酒店式公寓经营管理模式及存在的问题

酒店式公寓经营管理模式及存在的问题酒店式公寓经营管理模式

(一)物业管理方式

全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。

合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。

顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。

(二)酒店管理方式

顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。

全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。

承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。

酒店式公寓经营管理存在的问题

公司能接受和保证正常运作的酒店式公寓，至少应有70%以上的客户签订租赁协议。一个具有良好市场经营能力的酒店式公寓物业公司，是保证投资者赢利的基本条件。但从现在市场上来看，这种物业公司非常少，存在物业公司缺乏酒店经营能力，而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾。如果没有物业公司高效、系统、专业的市场开发能力，业主最后只能是一种传统粗放的出租方式，投资回报率很难得到稳定的保证。投资回报率低，反过来又影响到酒店式公寓开发的市场消费支柱，投资者的积极性。

(二)国内酒店管理公司不能胜任酒店式公寓管理

作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，业内人士一般认为，酒店消费价格(元/天)是房地产价格(元/平方米)的10%，酒店式公寓销售价格比一般房地产价格高1.5-2倍左右，这是促使发展商去开发该产品的原

因。但是，国内的酒店管理公司有两个弱点，一是总想管理高档酒店，但总是在外国著名酒店管理公司的竞争中处于被动地位;二是总想用中长期的全权委托方式的管理方法，与酒店业主的利益和经营习惯总有根本的矛盾。国内酒店管理公司普遍存在创新力不够，无法寻找稳定的市场发展培育点。

(三)业权分割导致委托者虚位问题

作为一个一般性的酒店，投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为酒店式公寓，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位，会侵害中小投资者的利益。所以就导致了酒店式公寓在管理过程中过于混乱，业主权益无法得到保护，租金收入无法得到保障。

酒店式公寓经营管理的加强

(一)选址定位与经营方式决定升值空间

酒店式公寓的主要目标客户群来自跨国公司和国内中小型企业中第三产业和创意产业机构。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具备了这些特质。而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选。从常见的8-10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。对于开发商而言，在区域的选址上，就应当从产品的功能出发，满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说，最有利的位置位于中心城区和交通枢纽的核心位置。

(二)物业管理决定客户去留

提供良好的物业管理是吸引客源的最直接的条件，国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题，打击了部分投资者的信心，因此，酒店式公寓聘请专业的物业管理

公司或酒店管理公司进行管理，客人不但可以享受到星级酒店的服务，并且物业公司还能帮助业主打理整栋物业的形象，帮助物业升值。

(三)物有所值，性价比高

找一个“性价比”高的酒店式公寓，能让你在投资前赚钱。酒店式公寓看上去是一个价位非常高的投资产品，其实不然。在选择那些包租的酒店式公寓一定要看清楚单价，一些开发商往往把包租的钱已经折合在房价里。因此，投资酒店式公寓，投资者还要掌握一些在“购买前赚钱”的技巧，而这种技巧取决于投资者在购买前的比较。

酒店式公寓的起源发展

国外发展

酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，

供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。上世纪中叶，一些发达欧美国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给更多人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服

务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。

国内发展

我国的酒店式服务公寓经过十几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士青睐。

酒店式公寓的基本特点

户型

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格

调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

设计

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

产权

业主拥有酒店独立产权。投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有太多差别。本质区别在于，酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、

可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

管理

酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。

功能

兼具居住度假与投资两种功能。酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

酒店式公寓的一般特性

完善的服务和管理

酒店式服务公寓借鉴豪华酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务、安全服务、交通服务等，比酒店更进一步的是酒店式服务公寓由于长租客比较多，更体现出一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等。酒店式服务公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较普通高档公寓更完善，服务内容更多，更加人性化。

家庭式的居住布局

酒店式服务公寓与传统酒店相比，在硬件上毫不逊色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。与酒店的标房不同，酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局和良好的居住功能，厅、卧室、厨房和卫生间，具备较大的空间，以及比较个人的环境和家居化的家具。

再加上提供家居式服务，使酒店式服务公寓更增添家的味道。

酒店式公寓的基本分类

一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。

商务酒店式公寓

商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的

商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。[12] 商住酒店式公寓

这类物业基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值，所以称之为商住的物业。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商与住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味;而住户则要面对川流不息的陌生面孔。通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分

市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。[13]

新生代酒店式公寓

这是一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。