房地产经纪概述

第一章房地产经纪概述

第一节经纪与经纪人

一、经纪的内涵二、经纪的作用三、经纪的活动特点四、经纪活动的方式五、经纪收入六、经纪人的基本涵义七、经纪人的特点

八、经纪人的权利和义务

第二节房地产经纪与房地产经纪人

一、发展房地产经纪的必要性二、房地产经纪的服务性三、房地产经纪活动的基本类型四、房地产经纪人

第三节房地产经纪行业的发展及其意义

1、经纪：促成市场交易的有偿中介服务行为。

2、经纪的作用：①传播经济信息②加速商品流通③优化资源配置④推动市场规范完善⑤促进社会经济发展。

3、经纪最基本的作用是：沟通供需双方，发挥信息传播作用。

4、推动市场规范完善：①经纪业务的展开和发展，有助于专业市场发展。②经纪业务的展开和发展，推动了市场硬件和软件的现代化。③经纪人可以积累大量的交易经验，能够把握交易的规律性特点，通过企业的委托业务，影响企业在竞争中的行为从不规范转向规范。

5、经纪活动的特点：①活动范围的广泛性①活动内容的服务性③活动地位的属向性④活动目的的有偿性⑤活动责任的确定性⑥活动的非继续性。

6、经纪公司的自营买卖不属于经纪行为。

7、第三主体是经纪活动中发生委托行为的必要前提。接受不存在第三主体的委托事项不属经纪服务。

8、佣金是经纪人应得的合法收入，它是交易的达成为前提的。

9、大多数经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系。

10、经纪活动最主要的方式是：居间、代理、行纪。

11、居间：是最基本的经纪行为。通过订立合同、撮合交易、吸取报酬（可从双方收取）。经纪人与委托人之间没有长期固定的合作关系。

12、代理：以委托人的名义与第三方进行交易，委托人承担相应的法律责任。经纪人只收取委托人的拥金。经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。

13、行纪：以自己的名义与第三方交易，承担规定的法律责任。经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。

14、佣金是经纪收入的基本来源。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。佣金分为法定佣金和自由佣金。法定佣金具有强制效力，当事人双方都必须接受，不得高于或低于法定佣金。自由佣金一经确定并定入合同，同样具有法律效力。

15、经纪人在签订合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中

介不成功时的中介费用的负担等明确写入合同。经纪人与委托人之间是雇与佣的关系。

16、佣金是合法收入，回扣属于违法违规行为。

17、佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪公司。

18、信息费是出卖信息商品的收入。

19、经纪人与委托人之间是平等的民事法律关系。

20、经纪人的特点：①经纪人以信息资源②经纪人与客户之间无连续性的关系③经纪人应具有良好的专业素质和良好的声誉。

21、经纪人的权利：①合法经营②有偿服务③发现有欺诈行为时，有权拒绝服务。④委托人无履约能力时，有权终止服务。

22、经纪人的义务：①如实介绍②保守机密③保管样品④制作文书⑤不索取额外给付⑥不从事违禁商品的经纪活动⑦依法纳税、接受监督。

23、当前，中国房地产市场正处于培育和发展阶段。

24、房地产经纪的必要性：①房地产价值高大性，决定房地产不宜通过经销商出售②房地产的不可移动性，直接经销不经济，经纪人可以提供专业化销售服务。③房地产交易的复杂性，要求懂法律、财务、估计知识复合型人才服务。

25、服务具有的特点：①非实物性②生产与消费的同时性③不可储存性。

26、服务业的迅猛发展是现代经济的一个重要特点。

27、服务质量的高低取决于：①服务过程是否快捷②经纪人员的服务态度③消费者的心理感受。

28、商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式。

29、行纪：如房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己的名下的情况下，以自己的名义向市场出售。

30、房地产经纪人必须以其注册的经纪机构从事房地产经纪活动。

31、房地产交易中最敏感、最关键的因素是价格。

32、房地产业对国家宏观经济政策以及其他产业政策反应比较敏感。

33、房地产经纪人的工作内容：①为买者代买或为卖者代卖房地产　②为用地者寻找地源，促成土地使用权出让或转让。③从事房地产抵押业务，为产权人申请抵押贷款，办理相关手续。④从事房屋租赁的代理和居间活动。⑤促成房地产企业合资以及房地产开发经营等项目活动的工作。

34、发展房地产经纪行业的意义：①有助于房地产市场的活跃和兴旺

②有利于房地产行业稳定的持续发展③有助于住房制度改革的继续深化④能促进人民居住生活水平的提高⑤能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求。

35、当前，中国城镇住房制度改革的方向是实现住宅商品化。

第二章房地产经纪制度

第一节房地产经纪人职业资格

一、资格种类二、资格考试三、注册四与经纪机构之间的关系

第二节房地产经纪机构的设立

一、机构类型二、机构的设立三、分支机构四、注销

第三节房地产经纪执业规范

一、经纪活动的原则二、基本执业规三、经纪人与经纪机构在执业活动中的权利和义务四、争议的处理五、执业中的禁止行为六、违规执业的法律责任

第四节房地产经纪行业管理

一、管理模式和手段二、管理的内容三、行业协会

1、房地产经纪人按业务范围分：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

2、越权执业：几个经纪人协理在无经纪人指导下联合进行经纪活动。属于违规行为。

3、取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件；取得经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。

4、《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》、《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》是房地产经纪人进行职业活动的法律凭证。

5、申请经纪人注册必须同时具备下列条件：①取得经纪人执业资格证书②无犯罪记录③身体健康④经所在经纪机构考核合格。

6、经纪人注册有效期为三年。届满前三个月申请续期。

7、经纪机构和经纪人之间的关系有：①执业关系②法律责任关系③经济关系

8、经纪人与经纪机构之间的执业关系：经纪人必须以经纪机构的名义从事经纪活动；由经纪机构统一承接业务，签订合同。

9、经纪人在执业过程中由于故意或过失给委托人造成损失的，由经纪机构统一承担责任。经纪机构有权向经纪人追偿。

10、委托人故意或过失给经纪机构或经纪人造成损失的,由经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向经纪机构赔偿后，再由经纪机构向经纪人进行补偿。

11、房地产经纪机构的类型：①房地产经纪公司（有限责任）②合伙制经纪机构（无限连带责任）③个人独资房地产经纪机构（无限连带责任）④境内房地产经纪机构在境内设立的分支机构⑤境外房地产经纪机构在境内设立的分支机构⑥境内房地产经纪机构在境外设立的分支机构

12、分支机构能独立开展经纪业务，但不具法人资格。分支机构以其全部财产对外承担责任，不足部分由设立该分公司的经纪机构承担清偿责任。

13、经纪机构注销时，未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同，赔偿损失。

14、房地产经纪基本执业规范：①经营场所公示②执业告知③执业限制④执业回避⑤签订合同⑥执业署名⑦佣金⑧解除合同⑨资料申报。

15、经营场所公示内容：营业执照、执业资格证、收费标准、其他。

16、经纪机构信经纪人应在与委托人签订经纪合同之前，将其在当时根据惯常经验所能预测到的情况和风险如实地告知委托人。

17、经纪人在经纪活动中下列情况应当回避：①与委托人有直接利害关系的②委托当事人要求回避的。

18、合同的当事人有：委托人和经纪机构。

19、佣金标准遵循以下原则：①有规定的在规定标准范围内协商收取

②无规定的按合同约定协商收取③既无规定又无约定的，按当地当时提供的同类服务的平均水平收取。

20、在执行经纪业务时，经纪人员有权要求委托人支付因开展经纪活动而发生的成本费用。

21、有下列情形之一者，经纪机构与委托人可以变更或解除合同：①符合法律、法规规定或合同约定的②不可抗力致使合同不能履行的③协商一致的。

22、房地产经纪人的权利：①依法从业②署名，获取报酬③要求委托人提供资料④拒绝违法指令⑤保护劳动成果和知识产权⑥接受培育⑦其它。

23、房地产经纪人的义务：①不越权从业②维护委托人的合法权益③保守商业秘密④接受监督⑤参加培训⑥其他。

24、禁止行为的种类：①从事法律、法规禁止流通的房屋和服务项目的经纪活动②隐瞒重要事实，虚构交易机会，提供不实信息，广告虚假③恶意串通、胁迫、欺诈、贿赂等不正当手段④通俗读物他人以自己的名义从事房地产经纪活动⑤其他。

25、经纪人执业中常见的违规****作：①赚取不正当差价②隐瞒重要的交易信息③不当承诺与不当诱导④不当收取佣金⑤不当代理。26、经纪人承担的法律责任有：民事责任、行政责任、刑事责任。

27根据民事违法行为所侵害的权利的不同，民事责任主要可以分为：违约责任和侵权责任。这种区分是民事责任最根本的区分。

28、违约责任：当事人因违反合同义务而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为提前。

29、违约责任的构成要件：一是必须有违约行为，二是无免责事由。

30、违约行为包括：履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝。①履不能是指困可归于债务人的事由致合同不能履行，亦称合同不履行②履行迟延是指履行期满而能履行的债务，因可归债务人的事由未履行所发生的延迟。这是时间上的不完全履行③履行不当是指债务人没有完全按合同内容所为的履行，也称瑕疵履行。如履行数量不足、地点不妥、方法不当等④履行拒绝是指债务人在债成立后履行期届满前，能履行而明示不履行的意思表示。

31、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况，成为预期违约。如，甲委托乙出卖房产，而在合同期内甲私自将房产出售于丙，此行为表示甲将不同志履行与乙的合同，此时甲即为预期违约。

32、免责事由包括：①不可抗力。②自己有过失。违约行为发生后相对人应采限措施防止损失扩大，如未采限措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。③约定免责事由。但根据合同法规定造成对人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。

33、承担违约责任的方式主要：①强制实际履行。 ②违约金。约定的数额应与损失大致相当。③损害赔偿。在违约人继续履行或采限补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。

34、我国对于违约行为，采取以继续履行为主赔偿为辅的救济原则。

35、对于因履行迟延、履行不当或履行拒绝的行为，原则上均可请求继续履行或补充履行。除金钱外，债务发生履行不能，以及债务标的不适宜强制履行，或债权人在合理期限内未请求履行债务已超过诉讼时效的，不得请求强制履行。

36、因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行。

37、赔偿的范围包括实际损失和预见期利益不得超过违约人缔约时预见到的或可能预见到违约可能造成损失。

38、在当事人违约行为为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。例如承租人损毁租赁房屋，既是违约行为，又是侵害他人财产所有权的行为，因而发生两个损害赔偿请求权的竞合，出租人可择一行使。

39、在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。

40、缔约过失责任虽不属于违约责任，属于合同责任。

41、缔约过失责任的条件是：①当事人一方违反先合同义务，②当事人一方有过失③另一方有损失。

42、缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。

43、侵权责任：是指侵犯债权之外的基他权利而应承担的民事责任。包

括一般侵权行为和特殊侵权行为。

44、侵权责任的构成要件：一是有侵权行为，二是无免责事由。

45、侵权行为的构成要件有：①行为违法。②有损害事实。　③违法行为与损害事实之间有因果关系。④主观过错（故意和过失）。

46、违法行为包括作为和不作为。

47、作为是指法律规范规定或约定了当事人禁止某种行为，而为此种行为，造成损害结果。

48、不作为是指法律规范规定或约定当事人有特定义务，而不履行义务，放任损害结果的发生。

49、损害包括财产损害和人身损害。财产损害又包括积极损害和消极损害。

50、积极的财产损害指财产的毁损灭失、财产权利的消或财产价值的减少；

51、消极的财产损害指本可以取得的财产利益却因他人的妨碍而没有取得。过错包括故意和过失。

52、免责事由包括：①阻却违法性事由，包括正当防卫和紧急避险。

②不可抗力。③受害人的过错。

53、承担侵权责任的主要方式有：①停止侵害。②排除防碍③消除危险④返还财产⑤恢复原状⑥赔偿损失⑦消除影响、恢复名誉⑧赔礼道歉。

54、房地产经纪行业管理的基本形式：行政管理、行业管理、共同管理。

55、房地产经纪行业管理的手段：法律、行政、经济、舆论。

56、房地产经纪行业管理的内容：①注册登记和备案②年检和验证管理

③执法检查与投诉受理④服务费管理。

57、房地产经纪协会是自律性组织，是社团法人。

58、全国和地方协会之间不是上下级隶属关系。

59、行业规则是公约，是平等民事主体之间的一种约定。

60、职业道德调整的关系：①调整同一职业内部人员之间的关系②调整职业与职业之外对象之间的关系。

第三章房地产经纪业务

第一节房地产经纪业务类型

一、业务分类二、业务特点

第二节房地产经纪业务基本流程

第三节房地产经纪相关业务

1、当前主要的房地产经纪业务的特点：①我国目前房地产经纪业务主要以居间、代理业务为主②房地产经纪业务形式多样，新业务形式不断

涌现。

2、商品房销售、存量房买卖、租赁和交换是房地产经纪行业中最主要的类型。业务形式最多的是二级市场代理业务和三级市场居间业务。

3、房地产经纪业务基本流程：①客户开拓（争取客户）②业务洽谈（倾听陈述，查验证件）③物业查验（实物、权益、区位）④签订房地产经纪合同⑤信息收集与传播⑥引领买方（承租方）看房⑦代理（协助）交易达成⑧交易及金额结算⑨产权过户与登记⑩物业交验⑾佣金结算⑿售后服务

4、物业查验的基本途径：①文字资料了解②现场实地察看③向有关人员了解。

5、经纪人受理了经纪业务后，主要收集：①标的物业信息②与物业相关的市场信息③委托方信息

6、信息传播的主要内容：委托标的物和委托方信息。

7、代理交易达成的主要工作：①协调交易价格②代理或协助签订交易合同。

8、签订交易合同是成交的标志。

9、物业交验是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。

10、售后服务内容：延伸服务、改进服务、跟踪服务。

11、房地产经纪相关业务：①交易登记及权证代办②抵押贷款手续代办

③信息咨询④法律服务⑤价格评估⑥置业担保⑦装潢及搬家服务等

12、目前，我国房地产登记类型：①总登记②土地初始登记③房屋初始登记④转移登记⑤变更登记⑥他项权利登记⑦注销登记。

13、出让土地使用权抵押登记要查验的资料：①出让土地使用权抵押的：当事人身份证明、《土地出让合同》、《房地产抵押合同》、《贷款合同》、《土地使用权证》或《房地产权证》②预购商品房抵押的：《预售许可证》、《房地产抵押合同》、《贷款合同》③在建工程抵押的：《建设用地批准文件》、《土地使用证》或《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程承包合同》、《抵押合同》、《贷款合同》④现房抵押的：《房地产权证》、《抵押合同》、《贷款合同》

14、办理抵押登记应注意：①有经营期限的抵押人，其设定抵押期限不得超过营业期限；②土地使用权有年限的，抵押期限不得超过土地使用权的剩余年限；③共有的房地产，全体共有为抵押人；④按份共有的房地产，设定抵押不得超过抵押人的份额；⑤同一抵押物多次抵押时，应提交前面的抵押证明，后一抵押的存续期限不得早于前一抵押的存续期限。

15、房地产经纪人代办登记应当向登记机关提交当事人的委托书。

16、房地产买卖、交换、赠与、抵押、典当需要共同申请。

17、房地产抵押贷款种类：①房地产开发建设抵押贷款；②购房抵押贷款。

18、目前我国个人住房抵押贷款主要有：①公积金贷款②商业贷款③组合贷款

19、贷款方案的三个要素：贷款额、贷款类型、还款期限。

20、个人贷款应考虑：①购房者的经济承受能力。月还款额不应超过家庭总收入的30%。②贷款利率变动所带来的风险。

21、抵押合同自抵押物登记之日起生效。

22、借款人应提交的资料：身份证明、收入证明、购房合同、权属证明、估价报告、保证人资信证明、公积金管理部门出示的证明、其他。

23、贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，审核后在三周内向借款人正式答复。

27、法律服务包括：法律知识咨询、合同审核与修订、法律事务交涉等。

第四章房地产经纪合同

第一节房地产经纪合同的涵义和作用

一、涵义二、作用

第二节房地产经纪合同的内容

一、内容的界定二、合同条款

第三节房地产经纪合同的主要类型

一、代理合同与居间合同二、买卖合同与租赁合同三、一手房合同与二手房合同四、买方代理合同与卖方代理合同

第四节房地产经纪纠纷

一、纠纷的主要类型二、纠纷的规避与处置

1、合同：是设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。是平等民事主体之间的协议。

2、房地产经纪合同属于劳务合同。

3、房地产经纪合同的主要特征：①是双务合同②是有偿合同③一般为书面形式④主要是从合同（交易合同为主合同）

4、仅提供信息服务的房地产经纪合同不是从合同。

5、房地产经纪合同的作用：①有效保障合同当事人的合法权益②维护和保证市场交易的安全与秩序。

6、房地产经纪合同的内容：①交易标的的价值②当事人各自的责任以及希望履行的标准③对经济风险及当事人对风险造成损失的分担的事先预定④对履约过程中发生障碍的处理方法。

7、根据合同条款所起作用，合同条款可分为：主要条款和普通条款。主要条款也称必要条款，是合同成立的必备条件。

8、普通条款也称一般条款，不影响合同的成立。普通条款包括：通常条款和偶尔条款。

9、按合同条款的内容，合同条款分为：实体条款（规定当事人权利义务）和程序条款（解决争议条款）。

10、按表现形式，合同条款可分为：明示条款和默示条款。

11、根据责任内容，合同条款可分为有责条款和无责条款。

12、无论合同是否约定违约责任，只要违约责任没有被依法免除，违约当事人就应当根据合同约定或法律规定承担责任。当合同约定与法律规定的违约责任有所不同时，应当按照合同约定承担违约责任。

**免责条款的特征是：①条款具有约定性；②预先性；③明示性；④免责性。

13、经纪合同的主要条款是具有共性的。提示条款一般包括：①当事人的名称或者姓名和住所。合同的主体。②标的。合同的客体。③服务事项与服务标准。④劳务报酬或酬金（明示合同）。⑤合同的履行期限、地点和方式。⑥违约责任。⑦解决争议的方式。

14、经纪合同的主要类型：①房地产代理合同与房地产居间合同；②房地产买卖经纪合同与房地产租赁经纪合同；③一手房经纪合同与二手房经纪合同；④房地产买方代理合同与房地产卖方代理合同。

15、房地产代理合同与房地产居间合同是房地产经纪合同的最基本两种形式。㈠房地产代理合同；㈡房地产居间合同；

16、代理合同的内容不是以双方当事人的意思表示一致作为合同的成立条件，而是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受权为合同成立条件。

17、房地产经纪人被房地产的买方或卖方授权委托代理时，其接受授权代理的事务分两类：事务代理和商事代理活动。

18、经纪人在代理合同中的义务：㈠按照批示处理事务的义务；㈡亲自处理事务的义务；㈢向被代理人报告处理事务情况的义务；㈣处理事务的收益和所得交付被代理人的义务。

19、委托人的义务：㈠承担后果的义务；㈡承担处理事务的费用的义务；㈢给付房地产经纪人报酬的义务；㈣承担赔偿损失的义务。

20、被代理人在授权委托经纪人处理事务中，处理事务所需要的费用的解决方式：①预付费用；②偿还费用。

21、根据居间人所接受委托内容的不同，居间合同可以分为指示居间合同和媒介居间合同。

22、居间合同与代理合同的区别：记地产经纪人可以同时接受一方或相

对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而代理人只有接受一方委托人的委托代理事务。

23、经纪人在居间合同中的义务：⑴如实报告义务；⑵尽力提供居间服务的义务；⑶保守秘密的义务。

24、委托人的义务：⑴支付报酬；⑵支付必要费用。

25、房地产买卖是权利的转让，租赁是债权经营行为。

26、房地产买卖行为一般包括：投资新建房地产的期房买卖和现房买卖、二手房买卖。

27、房屋租赁行为一般包括：投资新建房屋的期权预租、现房出租、存量房屋的出租和转租。

28、新建房屋租赁多采用代理合同形式。存量房租赁多采用居间合同形式。

29、一手房经纪合同中，须特别增加以下条款：⑴经纪机构提取佣金的条件，如必须完成总预（销）售面积的多少比例。⑵价格浮动范围；

⑶佣金结算的方式和时间；⑷有关广告、售楼处搭建及布置等方面的费用支付问题。

30、一手房代理的标的是批量化、差异化的房地产商品。

31、房地产经纪纠纷的主要类型：①房地产交易行为与房地产经纪行为混淆造成的合同纠纷；②居间行为与代理行为混淆造成的纠纷；③经纪合同的权利不等造成的纠纷；④经纪合同的主要条款欠缺造成的纠纷；

⑤服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷；⑥缔约过失造成的纠纷；

⑦经纪合同当事人的观念和法律意识不足造成的合同纠纷；⑧其他。

32、房地产经纪纠纷的规避与处置：①制订示范合同文本②制订服务标准，明确服务要求和内容③告知必要的经纪活动事项，利于委托人监督④加强对房地产经纪企业格式合同的监督管理⑤对已出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决。

第五章房地产经纪信息

第一节房地产经纪信息的涵义和作用

一、涵义二、特征三、作用

第二节房地产经纪信息管理

一、管理原则二、信息的收集三、加工整理四、信息的作用

第三节房地产经纪信息的计算机管理系统

1、信息可分为客观信息和人工信息。

2、经纪信息包括：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。

3、房地产经纪信息的基本要素有语言要素、内容要素和载体要素。

4、经纪信息的特征：⑴共享性；⑵多维性；⑶积累性；⑷时效性；⑸

增值性。

5、房地产经纪信息的作用：①实现房地产经纪活动的基本功能②有利于提升房地产经纪服务的附加值③有利于活跃和规范房地产经纪行业。

6、房地产经纪信息管理的原则：①重视房地产经纪信息的系统性②加强房地产经纪信息的目的性③提高房地产经纪信息的时效性④促进房地产经纪信息的网络化。

7、房地产经纪信息的收集：①收集公开传播的房地产经纪信息②从有关单位内部获取房地产经纪信息③现场收集④利用网络获取。

8、房地产信息加工整理：鉴别（分析准确性、真实性、可信性）；筛选（有用性）；整序（归类，方便查询）；编辑（文字整理过程）；研究（高层次的信息加工）。

9、来人登记表是客户资料中最重要的报表。

10、房地产经纪信息利用包括：①通过信息的发布来影响消费者；②以信息提供的具体内容来指导具体的业务活动。

11、企业信息化包括：办公自动化、业务处理自动化、生产、设计、客户服务自动化。

12、房地产信息系统的主要类型：①数据管理的信息系统②具有流程控制功能的信息系统③类似具有辅助决策功能的信息系统。

第六章房地产价格

第一节房地产价格的特点、形成原理和影响因素

一、特点二、基本原理三、影响因素

第二节房地产价格构成

第三节房地产价格评估的主要方法

1、房地产价格的特点：①房地产价格是关于房地产权利的价格，同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格；②房地产价格具有显著的个别性；③房地产价格的总体水平具有周期性循环和螺旋式上升的特点；

④房地产价格有多种表现方式。

2、房地产价格形成的基本原理：⑴预期原理；⑵资本化原理；⑶供求原理；⑷替代原理；⑸变动原理；⑹最高最佳使用原理；⑺均衡原理和适合原理。

3、影响房地产价格的因素：⑴不同性质的影响因素；⑵不同影响范围和结果的因素。

4、不同影响范围和结果的因素：①一般因素：导致城市与城市之间的价格差异；②区域因素：导致城市内部不同地区之间的价格差异；③个别因素：实物状况、区位、权益。

5、目前在中国，可列入商品房成本进入房地产销售价格的税种主要：营业税、城乡维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税。

6、一宗具体房地产商品价格可以从三个方面来考察：①是房地产商品开发建设的成本；②是房地产商品的经济效用；③是市场上同类房地产商品的成交价格。

房地产估价的三大基本方法：成本法、收益法和比较法。

7、房地产价格的筛选的标准是：①用途与对象房地产相同；②规模与对象房地产相当；③建筑结构与对象房地产相同；④交易类型、交易情况与对象房地产相同；⑤成交日期与对象房地产的做人时点应尽量接近；⑥处于对象房地产的同一供需圈。

8、建立价格可比基础的四个方面的统一：⑴统一采用单位价格；⑵统一付款方式；⑶统一面积内涵和单位；⑷统一币种或货币单位。

9、进行价格调整的方法有两种：直接调整法（或称金额调整法，用货币表示）和百分比调整法。

10、价格偏差的特殊因素有以下几种：⑴有一定的特殊利害关系的交易主体之间的房地产交易；⑵有特别动机的房地产交易；⑶交易双方信息不对称；⑷其他特殊的交易情形。

11、收益法理论依据：预期原理、资本化原理。

用收益法求得的价格称为收益价格。

12、资本化方式有两种：直接资本化法和贴现的资本化法。

房地产价格=房地产净收益×收益倍数

第七章房地产经纪机构

第一节房地产经纪机构的性质和功能

一、内涵二、性质三、功能四、类型

第二节房地产经纪机构的经营模式

第三节房地产经纪机构的组织形式

一、组织结构二、部门设置

第四节房地产经纪机构的岗位设置

一、设置的基本原则二、主要岗位设置

第五节房地产经纪机构的人员管理

一、人员管理基本原则二、管理的主要内容

1、房地产经纪机构就是整合了一部分资源来为交易方提供服务的企业。

2、房地产经纪机构专业性的含义：①从业人员基础知识、操作水平的专业性；②经纪企业组织分工的专业性。

3、房地产经纪机构的功能：①介绍功能；②顾问功能；③咨询功能；

④议价功能。

4、房地产经纪机构的工作主要是代表卖方、买方或买卖双方出售、出

租或购买、租用物业。

5、房地产经纪机构的经营模式：⑴无店经营模式；⑵直营连锁经营模式；⑶特许加盟连锁经营模式；⑷直营连锁经营和特许经营之比较；⑸房地产经纪机构经营规模的确定。

6、无店铺形式，并非指没有经营的场所，而是指不设立连锁店。综合性的房地产经纪机构（特别是从事增量市场代理的机构）。

7、直营连锁经营：是指由同一公司所有，统一经营管理，肯有统一的企业识别系统（cis），实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。

8、特许加盟连锁经营模式：是指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用。

9、房地产经纪机构经营规模的确定：①是否有充足的客户信息和房源信息；②是否有充足的人力资源；③整体服务质量和服务水准是否会下降。

10、房地产经纪机构的组织形式：⑴直线一参谋制组织结构形式：高层管理者高度集权。⑵分部制组织结构形式；⑶矩阵制组织结构形式；⑷网络制组织结构形式。

11、直线—参谋制的特点是：为各层次管理者配备职能机构或人员，充当同级管理者的参谋和助手，分担一部分管理工作，但这些职能机构或人员对下级管理者无指挥权。

12、矩阵制是介于直线一参谋制与分部制之间的一种过渡形态，它的缺点是：矩阵制的双重领导违反了统一指挥原则，又会引起一些矛盾，导致职责不清、机构间相互扯皮的现象。

13、房地产经纪机构的部门设置：①业务部门②业务支持部门（交易管理部、评估部、网络信息部、研展部、办证部）③客户服务部门④其他部门。

14、在连锁店必须有一名以上的取得房地产经纪人执业资格的房地产经纪人。

15、“因事设岗，因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则。

16、房地产经纪机构的主要岗位设置：①销售序列（销售员岗位、案场销售经理、连锁店经理、销售副总经理）②研发序列（项目开发岗位、市场调研、信息管理、专案研究、市场研究）③管理序列（部门经理、副总经理、总经理）④业务辅助序列（办事员、咨询顾问）⑤辅助序列（会计、出纳）。

17、房地产经纪机构人员管理的基本原则：①保证每个岗位的人员都具有适当的任职资格②注重对员工在岗位中的再学习和再培训③不要姑

息员工一些细小的违规行为④机构的高层管理者要以身作则⑤控制好一些关键岗位。

18、房地产经纪机构人员管理的主要内容：①训练②评估（职业道德、心理素质、礼仪修养、知识结构、职业技能）③报酬④激励（报酬制度、训练计划、业绩目标、尊重、业务主管的领导）。

19、报酬的给付方式：固定薪金制、佣金制、混合制。

第八章房地产经纪人员的职业素质

第一节房地产经纪人员的职业道德

一、道德和职业道德二、经纪人职业道德三、职业道德的基本要求

第二节房地产经纪人员的职业修养

一、心理素质的基本要求二、基本礼仪修养三、知识结构

第三节房地产经纪人员的职业技能

一、职业技能的构成二、职业技能的培养

1、道德分主观和客观两个方面。客观方面指一定的社会对社会成员的要求，表现为道德关系、道德理想、道德标准、道德规范；主观方面指人们的道德实践，包括道德意识、道德信念、道德判断、道德行为、道德品质。

2、道德是一种社会意识，属于上层建筑的范畴。

3、职业道德：指人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的思想、行为准则和规范。

4、职业道德是道德的组成部分，它与家庭道德、社会道德共同构成了整个社会的道德体系。

5、职业道德在性质上有专业性，在内容上有稳定性、连续性。

6、经房产经纪人思想观念从内容上讲有三个方面：“守法”、“诚

实”、“守信”。

7、房地产经纪职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感。

8、职业道德与法律、法规：⑴法规和行业规范均属于外在的规定。主要通过法律手段刑政手段来约束经纪人员。⑵而房地产经纪职业道德则指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养。

9、房地产经纪人员职业道德的基本要求：①守法经营；②以“诚”为本；③恪守信用；④尽职尽责；⑤公平竞争，团结合作。

10、房地经纪人员职业道德的基本要求主要体现在职业良好、职业责任感和执业理念3个方面。

11、从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入”的观念。

12、责任一是要帮助公司实现盈利目标，二是要维护公司信誉、品牌。

14、房地产经纪人心理素质的基本要求：①自信、自知②乐观、开朗

③坚韧、奋进

15、房地产经纪人的职业责任就是促进市场交易，加快交易进程。

16、房地产经纪人员的基本礼仪修养：①电话中的礼仪②仪容与着装

③接待客户时的礼仪。

17、房地产经纪人员职业技能的构成：①收集信息的技能②市场分析的技能③人际沟通的技能④供需搭配的技能⑤把握成交时机的技能。

18、信息分析方法有：数学处理分析、比较分析、因果分析。

19、房地产经纪人劳动价值得以实现的基本前提是交易达成。

20、房地产经纪人员职业技能的培养：①认真学习有关操作方法②反复练习，不断实践③形成日常工作习惯④勤于思考、善于总结