一级土地开发成本核算
一级土地开发成本核算 Ting Bao was revised on January 6, 20021
一级土地开发成本估算表
土地一级开发委托协议_模板
[*]市土地整理储备中心 与 [*]公司 关于 [*]项目 土地一级开发委托协议二零[*]年[*]月[*]日
目录 第一章总则 (3) 第二章项目名称及范围 (3) 第三章土地一级开发的形式和内容 (4) 第四章项目开发计划与规划 (4) 第五章土地征用 (4) 第六章村庄拆迁、企业迁建、人员安置及补偿、 (5) 第七章项目市政基础设施建设 (7) 第八章土地出让 (8) 第九章项目的成本与结算 (8) 第十章乙方利润 (9) 第十一章优惠政策 (10) 第十二章双方的权利和义务 (10) 第十三章违约责任 (12) 第十四章争议的解决 (12) 第十五章协议生效 (12) 第十六章适用法律 (12) 第十七章附则 (13)
甲方：[*]（以下简称“甲方”） 地址：邮政编码： 法定代表人： 电话：传真： 乙方：[*]公司（以下简称“乙方”） 地址：邮政编码： 法定代表人： 电话：传真： 第一章总则 依据《[*]》，甲方选定乙方做为“[*]”项目的土地一级开发实施单位。现双方本着“政府主导、企业实施、利益一致、目标一致”的原则，将[*]打造成为[*]新发展带上的综合支点，建设成为一座以产业带动为先，各种城市功能得到综合提升和优化，城市、居民、自然和谐共生，充满活力与魅力的国际化新城。经双方友好协商，就甲方委托乙方进行“[*]”土地一级开发相关事宜，签订本协议。 第二章项目名称及范围 2.1项目名称 本项目名称为：[*]（以下简称“本项目”）。 2.2项目范围 2.2.1南起[*]，北至[*]，西起[*]，东至[*]。以上四至具体位置以[*]批复的控制性详细规划和规划部门定桩结果为准。 2.2.2本项目范围内保留用地为：[*]（共[*]公顷）。详细保留用地清单由双方确认后作为本协议的附件。
土地一级开发协议书(合同)
土地一级开发协议书 甲方： 乙方： 甲乙双方本着自愿、互利原则，经协商一致，特制定本协议。 甲方委托乙方对进行土地一级开发，控制范围和位置以批准的该项目控制性详细规划范围为准。整体规划，先拆后拍，分步实施，具体内容为该项目范围内的土地一级开发：土地征收（用）、拆迁、安置、三通一平工程建设工作。 甲乙双方必须严格遵守国家有关法律、法规和相关政策的规定，完成本协议约定的各项事宜。 一、土地一级开发范围 土地一级开发范围为： 土地面积约亩（具体范围、数据以地块核定图为准）。 二、土地一级开发内容 乙方作为该地块唯一的土地一级开发单位，负责如下一级开发事项： 1、在甲方配合下完成地面附着物的清理工作； 2、完成房屋及地面构筑物等拆迁工作； 3、完成双方约定的其他工作事项。 三、土地一级开发进度 根据项目的控制性详细规划设计，按照功能分区、分块完工、收储上市的原则。本次土地一级开发整理分期完成。 四、甲方的权利和义务 1、审核乙方的土地一级开发计划和资金使用计划，并按本合同约定形式偿付乙方开发成本和管理费作为乙方最低限度的固定回报。 2、有权要求乙方提供与土地一级开发工作相关的资料，并定期听取乙
方项目进展情况汇报。 3、负责规划调整、项目核准、征地拆迁及市政基础设施建设等所有政府手续及建设用地指标的获得，并将上述用地明确为政府储备用地。 4、负责征地、拆迁镇、村的土地工作，并委派专人成立专门小组，及时解决土地征地、拆迁过程中的相关问题。 5、负责协调规划、市政、园林、城建、环保等相关审批单位，办理上述范围内建设用地的各部门审批手续。 6、在乙方提出一级开发工作验收申请后日内，负责组织土地一级开发验收工作，并在日内完成验收。 7、负责做好群众思想工作及其它相关协调工作，确保社会稳定和工程顺利实施。 五、乙方的权利和义务： 1、根据甲方审批的土地一级开发计划和资金使用计划，按项目进度及时提供土地一级开发所需资金及上报投资情况。 2、按照本协议的约定严格落实土地一级开发整理内容，对各项工作的质量、进度负责。 3、在实施一级开发整理过程中，不得就项目设置典当、抵押、租赁、 转让等影响土地使用权益的相关活动。 4、负责项目安全实施，防范生产安全事故发生。 5、协助甲方做好项目区范围内群众工作。 6、一级开发整理完成后，以书面形式向甲方提出一级开发工作验收申请。 7、负责与所涉及镇、村签订补偿协议，并支付相应费用，补偿费用依 据《XX市人民政府办公室关于开发建设意见的通知》（文号）文件执行。 8、协助甲方办理征地手续。
关于加强土地开发整理项目财务管理的通知
关于加强土地开发整理项目财务管理的通知 各市（州）国土资源局，省土地开发整理储备中心： 为了规范土地开发整理项目的会计核算行为，确保项目资金的合理使用，根据《中华人民共和国会计法》、《事业单位会计制度》、国土资源部《土地开发整理项目资金管理 暂行办法》（国土资发[2000]282号）、国土资源部财务司《土地开发整理项目预算编制暂行办法》（财[2001]41号）及《湖南省新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法》（湘财建[2002]6号）等有关文件精神，现就土地开发整理项目的财务管理通知如下： 一、关于适用的会计制度和会计科目 （一）在财政部和国土资源部核算办法未出台前，暂按《事业单位会计制度》进行会计 核算。 （二）适用的会计科目。按《事业单位会计制度》的规定和项目资金运作的特点，对项目资金的收、支通过“拨入专款”和“专款支出”科目核算，资产、负债、净资产等按《事业单位会计制度》规定的相应科目核算。 二、关于收入的核算 用“拨入专款”科目核算和反映项目实施单位项目资金拨款的增减变化。收到拨款时借 记银行存款科目、贷记本科目，退回拨款时作相反的会计分录。期末结帐时，对已完工项目，将本科目与“专款支出”科目对冲；未完工项目，余额结转下年。 “拨入专款”科目按预算组成分别设置明细帐。根据土地开发整理项目预算管理的要求，暂按前期工作费、业主管理费、工程施工费、拆迁补偿费、设备购置费及竣工验收费等设置 明细科目。如存在多个项目和多种项目资金来源的，除设置上述明细科目外，还应按不同的 项目、不同的资金来源设置相应的明细科目。 三、关于支出的核算 1、“专款支出”科目核算和反映项目实施单位项目资金的支出增减变化情况。发生支 出时借记本科目、贷记银行存款等科目，收回或冲减支出时作相反的会计分录。期末结帐时， 对已完工项目，将本科目与“拨入专款”科目对冲；未完工项目，余额结转下年。 “专款支出”科目应按项目和项目支出内容设置明细帐进行核算。根据土地开发整理项 目预算管理的要求，暂按前期工作费、拆迁补偿费、竣工验收费、业主管理费、设备购置费及工程施工费等设置明细科目。 2、支出明细核算的内容 （1）前期工作费：是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：项目立项审查及报
土地一级开发成本核算问题
土地一级开发成本核算问题 一、引言 土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压 力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发
的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。 二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析 （一）成本管理环节严重缺失 成本管理是现代企业在微利时代的企业管理中重要的核心 内容，成本管理更加注重全面性、科学性、合理性、系统性实施。土地一级开发成本的发生是一个过程性的内容，从土地前期的准 备开始，到征地拆迁、进行市政建设、进行房屋建设等，始终贯穿于项目实施的全过程。因此，对于一级开发成本核算的管理从项目一开始的每一个阶段都必须进行细致的管理，每个阶段之间相互联系、相互衔接、各自的侧重点不同，因此，企业的项目实施过程中的成本核算管理与控制将是全过程的成本核算与管理。但是，就目前一级土地成本核算的现状来看，很多企业缺乏全过 程成本管理的意识，对于成本管理中各流程之间的衔接认识不足，从而使得一级土地成本核算中问题频出。例如：在企业的可行性研究环节，企业先进行成本预测，然后在项目立项获得批复后就形成了成本决策，在这里我们可以看出，进行成本决策的主体并不是企业，而是政府部门。对于企业而言，在该环节中认为成本决策与企业毫无关联，进行成本预测的意义也就不大，这就造成很多企业将成本预测与可行性研究合并在一起完成，或者是
土地一级开发框架协议
安宁太平一级土地开发项目合作 框架协议书 甲方： 乙方： 经双方协商，本着公平、互惠、互利的原则，达成如下协议：一、合作范围及内容 第一条甲方委托乙方对进行土地一级开发，控制范围和位置以批准的该项目控制性详细规划范围为准。总体规划，分片实施，分片签订合作协议，分片开发，具体内容为该项目范围内的土地一级开发：土地征收（用）、拆迁、安置、三通一平工程建设工作。 二、双方的权利和义务 第二条甲方负责协调办理完成上述范围内所需用地的征收（用）、拆迁及建设项目立项等行政审批手续；并将上述用地明确为政府储备用地。 第三条甲方负责协调规划、市政、园林、城建、环保等相关审批单位，办理上述范围内建设用地的各部门审批手续。第四条乙方由安宁市太平新城投资有限公司及安宁山汇房地产开发有限公司组成企业联合体，负责在上述政府预储备用地范围内的土地一级开发，并配合甲方进行控制性详细规
划的编制工作；自筹资金组织实施规划范围内土地的征收（用）、拆迁及安置工作；片区土地三通一平工程建设，产生的费用成本，按相关法律法规测算，并经审计确认。 第五条该区域项目的招商引资工作由甲、乙双方共同配合完成，但必须符合太平新区总体规划和太平奥林匹克体育小镇开发建设规划，并经甲方批准。 第六条乙方自协议生效之日起年内履行完成协议中双方约定的条款内容。 三、收益分成 第七条本区域开发由乙方根据项目进度滚动分次开发，开发的进度及期限由双方另行协商约定。协议项目下的土地完成一级开发后，交由甲方组织公开交易，土地交易所获得的净收益上交省市后，安宁部分甲方按净收益的分成，乙方按净收益的分成；收益分成按成交地块分次决算。第八条土地招拍挂底价，不应低于该土地一级开发成本，若低于土地开发成本的地块，应先补足开发成本，再同时向乙方支付土地开发成本总额的的管理费。但行政划拨土地使用权的用地可以成本供地，且不交纳管理费。 四、违约责任 第九条本协议一旦签署生效，甲方不得单方面取消本协议或者与其他第三方签订协议范围内地块的土地一级开发协议；否则，视为甲方违约。甲方在收到乙方退款书后一个月
我市进一步规范企业投资土地一级开发项目利润
积极吸引社会资本，加快项目开发进程——我市进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理2015-02-04 为加速我市土地一级开发项目推进，加大政策性住房用地供应，加强土地市场调控，市国土局 会同市发展改革委、市财政局、市规划委和市住房城乡建设委共同研究了规范企业投资土地一级开 发项目利润管理的有关意见。为调动企业加快开发的积极性，缩短项目周期，合理控制成本，意见 建立了与开发周期挂钩的项目利润率确定机制，根据项目完成开发周期给予企业8%-15%的利润率； 意见同时明确优先选择资金有保障、社会信誉良好、成本管控较好的企业参与土地一级开发工作。 1月23日印发执行，市政府相关部门将及时跟进，根据实施效果进一步研究完善。 市国土局组织召开2015年度国有建设用地供应计划区县建议方案审核会2014-12-25 2014年12月22-24日，市国土局联合市发展改革委，市规划委和市住保办共同组织召开了北京 市2015年度国有建设用地供应计划区县建议方案审核会，市国土局规划处、土地利用处、征地处、 耕地保护处、利用中心、储备中心等相关单位负责同志参加了会议。 会上，各区县汇报了2014年度国有建设用地供应计划执行情况和2015年度国有建设用地供应 建议方案以及保障性安居工程用地供应计划初步方案，各参会单位分别就各区县计划建议方案的总 量、结构和项目设施进度等方面提出意见和建议，要求各区县根据各单位的意见和建议进一步完善 本区县的计划建议方案，加快保障性安居工程用地供应计划编制和发布工作。 最后，各参会单位经研究达成以下一致意见：一是2015年区县计划建议方案总体较好，特别是 顺义、海淀等区县计划建议方案比较全面、科学，但也有个别区县计划建议方案存在粗糙、科学性 不足和可执行性差的问题。二是为贯彻落实北京市优化结构，减量发展的战略转型，发挥土地参与 宏观调控的源头性作用，土地供应计划要更加强调注重民生，要逐步增强计划的约束性，通过审核 并列入全市土地供应计划的项目优先供应，未列入计划的项目进行适度控制。三是按照市政府有关 文件精神，自2015年起区县保障性安居工程用地供应计划实行备案制，不再进行审核，由市住保办 加大对各区县保障性安居工程用地供应计划指导力度，各单位积极配合，确保“十二五”期间保障 性安居工程建设任务圆满收官并确保各区县保障型安居工程用地“应保尽保”。四是结合落实全国 不动产统一登记制度启动，加快研究推进建设用地中代征部分的用地移交手续办理和确权登记工作， 提高全市土地管理精细化水平。五是由大兴区结合首都新机场建设规划，尝试编制新机场建设用地 供应专项计划。
房地产成本核算
为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的 大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六
个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设 备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
合作协议(土地招拍挂前土地开发合作)
合作协议 甲方：人民政府 乙方：XXXX有限公司 丙方：有限责任公司 甲方为加快区域经济发展，努力提升某县的城市品质，全面支持某某商贸中心项目的开发建设。丙方将落实项目供地、用地规划手续、建设报批等手续。 乙方为专业房地产开发建设公司，积累了多年的房地产开发经验，建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有较强的专业技术支持力量。 丙方为某县某村民委员会成立的项目公司，具体负责某某商城项目的招商合作事宜。 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙丙三方本着平等自愿、互惠共赢的原则，就合作开发某某商贸中心项目事宜，经友好协商达成如下合作协议，以资各方共同遵守。 一、项目的基本概况 1.1项目名称：暂定名称为“某某商贸中心”（下称该项目）； 1.2项目选址：位于某新城区，项目用地总面积约亩，具体以县规划、国土部门选定的用地红线图为准。 1.3项目用地性质及用途：合作开发用地性质为国有出让土地，用地审批单。 1.4项目规划用途：商业用地； 1.5项目投资规模及建设期限：总投资人民币约元；容积率≤ 2.0，项目建设期3年（以乙方下达书面开工通知书为准计算建设期限）。
1.6该项目用地通过土地出让招拍挂程序取得，丙方分二期供地，一期供地约70亩，二期供地约80亩，第一期土地自本协议签订之日起三个月内启动土地挂牌出让程序，第二期土地自本协议签订之日起六个月内启动土地挂牌出让程序。一期和二期土地进行综合开发建设，用地指标综合共用。 二、合作及模式 2.1由乙、丙双方共同在某市某县成立该项目合作开发的项目公司（下称目标公司）。注册资本为人民币元，乙方占股 %，丙方占股 %，丙方对目标公司的总投资经营范围主要为房地产开发（项目公司的成立的具体事宜，可由乙、丙双方另行签订有关协议）。本协议签署后15天内由丙方负责办理项目公司的设立手续，费用由丙方承担。 2.2甲方和丙方负责项目供地，负责协调以目标公司的名义竞拍取得某某商贸中心的用地（约150亩），目标公司作为该项目的开发建设主体。 2.3丙方承诺将相当于本项目土地出让金扣除征地报批及相关税费和按照茶政办发［2015］24号）文件计提的应上缴省级农土开发资金、农田水利建设资金、云阳街道办事处300万元项目工作经费以及补助被征地农民社会保障支出之外部分（约定扣除部分不得超人民币2000万元整）的款项作为其对目标公司的投资总额，用于该项目的开发建设。丙方的以上投资总额及丙方获得县人民政府对于项目的奖励、帮扶资金等为其对该项目的投资限额，由丙方在项目土地摘牌并收到乙方或目标公司的土地出让金后十个工作日内转入目标公司账户（相关奖励资金亦应在丙方取得后十个工作日内转入），甲方对丙方的出资承担连带保证责任。其余开发建设资金由乙方负责筹集出资。 2.4乙方负责目标公司运营管理，全面负责该项目的开发建设、营销推广，丙方不参与项目公司及该项目的经营管理，但甲方和丙方应根据该项目的需要，配合乙方的工作并保证目标公司能够顺利获得该项目的开发权，完善项目开发的有关报批报建手续，协调当地关系、保证该项目的顺利进行。 2.5乙方应当在项目宗地土地使用权取得后（以土地出让成交确认书的日期为准）三年内，完成项目的开发、建设、具备房屋销售的法定条件。 2.6项目建成后，乙丙双方按照物业分配比例（乙方占70%，丙方占30%）分配物业权益。项目开发中，丙方不实际出资，不参与经营，不承担风险，不干预
土地一级开发成本核算问题
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/4f18089763.html, 土地一级开发成本核算问题 作者：徐灿 来源：《管理观察》2016年第09期 摘要：土地是人类生存与发展的基础，我国关于土地管理的制度具有明显的特征，即：所有权与使用权的分离。20世纪90年代末，国家相继出台了一系列的法规政策，进一步确立了土地的储备制度，制度中明确规定：经营性用地必须经过土地市场的招标、拍卖、挂牌上市，土地一级、二级开发实现了正式分离。土地一级开发至今已经经历了十几年，在诸多方面取得了成效，例如：运作模式、开发流程、资金管理等，并积累了丰富的实践经验。在土地一级开发的具体实施过程中，成本问题一直就是困扰项目开发的中心议题，但是，纵观目前我国土地一级开发成本的核算现状来看，成本管理问题仍很多，并亟待解决。本文将就我国土地一级开发成本核算问题进行分析，并针对具体问题提出具体建议和对策。 关键词：土地一级开发成本核算问题策略 一、引言 土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。 二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析 （一）成本管理环节严重缺失
土地开发整理项目财务管理
湘国土资发[2003]25号 关于加强土地开发整理项目财务管理的通知 各市（州）国土资源局，省土地开发整理储备中心： 为了规范土地开发整理项目的会计核算行为，确保项目资金的合理使用，根据《中华人民共和国会计法》、《事业单位会计制度》、国土资源部《土地开发整理项目资金管理暂行办法》（国土资发[2000]282号）、国土资源部财务司《土地开发整理项目预算编制暂行办法》（财[2001]41号）及《湖南省新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法》（湘财建[2002]6号）等有关文件精神，现就土地开发整理项目的财务管理通知如下： 一、关于适用的会计制度和会计科目 （一）在财政部和国土资源部核算办法未出台前，暂按《事业单位会计制度》进行会计核算。 （二）适用的会计科目。按《事业单位会计制度》的规定和项目资金运作的特点，对项目资金的收、支通过“拨入专款”和“专款支出”科目核算，资产、负债、净资产等按《事业单位会计制度》规定的相应科目核算。 二、关于收入的核算 用“拨入专款”科目核算和反映项目实施单位项目资金拨款的增减变化。收到拨款时借记银行存款科目、贷记本科目，退回拨款时作相反的会计分录。期末结帐时，对已完工项目，将本科目与“专款支出”科目对冲；未完工项目，余额结转下年。 “拨入专款”科目按预算组成分别设置明细帐。根据土地开发整理项目预算管理的要求，暂按前期工作费、业主管理费、工程施工费、拆迁补偿费、设备购置费及竣工验收费等设置明细科目。如存在多个项目和多种项目资金来源的，除设置上述明细科目外，还应按不同的项目、不同的资金来源设置相应的明细科目。 三、关于支出的核算
１、“专款支出”科目核算和反映项目实施单位项目资金的支出增减变化情况。发生支出时借记本科目、贷记银行存款等科目，收回或冲减支出时作相反的会计分录。期末结帐时，对已完工项目，将本科目与“拨入专款”科目对冲；未完工项目，余额结转下年。 “专款支出”科目应按项目和项目支出内容设置明细帐进行核算。根据土地开发整理项目预算管理的要求，暂按前期工作费、拆迁补偿费、竣工验收费、业主管理费、设备购置费及工程施工费等设置明细科目。 2、支出明细核算的内容 (1)前期工作费：是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：项目立项审查及报批、可行性研究费、土地清查费和项目勘察费、项目规划设计及预算编制费、项目招标费等。 项目立项审查及报批费：是指项目单位在项目立项及项目报批过程中发生的相关费用。 可行性研究费：是指项目单位委托有资质的单位对土地开发整理项目进行可行性研究所发生的相关费用。 土地清查费和项目勘察费：是指对拟开发整理的土地进行权属调查、地籍测绘、土地评估、项目勘察所发生的相关费用。 项目规划设计及预算编制费：是指项目单位委托有资质的单位对土地开发整理项目进行规划设计及预算编制所发生的相关费用。 项目招投标费：是项目单位对土地开发整理项目进行项目招投标发生的相关费用。 （2）拆迁补偿费：指项目实施过程中必需拆迁的房屋、损坏的林木及青苗等所发生的适当补偿费用。 （3）竣工验收费：是指工程完工后，因项目竣工验收、决算、成果的管理等发生的各项支出，包括：项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费，整理后土地的重估与登记费、基本农田重划及标记设定费等。
【精品】(最新)土地开发成本的核算
土地开发成本的核算 一、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地 （也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本一一土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。 企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本一一房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本一一土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本" 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本"涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。 二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 （一）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： 1. 对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2. 对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 （二）土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、 企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。 三、土地开发成本的核算 企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本一一土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土
土地一级开发合同
农贸物流园区土地合作开发整理 协 议 书 人民政府 二〇一一年月日
农贸物流园区土地合作开发整理协议书 甲方：人民政府 法人代表：（旗长） 委托代理人：（副旗长） 乙方： 法人代表： 委托代理人： 公司住址： 公司营业执照号码： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和国家其他有关法律、法规，甲乙双方本着自愿、平等、有偿、互利的原则，就伊金霍洛旗粮食仓储中心和食品加工农贸物流园区土地合作开发有关事宜达成如下协议： 一、项目合作范围及内容 （一）项目位置及范围
甲乙双方合作开发土地位于（），总用地面积为亩。用地性质为仓储物流、食品加工、展览、酒店、商业金融等，面积以规划坐标确定的面积为准。 （二）合作内容 1.甲方配合乙方完成项目建设范围内的土地征收和国有土地上的房屋征收、附着物补偿、农牧民安置以及土地报批等工作，所需费用由乙方全部承担。乙方要根据征收工作进度，将所承担的征收款陆续存入甲方指定的银行账户，账户余额不得少于5000万元。 2.甲方授权委托乙方全面负责合作开发项目内主次干道及道路两侧的绿化、硬化、亮化、排水、排污、供暖、供气、供水、供电等基础设施的规划设计、建设和管理，相关建设费用全部由乙方垫付，甲方负责对工程进行质量管理。合作开发项目四周的上述基础设施，由甲方负责同步投资建设，并确保与该合作开发项目相应设施对接，保障项目建成后如期使用。 3.对于合作开发地块内涉及的政府基础设施公建项目用地，由甲方按照成本价进行回收。 二、项目合作方式 （一）甲方保证合作开发土地的出地率不低于55%。 （二）乙方保证合作开发土地的毛地容积率控制在1.0左右（可在符合城市总体规划的前提下，根据项目整体规划和开发需要进行适当调整）。
土地开发 项目资金管理暂行办法
土地开发整理项目资金管理暂行办法 国土资发[2000]第282号2000年10月10日 第一条?为了加强对土地开发整理项目资金（以下简称项目资金）的管理，提高项目资金的使用效益，根据《土地管理法》和《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关财经法规的规定，制定本办法。 第二条?本办法所称项目资金是指用于中央确定的耕地开发整理重点项目、经中央批准的耕地开发整理示范项目和对地方耕地开发整理项目进行补助的资金。 第三条?项目资金来源于中央所得的新增建设用地土地有偿使用费（30%部分）。项目资金实行专款专用，单独核算，不得截留、挪用或挤占。 第四条?项目资金的开支范围为组织、实施、管理土地开发整理项目发生的各项支出，包括前期工作费、工程施工费、竣工验收费和业主管理费与不可预见费等。（一）?前期工作费，是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：项目立项审查及报批、项目可行性研究及规划设计、项目勘察、施工设计费、土地清查费、项目招标费和工程监理费等。（二）?工程施工费，是指实施土地平整、农田水利和田间道路等各项土地开发整理工程发生的支出，包括直接工程费、间接费、计划利润和各种税金。直接工程费由直接费和其他直接费组成。直接费主要包括直接人工、直接材料和施工机械费；其他直接费主要包括冬雨季施工增加费和施工辅助费。间接费由企业管理费、财务费用和现场经费等组成。（三）?竣工验收费，是指土地开发整理工程完工后，因项目竣工验收、决算、成果的管理等发生的各项支出，包括：项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费，整理后土地的重估与登记费、基本农田重划及标志设定费等。（四）?业主管理费，是指项目承担单位为项目的组织、管理所发生的各项管理性支出，主要包括：项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、公务费、业务招待费和其他费用等。（五）?不可预见费，是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量等发生变化而增加的费用。项目资金可用于购置与土地开发整理项目配套的设备。用项目资金购置的配套设备按固定资产进行管理。项目资金不得用于购建固定资产（项目配套设备的购置除外）和无形资产，对外投资，支付滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、赞助和捐赠支出，以及国家法律、法规规定不得列入成本、费用的其他支出。 第五条?土地开发整理项目预算根据国家宏观经济政策、年度土地利用计划和财政部关于编制年度预算的要求，结合土地有偿使用费年度收入预算，按“以收定支、略有节余”的原则进行编制。第六条?土地开发整理项目预算由收入预算和支出预算组成。收入预算来源包括中央财政投入、地方财政投入和其他投入。公式为：收入预算＝中央财政投入＋地方财政投入＋其他投入。支出预算包括项目前期工作费、工程施工费、竣工验收费、业主管理费和不可预见费。公式为：支出预算＝前期工作费＋工程施工费＋竣工验收费＋业主管理费＋不可预见费。工程施工费区分土地开发整理类型，工程类型和工程技术等级，按工程预算指标和预算定额标准进行编报；前期工作费按不超过工程施工费预算7%的比例核定；竣工验收费按不超过工程施工费预算3%的比例核定；业主管理费和不可预见费分别按不超过前期工作费、工程施工费、竣工验收费三项费用合计2%、3%的比例核定。项目预算应逐级审核、汇总上报。各省、自治区、直辖市国土资源行政管理部门应于上一年度5月底前将年度项目预算报部，部按财政部规定的时间和预算编制要求审核、汇总，经部批准后报财政部。土地开发整理项目预算的表式见附件。 第七条?项目承担单位应按规定及时编报土地开发整理项目预算，并在报送项目预算时附送项目立项申请报告、项目资金概、预算明细表等其他必要材料。 第八条?项目预算一经确定，任何单位或个人不得随意调整。有特殊情况确需调整的，应按规定的程序报批。 第九条?部根据土地有偿使用费年度收入预算的执行情况、下达的项目预算和项目工作进度办理
项目投资开发合作协议一级土地整理范本
项目投资开发合作协议 （初稿） 甲方：（政府） 乙方：（开发商） 鉴于： 1、甲方为完善区域的产业结构布局、提升区域产能、更高层次推动区域的经济发展，引进乙方作为区域开发的战略投资者，整理开发用地，协议用地范围约平方公里。 2、乙方为多家实力投资开发企业组建而成，具有丰富的产业园、旅游度假、居住、商业等项目的开发建设经验，并愿意参与本项目的投资开发。乙方可以根据项目的情况，自行或安排下属公司作为本协议的履行主体。 甲乙双方本着诚实信用、平等互利的原则，经协商一致，就乙方及其关联公司投资项目用地（以下简称“项目用地”）签订项目投资开发合作协议（以下简称“本协议”），以资共同遵守。 一、项目用地范围及位置 项目用地约平方公里，位于，具体范围与用地面积按双方约定并以政府最终批复性文件为准。
二、项目规划 项目拟建设成为集智慧产业园、教育培训基地、总部研发基地、国际一流软件智能办公区、商业及高尚居住区等为一体的一个生态、低碳、节能、高效和充满活力的全国性生态示范新城。 项目总建筑面积约700万平方米（其中住宅总建筑面积不少于400万平方米），综合毛容积率不高于（最终规划条件以政府批复性文件为准）。 三、关于项目土地一级整理 1、甲方作为项目土地的拥有者和责任主体，负责与乙方共同对项目土地进行一级整理，并最终以一级土地整理费用作为土地出让底价的组成部分将土地通过招、拍、挂的形式出让给乙方。 2、乙方同意按本协议确定的用地范围，按规划要求与甲方共同参与一级土地整理，并承担相关土地整理投资费用。 3.乙方积极参与土地的二级开发。甲方同意乙方对一级土地整理的全部投资款项抵充项目土地款。 四、项目费用 由于土地整理未完善，项目规划的调整、基础配套还没有完全到位，现对最终的土地出让价格的组成部分进行约定： 1、对项目用地土地出让底价已经包含土地整理费用、征地拆迁补偿费用（如有）、相关规费（如有）及公开出让相关费用（如有）等，详见下述四项条目： 1）土地整理费用：包括收回已出让建设用地、处理原有土地纠
土地一级开发规章制度汇编管理手册
制度汇编治理手册 编写讲明 1、本汇编所包含的任何条文和条款，由公司人事行政部负责解释。 2、本制度汇编为公司试行稿，目前为公司最高行动准则，公司所属职员必须严格遵守执行。 3、本制度汇编在执行中，由于部门工作内容、职责的变化需要修订、增删汇编中相关条款的，须先通知人事行政部，由人事行政部报公司领导批准后统一进行修正。 4、本制度汇编作为内部文件其所有者为xxxxx土地一级开发公司，任何人不得以任何方式在公司以外的场合出示。 5、本制度中未尽事宜由人事行政部负责修订完善。 二〇一五年 十一月XX日
目录 第一部分总述 (5) 第一章公司简介 (6) 第二章公司组织架构图 (7) 第三章公司人员机构设置 (7) 第二部分各部门工作职责 (9) 第一章土地运营中心 (10) 第一节土地市场部 (10) 第二节项目前期部 (11) 第三节拆迁安置部 (12) 第二章工程治理中心 (12) 第一节规划设计部 (12) 第二节工程治理部 (14) 第三节成本操纵部 (15) 第三章财务治理中心 (16) 第一节财务部 (16) 第二节投融资部 (17) 第三节审计部 (18) 第四章综合治理中心 (18)
第二节法律事务部 (20) 第三部分建设项目开发程序及公司内部职能流程图 (22) 公司内部职能流程图 (22) 一、合同审批程序流程图 (22) 二、工程请款流程图 (23) 三、购置物品请款程序流程图 (24) 第四部分公司各项治理制度 (25) 第一章人事治理制度 (26) 第一节总则 (26) 第二节适用范围 (26) 第三节人事治理机构及内容 (26) 第四节职员招聘 (27) 第一条职员招聘 (27) 第二条劳动合同 (27) 第三条凡具有下列情形者不予录用 (28) 第四条签订劳动合同时需提交以下材料 (28) 第五条公司权利 (29) 第五节职员的任免、调配和解聘、辞退 (29) 第一条职员聘用、解聘、任免、调配等的审批权限 (29)
土地一级开发项目的成本测算工作
有关土地一级开发项目的成本测算工作 有关土地一级开发项目的成本测算工作 一、土地一级开发成本的概念： 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红 线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发成本测算的作用： 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据： 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于
建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。 四、土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费
土地一级开发委托协议(模板)
土地一级开发委托协议(模板) 1土地一级开发委托协议甲方法定代表乙方法定代表依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《邵阳市土地储备和开发暂行办法》等相关法律法规，双方经友好协商，就甲方委托乙方完成“项目”土地一级开发的具体工作内容达成如下协议。 一、项目基本情况（包含项目名称、位置、四至、面积、土地现状情况、规划情况） 二、一级开发具体工作内容根据《项目实施方案》，乙方需完成以下具体工作内容。 1、征地拆迁乙方需按照邵阳市征地拆迁相关的法律法规等规范性文件完成项目规划范围内征地拆迁补偿、地上物拆除、清表等工作。 2、市政工程建设乙方需完成该项目规划范围内的“五通”，即实现市政道2路、水、电、气、通讯接通到建设用地红线，并达到竣工验收标准。 3、甲方要求乙方完成的其他工作内容。 4、本条所列的具体工作内容乙方应根据甲方审核通过的项目《实施方案》规定的工程进度计划完成各项工作。 三、一级开发成本及资金 11、一级开发成本 （1）由乙方协助甲方制定土地一级开发资金概算方案，委托财政评审中心评定，报自然资源部门与财政部门批准。
（包含前期费用、征地拆迁费用、市政工程费用、其他费用、不可预见费、利息等。 ） （2）土地一级开发成本依据征地、拆迁初步调查、市政咨询方案等测算，并已根据项目具体情况计算了一定比例的不可预见费。 乙方应严格按照《实施方案》进行土地一级开发成本控制。 但在土地一级开发中的征地、拆迁及市政建设等实际投资之前，乙方通过实际征地、拆迁调查发现与原《实施方案》成本测算存在较大差异，乙方应及时向甲方申报和协商，甲方在按照相关程序重新报批后确定项目是否实施。 22、一级开发资金 （1）土地储备资金。 （2）土地储备专项债券资金。 3 （3）受委托单位自筹资金。 四、项目开发实施进度、资金保证和监管 1、本项目级开发周期为月，自乙方取得土地级开发授权之日起计算。 2、如果由于一级开发政策调整或其他不可控制的原因导致乙方无法按期完成全部一级开发工作，乙方应提前一个月向甲方提出延长申请，并详细说明原因，确属合理的，经甲方书面批准同意延长的，乙方可以适当延长一级开发周期，并无须承担违约责任。