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住房抵押贷款风险分析及对策

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住房抵押贷款是房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款，然后以所贷的款额作为房费付给建筑开发商，再以年金的形式按月向银行支付款项以还清贷款。抵押贷款的目的是为了减轻购房者的支付压力，让更多的中低收入者可以购买住房，因此其借贷期限较长，一般为20－30年。但是住房抵押贷款对商业银行的利润较为可观。美国商业银行住房抵押贷款的利润率一般为10％左右，我国银行的实际利润率也在相当水平。尤其随着金融市场的不断完善，许多原先是银行重要利润来源的大企业客户纷纷离开银行，通过证券市场直接融资；在这种情况下，住房抵押贷款成为商业银行主要的利润来源，各银行都加大了拓展住房抵押贷款的业务。据不完全统计，美国的个人住房抵押贷款余额已突破1.7万亿美元，约占银行总资产的1/3。我国的住房抵押贷款余额虽然存量不大，但增长迅速，参见表一。

从表一中可看出，我国住房抵押贷款余额的增长速度十分惊人，

在商业银行总资产中的比例已接近10％。其快速增长的原因一方面是因为其能给银行带来丰厚的利润；另一方面是因为其被认为是风险较低的资产。许多银行都把个人住房贷款当作银行的高质量资产。这主要是因为每一笔住房抵押贷款都有相应的房产作为抵押，而房产对于个人来说是具有非一般意义的资产，通常情况下购房者的违约风险很小，据统计不到1％；其次，即使购房者违约，银行也可以将房屋拍卖，将贷款收回，因为从长远来看房价呈上升的趋势。但果真是这样吗？我们来看一下的事例。

二十世纪八十年代初期，一向稳健的美国银行业发生了大规模的银行倒闭事件，数年间几百家银行宣布破产，对美国经济造成了严重打击。倒闭的银行中主要是存款储蓄银行（SL），这种银行的主要业务就是发放被认为风险较低的个人住房抵押贷款。据美国联邦存款保险机构统计，银行倒闭的概率与其住房贷款余额在总资产中的比例成正相关关系（参见图一）。二十世纪九十年代，被认为是世界经济发展奇迹的日本发生了严重的金融危机，以房地产为抵押的巨额贷款使日本金融界背上了沉重的不良债权包袱，造成日本的金融机构频频破产，影响了

整个金融界的生存。其中尤以专门从事房地产贷款业务的日本住宅金融专门公司（简称“住专”）的倒闭最为突出，该公司1995年的不良债权高达81300亿日元，占总资产的比率为76％。

显然，我们无法用无效或松懈的银行管理和银行产品的设计问题