商业广场商业物业管理实施方案

商业物业管理案——钻广场物业管理案

前言

根据钻广场的市场定位，楼宇商业布局及配套设施设备的实际情况，制定科学、合理的管理运作模式。争取通过有层次的公司机构，进行宏观计划与调控，制订切实有效的符合法律法规的管理细则，由具有规化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等面以综合计划、单项计划、即时调度相结合的管理运作式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多式、全位、全过程的监督控制，以实现标准化、规化、专业化管理。并以服务质量为突破口，以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境，活跃托管物业的商业气氛。

通过统一化视觉视别系统、行为识别系统和理念识别系统的建立，塑造楼宇统一化商业形象，不断扩大广场的知名度，树立良好的商业物业形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。使钻广场物业保值升值。

一、物业管理案之条件假设

二、物业管理服务围及主要容

三、物业管理组织架构

四、管理组织各职能释义

五、公司管理目标设定

六、管理服务标准及流程（部分）

七、管理控制文本的容概述

八、管理案启动资金预算

一、物业管理案之条件假设

根据《人民国物业管理条例》有关规定，物业管理公司应对整个钻广场物业及物业配套设施设备（不包括商户及业主室）进行统一化管理，入驻钻广场的全体业主、商户均为物业管理公司的服务对象。物业管理公司向各业主、商户提供有偿服务（酒店管理公司的工程、保安、保洁部门只负责其酒店部各项服务，酒店以外所有公共部位的卫生清洁、保安、清防、停车管理服务，设施设备运行维护均由物业管理公司有偿提供），其收费标准按物业管理公司成本核算及物价部门审批的标准执行。

二、物业管理服务围及主要容

（一）、一般性管理服务容

（1）、对业主、商户的管理。

以保证良好的经营秩序为目的，通过《业主手册》《物业管理服务合同》《商场管理规定》《装修管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为进行管理、

引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系；

（2）、向业主、商户提供的主要服务容。

业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉；办理用户迁入迁出手续；办理用户室装修申请及装修验收的手续并实施监管；办理用户大件物品放行手续；办理广场出入证（临时出入证、施工人员出入证等）；办理用户开通、迁移或对调手续；办理用户公司水牌的制作手续；办理用户临时用电、动火和货梯专用手续；办理汽车、摩托车、自行车的停放手续；办理统一收购废品手续；办理用户破/换门锁申请手续检查广场公用设施的运行状况；负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求；提供邮政服务，为用户分发投递和征订报刊；监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观；控制货物出入。

（3）、安全系统管理服务。

充分保障入驻广场的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫面。制定谨的保安工作实施计划，建立健全各项保安、停车管理制度。实行24小时保卫巡逻制，巡逻分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等式。

（4）、消防系统管理服务。

消防管理的针是“预防为主，防消结合”。格按照《消防法》有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。

（6）、设施设备系统维修管理。

制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，格按照标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，消防控制中心及消防系统做到配备齐全，完好无损，可随时启用；安全设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好；给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼地下室及车库无积水浸泡发生；中央空调系统运行正常，无超标噪音和重滴漏水现象；保证系统设备完好、运行正常。

（7）、环境卫生。

清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。商场的清洁卫生服务项目主要有：商场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，空调机房、风机房的清洁，变电房，电梯清洁保养，消防系统及设备的清洁，供水排水泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，写字楼绿化、美化保养，停车场清洁服务，写字楼大清扫服务，清洗地毯服务，各类材地面打蜡、抛光服务等其他服务项目。（详见保洁细则）

（二）、特殊管理服务主要容。

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不

可少的工作，其作用使商业特色的体现，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变，加速商场进入印象时期；有助于商场识别系统的建立（包括理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统）。其具体的管理服务容有如下几点：

（1）、制定管理章程并负责监督执行；

（2）、开展商场整体的促销活动；

（3）、协调商场各经营者的关系；

（4）、开展经营者之间的互帮互助和信息交流等活动；

（5）、协调管理者与经营者之间的关系；

（6）、楼宇识别系统的建立，（即企业经营宗旨、服务理念在企业员工思想中所形成的理念识别系统MIS，企业标识、员工服装、信笺商标等等视觉识别系统VIS，企业信誉、对外事务处理式、员工行为举止等行为识别系统BIS）。

（7）与工商管理部门配合格执行，厉打击假冒伪劣产品，维护市场形象。

三、物业管理组织机构设定

行政部经理1人

人力资源培训1人

司机兼采购1人

库房管理1人

办公室文员1人机电主管1人

工程部经理1人保安主管1人

保安主管1人

保安部经理1人保洁主管1人

盆栽绿化养护1人保洁员7人

市场调查主管1人商业策划主管1人租赁业务主管1人物业管理员3人暖通主管1人

客户服务部主管1人市场部经理1人

机电维保（万能）2人水、暖维保2人

空调运行2人

强电工（电梯）3人保安员9人

保安员9人

总经理

常务副总经理

财务部

市场部

客服部

工程部

保安部

行政部

保洁部

出纳1人

财务主管兼会计

总经理

常务副总经理

财务部

市场部

客服部

工程部

保安部

行政部

保洁部

四、组织职能部门释义。

（一）、总经理：制订公司经营针、政策及战略目标规划，制订公司财务预算、决算

商业物业管理方案83026

商业街物业管理方案商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统

一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营

某商业广场物业管理实施方案

佳兆业布吉东大街商业广场管理方案 2005年3月1日

目录一、方案编制前言 (3) 二、东大街物业基本情况 (3) 三、东大街商业物业服务宗旨 (3) 四、物业管理追求目标 (3) 五、第一章物业管理要点 (4) 六、第二章东大街商业管理处 (5) 七、第三章东大街商业管理处员工招聘 (9) 八、第四章东大街商业管理处员工培训及管理 (10) 九、第五章东大街商业物业管理 (16) 十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33) 十一、第七章档案的建立与管理 (34)

方案编制前言布吉东大街商业项目，是佳兆业地产潜心打造的一条商业大街，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领深圳第三条商业发展圈。就商业街的发展及项目后期的管理与服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高质素的物业管理在此起着至关重要的作用。布吉东大街商业广场的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。编制《东大街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上，在物业管理法律法规及深圳市相关规定范围内允许的基础上编制而成，可能一些成熟经验在实际运营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。东大街物业基本情况项目名称：布吉东大街；发展商：佳兆业地产（深圳）有限公司；物业管理：佳兆业物业管理（深圳）有限公司；地理位置：深圳市龙岗区布吉镇中翠路（深惠公路桂芳园6期）；占地面积：12214.2㎡；建筑面积：27000㎡；停车场面积：21383.8㎡；车位：683个（地上210个，地下473个）；车库层高：3.3米；商业项目：油画城、百货、超市、街铺、休闲等；设施配套：中央空调系统、消防系统、智能监控系统、电梯系统等；东大街商业物业服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。急业户之所急，想业户之所想，全心全意为业户服务。物业管理追求目标以公司经营为主导，推出完善的管理服务，为公司创造效益，打造品牌。

物业服务前期介入方案说明

物业服务前期介入方案为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。一、规划设计阶段在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管

理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。三、协助销售阶段在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。四、竣工验收阶段为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益

商业物业管理方案

商业街物业管理方案按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法，业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的，能长久发展。归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，

贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理，激烈的零售业市场竞争。，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营，间搭建桥梁。商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。

分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。确定商铺管理公司的管理地位。要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约

写字楼物业管理(方案)

上海万达商业广场管理有限公司二零零七年十月上海万达商业广场管理有限公司写字楼物业管理方案

前言：物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检，保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求

质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作。二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务；并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。三、特约服务及服务承诺通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则微利保本、量入为出。 ●服务标准凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务

商业街前期物业管理方案

***商业街前期物业管理方案第一章项目背景及管理特点分析、项目概况项目地处********，距****区仅10分钟车程。项目对面为******工业园区，东北方向步行5 分钟为占地32平方公里的*******化工园区。项目未来的消费潜力巨大。项目共分两期完成，由商业街和住宅两部分构成。目前为一期 ----------占地 3.1 万平方米，总建筑面积3.3万平方米，集商务、接待、餐饮、娱乐于一体的综合性商业风情街。由商铺、会所、商务酒店以及钻石公寓四大主要部分组成。项目容积率低（1.05），绿化率高（32%），同时有足够的配套车位，是长寿区的高尚商业风情街。二、物业管理定位分析 1、本项目物业管理的档次本项目物业管理的主要客户群为商铺、酒店的经营者。客户对物业管理，无论是服务水平、服务质量各方面均有较高要求，故本项目物业管理应以促进经济繁荣为主导，在原有的基础上更上一层楼；同时引进“管家式服务模式”，更好的服务社区，以达到建立物业服务品牌化的目的。 2、本项目物业管理形式根据项目对物业管理的需求，本项目物业管理的主要形式是：“开放性■管家式”管理服务；以服务创品牌，以品牌服务创效益。缔造一个“和谐、先进、繁荣的的人文商业社区”。 3、本项目物业管理的定位本项目物业管理定位应该为：“开放性+管家式”物业管理服务三、管理重点分析 1、商业街的整体形象服务管理就本项目而言，形象管理主要包括环境卫生管理及绿化养护管理。

环境卫生是管理的重点，以外部环境管理为主。包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等的清洁保养；保证商业街的整体规划和谐统一。绿化是指外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。以优美的环境吸引更多的消费群。形象服务管理着重以下几点：（1）楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户的，由商户提出设计要求，由物业管理公司统一安装在指定位置；保证整体格调的规范与协调。（2 ）商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指定位置，保证铺面的整洁美观。（3 ）楼宇外的主要维修工作应安排在非营业时间，以不干扰客户的正常营业为前提。 2、安全保卫管理安全保卫管理是商业物业管理的要点，必须予以重视。它由三部分组成一一消防、交通与治安管理。（1）商业街具有外来人员数量大、层次差异大、流动性强等特点，人员密集度相对较高，消防安全显得更加重要。因此，进行必要的消防安全警示、消防设备的日常维保与检查，从预防与管理的角度予以落实。（2 ）为维持正常的公共秩序，保证良好的社区形象，将设置流动保安岗。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题，并按《应急预案》处理各类事件。 3、设施，设备的养护及维修管理商业运作对设施设备的要求更高?水弱电等设施设备的正常运行关系到客户的正常经营，直接影响到消费者的消费情绪。尤其是酒店、会所的相应配套齐全，因此，设施设备的日常管理要求相比住宅需求更高，作好相关的应急处理预案是管理服务的基本需求。 4、社区文化活动的组织商业物业的经营管理依托一定的规模效应以及优势互补才能达到繁荣。

商业广场物业管理试行方案

商业广场物业管理试行方案 xxx商业广场管理有限公司 xxx商业广场管理有限公司写字楼物业管理方案前言：物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。一、日常服务内容及质量标准： ? 日常服务内容 a. 维修保养服务； b. 绿化养护服务；

c. 治安消防服务； d. 环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e. 停车管理服务； f. 特约服务。 ? 日常联系内容 a. 每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b. 写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c. 设立投诉电话接受业户的投诉； d. 及时回访业户征询意见。 ? 日常服务与联系的质量控制 a. 客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求；

b. 写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检，保证服务质量。 ? 日常服务与联系的质量要求质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作。二、投诉、报修处理 ? 管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉； ? 管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务；并公开办事制度、公开收费项目和标准； ? 管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复；

管理处实行维修回访制度；对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改；业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录；处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。 ? ? ? ? 三、特约服务及服务承诺通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ? 服务宗旨便民、利民、优化业户的工作质量。 ? 服务原则微利保本、量入为出。 ? 服务标准

住宅前期物业管理方案范本

整体解决方案系列住宅前期物业管理方案（标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-56667住宅前期物业管理方案 Pre-Residential Property Management Program 说明：为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员队伍与目标管理科学化、制度化、规范化，特此制定住宅项目前期物业管理方案一、成立项目物业管理处新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。(详细见物业管理架构图) 1、管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整: (1)入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。 (2)入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个

楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括:对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。 (3)入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。 (4)入伙前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。 (5)入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁"开荒"工作。 (6)入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。 2、管理处进驻小区前的工作

商业物业管理方案(最全面)

商业物业管理方案目录一、方案编制前言 (3) 二、百盛街物业基本情况 (3) 三、百盛街商业物业服务宗旨 (3) 四、物业管理追求目标 (3) 五、第一章物业管理要点 (4) 六、第二章百盛街商业管理处 (5) 七、第三章百盛街商业管理处员工招聘 (9) 八、第四章百盛街商业管理处员工培训及管理 (10) 九、第五章百盛街商业物业管理 (16) 十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33) 十一、第七章档案的建立与管理 (34) 方案编制前言百盛街商业项目，是中联地产潜心打造的又一商业旗舰项目，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领张家口核心商业圈奔向辉煌。就商业街的发展及项目后期的管理与服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高品质的物业管理在此起着至关重要的作用。百盛街商业的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。编制《百盛街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上，在物业管理法律法规及张家口市相关规定范围内允许的基础上编制而成，可能一些成熟经验在实际运

营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。百盛街物业基本情况发展商：中联地产有限公司；物业管理：万鸿物业管理有限公司；地理位置：；占地面积：17000㎡；建筑面积：63000㎡；停车场面积：3083.8㎡；车位：70个（地上10个，地下70个）；车库层高：3.3米；商业项目：油画城、百货、超市、街铺、休闲等；设施配套：消防系统、智能监控系统、电梯系统等；百盛街商业物业服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。急业主商户之所急，想业主商户之所想，全心全意为业主商户服务。物业管理追求目标以公司经营为主导，推出完善的管理服务，为公司创造效益，打造品牌。短期目标：在最初进入百盛商业街半年之内做到：（1）商业街环卫彻底改观，无死角，无灰尘，无污染；（2）公共设施正常运行；（3）治安管理有序，车辆停放整齐；（4）绿化、整齐无污染、建筑小品无损缺花木养护得当，植物景观自然生长；（5）完善的客户服务体系，规范管理，至诚服务。长期目标：一年内达到市优物业管理标准，并根据百盛街商业物业管理的实际情况，逐步完善商业物业管理各操作流程；二年内争取达到省优物业管理标准、创“安全文明标兵市场” 三年内逐步达到国优物业管理标准，提高服务质量，提升商业市场价值，树立万鸿企业形象，打造品牌。第一章物业管理要点

大型商业商场物业管理方案完整版本

学会在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入工作方案在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容：（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。 2、管理措施（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；二、接管验收管理方案为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容：（1）了解接管物业的基本情况；（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；（4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

住宅小区项目前期物业管理服务方案

郑重申明本投标书内容涉及我公司和荆州****房地产开发公司合作的商业机密，仅对有合作意向的荆州****房地产开发公司公开。本公司要求荆州****房地产开发公司收到本物业管理项目投标书时做出以下承诺：一、本投标书仅供荆州****房地产开发公司在决策“白云绿水”物业管理合作单位时使用。二、妥善保管本项目投标书方案，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公开本预算方案内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。三、若本策划书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。特此申明！上海****物业管理发展有限公司二零零四年三月二十一日

摘要根据白云绿水小区的建筑设计标准、详细物业管理服务需求分析、荆州****房产开发公司对本项目物业管理的要求，我公司为白云绿水小区项目提供一站式专业无忧物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足广大业主的各种需求，以上海发达地区卓越的物业管理理念、先进的物业管理方式创造“安全、整洁、舒适、文明、”的居住环境。 ****物业现所涉及的物业管理项目包括写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时间的管理经验积累，从中总结出了大量优秀的物业管理经验。并严格按照ISO9000：2000版的要求，在公司内部建立一套规范、系统、实用、高效的质量管理体系，同时形成了完善的服务模式，能够成为为白云绿水小区提供规范化、人性化、合理化、质量化的物业管理服务的有效保障我公司系上海绿地集团旗下的专业物业管理企业，是中国物业管理协会理事成员之一，同时也是上海市物业管理协会理事成员，我公司热诚希望与各大房产开发公司、业主委员会等客户进行精诚合作。我公司现在热诚开发内陆市场，在荆州市能有机会与荆州****房产开发公司进行合作我公司深感荣幸，相信我公司以上海专业的物业管理服务和知名的品牌能够对白云绿水小区的开发提供更为尽美的物业服务，对项目的销售和以后的管理给予更多便利，对开发商的品牌培养起到强有力的帮助。我公司决意在荆州市发展二线品牌，如果我公司与荆州****房产开发公司能够达成协议合作，使得我公司在荆州有立足的第一个项目，在此

商业物业管理服务方案98034

山东大厦物业管理方案（草案）第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划

第一节项目整体分析一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。三、客户群体分析山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。四、商业物业管理理念

商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商业促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

大型商业商场物业管理系统方案设计

实用文档文案大全天丰商场物业管理方案

厦门市方榕物业服务有限公司目录一、早期介入工作方案 1、工作内容 2、管理措施 3、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；二、接管验收管理方案 1、管理内容 2、管理措施三、租户入住管理方案 1、管理内容 2、管理措施四、保安管理方案 1、管理内容 2、管理措施五、消防管理方案 1、管理内容 2、管理措施六、清洁绿化方案 1、管理内容 2、管理措施七、房屋、设施设备管理方案 1、管理内容 2、管理措施

八、财务管理方案 1、管理内容 2、管理措施九、质量管理方案 1、管理内容 2、管理措施十、人力资源管理方案 1、管理内容 2、管理措施十一、档案管理方案： 1、管理内容 2、管理措施

前言物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入工作方案在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容：（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。

小区物业管理方案计划

小区物业管理方案一、公司情况介绍物业管理公司成立于年初，属于股份有限公司，注册资金万元，各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训，为顾客提供高水准的服务，是我们的工作目标。二、公司的管理架构图：图1 公司管理架构图我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，既保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主力方向，正确决策，又能够放手授权给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处，则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中，本公司还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每月底的例会，各管理处主管每周的例会等。会上，反映情况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会下，监督检查，了解情况，捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场，适应社会、适应市场，以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益，并且坚持三个效益的统一和协调。在内部管理上，我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。“平平淡淡就是错，无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作，

否则就是不称职。竞争机制的引入，为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大，提供了人力资源保障。概括地说，本公司的运行机制包括以下内容： 1、树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“无功就是过，平平淡淡就是错”的企业人才观，坚决摒弃论资排辈的陈旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益，包括社会效益和经济效益。 2、建立有效的激励机制，努力提高员工的整体素质。公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划，包括内部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗，必须会操作电脑。 3、建立有效的激励机制，努力培养员工奋发向上的精神风貌。激励机制包括三种，一是荣誉激励，二是参与激励，三是物质激励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会，经常邀请各级主管和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、发展规划等，平时节气组织员工联谊活动，每年春节都要宴请全体员工，并进行座谈、评选先进个人、先进集体。 4、努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象宣传，凡对外宣传之事都由公司领导亲自抓，在规范企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从策划对外宣传上，从抓企业管理现场上，甚至对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与住户讲话语气语调态度上、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等都有明确的行为规范要求，公司通过教育，既培养了员工的素质，以向社会公众展示了“我们物人”的精神风貌。公司倡导的是“以人为本，偶管理于服务”的思想。“以人为本”的思想所熏陶的企业公司是一个强化的温室社会，处身期其间的个人，逐步被培养起类似天家庭意识的社团意识，具有克已、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。 1、对待住户重视第一印象，因为能否与住户建立良好的合作关系，很大意义上取决于住户入住或进入小区时的第一印象。 2、把住户的责备批评投诉当成神佛之声，不论责备什么，都要欣然接受，“要听听住户的声音”是公司经常向员工强调的重点，倾听之后，要即刻有所行动，这是搞好对住户管理工作的重要条件。 3、对待所有住户都一视同仁，包括新老住户、不同身份的住户、通情达理或刻薄刁蛮的住户、临时租房的住户、公司户等。因为每一个不同的人，都可以为我们的企业形象带来相同的正面或负面影响。 4、不在住户及来往客人面前斥责员工。因为让外人看到领导斥责、争吵的场面，会使他们感到厌恶难受和蔑视.同时，也维护了员工的基本尊严。 5、以节约为荣，视浪费为耻。公司经常教育员工，从一把刷子到一张纸，都不充许浪费，告诫员工做到“物尽其用，反复再反复”，比如油刷、电脑用纸等。 6、培养住户的自律，杜绝任何形式的警告牌，将对住户及来客的防范式管理转换为疏导式。比如，在我们的小区内，没有一块“禁止随地吐痰……….违者罚款”等字样的警告牌，清洁工默默地将住户随手丢弃的杂物捡起而不是粗暴地指责，这种跟踪式清扫，令客人不好意思再乱扔乱吐。这就是一种自律，就如同你走进金碧辉煌、明亮映人的五星级大酒店大堂，人人都不由自主地产生这种自律，绝对不好意思也不忍去破坏它。 7、重视领导作用，发挥“群体效能”。一个企业要成为强者，就要依靠群体的作用，依靠团结奋斗和拼搏的企业精神支撑。公司每做出一项重要决定及决策，都是经过集体讨论而确定的，

商业物业管理服务方案

商业广场物业管理方案（草案）第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划

第一节项目整体分析一、项目特点分析该商业项目地处繁华的北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。二、项目所属区域分析该商业项目广场位于北路是市虹口区的核心区，是仅次于是路、淮海路的第三大商业街，是开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天北路特有的现代化"平民商业大街"、"路，中华名品街"。北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻北路，吸引着越来越多的市民和国外的游客。北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成市级商业中心，通称"四街一场"。三、客户群体分析北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。四、商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

通用商业广场物业管理服务方案模板.doc

通用商业广场物业管理服务方案模板第一章项目定位及管理模式一、项目概况本商业广场投资总额近 XX 亿元人民币。占地面积 XXX 多亩，总建筑面积近 XX 万平方米，拥有 XXXX多个停车位，是XXX地区最大的专业市场。本商业广场雄踞新城市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深XX高速的交汇地段， XX 分钟可通达XX 全市， XX 分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角 1 小时经济圈的交通核心枢纽。本商业广场是XXX产业经济走廊，位于多年自发形成的成熟商贸财富区，周边聚集了国际博览中心和成行成市的商业街道，是XX市政府规划的XXXX产业基地，为本商业广场建设奠定了成功的基础。本商业广场以成为XXX区乃至全国最大的现代化、品牌化、规模化的专业市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、贸易、仓储、物流、营销、交流的经营需要，本商业广场进行功能配套、功能分区规划设计，必将成为中国XXXX商业广场的第一品牌。二、项目分析及定位 1、项目分析 1）物业属性本商业广场属专业商业项目，占地XXX多亩，面积大，容积率低，楼宇分散，开放式专业商业物业管理，物业管理服务上对本商业广场的安全管理、、商户服务、本商业广场的VI设计、环境管理是重点。 2）服务对象本商业广场属专业商业项目，商户主要两类：一是XXXX的经营租户，二是进入XXXX采购的商户。 2、物业服务项目定位 1）安全：全面安全防范服务体系，真正达到人人无忧。全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式安全防范为核心，包括治安安全、设备安全、消防安全、交通（车辆）安全等内容。 2）舒适：优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。实行以租户商户为中心的管家式物业管理服务模式，寓管理于精细服务之中，使租户商户尽享尊贵服务。 3）现代：应用最新物业管理服务体系，提供本商业广场物业管理服务。 4）一站式：提供包括房屋本体及设备设施维保、安全管理、清洁服务、绿化养护、车辆管理等在内的一站式物业管理服务，使租户专心经营。 5）高效：快速服务响应机制，保证及时满足租户需求。

小区物业前期管理方案

小区物业前期管理方案根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。三、准备接管验收楼盘的工作包括内业资料的移交工作: 1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。 2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。 3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。小区房屋主体的接管验收: 1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。 2、户内的验收。 3、园林绿化的验收。 4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。 5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。 6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。工程接管验收流程：

1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。 2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。 3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。 4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。 5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。 6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。五、做好迎接新业主的准备工作现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。入住程序：1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。 2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。 3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理