城市更新策略研究

深圳市城市更新办法实施细则解读

深圳市城市更新办法实施细则解读 1 2020年4月19日

《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景 ● 8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。 ● 12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。 ●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。 ● 至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。 ●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 2 2020年4月19日

●《城市更新单元规划审批操作规则》 ●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 ●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 ●…… ●当前,城市更新工作依然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以 1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。 二、主要原则及创新 ●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。 3 2020年4月19日

《深圳市城市更新办法》

深圳市人民政府令 第211号 《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 代市长王荣 二○○九年十月二十二日 深圳市城市更新办法 第一章总则 第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。 第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

快速城市化下的城市更新策略研究-以深圳市为例

快速城市化下的城市更新策略研究-以深圳市为例 摘要：深圳在不到30年的时间里，经历了若干次大移民、大起伏、大转折和大发展，由一个边陲小镇逐渐成为社会经济繁荣、具有较强综合实力的现代化特大城市，实现了城市建设的巨大飞跃。深圳作为快速城市化的典范，其城市发展具有独特性，当前深圳既处于经济快速发展期，同时也处于城市问题的高发期。有人说，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间将其建成一个难以改造的旧城。这个说法虽则偏激，却在某种程度上反映了目前深圳在城市更新中面临的任务之艰巨。 关键词：快速城市化城市更新策略 1 深圳城市发展的趋势与选择 1.1外部面临新的机遇与挑战 随着全国改革开放的全面深化，经济特区的政策优势逐渐普惠化。深圳应如何巩固和进一步拓展新的发展优势面临新的挑战。从国家区域发展布局战略来看，继珠三角、长三角、环渤海地区三大增长极相继诞生后，成渝经济区、长株潭城市群、武汉城市圈、北部湾经济区等多个经济区正迅速崛起，区域间、城市间的竞争愈演愈烈，严峻的外部环境也迫使深圳应尽快提高自身的综合实力，加强与香港之间合作互补关系，发挥更大的辐射和带动功能。 去年底，国家出台了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》（下文简称《纲要》），明确提出深圳作为“国家综合配套改革试验区”、“全国经济中心城市”、“国家创新型城市”、“中国特色社会主义示范市”和“国际化城市”的战略定位，这既是对深圳以往城市建设的充分肯定，也对未来城市发展提出了更高的要求和期望。深圳的城市发展面临新的机遇和挑战。 1.2城市发展模式亟待转型 在快速城市化和工业化背景下，深圳早期粗放式的发展模式引发了一系列的城市问题：经济的快速增长，但产业结构层次依然较低；城市功能不尽完善，特区内外二元结构明显；人口总量过大，以低素质人口为主的外来人口带来了一系列的住房、治安、就业等问题；同时，土地和空间、资源、环境都极为有限，不断增长的发展潜能和需求与资源有限供给不足的矛盾日益突出，使我们清醒认识到：以粗放外延式土地换取资本和发展的模式已难以为继，深圳要实现新的发展跨越，必须改变以“成本洼地”、生产要素的不断大量投入为基础的发展，转向以“战略性资源集中”，整合现有资源，提高利用效率为基础的发展模式。这不仅是深圳经济增长方式的转变，同时也是发展观与资源观的转变，如何在基础性资源紧约束的条件下实现城市的可持续发展是城市转型的核心问题。 1.3城市更新是解决城市问题实现城市发展目标的重要途径

柏林城市更新的思考与启示

柏林城市更新的思考与启示 ——谨慎更新策略 摘要：城市更新是城市研究与实践中一个极具争议性的论题。本文以德国首都柏林市郊区的城市改造为例，分析了谨慎更新理念形成的脉络及其实践效果，以期在旧城更新流程、各方利益协调、历史遗产保护和法律制度建设等方面为我国的城市提供有益的参考与借鉴。 关键词：城市更新，谨慎更新策略，柏林 引言 如同改革开放之后的中国，柏林自战后重建就开始了大规模的城市更新活动。作为曾经因纳粹政权而分裂的城市，动荡的历史沉积在它的城市结构之中，也记录在柏林的建筑之中。经过 50 多年的发展与探索，柏林积累了深厚的城市更新的经验。尤其在 1990 年东西德合并之后，柏林城市复兴逐渐走上了一条非同寻常的旧城更新之路，以持续稳定的投资和谨慎精细的改造方式结合完善的法律法规与社会政策的支持，最终获得了巨大的成功。本文将研究原属东德现处于柏林中心区中的施潘道郊区近 20 年的更新改造经验。20年时间，施潘道郊区从一个被忽视、破败衰落且很少有人居住、房屋空闲率持续增高的旧城区，变成柏林文化休闲、观光旅游的核心地带，成为了谨慎更新策略成功的代表，并推动了谨慎更新策略在柏林乃至全国更大范围的展开。本文将对德国谨慎更新及其实施保障系统进行全面介绍，以期在旧城更新流程、各方利益协调、历史遗产保护和法律制度建设等方面为我国的城市提供有益的参考与借鉴。 1 柏林谨慎更新 1.1背景 从二战结束到 1960 年代，柏林同整个欧洲一样都开始了大规模的推倒重建工作。到1970 年代，柏林的“城市推光式改造”使中心旧城区面临了基础设施、环境、交通等问题。而城市郊区拥有良好的环境，同时土地价格低廉，郊区化导致的人口外迁致使城市中心区住宅需求下降，生活服务设施萎缩，城市公共财政日益缩减，出现了大量无人居住使用的城市消极空间，并引发了居民大规模的抗议活动。在这种情况下，德国城市更新的政策开始改变，加强如何对具有保护价值的历史建筑进行整修提升的探索。1984 年，德国举行了以“在内城中居住”为主题的“柏林国际建筑展”（IBA），并针对旧城区提出了“谨慎的城市更新”概念，探索如何改变欧洲城市在二战之后的城市重建中大规模破坏旧城区的状况。“谨慎的城市更新”在一系列的旧城更新项目实践中日趋成熟。1989年，柏林墙拆除，原东德人口开始大量迁入西德，原属于东德的城市旧区更新就变成了亟待解决的问题。从 1993 年开始，柏林旧城改造在与时俱进的“谨慎更新”理念下持续进行，20 年之后，柏林旧城基本成功复兴，形成了形态完整兼具现代活力的城区。

《佛山市城市更新专项规划(20162035)》041019151003

《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》 征求意见稿 一、规划背景 城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项目建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《佛山市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项目（2012-2015）》已于2015年底到期，需要编制新一版城市更新专项规划指导我市城市更新工作。 同时，我市现状建设强度已高达38.2%，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过高品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化。因此，我局组织制定了《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》。 二、目标与基本原则 1.远期目标： 通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和用地高效利用，全面改善旧城镇、旧村居的人居环境，均衡化布局公共服务设施，完成一批具有示范性的城市更新项目，为把佛山建设成为“先进制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。 2.近期目标： （1）2016至2020年间，全市应完成城市更新规模约为30km2，

其中，拆除重建规模为15km2。在拆除重建规模中应提供3km2的居住用地、5.25km2的工业用地、3km2的商业服务业用地、以及3.75km2的市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地。 （2）2016至2020年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约2500亿元，拉动国民生产总值累计约4500亿元。 （3）全面启动中心城区旧村居改造；基本完成“1+2+5”组团内主要片区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。 （4）力争完成3-5个重点产业片区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争力。 （5）完成2-3条成片岭南建筑的风貌街区；借助历史街区的文化符号、内涵和集体记忆，规划引导公共文化综合体建设，促进文化相关和物质空间的有效保护，提升城市形象品质。 三、城市更新规模 本次城市更新专项规划在标图建库的基础上，在综合分析旧城镇、旧厂房、旧村居现状容积率、建筑质量、建设年代、设施水平等因素的背景下，全面梳理了佛山城市更新图斑，总规模约为586KM2，约占现状建设用地比例的41.5%。 其中，已经纳入标图建库的图斑规模约为367.61 KM2，标图建库之外图斑规模约为218.42 KM2。具体详见下表： 佛山市更新对象规模一览表（ha） 图斑类型禅城南海顺德高明三水市域旧厂房3536.2 13011.7 4389.3 1163 963.1 23063.3 旧厂房旧厂房 299.1 3783.4 3847.1 2310 3558.1 13797.7 （库外） 旧城镇1239.4 2890.1 880.3 1106.9 499.8 6616.6 旧城镇旧城镇 240.6 1829.8 3239.5 552.7 718.1 6580.7 （库外） 旧村居982.4 4347.5 1209.7 211.8 330 7081.4 旧村居旧村居 408.6 376.4 679.4 0 0 1464.3 （库外）

深圳市旧区改造更新策略研究

深圳市城市更新与旧区改造策略研究 暨工业区升级改造总体规划纲要 申报院优秀项目汇报
城市发展研究所 2008.10

一、 项目概况 二、 项目特点 三、 创新内容 四、 成果影响

项目概况
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项目背景
在不到30年的发展中，深圳由一个小渔村发展成为大都市，可以说是在城市发 展史上创造了奇迹，城市建设在各个方面取得辉煌成就的同时，也逐渐面临发 展空间日趋紧张、城市功能亟待调整、人口环境压力增大等瓶颈问题。而城市 更新则是解决城市转型期面临诸多问题的重要途径和抓手。另外，在城市总体 规划修编之际，围绕城市用地规模、潜力等深入研究，“增改用地”则成为这 次总规修编必须明晰的核心问题，因此，该项目作为总规修编的支撑性专题显 得尤为重要。
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工业区改造是解决深圳当前城市转型期发展空间不足的重要突破口，为了有计 划、有步骤地推进工业区改造，迫切需要在对全市旧工业区进行全面调查的基 础上，结合城市功能结构调整的需要制定工业区改造的纲领性文件，以期合理 安排工业区改造的空间时序、有序引导工业区试点改造项目的推进，并为规划 管理和专项规划的编制提供依据。
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鉴于这两个项目具有一定共性和联系，将两个成果有机结合来申报院优项目。

项目概况
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研究目的
? 《深圳市城市更新与旧区改造策略研究》从区域控制、环境完善、城 市长远发展及全市整体利益出发，重点突出对更新目标、规模、时序 的总体部署；并作为各区更新改造规划编制、规划管理和具体项目规 划的依据，切实指导和统筹各区和各部门城市更新工作。 ? 《深圳市工业区升级改造总体规划纲要》则是明确全市工业区升级改 造的总体规模和空间安排，为工业区试点改造项目的确定、相关专项 规划编制和管理提供依据、营造坚实的规划保障，并为城市的二次开 发和招商引资提供空间指引。

11深圳市城市更新项目实操系列

深圳市城市更新项目实操系列——地价补缴—— 一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积部分，告基准地价标准计算的地价； 能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外)

深圳市城市更新办法实施细则解读.

《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景 ● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。 ● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。 ●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。 ● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。 ●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 ●《城市更新单元规划审批操作规则》 ●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 ●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 ●……

●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。 二、主要原则及创新 ●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。 ●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。 ●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。 ●原则四:尊重各利益主体的合法权益,本着政府引导,市场运作的原则,在各参与方之间寻求利益平衡,促进和谐改造。 ●创新一:保障公共利益,实现多方共赢。●将社会公益放在第一位,要求城市更新项目,尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配建等多种方式承担社会责任,发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。 ●创新二:缩短工作时限,加强进度监管。●建立了项目推进的“倒逼”机制,一方面大幅缩短政府相关部门的审批时限;另一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制、实施 主体确认等阶段,对市场主体提出了推进时限要求。 ●创新三:强化公众参与,实现规范操作。●通过城市更新意愿征集、城市更新单元规划公示、已批准计划与规划的公告、征求利害关系人意见等多种形式,在各个环节实现城市更新的公众参与,保障权利人的知情权、参与权。

城市更新中的城市设计策略思考

城市更新中的城市设计策略思考 发表时间：2018-09-13T11:08:32.770Z 来源：《建筑细部》2018年2月中作者：亓绍斌 [导读] 现如今，我国的城市发展迅速，如今的城市更新，涉及到多方利益，并且其对象为已建成的环境，这就为环境的再开发建设增加了难度 莱芜市规划设计研究院山东莱芜 271100 摘要：现如今，我国的城市发展迅速，如今的城市更新，涉及到多方利益，并且其对象为已建成的环境，这就为环境的再开发建设增加了难度。在城市规划的编制中，城市设计是重要的方法。它能够为城市更新提出可行性方案，解决以上存在的问题，而且还能协助政策的实施，帮助其从纸上走到市井，真正的将政策落实，并且提高方案实施品质，达到互利共赢。 关键词：城市设计；城市更新；规划 引言 城市更新的含义为对城市范围内的设施予以更新和完善，整治恶劣的城市环境、消除重大的城市隐患，同时合理地变更土地性质，更改旧建筑的功能属性，调配能源的利用形式，通过上述手段使得更新后的城市更能够适应新时代的社会需求。城市更新需要在政府的引导和批准下进行，依据不同城市的规划理念予以综合整治，亦或是拆除重建等，合理的再次调配城市资源。在国内，初期对于城市更新有着不正确的认识，即认为城市更新就是单纯的推倒再建设。这种做法破坏了城市原有的结构和特点，同时产生了新的社会问题。建筑师们在认真审视城市更新的经验和教训后，认识到城市更新不仅是为了物质环境的改善和经济的增长，更重要的是协调社会、经济、文化和环境各方面的均衡发展。 1城市更新的特点与产生的问题 1.1多方利益平衡 如今作为多元化的社会，利益的多样化格局，决定了其多样化的价值取向。在城市更新的过程中，会涉及到多方利益，诸如政府、人民大众、开发商等。因此，平衡各方利益，在经济性指标、贡献物业、公共用地等方面互相制衡，就显得尤为重要。政府职能部门在城市更新的过程中，扮演着领导者同时又是规则制定者的角色。为了保证政府、公众利益，在政策制定、规划审批实施过程中容易公式化的规定量化指标、刻意追求贡献用地数量，在无形之中，就会伤害到其他立场所在的利益。与此同时，在城市更新的过程中，开发商所带来的是强大的主观能动性以及资金注入，而开发商一旦介入，便期望从地块中获得最大收益，不加以合理控制极易造成城市用地的过度开发。人民大众作为城市规划的最终实践者，其意见对城市规划的编制实施无疑是极其重要的。然而，人民大众对自身利益的诉求极易陷入专业性不足而导致的局限中。所以公众参与需要政府及相关专业机构进行正确的引导。因此，城市更新本质上是利益协调的过程。每一片城市用地的更新都是一次各方利益的博弈。只有最合适、最平衡的规划方案，才是项目用地的最优解，而并不在于项目带来多高的经济效益，亦或是做出多大的公共利益贡献。 1.2规划实施困难 在城市更新中，需要对城市建设用地进行出让和规划管理。其中，法定图则就是其重要手段，它不仅适应了规划管理的基本需要，还起到了积极的引导作用。在城市精细化管理的过程中，法定图则的城市设计规划对城市风貌、塑造城市特色，有着极其重要的作用。然而，对于已建成的环境空间形态，其可塑性是有限的。特别是对于城市景观限高控制同时建筑量较大的区域。在景观要求、限高的局限下，项目用地经济效益往往难以满足。因此，法定图则的城市设计内容，必须结合现状城市形态、土地价值、经济效益预期进行合理控制，以保证规划的可实施性。 1.3公共设施的合理配置 在过去的几年中，城市的更新以房地产开发为主，政府审批关注的焦点多在开发建设量控制、公共设施总量保证方面。为保证总体规划公共设施数量要求，控规编制及政策制定时往往容易造成“一刀切”的配置要求，导致了公共设施、公共空间服务效能不能完全发挥。 2城市更新中的城市设计策略与方法 2.1控制结果最优 所谓城市更新，主要是针对已建成的环境，对其空间环境，功能组织和设施配制等多个方面进行优化，并在此基础上，协调各种社会利益体，获得更好的环境品质，达到互利共赢。首先需要新资本的注入，然后再利用已有社会关系对现有资源进行重组和分配。在利益重组的过程中，很容易出现各利益主体诉求相互冲突的局面。所以，在城市更新最开始阶段，就应该注重经济和环境的最优目标，并且以最优结果作为结果导向。除了对开发指标进行把控平衡外，城市设计也是平衡利益冲突，控制结果导向的重要手段。因此，在城市更新项目中，应从最终结果进行考量，不应过分追究具体贡献的绿地、广场用地等公共用地的面积数量，而应该把控独立占地及非独立占地的公共空间对项目城市环境的影响，最终达到最优结果。 2.2制定总体的城市规划之时，也要加强城市的生态建设规划 此项规划一定要将满足可持续发展作为主要目标，要立足于城市范围，要对城市四周区域以及所处区域之内的生态环境影响因素进行综合考虑。其主要内容包含，土地规划利用，园林绿化的规划，环境保护的规划以及文化历史遗产规划保护。生态环境的规划建设属于生态建设根据，政府必须对此高度重视起来，必须将城市生态建设真正贯彻至城市的规划设计，建设以及管理工作过程之中。 2.3针对城市情况选取最佳的设计方法 概括而言，城市设计包括宏观设计和微观设计两部分。对城市整体情况加以设计属于宏观设计的一种，它旨在研究城市空间结构和体系。而微观设计更偏向于在城市建筑中，公共界面的实施方案以及更新的控制。由于每个城市的地域环境不同，所以在城市更新的过程中，需要选择不同的城市设计方法。其中，城市的整体布局，可以采用宏观的城市设计方法，从地区的文化历史出发，摸清整个文化脉络，通过对当地城市空间形态上的了解，逐步规划公共设施的安排，确定各种设施的体量等具体内容，与此同时，还要与规划体系相衔接。相对于宏观设计，微观设计如今正在更广泛的被使用。微观设计采用小范围、轻量化的思路，将大规模的调研摒弃，采用渐进式的方

基于城市更新的老城综合交通改善策略研究

基于城市更新的老城综合交通改善策略研究 摘要：城市化进程的加快对交通畅通提出了更高的挑战，公众出行需求与交通 承载能力的矛盾日益突出，交通拥堵问题呈上升趋势，为满足中小型城市的运输 需要，本文制定了可持续运输模式，并分析了各种应对老城区交通状况的对策。 关键词：老城区；疏解功能；交通改善；交通拥堵 引言： 在现代社会，快速出行是最基本的需求之一。因此，人们可以使用不同的交 通工具，如汽车、地铁和自行车。然而，在所有这些交通设施中，由于汽车最具 有舒适性和实用性，因此汽车是最常用的交通工具。如果人口持续增长，大城市 的车辆数量也会增加，民众出行需求与交通承载能力的矛盾要比交通基础设施的 建设要快得多；因此，交通拥堵是一个严重紧迫的问题。它给环境和社会带来了 很多负面影响，如交通拥堵问题呈上升趋势、交通事故数量的增加、经济影响和 严重的温室气体排放。交通拥堵可能有三个主要来源。第一类与交通影响事件有关，如事件、工作区域和恶劣天气条件。第二种是与交通需求有关，即正常交通 和特殊事件的波动。最后一个来源是运输。为满足老城的交通发展需要，本文将 并分析和探讨应对老城区各种交通问题的对策。 一、建设替代路线 建设替代路线是提高整体交通效率的较好方法。为避免交通事故带来的危险，提高整体交通效率，应该建设替代线路。然而，怎样在有限的时间内建设替代线路，并不会有太大开销是一个重要的问题，可以计算所有车辆的备选路线，但要 城区中车辆数量较多，在计算备用路线中使用的算法具有较高的复杂性，可能会 带来较多开销，因此，做好的替代路线引导，以及复杂性计算之间的权衡是至关 重要的，可以为每辆车的用户提供关于交通状况的完整规划图，使车主能计算出 适合自己的备选路线。计算一条有效的替代路线，能够使交通管理达到平衡，避 免今后会造成其他区域的交通拥堵。 二、改善公共交通系统 改善老城交通问题必须发展公共交通，可以推进轨道交通建设，可以根据实 际条件引入交通路线，还可以和文化建设共同实施，比如，在地铁内建设地下博 物馆，纪念馆，或者在地铁建设的过程中发现的艺术品，在当地展览。由于老城 区规模复杂，道路空间不足，提倡高密度、小尺度的网络布局模式，brt等高标准、大尺度的道路交通建设应该慎重考虑。同时，政府应该对公共交通大力的扶持，树立优先发展理念，把握可持续发展原则，提供公共交通工具的水平和平均 运行时速，提供符合老城区讲经济发展水平的公共交通服务，为乘客提供便利的 出行。除此之外，在城市中心和郊区之间应该多设立换成站，方便郊区和城市的 交通衔接，有利于得到广大市民的认可和支持。 三、完善老城区慢系统 管理公共交通是老城区交通发展的根本性策略，建立以公共为主线，以地面 公交为主体，融合共享单车、自行车、小汽车为一体的交通体系，对于老城区来 说至关重要，慢系统工程可以调研事业单位和小区的布局、出入口交通组织形式，分析老城区网络布局，调查现有交通道路的分布情况，调查道路红线内外绿化建 设的情况，分析其对慢系统的影响，全方面考虑多种影响因素，设置准确、合理 的慢行系统完善方案。此外，老城区这里的历史文化资源丰富，在满足交通发展 的同时应该彰显城市发展的特色，完善慢行交通系统，比如，设置沿河公共自行

深圳市城市更新办法实施细则(深府〔2012〕1号)

深府〔2012〕1号 各区人民政府，市政府直属各单位： 《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。 深圳市人民政府 二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。 主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。 街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。 第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。 鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。

第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。 第二章城市更新规划与计划 第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。 第十一条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新目标与责任。 第十二条城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件： （一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。 （二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。 （三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。 不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。 第十三条划定城市更新单元时涉及下列用地的，依照以下规定分别处理： （一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元。 （二）全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元。 （三）除通过城市更新实现用地清退外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。

深圳市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2010-2015)

深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015） 2014.6.16总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。第四条深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。 1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 2、环境恶劣或者存在重大安全隐患； 3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发

展要求，影响城市规划实施；4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。第五条本规划范围为深圳市全市域。第六条本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是《深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）》的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。第七条本规划期限为2010-2015年。第八条本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。第一章目标与策略第一节更新目标第九条规划期内城市更新的工作目标是：通过多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整，城中村环境全面改善，重点工业区转型升级，旧城区活力再现，基础设施条件明显改善，特区一体化发展初见成效，完成一批具有示范性的城市更新项目，为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。具体应当实现以下目标： 1、全市城市更新改造规模180.6km2。规划期内更新规模约为69km2，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km 2、旧工业区9.2km2和旧城区1.1km2，拆除重建后应提供居住用地6.9km2、工业用地4.6km2、商业服务业用地5.7km2，以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8km2。规划期内年均拆除重建规模约为4-5km2。 2、规划期内城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接

深圳市城市更新办法(2009)

深圳市城市更新办法 深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法 文号：第211号 《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 深圳市城市更新办法 第一章总则 第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动： （一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。 第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

深圳市城市更新办法实施细则(深府〔2012〕1号)

深圳市城市更新办法实施细则(深府〔2012〕1号) 深府〔2012〕1号 各区人民政府，市政府直属各单位： 《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。 深圳市人民政府 二○一二年一月二十一日 深圳市城市更新办法实施细则 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。 主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。 街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。 鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。 第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。 第二章城市更新规划与计划 第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。 第十一条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新目标与责任。 第十二条城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：

城市更新的开发模式与实施策略

城市更新的开发模式与实施策略 发表时间：2019-09-19T16:10:14.077Z 来源：《中国西部科技》2019年第11期作者：广东东莞 523000） [导读] 城市的更新发展是实现城市可持续发展的根据，对于政府、市场等更多利益的主题，但是因为目前我国并未形成相关的机制和政策，在一定的程度上对于城市改革的有效实施和资源的配置进行了在优化的问题，在这样的条件下，怎样变革城市发展的体制，有利推进城市的发展，是城市规划问题的重要方向。 陈振声（东莞市道滘镇规划管理所 随着我国城镇化的进程，我国大部分城乡已经逐步迈入了规建阶段，从增量的方面进而实行了大量土地的利用和优化，同时城市建设是当前城市问题最为核心的重点部分，在快速的城市化建设中，为了增加经济增长为核心的城市增长联盟受到质疑和挑战特此，文章对于城市更新发展的模式和实施的政策进行研讨，以便实现城市化发展和公平的最大化效益。 1、城市建设开发现状 1.1不科学的建设方式导致资源的浪费 因为传统的城市建设采取方式为工程大多数是通过政府的拨款，资金的缺乏问题而且没有进行合理的资源配置，引起改建的过程中速度较慢，对于重新拆迁、安置以及标准不一致，在管理方面，因为部门互相之间的工作板块的衔接出现分割，形成改革完成后基础设施的配套不够完善，城市结构形态没有出现相应的举措[1]。于此同时，因为缺少全部的科学的城市规划问题，对于传统的盲目式的城市更新问题通过填补等方式进行开展，虽然重形式，但是缺少真正意义的开展，导致后续的项目开展受到影响，对社会资源造成极大的损耗，在很大程度上，导致环境的污染等问题。 1.2资源配置不合理限制了城市的更新速度 传统意义上的城市更新采取的是由国家、施工企业、设计人员方面的融合，此建设项目的开发方式在很大范围内实现了规建的效益，同时也忽略了对于公众问题的考虑，导致策划施工过程中没有准确的结合实际情况，而对于当下阶段城市更新的主要问题，是在城市更新治理方面对于政府的职能进行转变，优化服务的水平和程度。因此，要想实现行政机关方面的监管的作用，需要将社会整体的利益最大化为策略，打破单一的部门之间的利益关系。 1.3宣传方式限制了城市更新开发的方式 因城市建设的流程比较繁琐，疏通实施的周期较长，在以往的利益共同体建设中，缺乏政府方面、施工单位以及居民等、相关的利益者之间有效的交流机制，形成公众互动的观念比较淡薄，没有做到让公众起到建设性建议，和决策的重要作用，目前公众的思想观念虽然得到了一定的进步，但是居民对于建设方面也缺少积极性，和利益主体的有效沟通。 1.4高强度的开发引起环境质量下降 城市扩建不是单一的空间上的重新建设，同时也是对于城市生态环境的平衡和更新。当前我国的城市环境存在污染严重的问题，城市空气的质量低下雾霾较大，水体浑浊水污染严重，噪音污染也不断增加等。除次之外，因传统的城市规建中极度优先考虑经济的增长堆土环境的保护措施容易忽略等问题，单纯的依靠行政策略实现保护环境是非常局限的，基于此社会现状，实现可持续发展战略，实现绿色能源技术的提议，广泛的受到了关注，通过功能建设，实施建设，交通建设等问题，实现城市更新建设和生态建设的相统一，是未来城市发展和经营的战略目标。 2、城市更新的开发模式和实施的策略 2.1遵循科学规划的城市发展观进行细化管理 在城市更新建设方面，城市资源的分配问题使得城市空间更新的资源质量加深，政府部门需要通过进一步的管理模式进行管理，通过细化的工程建设，对于区域间的设施进行完善，强化环境保护意识，对于城市的构建和管理，通过科学规范的管理模式处理好自然生态和城市建设的关系，在城市的监管方面，需要通过对于城市进行不断的规建，达到规建、施工、监管撒方面的融合。因此，城市革新建设更需要重视高层建设的长久发展[3]。努力实现强效的城市更新体系，为城市革新的高效进行提供相应的政策依据，对于城市利益建设分配的问题，经过政府的指导和市场的运行，社会等方面的有效结合，强化城市更新建设的效益和进程。 2.2多元化建设参与城市的整体建设治理 城市更新建设的进程需要多方面的协作，也是多方位的经济利益共同体。包括了相关的环境、经济发展部门、营利组织、开发商、社区等多方面的利益，在压力型的城市化建设，管理层次的阶梯式和任职短期化的变动导致了城市管理方面的决策和执行的片面化，传统的政策引导、部门协作等相关环节，不能的职责之间、管理者只考虑自己的工作范围和居住的区域，导致了项目问题管理和城市更新管理的碎片化。因此要推动构建社会发展和城市发展跨区域的问题，需要时间对于原有的粗放型的城市更新进行分割和监管，实现多想的沟通模式，对于不同的主体之间进行有效的合作，实现多方管理之间的有效结合，凝结每个主体的智慧，为城市更新发展扩展新的思路[2]。 2.3构建民主更新体系 城市化更新公共监管问题不仅仅局限与多方面主体的参与，更需要对于多方面治理，社会运转，等相关机构进行综合全面的授权。以"同一个家园"建设为目标构建社会网络化的监管方式，因城市在更新的过程中成本较高，项目各阶段的资金分配有了更高的需求，当下的城市更新开发的模式在资金平衡目标方面，已经不是单一的物质环境改善为社会环境等各方面的目标综合更新，资金的来源需要充分的考虑供需之间的平衡，单纯依赖政府的投资和纯私营市场的主导不切实际，因此，要大力的推动政府-投资-社区之间的模式，构建公司合伙投资经营，公共部分和私营之间向结合的模式。同时，城市更新建设中需要建立经济利益共同体，减少城市更新方面的成本，因我国长期形成的管制模式存在一定的局限性，居民作为城市更新的主人，在政府管理、企业之间存在着较弱的模式地位，需要成立民主参与投票制度，健全城市网络化建设机制。 2.4更新城市发展的战略目标 可持续发展战略不仅仅是体现在当下城市的更新，更重要是在城市建设发展中对于环境和能源的相互统一。同时需要对于城市文化底蕴、政治以及福利等多方面的资产进行转换。更需要注重城市空间资源的整治、公共服务意识、公共环境问题的补救、在城市化发展中需要促进城市文化机制建设，杜绝为了商业利益进行多元化的活动开发，需要达到当前文明规建和城市文化底蕴保留的发展决策，在完善城