，我国的房地产行业还是十分不成熟的，以下几点是造成房地产金融风险的原因：
（一）房地产行业融资渠道单一
在我国，房地产行业的融资还是主要依靠银行贷款。在一些发达国家，房地产的开发融资还可以通过房地产投资基金、信托等方式进行募集，这样可以使得巨额的房地产投资来源分散，从而可以分散房地产的金融风险。银行等机构虽然对于房地产贷款有相应的门槛限制，但是银行并不清楚房地产开发商所说的自有资金是否真的是自有的，也可能来源于别的贷款。另一方面，一些银行较为看好房地产的贷款，将其视为优良的贷款，这就使得一些部门为了业绩而放低房地产贷款的门槛，从而带来了潜在的风险。
（二）房地产监管体系不完善
我国房地产监管体系十分不完善，从而导致了房地产市场的市场调节失灵和房地产金融的各种风险。这是由于房地产行业是非常具有地域性质的行业，各地区的房地产监管主要依靠各地方的相应部门。这一方面使得中央政策在各地区房地产行业难以贯彻，另一方面中央政策可能和地方政策存在矛盾冲突，使得房地产行业不能实现一致地监管。另外一点，我国的房地产政策也缺乏一个统一的思想。前些年国家是希望通过房地产业的发展而促进相关产业经济的共同发展，从而推动整体经济的发展，所以在之前宽松的政策下，我国房地产行业迅速发展；但这几年由于通货膨胀，政府开始限制房价，抑制着房地产业的发展。这相反的政策使得房地产行业产生了巨大的风险，这种风险也包括了金融风险。
（三）信用体系薄弱
完善的信用体系是市场经济体系的需要，也是房地产行业的需要。目前，我国的信用体系还非常不完善，这直接导致房地产金融风险的产生。我国的法律在个人信用方面几乎是空白，对于信息披露、使用及信贷各方的权利义务关系、个人失信行为发生后的惩罚措施等方面都没作出明确的规定。一些企业和个人就会抓住这些信用体系上的漏洞而为自己谋取利益，就会出现了第二部分中所说到的那些行为，从而引发风险。
四、房地产金融风险的防范措施
鉴于房地长金融风险的几项形成原因，可以从以下几方面对其进行防范：（一）拓宽房地产行业融资渠道
从单一的银行贷款融资到银行贷款、房地产投资基金、房地产投资信托等多方面的融资，这可以有效地分散和降低房地产金融的风险。要达到这一目的，需要从几个方面入手。首先，需要建立相应的法律法规，去规范和促进房地产基金和信托业务的发展；其次，需要加强对各房地产开发商的宣传和培训，让其知道多渠道融资的好处并选择多渠道来进行融资；从社会和市场的角度来规范和发展房地产行业多渠道的融资模式。我国目前对于房地产行业多渠道融资其实还是一片空白，我们可以从一些发达国家的立法和实践中吸取经验，从而形成有我国特色的一种多渠道融资方式。
（二）健全的信用体系
为了防范房地产金融风险，需要完善由政府、企业和个人信用有机组成的社会信用体系。首先，要加快建设企业和个人的信用评估机制，为银行提供一个较为统一的严格的真实的贷款人的信用情况，作为信贷业务的一个依据。为了实现这一目标，需要使用现代的网络技术来建立这么一个档案系统，并通过一定的平台来达到各银行间的资源共享。二是要从政府方面入手，减少政府对于市场经济行为的非理性介入，完善各级政府的行为。最后是从法律法规的角度，要建立相应的规范来规定信用信息披露、使用及信贷各方的权利义务关系、个人失信行为发生后的惩罚措施等方面的内容，用强制力还保证其实施。
（三）加强房地产行业监管
为了防范房地产金融风险，需要在全国建立起一套房地产金融的统一管理体系，可以衡量、监控、预防和控制房地产金融风险。监管需要贯穿房地产投资和建设的全过程。首先，需要对于房地产投资贷款进行严格地审查，对于不满足要求的开发商坚决不能给予借款。在房地产建设过程中，要监督开发商按照合同要求进行建设投资，同时要对其他因素如政策风险进行严格地监控，如果出现风险，应当及时采取措施。同时，还应该按照合同的约定，及时并严格地督促开放商偿还贷款，不能给予拖延。
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(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求
房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发
价格波动与房地产金融风险文献综述
宁波大学硕士研究生期期末考试答题纸 考试科目：风险管理与文献研读课程编号： 姓名：李晨学号：1611121077 阅卷教师：成绩： 价格波动与房地产金融风险文献综述 姓名：李晨专业：企业管理学号：1611121077 摘要 房地产业与金融业关联很强，金融过度支持会形成房地产泡沫，房地产泡沫的破裂又会导致金融危机，造成经济衰退，本文遵循“风险来源、分析传导效应、预警风险程度、防范危机发生”的逻辑思路，分别从房地产市场风险的生成原因、传导效应、预警体系、防范措施等4个方面梳理了国内外现有研究文献，认为“价格下跌→融资成本增加→资金价格波动→不良贷款膨胀→系统性金融风险”这一传导效应直接影响了我国金融环境的稳定。 关键字：房地产；价格波动；金融风险 一、引言 全球历次金融危机，上世纪八十年代日本由“广场协定”为导火索引发的金融危机、2008年美国的次贷危机告诉我们，房地产业由于在国民经济发展中的“产业链长、涉及面宽、资金密集”的特殊性，并且与银行业紧密相关，一旦价格波动过大，就会产生泡沫，导致系统性金融风险，危及金融安全。在我国，不少专家学者以及普通购房者一致认为国内房地产市场明显过热，已经存在着一定的金融风险。那么，房价的上涨和下跌究竟是如何威胁金融稳定的，系统性金融风险是如何形成的，如何有效预警和防范金融风险。这些对房地产金融风险的研究很重要，也很迫切。 二、相关概念及房地产价格波动 （一）相关概念界定 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，具体包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金和房地产保险等[1][2]。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
我国房地产金融风险及其防范
我国房地产金融风险及其防范 曾嫚莉 一、房地产金融风险的分类 房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险主要表现为以下几个类型： 1、信用风险。由于借款人无力偿还或者不愿偿还，导致房地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表现在房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导致无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。 2、管理风险。由于房地产企业拥有巨大的利润，所以每个银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审查不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实，都会造成管理风险。 3、政策风险。现阶段，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重点产业。伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市
场环境也随着发生变化，进而影响着整个房地产业的发展；而且我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，中央的宏观调控难以和地方政策相一致，在有些地区盲目片面追求GDP的增长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步恶化。 4、流动性风险。这种流动性风险一种是原发性的，即房地产金融机构资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和库存等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中大多以房地产作为借款抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。 二、我国房地产金融风险现状 1、个人住房抵押贷款风险。一是欺诈风险。目前我国虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况作出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出现问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，执行的难度也大大增加了。二是提前偿还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有
房地产金融风险管理及对策文献综述
房地产金融风险文献综述陆媛媛201301360011 年代以来，随着我国工业化和城市化进程的加快，房地产业要：摘20世纪90房地产业是呈现高速发展的态势，逐渐成为了我国国民经济的支柱产业。然而，所以管理和防范房一个高风险的行业，带来的巨大的金融风险也日益显现出来，将较为全面地地产金融风险具有十分重要的现实意义。本文参考了大量的文献，对房地产金融风险的产生、成因、管理和对策等方面进行相应的综合与评述。关 键词：房地产金融；风险管理；评述 1 国内关于房地产金融风险方面的研究成果及评述 1.1 国内关于房地产金融风险的研究成果1.1.1 相关概念的界定清算等金融服务活房地产金融是指银行为房地 产业提供资金的筹集、融通、从而遭动中，由于不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，这种风险会逐步扩散到整个金融受巨大的经济损失，再加上房地产业的特殊性，体系，最终危机整个国民经济的安全与稳定，这就是“房地产泡沫风险”，极端条件下，房地产金融风险会形成泡沫经济，最终导致经济危机的产生。随着我国房地产业的飞速发展，国内房地产市场已聚集了巨大的金融风险， 包括道德风险、经营环境风险、资产负债结构风险、利率风险、汇率风险等，这而且包括整个房地产金融单个金融机构面临的风险，种风险不仅包括单项业务、银行信贷一旦发生变化，并且这些风险基本由国内商业银行来承担。体系的风险，尤其是再加上我国政府已经决定把房地产业、房地产市场就会产生很大的回应。不仅对房地作为国民经济新的增长点，住宅产业，所以规避房地产的金融风险，而且对整个国民经济的产业和房地产金融业的稳定和发展起着至关重要的作用， 发展也具有深远的意义。关于国内房地产金融风险的理论研究方面 1.1.2 他认为目前房）对房地产金融风险的防范与管理进行了研究，2006徐景辉（房 地产信提出了发展住房公积金制度、需要进行风险管理，地产金融风险巨大， ）对美国次贷危机进行了理论分析，同2008托住房抵押二级市场制度等。刘洋（提出了要加快完善信用等级评,时他也借鉴了英国在应对房地产金融风险的做法年的全球性金融危机，认2008估及个人征信制度的建设。梁兵（2011）分析了他提出为房地产行业面临的风险是房地产金融法规不健全、个人房贷不良贷款。比如利用证券化、创设投资基金等创新工具来降低要加大房地产金融创新力度,）认为目房地产金融风险，不断完善个人抵押贷款信用制度建设。冯玉军（2011 我国仍是面临外需疲软、内需不足的经济前世界经济尚没有走出经济危机泥潭,面临的金融风险有政策风现状，而房地产业作为我国重要的国民经济支柱产业，加强银行内部资险、市场风险、诚信风险等。他提出了要扩宽房地产融资渠道,建设房地产金融市场，来最大限度降低我国房地产金融风险。汪觉金控制制度,但是由于房地产）认为房地产业已成为拉动我国经济增长的支柱产业,忠（2013
房地产市场金融风险问题分析
摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产
房地产金融风险及防范
房地产金融风险及防范 ——房地产金融与投资概论 学号： 姓名： 上课老师： 成绩: 1.什么是房地产金融风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 2.房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门
和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现 3.如何防范房地产金融风险 (1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 (2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度 房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。 (3)加强对房地产金融风险的监测 当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供
房地产业税收风险分析
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
房地产金融风险概念和特点
房地产金融风险概念: 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 房地产金融风险分类: 1.资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关 2.利率风险 如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大 3通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大 4.汇率风险 如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险 房地产金融风险特点: 房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期
我国房地产金融风险及防范分析
我国房地产金融风险及防范分析 ——China's real estate and guard against financial risk analysis. 摘要：美国房地产次贷危机引发的全球性金融危机，回顾上世纪90年代由泰国房地产市场危机引发的东南亚金融危机，这无疑给房地产业金融风险敲响了警钟。我国作为世界经济增长最快的国家，近两年房地产业高速发展，和当年东南亚猛虎泰国较为相似，这不得不让我们去反思中国房地产业的金融风险。本文结合房地产业自身的发展，全面分析我国房地产金融现状和存在风险，详细提出我国房地产金融风险的防范措施，从而完善我国的房地产金融市场。 关键词：房地产金融，金融风险，防范措施，发展； 一、现阶段我国房地产金融存在的风险及其成因； 随着我国房地产业过热的发展，房地产市场的问题也逐渐凸现出来，随之而造成我国房地产金融市场存在着较大的风险。主要有房地产开发企业自身风险、国家关于房地产的法律与政策风险、商业银行信贷风险等方面； 1、房地产开发企业自身风险； （1）房地产业自有资金不足，过分依赖商业银行贷款，导致资产负债率过高。 近年来房地产开发企业的自有资金逐年下降,，房地产投资资金来
源主要依靠商业银行贷款，过分依赖各大商业银行，使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。在今年11月初在网络上就有谣传绿城地产因负债过高申请破产，虽然最终证实是谣言，但市场却因此加重了对上市房地产企业负债率的担忧。根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中，第一名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业，其资产负债率达968.7%；第二名ST园城资产负债率亦超过100%，达到109.95%。从数据上看，这两家企业已经资不抵债。就像以土地扩张见长的龙头企业保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科A也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。其实国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调控房地产市场健康有序发展的目的。因此, 房地产业一旦发生危机就必然会引发银行危机。（2）房地产企业在其自身运营模式中存在的缺陷给房地产金融市场带来的风险； 一是房地产开发企业对于一个项目的运营周期较长，从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节较多，而房地产企业在开发项目时普遍采用分阶段连续开发的经营模
房地产行业风险控制体系
房地产企业风险管理体系 一、概述 根据国内外风险研究专著和成功企业的经验，风险管理应该是以制度管理和信息管理为基础，以运营管理、成本管理、合同管理等为主要手段，以审计、法律和监察为辅助手段，以风险信息收集、风险分析、报告和监督整改为主线的一项综合性、系统性管理工作。风险管理的作用是为企业长远发展夯实基础、为日常经营管理保驾护航，确保企业实现战略目标、财务目标、经营目标和合规目标。 真正的风险管理与企业经营管理高度融合、相辅相存、相得益彰。企业在应权责分配体系和业务流程体系中充分考虑经营管理和业务开 展过程中可能出现的各种风险，并将风险评估、分析、应对要求和方法设计到管理制度和业务流程之中，让经营管理体系与风险管理体系合而为一。 在此情形下，风险管理部门的职责是监督经营管理部门和业务部门严格执行制度文件、监控企业战略、业绩、质量、成本和进度等目标的达成或偏离情况，关注相关政治、经济、自然环境变化对企业的影响，定期不定期提供风险评估报告和管理建议。 可以形象的比喻：制度是企业的骨骼，信息是企业的血液，业务部门是企业的肌肉，管理部门是企业的内脏，管理层是企业的头脑，风险管理是企业的神经。
广义来讲，风险管理与企业管理息息相关，可能涉及每一项具体活动，企业的每个部门都是风险管理部门，每位员工都是风险管理工作者。狭义地说，风险管理部门是企业单独设置的监督部门，根据企业规模和管理者能力，风险管理部可以全面负责制度管理、信息管理、运营管理、成本管理、合同管理、审计、法律和监察等业务，也可以管理其中部分工作，如审计和法务。无论风险管理负责全部业务还是部分业务，风险管理部都应当全面收集、分析、评估和组织应对企业可能面临的各类风险，也就是说风险管理部门最核心的职责应该是全面收集企业内外部与风险相关的信息，进行综合、系统分析，定期或不定期编制风险报告，指导、协助并监督各部门防范风险、应对风险。 二、房地产企业制度体系 一套优秀的管理制度能够反映企业战略、体现行业特点、优化业务流程、促进管理绩效、提高运作效率的管理制度体系，应该包括以下内容： —《组织管理手册》：它是公司组织管理的基本文件，主要用于说明公司各部门职责、部门结构，它体现公司管控设计方案框架，包括组织设计基本思路、组织设计、部门职责、职位说明书四个部分。—《权责手册》：它的主要目的是划分公司在日常经营管理中的权责关系，加强协作、提高效率。它将公司在战略与运营管理、行政人事
房地产金融的风险与防范探究
房地产金融的风险与防范探究The risk and prevention of real estate finance 编订：JinTai College
房地产金融的风险与防范探究 前言：毕业论文是普通中等专业学校、高等专科学校、本科院校、高等教育自学考试本科及研究生学历专业教育学业的最后一个环节，为对本专业学生集中进行科学研究训练而要求学生在毕业前总结性独立作业、撰写的论文。本文档根据毕业论文内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修改及打印。 又到毕业季了，大家的论文准备的怎么样了，下文是房地产金融的风险与防范，一起来看看吧! 房地产金融面临的最大的风险之一就是信用风险，降低信用风险不仅要求房地产金融企业加强信贷控制，严格信贷审核，而且要从借款人的角度入手，建立有效的信用评价体系和征信系统，减少由信息不对称带来的信用风险。 一、房地产金融的概念 房地产金融是金融业务的一种，一般是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中发生的筹资、融资、结算等金融行为。房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房
储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等。房地产金融包括两个必要的组成部分一房产金融和地产金融。所谓房产金融是指房屋或建筑物在开发、生产、流通、消费过程中涉及到的筹资、融资、结算等金融行为，其主要包括住房金融、商品的生产与流通中的资金融通等等;而地产金融则是指与土地有偿使用有关的金融相关活动，具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。房产金融和地产金融紧密联系、不可分割。房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行`。房地产金融内容丰富，涉及面广，主要包括:吸收房地产行业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，发行房地产股票与债券，房地产金融机构，房地产信托投资，房地产保险，房地产担保机制，房地产金融市场等等。 二、房地产与金融的关系 房地产行业是国民经济的支柱产业，对当前我国的经济发展起到重大的促进作用，其发展受到了整个国家和社会的高度重视。而与房地产业同属第三产业的金融业，其作为现代市场经济的核心，与房地产业的关系更是相互依存、密不可分。
房地产企业的金融风险及化解措施
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/9310643925.html, 房地产企业的金融风险及化解措施 作者：朱百研 来源：《环球市场信息导报》2016年第20期 随着我国城市化进程的加快，在刚需住房需求下，我国房地产业取得了较快的发展，大量资金涌入房地产行业中来。相较于发达国家，我国房地产金融业起步较晚，发展还不完善，再加之我国宏观政策调控的不断干预，从而导致房地产企业存在较大的金融风险，因此需要针对房地产企业的金融风险进行分析，并采取有效的措施加以化解，确保房地产行业的健康、持续发展。 一直以来，我国房地产企业都存在着融资渠道单一的问题，这就导致房地产企业存在着较大的金融风险。再加之我国关于房地产的政策密集出防擦看，在国家宏观调控政策不断变动的情况下，给房地产企业带来了政策风险。当前我国房地产行业经营面临较大的风险，银行为了提高资金流动性，往往会提前收回资金，这使房产地企业面临更为严竣的资金问题。同时房地产企业自身信用资金管理也存在一定的风险。这些风险都导致房地产企业金融风险增加，一旦这些风险全面爆发，则会对国民经济的稳定性带来严重的影响，因此需要做好房地产企业金融风险的有效防范。 房地产企业的金融风险分析 融资风险。融资风险主要来融资成本的增加。这主要是由于当前金融机构和社会资金都呈现出紧缩的局面，在这种情况下，房地产企业自身对资金的需求没有发生变化，企业要想获得足够多的资金支持，必然需要导致成本增加。同时，当前国家对贷款利率进行了调整，相较于以前，贷款利率有了一定程度的提高，金融机构贷款是房地产企业融资的重要组成部分，这也导致房地产企业资金成本的增加。另外在当前流动性紧缩的大环境下，房地产企业需要花费更多的成本来收集信息和进行合同谈判，从而获取可能融资渠道，这也使房地产企业融资成本增加，进而导致融资风险进一步加大。 政策风险。首先，我国关于房地产调控的政策密集出台，如一些限购政策及贷款政策，这些政策出台后，导致购房成本支出增加，使部分群体失去购房能力及部分群体购房欲望降低，这导致房屋销售难度增加，会对资金回笼的速度带来较大的影响。其次，国家加大了保障性住房的建设力度，这使市场对商品房的需求直接降低，而且保障性住房与商品房之间存在较大的价格差异，会对商品房涨价行为带来一定的影响，不利于房地产企业销售收入的提升，会对房地产企业资金的盈利能力带来较大的制约。 信用风险。信用风险主要来自于两方面：是银行出于自身流动性的需求，或是认为房地产企业面临较大的风险，从而提前收回贷款，这会对房地产企业带来严竣的资金压力；房地产企业自身的信用资金管理风险，即在企业建造房屋发图片看看，会通过预付资金的方式来购买原
信息安全管理制度附件：信息安全风险评估管理程序
本程序，作为《WX-WI-IT-001 信息安全管理流程A0版》的附件，随制度发行，并同步生效。 信息安全风险评估管理程序 1.0目的 在ISMS 覆盖范围内对信息安全现行状况进行系统风险评估，形成评估报告，描述风险等级，识别和评价供处理风险的可选措施，选择控制目标和控制措施处理风险。 2.0适用范围 在ISMS 覆盖范围内主要信息资产 3.0定义（无） 4.0职责 4.1各部门负责部门内部资产的识别，确定资产价值。 4.2IT部负责风险评估和制订控制措施。 4.3财务中心副部负责信息系统运行的批准。 5.0流程图 同信息安全管理程序的流程 6.0内容 6.1资产的识别 6.1.1各部门每年按照管理者代表的要求负责部门内部资产的识别，确定资产价值。 6.1.2资产分类 根据资产的表现形式，可将资产分为数据、软件、硬件、文档、服务、人员 等类。 6.1.3资产（A）赋值 资产赋值就是对资产在机密性、完整性和可用性上的达成程度进行分析，选 择对资产机密性、完整性和可用性最为重要（分值最高）的一个属性的赋值 等级作为资产的最终赋值结果。资产等级划分为五级，分别代表资产重要性
的高低。等级数值越大，资产价值越高。 1）机密性赋值 根据资产在机密性上的不同要求，将其分为五个不同的等级，分别对应资产 2）完整性赋值 根据资产在完整性上的不同要求，将其分为五个不同的等级，分别对应资产 3）可用性赋值 根据资产在可用性上的不同要求，将其分为五个不同的等级，分别对应资产在可用性上的达成的不同程度。
3分以上为重要资产，重要信息资产由IT 部确立清单 6.2威胁识别 6.2.1威胁分类 对重要资产应由ISMS 小组识别其面临的威胁。针对威胁来源，根据其表现形式将威胁分为软硬件故障、物理环境威胁、无作为或操作失误、管理不到位、恶意代码和病毒、越权或滥用、黑客攻击技术、物理攻击、泄密、篡改和抵赖等。 6.2.2威胁(T)赋值 评估者应根据经验和（或）有关的统计数据来判断威胁出现的频率。 威胁频率等级划分为五级，分别代表威胁出现的频率的高低。等级数值越大，威胁出现
信息安全风险评估项目流程
信息安全风险评估项目流程 一、售前方案阶段 1.1、工作说明 技术部配合项目销售经理（以下简称销售）根据客户需求制定项目解决方案，客户认可后，销售与客户签订合同协议，同时向技术部派发项目工单（项目实施使用） 1.2、输出文档 《XXX项目XXX解决方案》 输出文档（电子版、纸质版）交付销售助理保管，电子版抄送技术部助理。 1.3、注意事项 ?销售需派发内部工单（售前技术支持） ?输出文档均一式三份（下同） 二、派发项目工单 2.1、工作说明 销售谈下项目后向技术部派发项目工单，技术部成立项目小
组，指定项目实施经理和实施人员。 三、项目启动会议 3.1、工作说明 ?销售和项目经理与甲方召开项目启动会议，确定各自接口负 责人。 ?要求甲方按合同范围提供《资产表》，确定扫描评估范围、 人工评估范围和渗透测试范围。 ?请甲方给所有资产赋值（双方确认资产赋值） ?请甲方指定安全评估调查（访谈）人员 3.2、输出文档 《XXX项目启动会议记要》 客户提交《信息资产表》、《网络拓扑图》，由项目小组暂时保管，以供项目实施使用 3.3、注意事项 ?资产数量正负不超过15%；给资产编排序号，以方便事后 检查。 ?给人工评估资产做标记，以方便事后检查。 ?资产值是评估报告的重要数据。
?销售跟客户沟通，为项目小组提供信息资产表及拓扑图，以 便项目小组分析制定项目计划使用。 四、项目前期准备 4.1、工作说明 ?准备项目实施PPT，人工评估原始文档（对象评估文档）， 扫描工具、渗透测试工具、保密协议和授权书 ?项目小组与销售根据项目内容和范围制定项目实施计划。 4.2、输出文档 《XXX项目实施PPT》 《XXX项目人工访谈原始文档》 《XXX项目保密协议》 《XXX项目XXX授权书》 4.3、注意事项 ?如无资产表和拓扑图需到现场调查后再制定项目实施计划和 工作进度安排。 ?项目实施小组与客户约定进场时间。 ?保密协议和授权书均需双方负责人签字并加盖公章。 ?保密协议需项目双方参与人员签字
房地产企业风险管理研究
房地产企业风险管理研究 发表时间：2018-11-05T16:33:57.587Z 来源：《防护工程》2018年第21期作者：王祥峰 [导读] 当这些风险事故积累到一定程度时，就会引起企业的风险损失。所以说，风险影响因素是引起房地产企业风险最直接、最核心的原因。 连云港市承泽装饰工程有限公司江苏连云港 222000 摘要：在房地产行业，成熟的开发商总是很大程度能透过风险看到机会，但有些开发商却被风险挡在了殿堂之外。不论是国家政策，还是行业政策，又或者是市场行情的变化，对房地产企业都构成或多或少的风险，为此，房地产企业必须时刻关注政策风险、市场形势所带来的风险，科学研判，稳妥应对。 关键词：房地产企业；风险识别；风险应对 1 我国房地产企业存在的风险 1.1 确定性风险和不确定性风险 确定性风险是指在某些特定的环境中，风险的结果可以预测，并且预测的准确率极高。换言之，确定风险反映的是一种特殊的事件，这种事件会带来多个不确定的结果，而且每一个不确定的结果的出现都有一个可测定的概率值，因此这个事件的结果是可以预测的。不确定性风险是指在某些环境中，风险的结果不可以预测。换言之，不确定性风险各种各样，并且无法对它的结果进行肯定的预测。这种风险的组成主要包括3个方面：风险影响因素、风险事故和风险损失，这3方面的关系密不可分。房地产企业在风险因素的影响下会出现各种风险事故，当这些风险事故积累到一定程度时，就会引起企业的风险损失。所以说，风险影响因素是引起房地产企业风险最直接、最核心的原因。 1.2 外部风险和内部风险 1.2.1 外部风险 房地产企业的外部风险主要包括政策性风险和市场供求风险2个方面的内容。 政策性风险：在房地产投资过程中，政府的土地供应政策、价格政策、税费政策、金融政策、环境保护政策等都会影响到房地产企业收益目标的实现，从而给企业带来不可预测的风险。 市场供求风险：根据国际通行习惯，住房空置率的合理区间为5%～10%，在这个区间内，住房处于供求平衡状态，有利于经济的正常发展;住房空置率在10%～20%，则属于危险区，在此区间内，不仅要引起房地产企业重视，更要使其采取措施加大住房销售力度，只有这样，企业才有可能保持正常发展;如果住房空置率在20%以上，则属于住房重积压区，处于这个区间的房地产企业如果不能及时控制和调整住房空置率，很有可能使得企业处于病态发展状态。 1.2.2 内部风险 房地产企业的内部风险主要包括投资决策风险、项目管理风险和财务风险3个方面的内容。 投资决策风险：由于房地产企业自身的各种特点，投入资金金额巨大，而且开发的周期比较长。因此，房地产企业投资决策必须准确，如果投资决策不准确，无疑会给房地产企业带来巨大的风险。 项目管理风险：这方面内容无疑是对投资者的一种挑战。投资者对企业管理不善，主要体现在4个方面：首先，房地产企业领导人所在职位超出自身的能力范围，导致无法正常经营和管理;其次，房地产企业员工没有掌握各自岗位所要求的专业技能，专业技术和水平不高;再次，房地产企业与其他企业之间没有处理好各种合同关系;最后，房地产企业存在一些违法或违章行为。这些问题的存在，很容易造成各种各样的风险。 财务风险：主要是指房地产企业由于投资不慎，导致投资负债率较大，同时又不能在其他机构或者资金市场获取所需资金用来规避投资风险。 2 房地产企业风险管理方法 2.1 企业管理目标的设定 房地产企业在其经营管理过程中，需设定合理的经营目标才能保证企业成功经营。而这些目标是企业日常经营管理过程中信息收集、事件识别、风险评估的前提和基础。房地产企业应当通过制定程序制度使经营目标与企业的愿景相协调，并且确保这些所企业所制定的经营目标与其面临的风险符合企业愿意承受的风险水平。房地产企业一般将承受的风险水平分为：重要风险、一般风险以及轻度风险。由于各房地产企业的业务模式、承受风险水平能力、对风险水平的偏好等不同。各风险因素可以自行选择风险程度、风险因素的组合。 2.2 房地产企业按风险水平进行风险识别、评估 风险识别可借助风险目录等工具，结合实际情况采取不同的方法开展工作，如财务报表分析、内控评价、现场调研、管理层访谈等方法。各职能部门应在识别本单位工作目标、工作计划的基础上，认真梳理各条线业务流程，对可能影响目标或计划实现的潜在风险性质进行鉴别。 2.3 房地产企业按风险水平进行风险应对 2.3.1 重要风险应对的措施 资金风险的应对措施：一是获取银行房地产开发贷款是房地产项目首要开发资金来源；二是利用预售房款资金支付开发建设费用；三是如果通过以上两种方式仍然不能满足项目的资金需求，就可以通过施工方垫资、信托、基金、民间借贷的方式，这种筹资方式资金到位迅速，但是资金成本较高。 施工风险的应对措施：施工风险最大的影响因素是项目工期，需要房地产项目现场施工管理人员配合制总包合同中的相关条款，约定工期拖延导致的后果使工期保证措施切实做好，从而降低施工风险的发生。 政治风险的应对措施：该类型风险主要发生在房地产企业对外投资业务中，无论企业采取何种交易模式，交易对手实际控制人的政治风险是首先考量因素，往往因实际控制人出现政治风险导致项目转让或停止开发。 政策风险的应对措施：房地产企业面临的政策风险主要是国家出台的一系列针对房地产调控政策的不连续性和不确定性。而且基本上处于完全不对等的位置上。政策是强势的，掌握着企业的生杀大权；而企业又是弱势的，甚至是集体失语的。房地产企业应当建立健全政
房地产金融风险分析及防范措施探究
房地产金融风险分析及防范措施探究 现阶段，随着社会的飞速发展，我国的经济发展的十分的迅速。现如今，随着经济全球化的趋势越来越明显，科技与经济的不断发展，而金融的变化呈现出一种较大的态势。在这种背景之下，我国的金融体制不断趋于完善，但是我国房地产行业金融风险却是影响我國地产经济发展的关键因素。本文着重对房地产金融风险进行分析，并结合具体问题提出一系列措施，希望能够对房地产行业的发展有一定借鉴意义。 标签：房地产;金融风险分析;防范措施探究 引言 在我国，房地产业发展的极为迅速，尤其是在最近几年，呈现出一种迅猛的发展趋势。在城市之中，房价仍然是人们热衷的话题，为稳定房地产市场，我国政府相继颁布一系列措施，但其中的问题仍然没有有效将其解决。房地产行业的发展与金融行业密不可分，其中所隐藏的金融风险，不仅会抑制房地产业的发展，甚至会影响到我国经济的稳定发展。所以，分析金融风险出现的原因，总结出具体的防范措施便显得尤为重要。 1、房地产金融风险 1.1政策风险 在房地产行业之中，政府所取得作用，以及影响不容忽视，政策风险，也便是政府的宏观调控，此种宏观调控会对房地产产生最为根本的影响。（1）宏观调控对房地产的影响。目前，最为普遍的问题仍然是房价，房价过高导致楼市出现泡沫风险。所以，我国政府便需要从中进行调控，颁布相关的法律法规，但是正是政府的这些调控措施，对房地产行业金融造成一定风险，比如房地产在政府的调控之下，交易量会出现明显的下降趋势，在一小部分房地产企业之中，因流动资金不足，其内的资金链便会发生断裂的情况，此为宏观调控所导致的结果。（2）宏观调控对房地产上游的影响。除上述出现的情况之外，在一些房地产行企业之中，会出现违规买地、用地的情况。因此，我国政府根据此种现象的发生，对价格进行限制，当价格受到限制，房地产金融风险也便会相应的增加。 1.2市场风险 （1）在我国，经济发展方式为重视投资而轻视消费，所以大量资金会被应用到房地产行业之中，致使供给与需求不成正比，而房地产价格也无法将其真实地反映出来，人民群众在这种情形之下，只能依靠金融市场。（2）当前，在我国城市之中，不论是一些新开发的小区，还是近几年开发的小区，都会出现入住率不足的情况，这是一种极为普遍的现象。除此之外，有些房地产企业在圈地之后，却没有足够的资金进行建设，建设之后，无人居住也是常有的情况。以上三种情