XX广场全套物业管理方案
目录
一、前言 2）广场喷水池维修保养
二、中信广场简介 3）公共区域绿化租摆
1、中信广场物业管理公司职责 D、保安服务
2、服务部门介绍 1）警铃及应急广播
A、客户服务中心 2）红外线报警及区域陷入
B、消防及安全监控中心 3）消防楼梯及逃生门
C、相关服务部门 4）避难层
3、服务热线和投诉热线 5）办公楼非办公时间加班
三、中信广场业/租户公共守则登记及来访登记
1、业/租户公共守则 6）物品放行
2、消防安全责任书 7）代锁、开锁和破锁服务
3、环保节约倡议 8）保安巡逻
四、中信广场物业管理服务指南 9）24小时监控探头
1、入住服务 10）消防和安全疏散演习
A、楼宇交接 11）安全消防检查
1）业/租户收楼入住 12）安全指示
2）业/租户进场流程 13）办公楼及商场外窗管理
3）业/租户退场流程 E、电梯服务
4）物业维修基金缴纳 1）24小时客梯服务
B、装修指南 2）货梯使用规定
1）装修申报流程图 3）专用货梯申请
2）装修申报说明 4）电梯安全指示
3）二次装修管理 F、空调服务
4）防火材料要求及规定 1）广场各区域空调开放时间
5）装修商管理 2）办公楼加时空调申请
2、日常服务 3）室内空调温度及温控器使用
A、物业服务及调查 4）空调冷凝水防范和室内空
1）物业管理员区域责任调设备检修
2）服务监督调查 3、停车场管理与服务
a、入室服务监督意见调查 1）停车须知
b、二次装修服务监督意见调查 2）办理摩托车、自行车
c、年度客户服务满意度调查及汽车停车证
d、投诉受理意见反馈调查 4、公寓管理与服务
B、清洁保养服务 1）住户证办理
1）公共区域清洁保养 2）公寓楼大堂出入口密码更改2）公共卫生间清洁保养 3）邮件、报纸、宽带电讯服务3）建筑物外墙清洁保养 4）穿梭巴士
4）业/租户室内清洁保养 5）送水工、保姆安全管理
5）垃圾处理及垃圾清运 5、会所服务
6）有害垃圾回收及处理 6、商务服务
C、绿化服务 A、邮政服务
1）广场绿化景观保养 B、电信服务
C、有线电视
D、铭牌制作
E、广告资料
F、机票订购
G、废品回收
H、广场餐饮
I、银行服务
J、推荐的其他服务公司
K、便民服务项目
五、服务时间
1、管理公司办公时间
2、管理公司夜间和节假日办公方式
3、中信广场正式开放时间
4、办公楼防火楼梯内锁开启时间
5、公共区域设施开放时间
六、收费服务
A、收费标准
B、交费指南
1）交费须知
2）交费途径
3）银行及账号
七、投诉处理
1、业/租户投诉流程
2、投诉处理和应对
3、投诉信息反馈跟进
八、应急处理
1、紧急公共电话号码
2、紧急事故须知
3、意外和医疗抢救
4、火警处理程序
5、罪案与保安
6、地震
7、天气危害
九、消防指引
1、中信广场消防安全系统
2、消防安全
3、火警应变措施
4、消防责任人员职务指引
5、应急广播内容
前言
上海保利物业酒店管理有限公司广州分公司（以下简称为“保利物业”）被正式委托为中信广场的物业管理公司，执行对中信广场的物业管理职能，享有《中信广场业主公约》中规定物业管理公司的各项权利并承担该公约规定的义务及责任。
保利物业是中国保利集团所属的全资子公司，具有独立法人资格。主要从事国内高端物业、星级酒店的物业经营管理以及培训中心、商务服务中心投资经营业务。保利物业凭借先进的管理经验、优秀的人才、雄厚的资本与优质的服务，在2003年荣获建设部物业管理企业一级资质。
保利物业在高级涉外办公楼、商住楼、酒店及高档住宅管理方面经验丰富，坚持“管理高目标、人员高素质、服务高水平、经营高效益”的四高要求，发扬“程序、效率、温暖、主动”的服务宗旨，力求实现“安全、温暖、快捷、洁净、方便”的服务目标。
保利物业管理以北京保利大厦、上海证券大厦、广州中信广场、广东广播中心、深圳罗湖商业中心、南方电网调度大楼等为代表的CBD高端物业、高档别墅星级酒店、高档商场等项目达30余个，并投资经营管理培训中心和保利商务服务中心。目前物业管理面积达200万平方米以上。
中信广场2002年被评为“广东省物业管理示范大厦”，2003年被评为“全国物业管理示范大厦”，2005年5月中信广场管理处通过了ISO9001和ISO14001国际质量环境管理体系认证。管理处始终贯彻“更安全、更环保、更舒适”的质
量环境方针，将竭诚为您营造安全、温暖、快捷、方便的商务环境。
本手册目的是给所有业/租户了解中信广场的基本情况及广场物业管理服务的方方面面的工作，以促进互相沟通和交流。由于本手册所涉及相关内容具有时效性，具体执行以中信广场物业管理公司最新通告为准。
中信广场简介
中信广场是目前华南地区最高的建筑物，也是广州的标志性超高层建筑物。地处广州商业旺地，是商务人士首选的超高档办公楼，亦是尊贵人士首选的高级商务住宅。
广场主楼为办公楼，是目前世界上最高的混泥土结构大厦，全玻璃外墙，高贵典雅。办公楼共80层，楼高391米，建筑面积152879平方米。群楼共5层，其中1至4层为购物商场，第5层为住客会所，中庭大堂定期举办各种表演和展览。
主楼东西各有一幢酒店式公寓，每栋楼高38层。主楼与群楼组成广州最大规模的建筑群，类型涵盖办公楼、商场、住宅等等。广场的负一、负二层是广州市目前最大的室内停车场。公寓楼由管理处提供全方位24小时酒店式服务。
中信广场拥有先进完善的消防系统，办公楼的27PC楼、47PE楼、67PG楼全层均为防火避难层。办公楼每层设有两个安全出口以及两道消防逃生楼梯；两座公寓楼的2201室为防火避难室，公寓楼每层设有两个安全出口及两道消防逃生楼梯；商场每层设有多个安全出口及紧急逃生楼梯；从而保证广场业/租户的安全。
公共广播系统平时播放轻柔音乐，必要时播放紧急消息。楼宇自控系统智能化程度处于时代前列，光纤电缆、卫星数据通讯为商家提供更快捷的经济信息。广场宽带互联网有“中国宽带数码第一港”的美誉。
中信广场实行24小时专业保安巡逻，广场各出入口及重要位置均装有闭路电视监控系统、红外线移动报警系统、巡更系统、门禁系统、住户报警系统等保安监控设施。
中信广场物业管理公司职责
1）根据《中信广场业主公约》制定广场守则及必要的规章制度，以有效的形式督促业/租户遵守本手册。
2）实施广场的保安及消防管理，确保广场具有良好而安全的环境。
3）实施广场的公共环境的清洁卫生管理，美化公共环境，确保广场内环境整洁舒适。
4）对广场的建筑物、公共设施及设备进行维护保养，确保各中央系统性能良好、运行正常。
5）对广场财务管理按照公平、公正、公开的原则执行，严格控制费用支出，以最少的费用实现管理目标。
6）加速对管理队伍综合素质的培训和提高管理质量水平，以达到本广场的服务目标。
7）追求完善、不断创新，使广场管理始终居于高水平之列。
8）通过优质的物业管理服务，提升广场的知名度，努力实现物业的保值增值，提高广场各业/租户的投资回报。
服务部门介绍
A、客户服务中心
客户服务中心是管理公司对客服务工作的一个窗口，主要职责包括受理业/租户咨询、报修及投诉处理等。
服务地点：办公楼B1观光梯前厅
联系电话：、-555
B、消防及安全监控中心
消防及安全监控中心主要是通过现代化的监控设施，对广场内的安全及消防状况实施有效的控制和管理，及时处理紧急事务。
消防中心服务地点：中天购物城一楼133铺旁
联系电话：
安全监控中心服务地点：停车场B1层保安部
联系电话：-515
C、相关服务部门
▲物业部（办公楼）：负责协调统筹办公楼物业管理面客服务管理工作。▲物业部（商场）：负责协调统筹商场物业管理面客服务管理工作。
▲物业部（公寓楼）：负责协调统筹公寓楼物业管理面客服务管理工作。▲保安部：负责监控，维护广场公共秩序。
▲工程部：负责公共设备/设施的运行、维护、保养。
▲公关推广部：负责宣传、树立良好公众形象，拓展市场。
▲车场部：负责停车场的日常运作及车辆管理。
▲财务部：负责和组织管理公司各项财务会计工作。
▲行政人事部：负责管理公司行政及人事管理工作。
▲各服务部门服务地点：办公楼B1观光梯前厅
联系电话：转各部门
▲物业部（公寓楼）服务地点：公寓楼1座701室
联系电话：-333
服务热线和投诉热线
项目联系电话
总机（24小时）
传真
服务热线 -555 （24小时）
投诉总督 -304（24小时）
财务查询 -409（办公时间）
工程抢修（24小时）
保安服务（24小时）
邮政服务 -501（办公时间）
公寓服务（24小时）
电子邮箱 .
管理公司：上海保利物业酒店管理有限公司广州分公司
地址：广州市天河北路233号中信广场办公楼B1观光梯前厅
电话：传真：邮编：510613
发展商：熊谷蚬壳发展（广州）有限公司
地址：广州市天河北路233号中信广场办公楼1001、1008室
电话：传真：邮编：510613
中信广场业/租户公共守则
业/租户公共守则
（1）广场业/租户必须遵守和履行《中信广场业主公约》及由管理公司按照需要而制定的规则。
（2）广场业/租户必须遵守由管理公司制定的装修规则。
（3）广场业主在房产权转移（包括但不限于出售、转让、馈赠、遗赠或互易）时，新房产承受人/公司应在旧业主处签署一份承诺书，承诺履
行及遵守《中信广场业主公约》及各有关之业/租户守则，并在接受
产权后的一个月内将该份承诺书交管理公司。
此外，原业主亦需书面通知管理公司有关单元拥有人的变更及承让人的姓名、联络地址及其它有关资料。
在管理公司未取得上述承诺书及通知书之前，原业主与承让人需共同履行《中信广场业主公约》及业/租户守则所规定的职责，包括
但不限于支付管理费以及赔偿在该段期间，该承让人对发展商及其它
业/租户所造成之一的损失。
在承让人办妥所有房产权转让登记手续，及在管理公司收到上述承诺书及通知后，承让人有责任代原业主清缴所有原业主欠付之管理
费及根据《中信广场业主公约》规定需支付之费用或承担之一切责任。（4）各办公楼单元的业主或其使用者只可将其单元用作办公楼的用途，各商业单元的业主或使用者只可将其单元用作商业的用途。而公寓楼的
住户只能将其单元用作住宅。
（5）当业主委员会按《中信广场业主公约》指定或委托他人为管理者，各业/租户需遵守该管理者作出的一切有关管理广场之规则，并遵守业
主委员会与管理者所签署之管理合同。
（6）业主需如期付清其拥有房屋使用权的单位产生之各种税收、公共分摊和支出费用等。
（7）在未征得管理公司书面同意前，各业/租户不得变更或改动其单位的原有结构，亦不得改动、损坏、损害、破坏或干扰广场内任何的公共
地方或公共设施。
（8）各业/租户不得改变广场任何部分的外观。
（9）各业/租户不得在广场外墙安装任何户外遮光帘、遮篷、花架、天花、杆、悬挂旗帜或任何其他伸出物，亦不得堵塞任何窗户。
（10）各业/租户不得在广场窗户或外墙上安装任何冷气机或其它固定设施。
（11）在未征得管理公司同意前，各业/租户不得改动广场的中央空调系统设施、气槽、出入气口、消防系统等设施。如获得管理者书面同意
改动，该改动工程必须选择管理公司推荐的承建商中进行，并由管理
公司协调及监督。
（12）在获得管理公司书面同意后，各业/租户可以自费在其单位中安装或增加附属物，但应预先征得有关政府当局之同意，且不可因此引起
广场任何结构性损害，及干扰广场任何一部分的使用或损害公共设
施。如业/租户在安装或增加附属物前未获得有关政府当局之同意，
则管理者有权将之拆除，而该业/租户须负责该附属物清拆及其引起
的一切费用。
（13）在未征得管理公司同意前，各业/租户不能在其单元以外地方加建任何建筑物，或在外墙、公共地方、公共设施等地悬挂、摆放及张贴广
告、招牌、横额等其它对象。
（14）各业/租户不得在天台架设或安装独立天线或任何其它伸出物。（15）各业/租户不得在其拥有单元内，安装或存放任何重量超出楼面负荷之设备或物品，并须负责赔偿因此引致的任何损失。
（16）各业/租户不得切割、更改、损坏或干扰广场之水、电或空调的供应，亦不可切割或破坏广场的任何墙壁、横梁、地板或外墙。
（17）各业/租户不得在大厦任何部分存放武器、弹药、烟花或任何危险或易燃易爆物品（包括任何固体、液体和气体）或存放可能触犯当时有
效的任何法规、法令或对其它业/租户及使用者构成滋扰或危险的其
它一切物品（包括任何固体、液体和气体）。
（18）各业/租户不得以任何方式破坏公共地方或公共设施。
（19）各业/租户不得作出或容许其它人作出妨碍或影响该广场或其任何部分保养的任何事情。
（20）各业/租户不得作出任何使广场保险成为无效的行为，否则业/租户须承担因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔等费用。（21）各业/租户不得阻塞任何公共地方或通道。
（22）各业/租户不能利用走廊、楼梯间或其它公共地方放置，存放或弃置任何垃圾、家私或其它物品。
（23）各业/租户要按照供电局或有关供电条例的规定，更换、修理该业/租户拥有单元的电线、电器设施和装置。并不得在未获管理公司批准前，改变、扩大各单元的电线、电器设施或烟感等。各业/租户不得使其
单元内电器的总电流量超过该单元最大容许电流负荷容量。
（24）各业/租户不得作出任何行为令广场冲洗或给排水系统堵塞或令该等设施的有效运作受损。
（25）各业/租户不得在其单元内饲养家禽或豢养宠物。
（26）各业/租户不得在其单元内煮食及留宿（公寓楼业/租户及商场各餐厅除外）。
（27）各业/租户在离开单元时请自觉关灯、关空调以及关闭煤气，不应留有火种。
（28）各业/租户若应本身的疏忽致水、气体、烟或其它物体外溢，损害他人或其财产，则该业/租户须对因此而产生的所有诉讼、索赔全部负
责。
（29）各业/租户不得在广场内属其所有的单元内作出或容许其它人士在该部分作出对其它业主构成损失或损害的行为。
（30）各业/租户应对其租客、代理人、雇员、访客及其它使用者等之行为、疏忽或错误向管理公司负责。如因上述人士的行为、疏忽或错误而发
生损害、损失，则该业主应支付所有因此而产生的费用或赔偿。（31）各业/租户无权将管理公司属下的管理人员用作私人或其它用途。（32）各业/租户无权直接惩戒管理公司属下的职员，业/租户如对该职员不满，应向管理公司提出，由管理公司采取合适的行为。
（33）各业/租户不得将其单元用作非法或不道德或与中华人民共和国法律及法令等条款相抵触的用途，亦不得有滋扰、损害其它业/租户的事
情发生。
（34）如任何单位的业/租户欠缴管理费或管理公约内规定应缴之其它款项，或不遵守或履行管理公约和业/租户守则所载之任何条款，经管
理公司书面通知、限期纠正而仍不在限期前纠正者，管理公司有权采
取必要措施进行处理，不排除且不限于停止该单元之供电、空调及违
约之业/租户使用广场电梯和其它公共设备、设施及其它服务或采取
法律途径追讨，直至该行为获纠正为止。
消防安全责任书
为贯彻执行《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》和《广州市区所有建筑物消防安全管理规定》中的规定和要求，进一步落实逐级消防安全责任，促进中信广场各业/租户消防管理规范化，从而负起本单位的消防安全责任，特制订消防安全责任书如下：
一、业/租户应当遵守国家有关消防法律、法规、规章，自觉接受公安消防部
门和中信广场物业管理公司的管理。
二、遵守电器安全使用规定，不得超负荷用电、严禁乱拉乱接电器设备。
三、加强消防安全工作管理，把消防安全工作纳入到日常经营管理工作中去。
四、根据业/租户单元的特点，对单元员工要进行经常性的安全消防知识教
育，使员工了解燃气及电器发生火灾特点，会报火警，会使用灭火器材扑灭初期火灾，会走消防疏散通道自救逃生。
五、业/租户单元内，定期进行消防安全检查，及时消除火灾隐患。
六、按照国家有关规定，在自己的责任区内配置消防设施和器材、设置消防
安全标志，并定期组织检验、维修、确保消防设施器材完好有效。
七、保障疏散通道畅通，不准乱堆放杂物、物品；室内不得存放、使用易燃
易爆危险物品。
八、业/租户不得擅自改变建筑用途，房屋的改建、扩建、装修必须符合国家
消防法规和中信广场消防安全管理规定，按规定使用阻燃材料，完善消防设施。需动活工作时，须获得管理公司批准及严格遵守有关动火安全规定。九、有责任建立义务消防队，定期组织消防演练，组织指定灭火和应急预案，
一旦发生火灾，要保护火灾现场，协助有关部门调查火灾原因。
十、落实单位内各组成部分的消防安全责任制，确保办公（经营）场所消防
安全。
十一、如责任人更换，必须及时办理责任人变更手续，由后任责任人承担有关责任。
环保节约倡议
为了进一步提升中信广场的环保水平，为广大业/租户创造一个优良的商住环境，管理公司加强了在环境保护方面的工作。请各业/租户配合以下工作：1、请各业/租户在单元内设置不同类型的固体废料收集桶，把有毒有害的固体废
料、可回收利用固体废料和不可回收利用废料分别进行回收，统一投放在管理公司指定的相对应的垃圾回收筒中。其中属于有毒有害固体废料包括：废日光（荧光）灯管、废弃的记号笔、废干电池、废油墨盒等；可回收废料包括：废纸、废塑料、废金属等；不可回收利用无毒无害固体废料包括：报废的砂轮、隔油池废渣、砖瓦陶瓷、渣土、弃土、淤泥、泥浆等。
2、请减少不必要的水、电消耗，尽量使用节电型的用电设备，在无人使用电器
时及时关闭；做到办公结束后立即熄灭照明、空调；注意节约用水。
3、单元内所有活动的噪音，正常办公时间请不要超过60分贝。
中信广场物业管理服务指南
入住服务
A、楼宇交接
为更好地为各业/租户提供优质服务，所有业/租户入住单元前均应前往管理公司，办理收楼入住手续。
1）业/租户收楼入住
▲办公楼、商场各业/租户请携带相关租约与收楼证明文件到管理公司物业部
（办公楼B1观光梯前厅）办理，公寓楼业/租户则须到公寓楼管理部（位于公寓楼一座701室）办理入住手续。非业主本人或公司法人代表，请出具业主委托书或公司授权委托书，方可办理手续。
▲缴交收楼费用和维修基金，签定《中信广场业主公约》和填写相关收楼表格及联络资料。
▲验收物业，签收单元钥匙。
▲业/租户签收《业户手册》及相关管理制度。
▲业/租户填写相关入住表格，并提交物品放行公章样板及《公司营业执照副本》。
▲缴纳有关费用。
▲验收物业，并确认电表、水表、煤气表原始读数。
温馨提示：收楼所需时间视单元验收状况而定，一般需时两小时内。如有遗留工程，请托管门匙至管理公司，以便工程维修完成遗留工程后，再次对单元作出检验，直至合格。租户迁入时，需同业主商定好室内设施保养与维修的责任，否则该费用将由使用者承担。
2）业/租户进场流程
3）业
4
B 1
心热线：-555，，工程部电话：。
温馨提示：管理公司将对承建商跟踪考核，并根据施工质量和业/租户意见优选承建商。
3）二次装修管理
二次装修管理即交房后的装修。为了城市公共安全，为了保障业/租户的切身利益，管理公司制订严格的二次装修管理规定，所有业/租户、装修承运商及相关人员都必须严格遵守。为了方便业/租户的使用，特摘录了装修规定中的部分内容（如下），详细的装修规定请参阅《装修规定及日常表格》。
（1）申请装修的业/租户及装修公司须遵守中华人民共和国建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》及《住宅室内装饰装修管理办法》。
（2）装修公司应具有广东省或广州市二级或二级以上的施工资质，外地、外省的施工单位须到广东省或广州市建委申请注册备案；设计单位须提供相应的设计资格（公寓小型装修除外）。
（3）办理消防审批手续时由建设单位到广州市消防局索取《建筑设计防火审核申报表》，填写好表格后到工程部和保安部加注意并加盖管理公司印章，然后到消防局办理有关报建手续。
（4）足额保险的购买标准，详情请参阅《装修规定及日常表格》。
（5）管理公司收到广州市消防局对该项目的《建筑设计防火审核意见书》后，将在三个工作日内批复业/租户进场施工。
（6）装修单元的主电源的安装、消防系统的施工单位均请在管理公司推荐的多家承建商中择优选择。
（7）施工期间，管理公司将对施工现场进行监控，如发现施工单位违反有关规定，将给予警告或处罚，并视其违规情节轻重作出停工或取消施工资格的处罚。
（8）业/租户提前48小时向管理公司工程部申请完工检视，工程部将根据要求配合业/租户进行。
（9）装修竣工后，请业/租户先向工程部和保安部申报并获批准合格后，再自
行到广州市消防或由委托的消防工程公司办理装修消防验收申请。（10）装修单元通过管理公司完工检视及广州市消防局出具《建筑工程竣工消防验收意见书》确认验收合格10天后，请相关单位凭装修按金发票的复印件及管理公司与消防局的验收文件到管理公司物业部办理装修按金退款申请手续。
温馨提示：根据建设部的有关规定，装修装饰工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。具体规定请查阅《装修规定及日常表格》。
4）防火材料要求及规定
防火材料必须达到相关标准，禁止使用不合格或者假冒伪劣的消防产品和防火材料。推荐使用以下优质产品。
二次装修电器及主要装修材料表
项目内容牌子/生产商
1 双塑难燃电线ZR-BVV 广州庆丰电缆厂
2 带保险溶丝开关 Federal Electric
3 微型断路器（MCB） Hager/梅兰（日兰）
4 漏电开关（RCD） Hager/梅兰（日兰）
5 封闭式断路器（MCCB） Federal Electric
6 线管（金属电线管）中山钢管厂
7 胶器奇胜/松本
8 油漆（环保型）星冠漆/健邦漆/来威漆/中华漆厂注：二次装修推荐承建商名单、联系电话，请致电管理公司查询。
5）装修商管理
为了加强二次装修工程的消防安全管理，保障大厦与业/租户的共同利益，确保大厦的防火安全和治安安全，根据公安部《高层建筑消防管理规则》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》和省公安消防部门的有关规定及《中华人民共和国治安管理处罚条例》，特制定《大厦物业二次装修管理处罚条例》，对
本广场内施工的装修商进行严格的管理，请各装修公司及业/租户务必严格遵守。本管理处罚条例适用于在大厦内进行二次装修的施工单位人员。具体规定请查阅《装修规定及日常表格》。
日常服务
A、物业服务及调查
1）物业管理员区域责任
▲接待业/租户来访及来电，及时为业/租户解决相关问题。
▲处理业/租户投诉与咨询。
2）服务监督调查
为了更好地满足业/租户的需求，我们制定了相关的服务监督调查措施，促进服务质量的提升，更好地为业/租户服务。具体包括“入室服务监督意见调查”、“二次装修服务监督意见调查”、“年度客户服务满意度调查”、“投诉受理意见反馈调查”。欢迎客户参与，积极与我们交流，形成融洽互动的良好沟通。
a、入室服务监督意见调查
管理公司每提供一次入室维修服务，业/租户均可在维修单上填写服
务意见，主要是为了了解管理公司工作人员入室服务的工作质量。
b、二次装修服务监督意见调查
每次装修结束，管理公司将向业/租户发放《二次装修意见调查表》，
用于二次装修物业管理服务工作的监督。
c、年度客户服务满意度调查
管理公司每年组织不少于1次的全体客户意见调查，主要用于了解管
理公司物业管理服务工作的整体服务水准。
d、投诉受理意见反馈调查
对业/租户每次投诉进行跟进、处理及回访，了解业/租户意见及要求。
B、清洁保养服务
1）公共区域清洁保养
管理公司指定广场清洁承运商负责广场公共地方、公共设施的清洁保养及垃圾的清运工作，每天对公共区域进行清洁并随时保洁，电梯轿厢每小时消毒一次。
2）公共卫生间清洁保养
公共区域洗手间备有洗手液、擦手纸及卷纸等服务用品，广场清洁员定时实施保洁工作。
3）建筑物外墙清洁保养
建筑物外墙由专业保洁公司清洁，由于是室外高空作业，请业/租户主动配合，及时关闭窗户。
4）业/租户室内清洁保养
室内清洁服务由业/租户自行负责。
温馨提示：推荐本广场清洁承运商，若聘用其它清洁公司，敬请到管理公司保安部备案。
5）垃圾处理及垃圾清运
大厦垃圾清运及处理由管理公司聘请专业清洁承运商负责，垃圾按生活垃圾、建筑垃圾、有毒有害垃圾分类收集清运。
温馨提示：爱护环境，人人有责。广场内设有环保分类垃圾桶，请各业/租户协助配合垃圾分类收集的工作。如需自行处理可回收废品，须按相关物品放行规定执行。
6）有害垃圾回收及处理
业/租户应将有毒有害的垃圾按垃圾分类的要求放置于指定地点，管理公司分类收集，聘请有资质的公司处理。
a)绿化服务
1）广场绿化景观保养
保洁员会定期对广场绿化景观进行保养，请业/租户爱护花草，共同维护广场绿化。
2）广场喷水池维护保养
广场各区域喷水池定时开放，并由管理公司负责安排定期的维护保养工作。3）公共区域绿化租摆
每逢元旦、春节、国庆等重大节日，广场各主要出入口均会有绿化及节日装饰，营造喜庆气氛。
b)为加强保安工作，中信广场实施分区域保安措施，办公楼采用半封闭式
管理，非办公时间出入需办理登记手续；公寓实施全封闭式管理，非住户来访均需办理登记手续并征得住户同意方可进入；商场营业时间内采用开放式管理，非营业时间内实施封闭式管理。为确保安全，广场范围内谢绝外来人员上门推销以及无废品回收资质单位的工作人员、个人上门收购废品，有资质上门服务者需办理出入证和物品放行手续。
1）警铃及应急广播
各楼层都配有火灾警铃，如果发生火灾，请及时启动警铃。如果广场发生任何紧急情况，公共广播会进行应急广播，提醒业/租户及所在人员注意。
温馨提示：发生火灾情况，请勿乘搭电梯。
2）红外线报警及区域限入
广场部分区域属于限入区域，管理公司在限入区域设置有红外线警报设施，敬请业/租户注意。
3）消防楼梯及投生门
广场内均设有消防通道，遇紧急情况，可通过逃生门进入消防通道。
4）避难层
广场办公楼的27PC层、47PE层、67PG层三层都是完全空置的防火避难层，两座公寓楼的避难间均分别设于公寓2201室，遇火警时人们可选择最近的一处作为临时避难所。
5）办公楼非办公时间加班登记及来访登记
一般业/租户加班无需提前申请，但当值班保安访查时，敬请业/租户积
某广场物业管理服务方案(DOC 39页)
广场物业管理 服 务 方 案 单位：xx物业管理有限公司 日期：二〇一五年十二月十六日 电话： 目录 第一章公司简介 第二章项目整体管理构想及思路 第三章物业管理服务承诺 第四章服务人员配置及岗位职责 第五章物资装备明细表 第六章物业管理费用测算表 第七章物业管理方案 结束语 第一章公司简介
第二章整体管理构想及思路 一、整体构想 城市广场，由商业总会重点打造，是市政府重点扶持的城市综合体开发项目，该项目不仅仅是单一的房地产开发项目，还是致力于建设包括商品一条街、小吃街在内的集综合商业、住宅、酒店、写字楼、文化产业等功能为一体、具有特色的城市综合体。城市广场的建设势必将提升品位形象，完善城市的功能，改变整个城市的面貌。 物业管理有限公司若有幸介入该项目物业管理，公司将立足高端，精心准备，紧扣项目主题风情，通过优质、贴心、独特的差异化服务，力争一年内把项目打造成市亮点，三年内逐步完成物业管理市优、省优的创建工作，让优质的物业管理服务紧贴项目高端的城市定位，实现开发、销售、物管三方共赢。 二、管理思路 由于城市广场项目在的地位及影响力，该项目物业管理的品质直接关联到公司在当地的品牌形象。为此公司将设立城市广场物业项目部，以优质、高效的服务打造公司城市综合体的物管样板工程，让物业管理成为项目名片、成为宣传亮点，为开发建设企业运营利益最大化、为小区业主房产保值增值提供最为可靠的软性支持。 （一）管理服务理念 “热情、周到、及时、高质的服务是我们的天职，客户的满意是我们永恒的追求”，这是公司的服务理念也是我们的奋斗目标。 （二）管理运作模式 1、计划目标管理 公司将根据项目的整体构想、服务承诺，结合甲方的具体要求，制定出三年规划，把整体管理目标分解落实到逐年逐月的任务目标中，实行计划管
物业服务前期介入方案说明
物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管
理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益
校园物业管理方案
陕西美伦物业管理有限公司 西安交通大学城市学院物业管理方案 第一章公司简介-------------------------------------------------------------------------------------5 第二章前言篇---------------------------------------------------------------------------------------14 一、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势----14 二、学校物业与商住物业的不同之处-------------------------------------------14 ·对象不同 ·管理的模式不尽相同 ·管理侧重点不同 ·管理服务的目标不同 ·管理服务资金的来源和使用存在明显的差异 三、学校物业管理模式特点-------------------------------------------------------15 ·顾客的需求为导向，提供个性化的服务 ·学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本 ·重视学校主管部门的领导风格、管理思路 ·在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度 ·学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估 ·注重服务的专业化 ·提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备 ·顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制 第三章管理规划设想-----------------------------------------------------------------------------17 第一节总体设想----------------------------------------------------------------------------17 一、管理总目标----------------------------------------------------------------------------17 二、管理内容与标准----------------------------------------------------------------------18 三、管理特色-------------------------------------------------------------------------------20 ·结合校区的特色、优势，增强服务意识，创造性运用万科物业管理模式 ·向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度 ·资源有效整合、利用，降低管理成本 ·有效培训，不断创新，监督考核 ·营造开放、健康、多元化的校区文化
2020年(物业管理)中航城市广场物业管理方案
（物业管理）中航城市广场物业管理方案
中航城市广场物业管理方案 壹、项目概况 中航城市广场项目位于成都天府新城核心位置，紧邻市政府中心，高新区管委会、茂业大厦、国际会展中心、天府软件园等。是壹座集商业、写字楼俩种功能为壹体的终合体建筑，大厦包含购物中心、办公、餐饮、休闲娱乐等多种功能，建筑面积约20万平方米。地下停车场位于B2、B3层，机动车停车位约800辆，地面临时停车为约200个。B1层非机动车停车位，约1200个。写字楼位于项目的北端，总高度99米，高22层，建筑面积约7.9万平方米。购物中心占据整个建筑裙房部分，建筑面积约7.8万平方米。 二、项目分析及定位 1、项目分析 1）、项目属性 本城市广场属于办公、商业俩种功能的大厦，面积大，楼宇集中，容积率高，开放式专业式物业管理，物业管理服务上对大厦的安全管理、商家服务、X公司服务、环境管理是重点。 2）服务对象 中航城市广场属写字楼和商业为主的俩种功能大厦，商户主要有俩类，壹是商场的商家，二是办公的X公司。 2、物业服务项目的定位 1）安全：全面安全防范服务体系，真正做到人人无忧。 全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式安
全防范为核心，包裹治安安全、设备安全、消防安全、交通车辆安全等内容。 2）舒适：优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的运营环境。 实行以租户商户为中心的管家式物业管理服务模式，管理于精细服务之中，是租户商户尽享尊贵服务。 3）现代：应用最新物业服务管理体系，提供本大厦物业管理服务。 4）壹站式：提供包裹房屋本体及设备设施维修、安全管理、清洁服务、绿化服务、车辆管理等在内的壹站式物业管理服务，是租户专业运营及办公。 5）高效：快速服务响应机制，保证及时满足租户要求。 全方面的应用现代通讯技术、物业服务信息管理平台、电脑管理系统，商户需求尽在掌握之中。 3、本大厦物业管理服务要点 1）树立大厦物业整体形象 通过环境形象、广场楼宇形象的控制、设备和公告设施的管理、治安和交通管制以及管理服务人员行为规范等专业服务，塑造大厦良好的整体形象。 2)安全管理 安全管理将成为大厦物业管理服务的重中之重。开放式物业管理，人员及车辆流动量大，既要加强日常规范化管理，又要充分考虑各种以外情况可能带来的安全隐患，提前做好预防措施，要去员工对大厦
学校物业管理方案
学校物业管理方案学校物业管理方案（一）： 第一部分：物业概况 1．基本概况 2．设备设施概况 3．业主构成概况 第二部分：管理服务事项 第三部分：管理目标 第四部分：机构设置与人员配备 第五部分：管理服务办法 1．运作规范 2．作业规程 第六部分：延伸服务方法 第七部分：物业服务费用收支预算 1．第1年度物业管理费用预算 2．年度能源费用预算 3．物业服务项目的收入预算
4．年度物业服务费用支出预算 其他回答共2条 第一篇本项目物业项目分析 本项目概况 本项目专题分析 本项目委托专业公司管理的优势 本项目物业管理服务需求 第二篇物业管理方案综述 编制说明 本项目物业管理服务目标及定位 本项目物业管理创新理念 本企业承诺带给的物业管理服务资料本企业承诺带给的便民服务资料 本项目物业管理基本服务承诺 本项目物业管理总体措施 与校园文化相融合的管理创新措施本企业保障支持系统简介 第三篇物业管理具体方案
编制说明 管理处组织结构设置 管理处岗位设置 物业管理处管理方案 客户服务中心管理方案 工程部管理方案 保安部管理方案 环境管理部管理方案 第四篇可供选取的物业管理服务服务部管理方案 宿舍部管理方案 第五篇其它补充说明 突发事件应急预案 物业档案管理设想 员工考核管理办法 重大活动保障措施 关于管理处工作服的设想 关于财务管理的设想
关于食堂管理的设想 针对大港中心小学的实际状况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将大港中心小学日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、安全管理 1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理状况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。 2、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。 3、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。 4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。在教学楼每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。 5、24小时全面监管。保安不间断24小时巡逻，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。 6、完善各项管理制度 （1）来访登记，来访人员经被访人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。 （2）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时光报校方。
全套物业管理制度汇编汇编
员工行为准则 （一）遵守法律法规和社会道德准则，不断学习并强化自身的法律修养及道德情操。（二）严格按照公司各项规章制度办事，遵守公司纪律，积极地提高各项服务操作规程的实践性。 （三）员工须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满，努力提高公司的整体形象。（四）提供各项服务时，服务用语要规得体，做到微笑服务，对自己解决不了的问题，应当及时汇报上级。对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。 （五）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。 （六）不得有损坏公司利益的行为。 （七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各物如有损坏，须负责赔偿。 （八）必须遵守和执行公司所发出的一切通告。 保安队岗位职责 一遵守国家法律法规以及公司的各项规章制度。 二必须明了和掌握物业管理区各种保安设施如：对讲机、警钟、消防器材伸缩门等的操作和效能，熟记报警及公司值班。 三应熟悉物业管理区业主、物业使用人的、年龄、家庭成员职业。此等资料必须，不得泄露。 四应有礼貌的询问任何进入物业管理区的来访客人，做好进出入登记，如有怀疑，应与办公室取得联络。如访客携带可疑物品时，更须提高警觉。严禁衣衫褴褛和精神不正常者
进入物业管理区域。 五在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。 六听到住户呼救或发现可疑人员，须立即通知上级并封闭大门及其通道，以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动。 七保安实行24小时巡逻制度，对于重点安全区域保安要重点巡视，提高巡逻质量以防止事故的发生。 八若发生罪案，应采取下列步骤协助破案： （一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。 （二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。 （三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。 九服从命令听众指挥及时完成上级交给的其他任务。 保洁班岗位职责 一依据操作规程依时清洁物业管理区域道路、大厅、楼梯、电梯、停车场、雨水井、墙面等公共场所。 二告知各业主或物业使用人将自产垃圾请放入物业公司指定地点，请勿置于走廊、楼梯等公共部位，以免影响卫生。 三发现任何影响卫生的行为都有权利去制止，发现公共设施、设备发生故障及其他隐患的要及时报告上级。
商业中心广场物业管理方案
商业中心广场物业管理方案
「新城市商业广场」物业管理服务方案 第一节「新城市商业广场」物业管理的指导方针与服务原则 一、指导方针“统一管理，自由经营”。 「新城市商业广场」位于肇庆市城东商住新区与贯通东西主通道的交汇处，是城东高尚住宅社区首个集购物、餐饮、娱乐、休闲功能于一体的综合性商业物业。 我们物业管理的目标是把“新城市商业广场”打造成本市具有一定知名度的区域性商业中心和商业品牌。 「新城市商业广场」作为一区域性生活购物中心，我们管理的指导方针是实行“统一管理，自由经营。”1、“统一管理”，就是要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的物业管理公司统一管理。2、“自由经营”，就是商铺作为消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 为了达到“统一管理,自由经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从物业管理公司的统一管理，在法律上确定物业公司作为商铺管理公司的主导地位。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。商铺由物业公司统筹、统管，要求业主、租户在承租合同上约定经营者必须要服从统一管理的条件下，开展自由经营；由物业公司负责提供一个良好的营商环境给商铺业主、经营者与消费者进行商品自由交易。 二、服务原则：商户服务至上。 「新城市商业广场」物业管理服务的根本原则：就是要让物业管理服务面向商铺置业人和使用人负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。 第二节「新城市商业广场」物业管理服务的实操方案 一、统一店铺的开张及关门时间： 统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 二、加强车辆停放管理的力度： 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对
住宅前期物业管理方案范本
整体解决方案系列 住宅前期物业管理方案（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-56667住宅前期物业管理方案 Pre-Residential Property Management Program 说明：为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员队伍与目标管理科学化、制度化、规范化，特此制定 住宅项目前期物业管理方案 一、成立项目物业管理处 新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。(详细见物业管理架构图) 1、管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整: (1)入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。 (2)入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个
楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括:对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。 (3)入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。 (4)入伙前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。 (5)入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁"开荒"工作。 (6)入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。 2、管理处进驻小区前的工作
XX广场全套物业管理方案
目录 一、前言 2）广场喷水池维修保养 二、中信广场简介 3）公共区域绿化租摆 1、中信广场物业管理公司职责 D、保安服务 2、服务部门介绍 1）警铃及应急广播 A、客户服务中心 2）红外线报警及区域陷入 B、消防及安全监控中心 3）消防楼梯及逃生门 C、相关服务部门 4）避难层 3、服务热线和投诉热线 5）办公楼非办公时间加班 三、中信广场业/租户公共守则登记及来访登记 1、业/租户公共守则 6）物品放行 2、消防安全责任书 7）代锁、开锁和破锁服务 3、环保节约倡议 8）保安巡逻 四、中信广场物业管理服务指南 9）24小时监控探头 1、入住服务 10）消防和安全疏散演习 A、楼宇交接 11）安全消防检查 1）业/租户收楼入住 12）安全指示 2）业/租户进场流程 13）办公楼及商场外窗管理 3）业/租户退场流程 E、电梯服务 4）物业维修基金缴纳 1）24小时客梯服务 B、装修指南 2）货梯使用规定 1）装修申报流程图 3）专用货梯申请 2）装修申报说明 4）电梯安全指示 3）二次装修管理 F、空调服务 4）防火材料要求及规定 1）广场各区域空调开放时间
5）装修商管理 2）办公楼加时空调申请 2、日常服务 3）室内空调温度及温控器使用 A、物业服务及调查 4）空调冷凝水防范和室内空 1）物业管理员区域责任调设备检修 2）服务监督调查 3、停车场管理与服务 a、入室服务监督意见调查 1）停车须知 b、二次装修服务监督意见调查 2）办理摩托车、自行车 c、年度客户服务满意度调查及汽车停车证 d、投诉受理意见反馈调查 4、公寓管理与服务 B、清洁保养服务 1）住户证办理 1）公共区域清洁保养 2）公寓楼大堂出入口密码更改2）公共卫生间清洁保养 3）邮件、报纸、宽带电讯服务3）建筑物外墙清洁保养 4）穿梭巴士 4）业/租户室内清洁保养 5）送水工、保姆安全管理 5）垃圾处理及垃圾清运 5、会所服务 6）有害垃圾回收及处理 6、商务服务 C、绿化服务 A、邮政服务 1）广场绿化景观保养 B、电信服务 C、有线电视 D、铭牌制作 E、广告资料 F、机票订购 G、废品回收 H、广场餐饮 I、银行服务 J、推荐的其他服务公司 K、便民服务项目
某写字楼物业管理实施方案
xxx商业广场管理有限公司
xxx商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案 前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见， 及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。
●日常服务与联系的质量要求 质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特
住宅小区项目前期物业管理服务方案
郑重申明 本投标书内容涉及我公司和荆州****房地产开发公司合作的商业机密，仅对有合作意向的荆州****房地产开发公司公开。本公司要求荆州****房地产开发公司收到本物业管理项目投标书时做出以下承诺： 一、本投标书仅供荆州****房地产开发公司在决策“白云绿水”物业 管理合作单位时使用。 二、妥善保管本项目投标书方案，未经我公司同意，不得以任何理 由、任何形式向第三方公开本预算方案内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 三、若本策划书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ 上海****物业管理发展有限公司 二零零四年三月二十一日
摘要 根据白云绿水小区的建筑设计标准、详细物业管理服务需求分析、荆州****房产开发公司对本项目物业管理的要求，我公司为白云绿水小区项目提供一站式专业无忧物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足广大业主的各种需求，以上海发达地区卓越的物业管理理念、先进的物业管理方式创造“安全、整洁、舒适、文明、”的居住环境。 ****物业现所涉及的物业管理项目包括写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时间的管理经验积累，从中总结出了大量优秀的物业管理经验。并严格按照ISO9000：2000版的要求，在公司内部建立一套规范、系统、实用、高效的质量管理体系，同时形成了完善的服务模式，能够成为为白云绿水小区提供规范化、人性化、合理化、质量化的物业管理服务的有效保障我公司系上海绿地集团旗下的专业物业管理企业，是中国物业管理协会理事成员之一，同时也是上海市物业管理协会理事成员，我公司热诚希望与各大房产开发公司、业主委员会等客户进行精诚合作。我公司现在热诚开发内陆市场，在荆州市能有机会与荆州****房产开发公司进行合作我公司深感荣幸，相信我公司以上海专业的物业管理服务和知名的品牌能够对白云绿水小区的开发提供更为尽美的物业服务，对项目的销售和以后的管理给予更多便利，对开发商的品牌培养起到强有力的帮助。我公司决意在荆州市发展二线品牌，如果我公司与荆州****房产开发公司能够达成协议合作，使得我公司在荆州有立足的第一个项目，在此
前期物业交房全套流程工作方案之令狐文艳创作
【平昌·龙锦湾】 令狐文艳 物 业 前 期 交 楼 方 案 巴中市新时代物业管理有限公司 二零一七年二月二十七日 “平昌·龙锦湾”交楼工作方案 【平昌·龙锦湾】位于巴中市平昌县城西中心地段信义大道，占地面积约4万平米，前期共300套，4栋楼，6个单元。现于年月日交房在即，为圆满完成此次交房工作，迎接“平昌·龙锦湾”业主乔迁新居，现将交房相关准备工作建议如下。 一、前期准备工作
（一）交房组织机构 由于平昌·龙锦湾一期的交付，将涉及四个相关单位：房地产开发企业（开发商）、销售部、承建单位、物业管理公司，按照一般的物业交付惯例，由房地产开发企业牵头成立入伙交房领导小组，并由房地产开发企业担任领导小组组长，其余涉及各方担任副组长单位。为确保交房工作的顺利开展，由贵公司各相关部门密切配合，成立交房工作小组，其组织机构如下： 负责交房工作的整体安排。 协调各相关部门之间的工作安排，统一行动，互相配合。 定期召开小组工作会，互相通报各部门准备情况，统一思想，统一认识。 定期向总指挥汇报前期交房准备工作。 3、现场督导：（） 负责各部门工作进度的跟进、检查和督导并及时向组长或总指挥汇报。 （三）物业部（负责人：）（年月日前全部完成）
1、准备相关资料： ?《业主临时公约》、《承诺书》 ?《前期物业管理服务协议》 ?《装修指南》 ?《业主登记表》 ?《交房程序表》 ?《物业交房验收表》 ?《物品资料签收表》 ?《物业服务手册》 ?《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》 2、与工程部共同验收所有房屋（接管验收时，完善房屋门牌号，各户门牌号必须对应），提出整改意见。（年月份验收完成，月日所有整改工作完成）。 3、物业公司保洁进行小区的开荒工作。（年月份前完成） 4、接收并监督整改有问题房屋，物管部接受完所有钥匙。（年月份完成） 二、物品准备： A、房屋确认组：交房程序表、业主资料、指示牌一个。 B、公司财务组：验钞机一台、计算器一部、印泥、纸 巾、签字笔、指示牌一个、鲜插花一盆。 C、物业收银组：验钞机一台、计算器一部、印泥、纸 巾、签字笔、指示牌一个、鲜插花一盆。
大型商业商场物业管理方案完整版本
学会在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容： （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据； （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计； 建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。 2、管理措施 （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循； （2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； （3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 二、接管验收管理方案 为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容： （1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排； （3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改； （4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
小区物业管理方案计划
小区物业管理方案 一、公司情况介绍 物业管理公司成立于年初，属于股份有限公司，注册资金万元，各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训，为顾客提供高水准的服务，是我们的工作目标。 二、公司的管理架构图： 图1 公司管理架构图 我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，既保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主力方向，正确决策，又能够放手授权给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处，则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中，本公司还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每月底的例会，各管理处主管每周的例会等。会上，反映情况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会下，监督检查，了解情况，捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。 向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场，适应社会、适应市场，以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益，并且坚持三个效益的统一和协调。在内部管理上，我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。“平平淡淡就是错，无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作，
否则就是不称职。竞争机制的引入，为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大，提供了人力资源保障。 概括地说，本公司的运行机制包括以下内容： 1、树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。 在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“无功就是过，平平淡淡就是错”的企业人才观，坚决摒弃论资排辈的陈旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益，包括社会效益和经济效益。 2、建立有效的激励机制，努力提高员工的整体素质。 公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划，包括内部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗，必须会操作电脑。 3、建立有效的激励机制，努力培养员工奋发向上的精神风貌。激励机制包括三种，一是荣 誉激励，二是参与激励，三是物质激励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会，经常邀请各级主管和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、发展规划等，平时节气组织员工联谊活动，每年春节都要宴请全体员工，并进行座谈、评选先进个人、先进集体。 4、努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象宣传，凡对外 宣传之事都由公司领导亲自抓，在规范企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从策划对外宣传上，从抓企业管理现场上，甚至对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与住户讲话语气语调态度上、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等都有明确的行为规范要求，公司通过教育，既培养了员工的素质，以向社会公众展示了“我们物人”的精神风貌。 公司倡导的是“以人为本，偶管理于服务”的思想。“以人为本”的思想所熏陶的企业公司是一个强化的温室社会，处身期其间的个人，逐步被培养起类似天家庭意识的社团意识，具有克已、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。 1、对待住户重视第一印象，因为能否与住户建立良好的合作关系，很大意义上取决于住户 入住或进入小区时的第一印象。 2、把住户的责备批评投诉当成神佛之声，不论责备什么，都要欣然接受，“要听听住户的 声音”是公司经常向员工强调的重点，倾听之后，要即刻有所行动，这是搞好对住户管理工作的重要条件。 3、对待所有住户都一视同仁，包括新老住户、不同身份的住户、通情达理或刻薄刁蛮的住 户、临时租房的住户、公司户等。因为每一个不同的人，都可以为我们的企业形象带来相同的正面或负面影响。 4、不在住户及来往客人面前斥责员工。因为让外人看到领导斥责、争吵的场面，会使他们 感到厌恶难受和蔑视.同时，也维护了员工的基本尊严。 5、以节约为荣，视浪费为耻。公司经常教育员工，从一把刷子到一张纸，都不充许浪费， 告诫员工做到“物尽其用，反复再反复”，比如油刷、电脑用纸等。 6、培养住户的自律，杜绝任何形式的警告牌，将对住户及来客的防范式管理转换为疏导式。 比如，在我们的小区内，没有一块“禁止随地吐痰……….违者罚款”等字样的警告牌，清洁工默默地将住户随手丢弃的杂物捡起而不是粗暴地指责，这种跟踪式清扫，令客人不好意思再乱扔乱吐。这就是一种自律，就如同你走进金碧辉煌、明亮映人的五星级大酒店大堂，人人都不由自主地产生这种自律，绝对不好意思也不忍去破坏它。 7、重视领导作用，发挥“群体效能”。一个企业要成为强者，就要依靠群体的作用，依靠团结 奋斗和拼搏的企业精神支撑。公司每做出一项重要决定及决策，都是经过集体讨论而确定的，
学校物业管理方案.doc
学校物业管理方案4 学校物业管理方案针对桂林师范高等专科学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、安全管理1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期每月或每季度向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。6、完善各项管理制度1来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。2男女生不得互相串宿舍。3按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进 入宿舍。4每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。5发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。6开展意见调查，物业定期每季度或半年发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服
全套物业管理服务应急处置预案
①一级疫情管理：为境外或外埠爆发或流行防治措施 ②二级疫情管理：为本市出现疫情或爆发防治措施 ③三级疫情管理：为本项目出现疫情防治措施 （2）组织人员架构 物业管理服务公司成立管理处物业指挥领导小组。 ①组长：项目执行总经理。 ②副组长：副总经理。 ③组成人员：管理处经理、工程部主管、安管部主管、客户服务部主管、保洁绿化部主管、财务 部主管、行政人事部主管及其他管理处骨干力量。 （3）职责分工 ①物业项目执行总经理职责： √全面掌控物业项目疫情； √人员安排及重大行动决策指挥； √审阅每日各部门呈报的报告并做批示； ②副总经理职责： √协助物业项目执行总经理完成防疫工作。项目执行总经理因故缺席时，由副总经理行使项目执行总经理权利。 ③工程部主管： √负责保证设备设施的良好运行； √特殊情况下的工程维修维护抢修及家政维修的围控制； √生活用水、中央空调的消毒工作。 ④客户服务部主管： √负责物业项目客户及通关人员健康状况调查分析； √疫情防治的宣传及解释工作； √隔离人员及区域人员的安抚工作，日常用品的买送工作。 ⑤保洁绿化部主管： √负责消毒、防护用品的采购及保证，包括测温器、口罩、消毒器材及药品等； √员工的体温、健康统计，上报物业项目执行总经理。 ⑥行政办公室主任： √负责疫情的采集整理，辖区信息收集，向领导小组汇报； √建议预防级别，做好疫情期的日志及报告； √负责与医疗机构、开发商、总部等沟通工作，上报给物业项目执行总经理。 以上组织领导人员一旦遇有疫情出现，定时开会联系，协调工作，并做好本部门的工作安排。 2．物业项目一级疫情防治预案 ①管理处经理从政府、媒体或医疗机构疫情发布会得知有疫情出现，马上召集领导小组成员开会，启动防控工作，直至政府宣布解除疫情。确立行动机制，做好记录。 ②会议确立防疫宣传的容和办法，如安管员出入控制级别和设备的配备等； ③安管部于办公区入口处设做好防护的专人，以手持式测温仪为每个员工测体温，做好员工健康的监控记录。对有疑似病例的员工建议就医检查，拒绝其上班。安管部密切关注周围人员，对在疫区居住或关系密切来往人员进行控制。 ④领导小组共同确定公共区域及人员所需消毒防护用品、药物的使用并决定消毒的围及程度。安管部于各入口设置一前一后两块3㎡脚垫，前一块喷洒饱和10%过氧乙药液，后一块为干垫。楼宇大堂设75%医用酒精、棉签及抽取式面巾纸，备访客用。电梯间外的控制面板伏贴保护膜，每小时保洁
通用商业广场物业管理服务方案模板.doc
通用商业广场物业管理服务方案模板 第一章项目定位及管理模式 一、项目概况 本商业广场投资总额近 XX 亿元人民币。占地面积 XXX 多亩，总建筑面积近 XX 万平方米，拥有 XXXX多个停车位，是XXX地区最大的专业市场。本商业广场雄踞新城市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深XX高速的交汇地段， XX 分钟可通达XX 全市， XX 分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角 1 小时经济圈的交通核心枢纽。 本商业广场是XXX产业经济走廊，位于多年自发形成的成熟商贸财富区，周边聚集了国际博览中心和成行成市的商业街道，是XX市政府规划的XXXX产业基地，为本商业广场建设奠定了成功的基础。本商业广场以成为XXX区乃至全国最大的现代化、品牌化、规模化的专业市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、贸易、仓储、物流、营销、交流的经营需要，本商业广场进行功能配套、功能分区规划设计，必将成为中国XXXX商业广场的第一品牌。 二、项目分析及定位 1、项目分析 1）物业属性 本商业广场属专业商业项目，占地XXX多亩，面积大，容积率低，楼宇分散，开放式专业商业物业管理，物业管理服务上对本商业广场的安全管理、、商户服务、本商业广场的VI设计、环境管理是重点。 2）服务对象 本商业广场属专业商业项目，商户主要两类：一是XXXX的经营租户，二是进入XXXX采购的商户。 2、物业服务项目定位 1）安全：全面安全防范服务体系，真正达到人人无忧。 全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式安全防范为核心，包括治安安全、设备安全、消防安全、交通（车辆）安全等内容。 2）舒适：优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。 实行以租户商户为中心的管家式物业管理服务模式，寓管理于精细服务之中，使租户商户尽享尊贵服务。 3）现代：应用最新物业管理服务体系，提供本商业广场物业管理服务。 4）一站式：提供包括房屋本体及设备设施维保、安全管理、清洁服务、绿化养护、车辆管理等在内的一站式物业管理服务，使租户专心经营。 5）高效：快速服务响应机制，保证及时满足租户需求。
小区物业前期管理方案
小区物业前期管理方案根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。 二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。 三、准备接管验收楼盘的工作包括内业资料的移交工作: 1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。 2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。 3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。小区房屋主体的接管验收: 1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。 2、户内的验收。 3、园林绿化的验收。 4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。 5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。 6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。 2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。 3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。 4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。 5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。 6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。 五、做好迎接新业主的准备工作现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。入住程序：1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。 2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。 3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理