四川南充房地产市场分析报告

2010年9月南充房地产市场分析报告第一部分土地市场

第二部分市场表现

一、2010年南充楼市供应情况（含各种物业类型）

1、2010年1—9月南充楼市新推房源情况

2、2010年9月三主城区供销情况

3、2010年1—9月南充楼市各月供销情况

二、2010年9月南充楼市开盘情况

三、2010年9月南充楼市总体成交备案情况（含各种物业类型）

1、本月日均成交套数情况

2、成交套数与成交均价分析（09年12月—2010年9月）

3、成交面积与成交金额分析（09年12月—2010年9月）

四、2010年9月三主城区具体成交情况（含各种物业类型）

1、本月三主城区成交套数与成交均价分析

2、本月三主城区成交面积与成交金额分析

3、2010年2月—2010年9月三主城区成交套数（套）与成交均价（元/㎡）比较

五、2010年5月—9月各个面积区间的成交套数与各个价格区间的商品住宅（只含住宅）成交套数情况

1、各月各个面积区间的商品住宅成交套数与所占比重

2、各月各个价格区间的商品住宅成交套数与所占比重

六、2010年9月各版块区域房地产市场交易分析

1、本月各版块成交情况一览表

2、本月各版块成交情况比较图

第三部分地产政策信息

本地信息动态分析

9月南充楼市概况

1、本月土地成交情况

2010年9月份全市共成交19块地，比8月份少成交3块，本月成交总面积达亩，比8月份的成交面积少了亩，环比降幅达%。

2、本月南充商品房供应情况

本月共推出房源4508套，其中顺庆区推出房源1140套、高坪区推出2262套、嘉陵区推出1106套。

3、本月南充市开盘情况

本月（）共3个项目开盘，与8月份开盘数目相同。这3个开盘项目分别是：“香意湾”、“南门一号”、“佳信?阳光香缇花柏山组团”

4、本月南充市三主城区成交情况

9月份全市商品房成交量共计1994套，环比8月份多成交207套，环比增幅%，成交量已连续4个月呈回升趋势。

9月份南充三主城区成交单价为3591元/平方米，环比8月份的上涨了525元/平方米，环比涨幅达%；9月份成交均价达到2010年以来的新的一个高点。

第一部分土地市场

一、南充市本月土地信息

重要贴士：根据南充房地产信息网的监测，2010年9月份全市共成交19块地，比8月份少成交3块，本月成交总面积达亩，比8月份的成交面积少了亩，环比降幅达%。

从下图可以看出，本月成交“纯工业”用地共4块，分别是“嘉陵区鑫益路”、“嘉陵区二洞桥”和“高坪区航空港工业园区”的两块地，成交面积达亩，出让年限均为50年；成交“纯商业”用地两块，成交面积亩，出让年限40年；成交“商业及居住”用地共9块，成交面积达亩，商业出让年限40年，居住出让年限70年；成交“纯住宅”用地1块，即“西射路侧”1块地，成交面积亩，出让年限70年。

图表：2010年1月—8月各月土地供应情况

图表：9月份公告宗地一览表

第二部分市场表现

一、供应情况

1、2010年1—9月南充楼市新推房源情况

本月第1周仅顺庆区与嘉陵区获批2个预售许可证，比上周少领了34个证，共推出房源258套、平米。

本月第2周仅高坪区与嘉陵区获批5个预售许可证，比上周多领了3

个证，共推出房源1298套、平米。其中本周高坪区共推出房源1040套、平米，高坪区的“东辰瑞景第1幢”获批1个证，推出房源35套、平米；“天来豪庭”推出车库和商铺共计1005套、平米；嘉陵区的“阳光美地”获批2个证，共推出房源258套、平米。

本月第3周三主城区仅顺庆区与高坪区有新推房源，共获批10个预售许可证，推出房源764套、平米。本周供应量集中在顺庆区，且各类户型区间产品均有供应，顺庆区有4个项目共获批8个证，共推出房源638套、平米。其中马电花园本周共获批3个证，推出房源230套、平米；柏林春天共获批3个证，推出房源188套、平米；尚品观邸获批1个证，推出房源48套、平米；香江国际获批1个证，推出房源172套、平米。高坪区的“华诺国际”本周获批2个证，推出房源126套、平米。嘉陵区无新推房源，环比上周降幅达100%。

本月第4周三主城区仅嘉陵区的“南门1号”有新推房源，共获批1

个预售许可证，推出房源403套、平米，环比上周下降361套、平米，环比降幅分别达%、%。本周顺庆区与高坪区都无新推房源。

本月第5周三主城区共推出房源1785套、平米，共获批预售许可证25个。嘉陵区本周共获批12个预售许可证，共推出房源412套、平米。其中“香洲苑”获批7个证，推出房源217套、平米；“嘉州玫瑰花园”获批5个证，共推出房源195套、平米。高坪区共获批11个证，共推出房源1096套、平米，环比上周增幅100%。另外龙门镇也首次取得预售，“龙祥嘉苑”共获批5个证，推出房源287套、平米；“华诺国际”本周获批5个证，推出房源778套、平米；“鹤鸣江涛第1幢”获批1个证，推出房源31套、平米。顺庆区的“南充公馆”获批2个证，推出房源277套、平米。

图表各行政区1—9月新增供应套数比较

2、2010年9月各行政区供销情况

图表

图表本月新增供应项目一览表

3、2010年1—9月南充楼市各月供销情况

图表

二、本月南充市开盘情况

重要贴士：本月（）共3个项目开盘，与8月份开盘数目相同。这3个开盘项目分别是：“香意湾”、“南门一号”、“佳信?阳光香缇花柏山组团”

1、香意湾9月4日盛大开盘，特大优惠抄底价值。

本次开盘推出的是4号楼的18层电梯公寓共225套房源，户型区间在72—124平米，当日购房最高优惠可达10%，优惠后的每平米均价约3700-3800元，如按实得面积计算，每平米最低仅2868元。在户型打造上，开间-5.4米、

层高6米的宽景休闲露台；入户花园，构筑前庭后院的空中院落；户户超大面积赠送，可变空间户型，套一可以变套二、套二可以变套三套四，扩展空间充足，房间功能随心转换。

2、9月12日，南充户型王者，城市巅峰豪宅——“南门一号”正式开盘发售，3580元/m2震撼起价，最高8%购房优惠必将再一次引爆市场。

南门一号此次开盘推出的房源，91-134㎡空中别墅，实得面积更是高达155-248㎡，得房率最高可达200%；6米开间超大客厅，40㎡超大主卧，全赠送的30余㎡豪气入户花园，更是尽显豪宅风范。

3、9月18日，佳信?阳光香缇花柏山组团13号楼开盘。纯多层巴适！

这次佳信?阳光香缇花柏山组团13号楼开盘一共推出了30套房源，纯多层，面积在80到110平米之间，均价每平米3900元左右。开盘当天即销售过半，其中最受购房者追捧的是106平米的三房H户型和92平米的两房J户型。

图表：3

三、成交备案情况

1、本月日均成交套数分析（含各种物业类型）

图表：

据房管局数据显示，2010年9月南充市房地产日均成交量约66套左右，比8月份的日均成交套数多8套/天。从本月交易量的走势来看，整体依然处于较大的高低震荡走势。其中9月27日与28日成交套数最多，达127套，其主要原因可能是因房交会来临前夕的一个正常反应，其次是9月7日成交105套；本月成交套数最少的是9月4日，仅成交29套。

2、成交套数与成交均价分析（2009年10月—2010年9月）

根据南充房地产信息网的监测，9月份全市商品房成交量共计1994套，环比8月份多成交207套，环比增幅%，成交量已连续4个月呈回升趋势。

9月份南充三主城区成交单价为3591元/平方米，环比8月份的上涨了525元/平方米，环比涨幅达%；9月份成交均价达到2010年以来的新的一个高点，虽然新政后的惨淡交易促使许多楼盘被迫推出一些优惠政策，但并没有因此降低南充楼市的整体房价，本月一些高端楼盘的热卖（比如：香江国际、天来豪庭等）以及个别高端楼盘的推出（南门一号），相应的拉高了本月南充楼市的成交单价。

图表

3、成交面积与成交金额分析（2009年10月—2010年9月）

9月份三主城区共成交平米、万元。成交面积环比8月份增加了平米，环比增幅%；成交金额环比8月份增加了万元，环比增幅达%。

图表

四、2010年9月三主城区成交情况

1、本月三主城区成交套数与成交均价（含各种物业类型）分析

各行政区方面，本月顺庆区共成交1131套，成交均价是3840元/平方米。环比8月份增加了309套，环比增幅%；成交均价上涨了453元/平方米，环比涨幅%。

高坪区本月共成交424套，成交均价3172元/平方米，与8月份相较成交套数下降了185套，环比降幅%；9月份成交均价在8月份的基础上上涨了759元/平米，环比涨幅高达%，本月高坪区成交均价仍居三区最后一位。

嘉陵区本月商品房共成交439套，成交均价3356元/平方米，与8月份相较套数环比增加83套，环比升幅%；成交均价上升了294元/平方米，环比升幅%。

图：各行政区商品房成交概况

2、本月三主城区成交面积与成交金额（含各物业类型）分析

图表

3、2010年2月—2010年9月三主城区成交套数（套）与成交均价（元/㎡）比较

图表各月三主城区成交套数（套）比较图

图表各月三主城区成交均价（元/平米）比较图

五、2010年5—9月各个面积区间的成交套数与各个价格区间的商品住宅（只含住宅）成交套数情况

1、图：各月各个面积区间的商品住宅成交套数与所占比重

据房管局数据显示，9月份南充市三主城区住宅成交面积区间集中在70—130平米之间，主要成交力量是90—110平米之间（经济型套二），本月共成交838套，环比8月份多成交293套，环比增幅%；其次是70—90平米（常规型套二）本月共成交747套，环比8月增加65套，环比增幅%；再次是110—130平米的舒适性套三本月成交531套，环比8月份增加314套，环比增幅%。

2、图：各月各个价格区间的商品住宅成交套数与所占比重

9月份南充市三主城区成交单价主要集中在3101—4000元/平方米，成交量最大的是3101—3400元/平方米，本月共成交494套，比8月份多成交311套，环比涨幅达%。

纵观5月至9月的成交情况，2000元/平方米以下的5月份的成交量最大，共109套，8月份最少，仅成交1套；2000—2500元/平方米的8月份成交量最大，达418套，成交量最少的是6月份，仅成交28套；2501—2800元/平方米的5月份成交量最大（132套)，成交量最少的是6月份（50套）；2801—3100元/平方米的5月份成交量最大（312套），成交量最少的是8月份，仅成交61套；3101—3400元/平方米的9月份成交量最大（494套），成交量最少的是8月份（183套）；3401—3700元/平方米的9月份成交（341套），成交量最少的是6月份（117套）；3701—4000元/平方米的9月份成交量最大（327套），成交量最少的是6月份（102套）；4001—4300元/平方米的成交量最大的是9月份（228套），成交量最少的是6月份（60套）；4301—4600元/平方米成交量最大的是8月份（117套），成交量最少的是7月份（31套）；4601—4900元/平方米成交量最大的是9月份（48套），成交量最少的是6、7月份仅成交10套；4901—5200元/平方米成交量最大的是9月份（21套），成交量最少的是7月份（7套）；5200元/平方米以上的成交量最大的是9月份（41套），成交量最少的是5月份（0套）。

由此可以看出5个月以来，3401—5200元/平方米以及5200元/平方米以上的中高端价格区间，9月份的成交量基本上是最大的。自新政后5个月，9月份南充楼市房价开始回暖。

六、本月各版块区域房地产市场交易分析

1、本月各版块成交情况一览表

南门坝成交量领先香江国际与南门一号贡献最大

本月南门坝成交量有大幅上升，成交套数和成交面积分别为461套、平米，环比8月份，成交量增加329套、平米，环比增幅%、%，居首位，该区域的

“香江国际”、“南门一号”、“瑞露嘉都二区”成交量较大；其次是江东新区，本月成交347套、平米，环比8月份，成交套数减少45套、环比降幅%，成交面积增加平米，环比增幅%，居第2位，该区域本月主要成交体量集中在“天来豪庭”、“华诺国际一区”、“新东豪园二期”等项目；再次是市政新区，与8月份相较排名下降1位，本月成交326套、平米，环比8月份成交量增加53套、平米，环比增幅%、%，该区域主要成交力量主要集中在“美宇凤凰城”、“阳光香缇”等项目；嘉南新区排名第4，成交套数和成交面积分别为282套和平方米；上中坝排名第5，本月共成交131套、平米；华凤新区排名第6，本月共成交66套、平米；西山片区排名第7，该区域本月成交62套、平米，本月主要成交力量集中在“龙川半岛”；排名第8的是蚂蝗堰，该区域本月共成交61套、平米；排名最后一位的是五星花园，本月成交26套、平米，该区域成交量主要集中在“锦绣北湖”。

2、本月各版块成交情况比较图

第三部分地产政策信息

关键词：南门坝核心价值楼市四大版块

1、五大核心价值复兴南充南门坝2010-09-21 来源:南充晚报

过去，这里是南充上数百年的政治中心、文化中心，有着浓厚的文化底蕴；如今，这里是诸多品牌开发商抢滩布局的战略要地，滨江名城、明宇?帝壹家、瑞露嘉都、格兰?星河湾、蓝光?香江国际等高端楼盘汇聚了巨大的消费力；未来，仿古商业街，府衙、文庙，从沉寂上百年的岁月中醒来，南门坝又将开启一段新的黄金岁月。

核心价值之绝版地段

项目位于顺庆区南门坝滨江生态走廊，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。紧邻滨江中路四段、南充港、桓子河大桥，距离市中心“五星花园”仅10分钟车程，8路、24路、12路和29路公交车均经过该区域。文峰街、桑园路南段、红光路西段三条大道改造如火如荼，其中文峰街曾是东南片区的主要商贸流通地，改建后的文峰街全长514米、宽24米，投资360万元。桑园路是玉带路连接人民南路的主要次干道，新建的桑园路南段将连通南门北街至滨江大道，建成后将成为五星花园至南门坝最近的快速通道，道路全长501米、宽24米，投资380万元。新建的红光路西段是规划建设的仿古商业步行街，也是贯通滨江大道和玉带路的城市东西干道，道路全长431米、宽24米，投资330万元。3条道路均为双向4车道，采用沥青混凝土路面，且有望10月底竣工通车。

核心价值之商业崛起

根据政府规划，南门坝旧城改造工程重点建设三大功能区：一是特色古街区；二是高档商业区：建设集商住、商业、休闲、娱乐于一体的现代化城市功能街区；三是高档商住区和还房区。目前蓝光地产已启动蓝光?文里高端商业项目，其以“商务休闲生活、世界级旗舰百货超市、休闲生活、运动生活、品质购

物”为五大主题，涉及高档餐饮、商务品茗、水疗会所、咖啡厅、西餐厅、KTV、美容美发、健身、运动器械、品牌服装、3c家电、丝绸展销、精品布艺等业态。7月中旬，蓝光?文里已与在外资零售业排名中位居全国第一、2009年在大陆的营业额超越家乐福、沃尔玛、TESCO乐购等500强企业的世界级零售超市“大润发”签订了入驻协议。同时，南门坝100亩商业地产项目即将动工，不久，南门坝将再现往昔的繁华。

核心价值之宜居福地

南门坝生态公园位于嘉陵江与西河交汇处的西北侧，整个公园的面积达200余亩，比南充北湖公园的面积还大。公园划分为南北两大部分，北部为主题滨水区、中心广场、露天剧场、儿童休闲区等功能片区，两条曲型景观通道贯穿整个区域，并与生态布局形成有机结合。南部因地势较低，主要规划为以自然林地为主的生态林景观休闲区，其中包括莲花池、阳光草坪、园艺欣赏区、密林休闲区、青少年种植园等区域，主要突出生态景观的自然和谐。

核心价值之港口经济

在位于滨江路旁的南充港集装箱码头建设工地热火朝天，主体工程竣工在即。按照该规划，南充港将发展成为以集装箱、化工产品运输和嘉陵江文化生态旅游为主的区域综合性港口。该港货运作业区包括阆中、南部、仪陇、蓬安、嘉顺五大港区。资料显示，南充港的建设，将直接带动南充市沿江县、市、区的经济发展，受益人口超过600万人，将极大地推动临江工业、港口物流、嘉陵江旅游开发，使之成为南充新的经济增长点。

核心价值之旅游休闲

在烟波浩淼的江边，把酒临风，是何等畅快之事。随着城市休闲美食重心逐渐向嘉陵江边转移，滨江大道上已集中了百余家各类餐饮酒家，且生意日渐火爆。南充美食正在成为留住和吸引外地游客的—个“诱饵”。滨江美食城的精髓是将嘉陵江文化巧妙地融合其中，不仅仅只是在路边立个简单的指示路标。中餐、西餐、火锅、渔港区域，每个区域的入口和出口均有标志性的景观雕

塑，座椅、餐具、纸巾等等物品上都将体现出与众不同的嘉陵江文化，甚至还设计有打鱼传说、纤夫文化、嘉陵江诗词等文化展示。在这个4公里的长廊上，树池造型、座椅造型、园林小品等景观，都把嘉陵江文化融人其中。

2、南充三区楼市四大版块大PK 2010-09-18 来源:南充晚报

现如今，房地产投资业已不是有钱说了算了。前几年，房地产市场“汇洪”，投资客与开发商便在房地产市场里面尽情地徜徉，还尽享“鱼水之欢”，可眼下，房地产市场“关闸”水深火热的书面就甚是难堪。可水深火热的都是那些大局面，在大局面也有平静的小场景。尽管政府宏观上进行了调控，调控政策也已过去5个月了，像南充这样在全国大局面里的小场景，从其房地产市场一直保持价理皆稳的发展态势可以看出，南充房地产业几乎没有受到政策调控的影响，甚是平静。可是，南充房地产市场却因为地域关系，再加上平静的的市场，不管是选择投资还是选择自住，其视野都不够宽泛，也不够精准。都说现在的购房者一个比一个贼精，也都理性地看待楼市，可一旦真进入买房状态，就显得不那么清醒了，楼市迷雾已罩得他们找不着北，他们多是跟着感觉走。

在南充市三区买房置业，南充市高坪区、嘉陵区、顺庆区三大地理板块中竟形成了南充楼市“四足鼎立”之情势，其中包括市政新区、南门坝、嘉陵区、江东新区，各个板块的楼盘都使出浑身解数，无所不尽其极的推广各自楼盘的优势，好像无处不是风水宝地。这下消费者懵了。到底买在哪儿既划算还有价值？记者经常看到一些潜在购房者，只要哪个楼盘开盘，就到哪儿去打听，这样就很盲目，而且看的多了就只会把眼睛看花，反倒把自己折腾累了，最终也不知道自己到底要买那个盘的房子。在此，记者人各区各块的客观现状及未来发展前景，对全城三区四块的楼盘爱在优劣做个简单的评述，以供购房者参考。

顺庆区，市政新区PK南门坝

一个城市的政务区永远是买房者追逐的板块，首先政府对诸如基础设施和生活配套的权重投入，肯定会加速该板块物业的增值和附加值的凸显。再者，政治与经济从来都是互为交融的最佳拍档，政治区域的迁徙，在一定程度上会影响到经济势头的走向，最终也会引领区域的人气上升。但不容回避的是，市政新

区目前在人气指数、交通出行上滞后，远离传统商圈、楼盘入住率低都成为消费者选择该板块时犹豫的原因。

可就在2009年11月，台湾润泰集团大润发超市已与顺庆签订投资合同，将在北部新城投资亿元，建设一个大型的零售卖场，这一举措正好满足了该区域内市民的生活需要，同时也会带动更多的商家和企业入住市政新区，可见该板块发展形式较好，发展前景无限。所以对于一座崛起的“新城”，其兴盛与繁荣还需要购房者在时间上给予宽容。

南充人在买房的观念上仍然是传统的，所以大多数人选房子还是会把眼光放在区域发展地很成熟的顺庆区。其实，只要挖掘人类内心的本真，不难发现，安定才是人类寻求的终极目标。对于顺庆区这样的老城区，生活设施、配套都已成熟、完善，居住在这样的环境中，心理踏实。特别是南充人要深蒂固的区域偏好，成为顺庆楼盘琮会在很长时间领跑南充楼市的资本。然而顺庆老城区，新兴的南门片区异军突起成为购房者蜂拥的福地，从自住的角度讲，虽然正在施工的现场环境和噪声污染在一定程度上会对一部分人生活品质造成些许影响，从投资的性价比看，顺庆的楼盘成交均价，整体每平米高于嘉陵区和高坪区几百元。虽然在这个板块选房子，不管是投资商业，还是住宅，成本投入高、增值幅度也不见得会迅速上窜。但是你不得不承认一个信条，同比其他区域，它们贬值的可能性不大，而且会在相当长的一段时间会领跑南充楼市，更何况从南门坝历史渊源出发，当时顺庆府衙以及繁茂的街区，凭借现代科技、人文文化的感染，近日南门坝再现往日的辉煌也并非不可能。

嘉陵区，正在慢慢成长

嘉陵区楼盘不少，更有西南第一湾区的品质大盘撑腰，而且之前很多高端大盘深入嘉陵内部，短短的几年之间，使嘉陵面貌焕然一新，使一部分消费也逐渐改变了对该板块的心理认知。从地缘和交通来看，嘉陵板块的楼盘目前似乎还处于城区死角，看似还依附于顺庆的地理条件，但统观两年来嘉陵区的实际发展以及预期规划，诸如嘉陵工业园区招商引资工程宏大、三公园建设工程、大型商业中心已列入政府规划，凤垭山国家级生态旅游区也在建设规划当中，因此不

管是在嘉陵板块中入住琮是投资商业，其发展前景都是广阔的、升值潜力也非常大。

高坪区，江东板块成“主打歌”

三年前，南充人对江东的印象和评价就跟高坪一样，“宁要顺庆的一张床，不要高坪的一幅房”，但近年来，随着江东新区“南充外滩和浦东”的形象日益丰满，南充人逐渐改变了对江东的认知。在南充市区，从原生态资源、空气质量和保值、增值的指标上考量，江东新区当仁不让成为市区最具活力的板块。上中坝生态湿地、四车道的江东大道、南充市区保持最为完整的江景资源、三桥以东十几个定位为中高端的新盘，是该板块无以比拟的优势。但我们难免也看到江东新区板块的缺失——缺乏中心，现在的江东就像是摊开手掌的五根手指头，每一要指头都没有具体的实力，可要是五根指头握成拳时，就必将能重拳出击，展现在市民面前的又将是另一番风貌。这样的风貌也已初见端倪，比如该板块的某个代表性楼盘自问世以来创造了几个奇迹：整体提升了江东板块价值、不到半年去销楼盘的三分之二、第一个自主的五星级酒店及住宅的五星级酒店物管等。从自住的动机看，有山有水，离尘不离城；若投资，成本投入小、抗风险能力大，主要是增值空间和“钱途”不可估量。

南充楼市的发展越来越有势头，各个楼盘不断造势的举动也让置业者们略显慌张，所以这就要求置业者们有更精准的眼光去认清各个区域楼盘的不同优势，取其所用。

3、“市民热捧南充2010秋季房交会” 2010-10-1 来源：南充晚报

由市房地产管理局、南充日报社主办，以“嘉陵江畔、宜居南充”为主题，为期5天的2010年秋季房地产展示交易会于9月30日上午10时在市文化路北湖广场盛大开幕，为参展的龙川半岛、华诺国际、大地?景秀、新东豪园?美丽山、紫御荣庭、东岸十九座、万基?蓝域、兴业?香槟尚城、朗泰嘉源、香意湾、金玉丽都、桂园等品质楼盘提供了一个不可多得的宣传平台和营销渠道，同时也为购房者提供了更加全面的信息和更多的选择机会。

房地产交易展示会，被人们看做是楼市变化的“晴雨表”和“风向标”，由于今年的秋交会还未远离“新国十条”的势力范围，又迈入了“金九银十”，因此尤其受到各方的关注，人们都希望通过房交会的表现和市场成交，能看出下一步市场变化的一丝端倪，以及政府对楼市高坪江东区域成南充楼市领跑者调控的态度。