房地产行业问题与解决措施

一、房地产行业发展概况分析

我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．97％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到24％。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增

长每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了2．79％。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。

在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。

统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长41．1％，成为投资高增长中的重要推

动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面

紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。

为了在贯彻落实现有政策的基础上进

一步加强对房地产市场的调控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。

中央和地方一系列政策的出台使得房

地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。尽管今年一季度房产投资增长了41．1％，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27％，并开始呈现回落迹象。

二、我国房地产业面临的主要问题分析

当前我国房地产行业存在的问题主要

集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。

1、投资增长速度过快

随着我们国家人均GDP的提高，经济的持续快速增长，汽车和住房等已经成为消费者重要的投资和消费品。当前，消费结构的升级，城市化进程加快，城市基础设施建设进一步完善，以及城市危房的改造等使得房地产业投资一直处于快速发展过程中，局部地区房地产价格上升过快。

从1998年以来，投向房地产行业的资金一直呈两位数递增之势。2003年我国城镇房地产开发共完成投资10106亿元，占GDP 的8．66％，占固定资产投资的18．34％，比上年增长29．7％。根据国家统计局数据分析，到今年5月份，有9个省份房地产投资增幅超过60％，其中主要是非住宅投资。当前全国商品房的平均价格为每平方米2677元，同比上涨6．6％，其中住宅平均价格为每平方米248l元，同比上涨6．5％，包括南京在内的9个大中城市房价涨幅超过10％。

投资保持一定速度增长、价格平稳上升与合理波动对经济的发展起到了促进和推

动作用，因而是有必要的。但是，如果这种

增长不能很好地被控制，带来的影响和冲击又是严重的。其最直接的后果就是房地产投资增长远远大于销售增长，致使商品房空置率上升，而更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，引起经济的大起大伏。更为关键的是，吸收了大量银行贷款的房地产投资一旦出现泡沫，对经济发展的良好势头和整个金融体系的影响和冲击不容小视。

2、结构不合理

当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房供不应求。在房地产业投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置

率直线攀升，而且空置房还在以每年超过15％的速度在递增。

一方面是中高档以上的商品房、别墅和写字楼滞销严重，另一方面是广大的消费者期待的经济适用房和中低档商品房处于短

缺之中。结构性矛盾已经成为影响房地产业健康发展的关键因素。如果不能有效解决结构性矛盾，满足消费者的合理需求，引导房

地产业健康发展，将会带来经济的更大波动和不稳定，影响整个国民经济的协调发展。

3、土地开发利用不科学

土地开发利用是关系到整个房地产市

场发展的关键因素。房地产市场的繁荣与否、健康与否都跟土地市场息息相关。同样，导致房地产出现“过热”现象至关重要的一

个原因就是土地市场的失控。

当前土地利用方面存在的问题主要是：土地滥用、违规开发现象过于严重5耕地得不到有效保护；土地开发利用没有科学合理的规划。

土地市场的不规范运作与地方政府有

着密切的关系。各级地方政府从地方经济出发、从自己的政绩出发，打着“经营城市”的旗号，大肆新建开发区，营造各种形象工程。据初步统计，全国朗o个城市和两万多个镇中有五分之一存在“形象工程”，有的小城市马路超过100米宽。有一个城市只有5万多人口，但建的广场却可以站6万人。而很多居民却不能得到基本居住条件的保障。在违规操作的过程中，地方政府大量征

用农村耕地，造成耕地数量的急剧下降。低价征地，高价出让，拿土地来招商，己成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的捷径。然而，很多被征用的土地没有很好的利用，浪费随处可见。

三、主要对策分析

解决当前我国房地产行业存在的问题

主要应从三个方面努力：继续发挥国家政策的引导作用、加快结构调整步伐和加强科学规划。

1、发挥国家政策的引导和信号作用

国家政策的作用首先体现在对土地利

用和信贷的控制和指导上。对土地市场进行适当干预，保护耕地，减少浪费，控制房地产行业过热发展的源头，对银行信贷加强严格审核和控制，降低信贷风险。在调控信贷的过程中，应该区别对待不同的企业，应该鼓励和支持一些经营规范，财务结构合理的房地产大型集团；还应该考虑到房地产行业的特殊性，即商品的不流动性和难以套利。因此在不同的城市应结合各自优势，采取不同的支持政策。

发挥国家政策作用的另一个重要方面

就是建立信息预警系统，完善房地产信息统计制度。目前我国房地产行业信息统计、分析和预警系统之间存在诸多不适应的地方，主要有：注重总量、不注重结构，不适应房地产不可移动、产品差异性强、区域性强的特点；注重增量、不注重存量，不适应当前增量和存量互动的、统一的房地产市场体系初步建立的形势；注重城区、不注重城乡互动，不适应城乡人口迁徒形成的市场需求；注重买卖、不注重租赁，不适应规范发展租赁市场、分析租金变动趋势的要求；注重部门统计、不注重数据整合，不适应房地产业与相关产业密切联系、相互影响的实际。

完善这一体系可以全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，并通过向社会发布市场信息,引导市场理性投资

和消费。预警体系的建设，将有利于降低不确定性，减少房地产泡沫。

从打击滥用土地、没收没有利用的土地、三次动用存款准备金率、提高再贷款利率和

贴现率、遏制炒房等一系列政策措施看，国家调控力度在加大。这种调控不是打压市场，而是“挤泡沫”，是为了保护消费者的根本利益，为了市场更加理性和健康地发展。调控必然会加剧这个行业的分化、淘汰和整合，也一定会让政府、开发商和消费者更加理性和成熟。

2、加快结构调整的步伐

房地产行业结构性矛盾既是现实问题

又是深层次问题。房地产开发商要在政府政策的调控下，在市场信号的引导下，充分考虑消费者的实际需求，加大对中低档房地产项目的开发，限制和控制高档商品房、写字楼和别墅的开发。

空置房较多的地区有一个共同的现象，即高档住宅过热、积压最严重，而中低挡住宅则普遍供不应求。一些开发商长期以来的市场定位一直是高收入阶层。但是，随着住房由实物分配向货币分配转变，消费主体发生了根本性的变化，工薪阶层日益成为主流消费者。因此，开发商抓住机会，及时进行结构调整，改善房地产商品的供给状况，对

规范房地产行业，提高人民生活水平，改善居住条件都有着积极的影响和促进作用。新晨范文网

调整房地产供给结构还需要发挥政府

的重要作用。政府首先应保证经济适用房土地供应，适当增加普通商品住宅土地供应5其次要继续加强住宅建设，特别是加强经济适用房建设和管理，搞好普通商品住房建设，完善廉租住房制度，更好地满足居民消费需求；第三，要严格控制商业营业用房建设，特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。

只有开发商和政府从不同的角度出发，共同努力，房地产业的结构性矛盾才会得到解决，房地产市场才会更加理性。

3、加强科学规划

房地产业是集经济、社会、文化、科技、生态、环保于一体，是一个多目标体系集中度很高的行业，既有经济效益又有社会效益和环境效益。因此，在房地产业发展的过程中，科学规划的作用显得尤为突出。科学规划既要考虑到土地的开发利用又要考虑到

区域的协调发展和城镇体系建设。

在土地开发利用方面，目前全国国有土地资源价值达25万亿元以上，是价值最大的国有资产。但是，由于没有进行科学合理的规划，缺乏长远的发展观，导致国有资产的大量流失，城市农村的经济格局被人为破坏，妨害可持续发展战略的实施，直接影响了房地产市场的健康发展。加强对土地的科学规划和利用，将会极大改善这种状况。地方政府应该着眼于长远发展，着眼于全面建设小康社会的目标，合理利用土地资源，提高房地产建设的容积率，搞好城市规划，树立科学的发展观，以此促进地方经济的快速协调发展。

在区域发展和城镇体系规划方面，要从区域协调发展和城乡一体化的角度出发，充分考虑到我国城镇化进程加快，基础设施建设进一步完善的现状，科学设计出既符合不同区域经济发展要求又符合城镇化发展规

律的方案。

加强科学规划核心是要保持规划的权

威性和稳定性，因此科学的规划一经确定，

必须通过立法的形式确保严格执行，任何一级政府和领导人都无权任意改变。同时还要改进规划监督体制，实行规划编制机构和规划监督机制分开设立，分开运行。规划是经济、社会发展的龙头，是指导房地产开发建设的总闸门。房地产建设只有走上按规划建设的轨道，才能摆脱发展的盲目性和越建越乱的局面，才能真正营造出既有经济价值又有人文价值的房地产精品，才能真正实现房地产业的全面、协调、可持续发展。

当前我国房地产业虽然存在投资增长

过快、部分产品价格上涨幅度较高、结构不合理和土地开发利用不科学等问题，但从总体上看，整个行业仍然是健康的，并没有出现过热的现象。作为国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定发展，仍是政府产业政策的着重点之一。一个正常、成熟的市场应该是理性的、只包含较少投机成分的市场。从去年6月份至今，政府出台了一系列政策规范房地产行业，包括打击炒房、紧缩房地产信贷、确立土地交易方式、清查开发区违规占地等，这些政策都表达了政府排除干扰

房地产市场健康发展的不利因素、力促房地产市场向规范化迈进的政策取向。随着这些政策的贯彻落实，加之中国经济持续稳定发展和城市化水平不断提高的良好宏观背景，中国房地产市场的透明度和规范性将进一

步提高，中国房地产业将迎来一个新的发展高潮。房地产行业问题与解决措施

房地产产业政策

房地产产业政策 1、2010年全国房地产政策综述 2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称"国十一条"）为标志，以"平稳发展"为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称"国十条"）为标志，以"坚决遏制过快上涨"为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实"国十条"为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以"巩固调控"为总体基调。纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点：（1）三轮调控"一轮严于一轮" 三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台"国十一条"；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由"平稳发展"转向"坚决遏制过快上涨"；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着"金九银十"的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对"国十条"进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行"限购"等。而被业界很多称为"房地产新政"出台的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策，有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。（2）既调"需求"，又调"供应" 调控--平静--反弹--再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控：需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。（3）严"商品房"，宽"保障房" 主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。

房地产领域的税收优惠政策汇总

【房开优惠】房地产领域的税收优惠政策汇总房地产领域的财务人员，目前占所有财务人员的比重是40%。也就是说，10个会计人里边，就有4个是做房地产以及房地产周边的。考虑到房地产行业的财务人员这么多，今天就对房地产领域的税收优惠政策来个大汇总。（建议收藏）增值税（一）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税 1. 转让非自建不动产可差额纳税一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动

产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项（二）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

房地产企业体系性PCPT)解决方案

地产企业欲将全面整合，人力资源决定您的生存 ——北森针对房地产企业的体系性（PCPT）解决方案2004年5月北森人力资源咨询顾问正式进入国内著名房地产上市公司JRJ控股股份公司（000402）。开始正式介入进行JRJ控股股份公司的全面人力资源改革，至2005年4月北森所设计的方案已经在JRJ控股全面推行，见到了非常直接的效果，并得到企业高层的高度评价。 JRJ控股公司总经理刘总说：“北森公司的咨询工作解决了我一直以来的一个最大困惑，就是如何让员工和公司共成长的问题。北森公司的拓展了我的思路，统一了领导班子的思想，给我带来了很大帮助，谢谢他们。” JRJ控股公司的副总经理高总说：“与国内外几家咨询公司合作的经验，让我感觉到咨询公司并不能真正给企业解决实际问题，但北森公司用事实改变了我的看法。方案很实际降低了企业的用人成本和用人风险，同时又提高了工作效率和大部分员工的积极性，实用性很强，这是最重要的。” JRJ控股公司人力资源部李小姐说：“北森咨询组的到来对我的帮助最大，教会我很多人力资源管理的工具和方法，他们是真正的管理专家。” 。。。。。。作为一家国有控股、在国内具有相当知名度的房地产上市公司，JRJ控股公司十年来一直具有良好的业绩，发展势头迅猛，净资产和利润指标连年递增，2003年位居房地产上市公司综合实力前十强；公司人员素质相对较高，本科以上学历的员工比例达78%，硕士以上学历的员工比例达30%，专业分布比较合理，具有相当强的技术实力和营销实力；公司领导在员工中威信很高，深受员工拥护和爱戴；员工薪酬和福利水平居于当地上游，员工满意度和敬业精神比较高；企业管理相对规范，制度和流程比较健全……，总的说来，JRJ控股公司表现不俗，业绩卓

房地产企业100个涉税风险点

房地产企业100个涉税风险点 1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致； 2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税； 3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税； 4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税； 5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税； 6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。 7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。 8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；

9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。 10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税； 12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税； 14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税 15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理； 16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本； 18.公共配套设施建造费用分摊是否合理； 19.市政设施配套费分摊是否合理； 20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；

房地产业的税收优惠政策集锦

房地产业的税收优惠政策集锦（段光勋整理并更新）目录第一部分一般性税收优惠政策 (4) 1、营业税 (4) 住房公积金贷款取得的收入，免征营业税 (4) 单位和个人销售其购置的不动产，可以差额缴纳营业税 (4) 对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税 (4) 个人无偿赠与不动产、土地使用权，符合条件的，暂免征收营业税 (4) 个人销售住房的营业税政策 (5) 2、企业所得税 (5) 住房公积金贷款取得的收入，免征企业所得税 (5) 对企业取得的政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理 (5) 3、个人所得税 (6) 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税 (6) 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税 (6) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 (6) 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税 (6) 4、土地增值税 (7) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 (7) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 (7) 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税 (8) 个人转让原自用住房，免征土地增值税 (8) 以房地产进行投资、联营的土地增值税政策 (8) 合作建房、兼并、换房的土地增值税政策 (9) 转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税 (9) 土地增值税清算的滞纳金 (9) 5、房产税 (10) 房地产开发的房产税政策 (10) 对个人出租住房，按4%的税率征收房产税 (10) 单位向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 (10) 6、城镇土地使用税 (10) 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税 (11) 地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 (11) 7、耕地占用税 (11) 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税 (11) 8、契税 (12)

房地产行业管理解决方案.doc

房地产行业管理解决方案1 房地产业务涉及到房地产产业链中的所有环节：市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、建筑、市场营销、销售、物业管理。除了这些以项目开发为中心的业务管理，企业管理流程还包括战略预见与整合、财务管理、人事管理、知识管理等职能子过程。通常一个房地产开发项目就是一项复杂的系统工程，从工程立项到概预算的编制、招投标管理以及施工、监理等涉及面极广，参与单位和人员多，因此房地产业是公认的上下产业链长，数据量大，投资周期长，不确定性和风险程度高的行业。一、行业概况 1、行业背景及信息化情况房地产业务涉及到房地产产业链中的所有环节：市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、建筑、市场营销、销售、物业管理。除了这些以项目开发为中心的业务管理，企业管理流程还包括战略预见与整合、财务管理、人事管理、知识管理等职能子过程。通常一个房地产开发项目就是一项复杂的系统工程，从工程立项到概预算的编制、招投标管理以及施工、监理等涉及面极广，参与单位和人员多，因此房地产业是公认的上下产业链长，数据量大，投资周期长，不确定性和风险程度高的行业。随着信息技术的发展，国内房地产企业已开始认识到，企业发展越来越需要依靠一个系统来支撑。企业利润将主要来自这样一个良性循环圈：“科学决策－精细管理－科学决策”，即企业一改过去“拍脑袋式”决策模式，更加注重基于企业内外部情报分

析结果基础上的科学决策，减低风险，增大决策利润效益；改过去粗放式管理，转而追求精细化管理，想方设法增加收入，降低运营及项目成本，例如注重产品设计、加强计划管理、严格控制项目成本，加强客户关系管理，抓品牌营建等。近年来，房地产企业逐渐进行了信息化建设的探索和实践。但在信息化的过程中，各企业也不同程度上产生了信息孤岛，没有充分发挥系统集成的优势，甚至反过来制约了企业信息化的发展。企业在信息化过程中需要引进系统论来指导信息化的规划与实施。 2、管理需求房地产行业需要利用信息技术，打破各种信息孤岛和资源孤岛，将各种经营主体紧密联结在一起，将整个房地产行业的业务过程和各职能过程集成为一个综合的信息管理系统，实现数据间通畅无阻的交换与运算，减少信息流转中间环节，形成企业办公、信息交流、业务管理的统一信息化，并给管理者提供一个通畅的了解企业、业务情况、发布管理决策的平台。房地产的业务更多的是围绕一个开发项目进行运作，周期长，涉及到众多业务环节，包括项目可行性研究、市场分析、产品定位、规划及设计、建筑施工、工程监理等，因此需要对整个的项目进行科学化的跟踪和分析，以实现房地产项目的最优化管理，从而减少项目风险，降低项目投入成本，提高利润。房地产的市场营销及客户服务的成效直接影响到企业的获益。房地产企业需要利用信息化技术，有效跟踪并及时调整其市场策略，分析销售机会，挖掘潜在客户并提升现有客户的价值，

房地产开发全程财税处理与涉税风险防范

房地产开发全程财税处理与涉税风险防范 Newly compiled on November 23, 2020

单项选择题（共1题） 1. 根据国税发[2009]31号，下列说法错误的是（）。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资等行为，免征所得税判断题（共1题） 2. 房地产开发企业在项目调研阶段的费用不应计入开发成本。（）错误正确单项选择题（共1题） 1. 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用是指（）。基础设施建设费建筑安装工程费拆迁补偿费前期工程费判断题（共1题） 2. 符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，免征企业所得税。（）错误正确单项选择题（共1题）

1. 根据国税函【2008】875号，下列说法错误的是（）。销售商品采取预收款方式的，在收到预收款时确认收入销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入判断题（共1题） 2. 采用售后回购方式销售商品的，有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。（）错误正确单项选择题（共1题） 1. 关于融资性售后回租业务的处理，下列说法错误的是（）。承租方出售资产的行为，不征收增值税资产所有权相关的风险和报酬并未完全转移承租方出售资产的行为，应确认销售收入对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前的原账面价值计提折旧判断题（共1题） 2. 履约成本，是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。（）错误正确单项选择题（共1题） 1. 根据《房产税暂行条例实施细则》，下列说法不正确的是（）。

近年房地产业重要政策法规

近年房地产业重要政策法规 2002至2004年房地产业重要政策法规一览 11号令 2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。 33号文件为具体实施11号文，2002年6月底北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》(也就是33号文件)，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转

让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截止彼时，已有大量土地流入房地产商手中。121号文件 2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)，要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地产信贷风险，促进房地产金融健康发展。此文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，引起业界反对声一片。 18号文件 2003年8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即“国务院18号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。4号令 2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号文件)，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。 4号令明确了经营性用地全部入市交易、堵上“四个口子”的同时，也规定按“33号令”可以协议出让且发改委或规划委已立项或回复

房地产行业解决方案7.doc

房地产行业解决方案7 房地产行业解决方案 1、行业管理特点经过20年房地产行业的发展，目前房地产企业已经进入规模化、专业化、跨区域化的发展趋势：这种趋势对房地产企业自身的管理提出了新的要求，房地产企业集团对管理的瓶颈也日趋明显： 2．管理解决方案借助于网络技术和信息化手段，以规范项目核心业务为基础，以成本、资金的监控和管理为主要内容，支持房地产企业对项目的多种管控模式，建立房地产企业多项目运作、财务业务一体化的集团项目管理平台。用友房地产行业信息化整体架构图 2．1高效实时的管理、跟踪大量繁杂的合同总体流程

图注说明： 1）根据合同的性质，将合同分为工程合同、材料合同和其他合同三大类型；用户可在其下自定义具体的合同类别； 2）合同变更用于记录由于设计变更、现场签证等原因对原合同进行调整； 3）通过合同拆分，把工程量清单、材料清单、收付款等拆分到具体的任务和成本科目上； 4）合同处理可进行分部结项，结算，分摊，用于在合同的不同阶段来处理合同的状态； 5）合同结算包括付款申请、汇总、及实际付款； 2．2准确实时掌握项目开发过程中的最新动态成本，防止成本失控总体流程图注说明： 1）建立项目目标成本和责任成本体系 2）实时动态成本监控

3）动态考核项目角色的责任成本 2．3准确及时制定资金计划，避免超合同、超计划付款图注说明： 1）建立项目资金计划体系 2）项目资金计划的过程监控 3）项目和财务的整体管理 4）资金计划的考核评价 2．4规范招投标管理流程，建立招投标信息系统总体架构图 3．成功应用案例中海地产中海地产股份有限公司位居2006房地产百强综合实力第一及2006房地产百强盈利能力第一。在深圳、上海、广州、北京等26地区已经发展建成项目57个、在建项目20个、即将开发项目26个；累计土地储备建筑面积大于1200万平米。实施步骤一期财务管理平台：搭建中海的财务管理规范统一体系；2004年8月全

建筑工程质量存在的问题和改进措施

建筑工程质量存在的问题及改进措施本文介绍了现今建筑质量中存在的一些问题，分析了影响建筑物质量的主要因素，研究出提高质量的有效途径和主要对策。【关键词】建筑工程；质量；对策 1.现今建筑质量中存在的问题近几年，国内房地产业的发展突飞猛进。由于建设数量过多建设速度过快，随之暴露出不少建筑质量问题，大致可归纳为以下几个方面：（1）偏重土建质量，忽视功能和配套设施及设备的质量。（2）偏重表面质量，忽视隐蔽质量。（3）偏重施工进度，不顾质量抢工期。 2.影响建筑质量的主要因素建筑工程项日的质量控制和管理是一项复杂多变的过程系统管理工程，其特点是牵扯的部门多、环节多等，从政府审批、规划、设计、招标、施工、监理、验收等各个部门和环节都密切相关，每个环节都要各尽其职，才能保证建筑工程项目的质量。 2.1人的素质是首要的因素建筑工程项目的质量控制和有效管理首先是人的因素，包括建设单位、监理公司、施工企业的领导者的理论水平和管理水平。建设单位领导者是建筑工程项目的组织者、决策者，其综合素质是决定建筑工程项目是否具有前瞻性、实用性、功能性、美观性等的关键；监理单位监理工程师的素质是建筑工程项目质量的重要保证；

施工单位管理、技术工程师的素质是建筑工程项目质量的根本保证。总之，人的因素贯穿到每一个建筑工程项目的每一个环节，是确保建筑工程项目的质量控制和有效管理的决定性因素。 2.2材料质量是保证工程质量的关键因素据统计资料分析，建筑工程中材料费用约占总投资的70%，因此，建筑材料无疑是保证建筑工程质量的关键因素。建立质量保证体系，包括建立以建筑材料、产品为中心的质量责任制，建筑材料包括原材料、成品、半成品、构配件等，施工所用的建筑材料必须经过对材料的成份、物理性能、化学性能、机械性能等测试检验程序，把好材料质量关必须做到以下几点：①采购人员应具备良好的政治素质及道德修养，较强的专业知识，熟悉建筑材料基本性能，具备一定的材料质量鉴别能力；②随时掌握材料造价信息，招标优选供货厂家；③按合同和施工进度的要求，能及时组织材料供应，确保正常施工；④严格执行材料试验、检验程序，杜绝不合格材料进场； ⑤进场的建筑材料要完善现场管理措施，做好合理使用。 2.3机械设备是工程质量的保障建筑施工企业的机械化程度代表着建筑施工企业的实力品牌和施工水平，也体现了施工企业的管理水平。采用先进的机械化设备能明显保证和提高施工质量，确保达到施工设计的技术要求和指标。建筑单位和施工企业必须综合考虑施工设计方案、施工现场条件、建筑结构形式、施工工艺、建筑技术经济水平等因素，合理选择机械类型和性能参数，合理使用机械设备。施工技术、操作人员

房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

中国房地产行业政策汇总分析

2015年9月中国房地产行业政策汇总分析中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对

100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

房地产企业计算机管理解决方案

房地产企业计算机管理解决方案 The final revision was on November 23, 2020

房地产企业计算机管理解决方案软件应用效果：１．防止客源流失：客户资料的完整性：通过使用软件，销售员可以把每天接待的客户资料与接待记录录入系统，这样销售员在接待客户时会有意识的了解客户详细信息，包括客户的基本资料、购房意向、来电来访的详细情况。这样，其他销售员在接手该客户时都很容易把握客户情况，对客户制订准确的跟踪回访计划。客户资料的保密性：在系统权限设置上，销售员只能看到自己的客户资料与业务数据，而管理人员能够查看所有销售员的客户信息。这样即使销售员流动，公司也依然保留了完整的客户资料。２．及时反映销售现状：房源多，房态变换频繁，销售控制比较困难，稍不注意就容易造成一房多卖，造成极坏的影响。销售软件可以极有效地解决此问题，软件中房源状态是唯一的，进行相应保留、小订、大定、签约、退房、换房后，软件会自动更新相应的房源状态，只有待售的房源才可以选择，绝对不会出现一房多卖现象。房间面积、价格也是事先录入，经过审核的，产生的销售数据也不会造成因为人为、手工、信息传达不及时等原因造成的误差。同时，客户可以通过操作简便的系统销控查询功能，在公司前台自主查询所有待

售房屋的面积、价格、景观、朝向、户型图等详细信息。３．全面客户服务：基于对客户信息准确和全面的掌握，相应的客户服务工作就可以做到细致入微，无论是潜在客户还是成交客户，出发点就是充分利用有限的客户资源创造无限价值，提高潜在客户的达成率、成交客户的满意率，通过客户的口碑开发更多客户，创造更多销售机会。代办按揭、代办产权、签约提醒、付款提醒、客户生日提醒、节日问候等，让客户体验亲情式服务。软件还提供短信群发功能，通过筛选条件选择出客户后，使用英特网批量发送短消息，同时系统会自动保存所有短信发送记录，使客户服务工作更轻松，效果更理想。４．有效业绩考核：客户归属：当客户二次来访时，系统自动通过客户名称、证件号码、联系电话、手机等信息提示相同客户和所属业务员，使销售员的客户归属得到明确划分。工作情况及业务能力：通过对销售员每天接听电话、接待客户、客户跟踪以及客户回访情况的记录，自动统计销售员开发新客户、创造机会、达成销售的工作业绩。

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

国家政策对房地产行业的影响

国家政策对房地产行业的影响随着3月1日“国五条”实施细则发布，市民及房地产行业人士看到了国务院从严调控房地产市场的决心。无论是对二手房交易征收20%的个人所得税，还是对二套房提高首付比例与利率，这些条款之严厉，都远远超出了市场的想象。两会即将结束，“国五条”具体的细则实施也即将浮出水面。有关“国五条”等等一系列宏观政策到底对2013年后三个季度的房地产行业形势产生什么巨大的影响呢？以下是我个人的一些浅见。（1）在国五条中，不管是大幅增加土地供应量，还是实施二手房计税20%，政府的目的旨在“抑制房价”，但是所谓的“抑制房价”只是迷惑老百姓的烟雾弹，其真正目的还是要提高房价，只是政府希望把房价控制在合理的通货膨胀范围内。因为现在的人们已经懂得纸币在贬值，所以房价上涨也是必然的事情，只是上涨的速度超乎了人们所能接受的范围。此次政府推出的“新国五条”，或许其目的在于两点，一是安抚民心，防止社会人民因房价过高而怨声载道，从而稳定社会。二是在人民可接受的房价增长范围内，最大限度缩减开发商利润从而增加中央财政收入。二手房计税点的大幅提高，土地供应量的快速增长，无疑会促使新建住房的需求，供应双向提升，进而达到另一个平衡点，而这个平衡点无疑会是政府希望的得到最大提升的楼市价格。但这个价格又不能超过人民所能接受的范围，还得满足财政收入的需要，更要从开发商所获得利润中抽取最大的税收。基于这三点，2013年未来三个季度内，针对住宅地块，在一线城市，重点二线城市，土地供应量或许会较大增加，土地价格可能相对第一个季度或是去年年底较低，但土地绝对价格仍然会偏高，而二三线非重点城市土地量则会大幅增加，且土地价格不会很高，溢价率也会保持较低水平。所以整体的土地价格，相比第一季度和去年，未来2-4季度内可能会下降，但下降的幅度不会很大。（2）在国务院办公厅发布的细则里，最惹人关注的也是未来最能影响房价走势的一项政策就是对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。当3月1日此项细则一出，全国二手房市场顿时风起云涌，二手房交易频繁增加，尤其以北上广深四大一线城市为最。根据中原地产研究中心统计的数据显示，3月上旬全国主要的54城市，新建住宅签约套数合计为86478套，环比之前89504套微跌3.4%。由此我们可以也看出这次对二手房交易征收20%的个人所得税细则确实给房地产市场，尤其是二手房市场及新房市场带来了一定的影响。那么这种影响是否会继续持续下去呢。我个人认为，在此项细则落地实施之前，二手房市场会出现短暂的火爆形势，新建商品住房市场必然会受到相应的影响，但影响不大。在此项细则（各地方性细则）出台实施之后，二手房市场交易会出现短暂的骤减，新建商品住房市场会随之出现较大上涨。但上涨幅度不会过大。由此，不难看出，对此项细则影响的预测，从长远的角度来看，无乱是二手房和新建住房，房价都会要上涨，但上涨的幅度，平均来看，不会非常大。之所以有此上述观点结论。我认为从以下几个方面可以得出。首先，从全国范围来看，这项政策的影响程度由大到小依次是一线，二线，三四线。这一点毋庸置疑，但是就二手房市场交易的买卖双方来看，无论是几线城市，其实实际的影响力并没有表面上看到的巨大。这其中最关键的因素就是在于二手房交易时发生的阴阳合同问题。计征税率提高到20%，的确给买方带来了不小的税负，但是阴阳合同的潜规则下，这比税负依然会被大量减轻，只是与发布政策之前的税负相比会增加很多，但是对于买方的消费者来说，税负的增加幅度远未达到他们不能承受的底限。所以政策前后，二手房的交易量会出现小幅震荡，但影响不大，而新建住房市场也会相同，因为这两个市场是互相依存制衡的关系。第二，从二手房和新建住房的价格来看，在计征20%所得税的影响下，二手房的涨价，降价，必然会影响新建住房的降价，涨价。但不可否认的一点，二手房与新建住房的此消彼长，其带来的结果必然是整体房价的上升，但是这个上升的速度会比较缓慢平稳。第三，从现在需求的客户来看，不管

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：营业税：企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：（1）在建项目整体转让（1）合理分解租金收入（2）变房屋出租为对外投资（3）分解商品房销售价格（4）变房屋出租为承包业务（5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：营业税金及附加：6000×5.5%=330万元土地增值税：A企业取得转让收入6000万元减：已发生在建工程成本3500万元减：加计扣除3500×20%=700万元减：营业税金及附加330万元增值额：1470万元增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------