广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场

形势分析报告

广州市国土资源和房屋管理局

广州市房地产交易中心

二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势

1.广州近年来经济快速发展

数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长

数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》

自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到

34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长

数据来

源：广州年鉴

1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄

数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。

二、市场总体形势分析

1.房屋销售形势良好

面积单位：万平方米；金额单位：亿元

2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

成交登记面积增幅指标均较2002年略低，但依然保持了双位数的增长，显示了快速持续增长的态势。

2003年全市房屋成交登记金额首次超过600亿元，为亿元，较2002年增长了%。其中，预售商品房成交登记金额为亿元，同比增长%；二手房屋成交登记金额为亿元，同比增长%。金额各项增长指标均低于面积增长指标，显示了2003年全市房屋整体成交价格持续走低。

2002年—2003年原八区预售商品房成交情况

单位：万平方米

另外，2003年原八区预售商品房批准预售万平方米，同比增长%；而这一区域预售商品房成交登记面积同比增长%，明显比批准预售的增长为高。同时，这一区域预售商品房成交登记面积为万平方米，市场消化率（即预售登记面积比批准预售面积）为%，比2002年的%上升个百分点，显示了预售商品房有效需求依然充足，房地产市场形势仍旧看好。

2.预售商品房成交价格稳中有降

2003年，广州市预售住宅的成交均价为3888元/平方米，较2002年的4143元/平方米下降了%。广州市预售商铺的成交均价为8090元/平方米，较2002年的9017元/

平方米下降了%；广州市预售办公楼的成交均价为7613元/平方米，较2002年的9291元/平方米大幅下降了%。

从季度均价来看，预售住宅、商铺、办公楼的成交均价在二、三季度略有回升，但整体趋势均是轻微向下。2001年以来，预售住宅的价格基本呈小幅单边下探走势，而商铺和办公楼的成交均价则是呈反复波动向下的走势。

3.二手商业用房均价波动较大

2003年广州市二手住宅的成交均价为2631元/平方米，2002年的二手住宅成交均价为2707元/平方米，同比下降了%。2003年广州市二手商铺的成交均价为4519元/平方米，较2002年的5081元/平方米下降了%。2003年广州市二手办公楼的成交均价为4492元/平方米，较2002年的4779元/平方米下降了6%。

2001年以来，二手房季度均价走势表现为：二手住宅价格窄幅下行；二手商铺价格反复上升了两年，2003年则单边下探；二手办公楼价格上下波动，基本持平。

4.二手房所占份额小幅上升

2002年，广州市二手房成交面积占商品房成交面积的比例为%；2003年这一比例则为%，二手房的市场占有额有小幅的上升。而对于原八区来讲，2002年原八区二手房成交面积占原八区商品房成交面积的比例为%；2003年，这一比例增加到了%，市场占有率较2002年提高了个百分点，显示2003年原八区的二手房市场增长明显领先于番禺、花都两区。原八区房地产市场由于起步较早，比起两个新区发展得更为成熟。由此可得，房地产发展越是成熟，其二手房市场的发展程度越高。

5.住宅所占份额上升

2002年—2003年各种类型房屋成交面积所占比重

面积单位：万平方米

注：在比重的计算中，合计、预售商品房、二手房分列各自计算。如：预售住宅的比重为预售住宅成交面积占预售商品房成交面积的比重；二手住宅的比重为二手住宅成交面积占二手商品房成交面积的比重。另表中只列类型合计、住宅、商铺和办公楼的数据，其余类型没有分列。

对2002年、2003年住宅、商铺、写字楼的预售、二手成交面积进行对比，住宅仍占据主要地位，预售、二手住宅所占份额较2002年有不同程度的上升，显示住房消费有效需求依然充足，住房消费形势持续看好。商铺、办公楼方面，预售所占份额比2002年均有下降，这与供应量有很大关系；而二手所占份额比2002年有所上升，显示广州的营商环境继续看好。

三、预售商品房成交区域特性

1.预售商品房成交面积有所增长

2002年—2003年各区预售商品房成交面积

单位：万平方米

2003年广州预售商品房成交面积突破了1000万平方米，达万平方米，较2002年的万平方米增长了%，增长幅度与2002年的%相比轻微下降了个百分点。在十个区中，有6个区的增幅高于全市水平，2个区略低于全市水平，2个区出现负增长。

番禺、海珠、天河是广州房地产市场的重点区域。从成交面积上看，番禺区2003年预售商品房成交面积达万平方米，占全市预售商品房成交面积的%；海珠区全年预售商品房成交面积为万平方米，占全市预售商品房成交面积的%；天河区全年预售商品房成交面积为万平方米，占全市预售商品房成交面积的%。三个重点区加起来，已占到全市预售商品房成交总面积的%，可以说，这是各大房地产商“逐鹿”的主战场。

白云、花都、芳村、黄埔则是广州房地产市场的潜力区域。其中白云、花都两区受地铁2号线通车和新机场即将启用等利好影响，近年来区域预售商品房成交面积增长也相当迅速，两区合计市场份额为%。而芳村、黄埔两区也因受地铁概念的拉动，成交面积有效放大，同比增长率高达%和%，前景看好。

东山、荔湾、越秀这些老城区由于区域面积小、可供开发的地块少、开发成本高等因素，显得活力不足。其中荔湾、越秀两区的预售商品房成交面积继2002年出现负增长后，在2003年继续为负增长，市场份额进一步萎缩。

总的来说，各区在2003年有不同的表现，与广州城市“东移、南拓、北优、西联”的发展方向吻合。

2.预售商品房成交金额

2002-2003年广州市各区预售商品房成交金额

单位：亿元

2003年广州市预售商品房成交金额为亿元，仅比上年增长了%，明显滞后于成交面积%的增速。由此可以大概看出，2003年广州预售商品房的成交均价是走低的态势。

在十个区中，有6个区的增长速度高于全市的平均水平，其中增速最高的四个区分别为芳村区（增幅为%）、黄埔区(增幅为%)、花都区(增幅为%)、海珠区(增幅为%)。海珠和花都基数大，对全市增长的拉动作用巨大；芳村、黄埔增幅虽高，但基数较小，对全市增长影响较微，然而其潜力突现。其余四个低于全市水平的区域均出现负增长，特别是越秀区，跌幅高达%。

2003年有两个区域的预售商品房销售金额超过了100亿：天河区为亿元，海珠区为亿元；分别占全市预售商品房销售金额的%、%。番禺区2003年的预售商品房销售金额为亿元，占全市的%。三区合计占全市预售商品房销售金额的%。但从这三个区域预售商品房销售金额的增长速度上来分析，海珠区的增长势头最猛，2003年的同比增长达%，接近%的面积增长速度，而天河、番禺的增长速度则分别为%、%，明显落后于各自的面积增长速度。由此可得，2003年预售商品房销售，海珠区量增价不跌，天河、番禺量增价跌。

3.各区预售住宅成交面积

2002年—2003年广州市各区预售住宅成交面积

单位：万平方米

2003年广州市预售商品住宅成交面积为万平方米，与上年同期相比增长了%，增幅高于2002年的%，显示了住房消费有效需求的充足。

在十个区中，有3个区的增幅高于全市平均水平，分别为花都、芳村、番禺。另外7个区的增幅低于全市平均水平，其中荔湾、黄埔、越秀三个区成交面积低于2002年的成交面积，特别是越秀区的下降幅度高达%。增长基数较低的花都、芳村的增长率较高，分别为%、%；而增长基数较大的海珠、天河的增长率则接近全市平均水平。

成交面积前三位的是番禺区（万平方米）、海珠区（万平方米）、天河区万平方米)，三区分别占全市预售成交总面积的%、%、%，三区合计占全市预售住宅成交面积的%。番禺区增幅较大，同比增长%；另两个区的增幅相差不大，海珠区同比增长%，天河区同比%。这三个区所占的市场份额与2002年相差不多，海珠区所占比重从2002年的%到2003年的%，下降了个百分点；天河区由2002年的%到2003年的%，下降%；番禺区由2003年的%到2003年的%，上升%。市场份额变化不是很大。

4.各区预售商铺成交面积

2002年—2003年广州市各区预售商铺成交面积

单位：万平方米

2003年，广州市预售商铺成交面积为万平方米，比2002年减少了万平方米，同比减少了%。增幅同上年相比降低了超过30个百分点，主要是由于占市场较大份额的番禺、花都两区成交面积的大幅下降引起的。

十区中，另外一个出现负增长的区域为越秀区，其他7个区的预售商铺成交面积的增幅均在10%以上，而且东山区的增幅还高达%，但番禺、花都两大区域的成交面积大幅下降，抹杀了7个区增长所带来的成果。

番禺区在2003年预售商铺成交面积为万平方米，位列十区第一，占全市预售商铺成交总面积的四分之一强。其次为天河、海珠、东山、花都，成交面积分别为万平方米、万平方米、5.05万平方米和万平方米，占全市预售商铺总面积的比重分别为%、%、%和%。但与2002年同期相比，番禺所占市场份额由2002年的%下降到2003年的%，下降了个百分点；花都也由2002年的%下降为2003年的%，降幅8个百分点；而天河、海珠、东山三个区则有3到7个百分点的上升。

值得注意的是，芳村区2003年预售商铺成交面积虽然占全市份额不足4%，但2002年该区预售商铺成交面积同比增长了%，2003年预售商铺成交面积同比增长了%，增幅都相当大。

5.各区预售办公楼成交面积

2002—2003年广州市各区预售办公楼成交面积

单位：万平方米

2003年广州市预售办公楼成交面积为万平方米，成交面积较2002年的万平方米减少了万平方米，减幅为%。

因为各区的成交量都不是很大，因此成交面积稍有变化，而伴之的增长率则以很大的百分比反应。以白云区为例，2002年预售办公楼的成交面积为万平方米，2003年

预售办公楼成交面积为万平方米，其成交增长率高达%，而2002年的成交增长率为%，相差极大，但是市场容量还是较小。

天河区的商务办公气氛较为浓厚，因此在成交面积较上年减少了%的情况下，仍占全市的%，为万平方米，连续两年占全市预售办公楼成交面积的一半以上。其次为东山、海珠、黄埔三个区，成交面积分别为万平方米、万平方米、万平方米，分别占全市的%、%、%，与天河区相差较远。但值得注意的是，海珠、黄埔两区的市场份额增长突出，潜力突现。

而办公气氛不是很浓厚的其他几个区如番禺、花都、芳村、白云等区，预售办公楼的成交面积则相当小，基本可以忽略不计。

综合来说，2003年广州市预售商品房成交面积达万平方米，同比增长了%。成交热点集中在番禺、海珠、天河三个区。黄埔、白云、花都、芳村等区的潜力也逐步显现。

预计在2004年，这种局面不会有太大的改变，只是番禺与海珠、天河两区的差距将减小，三足鼎立的形势将更明显、更牢固。黄埔、白云两个区因新开发的项目多，如黄埔区的黄埔花园、万科项目、滨海豪园及白云区的富力桃园、恒大金沙洲项目、万科项目等，都将纷纷推向市场，因此成交量将会迅速增加，其市场潜力将会更突现，与前三强的差距最起码不会扩大。

另外，在2004年，商场、写字楼项目也将会迎来一个新高潮，特别是写字楼项目，市场供应量将会有较大的增长。

因此，2004年广州市预售商品房市场将持续繁荣，供应量充足，有效需求也巨大，销售空间仍然广阔。

四、二手房成交区域特性

1.二手房成交面积

2002年—2003年广州市各区二手房成交面积

单位：万平方米

2003年广州市二手房成交面积为万平方米，较2002年增长了%。增幅虽较2002年的%低了个百分点，但仍保持了20%以上的增幅，显示了高位快速运行的态势。

十区中，有8个区域的增幅高于全市的平均水平。其中原八区占7个，而黄埔区的增幅高达%，为十区增幅水平的最高。其次为海珠、荔湾、越秀三区，增长幅度位于40%--60%之间；花都、天河、芳村、东山四个区的增幅则位于20%--30%之间。白云区成交面积为万平方米，同比增长了%，略微落后于全市水平。在十区当中，只有番禺一个区的二手房成交面积为负增长，增长率为%，主要是因为二手商铺以及其他类二手房屋交易面积大幅下降引起的。

2003年二手房成交面积最多的区域为番禺，全年二手房成交面积为万平方米，占全市二手房成交总面积的%。其次为天河、海珠、白云三个区，2003年二手房的成交面积分别为万平方米、万平方米、万平方米，三区占全市2003年二手房成交面积的比重分别为%、%、%。这四个区合起来，占到全市二手房成交总面积的%。

纵观2003年二手房成交面积的分布，已由2002年番禺区的一枝独秀演变为2003年的四强鼎立。

2.二手房成交金额

2002年----2003年广州市各区二手房成交金额

单位：亿元

2003年，广州市二手房成交总额为亿元，同比增长了%。

全市有5个区的增长幅度高于平均速度，黄埔区以同比增长%位列增幅榜首，其次为海珠区，同比增长了%。天河区2003年二手房成交金额的增长幅度为%，稍低于全市平均水平。

2003年天河区二手房成交金额为亿元，占全市二手房成交金额的%，比重位列第一。其次为海珠、番禺、东山三个区，2003年的二手房成交金额分别为亿元、亿元、亿元；分别占全市2003年二手房成交金额的%、%、%。

3.二手住宅成交面积

2002年—2003年广州市各区二手住宅成交面积

单位：万平方米

2003年广州市二手住宅成交面积为万平方米，比2002年的万平方米增长了%，增幅高于二手商品房的增幅，比2002年的二手住宅的增长速度%略低个百分点。

番禺区仍是广州市二手住宅成交面积最多的区域，2003年番禺二手住宅成交面积为万平方米，占全市的%，但其与二手住宅成交面积第二名、第三名的差距已不是很大。2003年天河区的二手住宅成交面积为72.9万平方米，占全市的%；海珠区二手住

宅的成交面积为万平方米，占全市的%。二手住宅前三名的市场占有率相差不过个百分点。但如从这三个区的增长上来说，2003年海珠区同比增长了%，天河区同比增长了%，均高于全市的平均水平，番禺区2003年的增长率为%，其增长率为广州市十区的最低。而黄埔区则以%位列十区2003年二手住宅成交面积增长率之首。

4.二手商铺成交面积

2002年—2003年广州市十区二手商铺成交面积

单位：万平方米

2003年广州市二手商铺的成交面积为万平方米，比2002年的万平方米增加了万平方米，同比增长了%，大大高于2003年二手房成交面积的增长率，是二手商铺市场较为活跃的一年。

花都、越秀两区以%和%的同比增长位列同比增幅前两位，海珠区的增长率也超过了80%。但也有几个区域的二手商铺成交面积出现了负增长，天河区的增长率为%，东山区的增长率为%，而白云区的增长率则更为%。

二手商铺市场充满了变数，这几个2003年二手商铺成交面积增长率为负数的区域，他们在2002年的增长率都在50%以上，2003年增长幅度最低的白云区却是2002年增长幅度最高的区域（%）；花都区2002年的增幅为%，而2003年的增长率高达%。值得关注的区域是越秀区，越秀2002年的二手商铺成交面积同比增长了%，2003年则高达%，增长势头强劲。

成交规模方面，番禺、花都两区二手商铺的成交面积均超过了10万平方米，分别为万平方米、12.05万平方米，分别占全市二手商铺总成交面积的%、%。越秀区则以万平方米的成交量位居第三，占全市总成交量的%.

5.二手办公楼成交面积

2002年—2003年二手办公楼成交面积

单位：万平方米

2003年广州市的二手办公楼成交面积为万平方米，同2002年相比增加了%。天河、东山两个商务旺区是二手办公楼成交的重点区域。天河区二手办公楼的成交面积为万平方米，占全市二手办公楼总成交面积的%；东山区二手办公楼的成交面积为万平方米，占全市二手办公楼总成交面积的%。而荔湾、黄埔、花都等一些区域的二手办公楼成交的市场占有率都在5%以下。

综上所述，2003年广州市二手房成交面积为万平方米，同比增长%。在商品房市场的占有率为%，份额进一步扩大。市场热点集中在番禺、天河、海珠、东山、白云几个区，在一些生活配套成熟的区域二手市场发展的较快。

预计2004年二手房市场将继续保持高速增长，市场份额将继续扩大，新兴区域将逐步成熟，成熟区域将更加成熟规范。

另外，2004年二手商铺市场和二手写字楼市场将会随着粤港两地经贸关系的更加紧密，有望进一步兴旺，预计成交量将有会可观的上升幅度。

五、各区预售、二手房成交对比

1.各区预售、二手房成交面积对比

2001年—2003年广州市各区预售、二手房成交面积及其比例

面积单位：万平方米

2003年，广州市预售商品房成交面积为万平方米，二手房成交面积为万平方米，一、二手房的成交比例为64：36。自2001年来，广州市一、二手房成交面积的比例基本上是按每年预售商品房降低两个百分点的幅度变化。

在2003年广州市各个区的一、二手房交易当中，越秀、黄埔两区是以二手市场占主角。而东山、荔湾、芳村三个区的一、二手房的成交面积已相当接近，而番禺、海珠、天河三个重要区域，一、二手房成交面积基本上是70：30分布。

2.各区预售、二手住宅成交面积对比

2001年—2003年广州市各区预售、二手住宅成交面积及其比例

面积单位：万平方米

2003年，广州市预售、二手住宅成交面积的比例由上年的73：27变为70：30，二手住宅所占的比例上升了3个百分点。

其中，越秀区的二手住宅成交面积大于预售住宅的成交面积，东山、黄埔两区预售、二手住宅成交面积的比例在50：50左右。原八区其他区的预售住宅成交面积一般占预售、二手住宅成交面积总量的60-70%，番禺、花都两区的预售住宅成交面积则要占到预售、二手住宅成交总面积的80%左右。

3.各区预售、二手住宅成交均价对比

2001年—2003年广州市各区预售、二手住宅成交均价

单位：元/平方米

2003年广州市预售商品住宅的成交均价为3888元/平方米，同比2002年下降了%，下降幅度与2002年相比高了个百分点，价格基本保持稳定。

虽然广州预售商品住宅整体楼价下降了%，但并不是每个区都下降。芳村区2003年的预售住宅均价为3474元/平方米，较上年上升了%；黄埔的楼价也有2%左右的升幅，荔湾、海珠、天河、花都的预售住宅均价均在各自价格水平上窄幅波动；东山、越秀均有价格止跌的迹象；只有番禺楼价还在单边下挫。

番禺、天河、海珠是影响广州住宅成交均价最重要的三个区。带动广州大盘价格下降的一个主要因素就是占预售住宅成交面积超过30%的番禺区的成交均价大幅下降，由2002年的3017元/平方米跌到2490元/平方米，下跌幅度达%。

2003年广州二手住宅成交均价为2631元/平方米，较上年下降了%，与预售住宅价格变化不同的是，番禺2003年二手住宅均价较上年上升了%，而原八区中除荔湾外，

其他七区的二手住宅成交均价均有所下降，下降幅度最大的是东山、芳村、白云三区，幅度在10%左右。

4.各区预售、二手商铺成交面积对比

2001年—2003年广州市各区预售、二手商铺成交面积

面积单位：万平方米

2003年广州市预售、二手商铺成交面积之比为53：47，两者相差不大。但由于各区商铺成交面积不是很大，如预售或者二手商铺成交稍微多一点，就可能引起二者比例有较大差别。如花都区2002年预售、二手商铺成交面积之比为75：25；而到2003年，这一比例迅速变为26：74。

5.各区预售、二手商铺成交均价对比

2001年—2003年广州市各区预售、二手商铺成交均价表