(房地产管理)商业地产业态的定义
业态
业态一词来源于日本，是典型的日语汉字词汇，大约出现在20世纪60年代。萧桂森在他给清华大学职业经理人培训中心编写的教科书《连锁经营理论与实践》中，给业态下的定义是：针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。
业态定义
日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
零售业态
零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。
商务部根据近年来我国零售业发展趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，组织有关单位对国家标准《零售业态分类》(GB/T18106-2000)进行了修订。国家质检总局、国家标准委已联合发布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），该标准为推荐标准。新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。
一、有店铺零售业态共有12种
1、食杂店
选址：一般位于居民区内或传统商业区内。
商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。
营业面积：一般在100平方米以内。
商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。
商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。
服务功能：营业时间12小时以上。
管理信息系统：初级或不设立。
２、便利店
选址：商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等
公共活动区。
商圈与目标顾客：商圈范围小，顾客步行5分钟到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。
营业面积：100平方米左右，使用率高。
商品（经营）结构：即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平。
商品售卖方式：以开架自选为主，结算在收银处统一进行。
服务功能：营业时间16小时以上，
提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目。
管理信息系统：程度较高。
3．折扣店
选址：居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。
商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民。
营业面积：300-500平方米。
商品（经营）结构：商品价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例。
商品售卖方式：开架自选，统一结算。
服务功能：用工精简，为顾客提供有限的服务。
管理信息系统：一般。
4、超市
选址：市、区商业中心、居住区。
商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主
营业面积：营业面积6000平方米以下。
商品（经营）结构：经营包装食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。
商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。
服务功能：营业时间12小时以上。
管理信息系统：程度较高。
5、大型超市
选址：市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近。
商圈与目标顾客：辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主。
营业面积：营业面积6000平方米以上。
商品（经营）结构：大众化衣、食、用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发。
商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。
服务功能：设不低于营业面积40%的停车场。
管理信息系统：程度较高。
6、仓储式会员店
选址：城乡结合部的交通要道。
商圈与目标顾客：辐射半径5公理以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主。
营业面积：营业面积6000平方米以上。
商品（经营）结构：以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品品种在4000种左右，实行低价、批量销售。
商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。
服务功能：设相当于营业面积的停车场。
管理信息系统：程度较高并对顾客实行会员制管理。
7、百货店
选址：市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。
商圈与目标顾客：目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主。
营业面积：营业面积在6000-20000平方米。
商品（经营）结构：综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼品、家庭用品、家用电器为主。
商品售卖方式：采取柜台销售和开架面售相结合方式。
服务功能：注重服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全。
管理信息系统：程度较高。
8、专业店
选址：市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。
商圈与目标顾客：目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主。
营业面积：根据商品特点而定。
商品（经营）结构：以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大。
商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式。
服务功能：从业人员具有丰富的专业知识。
管理信息系统：程度较高。
9、专卖店
选址：市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。
商圈与目标顾客：目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。
营业面积：根据商品特点而定。
商品（经营）结构：以销售某一品牌系列为主，销售量少、质优、高毛利。
商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究。
服务功能：注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务。
管理信息系统：一般。
10、家居建材商店
选址：城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区。
商圈与目标顾客：目标顾客以拥有自有房产的顾客为主。
营业面积：营业面积6000平方米以上。
商品（经营）结构：商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的。
商品售卖方式：采取开架自选方式。
服务功能：提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上。
管理信息系统：较高。
11、购物中心
分社区型购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三种
A社区型购物中心
选址：市、区级商业中
商圈与目标顾客：商圈半径为5-10公里。
营业面积：建筑面积5万平方米以内。
商品（经营）结构：20-40个租赁店，包括大型超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店。
商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。
服务功能：停车位300-500个。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
B市区购物中心
选址：市级商业中心
商圈与目标顾客：商圈半径为10-20公里。
营业面积：建筑面积10万平方米以内。
商品（经营）结构：40-100个租赁店，包括百货店家、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。
商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。
服务功能：停车位500个以上。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
C城郊购物中心
选址：城乡结合部的交通要道。
商圈与目标顾客：商圈半径为30-50公里以上。
营业面积：建筑面积10万平方米以上。
商品（经营）结构：200个租赁店以上，包括百货店家、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。
商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。
服务功能：停车位1000个以上。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
12、工厂直销中心
选址：一般远离市区。
商圈与目标顾客：目标顾客多为重视品牌的有目的的购买。
营业面积：建筑面积100-200平方米。
商品（经营）结构：为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌。
商品售卖方式：采用自选式售货方式。
服务功能：多家店共有500个以上停车位。
管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
二、无店铺零售业态共有5种
1、电视购物
目标顾客：以电视观众为主
商品（经营）结构：商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不强。
商品售卖方式：以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道。
服务功能：送货到指定地点或自提。
2、邮购
目标顾客：以地理上相隔较远的消费者为主。
商品（经营）结构：商品包装具有规则性，适宜储存和运输。
商品售卖方式：以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道。并取得定单。
服务功能：送货到指定地点。
3、网上商店
目标顾客：有上网能力，追求快捷性的消费者。
商品（经营）结构：与市场上同类商品相比，同质性强。
商品售卖方式：通过互联网进行买卖活动。
服务功能：送货到指定地点。
4、自动售货亭
目标顾客：以流动顾客为主。
商品（经营）结构：以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以上。
商品售卖方式：由自动售货机完成售卖活动。
服务功能：没有服务。
5、电话购物
目标顾客：根据不同的产品特点，目标顾客不同。
商品（经营）结构：商品单一，以某类品种为主。
商品售卖方式：主要通过电话完成销售或购买活动。
服务功能：送货到指定地点或自提。
本标准适用于在中华人民共和国境内从事零售业的企业和店铺。
商业地产业态的定义
业态 业态一词来源于日本，是典型的日语汉字词汇，大约出现在20世纪60年代。萧桂森在他给清华大学职业经理人培训中心编写的教科书《连锁经营理论与实践》中，给业态下的定义是：针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。 业态定义 日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 零售业态 零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。 商务部根据近年来我国零售业发展趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，组织有关单位对国家标准《零售业态分类》(GB/T18106-2000)进行了修订。国家质检总局、国家标准委已联合发布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），该标准为推荐标准。新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。 一、有店铺零售业态共有12种 1、食杂店 选址：一般位于居民区内或传统商业区内。 商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。 营业面积：一般在100平方米以内。 商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。 商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。 服务功能：营业时间12小时以上。
商业地产的各种业态分析
商业地产的各种业态分析 通常，商业房地产中包含如下业态：购物中心（shopping mall），百货公司，超级市场。通常，零售业中的商业房地产，可按照许多种方式进行分类，如服务的种类、产品的组合、产品的数量等，但各种划分方法不一而同。正如英国学者彼得J·麦戈德瑞克（Peter J·McGoldrick 2002）所说，“零售业缺乏一个统一的、坚实的基础，据以进行零售业态的分类。尽管出现了一些描述某些业态特征的定义，例如超级商场或者百货商店，但是不同出处的定义常常存在许多差别。业态之间的边界也变得越来越模糊。例如，沃尔玛曾经被描述为经营折扣百货店、超级中心、百货商店、超级购物中心等。而事实是，一般情况下沃尔玛商店具有每种业态的要素，像今天的许多零售商一样，沃尔玛也曾经在已有的传统业务之外进行过创造价值的探索。” 彼得J·麦戈德瑞克将零售业态分为六大类，即小型商业态，大型商业业态，百货店及量贩店，折扣商店，购物中心，家庭购物。其中大型商业业态又分为如下四种： 小型超级市场：自助式食品店，面积在3000-12000平方英尺之间。 大型超级市场：面积在12000-25000平方英尺之间。 超级商店：销售食品（但不只卖食品）的商店，单层面积在25000-50000英尺之间，通常在一层设停车场。 大型综合超市：面积在500000平方英尺以上，通常位于城市边缘或城乡结合部，有宽敞的停车场。 总体而言，对这种种的概念人们仍存在不少误解，例如，在欧洲，超级商店通常是指规模较小的大型综合超市，而在德国，超级商店的标准规模又有所不同，这增加了不少对比的难度。在美国，大型综合超市和超级中心常常被视为同义词。。在英国，超级商店和大型综合超市常常交替使用。有些连锁商店往往回避使用大型综合超市这个词，因为一家新的“超级商店”对当地居民带来的威胁感觉上要小一点，也更容易被接受。在现在，随着众多非食品零售商突破市中心和
商业地产基础知识(精华版)
商业地产基础知识 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投 资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。 1、商业建筑规划知识 商业空间规划设计：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布 局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商 业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装 修设计等规划服务。 交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一 部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。 步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。 汽车交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购 物交通和后勤货运交通各行其道。 水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。 垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。 商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。 开间：又称面宽，指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商铺的横向长度。 进深：是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。即商铺的纵向长度。 2、商业营销知识 零售：是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费 品有关的无形服务的满足，它直接关系到居民的生活质量和生活方式，社会资源分配的一个 重要阶段 -- 也是最后阶段。 批发：也是一种交易形式，零售的对称，是专门从事大宗商品交易的商业活动。商业批发是生产与零售之间的中间环节。通过商业批发活动，使社会产品从生产领域进入流通领域，起到组织和调动地区之间商品流通的作用。 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引客户的辐射范围，简单的说，也就是来店客户所居住的地理范围。 商铺投资：指进行商铺购买、租赁的行为。 商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时 间跨度。
华润集团商业地产说辞销讲词
华润集团商业地产说辞销讲词 本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分，华润品牌——品牌墙处、地段——区域沙盘处、周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍（侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套）、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。 华润品牌展示——品牌墙处 1.讲解目标 （1）华润集团红色央企、拥有多元业务领域； （2）华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业； （3）华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线。 2.讲解要点 （1）通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力；（2）强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心；（3）通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。 3.标准说辞 华润集团是直属于国资委的央企，其前身是1938年于香港成立的“联合行”，经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、16家一级利润中心，有实体企业2300多家，在职员工42万人，在香港拥有5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。 X先生/女士：以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想
说：这恰恰对您的投资影响是非常巨大的：现在已经是完全竞争化的社会了，投资最根本的目的是赚钱，对吗？（停顿3秒）等于您把钱放在开发商这儿，寻求投资回报。本质上，这和买股票是一样的，正如您买了我们的股票。所以，企业实力怎么样，是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的！华润实施的“十二五”发展战略，目标是实现销售额7000亿元，利润1000亿，总资产1万亿，我们要把华润建设成为“世界一流企业”。“强者恒强”，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润2013年全球500强排名第187位，2013年度央企业绩排名第五位，截止2013年末，总资产11337亿元，其核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。而且以上业务已经建立起行业前五名的领先地位。所以，选择华润，不仅有强大的央企背景保证，还有我们企业快速发展的势头带动。“好风凭借力，任我上青天”，X先生/女士，您投资华润，一定是正确的！ 经过刚刚的介绍，您有什么不清楚的地方吗？（客户：没有） 下面1分钟的时间，我们再了解下华润置地。华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，作为香港恒生指数成分股，他是中国最具实力的房地产开发商，2013年中国地产企业综合排名第五位。已经进入43个城市，开发住宅项目80个；万象城和五彩城两大持有系列的商业，全国已经开业和在建的有27个。您看到的这幅图片，是我们南宁万象城开业实景，创造了当天10万人到场的记录。 据统计：深圳万象城2013年营业额为60亿，占深圳罗湖区GDP的
商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容
商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 荐 168 钱虹原创 关键字：钱虹商业地产业态与物业管理在其中的价值要求和服务内容商业地产概念起始于2002年的北京金源时代购物中心（shopping mall），并在近几年被极大推广，并将之前存在已久的一些商业业态也纳入其中。随着商业地产的不断涌现，它们之间的竞争日趋激烈，其中的商业物业管理价值和地位也逐渐凸显出来。 一、商业地产的概念和业态 商业地产，即作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，以办公为主要用途的地产也属商业地产范畴。商业地产的业态多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电
影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。 二、物业管理在商业地产中的角色定位和价值 物业管理（简称PM），是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的卫生和秩序活动。它作为一种不动产管理模式起源于19世 纪60年代的英国，自19世纪80年代引入我国之后，已被住宅物业领域广泛接受，在商业地产（商业物业）也存在类似的物业管理，但商业物业管理应有别于住宅物业管理。 商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的行为 活动，从事商业物业管理的公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的综合服务公司，第一家进入财富100强的物业公司）、 赛特商业管理公司等。相比住宅物业，商业物业治理面对的客户关系更加复杂，让开发商获得更好投资回报，让承租户(投资者和经营者)获得营业利润，使消费者获得良好的购物、服务这三方面的共赢，才是商业物业治理的主旨和定位。 万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业
产业地产业态规划
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。 随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。 产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。 产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。 园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。 园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。 生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。 由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。 业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
商业地产基础知识
商业地产基础知识 1、商业房地产的含义:人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 2(商业地产的类型 分类方法种类 大型商厦 按市场形式分类专业市场 小区商铺 购物中心 小区配套商铺 按物业用途分类专业市场 批发及商贸中心 餐饮及美食广场 商业大厦 住宅区商铺 按建筑特征分类临街商铺 步行街露天商铺 地下商城
商业区物业 按物业区位分类住宅区物业 近郊物业 统一经营物业 按经营方式分类 分散经营物业 综合经营物业 按经营类别分类 单一经营物业 按销售方式分类销售物业 租售物业 出租物业 产权物业 按物业产权分类 非产权物业 3、商圈 :是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。 商圈的构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。
商业地产：全产业链模式
商业地产：全产业链模式 商业地产 2010-6-28 <新地产>记者王崴 从食品到商业地产，从大豆到大悦城，一句“产业链，好产品”广告语点出了中粮集团的战略意图；万达的主业早已跳出商业地产之外，踏入了商业、酒店、文化、零售等各个领域；华润正努力打通上下游环节，形成具有华润特色的商业地产产业链；深国投商置宣布收购美国西蒙集团五个购物中心一周之后，又新推出两只基金…… 对于万达、中粮们的产业链工程，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波将之看作是“从开发商向商业地产全程营运商转变，一种新身份的塑造”。在亚洲，许多成功的商业地产公司也都是这种模式。如日本永旺、三井不动产。 朱凌波认为，比起欧美国家强调商业地产“专业分工”，中国企业似乎更适合这种“大而全”的发展模式。“尤其现阶段城市化发展速度加快和国内消费需求的提升，只有像万达、宝龙这种快速连锁发展的企业，才能满足市场需求。这种‘被动式成熟’，最终形成了‘全程运营商’的定位。” SPACE商业经营管理顾问公司副总经理许大金则认为：此番众企业步调一致的转型“说白了，就是对终端资源的一种跑马圈地，最终就是实现交易成本降低和价值增值的经营目标。” “加”出来的商业王国（小标） 坦率的万达总裁王建林将“构建全产业链”用白话解释为：“要什么就得有什么，没有就自己亲自来”。在这种思维的直接驱使下，万达在不停复制一个个商业项目的同时，又在这些项目上开枝散叶出更多衍生的公司。 在万达集团的支柱产业构成中，高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业——商业地产的配套产业。同时，由于经营情况良好，万达影院和万千百货在未来长期发展定位上，愈加明确。比如，万达院线正在向产业上游发展。全资兴建的大连金石国际文化产业基地，规划占地面积3000亩，总建筑面积50万平方米。基地包括景观区、摄影区、后期制作工厂、服装道具工厂、交易中心和影视会议中心。计划2010年开业，将建成为世界一流的影视制作基地。 进入产业过多难免会遇到挫折，足球、变电站、酒厂、电梯厂……万达以前也玩折过数次。王建林曾对媒体解释过他的产业扩张理论，“现在扩张的产业不是孤零零的，都是围绕商业地产的核心产业伴生的。商业广场是消费、娱乐、
产业地产业态规划资料
现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。 随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。 产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。 产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。 园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。 园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。 生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。 由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。 业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。 业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体，专业性和综合性的尺度把握非常关键。专业性市场的客户面过窄，不容易招商；综合性市场客户面过宽，
不容易保证后期运营的持续性。必须进行深入的市场调研和分析，形成切合市场的准确定位，再进行业态深化。 业态规划中必须考虑产业生态，即产业之间的相互补充或上下游延伸，以及产业在区域市场的成活度。 产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者！是房地产开发转型的真正代表者！是社会进步、经济发展的实际推动力！摘掉非实体经济的帽子！ 产业园区先期调研应注意：1、拟开发产业是否当地主导产业，市场容量如何？2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何？3、潜在客户需求量与开发量关系。4、产业配套与产业服务的内容策划。5、园区产品营销对园区建筑风格与建筑节能环保的要求分析。 判定产业的合适度是一个复杂的综合性问题，不仅看政府规划和支持力度，更要看资源条件和潜在客户情况，以及通过策划后的产业引导的可能性。 主流的产业生态规划，是生态链的打造，不能单就产业本身来谈生态规划，应包含以下五个方面的内容，即产业的社会生态、产业的人文生态、产业的环境生态、产业的技术生态、产业的建筑生态。 综合性的产业生态规划，使产业生态在整体经济的链条中得到活化，并渗透着产业主体的自主性创造活动，能确保产业规划的真正实现。 业态规划中应考虑产业链的合理性，做好功能分区、交通组织、产业链设计、经营链设计和载体链设计。 生态型产业综合体包含有传统的工业地产、商业地产、住宅地产，乃至新兴的旅游地产和养生地产，只是不同的项目有着不同的产业主题，它对于未来房地产的健康发展将起到积极的推进作用。它使购房者不再是房奴，而是能同时实现经济收入的增长与生活品质的提升！
商业地产业态业种知识要点1
商业地产业态业种知识要点 一、商业业态业种的解释 1、所谓商业业态(commercial activities)是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。 2、业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。国际大型连锁商店从本世纪初发展至今，其业种呈现多元发展，如服装店，鞋店，食品店，药店，书店，五金店等。 二、主要业态诠释 购物中心 购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或城乡结合地带，由专业经营团队系统地有计划开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在10万平方以上，空间呈纵向规划。 ?Shopping mall ?Shopping center 百货商场 是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。 综合超市 以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本有连锁发展战略。社区超市 以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日用品等民生必需品，均采用开架式陈列，统一出口收银。营业面积300-2000平方米不等，一般开在住宅社区较密集的区域。 仓储超市
仓储商场（warehouse store）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表性的是“麦德龙”（makro）,大多选址于郊区交界处；是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形式。 这种商场规模大、成本低、价格实惠，场内极少豪华装饰，一切以简捷自然为特色。商品采取开架式陈列，由顾客自选购物，商品品种多、场内工作人员少，既适宜零售购买又适合批发销售。 专业市场 以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售型态，比如家居市场、电脑商城、通讯商场等。如红星美凯龙。 精品广场 以经营国际一线、二线服装、箱包、皮具、饰品、鞋帽、手表……重视产品质量及品牌，又称“质贩”卖场；多为高单价国际知名品牌，选点多在一级城市市中心精华地段，对物业品质及购物环境要求极高，锁定金字顶端客群。 名品折扣店 又称奥特莱斯（outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，因此也有称为直销购物中心。 批发市场 指销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。所谓再销售者是指二次及其以下的批发商和零售商；所谓产业用户是指从事生产和服务提供的营利性组织；所谓事业用户是指不以再销售为目的，而是为了业务或事业上的需要购买设备和材料的非营利性组织。 商业街 是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心及其影响的地域范围），商业街地处城市中心，各类商品群集，顾客既能买到所需商品又能在此品尝风味食品、享受综合服务。 住宅区底层商业 就是在高层住宅的第一、二层以商铺形式对外出售出租的业态，既解决了小区的商业配套，又提升了产品的商业价值，是伴随住宅较多的一种商业形态。 旅游商业业态
写字楼的定义解释剖析讲解学习
写字楼的定义解释 根据上海市高层建筑、住宅区及其他建筑物名称管理规定，商务楼指用于商业服务用的七层以下的办公楼、写字楼的通称。八层以上可称大楼。商住楼指底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商办综合楼与商住综合楼均分别被上海市规划管理技术规定例为建设用地适建范围四十二种建 设项目名称之一。 写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 写字楼就是交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设 计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质素较高平均每200平方米至少一个停车位楼层吊顶后净高2.6米以上平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒最少具备50-60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线,提供或支持DDN,ISDN线路,备有视像会议设备提供四管式空调系统和24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设
施齐备,包括有银行,邮局,商务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主。 写字楼愿意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益性物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。 《北京市供热锅炉（机）房基本情况调查表》填表说明:写字楼是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位办公用的建筑物。 “写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。
商业地产的详细分类以及商业业态的分类
商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺
在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺
地产商业计划书范文
地产商业计划书范文 目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书 合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月 目录 一、项目建设条件及可行性
项目开发建设优越条件 土地开发来由 地理位置及交通条件 自然环境条件 社会环境条件 区域房地产开发和地价情况 项目建设的可行性 项目建设的背景条件优越 建设的客源市场基础良好 区域的土地增值优势突出 所开发土地具有规模和价格的独有优势 产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势 二、项目初步开发思路和方案 项目初步开发思路 规划布置原则 规划功能布置分区 项目总体规划布置设想 别墅区 产权式酒店 体育运动潇闲园艺区 民族特色村旅游观光区
特色农家乐休闲园艺区 老年公寓区（未定） 项目主要建设内容 项目运行和销售方式 项目股东投资方式和组织管理 股东投资方式 项目开发组建管理 项目投资估算与所需启动资金 最低启动现金投资 一期工程投资估算 项目建设总投资 项目一期工程收益分析 钻石vip别墅开发 产权酒店别墅 项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板 商业地产开发项目商业计划书模板项目概要 项目公司 项目简介 客户基础 市场机遇 项目投资价值
商业地产的特点分析new
第一章商业地产行业概述 近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。 第一节商业地产基本概念 一、商业地产定义 商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。 本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。 二、商业地产分类 商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。 表1 商业地产分类表 资料来源：世经未来整理
三、商业地产的特点 相较于住宅地产，商业地产具有许多特点： （一）收益性强，但具有不确定性 住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。 （二）投资规模大 大型购物中心，shoppingmall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。 （三）投资风险大 住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。 （四）经营方式、内容多样，管理要求高 在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。 第二节商业地产在国民经济中的地位和作用 一、房地产为经济发展作出巨大贡献 早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在： （一）房地产拉动经济增长 第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。 第二，房地产开发投资拉动GDP增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持平，并有小幅上升，而贡献率则是创出十年来新高，达到26.52%，其本身抗压性不容忽视，随
商业地产业态类型
一、城市综合体 1概述：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。按特点可以分为两类：1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。从这里我们可以看出城市综合体和CBD的区别和联系噢~ （中央商务区指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。主要是一最先进的最发达的而第三产业，而城市综合体的产业则比较全面。 ） 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 2地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。 3、案例：北京万达广场、香港太古广场、纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、东京六本木等。 二、购物中心 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 1、分类：购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体. 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为： (1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心. (2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 (3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心. 按照购物中心规模分类 1．巨型/超级购物中心——24万㎡以上 2．大型购物中心——12--24万㎡ 3．中型购物中心——6--12万㎡ 4．小型购物中型——2--6万㎡
商业地产里的坪效、人效&时效
商业地产里的"坪效"、“人效”&“时效” 门店高赢利能力的控制点 大多数的情况下，我们都简单把门店的销售额等同为客单数乘以客单价，在实际的操作中也会重视从客单数和客单价上提高门店的销售额，殊不知在重视这两点的同时，我们也忽视了很多对于提高门店的赢利能力有帮助的控制点。 首先我们看看门店利润的几种不同的计算公式： （1）利润=客单价x客单数x平均毛利率-经营费用 （2）利润=坪效 x 坪数 x 平均毛利率 - 经营费用 （3）利润=人效 x 人数 x 平均毛利率 - 经营费用 （4）利润=时效 x 时间量 x 平均毛利率 - 经营费用 （5）利润=单品销售额 x 单品数 x 平均毛利率 - 经营费用 上面的公式中，公式（1）是我们最熟悉和被普遍运用的，其他的几个公式一般都不怎么重视。然而在实际的门店运营中合理全面的控制门店的赢利点对于利润能力的提高是极为重要的。从上面的公式中我们可以看到除了客单价、客单数等我们经常提到的控制点外，还有平均毛利率、经营费用、坪效、坪数、人效、人数、时效、时间量、单品平均销售额、单品数等众多不被重视的控制点。 一、利润=客单价 x 客单数 x 平均毛利率 - 经营费用 本公式中对于利润有4个控制点：客单价、客单数、平均毛利率、经营费用。 客单价：这个控制点可以简化的理解为如何让顾客一次性购买更高金额的商品；客单价=顾客购买商品数 x 平均商品价格，从这个公式中我们可以很容易的发现提高客单价的出发点有两个方面： 1、包括舒适的购物道具、卖场环境和服务。 2、关联销售，贵重、高价值商品的专业化营销，超前或是完善的售后服务等。当然团购和批发也是提高客单价的不错途径。 客单数：有效的客流数，即来卖场后买单的客流数，我们可以从两个方面来考虑，即如何吸引顾客前来卖场和如何使更多的来到卖场的客人成为有效的客流。 1、如何吸引更多的顾客前来卖场：吸引人的促销活动、有特色的卖场经营、良好的服务和
主要商业业态租金制定标准及参考方案
主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R" [% D* t.g 平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。 1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H: 率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。 - A! g! J9 ~# y! c 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算
三大主流商业地产典型发展模式解析
三大主流商业地产典型发展模式解析 众多国内知名开发商开始介入商业地产领域之时，一个迫切需要解决的问题就是如何选择适合自身的开发模式。企业必须审时度势、量身打造适合自身企业的商业地产开发经营模式，否则盲目进入、跟风开发只能带来失败。 万达模式：订单商业的典范 万达自2001年开始进入商业地产领域，提出“先招商，后开发”的“订单商业地产模式”，从根本上解决了长期困扰商业地产开发建设后“招商难”的问题。经过十余年的摸索、实践与积累，万达已经成为全国最大的专业商业地产开发商，目前持有物业面积达1000多万平方米。 作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达首创的“订单商业”模式获得了极大成功，其优势主要在于：丰富的开发经验、超前的投资策略、独特的商业资源以及强大的销售能力等。首先，万达与沃尔玛、百安居等国际零售巨头结成战略合作关系，主力店的进入使万达项目的品牌价值得以提升：其次，连锁经营模式使万达商业地产实现了规模化开发、连锁化经营，使万达的知名度迅速提高；再次，可以实现快速复制，是万达模式得以较快发展的关键。 堪称“订单商业”典范的万达，近期却不断被媒体披露一些前期项目在经营管理、商户招商方面存在问题，这让社会各界开始对万达模式乃至订单商业产生质疑。实际上，万达所面临的问题不单单是一个企业的问题，而是整个商业地产领域所需要解决的共同问题。首先是资金问题。商业地产是复合型产业，是地产、商业、金融等的融合体，是一个进入门槛很高的产业。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。所以，资金瓶颈是任何涉足商业地产的企业不可回避的问题。特别是对于以自持物业为主的商业地产地产开发，就更需要持续充足的资金链支撑。否则，即使进入商业地产领域，也不会走远。其次是人才问题。随着万达商业广场被不断复制，人才团队也必须不断跟进，否则销售、管理、经营就会出现问题。这也是转型商业地产的企业首先要面对的，因为商业地产不同于住宅开发，需要既懂地产开发又懂商业经营的复合型人才。 尽管万达面临资金、人才等方面问题，但万达已在商业地产市场确立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公开市场对其进行投资。“订单商业”模式并非万达首创，国外已有成功先例，但经过不断探索与实践的万达模式却是其独有的。因此，后续的效仿者虽然研究、模仿，但鲜有成功者。这就证明，再好的模式也要因时因地因企业而异。 SOHO模式：分散销售，快速变现 与万达的定制模式不同，SOHO中国则是将项目分散销售。这种模式可以快速回笼资金，短时间变现，SOHO中国正是因此而创造了百亿销售额的佳绩。然而，与此同时出现的则是SOHO项目租户的惨淡经营。据业内专家分析，商业地产散售成功几率很小，超过九成的散售商铺经营不善，难以为继。而潘石屹则认为，比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无一不是分散的产权(即产权散售)，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节