业主地下车位的权属案例分析报告

业主地下车位的权属案例探析

案例一、

2003年12月11日，市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案：星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售，开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”；被告星汉置业于判决生效之日起１０日将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

法院的判决理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建配套设施，其建造费用已经包含在全体业主的购房款中（开发商不能提供成本未计入房价的证据），不可以二次出卖，根据“谁投资、谁受益”的原则，小区车位所有权当属全体业主；第二，从土地使用权的角度看，业主办理产权证时，产权证书上载明了业主的分摊土地面积，因此车位所依附的土地使用权（包括地表、地上和地下）归业主所有，故车位所有权也应当属于业主。

案例二、

太平洋中心工程地下有两层车库，约189个车位，业主们原本每月向物业交400元便可停车。2003年底，开发商竟突然开始“外卖”车位，6平方米售价8万元！原来，开发商四和房地产发展已于2003年1月拿到了市国土资源和房屋管理局为地下车库核发的产权证。

●第一战业主向市南法院提起诉讼，要求撤销该产权证。2004年8月，一审判决：因核发的产权证没有车库的具体位置，造成产权证有重大瑕疵而撤销该证。当年 10月 28日，开发商对车库重新登记后，市国土资源和房屋管理局再次为其发证。

●第二战2005年3月，9名业主以“地下车库不是土地上的建筑物不该发证”为由，联名将市国土资源和房屋管理局告上法庭（开发商为第三人） 2005年 8月，市南法院审理后认为，开发商申请发证的地下车库也是“土地上”的建筑物，驳回业主请求

●第三战业主上诉至市中院。市中院认为“太平洋中心工程”项目，除了本案争议的停车场外，并未建有其他停车场所。换言之，作为配套设施和唯一的停车场，应归所有业主使用。据此，法院判决撤销产权证，业主赢了官司。

详情如下：2004年2月，五四广场附近太平洋中心的9名业主联名向市市南区人民法院提起诉讼，要求撤销小区停车位的产权证。2004年8月，市市南区人民法院作出一审判决，判决认为：市国土资源和房屋管理局发给市四和房地产公司的产权证没有标注车库的具体位置，属于重大瑕疵，因此撤销了开发商的产权证。

然而仅仅过了一个月，开发商就标注了红线图，重新对地下车库申请登记。于是，2004年10月28日，开发商四和房产公司又取得了地下车库的房产证。重新拿到房产证的开发商又开始销售车位，太平洋中心的业主们感到十分气愤，他们认为，地下车库不是地上的建筑物，房产部门不应当发放房产证。于是，9名业主再次提起了诉讼。

2005年3月，市市南区人民法院第二次开庭审理，然而，这次的判决，业主们却输了。“法院认为，这个地下车库也是地上建筑物，属于地上的房屋，所以应当颁发产权证。”（解释：地上的“上”字是法律意义的“上”，而不仅仅是地理空间的“上”）

对于这样的判决，太平洋中心的业主们不能接受，上诉至市中级人民法院。业主们主，车库是小区的配套设施，应当归全体业主所有。开发商却认为，地下停车场的整体建筑面积，并没有分摊到整个小区的公摊面积中去，车库是自己投资的，根据“谁投入，谁收益”的原则，自己应当对地下停车位享有权益。

2005年12月5日，市中院终审撤消了市南法院的判决，市中级人民法院对此案作出判决。判决认定，本案所争议的停车场是属于小区的配套设施，应当归全体业主使用，撤销市国土资源和房屋管理局为开发商核发的房屋产权证。

案例三、

2005年2月2日，市海淀区太月园小区正式成立业主委员会，该小区共有住户1900多户，共有停车位800多个，地上和地下停车场各占一半，许多业主向业主委员会反映小区停车难的问题。经查，发现太月园小区的开发商早就取得了小区地下停车场的产权。在业主们和开发商的几次交锋中，一些疑点出现了：根据太月园小区业主提供的资料显示：小区的地下车库并没有交纳相应的土地使用权出让金。也就是说，开发商在没有交纳车库的土地使用权出让金的情况下，却取得了土地的使用权，相应地获得了车库的产权证。然而，随着事

情的一步步发展，太月园小区的业主们还发现了一个更令他们吃惊的问题，那就是开发商竟然也取得了小区人民防空工程(简称人防工程)的产权证！

2005年12月，太月园小区业委会的5位业主，就开发商获得的土地使用证问题，到市建委反映情况，并向市政府提出行政复议。而市政府的复议决定认为：房地产公司取得《土地使用证》符合相关法律。5位业主对此表示不服，于2006年先后向市第一中级人民法院、市第二中级人民法院提起行政诉讼，但是均被法院驳回。随后，太月园小区业主将地下车库产权纠纷案经市人民检察院抗诉，上诉至市高级人民法院，高院已于2007年5月28日开庭审理此案。

2007年7月16日，市高级人民法院作出终审裁定：撤销市第一中级人民法院(2006)一中行初字第921号行政裁定，将本案交由市第一中级人民法院继续审理，上诉费由市政府承担。最终，业主也同样赢了车位官司。

另外，因为物业公司收费不合理、财务公开不透明等原因，业主委员会代表业主行使权力，将物业公司告上法庭。2009年6月19日法院判决，同样支持了业主要求辞退代表开发商利益的太月物业管理有限责任公司的诉讼请求，要求老物业公司于判决生效七日把物业管理权利交给业主委员会新聘的物业公司。

至此，太月圆小区业主大获全胜。

所以：

1、不能办理产权证书的地下车位，必定不可以销售。

2、办了产权证的，可以要求撤销。

3、当然，地下车位的证书可以颁发给业主共有，或由业主委员会代管。

4、不是每家或每台车必须要一个固定的车位，如同饭店不必给每个顾客都准备一个固定餐位不允许别人使用一样。大家可以试试：一个萝卜坑里是可以轮流放不同的萝卜，随机使用停车位不会导致车位紧的，而固定使用车位才会导致紧！……

5、还有，如果“恶奴欺主”，业主是可以更换物业公司的。

开发商出卖地下停车位“使用权”的行为违反了国家法律的强制性规定。

1、《中华人民国物权法》：

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外（如：地下矿产、文物虽不登记但属于国家所有）。

第七十三条建筑区划的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

2、《中华人民国土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定: “土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，

《城市房屋权属登记管理办法》第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护；第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用围的土地使用权权利主体一致的原则。

3、《中华人民国城市房地产管理法》第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用围的土地使用权同时转让、抵押。

4、《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用围的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”第二十四条：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共

有人，享有该建筑物、附着物使用围的土地使用权。”

5、《中华人民国物业管理条例》第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

6、《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第87条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，…。”

7、根据《中华人民国城市房地产管理法》第三十七条第（五）、（六）项规定，“权属有争议的”或“未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让。

8、《中华人民国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

9、《省物业管理条例》第十五条物业管理区域规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。第二十四条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置（可见，按照建设规划批文建设的配套设施之车库、停车位是强制性规定）。