预测房地产价格报告
中博评估公司2010年8月12日
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称：鄂尔多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司土地使用权抵押价格评估
二、委托估价方：鄂尔多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司
三、受托估价方: 鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司，法定代表人：李永秀，地址：鄂尔多斯市金辉大厦A座4楼。联系话:8319611
四、估价目的：为在工商银行阿拉腾支行抵押贷款提供土地使用权价格依据
五、估价依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国房地产管理法》
3、《城镇土地估价规程》
4、《城镇土地分等定级规程》
5、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
6、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地藉调查工作的通知》（国土资发[2000]31491.01号）
7、委托方提供的：国有土地使用证
8、估价人员掌握和收集的当地市场资料和现场勘查资料
六、估价基准日：2010年8月12日
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七、估价日期：2010年8月12日
八、地价定义：
估价对象的实际用途为仓储用地，宗地内实际开发程度为场地平整，宗地外实际开发程度为“六通”即通上水、通下水、电力、通讯、道路、供暖及宗地内场地平整。
本报告所出具的土地使用权价格内函是指在评估基准日为2010年8月12日，设定土地开发程度为宗地外“六通”即通上水、通下水、电力、通讯、道路、供暖及宗地内场地平整，土地用途为仓储用地，土地法定最高出让年限50年。
九、需要特殊说明的事项
1.本评估结果作为委托方向土地管理部门办理土地使用权他项权证，不作他用。
2.本报告评估结果的有效期为壹年，自评估基准日期起计，如要过期使用，必须进行调整或重新评估。
3.估价对象土地使用权性质为出让，用途为仓储用地。
4.本报告评估结果是在满足地价定义前提条件下的宗地价格，未来土地使用权属性质改变及其整体不能按照商服用地用途持续使用等一切改变，均不能使用本结果。
5.估价结果是在满足地价定义条件下，宗地达到净地标准的土地使用权公开市场价格。
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6.《国有土地使用证》为委托方提供，由委托方对其真实性负责。
7.对估价结果和估价工作可能产生的影响：宗地外基础设施的开发水平、宗地用途发生变化，估价结果应作相应调整。
8.其他需要特殊说明的事项：本估价结果不应被视为是估价对象未来可实现价格的保证上，报告使用有应合理理解并妥当使用本报告。
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第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、委托估价方：鄂尔多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司
二、估价对象：罕台镇布日都村南仓储物流园区、物流三路南鄂尔
多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司仓储用地。
三、估价对象概况：
1、土地登记状况
（1）土地位置: 罕台镇布日都村南仓储物流园区、物流三路南（2）土地用途:仓储
（3）土地面积: 31491.01平方米
（4）四至: 北至物流三街中心线，南至鄂尔多斯市物流配送中心，西至物流二路中心线，东至物流三路中心线
（5）土地等级：四级
（6）地号：40-01-1C40-01
（7）土地权属性质：国有
（8）终止日期：2058年04月01日
2、土地权利状况：委估宗地的土地所有权属国家所有,土地证书编号:东国用（2010）第出让300号。
3、土地利用状况：估价对象现规划仓储用地。
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四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、地理位置
东胜区位于内蒙古鄂尔多斯高原中部偏东；地处东经109o08′20″～110o23′00″，北纬39o39′10″～39o58′18″。东与准格尔旗交界，南与伊金霍洛旗毗邻，西与杭锦旗接壤，北与达拉特旗相连。东胜城区位于鄂尔多斯市市境东部羊场壕，北距包头96公里，东北距呼和浩特188公里，是鄂尔多斯市政府所在地。
2、自然环境
东胜区属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。东部地区多年平均气温，为5.5℃，一月平均气温－11℃，极端最低气温－29，8℃，7月平均气温20.60℃，极端最高气温35℃；西部地区平均气温5.2℃，1月平均气温-12.9℃，极端最低气温-32.6℃，7月平均气温21.3℃，极端最高气温35.8℃。年日照时数3 100～3 200小时。无霜期较短，平均116～135天，年日均气温在5.5C以上的持续时间为185．2天。年日均气温在O℃以上的持续时间为219.6天。降水保证率低，年度变化大，多年平均325.8～400.2毫米，并由东至西逐渐减少，又多集中在7、8两月，有时降雨强度大，东部易造成山洪，西部易造成内涝，年最大降水量达709.7毫米(1961
年)，最少为198.5毫米。最大积雪厚度280毫米(1978年2月22日)。
3、自然资源
东胜区物产丰富，素有煤海之称。鄂尔多斯地区的煤炭储量可达到1 200亿吨，占全国煤炭总储量的1／7。而东胜煤田的储量就有727.52亿吨。境内储量约186亿吨，煤层厚，埋藏浅，宜于斜井或平洞开采。潮脑梁、塔拉壕、添漫梁、羊场壤等地均有分布，在本市的矿产资源中居首位，全境地下几乎都有煤炭埋藏。东胜煤田的煤属不粘结煤，分为精煤和普通民用煤两种。精煤，具有低硫(1％以下)低灰分(6％左右)、高发热量(5 000～7 000大卡／公斤)的优点。普通民用煤，俗称煨炭，主要分布在东部地区，年产量约700多万吨。还有油页岩、天然气、软质耐火粘土、黄铁矿、石英砂等矿产。野生动物资源主要有国家一级保护动物遗鸥。自治区二级保护动物白天鹅、鸿雁、大雁、石鸡、野鸡，另外还有狐狸、兔等。野生植物主要以禾本科植物为主，有饲用植物188种，药用植物139种。东部地区的发菜、地耳、黄芩较多。
4、土地状况
东胜区位于鄂尔多斯市中东部，总面积2 200平方公里，地势西高东低，可分为东西两个区域，东部为丘陵沟壑区，海拔高度1 269～1 584.6米；西部为波状高原区，地势较为平缓，西、北、东三面略高，中南部较低，近似盆地。是毛乌素沙地的延伸地带，风蚀沙化严重，海拔高度1 367～1 615米。平均海拔1 460米，东北
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略高于西南，外围为丘陵所环绕。
5、行政区划
东胜区位于鄂尔多斯市中东部，总面积2 200平方公里，辖6个镇、6个街道办事处。总人口25.73万人，其中城镇人口20.45万人，占79.48%，农村人口5.28万人，占20.52%；男性为13.21万人，占51.34%，女性为12.52万人，占48.66%。有蒙、汉、满、回等21个民族。平均海拔1 460米，地形西高东低，西部为波状高原区，占总面积的57%；东部为丘陵沟壑区，占总面积的43%。
（二）区域因素
1、区域概况
待估宗地位于罕台镇布日都村南仓储物流园区、物流三路南，宗地总面积31491.01平方米,其所在区域属东胜区四级地段，该区域地价的绝对水平很高。
（三）个别因素
待估宗地位于罕台镇布日都村南仓储物流园区、物流三路南，宗地总面积31491.01平方米,宗地外土地开发程度为“六通”（通路、通电、通上下水、通讯、通暖）宗地内土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上下水、通讯、通暖及场地平整）。
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第三部分土地估价结果及其使用
一、估价原则
1、客观、公正、科学、合法原则
依据有关法律、法规，站在客观的立场上，全面调查了解当地房地产市场情况，实事求是分析资料的有效性、真实性，选择评估方法和评估因素及估价参数，保证评估结果客观、公正、准确、合理。2、最有效使用原则
所谓最有效使用原则，是指既考虑经济效益，又考虑社会环境效益，科学合理地利用土地的原则。因此，在评估过程中，符合城市规划条件之下，根据土地的区位条件和产生的预期效益，确定委估对象的最佳用途。
3、分析原则
地价受自然、社会、经济、政策等诸多方面的影响，因此，在评估时要充分考虑影响地价的因素，抓住主导因素进行仓储分析比较，评估出比较合理并切合实际的价格。
4、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，既有两个以上互有替代性的
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商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代的规律，某快土地的价格，受其他具有相同使用价格的地块,既同类型具有替代可能的地块价格所牵制.换言之,具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
5、估价时点原则
土地与其它商品一样，其价格是随着价格构成因素的变化而变化，影响地价的因素，除了自身效用，稀缺性及个别因素外，还受其一般因素，区域因素以及土地市场的有效需求等的影响，随着这些因素的变化，地价也在随其变化。因此，在地价评估中，必须明确其估价期日，并随时把握影响地价各因素的变化规律，掌握地价走势与变动幅度，以便把要采用的地价资料修正到估价期日的水平，保证其结果准确性。
二、估价方法
1、估价方法的选择
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合所收集的有关资料，同时考虑当地地产市场发育程度选择评估方法。
由于待估宗地位于罕台镇布日都村南仓储物流园区、物流三路南，为仓储用地，适宜选用基准地价系数修正法、市场比较法评估其地价。
2、基准地价法
主要依据待估宗地处于鄂尔多斯市东胜区基准地价覆盖范围内，且该区域有较完整的基准地价修正体系，可采用基准地价系数修正法进行修正。
1）基准地价的确定
根据东胜区土地定级和基准地价成果情况，经评估人员现场勘查，确定委估宗地属于四级用地，查基准地价表知本区域的仓储用地性质的基准地价为500元/平方米，土地使用年限为法定最高50年.
城市基准地价是政府对各级土地或均质区段及其仓储、仓储、仓储等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。其地价对应的是评估基准日的低价水平，随着时间推移，土地市场的低价水平会有所变化，因此在采用基准地价系数修正法评估时，必须对其作相应的出让年期而具体宗地者的使用年期的是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。具体宗地的区域因素和个别因素与其所处区域地块的平均水平也会有差异，因此还必须进行区域因素及个别因素修正。即委估宗地地价＝基准地价×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×土地使用年期修正系数。
2）评估测算
a. 交易日期修正
交易日期修正系数，基准地价为2008年元月份公布实施，至估计时日已2.8年，经评估机构调查，近几年委估宗地年地价递增率平均约为20%，交易日期修正系数为：1.18
b. 区域因素及个别因素修正
区域因素及个别因素比较分析表
仓储考虑区域因素修正系数为0.99，个别因素修正系数均为1.00。
年期修正系数为：1.
委估宗地地价＝500×118％×99%×100%×100%＝584元/平方米根据以上评估过程，对于委估仓储用地，用基准地价系数修正法测算的地价为584元/平方米。
3.市场比较法又称市场法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场比较法本质是以土地的
市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
由于是利用已被市场验证的类似土地的成交价格来求取估价对象的价值，按理来说，市场比较法应是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果应最容易被人们接受。
市场比较法现场调查表（见下页）
市场比较法现场调查表
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4、地价的确定
根据以上计算结果，两种计算方法计算结果相差不是很大，结合所掌握的当地土地市场情况，均能反映估价对象价格，取市场比较法价格的权数5，取基准地价系数修正法价格的权数5之和作为委估地块的最终单价，即：
出让土地单价=584×50%+1616×50%=1100元/平方米
宗地面积=31491.01平方米
出让土地总价=1100元/ｍ2×31491.01ｍ2=34640111元
三、估价结果和估价报告的使用
1、本报告及估价结果仅为报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应做相应调整。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4、报告中有关待估宗地的权属状况、土地面积等以委托方提供的当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
土地价格结果一览
估价机构:鄂市中博房地产价格评估有限责任公司估价报告编号:2010(估)字第53号估价日期:2010年8月12日估价日期的土地使用权性质：国有
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上述土地估价结果的限定条件
1.土地权利限制：无
2.基础设施条件：良好
3.规划限制条件：仓储用地
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4.影响土地价格的其他限定条件：无
二、其他需要说明的事项
1、本次评估报告有效期为一年
2、估价机构：
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XX年各大房企年中业绩报告
XX年各大房企年中业绩报告 2018年已悄然过半，近期众多上市房企披露了2018年的中期业绩报告；新浪地产连续关注上市房企2018年中报，为您详细解析龙头房企的上半年成绩单。 . 万科上半年净利同比增5.88% 8月8日，万科中期报告显示，2018年上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分不增长76.7%和78.6%。公司上半年实现营业收入199.89亿元，同比上升19.2%。其中，归属于上市公司股东的净利润为29.8亿元，相比去年同期增加5.88%。上半年实现差不多每股收益0.27元，同比增加3.85%。 ?销售目标 ?万科2018年全年打算销售目标为1400亿元，上半年仅完成47%。 ?土地储备 ?万科前7月新增房地产开发项目22个，建筑面积约423万平米。 ?货币资金 ?万科上半年持有货币资金407.8亿元，相比一季度末提高9.7%。 ?开工面积 ?万科实现开工面积759万平方米，占年初制定的开工打算近六成。
财务数据 成长能力本期上年同期偿债能力本期上年同期成本操纵能力本期上年同期主营业务收入增长率19.22%-23.45%流淌比率 1.45 1.78总资产周转率0.040.11签约预售收入521.11亿367.7亿速动比率0.450.48存货周转率0.070.10 归属于母公司净利润增长率 5.88%11.41%现金比率 2.220.22净资产周转率0.110.43盈利能力本期上年同期资产负债率77.85%54.47%应收账款周转率 3.7331.95净资产收益率 6.44%7.07%利息保证倍数24.23-销售费用率 4.79% 3.62%总资产收益率 1.25% 1.89%长期负债比率0.920.16财务费用率0.96% 3.36%毛利率32.38%28.95%净负债率20.80%40.76%治理费用率 4.35% 1.56%净利润率16.27%16.77%现金周转率 2.22 2.38
房地产价格形成机制与未来价格预测
房地产价格形成机制与未来价格预测 ［摘要］中国房地产价格比较高,长期以来受到社会各界高度重视。高房价不仅对居民的正常生活造成威胁,同时也是诱发经济危机的主要原因之一。所以,进一步补充和完善房地产价格形成机制,对控制房地产泡沫和防治经济危机有重要的作用。本文对房地产价格形成机理加以分析并对其发展趋势进行预测,这对于地产业的经营和发展有重要的意义。 ［关键词］中国房地产；价格预期；市场供求关系 近年来,国内各地区房价不断走高,高房价再次成为全社会普遍关注的焦点。就我国住房货币化改革十年来的情况看,中国的房地产业高速发展。截至当前,房地产业已成为国民经济的重要命脉。与此同时我们也应清醒地认识到,一些重要的问题在房地产行业繁荣发展的过程中逐步凸显。主要表现在以下方面：第一，扭曲的房地产价格机制,使房价整体处于高位,有部分城市商品房价格连续多年长期上扬,过高的房价收入比,使居民已经难以承受过高的房价；第二，地产行业的资金高度依赖信贷,金融风险已经逐步显露于房地产行业中。在这些所有的问题当中,最需要关注的就是超出普通居民购买能力的高速增长的房价。普通老百姓承受不起快速上涨的商品房价格,其结果就是导致房地产价格泡沫的形成。对于没有实际购买力支撑的房地产价格,最终会形成有价无市的局面,从而导致房地产行业的破灭。房地产行业一旦出现强烈的动荡,终将会对我国的金融系统和实体经济的发展造成阻碍,从而严重影响国民经济的正常发展。所以,对房地产价格机制的研究,并且控制和进一步消除房地产价格中的虚高成分,消除房价泡沫对我国经济发展产生的负面效应,有着十分重要的意义。因此,应当从以下几方面健全并完善房地产市场价格形成机制,消除非理性价格行为,控制房地产泡沫,从而使房地产行业的发展符合市场经济价值、供求和竞争规律的标准。 1 影响和制约我国房地产价格形成机制的因素 1.1 地产业的成本因素 其开发成本包括：建安成本、管理成本、行政事业性收费、使用土地成本、银行利息、配套设施费、开发间接费、基础设施费、营销推广费和前期费用等。严格地控制土地供应量,造成土地短缺的局势,这对房地产价格的上扬必然会造成推波助澜的效果。地方政府往往在房地产的建造申报过程中也进行收费,直接导致了房地产成本扩大。 1.2 地产业的两种需求 地产市场的两种需求主要包括消费性需求、投资性需求。 (1)改善性目的和消费性目的 在以后的20年中,目前的房地产开发水平远不能满足市场的需求。在未来20
房地产价格合理定位分析报告
房地产价格合理定位分析-----------------------作者：
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价格定位分析概述 在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。 一、认识房地产价格的真实面目 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征： 第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。 其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。
第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。 第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。 第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。 房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。 二、制定房地产价格合理的定价目标 首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在
2019年房地产市场调查报告
2019年房地产市场调查报告 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。 一、当前我市房地产发展现状 (一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 94.9 — — 其中：商品住宅 78.4 82.6
0.2 办公楼 1.2 1.3 -0.1 商业营业用房 10.5 11.0 -2.1 其他用房 4.8 5.1 1.9 (二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。 新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。图2 图3 1-11
中国房地产价格影响因素分析. 论文
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
房地产年终总结报告
房地产年终总结报告 20xx年已经过去，在过去的一年里，国家进一步采取了歇制房地产出现泡沫经济的宏观调控措施，导致国内各地房地产销售额不同程度的下降。台山市房地产经济虽然无泡沫，但也不可避免的受到上述全国性大环境的冲击，普遍出现销售不旺的困难局面。但是，我们公司全体员工在这种严峻形势下，能够紧密的团结在公司领导层的周围，在董事会正确领导下，各部门、各单位各级员工的积极努力，发扬敢于拼搏的精神，客服各种困难，仍然取得了可喜可贺的成绩。因此，我代表公司董事会，向全体员工、各级主管干部表示衷心的感谢! 在过去的一年里，东方豪苑以极高的消化速度和消化率顺利占领台山市场。 上半年，三期工程全部顺利完成竣工验收。目前除尚余小部分高层住宅单位外，其余全部销售完毕，销售率达到98%，别墅和商铺单位已全部售空。去年，公司全年销售金额达到一亿五千二百多万元，回笼资金一亿六千多万元。 6月份，四期项目“锦江”1#、2#、3#、5#、6#、7#楼同时启动，到年底，部分在建楼盘将近完成主体框架工程，其中7#、8#楼已顺利于20xx年元旦开盘，然后1#、3#也将于20xx年春节前开盘。 元旦锦江的开盘销售场面异常火热，销售率节节攀升，
实现了20xx年的开门红，在台山市房地产市场再次引起轰动效应。 在公司销售全面飘红的同时，我们在房地产开发领域，在打造优秀商住小区方面也取得不俗的成绩。去年12月份，我们东方豪苑荣获中国房地产业协会评选的“20xx-20xx年度中国房地产最佳宜居楼盘”称号。公司林国东、仲崇智等主要领导也分别获得了中国房地产业协会、中国房地产主流媒体联盟等单位联合颁发的“20xx年度中国房地产年度最佳经理人奖”和“20xx年度中国房地产最佳操盘手”称号。 五期项目方面，地下室部分和地上裙楼部分已经完成，1#楼主体工程也接近收尾阶段， 项目全年未出现重大质量及安全事故。酒店的筹备工作也在密锣紧鼓的进行中。在招商工作中，成功引进了华润万家这样的大型商家，华润万家的进入，将成为台山地区的第二家大型综合超市，也将会大大的提升了东方豪苑社区档次和综合竞争实力，为公司的社区品牌增添了更丰富的色彩。 物业管理方面，物业公司在广大员工的辛勤付出中，以饱满的热情和团结务实、敬业求进的精神，紧跟公司发展的节拍，不断吸收和借鉴物业管理行业精华和成功经验，专业服务水平和内部管理水平得到逐步提高。公司在提高全体员工的专业素质上和内部管理水平上做了不少努力，持续进行各种的员工培训，通过学习，全体员工的服务意识与服务技
房地产价格定位分析报告及项目定价地方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
中国房地产价格影响因素分析
一、研究背景 改革开放以来，我国不断深化金融业体制改革，逐渐成立了专业化的金融机构，如证券交易所、基金公司、保险公司等。各种各样的金融产品也应运而生，比如我们熟知的股票、债券、期货和基金等，皆引发了人们强烈的投资欲望。投资房地产相对于股票、债券等金融产品，对专业性的要求并不算太高。在我国房价逐年攀升的大环境下，投资房地产的风险是相对较低的，因此更容易受到普通人即非专业人士的青睐。 然而，但凡投资，就一定存在选择的优劣差异。本文将通过宏观和微观两种视角具体分析中国房地产价格的影响因素，即分析区域整体房价走势和某一楼盘房价的影响因素，为投资者及购房者提供购房决策依据，同时也可以为政府对房价的宏观调控提供建议。 二、房地产的四大特征 （一）一般商品特征。在国民生产总值（GDP）的计算过程中，购买住宅被看作投资。但归根结底，房地产还是一种用于交换的商品，它的价格受到供求关系的影响，与房地产供给量呈反向变动关系，而人们对房地产的需求将与其同向变动。 （二）双重性。房地产的使用价值具有双重性，体现在：一是房地产是一部分购房者的刚需，它满足了人们日常居住的基本需求以及企业生产经营的需求；二是房地产反映了人们的投资需求，生产生活中一旦产生闲置资金，便可以通过投资房地产实现资金保值增值的目的，为投资者带来收益。 （三）地域性。房地产是一种基于土地资源的不动产，无法移动，不具有地理上的流动性。因此房地产的价格与地理区位密切相关，具有明显的地域性差异，如开发区或市中心的房价远高于城市远郊的房价。同理，如果房地产靠近医院、学校或大型超市，价格也相应较高。此外，不同区位的房地产往往会适配不同的消费群体，其建筑结构、绿化设施等也会有所差异，从而影响价格。 （四）政策性。近年来房地产的购买大多采用银行贷款的方式，这就使得房地产的需求与利率息息相关，而在我国，利率又受到政府的宏观调控。例如，当政府采取扩张性财政政策时，利率将提高，人们的存款意向将增强，投资意向或购房意向将减弱。因此，分析国家政策是预测房价的过程中不可缺少的一环，是全国房价的风向标。 三、房价的宏观影响因素 （一）供给因素。房地产的供给有两种计算方式：一是加总每块上市房地产面积与容积率的乘积，如一个城市有三个上市房地产地块，面积分别为10，000m2、20，000m2和30，000m2，容积率分别为1.5、3.5和4.0，则该城市房地产供给面积为10000×1.5+ 20000×3.5+30000×4.0=205000；二是房地产供给面积=存量（已上市）-拆毁量+新开发量（未上市）。从供给方面来看，房价主要受到以下几类因素的影响： 1、房地产供给面积。房地产的总供给面积主要包括现有面积、储备面积以及潜在面积，其中既包括竣工面积，也包括未竣工面积。现有面积是指已经上市，可以或已经投入到人们日常生产生活中实际运用的建筑面积，主要是现房，但也包括已经验收合格、开始 中国房地产价格影响因素分析 □文/王丰 （云南农业大学经济管理学院云南·昆明） ［提要］近年来，房地产行业受到众多投资者的青睐。本文通过分析房地产的基本特征、房地产价格的影响因素及升值空间，为投资者及购房自住者提供决策依据。本文通过宏观视角和微观视角进行分析，得出房地产价格主要受到供给、需求、政策、区位等因素的影响。 关键词：房地产；投资；影响因素 中图分类号：F299.23文献标识码：A 收录日期：2018年3月23日 市场/贸易《合作经济与科技》No.6x2018 138--
毕业论文之房地产价格分析
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
2019最新版房地产年终年度工作总结报告
房地产年终工作总结报告 XX年即将过去，转眼间又要进入新的一年——XX年，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年。在这将近一年的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，三年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生临近年终，掐指一算，我到公司已经有三年的时间。回想刚进公司的时候就仿佛还是在昨天发生的事情。三年的时间看到许多同事都进进出出，以前熟悉的面孔都换上了新的面孔，公司在不断的发展，不断的壮大，而我在这三年也是一年跟一年不一样。我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把明年的工作做的更好。以下是我在XX年的工作总结汇报 XX年10月，公司的另一个楼盘----盛世蓝庭如期进驻，我被调至盛世蓝庭项目部。经过这三个项目的洗礼，也让我从中学到了很多，各方面都有所提高。新的项目，新的起点，我把公司领导交给我的每一项工作都当作是个人工作经验积累的宝贵机会，圆满地完成工作任务是我的目标。 在XX年度本项目部的销售额并不理想。上半年楼市销售畅旺，楼价也持续飚升，但下半年由于政府的各项政策陆续出台和银行收紧放贷要求，令整个楼市急剧降温，使得销售工作艰难重重，也是我从事本行以来最为严峻的一段时期。而本案做为地理位置优越纯住宅定位，同做为一种投资型住房，在宏观金融政策冲击下，使得同期的销售业绩大大的萎缩。 在过去一年中的销售工作主要是以本项目的住宅为主，通过前期对当地房地产市场、居民消费习惯、接受房价情况等深入了解，并结合本项目自身优势，制定出一套适用于本项目的可行性营销方案。并通过公司全体同仁的共同努力，从正式进驻本案起直至本月，本项目为尾盘销售，同时销售难度较大，不会象刚开盘的项目一样大量销售，客户来访问量太少，从进驻到今年12月下旬有记载的客户访问记录有400组来电20共完成销售金额2157856元基本上完成公司预定的指标。 从上面的销售业绩上看，我们的工作做的是不好的，可以说是销售做的十分的失败。在目前的市场上，竞争楼盘太多，地理位置与价格不同，这对于本项目部造成一定的压力。与之前公司预期的销售目标尚有一段距离，通过后期整理分析，主要有以下几个方面造成了现场的销售不畅 本项目之前的一些琐事也是导致产品进入淡季区很淡的一大因素。房产市场的不稳定因素，户型设计过大或不合理，价钱偏高，很多人也采取了隔暗观火。每一阶段都能对现场销售起到一个促进的作用，但事实与计划还有一定的差距，原计划三个月内开好水电开户都向后延迟了若干个月，因此，无形当中对现场销售也造成了一定的影响，楼盘自身因素由于受到规划的影响，本项目在同等住宅小区相比还存在一些差距，如楼间距小、无小区环境、水压、水电开户、楼梯、贷款问题等等。特别是贷款问题，在同等条件下，贷款客户在选择我们楼盘时要比购买其他小区的住房首付比例高出10%，同期存款利率也将提高许多。因此，在无形当中也增加购房者的资金压力。 不过由于受到整体环境的影响，原先公司预定的价格体系与现市场行情相比较已有了很大的变化，目前单从单价上看我们的价格似乎还有一定优势，无形中为楼盘的销售起到了促进的作用。 有待改进的几个方面[page] 工作没有一个明确的目标和详细的计划，没有养成一个写工作总结和计划的习惯，销售工作处于放任自流的状态，从而经发销售工作没有一个统一的管理，工作时间没有合理的分配，工作局面混乱等种不良的后果。 工作责任心和工作计划性不强，业务能力还有待提高。 在销售旺季时，成交额比之前低，没有做好带头作用，在销售困境中没有表现自已销售能力的一面。有些工作情况没有第一时间汇报上级，造成一定的麻烦。 沟通不够深入。我们在与客户沟通的过程中，不能把我们的楼盘的信息直接传达到客户，了解客户的真正想法和意图。 在客观总结成绩和经验的同时，我也清醒地认识到，我们的工作中还存在许多问题和不足，主要是业务水平待未提高和各项规章制度的贯彻执行力度不够。 我们应该勇于发现问题，总结问题这样可以提高我们的综合素质，在工作中就能发现问题总结并能提出自己的看法和建议，这样业务能力就能提高到一个新的档次。 加强学习，运用到实际工作中。本着回顾过去，总结经验，找处不足，丰富自己。 在此段期间很感谢公司领导的体谅和教导，总结一年来的工作，自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他同事学习，取长补短，在以后的工作中，我会及时加以改正，取的更好的业绩。
房地产价格咨询报告
房地产价格咨询报告 估价项目名称：秦志强位于鞍山市铁东区四隆广场涉案房地产市场价值评估咨询 估价委托单位：鞍山市铁东区人民法院 估价机构：辽宁环宇房地产土地评估有限公司 房地产估价师:邵青青杨洪涛 估价作业日期：2017年10月13日至2017年10月30日 估价报告编号：辽环房估字[2017]HJ003号
目录 致委托人的函 (1) 注册房地产估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (6) （一）估价委托人 (6) （二）房地产估价机构 (6) （三）估价目的 (6) （四）估价对象 (6) （五）价值时点 (7) （六）价值类型 (8) （七）估价原则 (8) （八）估价依据 (8) （九）估价方法 (9) （十）估价结果 (10) （十一）注册房地产估价师 (10) （十二）实地查勘期 (10) （十二）估价作业期 (10) 附件 (11) 1、估价对象现场勘查照片 2、司法鉴定评估拍卖委托书复印件 3、委托方提供的其他材料 4、辽宁环宇房地产土地评估有限公司营业执照复印件 5、辽宁环宇房地产土地评估有限公司评估机构资质证书复印件 6、房地产估价师执业资格证书复印件 7、辽宁环宇房地产司法鉴定资质证书复印件
辽宁环宇房地产土地评估有限公司一级土地评估资质/二级房地产评估资质/司法鉴定资质 致估价委托人函 鞍山市铁东区人民法院： 根据《司法鉴定评估拍卖委托书》【2017】鞍法鉴委字第2422号，我公司对鞍山市铁东区人民法院移送的（2017）辽0302执1012-1013号申请执行人中国光大银行股份有限公司鞍山分行与被申请执行人宋丹、秦志强金融借贷合同纠纷一案所涉及的位于鞍山市铁东区四隆广场，产籍号为1-23-91-101056与1-23-91-102054的房地产的市场价值进行评估。 秉着独立客观公正原则，安排公司注册房地产估价师组成专门小组，按照国家规定的技术标准和程序，认真进行了房地产的现场查勘与深入市场调查，经全面研究、分析、测算后，按照估价目的，结合房地产市场行情和估价对象的特点，在满足全部估价的假设和限制条件下，经测算最终确定估价对象的估价结果，详见如下： 估价目的：确定估价对象房地产于价值时点的客观合理价值，为委托方解决法律诉讼纠纷提供价值参考依据。 价值时点：2017年10月13日。 价值类型：房地产市场价值。 估价结果一览表 序号产籍号所在楼层建筑面积 （㎡） 评估单价 （元/㎡） 评估值 (万元) 11-23-91-1010561132.85 34700961.33 21-23-91-1020542144.19 合计评估总价值：961.33万元（人民币大写：玖佰陆拾壹万叁仟叁佰元整）。估价结果经评估师取整处理。 辽宁环宇房地产土地评估有限公司 法定代表人：关幼楠 二O一七年十月三十日
中国房地产价格现状分析
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/4f16446219.html, 中国房地产价格现状分析 作者：黄丹丹 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：随着两会的召开，国家对住房供应体系提出许多政策调节，比如去库存等。房地产关系着民生，关系到经济，关系到金融，是构成整经济大厦的基石。去库存目的，是为了促进房地产平稳健康可持续的发展，要站在这个高度，对整个房地产市场进行一个长远谋划。可是，在今年三月份，深圳房价上涨625%，突破五万元每平。那这是什么原因造成深圳房价大幅上涨。下面我将从房地产现状、价格变化的原因、政策建议来分析。 关键词：房地产价格去库存 房地产业是一项综合性产业，其在自身发展的同时还能带动煤炭、钢铁、电力、金融等多个领域的共同发展，成为促进我国经济增长、推进城市化发展的支柱性产业。近年来，我国房地产市场在迅速发展的同时，也暴露出了诸多的发展隐患，如市场运作不规范、无效供给过剩等，从而使得市场泡沫。今年我国煤炭行业、钢铁行业出现了产能过剩，产生了大量剩余库存，这对房地产行业有极大的负效应。房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。 一、房地产价格的内容和特征 房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房地产价格按照不同的划分标准可以分为不同类型。按房地产权益划分可分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格，其中房地产所有权价格在市场中占据着主导地位。按照房地产总体的物质实体划分可以分为三种物质形态，即土地、单独的房屋建筑物和“连房带地”的房地产整体。与此相应的可分出土地价格、房屋建筑物价格和“连房带地”的房地产价格。此外，按房地产物质实体的种类和用途划分还可以细分为商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格和办公楼价格等。按照价格形成的不同方式来划分房地产价格可分为理论价格、评估价格和实际成交价格这几种类型，还可以从价格形式的角度进行划分为自由市场价格、政府指导价格和政府定价等类型。按计价单位的不同，房地产价格可分为总价和单价。 从房地产价格类型划分的结果来看，房地产价格具有许多明显的特征。首先，房地产价格具有明显的权利价格特征。由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，房地产不像其他商品一样通过买卖可以转移到任何其他的地点使用，而实质是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是一种权利价格。其次，作为房地产价格基础的价值也具有其特殊性。房地产价格是房地产价值的货币表现，因为一般商品都是人类劳动的产品，而房地产所包含的土地是非劳动
房地产价格影响因素分析
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
房地产公司总经理年度总结报告
房地产公司总经理年度 总结报告
尊敬的董事长： 尊敬的各位来宾、各位同仁、各位员工： 今天我满怀感激与喜悦之情，站在这里代表沈阳置业有限公司总结已经过去的一年多的工作。 首先，感谢公司的股东。是公司股东的高瞻远瞩，以战略投资的眼光投资1亿7千万元成立了这个具有巨大发展潜力和光明前景的公司，非常感激股东一年多来给予了我们以充分的信任、理解和全力的支持。 在这里我也要感谢公司的全体员工及各位员工家属，是大家共同的辛勤努力，创造了“河畔新城”这一沈阳房地产界新品牌，树立了沈阳房地产界一面大旗。面对未来，我为公司拥有这样优秀的干部和员工更加充满信心。 同时也要感谢政府、社会各界朋友对我们的大力支持。需要提及的是营销合作伙伴广州凌峻房地产咨询有限公司；项目总设计师，沈阳华新国际工程设计顾问有限公司总建筑师马涛先生；“”色彩主设计师，中国美术学院副院长宋健明教授；“”园林景观主设计师，清华大学章俊华教授。正是我们的这些真诚合作者认真负责的工作态度与敬业品行，为项目的顺利发展奠定了牢固的基础，使我们的产品性能别具一格、脱颖而出。
下面我代表沈阳华新联美置业有限公司做过去一年多来的工作报告。 第一部分过去工作的回顾 一、主要经营指标 自2002年5月份公司正式组建，河畔新城一期可售房屋总套数555套，认购率100%；已经签订《商品房买卖合同》并缴纳房款666套，签约率99%，尚未签约部分预计至明年6月份之前，部分主体封顶以后全部签约。可售住宅面积达22万平方米，预计实现住宅销售收入6亿元；半地下车库、库房、网点销售收入1万元，总销售收入5亿元，预计实现利润2万元。同时形成的股东资产有俱乐部、幼儿园、销售中心、物业用房等。据有关政府部门统计，在2003年沈阳市住宅房地产开发项目中，河畔新城销售总额、销售率、销售速度三项指标均位于沈阳市第一位。 二、工程进展情况 2003年河畔新城项目建设取得了突飞猛进的发展，河畔新城于2003年3月18日正式开工，总占地面积约16.3公顷，一期总建筑面积14.3万平方米，2003年全部开工。由于场地动迁和高压线迁移迟缓，五栋多层住宅7月份开工，二栋小高层和三栋多层九月底开工。
中国房地产近八年价格趋势报告
中国房地产近八年价格趋势报告 大伙儿明白从98年以来，中国房地产市场差不多显现了一个高潮，都达到了前所未有的高潮。比如说房地产投资达到20%，房地产销售达到了27%以上。大伙儿看一下那个图（略），房地产投资的增长速度、销售增长速度以及销售面积来讲，最高线确实是房地产销售总额的数量。也确实是说，这几年房地产投资和开发差不多上高速的增长，而且销售也开始增长。这就说明房价这几年是以一个比较快的速度上升，而且房价还有一个专门好玩儿的情况。 比如说北京，2004年整个房价增长速度是3.7%，据我了解有几个项目，去年年初的时候大致是6000块钱左右，年底差不多提高了。假如说我们北京市有一个比较好的房地产价格，北京市的房价确信是在15至20%以上。比如说上海，从上海统计局的统计来看，房价仅仅是15%。然而我听了几位同学告诉我，他去年在复旦邻近买的房子，5000多块一平米，今年差不多到了16000块钱。北京市房价的增长速度跟实际统计数据差距专门远专门远，我们目前房价高速增长，我们国内面临一系列的问题。那个问题我就不说了。 中国房地产即使面临专门多的问题，专门多都市、地点也有专门大的泡沫。房地产进展确信是近十年、二十年，仍旧是相当重要，相当快速增长的一个环境。假如我们假定每年都市化的速度是40%，到
2020年都市化的水平达到55%。假如以人口14亿运算，都市人口大致确实是7.7亿，都市人口净增加是2.6亿。假如按照人均居住面积20平米来运算，每年要增长住房面积是2亿平方米。随着环境的改善，住房的需求和条件也会进一步改善。 按照如此一个方式进展，以2020年7.7亿人口来运算，每人增加4、5平米，在20年内就会增长30亿平方米，我们都市的撤迁、住房改造每年至少有5.8亿平米。这三个数字加起来大致确实是90亿，确实是说我们目前每年住房建设投资大致是30亿平方米左右，这需要30年才可能满足。因此住房的建设确信会在现在的基础上，以更高的速度进展。 从住房进展来讲，是高速的增长。目前我们房地产的经营状况如何？2004年差不多达到了7800亿，是1998年的3.8倍。房地产每年差不多上以30%左右的速度增长。今年是增长了28%，2003年的增长速度是40%多。这条蓝色确实是整个房地产开发的速度，远远高于整个金融机构的增长速度。 专门是03年的时候，一下子就往上走了。04年尽管增长速度放缓了，然而还有28%左右的速度，它的放缓并不是总量的放缓，只是改变了形式和方式。就从我们房地产整个融资结构来看，房地产自有资金是27%多，房地产租金，开始是1点左右，慢慢到了0.02。投资房地产的租金，98年初比重是12点左右。到2004年只有1.2，确实是说国外的资金进入房地产的比重越来越低。我们房地产市场进展这
中国房地产市场回顾和 预测
2008年中国房地产市场回顾和2009年预测中国指数研究院指数研究中心中国房地产指数系统搜房网 一、2008年中国房地产市场整体情况 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 图1：2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势
5000 10000150002000025000300002007:11月2007:12月2008:2月2008:3月2008:4月2008:5月2008:6月2008:7月2008:8月2008:9月2008:10月2008:11月 0% 5%10%15%20%25%30%35%40%房地产开发投资额 开发投资额增长率 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。 图2:2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况 5000 100001500020000250003000035000 400004500007:1-11 07:1-12 08:1-2 08:1-3 08:1-4 08:1-5 08:1-6 08:1-7 08:1-8 08:1-9 08:1-10 08:1-11 单位：万平方米 -10% -5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%土地开发面积土地购置面积开发面积增长率购置面积增长率 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。 图3:1998年-2008年11月土地购置开发面积情况