专题二：我国城市土地出让制度改革分析(2011)
我国城市土地出让制度改革分析
REICO 工作室
2011年1月
提要
当前房地产调控政策没有触及到我国城市土地出让制度。我国城市土地出让制度具有三个主要特征：政府垄断土地供给，以竞争性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”。在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下，我国城市土地出让制度导致了土地价格的高涨。土地价格高涨则是导致住宅价格高涨的主要原因之一。改革的方向，一是适应我国快速城镇化的发展趋势，扩大城市土地供给，二是改革招拍挂出让方式，不以土地价格的高低作为竞争标的，三是将批租制转换为年租制，并与房产税合并征收。
目录
一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度2
二、我国城市土地出让制度的特征5
三、土地出让制度与土地价格7
四、土地价格与住宅价格15
五、国外土地出让制度错误！未定义书签。
六、我国土地出让制度的改革错误！未定义书签。
一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度
为遏制住宅价格持续快速上涨，中央政府出
自2009年年初以来，我国城市住宅价格持续上涨。国家统计局公布的全国七十城市住宅销售价格指数自2009年3月份以来环比一直超过100，这
台房地产调控
政策
个趋势一直持续到2010年3月份。这种快速上涨的住宅销售价格引起来各
方面的关心和担忧。在此情况下，中央政府自去年末开始酝酿新一轮房地产
调控措施。自2010年3月份以来，各种调控措施频繁出台。
图1 07年6月到10年12月全国七十大中城市住宅销售价格指数（环比）
2010年3月份以
来住宅价格回
落趋于平稳
数据来源：国家统计局
表1 2010年政府主要调控措施一览表
2010年政府出台多项措施遏制房价过快上涨时间内容
1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
1月21日国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房
和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于
70%。
3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少
两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
4月2日财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均
不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
4月14日国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个
人住房消费的税收政策。
4月15日国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房
且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
4月15日国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际
住房用地总量。
4月18日国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不
能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停
发放购买住房贷款。
4月30日北京政府发布调控通知，要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本
市居民购房贷款；要求自《通知》发布之日起，同一购房家庭只能新购
买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据住宅权属交易系统中个
人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。
6月5日调控楼市政策再出细则，住建部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)
成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
9月29日为遏制房价过快上涨，中国政府决定加大房地产调控力度，要求完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及
以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加
强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给；
在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家
庭购房套数。
表2 部分城市限购令总结
大部分城市的调控政策着眼于数量控制城市核心内容
深圳户籍居民家庭：限购两套，非户籍居民家庭：限购一套
南京保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房,暂时限制购买第三套住房
福州户籍居民家庭：限购两套，非户籍居民家庭：限购一套
北京暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房
上海暂定本市及外省市居民家庭只能新购一套商品住房（含二手存量住房）厦门同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房
杭州暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)
宁波本市户籍居民家庭或常住家庭在本市只能新购1套住房
三亚户籍家庭和常住非户籍家庭只能限购一套房
温州限定家庭新购买一套商品住房
海口户籍和常住居民家庭限定新购买一套商品住房
大连暂定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)
广州户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房
天津户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房
调控政策效果初显，住宅价格持续快速上涨初步得到遏制
从目前的政策效果来看，我国城市住宅价格的持续上涨已经初步得到了遏制，调控成效初显。全国七十城市住宅销售价格指数在5月份下降到100以下，一些城市，特别是一线大城市，如北京、上海、广州等，已经连续两个月或三个月住宅销售价格指数在100以下；其他月份的住宅销售价格指数也维持在100左右。
本轮调控上升到了政治高度
不同于以前的房地产调控，本轮调控主要有如下特点：
第一，中央高层高度重视，将遏制房价的过快上涨上升到了政治高度；控制房价上涨不利的地方领导要承担政治责任。
主要采取数量控制措施和行政方式
第二，为了实现尽快实现遏制房价快速上涨的政策目标，政策手段主要采取了数量控制的方式，并通过行政方式实施。
纵观中央政府和各地方政府的调控政策特征，一是控制房地产“银根”，即紧缩房地产信贷，特别是住房贷款，提高利率、提高首付比例；
二是控制居民购房数量，限制外地居民购房，限制本地居民购买多套住宅；
三是通过增加保障性住房供给，以平抑过高的需求。
但是，从政策的效果来看，起到遏制房价快速上涨的主要作用的还是控制银行的房地产信贷和控制购房数量两个方面，增加保障性住房供给的落实情况不容乐观；即使能够实现，其政策效果也需要在较长一段时间显现。
没有涉及到土地出让制度
第三，本次调控并没有涉及到我国房地产业的制度特征，特别是没有涉及到房地产业的土地出让制度改革。而土地作为房地产业的最基本“生产要素”，却在住宅价格的上涨中起到了基础性作用。如果不从土地出让制度的改革入手调整我国的房地产业，那么对住宅价格的调控也只能“治标”，而不能“治本”。
改革城市土地出让制度是保证房地产业有序、健康发展的基础条件
根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，在未来相当长的一段时间内，我国仍面临着几亿农民城镇化的挑战；快速推进城镇化不仅是我国目前的战略任务之一，也是落实科学发展观、统筹城乡发展的必然要求。在快速城镇化、大量人口进入城市的情况下，我国城市房地产市场将长期面临“卖方市场”的约束。在此条件下，我国城市的土地出让制度存在推动土地价格上涨，并进而推动住宅价格上涨的内在动力。因此，我们认为改革我国城市的土地出让制度将是保证房地产业有序、
健康、稳定发展的基础性条件，是增加住宅供给、控制住宅价格过快上涨的基础性条件1。
二、我国城市土地出让制度的特征
我国城市土地出让制度改革的两条线索：无偿使用到有偿使用；划拨、协议出让到招拍挂出让
我国城市土地出让制度自改革开放以来进行了一系列的改革。改革的线索有两条：
第一，在上世纪80年代改革的线索是土地使用权的“无偿、无期限”演变为土地使用权的“有偿、有期限”的使用制度。土地使用权的有偿使用，首先由外资企业开始，此后逐渐扩展到当时的国营企业以及其他企事业单位。1988年公布实施的《宪法》修正案第二条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这就从法律上确定了土地使用权有偿出让问题，使土地交易市场的形成有了法律依据。
第二，城市土地使用权的出让方式，由划拨、协议为主，逐步演变为以招标、挂牌、拍卖（招拍挂）为主的方式。2007年开始实施的《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”公开出让土地的范围进一步扩大，土地使用权“招拍挂”出让方式由国家政策上升到法律规定。
特征一：政府垄断城市土地供给
经过近三十年的改革，我国逐步形成了土地出让政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的城市土地出让制度：
第一，我国城市的土地全部归国家所有，由各级政府代行所有者职权。在实践中，各级城市政府成为当地城市土地的实际所有者，并成为城市建设用地的唯一垄断供给者。政府通过征收农民集体土地等方式获得城市新增建设用地，并通过土地一级交易市场将土地使用权出卖给相关单位和个人。
特征二：招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式
第二，政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以分为：划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。图2描绘了五种土地出让方式的市场参与程度差别。划拨几乎没有市场因素；协议属于作为供方的政府与需方之间的
1本报告讨论的主要是商品住宅和住宅用地；如无特别说明，本报告中涉及的“住宅”、“住宅”、“土地”等，都指商品住宅和住宅用地。
谈判定价形式；挂牌、招标和拍卖则属于市场参与较高的出让方式，符合条件的多个需求者通过市场竞价获得土地使用权。
图2 不同土地出让方式的市场参与程度
特征三：一次性缴纳土地出让金的“批租制”
第三，从缴纳土地出让金的方式看，我国城市土地出让实行的土地的“批租制”。所谓“批租制”，是指开发商或土地使用者向政府一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。与批租制不同的是“年租制”，指开发商或土地使用者在未来若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金2。
专栏：我国城市土地出让方式
划拨出让方式是政府以行政划拨方式进行的土地出让。划拨的土地仅缴纳土地征用补偿、安置等费用，或者无偿使用，而且没有使用期限的限制。在计划经济时代，城镇土地一般都是通过划拨进行配置的。
协议出让方式的供方（政府）和需方（开发商）在议定条款时，特别是确定土地使用费方面，都有较大的灵活性。因此，这种协议方式一般用于以公益事业或福利事业为目的的用地的出让。相比于划拨出让，协议出让已经有市场参与的因素，土地价格的确定经过了土地供给方和土地需求方双方的谈判，并确定了土地出让后的使用途径。
招标、挂牌和拍卖都是市场参与程度较高的出让方式。挂牌出让的方式综合了招标、拍卖和协议方式的优点，具有交易便捷、成本低廉、公开性强的特点。从市场参与程度上看，挂牌既保证了较高的市场参与程度，又给了需求方充分的时间分析和考虑挂牌条件。挂牌出让的方式综合了招标、拍卖和协议方式的优点，具有交易便捷、成本低廉、
2土地出让金不同于房地产税收和房地产开发过程中的各种费用。土地出让金是政府作为土地所有者出让土地使用权获得租金和土地前期开发的费用，是政府作为土地所有者获得的所有者权益；房地产税收，例如城市土地占用税、耕地占用税、房地产税等，是政府作为公共管理者收取的税；房地产开发过程中的各种费用，例如测量费等，是公共事业部门提供相应服务的收费。在政府财政收支中，土地出让金纳入政府型基金处理，房地产税收纳入地方一般预算收入处理。
公开性强的特点。
招标是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据一定的要求从投标者中择优确定土地使用权受让人的出让方式。以招标方式订立土地使用权出让合同，引进了市场竞争机制，有助于选择合适的受让人。这种方式一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。
拍卖也叫“拍让”，是指土地所有者代表在指定的时间、地点组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就某一土地的使用权公开叫价竞买，按价高者得的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。以拍卖方式订立土地使用出让合同，国家可以获得较高的土地使用费，因此，这种方式适用于已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。
三、土地出让制度与土地价格
土地出让制度是推动土地价格上涨的制度性原因
住宅价格的上涨受到各方面的密切关注。本次房地产调控的目标也是控制快速上涨的住宅价格。但是，本次调控并没有触及住宅价格上涨的制度性原因，即土地价格和推动土地价格上涨的城市土地出让制度。
如前所述，我国城市土地出让制度有三个显著特征：即土地供给的政府垄断、招拍挂为主的土地出让方式以及一次性缴纳土地出让金的土地批租制度。这三个特征都有推动土地价格上涨的内在逻辑，是土地价格上涨的前提条件。但是这三个特征却不必然能够推动土地价格上涨；现实中土地价格的上涨还需要两个外部条件，即城市政府对土地财政的依赖以及住宅市场的“卖方市场”。
（一）土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑
在土地供给垄断的条件下，出让方式的竞争性越强，那么土地价格越高。
按照竞争性程度，土地价格由低到高的出让
在土地供给垄断的条件下，政府可以通过对市场上土地供给数量的控制进而控制土地的价格。但是，如果在土地需求方面没有竞争，或竞争不充分，或者买方具有和卖方谈判的能力，那么供给方的垄断也不一定能导致土地价格的上涨。在供给方垄断的情况下，需求方的竞争越充分，那么土地价格上涨越高；在需求方充分竞争的情况下，土地价格将上涨到最高，并把住宅价格上涨带来的所有“剩余”全部拿走。因此，在土地供给垄断的条件下，土地需求方的竞争越充分，那么土地价格越高。
方式为：划拨-协议-挂牌-招标-拍卖
这一点可以通过土地出让方式的市场参与程度差别进行验证。划拨土地是最缺乏市场参与的一种出让方式，可以预计划拨的土地价格最低。在协议出让方式下，需求方还有与政府谈判的余地，并且竞争也不激烈，因此，土地价格还可以维持在较低水平。而在招拍挂出让方式下，由于土地需求方的激烈竞争，土地价格将会出现非常明显的上涨。
北京市普通土地出让方式下住宅土地价格显示，招标和挂牌方式下的土地价格远高于协议和划拨
我们选取了北京市（市本级和城八区）以及重庆市（市本级和城六区）自2008年1月1日到2010年1月1日期间出让的住宅用地的价格情况。北京市（市本级和城八区）在此期间共出让住宅用地317幅，其中公布了成交价格的233幅。这233幅住宅用地共通过三种方式出让：协议、挂牌和招标。在协议出让下，住宅用地的出让价格只有1690元/平方米；而在挂牌出让下，出让价格上升到了9795元/平方米，在招标出让下，出让价格更达到了11146元/平方米。挂牌和招标是协议出让价格的5.8倍和6.6倍。
普通商品房用地的协议出让价格只有1313元，而在挂牌和招标出让方式下，土地价格上涨到了11521元/平方米和12210元/平方米，上涨了8.8倍和9.3倍。
重庆市：拍卖和挂牌出让的土地价格远高于划拨方式下的土地价格
重庆市（市本级和城六区）在2008年1月1日到2010年1月1日公布成交价格的住宅用地共107幅，在这些出让地块中，没有协议出让的土地。合计的住宅土地出让价格为4238元/平方米，划拨土地的均价为1316元/平方米，而挂牌和拍卖出让的土地均价达到了5192/平方米和5793元/平方米，分别是划拨住宅用地均价的3.8倍和4.8倍。
商品住宅用地主要是招拍挂方式出让土地，因此土地价格较高
需要指出的是，根据当前的土地出让规定，划拨和协议出让不适用于商品住宅用地。因此，进入市场的商品住宅使用的土地都必须通过市场竞价的方式获得。表3和表4统计了北京市（市本级和城八区）和重庆市（市本级和城六区）在2008年1月1日到2010年1月1日期间通过各种方式出让的住宅用地情况。统计表明，不论是在北京还是重庆，商品住宅用地包括中低价位中小套型商品住宅用地，主要是通过招标、挂牌和拍卖方式出让的。在这种情况下，商品住宅用地的土地价格无疑会大大高出划拨和协议出让的土地价格。
图3北京市2008年1月1日到2010年1月1日住宅用地出让价格情况
数据来源：中国土地市场网土地成交公告（https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,nd https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,/）。在此期间，北京市（市本级和城八区：东城、西城、宣武、崇文、石景山、朝阳、海淀、丰台）共出让住宅用地317幅，其中公布了成交价格的共有233幅；上图所列为233幅公布成交价格的土地。
图4重庆市2008年1月到2010年1月住宅用地出让价格情况
数据来源：中国土地市场网土地成交公告（https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,nd https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,/）。在此期间，重庆市（市本级和城六区：市中区、江北区、南岸区、九龙坡、沙坪坝、大渡口）共出让住宅用地210幅，其中公布了成交价格的共有107幅；上图所列为107幅公布成交价格的土地。
表3北京市2008年1月到2010年1月不同出让方式出让的住宅用地
高档住宅中低价位中
小套型普通
商品房其他普
通商品
房
经济适
用房
廉租
房
其他住
宅用地
合计
划拨0 0 0 1 12 7 20 % 0 0 0 100 100 6.73 6.31 协议 2 10 59 0 0 59 130
% 100 26.32 36.88 0 0 56.73 41.01
挂牌0 17 73 0 0 22 112
% 0 44.74 45.63 0 0 21.15 35.33
招标0 11 28 0 0 16 55
% 0 28.95 17.5 0 0 15.38 17.35
合计 2 38 160 1 12 104 317
% 100 100 100 100 100 100 100
数据来源：中国土地市场网土地成交公告（https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,nd https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,/）。在此期间，北京市（市本级和城八区）共出让住宅用地317幅；上表为全部317幅住宅用地的出让方式统计。
表4重庆市2008年1月到2010年1月不同出让方式出让的住宅用地
高档住宅中低价位中
小套型普通
商品房
其他普
通商品
房
经济
适用
房
廉租房其他住
宅用地
合计
划拨0 0 0 89 6 37 132
% 0 0 0 100 100 84.09 62.86
挂牌0 0 39 0 0 0 39
% 0 0 56.52 0 0 0 18.57
招标0 1 3 0 0 0 4
% 0 100 4.35 0 0 0 1.9
拍卖 1 0 27 0 0 7 35
% 100 0 39.13 0 0 15.91 16.67
合计 1 1 69 89 6 44 210
% 100 100 100 100 100 100 100
数据来源：中国土地市场网土地成交公告（https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,nd https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,/）。在此期间，重庆市（市本级和城六区）共出让住宅用地210幅；上表为全部210幅住宅用地的出让方式统计。
（二）土地财政是土地价格上涨的动力
土地批租制可以使政府一次性获得未来若干年的土地租金
以招拍挂为主的城市土地出让方式，其本来目标是减少划拨和协议出让所带来的无效率和腐败问题。从几年来的实践看，城市土地出让的招拍挂方式极大提高了城市土地出让的收益，减少了出让过程中的腐败，从整体上提高了土地市场的运作效率。但是，在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下，这种出让方式导致了土地出让价格的高涨。而地方政府对土地财政
的依赖使政府在城市土地出让上的目标变成获取土地出让收入最大化。招拍挂的出让方式为政府实现这一目标提供了手段。地方政府对土地财政的依赖成为土地价格上涨的内在动力。我国土地出让制度的另一个特征是土地出让的“批租制”，即政府可以一次性征收未来70年（住宅用地）的土地出让金。这种土地的批租制使政府可以在短期内通过土地出让获得高额资金。
在1994年分税制之前，地方政府的土地出让收入是中央和地方分成的制度；分税制改革后，地方政府的土地出让收入主要归地方所有，并且成为地方财政一个重要来源。特别是在2002年土地主要以招拍挂方式出让后，土地出让金收入已经成为一些地方政府的主要收入来源，形成了所谓的“土地财政”。
“土地财政”使政府以推高土地价格从而获得最大化土地收入为土地出让政策的主要目标
“土地财政”的一个根本原因在于当前分税制体制下地方收入与支出责任的不对等，地方政府缺乏稳定可靠的收入来源。而土地出让制度的特征又让地方政府发现通过土地出让收入可以弥补地方财政收入缺口。这样地方政府的一个重要政策目标就是在尽可能的情况下推高土地价格从而获得最大化的土地收入。
为了控制地方政府的“土地财政冲动”，国务院办公厅2006年《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定地方政府的土地出让金收入全部纳入地方基金管理，实行严格的“收支两条线”，并规定了土地出让金的六个用途。但是，在现实中，“收支两条线”管理对遏制地方政府“土地财政冲动”的效果并没有凸显出来。
2009年全国土地出让总价款高达1.59万亿元，占全国财政总收入的
23.22%
土地出让金收
根据国土资源部公布的官方数据显示，2009年全国土地出让总价款高达15910.2亿元，同比增长63.4%，占当年全国财政收入的23.22%3。2009年全国70城市土地出让金收入同比增加超过100%；排在前20位的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。图3-3给出了土地出让金收入排在前20位的城市的土地出让金收入；图3-4给出了2007、2008和2009年排在前七位城市的土地出让金收入占当年地方财政收入的比例。2009年土地出让金收入最高的是上海，高达821亿，占当年上海地方财政收入2540.3亿元
3人民网：https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,/GB/10921546.html。
入排在前七位的大城市，土地出让金占地方财政收入的比例，最高的达到了51.7%的32.3%。在2009年，土地出让金收入排在前七位的城市，土地出让金占当年地方财政收入的比例，最高的达到了51.7%（武汉），最低的也达到了23.9%（北京）；而在2007年最高的武汉土地出让金收入占当年地方财政收入的比例更是高达86.0%。
图5 2009年土地出让金收入前20位城市（亿元）
数据来源：中国指数研究院，《政府土地出让金调查报告2009》。
图6部分城市土地出让金占地方财政收入的比例
数据来源：土地出让金来源于中国指数研究院《政府土地出让金调查报告2009》；地方财政收入来源于各城市统计年鉴。地方财政收入=地方一般性预算收入+基金性收入；土地出让金包括在基金性收入中。
中小城镇的“土地财政”依赖
地方政府对“土地财政”依赖在一些三线城市甚至一些中小城镇也表现强烈。在东部沿海某镇的调查显示4，该镇土地收入占镇可支配财力的比例一直居高不下，最高的年份（2003年）占到了91.11%，最低的年份（2008年）也占到了33.93%。而土地收入一直构成该镇财政总支出的主要来源。
图7东部某镇土地出让收入占镇可支配财力与财政总支出的比例
数据来源：胡家勇，2010，《地方政府“土地财政”调研》，
https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,/window/xslw_index.asp
（三）快速城镇化带来的对城市住宅的强大需求
4胡家勇，2010，“地方政府‘土地财政’调研”，https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,/window/xslw_index.asp。
在“卖方市场”条件下，政府可以通过控制土地供给数量进而控制土地价格
政府能够通过土地出让金获取大量土地出让金还需要一个条件：对城市住宅的强烈需求以及由此引致的对城市住宅用地的需求。在住宅市场处于供不应求的“卖方市场”的条件下，作为引致性需求的土地市场也将长期处于“供不应求”的状况。在这种情况下，政府可以通过控制土地供给数量，进而控制土地价格获得土地出让收益。
我国还将面临长期的快速城镇化过程
改革开放以来，中国农村人口开始了大规模迁移进入城市的过程（图8）。2009年中国的城镇人口已经达到了6.22亿，城镇化率达到46.59%。从1978年到2009年，中国城镇新增人口4.49亿，平均每年新增1449.71万；从1998年到2009年11年间，中国城镇人口增加了2.06亿，平均每年增长1870.71万。从1998到2009年，相当于每年新增一个北京市。而根据国际上城镇化发展的经验，城镇化率在30%-60%之间，为快速城镇化阶段。
中共中央《关于制定第十二个五年规划的建议》中明确指出，在未来五年，我国的一个重要目标是统筹城乡发展、加快城镇化步伐。未来五年，我国城市化仍将处于快速发展阶段，总体上将呈现出逐步小幅加速增长的态势，预测到2015年我国城市化率将达到53%左右5，城镇化率年均增长1.1
个百分点。这意味着每年城镇人口将新增1700多万6。按照城镇人口人均住宅面积30平方米测算，在“十二五”期间，每年仅为这1700多万新增城镇人口建设住房，就需要新增住宅建设面积5.1亿平方米7；而2009年城镇新增住宅建设面积为8.21亿平方米。如果未来五年每年城镇新增住宅建设面积仍然维持在8.21亿平方米，那么仅新增人口所需住宅就已经占去了62%。
在这种对城镇住宅高需求的压力下，我国城市住宅建设对土地的需求将长期居高不下，土地市场“卖方市场”的特征也将会长期维持。
图8 中国城镇人口和城镇化率（1978-2009）
5郭新双，2010，《“十二五”时期我国城市化进程思路与金融支持》，国家开发银行，2010年4月。6按照1998-2009年城镇化率对城镇人口的增长弹性计算。
7按照人均30平方米计算。
数据来源：《中国统计年鉴2010》（四）小结
在我国快速城镇化以及地方政府对“土地财政”依赖的背景下，当前的城市土地出让制度是推高土地价格的重要原因
我国城市土地出让制度有三个主要的制度特征：第一，政府垄断城市土地供给；第二，以招拍挂为主的竞争性的土地出让方式；第三，一次性缴纳未来若干年的土地出让金。这个三个制度特征使得政府可以通过控制土地供给数量和土地价格，一次性获得大量可用财力。而在中国的财政体制下，地方政府对“土地财政”有依赖性；“土地财政”使政府有动力推高土地价格。在中国快速城镇化、大量农业人口进入城市的条件下，对城市住宅用地的需求将长期处于比较紧张的状态下。在这样的条件下，如果不对城市土地出让制度进行改革和完善，可以预计我国城市土地的出让价格将进一步上涨。而土地价格的上涨将进一步传导到住宅价格上，推动住宅价格的持续升高。
四、土地价格与住宅价格
我国城市土地出让制度下，土地价格的上涨有推动住宅价格上涨的内在逻辑
土地价格与住宅价格之间的关系一直是各方面关注的焦点。在这方面也有很多不同的研究和观点。土地是房地产开发的主要成本之一，在住宅价格中必然有补偿土地成本的部分。不能简单地说土地价格决定住宅价格，或者住宅价格决定土地价格。从理论上来讲，商品的价格不是成本决定的，而是
商品市场供求平衡决定的。有诸多因素影响了住宅价格。但是，在我国城市土地出让制度以及我国所面临的快速城镇化的条件下，土地价格的上涨已经成为住宅价格上涨的一个重要原因。
土地批租制推高土地价格，从而推高住宅价格
首先，如前所述，我国城市土地出让制度的特征是政府垄断供给、招拍挂出让方式和批租制。在土地批租制条件下，本来应该分摊在整个使用权出让期间的土地出让金需要一次性缴纳。开发商一方面需要向政府一次性缴纳，另一方面则需要通过住宅的出售一次性补偿缴纳的土地出让金。因此，在出售的住宅价格中，实际上包括了未来七十年（住宅用地）的土地出让金。
房地产市场的“卖方市场”导致土地价格的任何变动都会立即反映到住宅价格中
其次，我国将长期处于快速城镇化的过程中，这决定了我国城市房地产市场将长期处于需求大于供给的“卖方市场”状况下。在这种条件下，土地价格的任何变化都会立即反映到住宅价格中。不仅过去购买土地的价格全部进入房价，而且现在的土地价格还通过预期影响周边的住宅价格和未来的住宅价格。我们看到的“地王”推升周边住宅价格和未来预期房价的案例已经表明了这一点。
在竞争性的土地出让方式下，政府通过提高土地价格从而获得住宅价格上涨的所有好处
第三，土地价格和住宅价格的关系，其实质是交易各方从房地产市场中获得的收益的分配关系。住宅价格上涨的第一轮分配是开发商获得高额收入；但是，高额收入不等于高额利润。在第二轮分配中，政府通过土地出让金（土地成本）和开发商重新分配销售收入，这才是最终的分配格局。我国城市的土地出让制度在第二轮分配中起到了决定性作用：在土地出让过程中，开发商是“竞争性的”，而政府作为供给方是垄断性。在供给方垄断，需求方竞争的市场条件下，供给方将获取绝大部分收益。
上述三点的共同作用所导致的结果是土地出让价格全部进入住宅价格，从而推高住宅的销售价格。下面我们首先使用不同城市土地价格和住宅价格的数据，考察和分析土地价格和住宅价格之间的关系；其次，我们使用时间序列数据，对土地价格与住宅价格之间的关系进行格兰杰因果检验。（一）住宅价格与土地价格的关系
对住宅价格和土地价格之间的关系，我们首先考察和分析不同城市住宅价格和土地价格之间的关系。根据前面的分析，土地成本构成了住宅成本的主要部分；土地价格与住宅价格存在正相关关系。
土地价格占住宅价格的比例可以表示政府从住宅销售中获得的土地收益比例
首先来看住宅价格中土地价格占的比例。住宅价格（每平方米单价）表示了开发商能够从购房者那里拿到的收入；这些收入的去向，一是成本补偿，包括土地成本、建安成本、管理成本、房地产税费8等，二是开发商的利润。土地价格（每平方米单价）表示政府能够从开发商那里拿到的收入。这样，住宅价格（单价）可以分成两部分：一部分是土地成本（政府所得），另一部分则包括开发商利润、其他成本和房地产税费。土地价格/住宅价格基本上可以表示政府通过土地价格从住宅价格中获得的比例。
从不同城市住宅价格和土地价格的关系看，土地价格越高的城市，住宅价格越高
住宅价格我们使用中国指数研究院2010年6月份的百城住宅价格指数9，按照房价从高到低选择前30个城市；住宅土地交易价格来自国土资源部国土利用管理司的“中国城市地价动态监测”给出的各城市住宅土地交易价格水平10。考虑到住宅开发的时滞效应，今年出售住宅使用的土地是过去年份购买的，我们使用的地价是2005年到2009年的平均地价。
图9给出了30个城市住宅价格和土地价格的情况。住宅价格和土地价格基本呈正相关：土地价格越高，则住宅价格越高。虽然不同城市土地价格的波动比较大，但是从趋势上看，土地价格与住宅价格是同方向变动的，具有正相关关系，相关系数为0.7621。
图9 30城市住宅价格与土地价格（单位：元/平方米）
8房地产税费不通与土地出让金，房地产税费是政府作为公共管理者收取的税收和提供其他服务得到的费用；土地出让金，即我们所称的土地价格，是政府作为土地所有者获得的土地租金和前期开发成本。从财政角度，房地产税费进入政府税收和政府一般性预算收入；而土地出让金则进入基金性收入。
9https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,/news/zt/201007/bcjgzs.html；因为有些城市的地价没有数据，因此这30个城市实际上是有土地价格的住宅价格前30位的城市。
10https://www.360docs.net/doc/0b4561665.html,/
数据来源：住宅价格来源于中国指数研究院“百城住宅价格指数2010年6月”；土地价格来源于中国地价网“中国城市地价动态监测”。房价为2010年6月房价；地价为2005-2009年平均地价。
30个城市土地价格占住宅价
格的平均比例
为42.4%
这个比例与2008年在北京、上海、广州进行的房地产开发
项目抽样调查
数据相似
从地价占房价的比例来看，30个城市平均的土地价格占住宅价格的比例为42.4%，也就是说，在这30各城市中，开发商每卖出一平方米的住宅，获得的100元收入中，需要扣除的土地成本为42.4元。这还仅是政府征收的土地出让金，如果再加上政府征收的房地产业税费，那么住宅收入中大约有一半为政府所获得。
土地价格占住宅价格最高的是厦门，土地价格为住宅价格的135.8%，土地价格超出了住宅价格。最低的是嘉兴，土地价格占住宅价格的13.2%。其他大部分城市都在20%-60%之间。四个一线城市地价占房价的比例，上海为58.1%，北京为39.1%，深圳为50.2%，广州为31.5%。
这个比例与我们2008年在北京、上海和广州的抽样调查数据结果大致相似。在2008年的调查中，包括土地出让金和房地产税费在内，政府从房地产开发项目中获得比例在37.7%左右。其中，上海最高，为61.8%，北京为42.4%，广州为30.1%11。
图10 30城市地价占房价的比例（%）
11政府收入部分不是净收益，包含了拆迁等很多成本；上海政府收益所占比例高有其特定原因，上海城市区域的限制，导致拆迁成本较高。
数据来源：住宅价格来源于中国指数研究院“百城住宅价格指数2010年6月”；土地价格来源于中国地价网“中国城市地价动态监测”。房价为2010年6月房价；地价为2005-2009年平均地价。
图11 北京、上海、广州房地产开发项目销售收入的分配（2008年）
数据来源：REICO工作室2008年房地产开发项目抽样调查。
回归结果显示，土地价格和住宅价格显著相关
图9还表明，随着土地价格的上升，住宅价格也上升。以2010年6月份的住宅价格为因变量，以2005年到2009年的土地价格为自变量，回归方程显示，土地价格每上升100元，住宅价格将上升大约86.3元。这个结果在统计上显著（t=6.23）。这虽然不能表明土地价格和住宅价格之间的因果
专题二：我国城市土地出让制度改革分析(2011)
我国城市土地出让制度改革分析 REICO 工作室 2011年1月
提要 当前房地产调控政策没有触及到我国城市土地出让制度。我国城市土地出让制度具有三个主要特征：政府垄断土地供给，以竞争性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”。在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下，我国城市土地出让制度导致了土地价格的高涨。土地价格高涨则是导致住宅价格高涨的主要原因之一。改革的方向，一是适应我国快速城镇化的发展趋势，扩大城市土地供给，二是改革招拍挂出让方式，不以土地价格的高低作为竞争标的，三是将批租制转换为年租制，并与房产税合并征收。 目录 一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度2 二、我国城市土地出让制度的特征5 三、土地出让制度与土地价格7 四、土地价格与住宅价格15 五、国外土地出让制度错误！未定义书签。 六、我国土地出让制度的改革错误！未定义书签。 一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度 为遏制住宅价格持续快速上涨，中央政府出 自2009年年初以来，我国城市住宅价格持续上涨。国家统计局公布的全国七十城市住宅销售价格指数自2009年3月份以来环比一直超过100，这
台房地产调控 政策 个趋势一直持续到2010年3月份。这种快速上涨的住宅销售价格引起来各 方面的关心和担忧。在此情况下，中央政府自去年末开始酝酿新一轮房地产 调控措施。自2010年3月份以来，各种调控措施频繁出台。 图1 07年6月到10年12月全国七十大中城市住宅销售价格指数（环比） 2010年3月份以 来住宅价格回 落趋于平稳 数据来源：国家统计局 表1 2010年政府主要调控措施一览表 2010年政府出台多项措施遏制房价过快上涨时间内容 1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。 1月21日国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房 和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。 3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少 两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 4月2日财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均 不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 4月14日国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个 人住房消费的税收政策。 4月15日国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房 且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
城市郊区土地改革条例
城市郊区土地改革条例 （一九五○年十一月十日政务院第五十八次政务会议通过，一九五○年十一月二十一日公布） 第一条为适应城市建设与工商业发展的需要及城市郊区农业生产的特殊情况，根据中华人民共和国土地改革法第三十五条，特制定本条例。 第二条凡适用本条例以进行郊区土地改革的大城市及决定建设的大工业区，由各大行政区人民政府（军政委员会）决定后公布之。华北五省所属者由省人民政府决定后公布之。 凡适用本条例以进行土地改革的城市郊区范围，由市人民政府根据情况划定，呈报大行政区人民政府（军政委员会）批准后决定之。华北五省所属者由省人民政府批准后决定之。 第三条地主在城市郊区的土地、耕畜、农具、多余的粮食及其在农村中多余的房屋，照土地改革法第二条规定予以没收。地主的其他财产不予没收。 第四条祠堂、庙宇、寺院、教堂、学校和团体在城市郊区的农业土地和荒地，照土地改革法第三条规定予以征收。 第五条工商业家在城市郊区的农业土地和荒地及原由农民居住的房屋，照土地改革法第四条规定予以征收。但其在郊区的其他财产和合法经营，如私人住宅、厂齐、仓库以及在农村中有利于生产的投资等，应加保护，不得侵犯。 第六条革命军人、烈士家属、工人、职员、自由职业者、小贩以及因从事其他职业或因缺乏劳动力而在城市郊区出租的小量农业土地，照土地改革法第五条规定处理。 第七条富农在城市郊区的农业土地，照土地改革法第六条规定处理。 第八条中农（包括富裕中农在内）、贫农、雇农在城市郊区的土地及其他财产，均予保护不动。 第九条城市郊区所有没收和征收得来的农业上地，一律归国家所有，由市人民政府管理，连同国家在郊区所有的其他可分的农业土地，交由乡农民协会按照土地改革法第十一条及十二条规定的原则，统一地、公平合理地分配给无地少地的农民耕种使用。所有没收得来的农具、耕畜、粮食等生产资料，由乡农民协会接收，统一地、公平合理地分配给缺乏这些生产资料的贫苦农民所有，以解决农民生产资金的困难。所有没收得来的房屋，除大建筑及风景区的别墅等不适合于农民居住的房屋应留作公用外，其余均应分配给农民所有，以解决贫苦农民住房缺乏的困难。
中国土地制度的演变
中国土地制度的演变 1、先秦： 西周实行井田制，是奴隶社会的经济基础，是一种土地国有制（实际上是周天子土地私有），它规定：一切土地周王所有；受田诸侯世代享用，不得转让买卖；要向周王交纳贡赋；奴隶在井田上集体耕种。 春秋时期，齐国的“相地而衰征”指根据土地多少和田质好坏征收赋税，鲁国的“初税亩”实行按亩收税，它们不再区分公田、私田，都促使土地由国有制向私有制转化。 战国时秦国的商鞅变法，重农抑商，奖励耕织；废除井田制，以法律形式确立土地私有。 2、秦汉：秦朝开始实行土地私有制，按亩纳税；当时土地兼并严重，农民承担的徭役繁重、赋税沉重。西汉实行编户制度，正式编入政府户籍的百姓（编户齐民）依据资产多少承担赋税、徭役、兵役； 3、隋唐：实行均田制（仅按人口分配国家掌握的土地），它是府兵制和租庸调制的经济基础。隋和唐朝前期实行租庸调制。隋朝农民年满五十，可纳绢代役。唐朝时，“租”指成年男子向官府交谷物，“庸”指纳绢或布代役，“调”指每年缴纳定量的绢或布。 唐朝后期由于土地兼并盛行，均田制无法推行，租庸调制无法维持，国家财政收大为减少，唐德宗时实行两税法，即两种征税标准（资产、田亩）和两个交税时间（夏、秋两季）。其意义在于：税制得到统一，保证国家财政；改变人丁为主，放松人身控制；扩大税源，增加收入，减轻负担；是封建赋税制度的重大改革。缺陷是：土地兼并日益严重；赋税转嫁农民身上；加派许多苛捐杂税。 4、宋元：北宋初在各路设转运使，规定地方赋税大部分转运中央，消除了地方割据的物质基础；中央设三司使管理财政收入。北宋“不抑兼并”，土地兼并严重；王安石变法的理财措施包括：青苗法、募役法（纳钱代役）、方田均税法、农田水利法和市易法。 5、明清：明初，地方设布政司，统管地方民政和财政。明神宗时推行“一条鞭法”：多税合一，折成银两，役银分摊，人田分担。意义：减
农村土地制度改革论文土地方面的论文
农村土地制度改革论文土地方面的论文： 制度变迁理论视角下我国的农村土地制度改革 摘要：本文从制度变迁的角度解释我国农村土地制度变迁的规律，回顾我国农村土地制度的三次变迁，并分析当前农村土地流转状况及其完善，为进一步完善农村土地产权制度提供理论依据。 关键词：制度变迁；农村土地产权制度；农村土地流转；路径依赖 中图分类号：DF4 文献标识码：A文章编号：1673-0992（2010）11-0000-01 一、制度变迁理论概述 制度是一种“公共产品”，包括正式和非正式的规则，制度变迁简单说就是一种效益更高的制度对另一种效益相对较低的制度的替代 过程。制度由个人或组织生产出来，成为制度的供给。在人的有限理性和资源的稀缺性前提下，制度供给也是有限、稀缺的。随着外界环境的变化，人们会不断提出对新制度的需求，以实现预期能够增加的收益。当制度的供给和需求基本均衡时，制度是稳定的；当现存制度不能满足人们的需求时，就会发生制度变迁。制度变迁的动力是潜在利益的存在。制度变迁成本与收益的比较对于促进或延缓制度变迁起
着关键作用，只有在预期收益大于预期成本的情况下，行为主体才会去推动直至最终实现制度变迁。 制度变迁分为诱致性变迁和强制性变迁。前者指由个人或一群人，受新制度获利机会的引诱，自发倡导、组织和实现的制度变迁，又称“自下而上”的制度变迁。后者指由政府充当第一行动集团，以政府命令和法律形式引入和实行的制度变迁，又称“自上而下”的制度变迁。 二、我国农村土地制度的三次变迁 建国以来，我国农村土地制度经历了由农民土地所有制到农村土地集体所有制，再到农村土地家庭联产承包经营责任制的制度变迁。 土地改革时期，建立了以“耕者有其田”为特征的农民土地所有制，这种土地制度是一种集所有权、使用权、收益权、处置权于一体的“单一产权结构”，其产权归农民个体所有。农村合作化和人民公社化时期，建立起以土地所有权和经营权高度集中、集体土地无偿使用为特征的农村土地集体所有制。十一届三中全会以来，确立起集体所有、农户经营为特征的家庭联产承包责任制。这一土地制度在坚持土地集体所有制不变的前提下，实现土地所有权和使用权分离，调动了农民的生产积极性。三次变迁中，前两次属于强制性变迁，第三次是诱致性变迁，最后又由国家给予肯定并在全国推广。
土地制度改革思路和对策
土地制度改革思路和对策 现行土地制度存在的农村土地产权不完整、土地流转机制不健全、征地制度不合理、政府垄断城市建设用地供应、城市土地使用制度不完善等问题，影响城镇化进程、消费需求扩大、产业结构升级和政府职能转变，并成为引发社会不稳定的重要根源。应按照渐进式改革思路分步推进改革：近期应打破政府垄断城市建设用地供应局面、推进农地使用权流转、完善征地制度和城市土地使用制度;远期可推进城乡土地产权多元化。 现行土地制度存在的主要问题 我国宪法规定：城市市区的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有。 改革开放以来，围绕着土地使用权我国进行了改革，并取得了一定成效，但由于法律法规及制度不完善，土地市场建设滞后，现行土地制度还远远不能适应城镇化、工业化和转变经济发展方式的要求。 1、农村土地产权不完整。农村土地名义上归集体所有，但实际所有权虚置，农民对土地的使用权仅限于耕种权、部
分收益权和极少量的处置权。由于土地权能残缺，农民权益得不到保障，并影响土地利用效 2、农村土地流转制不健全，近年来，不少地区开始推进农村土地承包经营权流转，部分地区试点推进集体建设用地使用权流转，但都存在行政推动、市场化程度低、操作不规范等问题，宅基地使用权多处于禁止流转之列。 这不利于农业规模化经营和农村土地利用效率提高，并引发撂荒、“空心村”等现象。 3、征地制度不合理。与国外征地必须用于公共利益、必须按照市场价格补偿、必须严格按照程序进行相比，我国征地制度存在三方面的突出问题：-是政府征用土地既可用于公共目的，也可用于经营目的，公益性用地的界定范围过宽。部分地区出现的“圈地运动”与此不无关系。二是征地补偿标准没有体现土地的市场价值，农民利益严重受损。三是征地程序不完善，农民只能被强制接受征地，尚未建立起保障农民利益的征地补偿安置争议裁决制度。 4、对城市建设用地供应实行行政审批和指标控制。我国实行土地用途管制制度。《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地总量。中央政府还对各地新增建设用地实行年度指标管理和转用审批。在严格的行政审批和指标控制下，城市土地供应无法适应城镇化进程中人口不断增加的需
浅析中国土地制度改革
浅析中国土地制度改革 主要思路:生产力落后----改革开放----国家制度的改革----土地制度的改革----土地市场的形成----房地产市场的成长壮大----健全土地市场监管和宏观调控 一、简述中国近代社会发展改革的历程 建国之初,我国经过社会主义改造,确立和巩固了公有制经济,很快便在一片废墟上初步建立起门类比较齐全的工业体系,使积贫积弱的旧中国变成生机盎然、蓬勃发展的新中国。但在随后的发展过程中,由于盲目追求“一大二公”、“纯而又纯”,公有制经济比重超过99%,结果不仅没有促进生产更好发展,而且因为违背生产力发展要求,导致生产效率低下,经济发展水平不高,人民生活困难。 根据马克思主义评价所有制标准“并不仅仅只看所有制成分的比重,更重要的是看它是否有利于生产力发展”的重要论断,邓小平同志提出了“三个有利于”作为判断改革的标准,即“是否有利于发展社会主义社会的生产力、有利于增强社会主义国家的综合国力、有利于提高人们的生活水平”。在理论上进一步明确了社会主义市场经济就是既要以公有制为主体,又要允许各种所有制经济平等竞争,通过竞争促进国民经济发展,提高我国的综合国力。 为了解决人们日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的这一社会主要矛盾,为了体现社会制度优越性,在随后的三十几年,我国进行了全方位的改革,包括经济、政治、文化、社会体制改革创新,加快了重要领域和关键环节改革步伐,初步建立和完善了社会主义市场经济制度。改革开放极大改变了中国人民的精神面貌,人们的民主法制意识、竞争意识、效率意识、平等意识、开放意识、开拓创新意识普遍增强。历史实践证明,单一的经济成分,“一大二公”的所有制结构,只会导致发展缓慢、贫穷落后;开发搞活,千帆竞发,社会主义才充满活力。改革开放激发了一个古老民族的生机与活力,促进了社会进步。 二、土地制度改革的历程 土地制度是社会体制中重要的组成部分,它依附于国家体制的建立,随着国家制度的改革而发展,也是影响国家经济发展的重要因素。中国土地制度改革也经历了初步建立、改革、发展、完善的几个阶段;以改革开放为分水岭,分为改革前计划经济体制下的土地政策和改革后社会主义市场经济体制下的土地政策。土地制度改革主要包括修改制定政策法规、建立土地资产的市场配置体系、处置国有企业改制后的土地资产、规范房地产市场、建立农村集体建设用地流转制度、加强土地市场监管和宏观调控等主要内容。 土地制度改革的核心内容就是完善和规范国有土地资产的管理,因为它直接服务于社会的经济,直接影响着人民的生活水平。国有土地资产管理的改革历程经历了从弱化资产、否定资产,到承认资产属性的过程。这一过程,是由我国社会发展历程和改革的不同阶段所决定的。
国有土地出让规定
中华人民共和国 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 国务院令第55号 颁布时间：1990-5-19 发文单位：国务院 第一章总则 第一条为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。 第二条国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。 前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。 第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。 第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。 第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。 第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。 第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。 登记文件可以公开查阅。 第二章土地使用权出让 第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让应当签订出让合同。 第九条土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。 第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。 第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 第十三条土地使用权出让可以采取下列方式： （一）协议； （二）招标； （三）拍卖。 依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
浅谈中国土地制度的改革
论文题目浅谈中国土地制度的改革所学专业工商管理 学生姓名李毅 导师姓名周苑 报告日期2013年8月25日
摘要 (3) 关键字 (3) 引言 (3) 一、土地制度的内涵及土地制度变革的意义 (4) （一）土地制度的内涵 (4) （二）中国农村土地制度改革的意义 (4) 二、新时期我国农村土地制度改革进程 (5) 1、家庭联产承包责任制的萌芽和起步(1978 年秋——1980 年4 月) (6) 2、家庭联产承包制的全面展开阶段(1980 年5 月——1981 年底) (6) 3、家庭联产承包责任制的全面完成阶段(1982 年春——1984 年初) (7) 4、家庭联产承包责任制的稳定与完善阶段(1984 年初——至今) (7) 三、我国农村土地制度改革面临的问题 (8) 四、我国农村土地制度改革的对策 (9) （一）我国农村土地制度改革必须坚持的基本原则 (9) （二）逐步推行农地股份合作制，实现适度的土地规模经营 (10) 结论 (11) 参考文献 (11)
摘要我国是农业大国，农业、农村、农民（以下简称三农）问题始终中国革命和建设的根本问题。尤其是伴随经济全球化的深化和我国加入世贸组织过渡期的结束，三农问题已成为我国经济发展的重要理论问题和现实问题。在今后一个时期，我国“实现全面建设小康社会的宏伟目标，最繁重、最艰巨的任务在农村”，“没有农民的小康就没有全国人民的小康，没有农村的现代化就没有国家的现代化。”土地制度问题是解决农村问题的一个重要内容。因此，从我国社会主义初级阶段实际出发，针对农村土地制度存在的问题，进一步深化农村土地制度改革，探索适应社会主义市场经济发展要求的我国农村土地制度改革的目标模式，并在此基础上构建有中国特色农村土地制度，对实现我国全面建设小康社会的战略目标具有重要的理论意义和现实意义。 关键字三农、土地制度、家庭联产承包责任制、改革 引言党的十一届三中全会以来，为解决“三农”问题，国家实施了一系列改革措施，使我国农业和农村经济取得了瞩目成就，但是我国农村经济法制建设却相对滞后。全面建成小康社会离不开农村经济的发展，而构造完备、科学的农村经济法律法规体系，使农村的改革、发展和稳定建立在法律制度支撑之上具有重要意义。 20 世纪70 年代末开始的以家庭承包责任制为主要内容的中国农村经济改革，其实质就是农村土地制度的变革。30 多年来的实践证明，它对解决农民的温饱问题，对农村经济乃至整个国民经济的正绩效性是十分明显的。但是随着我国市场经济体制的逐步建立，农村现行的土地制度也需进一步创新和发展，这就要求我们必须加强农村土地制度改革问题研究。本文从科学界定土地制度的含义、特点入手，阐述了土地制度改革的重大意义，在深入分析目前我国农地制度运行中存在的问题的基础上，提出我国农村土地改革的目标、基本思路及对策建议，并在此基础上系统构建符合市场经济运行规律的有中国特色农村土地制度。
土地出让制度对房价的影响
每次的宏观调控中都少不了房地产，每次的重点都集中于对房价的调控，但为什么每次对房价的调控中却从来未涉及到对土地价格的调控，或对土地出让制度的调控或修改呢？ 自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后，价格者得成为防止腐败的唯一路径，从而推高了土地的出让价格，并刺激了地方政府对土地财政的依赖。而地王的频出让中央政府不断的出台打压房价的措施，甚至不惜用行政的限购手段、约谈手段。但是却始终不肯调整出让制度，宁愿限房价而竞地价也绝不肯限地价而竞房价。 从经济学角度看，土地的价格应由土地的产出能力决定，如能种水稻的土地要比只能种地瓜的土地值钱，因为水稻的产量高、价格高、收益大，因此土地的价格高，土地的产出预期决定着土地的价格。 但中国的土地出让制度决定了政府垄断的土地供给，并以竞争的出让方式一次性的收取若干年的“批租制”，这就扭曲了土地的价格。如政府不出让种水稻的土地而只出让种地瓜的土地，于是饥饿就让民众不得不出更高的价格购买种地瓜的土地而去生产水稻。如果政府连种水稻都垄断和控制了，那么地瓜也能卖个水稻的价格，水稻就价格更高了。 正是这种预期让土地的价格不断升高，而产出的不管是地瓜还是水稻价格都在上升并被扭曲了。 两年前全国工商联黄主席曾将土地问题的报告在全国两会上提交了大会发言，也曾引发一轮关于土地价格在房价中所占比重的争论，但并未最终得到解决。今天这个问题则越演越烈、更加突出。土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断的扩大，土地交易的价格指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度，反而大大的超越了房价的指数。自2002年实施招拍挂制度之后，两者之间的差距则逐年加大，成为推动房价上升的主要动力，而不对土地出让制度进行调控就必然只能不断的那个房价升级，不管用什么样的行政手段都无法阻止房价继续上涨的脚步。 2000—2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上
改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势
改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势 中国实行土地制度改革主要经历两轮高潮。一个出现在上世纪五十年代初期，是以农村土地权属改革和城市土地收归国有的改革为主要内容，其手段是进行土地的没收、征收和分配。另一个出现在上世纪七十年代末期，以农村土地联产责任制和城市征收合资企业土地使用费为主要内容，其手段是土地使用权的下放和有偿使用。 一、改革开放以前的土地制度演变 新中国成立以后的第一部宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是行政划拨，二是土地无偿使用，三是无限期使用，四是不准转让。其实质就是土地资源的计划配置制度，属于计划经济体制。 这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，但随着农村人民公社的建立和城市经济和人口规模的扩大，这种土地制度的弊病日益显现。主要问题是不利于土地资源的合理配置和高效使用，大量的土地资源出现浪费和资产价值的流失；另一方面大量的单位又无法获得土地资源，对城市的经济社会发展、功能分布和合理布局形成体制障碍；企业成本失准，难以准确衡量经济效益；城市的房地产业无法进入良性循环，连简单再生产也无法维持。 二、改革开放以后的土地制度演变 过时的土地制度严重制约了中国大陆的经济发展，导致文革结束不久中国实行了对内改革对外开放的发展战略。而土地制度改革又成为大陆改革开放的先声和贯穿整个过程的主要内容。从那时开始对土地使用制度的
改革，主要是在不改变国家对土地的所用权的前提下，变无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用，沿着土地市场化的道路摸索前进。 1.开始向中外合资经营企业收取土地使用费 1979年颁布的《中外合资经营企业法》首开国有土地有偿使用之先河，以法律的形式首次打破大陆延续了将近30年的国有土地无偿使用制度。该法规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。” 在那以后，为了解决城市基础设施建设资金长期短缺问题，1982年深圳按城市内不同等级的土地向土地使用者收取不同标准的使用费。1984年广州和抚顺部分土地（经济技术开发区、新建项目、涉外项目）进行了按土地等级开征土地使用费的试点工作。1986年上海对三资企业使用的土地收取土地使用费。这些尝试虽然对旧的土地使用制度触动不大，但却是城市土地使用制度改革的重要步骤。 2.对城市经营性土地实行使用权有偿转让 1987年深圳在大陆率先试行土地使用有偿出让，出让了一块五千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。当年12月深圳市又用公开拍卖的形式转让国有土地使用权。1987年上海市政府颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，用地方法规的形式确保土地有偿转让的规范化实施。 上述举措使国有土地使用制度改革从理论探索阶段走向实践探索阶
中国土地制度概况
第1章土地制度的一般与我国城市 土地制度概况 1.1 土地制度的一般 土地制度是一个经济社会的基本经济制度。从较为广泛的意义上来说，它是一定社会历史条件下的土地经济运行中的各种经济规则和经济关系的总和。研究所指的土地制度，包括土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度等几个方面的主要内容。 1.1.1 土地所有制及其发展趋势 所谓土地所有制，是指一定社会历史条件下人们拥有土地的经济形式。通常，它需要通过国家法律的确认并受到保护。土地所有制是土地制度的核心和基础。 一般而言，土地所有制作为社会生产关系的基本组成部分，是由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底又是由社会生产力的发展水平决定的。因此，历史地看，土地所有制的发展，最终是由社会生产力的发展状况决定的。当然，在每个具体的历史时期，土地所有制的具体形式还要受到社会制度、政治经济体制、历史传统与习俗、要素禀赋状况、技术发展水平等多方面因素的影响，因其不同而不同。 现阶段，从世界范围内看，土地所有制的形式是多种多样的。即使是社会制度相同的国家，土地所有制的具体形式也是有差别的。对此，有的学者经过比较、综合，认为当今世界上的土地所有制形式主要有14种①，并对这些不同的土地所有制形式的公私程度进行了比较排列，如图1.1②所示。 ①柴强．各国（地区）土地制度与政策．北京：北京经济学院出版社，1993，1～10。作者认为，主要的土地所有制形式有： 全民与国家所有、国家与中央政府所有、国家与各级政府所有、各级政府分别所有、国王与国家所有、土地上级所有权归国家所有、合作组织集体所有、公共事业部门或团体所有、部落（或氏族、村社、宗族）所有、数人合有、数人共有、股份公司式所有、区分所有建筑物持分所有土地、个人所有等。 ②柴强．各国（地区）土地制度与政策．北京：北京经济学院出版社，1993，18
我国土地有偿使用制度改革30年历程
30年前，百废待兴的中国选择了改革开放，选择了社会主义市场经济。土地作为不可或缺的生产要素，焕发出前所未有的活力。地财涌动，我国经济社会全面协调可持续发展由此打下坚实的基础。 我国土地有偿使用制度改革30年历程，是一部成功启用经济杠杆的历史，是一部成功引入竞争机制的历史，并正在继续谱写向纵深推进、切实发挥市场机制在土地资源配臵中基础性作用的历史。 回顾过去，可以更好地展望未来。 启用经济杠杆，土地由无偿、无期限、无流动向有偿、有期限、有流动转变 30年前，刚刚从10年“文革”中走出来的中国，经济濒临崩溃，高度集中的计划经济体制，严重束缚着生产力的发展，也束缚着土地资源的合理配臵和利用。农村土地由集体统一经营，国有土地按计划配臵，实行行政划拨，土地资源处于一种无偿、无期限、无流动使用的状态。 旧的体制，带来土地资源的极大浪费。1985年以前，我国耕地每年净减少最高达1500多万亩。国家从土地上得不到收益，城市建设只得再从别的地方筹集资金，缺乏稳定的资金来源，导致经济发展越快，城市建设欠账越多，财政越困难。房地产成了国家只有投入而无产出的包袱，宽地窄用、好地劣用等现象十分突出。
改革开放首先冲破的是土地无偿、无期限、无流动的禁区。1979年7月五届全国人大二次会议审议通过和颁布施行的《中外合资经营企业法》规定，可以出租批租土地给外商使用。 同年12月31日，成立不久的广东省深圳市，签订了第一个吸引外资开发经营房地产项目合同，由深方提供土地，香港妙丽集团投入资金，合作兴建和经营住宅楼，规定税后纯利深方、港方按85∶15分成。由于合作经营很成功，妙丽集团进而申请独资开发经营。1981年2月，双方签订合同，深圳市提供6000平方米“地皮使用权”，由妙丽集团“独资兴建和经营商住大厦”，土地使用年期30年，使用费每平方米5000港元。至1981年12月的两年间，深圳房地产公司单在罗湖小区就“引进外商独资经营房地产项目10个，订租（出租）土地4.54万平方米，土地使用费21360万港元；另有8.1万平方米土地作为4亿多港元的物化资本，在10个项目中与外商6亿多港元的投资合作建造商品楼宇”，“使昔日杂草丛生的罗湖小区，很快变成了高楼林立的商业、金融中心”。 《深圳经济特区土地管理暂行规定》自1982年1月1日起施行，规定了不同用途土地各自使用最长年期和不同用途不同地区每年每平方米土地使用费标准。还规定，土地使用费“可一次性付款……也可分年付款，按年息八厘加收利息。”《暂行规定》“适用于在特区兴办企业、事业的所有单位”。 辽宁省抚顺市自1984年1月起开征土地使用费，是非沿海
农村土地制度改革实施方案
海南省国土环境资源厅 农村土地制度改革实施方案 为深入贯彻落实科学发展观，全面落实《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》以及《中共海南省委贯彻落实<中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定>的实施意见》，建立健全我省严格规范的农村土地管理制度，大力推动社会主义新农村建设和城乡统筹发展，努力夺取全面建设小康社会新胜利，特制定本实施方案。 一、指导思想和基本原则 指导思想：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，加大改革力度，创新农村土地管理体制机制，建立与社会主义市场经济相适应、城乡统筹协调的土地市场体系和土地管理制度，推动城乡经济社会又好又快发展。 基本原则：要坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，推进城乡统筹协调发展；要坚持农业基础地位，坚守耕地红线，保障可持续发展；要坚持不断解放和发展农村社会生产力，提高农村土地市场配置程度和经济效益，促进农村经济健康快速发展；要坚持把农民的利益放在首位，切实保障农民土地财产权，实现和谐发展；改革要坚
持“统筹考虑、统一部署、重点突破、稳步推进、依法推行”的原则实施。 二、主要内容和步骤 （一）创新耕地保护机制，落实最严格的耕地保护制度 1、改革目标 坚决落实我省耕地保有量1077万亩，基本农田保护面积935万亩的保护目标，坚守耕地“红线”，实现耕地数量、质量和生态综合效益统一。 2、改革内容 一是强化规划管控。以《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》和《海南省土地利用总体规划大纲（2006-2020年）》为指导，在新一轮土地利用总体规划修编中，切实落实上一级规划分解下达的耕地保有量和基本农田保护面积指标，确保耕地保有量和基本农田面积不减少，质量有提高。 二是优化基本农田保护结构与布局，划定永久基本农田。加大基本农田保护优化结构与布局研究，把优质耕地等农用地划入基本农田，按照集中连片、优质高效的原则划定永久性基本农田，实行永久保护，不得擅自征收、征用，不得改变用途。
城市土地制度
城市土地使用制度 我国城市土地使用制度改革的性质，属于社会主义土地制度的自我完善与发展。城市土地使用制度改革的目的，绝不是要改变城市土地的国有性质，而是要结合社会主义市场经济发展的需要，消除传统城市土地使用制度的种种弊端，建立起一套既有利于巩固和维护城市土地国有制、又有利于社会经济发展的新型的城市土地使用制度。 1．改革以前的城市土地使用制度新中国刚成立的一段时间内，国家对城市土地曾实行有偿使用，无论是全民所有制用地单位，还是集体所有制用地单位，都必须向国家缴纳租金。但是，由于1954年以后，我国建立了高度集中统一的计划管理模式，国有企业在财政体制上实行了统收统支，所以，土地有偿使用制也相应地被取消。 1954年2月24日，财政习字第15号文件明确规定，“国营企业经市人民政府批准占用的土地，不论是拨给公产或出资购买，均应作为该企业的资产，不必再向政府缴纳租金或使用费；机关、部队、学校经政府批准占用的土地，亦不缴纳租金或使用费”。对此，当时的政务院在其批复中是这样解释的：“国营企业、国家机关、团体、学校、军队使用的国有土地不再征收租金。因为，收取使用费或租金，并非真正增加国家收入，而是不必要地提高企业的生产成本和扩大国家预算，并将增加不少事务手续。”从此，全民所有制单位用地一律采取无偿划拨的方式。尽管集体用地单位和个人用地仍收取使用费，但因数额较低，基本上也是无偿的。直至改革开放以前，我国城市土地的使用基本上沿用这种单一的无偿划拨方式。城市土地的无偿行政划拨是指由用地单位提出用地申请，经县级以上人民政府依法批准，在用地单位缴纳土地补偿费、劳动力安置费等费用之后，将该幅土地无偿交付其使用的行为。这一制度的特征是： （1）划拨手段的行政性。土地的划拨首先必须经县级以上人民政府批准，再由同级土地管理部门负责实施。 （2）使用的无限期性。以划拨方式取得的土地，除法律、法规另有规定外，没有使用期限。 （3）土地使用的无偿性。使用划拨土地的单位既不用缴纳租金，也不承担税赋。 （4）土地使用权的无流动性。土地经划拨使用后，土地的所有权与使用权发生分离，但土地使用权禁止买卖和流转，也就是说，禁止土地使用权的交易行为。 从程序上看，城市土地划拨程序主要包括这样几个环节： （1）申请。用地单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基建计划等有关文件，向拟划拨土地所在的县级以上人民政府土地管理部门提出建设用地申请。 （2）审核。由县级以上人民政府土地管理部门在收到用地申请之后，对建设用地进行审核，划定用地范围，组织商定用地补偿、劳动力安置或者拆迁安置方案。 （3）批准。由县级以上人民政府土地管理部门按规定权限报县级以上人民政府批准。经批准后，由县级以上人民政府发给用地批准书。 （4）划拨。由用地所在的县级以上人民政府土地管理部门根据批准用地文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨用地。
当前中国农村土地制度改革的现状与问题
当前中国农村土地制度改革的现状与问题 中国社会科学院农村发展研究所党国英 土地制度改革始终是中国整体改革中的一个重要方面。大量观察表明，农村土地制度不仅直接影响到中国土地资源的保护和农业生产的可持续发展，还关系到整个国民经济的宏观运行和行业效率，也关系到中国农村社会的政治稳定。可以断定，从２００４年开始，中国农村土地政策乃至一般的土地政策将发生重要变化，变化的程度取决于多种因素，特别取决于高层决策者远见卓识和行动魄力。本报告将集中分析目前中国农村土地改革的现状与问题，并对一些具体政策的影响做出评论。 一、2004年农村土地政策的变化及其背景 2004年，中国政府的农村土地政策的基本法律框架没有大的变化，但在局部上也做出了较多调整。这年土地政策的显著特点是强调中国政府要执行世界上“最严格”的土地政策，以保护中国日益紧缺的土地资源，控制乱占和滥用土地。 2004年中央政府出台的与土地有关的最重要的政策调整，体现在10月21日颁发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）中。这个决定发布之前，国务院先后发布了两项通知，意在稳定和回复农业播种面积。这两项通知分别是3月20日的“国务院关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知”和4月30日的“国务院关于尽快恢复撂荒耕地生产的通知”。28号文件责成有关政府机构根据文件精神制定具体的落实意见。本着这个要求，国土资源部很快出台了两项决定，分别是11月9日关于加强农村宅基地管理的意见和随后发布的新版“征地补偿标准”。 本年度发布的一系列文件的主要特点是： 第一，加大了对违反土地法规行为和行政渎职的处罚力度，体现了实行“世界上最严格的土地管理政策”的精神。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》指出：要加大土地管理执法力度，严肃查处非法批地、占地等违法案件。建立国土资源与监察等部门联合办案和案件移送制度，既查处土地违法行为，又查处违法责任人。典型案件，要公开处理。对非法批准占用土地、征收土地和非法低价出让国有土地使用权的国家机关工作人员，依照《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂
土地制度改革探索(一)
土地制度改革探索(一) 摘要：现行土地制度损害农民利益，是由政治运动确定的，政府部门成为土地价值的实际决策人和受益者。房地产商与政府土地管理部门成为土地市场利益的获得者，他们共同形成这个社会的土地利益集团，并且与非土地利益集团形成经济利益的对立。现行土地制度防碍农业生产力的发展，违背市场经济的基本原则，是三农问题越来越严重的最根本的原因，是产生当代社会政治对立的经济基础。 关键词：土地法，土地经营者，土地利益集团，农业生产力，经济政治对立 一、现行土地法 用市场经济原则分析现行国家土地法，土地归国家所有就意味生产资料归国家所有和控制，而不是归劳动者直接所有。对农民来说最重要的生产资料——土地不归农民所有和控制，农民的生产和利益受到非市场因素(政府)的干扰和影响。 土地的现行法律否定了我们党在民主革命时期确定的耕者有其田的原则。 当年农民分到土地获得地方政府(国家代表)发给的地契，农民可以合法地自由买卖土地。当时城市人自有的房地产都具有合法的土地所有权，工厂的所有者(资本家)都具有工厂厂房和土地的合法所有权——这符合我们党在七届二中全会制定的发展民主资本主义的原则。 随着政治运动──合作化运动(城市里搞公私合营运动)的推广以及后来
的人民公社大跃进运动，土地所有者──农民、市民、企业家(当时叫资本家)都被迫把土地(耕地)、工厂、房产上交给国家。合作化运动和公私合营运动初期还是生产资料入股与合作经营，但是随着运动的深入和发展，特别是后来不断的政治运动，国家宪法的几次修改土地就全部归国家所有，没有任何法律程序土地私有者就失去了土地。 上个世纪五十年代提出的社会主义大跃进是主观主义的产物，用人民公社的集体经济发展农业是空想社会主义的产物，已经被今天的市场经济的繁荣兴旺证明——计划经济式的农业集体化不能使我国的农业得到应有的发展。 今天我们国家已经进入市场经济时代，土地是最重要的生产资料，应该与劳动者直接结合，应该具有明确的法律归属地位，不应该被无偿占有，应该进行公平公开的市场交易。 现行土地法导致地方政府根据需要(市场需要)可以无限制地征占农民土地，而仅仅给予农民很少的土地补偿金(许多省是5万元左右甚至更少)，而政府却以几百元至几千元(各地价格差别很大)的价格卖给房地产商而获得巨大的经济收入，土地收入已经成为目前许多地方政府财政收入的主要源泉之一。 房地产商又通过商品房的市场销售获得更多的土地利益——商品房利润中的绝大部分都是土地收益。 在大中城市里，政府和房地产商可以从土地的市场价值中获得每平方米几千元到上万元的土地利益，而农民最多可以获得每平方米不到一
中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革
石河子大学毕业论文 题目：中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革 院（系）： 专业： 学号： 姓名： 指导教师： 完成日期： 2017年5月14日
目录 一引言 (5) 二农村土地产权制度的历史演变 (5) （1）土地改革(1949-1952年) (5) （2）人民公社体制(1953-1978年) (5) （3）家庭联产承包责任制(1978年以后) (6) （4）建国以来土地演变分析 (6) 三当代农村土地制度现状 (7) （1）现有法律制度 (7) （2）存在的问题 (7) （3）引发的经济和社会问题 (9) 四当前农村土地改革方向解析 (10) （1）承包权改革目的 (10) （2）土地改革中承包权的方向 (10) （3）土地改革中经营权的方向 (11) 五结语 (11)
中文摘要 1978年以来，经过进30年的演变和发展的家庭联产承包责任制在当下的时代巨变中逐渐展现出其不适的一面，2014年中央拉开了土地改革的帷幕。本文从建国开始探讨土地制度的演变过程，分析当代土地制度的现状，分析其优势和缺陷，探讨2014年土改的出发点和目标，预判其未来走向。本文认为：现阶段，土地改革依然要以保护进城务工农民的利益为考虑，维持农村土地集体所有，保护承包权的稳定发展，实行经营权的有序流转。从远目标是要实现承包权的自由流转，从立法和制度两个层面上完善土地法律体系。 关键字：土地产权、三权分置、土地改革
Abstract Since 1978, after 30 years of evolution and development, the HouseholdContract Responsibility System has showing its discomfort side gradually in the current era of changes. In 2014, the government opened the curtain of the reform of land. This paper started from 1949 to explore the evolution of the land system, analyzing the status of contemporary land system, analyzing its strengths and weaknesses, to explore the starting point and goals of land reform in 2014, and predicting its future direction. This paper argues that at this stage, agrarian reform is still necessary to protect the interests of migrant workers and peasants, to maintain the steady development of rural land collectively and protect the right of contracting, and to carry out the orderly circulation of management rights. From the far goal is achieving the free flow of contracting rights, from the legislative and institutional levels to improve the land legal system. Key word: the Land Property Rights, the Separation of the Property Right, the Reform of Land System