中投信托·云南城投信托计划项目申报书暨尽职调查报告(摘要)
中投信托有限责任公司
中投?云城保障房建设基金（1期）
集合资金信托计划
项目申报书暨尽职调查报告(摘要)
经办业务部门：北京团队
日期：2012-3
声明与承诺
参与尽职调查的全体人员郑重声明，谨对此尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性及所作判断的合理性负责。
目录
目录 (3)
信托项目要素表 (5)
第一章信托项目概述 (5)
一、信托项目背景 (5)
二、信托项目交易结构说明 (7)
三、信托财产的管理运用 (8)
四、信托收益、费用和报酬 (13)
第二章交易对手尽职调查情况 (15)
一、交易对手信息 (15)
二、其它交易主体信息 (58)
第三章标的项目尽职调查情况 (58)
一、项目概况 (58)
二、政府批文和项目证件取得情况 (64)
三、地块经济指标 (67)
四、项目投资估算表 (68)
五、项目利润测算 (70)
第四章增信措施情况 (80)
一、代为履行义务 (80)
二、差额补足义务 (80)
三、收购信托持有的LP份额义务 (80)
四、质押担保 (80)
五、结构化安排 (80)
六、其它风险控制措施 (81)
第五章经济效益分析 (81)
一、还款来源分析 (81)
二、信托退出 (81)
三、基金收益测算： (82)
第六章信托项目合规性分析....................................................................................... 错误！未定义书签。
一、主体合规性分析 ............................................................................................ 错误！未定义书签。
二、项目合规性分析 ............................................................................................ 错误！未定义书签。第七章项目风险揭示与应对措施分析. (83)
第八章信托项目可行性分析....................................................................................... 错误！未定义书签。
一、投融资标的项目行业分析............................................................................. 错误！未定义书签。
二、投融资标的项目政策分析............................................................................. 错误！未定义书签。
三、投融资项目信息 ............................................................................................ 错误！未定义书签。
四、交易对手财务状况分析................................................................................. 错误！未定义书签。
五、可行性分析结论 ............................................................................................ 错误！未定义书签。第九章信托项目风险揭示与应对措施分析.. (84)
一、信用风险及其应对措施 (84)
二、市场风险及其应对措施 (85)
三、操作风险及其应对措施 (85)
四、其他风险及其应对措施 (85)
五、风险综合评价 (85)
第十章必备法律文件及签署节点安排 (85)
第十一章综合结论 (87)
信托项目要素表
第一章信托项目概述一、信托项目背景
（一）信托项目名称
中投?云城保障房建设基金（1期）集合资金信托计划
（二）主要交易对手
项目公司：昆明城海房地产开发有限公司（简称“昆明城海”或“项目公司”）基金管理公司：云南融城股权投资基金管理公司（简称“云南融城”或“基金管理公司”）
劣后级出资人：云南城投置业股份有限公司（简称“云南城投”）
承诺人：云南城投置业股份有限公司
（三）项目需求背景
2011年10月20日信托业务审批委员会2011年第76次会议同意中投云城保障房建设基金集合资金信托计划设立，信托计划信托规模不超过人民币30亿元，按照具体投资项目分期募集，首期募集金额不超过人民币12亿元，募集金额达到人民币4亿元时，信托计划成立。日前,我部与云南城投经过多次讨论和甄选，拟就云南城投控股子公司昆明城海开发的“融城金阶广场”项目作为本信托计划第一期投资标的，并对标的项目进行了实地调研。
为提高资金的整体使用效率，信托资金在信托期限内可以循环投资，如果投向“融城金街项目”的资金在顺利退出后，信托资金还可再投资于云南城投或其子公司名下的其他保障房项目。投资其他项目需事先经过中投信托审批通过，并通过公司网站向投资者进行公告。
（四）交易结构设计目的
中投信托以信托计划募集的资金出资，与云南城投控股的云南融城股权投资基金管理公司共同发起设立有限合伙企业。中投信托代表信托计划作为有限合伙人，云南融城作为普通合伙人。有限合伙企业对昆明城海进行增资，持有昆明城海20%股权，以其余资金向项目公司发放股东配套借款。该交易结构设计符合本信托计划设立审批要求。
二、信托项目交易结构说明
（一）社会投资者认购信托计划优先级收益权，云南城投认购劣后级受益权；
（二）受托人以信托计划募集的资金出资，与云南城投控股的云南融城基金管理公司共同发起设立有限合伙企业。中投信托代表信托计划作为有限合伙人，云南融城作为普通合伙人；并根据约定，有限合伙人参与合伙企业重大事项决策；
（三）合伙企业以1,900万元对昆明成海进行增资，持有的昆明城海20%股权，合伙企业成为项目公司股东，行使股东权利；
（四）合伙企业以68,800万元向昆明城海发放股东配套借款，云南城投为该项股东借款提供信用增级；
（五）项目公司按约向合伙企业偿还股东配套借款本金、支付资金占用费；股权退出条件触发后，合伙企业按事先约定的方式实现股权退出；
（六）合伙企业以其取得的分红收入、利息收入、股权转让所得向合伙人进行分配；
（七）信托计划终止时，以全部信托财产为限，在扣除应由信托计划承担的各类税费后,向全体受益人分配信托利益;
交易结构图：
图一：信托项目交易结构图
三、信托财产的管理运用
（一）信托财产管理运用方式
1、信托财产的运用
中投信托以信托计划募集的资金出资，与云南城投控股的基金管理公司共同发起设立有限合伙企业。中投信托代表信托计划作为有限合伙人，云南融城作为普通合伙人。有限合伙企业通过股权及债权的方式投资于昆明城海公司“融城金街”项目。
合伙企业拟在云南昆明设立，全体合伙人的认缴出资总额为人民币7.07亿元，云南融城作为GP,出资份额为708万元（其中8万元用于合伙企业日
常运营，不参与投资），信托计划作为LP,出资份额为7亿元，有限合伙人根据项目实际运行需要可分期认缴出资。
双方具体出资方式、数额及出资比例如下表所示：
（合伙企业在收到投资收益之前发生的相关费用，可以由普通合伙人先行垫付。）
2、合伙企业投资安排
（1）股权投资
有限合伙企业以1,900万元对昆明成海进行增资，持有的昆明城海20%股权，增资完成后，云南城投、重庆同恒投资有限公司和合伙企业将分别持有项目公司42.11%、37.89%和20%的股权。
信托期限内，经合伙企业投资决策委员会同意，有限合伙企业有权出售所持有的项目公司股权，出售价格按事先约定的评估方法确定基准价格，云南城投置业股份有限公司或其关联企业可优先收购，若云南城投置业股份有限公司或其关联企业放弃优先收购权利，有限合伙企业可通过公开方式按市场价格出售项目公司股权。
有限合伙企业存续期间，若项目公司已实现预期可销售商品及商业总面积的70%（签订商业物业租赁合同视同销售）以上，云南城投置业股份有限公司或其关联企业可在同等条件下，按事先约定的评估方式确定的基准价格优先收购项目公司股权。
上述股权退出须满足两个条件：
1、股权退出价格能够使有限合伙企业对项目公司的全部股权及债权投资年化收益率不低于12%/年；
2、股权退出时间不得晚于信托计划到期时间。
如果按照以上条件合伙企业未能实现股权退出，云南城投置业股份有限公司或其关联企业承诺在信托计划到期前承担差价补足义务。
上述基准价格的确定参见附件1《项目公司股权评估办法》
（2）债权投资
有限合伙企业资金68,800万元，向项目公司发放股东配套借款。股东配套借款的期限不超过24个月，配套借款可以分批次发放，首批次借款金额不低于4亿元。
合伙企业持有股权发生从项目公司退出情形时，项目公司应先行偿还合伙企业提供的全部股东配套借款。股东配套借款的资金占用费率为10.68 %/年。股东配套借款以每年360日为计算基数，自实际发放之日起按日计算资金占用费。每年6月20日、12月20日为支付资金占用费日。项目公司归还股东配套借款本金时，同时清偿期间资金占用费。
在项目公司实现资金回笼时（包括项目公司取得的对外融资款），合伙企业和云南城投可以按照股权比例，有权要求项目公司优先返还股东以债权形式投入的资金。
3、合伙企业的管控制度
（1）治理结构
合伙企业建立完善的治理结构，事先就合伙人会议、投资决策委员会和执行事务合伙人的权、责、利等做出合理安排。
（2）制度建设
合伙企业建立健全各项制度，包括但不限于参与合伙协议、投资管理制度、基金退出制度、关联交易制度、财务管理制度、内控管理制度和信息报告制度等。
（3）经营决策
受托人以有限合伙人身份参加合伙人会议，参与合伙企业重大事项的决
策。合伙人会议审议事项须经全体合伙人一致同意方可通过。
合伙企业设立投资决策委员会（下称“投决会”）对投资事项进行审批。投决会由7名委员组成，其中从云南城投聘请4名；从中投信托聘请2名；基金管理公司聘请1名。合伙企业亦可聘请外部专家参与投决会。投决会对投资事项进行表决时，须经全体委员6/7多数（含）通过方为有效。
（4）资金托管
受托人将指定一家托管银行并开立资金专户，对合伙企业资金进行托管。合伙企业存续期间的一切资金使用均需通过该资金专户，按双方事先拟定的制度进行。合伙企业原则上不对外负债，也不为其它主体提供担保。4、项目公司管控
1）制度建设
受托人通过合伙企业参与项目公司的制度建设，包括公司章程、决策流程、权限分配等，尽可能降低交易对手的操作风险。
项目公司股东会权限至少包括：
①审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
②审议批准公司的利润分配方案和亏损弥补方案；
③对公司增加或减少注册资本作出决议；
④审议批准公司的基本管理制度；
⑤修改公司章程。
股东会审议事项，须经全部股东同意方可通过。
项目公司董事会权限至少包括：
①决定公司的年度经营计划和投资方案；
②制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
③制订公司的利润分配方案和亏损弥补方案；
④制订公司的基本管理制度；
⑤审议批准公司重大资产(人民币伍佰万元或以上，不含正常的房地产销售行为)的处置；
⑥审议批准公司对外（包括股东）融资事项；
⑦审议批准公司为自身债务提供担保事项。
董事会审议事项须经半数以上董事同意方可通过，同时，受托人通过合伙企业委派的董事将对董事会职责保留一票否决权。
2）人员委派
受托人将通过合伙企业向项目公司委派一名董事（系中投信托人员），参与项目公司重大事项和重大资金划付的决策和监督管理。合伙企业选派的董事参与项目公司重大事项表决应执行合伙企业投资决策委员会的决议。
3）经营监督
项目公司将向合伙企业按月提交月度工作计划和资金使用计划，以及上个月度的财务报表及月度管理报告，月度管理报告主要内容包括：
①项目运行情况及项目公司近期经营计划；
②项目工程进度；
③项目资金使用情况；
④项目财务状况；
⑤项目销售及应收款情况；
⑥当地市场的预测；
⑦政府调控政策变动及对市场影响的预测；
⑧项目风险分析；
⑨其他需要报告的事项。
必要时，合伙企业有权参与和监督项目公司重大事项的决策过程,并有权对重大设计、采购、工程招投标事项作过程参与。
4）资金监管
项目公司的全部资金往来均应接受合伙企业的监管。合伙企业作为股东向项目公司发放的配套借款可用于支付工程款、材料款等、也可用于归还该该项目目前存续的银行贷款；经项目公司及各股东协商同意，该部分资金也可用于其他用途。
项目公司的销售回款，除根据规定需由政府监管的部分之外，均应接受合伙企业的监管。项目公司及合伙企业委托银行开立销售资金监管账户，对销售回款进行监管。
5）协助监管
合伙企业作为股东对项目公司的管理与运作拥有充分的知情权和监督权。在必要时，有限合伙人（受托人）有权要求合伙企业时委任律师、监理公司、会计师、评估师等中介机构监督工程建设、审计项目成本核算、城海公司资金往来和财务管理等重大事项。
6）现场监管
信托经理每两个月至少一次到项目现场核查上述事项。
（二）信托财产的归属与返还
信托计划终止时，信托计划财产扣除信托合同规定的信托计划费用和税费后按信托计划文件约定归属受益人。
四、信托收益、费用和报酬
（一）信托收益
本信托项下的信托收益来源于合伙企业产生的收益，并通过合伙企业分红、有限合伙人份额转让或退伙的方式实现。信托存续期间及信托期限终止时，受托人按信托合同约定对受益人进行信托利益清算分配。
如合伙企业收益超过基准业绩，提取超过部分25%作为优先级受益人超额收益。
劣后级受益人不设预期基准收益，如合伙企业收益超过基金基准业绩，提取超过部分40%作为收益。
2、信托利益分配时间
优先级受益人预期基准收益按年分配，首次分配时间为2012年12月20日起5个工作日内。
信托计划终止时，受托人向全体受益人分配信托收益并返还信托本金。
注：合伙企业收益超过基金基准业绩，GP
（二）信托费用
1、信托费用的种类
本信托计划项下信托费用包括但不限于下列一项或多项，根据实际发生情况确定：
（1）受托人的信托报酬；
（2）信托保管费（托管费）等中介费用；
（3）信息披露费用；
（4）信托计划终止时的清算费用；
（5）文件或账册制作、印刷费用；
（6）信托计划营销及募集费用；
（7）银行代理收付和账户服务费用；
（8）信托财产管理和运用过程中发生的税费；
（9）受益人大会召开费用；
（10）按照有关规定可以列入的其他税费和费用；
第二章交易对手尽职调查情况
一、交易对手信息
项目公司
（一）基本情况
1、主体资格
名称：昆明城海房地产开发有限公司
住所：昆明市官渡区云南城投大厦A座2-1号
法定代表人：刘猛
注册资本：76,000,000.00
实收资本：76,000,000.00
公司类型：非自然人出资有限责任公司
经营范围：房地产开发与经营；建筑材料、装饰材料、五金交电、普通机械及配件、金属材料、矿产品、电子产品、仪器仪表的销售；房屋拆迁、拆除工程（以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）。
成立日期：2007年8月7日
营业期限：2007年8月7日至2027年8月7日
法人营业执照号码：530100000001770
组织机构代码：66550161-9
贷款卡号：5301000000175349
2、股权结构和关联关系
昆明城海房地产开发有限公司由云南城投置业股份有限公司和重庆同恒投资有限公司共同出资，于2007年8月7日成立，持股比例：云南城投置业股份有限公司53%，重庆同恒投资有限公司47%。
表一：昆明城海股权结构图
重庆同恒投资有限公司：成立于2007年10月18日，注册地：重庆市渝北区紫荆路4号佳华世纪新城8幢1单元1-6/8-2，注册资本为人民币1000万元，法人代表：刘克强；经营范围：从事能源、电子、房地产项目投资及相关咨询服务，截止2011年12月31日资产总额为3875万。同恒投资有限公司的关联企业有重庆迪洋集团、重庆金比德实业集团、重庆九同投资集团、重庆同进传媒投资有限公司，云南同德合信投资开发有限公等，该公司为云南城投置业有限公司项目合作方。
3、公司治理
公司设股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构，股东会会议由股东按照认缴出资比例行使表决权。股东会决议应由代表三分之二以上表决权的股东表决通过。
公司设董事会，成员为5人，由股东云南省城投置业股份有限公司推荐三人，股东重庆同恒投资有限公司推荐二人，其中一人担任副董事长。董事会会议应由三分之二以上董事出席，对所议事项作出的决定应由占全体董事三分之二以上董事表决通过方为有效。
公司设监事会，成员为3人，由股东云南城投置业股份有限公司推荐2人，重庆同恒投资有限公司推荐1人。
公司设总经理一名，由股东重庆同恒投资有限公司推荐，董事会决定聘任或者解聘。
公司目前拥有员工共20人，其中3人为母公司云南城投置业股份有限公司派驻，担任项目财务负责人及现场工地负责人。公司80%员工为大专以上学历，具有中高级职称员工6人，房地产经纪师1人，水利水电工程师1人，建筑工程师2人，造价工程师1人。
法定代表人：刘猛，男，汉族，1970 年7 月出生，云南东川人，工商管理硕士，毕业于中欧国际工商学院，中共党员，经济师，1992 年7 月参加工作。曾任：云南建工城建投资开发有限公司总经理、云南建工集团总经理助理、云南省城市建设投资有限公司总经理；现任：云南省城市建设投资有限公司副董事长、云南城投置业股份有限公司董事兼总经理、昆明城海房地产开发有限公司董事长、云南城投环湖东路工程建设指挥部指挥长。
总经理：商兴洲，年龄44岁，毕业于重庆大学，本科。现任昆明城海房地产开发有限公司总经理、重庆湖南商会会长。曾任重庆九同投资有限公司董事长、重庆同成置业顾问有限公司董事长、重庆龙湖置业有限公司营销部经理。
财务负责人：杨明才，年龄39岁，毕业于云南大学，本科。注册会计师、注册税务师、高级会计师现任云南城投置业股份有限公司财务管理中心经理、昆明城海房地产开发有限公司财务总监、云南华侨城实业有限公司监事、云南绿色产品交易中心有限公司监事。曾任中瑞岳华会计师事务所高级项目经理、中审亚太会计师事务所项目经理。
4、经营管理
2009年12月7日昆明城海房地产开发有限公司中标关坡城中村改造土地一级开发、整理项目。
2010年4月21日由云南城投与其控股子公司昆明城海房地产开发有限公司联名与昆明市官渡区加快推进城中村改造办公室签订了官渡区关坡片
区《土地一级开发委托合同》，由区推进办委托进行官渡区关坡片区旧城（棚户区）改造，改造范围为：东至日新路，南至日新路、民航路，西至民航路，北至南二环路、七八三一五部队。2010年昆明城海与云南城投控股子公司官渡区城中村改造置业有限公司（以下简称“官改公司”）重新签订协议，将该项目重新委托由官改公司进行开发，双方共同确定公司归集土地一级开发成本67,368,124.56元，并全部转至官改公司。
截止2010 年12 月31 日，昆明城海公司资产总计为35,751.84 万元，负债为28,958.67 万元，所有者权益为6,793.17 万元。（此财务数据摘自信永中和会计师事务所有限责任公司昆明分所的XYZH/2010KMA2015-11 号审计报告）
截止2011年12月21日，昆明城海公司资产总计为111,710.39万元，负债为105,601.93万元，所有者权益为6,108.46 万元。（此报告未经审计）（二）信用状况
根据风险管理部于查询，昆明城海无不良信用记录。
（三）财务状况
前期费用和建安支出。
注：2011年筹资活动产生的现金流量明细
关于兴业银行的尽职调查报告
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关于兴业银行股份有限公司的尽职调查报告 中国银行业监督管理委员会泉州监管分局： 根据兴业银行股份有限公司泉州分行（以下简称“兴业银行泉州分行”）与我行签订的系列理财产品托管合同，由兴业银行泉州分行作为我行系列型理财产品募集资金的托管人。根据《公司法》等有关法律法规的要求，我行本着行业公认的业务标准、道德规范和勤勉精神，对兴业银行泉州分行的基本情况、公司的主要业务及内部风险管理等方面的材料进行了相关核查。核查主要依据兴业银行泉州分行提供的文件资料。现就具体情况汇报如下:
一、基本情况 兴业银行成立于1988年8月，是经国务院、中国人民银行批准成立的首批股份制商业银行之一，总行设在福建省福州市，注册资本107.86亿元，注册地址福建省福州市湖东路154号，邮政编码350003，法定代表人高建平。 兴业银行2007年2月5日正式在上海证券交易所挂牌上市（股票代码：601166），截至2011年6月末，兴业银行前十大股东依次为：福建省财政厅、恒生银行有限公司、新政泰达投资有限公司、福建烟草海晟投资管理有限公司、中粮集团有限公司、福建省龙岩市财政局、湖南中烟工业有限责任公司、内蒙古西水创业股份有限公司、中国电子信息产业集团有限公司、广发聚丰股票型证券投资基金。 截至2011年6月末，兴业银行资产总额突破2万亿元，达到20899.06亿元，股东权益1011.73亿元，不良贷款比率为0.35%，上半年累计实现净利润122.32亿元。根据英国《银行家》杂志2011年7月发布的全球银行1000强排名，兴业银行按总资产排名列第75位，按一级资本排名第83位。根据美国《福布斯》2010年发布的全球上市公司2000强排名，兴业银行综合排名第245位，在113家上榜的中国内地企业中排名第14位。 二、治理结构 兴业银行股份有限公司按照《公司法》、《证券法》、《商业银行法》的有关规定制订了《公司章程》及配套的管理制度，建立了股东大会、董事会、监事会和经营管理层为主体的法人治理结构。实行统一法人
投资银行尽职调查工作清单(详尽版、简单版)
投资银行尽职调查工作主要内容 1.发行人基本情况调查。发行人基本情况调查包括：改制与设立情况、发行人历史沿革情况、发起人和股东的出资情况、重大股权变动情况、重大重组情况、主要股东情况、员工情况、发行人独立情况、内部职工股(如有)情况、商业信用情况。 2.发行人业务与技术调查。发行人业务与技术调查包括：发行人行业情况及竞争状况、采购情况、生产情况、销售情况、核心技术人员、技术与研发情况。 3.同业竞争与关联交易调查。同业竞争与关联交易调查包括：同业竞争情况、关联方及关联交易情况。 4.高管人员调查。高管人员调查包括：高管人员任职情况及任职资格、高管人员的经历及行为操守、高管人员胜任能力和勤勉尽责、高管人员薪酬及兼职情况、报告期内高管人员变动、高管人员是否具备上市公司高管人员的资格、高管人员持股及其他对外投资情况。 5.组织结构与内部控制调查。组织结构与内部控制调查包括：公司章程及其规范运行情况、组织结构和股东大会、董事会、监事会运作情况、独立董事制度及其执行情况、内部控制环境、业务控制、信息系统控制、会计管理控制、内部控制的监督情况。 6.财务与会计调查。财务与会计调查包括：财务报告及相关财务资料、会计政策和会计估计、评估报告、内控鉴证报告、财务比率分析、销售收入、销售成本与销售毛利、期间费用、非经常性损益、货币资金、应收款项、存货、对外投资、固定资产、无形资产、投资性房地产、主要债务、资金流量、或有负债、合并报表的范围、纳税情况、盈利预测。 7.业务发展目标调查。业务发展目标调查包括：发展战略、经营理念和经营模式、历年发展计划的执行和实现情况、业务发展目标、募集资金投向与未来发展目标的关系。 8.募集资金运用调查。募集资金运用调查包括：历次募集资金使用情况、本次募集资金使用情况、募集资金投向产生的关联交易。 9.风险因素及其他重要事项调查。风险因素及其他重要事项调查包括：风险因素、重大合同、诉讼和担保情况、信息披露制度的建设和执行情况、中介机构执业情况。
云南城投公司房地产业务竞争战略研究
云南城投公司房地产业务竞争战略研究 居住是人民的日常需求,自1998年房改以来,我国逐渐形成了以商品房为主要交易产品的房地产市场。在城镇化的指引下,各地地方政府纷纷以城市为发展重心,努力改善基础设施、开发城镇土地、进行招商引资活动,云南省内红塔集团、云南建工、云南白药等本土企业大量资本和人才纷纷涌入房地产行业,房地产行业出现了同质化现象,使得行业的竞争不断加剧。 自2010年以来,云南省内房地产行业面临着住宅市场库存量的不断增加、供需关系的逆转、购房者的购买意愿又受到贷款政策冲击、国家经济萧条等一系列难题,同时,政府出台了一系列房地产调控调控政策,也加剧了公司的经营风险。云南城投公司在房地产开发过程中,面临着购地及建设成本高、开发周期长、融资成本高等客观因素,带来了较大的经营风险和融资风险,未来将面临经营与销售的双重压力。 为了在房地产行业面临诸多不利因素的情况能够赢得的竞争,获得最好的发展,保持长期持续稳定运营,那么,云南城投公司发展方向何在?本文以云南城投公司为研究对象,在查阅大量战略管理理论文献基础上,对该公司竞争战略进行了深入研究。第一、通过梳理宏观经济政策及房地产调控政策的方向,以及分析昆明市、云南省及西南地区重点城市的房地产市场状况,结合云南城投公司竞争能力的优势劣势,分析房地产市场格局,结合内外部环境,该企业目标客户群体定位在打造出一站式服务体验,满足消费者的多元化需求。 第二、本文以迈克尔-波特基本竞争战略为基础,分别是成本领先战略、差异化战略和集中化战略,通过设计和运用定量规划矩阵(QSPM)、制作调查问卷、获取专家评分的方法,从中选择了得分最高的差异化战略作为企业的竞争战略。第
企业贷款尽职调查报告模板
企业贷款尽职调查 模板 一、公司基本情况及历史沿革 1、公司基本情况需披露公司设立情况，股东情况，实际出资情况，经营范围及实际经营的具体业务。 2、股东及实收资本的每次变化需详细披露具体情况，包括变更前后的持股数量和比例，转让、增资扩股价格及作价依据，每次是否办理工商变更，是否验资，实际出资情况是否与验资报告相符； 公司的股权是否清晰：设立以来是否发生频繁的股权转让，尤其是涉及到公司核心人员的持股转让，控股股东及实际控制人是否保持稳定（从买卖过程看实际控制人是否对公司的发展有信心，是否有大规模套现行为），是否存在名义与实际股东不符情况； 3、公司登记的业务范围是否发生变化，实际经营的业务是否发生变化，经营业务的具体方式是否发生变化； 4、公司管理层的稳定性（董事、监事、总经理、副总经理、财务负责人、部分公司视情况还需要包括技术负责人、销售负责人）。 5、实质控制人的判断、历史出资问题 二、公司人员情况 1、公司的主要高管，公司人数及年龄、学历结构； 2、公司人员结构（人数、学历层次、年龄层次等）； 3、分部门人员情况（分部门列表：中层人员、财务人员、销售人员、采购 人员、技术人员）； 4、劳动合同、社保及薪酬情况 公司所有人员是否都签订了劳动合同、是否都缴纳了社保；公司工资总额及平均工资额，各部门人均工资。 三、公司的经营模式 1、公司是做什么的？公司所从事行业的规模、总体需求及成长性；主营是否符合国家或区域产业政策；主营行业竞争者是否容易进入等；
2、公司为谁提供产品和服务？公司的主要客户、客户的实力、是否有在行业内或区域内较为著名的客户等、公司市场占有率及其变化； 3、公司是如何提供产品和服务的？公司的营销、采购策略及服务理念等； 4、公司是如何赚钱？利润来源及其稳定和增长性；决策机制水平；盈利预测（大多数时候只是口头的盈利目标）的可信度等； 5、是否存在对市场预测的机制及程序，（银根紧缩、原材料涨价、人民币升值、出口退税率降低等因素对公司的大致影响，以及公司在应对这些因素时采取了哪些措施）。 6、公司是如何从设立到发展壮大的，公司的主要竞争对手有那些？公司通过什么途径建立竞争优势，公司今后的前景（经营模式的总体判断），公司通过什么途径保持自己的竞争优势？可行性及持久性？。 （通过技术创新创造真实的差异化产品？ 通过品牌或信誉创造虚拟的差异化产品？（药品、食品、服装等） 通过降低成本并以更低的价格提供相似的产品？ 通过创造高的转换成本锁定用户？ 通过建立门槛把竞争者挡在外面？）（比如取得资质、认证等） 四、独立及持续盈利能力 1、公司在调查期内存在的所有关联方，关联交易的种类、交易金额及占同类总金额的比重、期末余额、价格及作价方式、关联交易毛利占总毛利的比重； 2、公司经营所必需的房产、土地、商标、专利及非专利技术的取得方式，所有权归属情况； 3、公司的技术、业务、利润来源是否过度依赖其他公司、相关政策及补贴收入； 4、公司生产经营模式、产品或服务结构、经营环境是否发生或将要发生重大变化； 5、公司对主要供应商及客户是否存在严重依赖。 五、财务状况及收入确认分析 1、公司在过去三年的财务数据分析，包括销售规模及收入、毛利率、净利润、现金流分析；
银行尽职调查清单
银行尽职调查清单 第一部分公司基本情况 1.1 公司的主体资格 1.1.1 请提供由公司注册地主管工商行政管理局出具的、盖有“工商档案查询专用章” 的 公司（包括公司前身）成立至今的所有工商底档，以及《公司注册登记资料查询 单》/《公司变更登记情况查询单》 1.1.2 按以下顺序提供相关文件： （1）公司（包括公司前身）自成立以来（包括设立、历次变更）的企业法 人营业执照及最新经年检的企业法人营业执照（包括正本和副本） （2）公司改制为股份有限公司时的改制文件，包括但不限于各级政府及主 管部门的批复及指导性文件、股改审计报告、资产评估报告、发起人 协议、创立大会决议、股东签名册等 （3）公司自设立至今历次增资发起人/股东出资方式、资产来源及有关凭证； 历次股权转让作价依据及受让方资金来源 （4）请提供能证明清单中每项变更的相关法律文件，包括但不限于变更前 后的营业执照、公司章程、验资报告、资产评估报告、公告、相关的 各种决议、协议（如该等文件与其他条款项下要求的文件重复，请注 明已经提供文件的情况） （5）公司正在进行的股权调整的相关文件，包括但不限于股权重组方案/ 改制方案、股权调整涉及的相关协议、政府部门关于股权调整的批复/ 证明/登记/备案文件、股权调整涉及的相关公司的内部决议、有关股东 放弃优先购买权的同意函、拟注销公司的工商底档文件、拟注销公司 获得的政府部门的注销证明 （6）公司出资人签署的出资人协议、股东投资协议或出资人为设立公司而 签署的其他类似协议，以及出资人为设立公司而作出的决议（7）公司股东关于利润/利益分配的特别约定（如有） （8）公司成立及历次变更时的政府主管部门（如行业主管部门、国有资产 主管部门、外商投资主管部门）或上级主管单位的批文或批准证书（9）公司成立以及历次注册资本变动所需的验资报告、资产评估报告 （10）公司成立时及历次变更的公司章程以及现行有效的公司章程 （11）公司的股东会、董事会、监事会2016年至今召开的所有会议的会议 记录和会议决议
尽调报告模板---证券公司投行部
第一章基本情况调查 一、公司概况 二、经营范围及主营业务 （一）公司经营范围 （二）公司主营业务 （三）公司主要产品 三、公司历史沿革及股权变动情况 （一）发行人改制与设立情况 （二）发行人设立后至今的历次股本变动情况 四、历次分红及转增股本情况 （一）历次分红及转增股本情况 （二）利润分配政策 （三）股东回报规划 五、报告期内重大资产重组情况 （一）重大资产重组情况 （二）其他资产重组情况 六、主要股东及实际控制人情况 （一）前十大股东持股情况 （二）公司与控股股东和实际控制人的股权关系 （三）公司主要股东与实际控制人情况 七、公司对外投资情况 （一）对外投资企业概况 （二）控股子公司情况调查 （三）控股子公司对外投资企业情况调查 （四）参股公司情况调查 八、员工情况调查 （一）年龄构成情况 （二）专业构成情况 （三）教育程度情况 九、独立性调查 （一）人员独立性调查 （二）资产独立性调查 （三）财务独立性调查 （四）业务独立性调查 （五）机构独立性调查 十、内部职工股情况 十一、商业信用情况 第二章业务与技术调查 一、公司的主营业务 （一）公司的主营业务 （二）公司的主要产品及其用途 二、公司所处行业基本情况 （一）行业的主管部门和监管体制 （二）行业主要法律法规和政策 （三）行业市场前景 （四）行业竞争格局 （五）行业壁垒 （六）行业技术水平及技术特点 （七）行业的周期性、区域性及季节性特征 （八）行业与上下游之间的关联性 （九）公司的行业地位 （十）公司的竞争优势 三、采购情况 （一）主要原材料、辅助材料及能源动力的供应情况（二）采购模式 （三）供应商情况 四、生产情况 （一）生产流程 （二）公司主要产品产能、产量、销量情况 （三）主要固定资产和无形资产 （四）境外生产经营情况 （五）质量控制情况 （六）安全生产情况 （七）环境保护情况 五、销售情况 （一）销售模式 （二）主要客户情况 六、核心技术人员、技术与研发情况 （一）研发机构设置及研发人员情况 （二）主要技术及所处阶段 （三）在研项目 （四）研发激励机制 （五）保密体系 第三章同业竞争与关联交易调查 一、同业竞争情况调查 （一）公司与控股股东之间的同业竞争情况 （二）公司与实际控制人控制的其他企业之间的同业竞争情况（三）公司实际控制人关系密切的家庭成员控制的企业 （四）避免同业竞争的相关承诺 （五）独立董事关于同业竞争的独立意见 二、关联交易情况调查 （一）关联方及关联关系 （二）年至年月经常性关联交易情况 （三）年至年月偶发性关联交易情况 （四）应收应付关联方款项余额 （五）减少和规范关联交易的措施 （六）独立董事对关联交易发表的专项意见 第四章董事、监事和高级管理人员调查 一、董事、监事和高级管理人员任职情况及任职资格 （一）董事会成员基本情况 （二）监事会成员基本情况 （三）高级管理人员基本情况 二、董事、监事和高级管理人员的经历及行为操守 （一）现任董事主要工作经历 （二）现任监事主要工作经历 （三）现任高级管理人员主要工作经历 三、董事、监事和高级管理人员胜任能力和勤勉尽责 四、董事、监事和高级管理人员薪酬及兼职情况 （一）董事、监事、高级管理人员最近一年在公司领取薪酬或津贴情况 （二）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况 五、董事、监事和高级管理人员变动情况 （一）董事变动情况 （二）监事变动情况 （三）高级管理人员变动情况 六、现任董事、监事和高级管理人员是否具备上市公司高级管理 人员资格 七、现任董事、监事和高级管理人员持股及其他对外投资情况 （一）公司董事、监事、高级管理人员报告期内持股变化情况（二）公司董事、监事、高级管理人员其他对外投资情况 八、现任董事、监事和高级管理人员最近月内是否受证监会处罚 九、现任董事、监事和高级管理人员是否存在涉嫌犯罪的情形第五章组织结构与内部控制调查 一、公司章程及其规范运行情况 （一）发行人设立时章程的制订 （二）发行人上市以来章程的修改 （三）发行人现行的《公司章程》 二、组织结构和三会运作情况 （一）组织机构 （二）公司治理制度
云南城投集团融资担保系统项目业务解决方案
云南城投集团融资担保系统项目 业务解决方案 编制： 生成日期： 定稿日期： 定稿版本：
第一部分文档控制.1修改记录 .2审查人
目录 第一部分文档控制 (2) .1修改记录 (2) .2审查人 (2) 第二部分概述 (5) .1编写目的 (5) .2文档阅读范围 (5) .3名词解释 (5) 第三部分解决方案 (6) .1基础管理 (6) .1.1 单位管理 (6) .1.2 基础档案资料管理 (6) .1.3 业务档案资料自动管理 (6) .1.4 企业评级 (7) .2授信管理 (7) .2.1 合同登记 (8) .2.2 合同变更 (9) .2.3 合同修正 (10) .2.4 合同结转 (10) .2.5 合同结项 (11) .2.6 到期提醒 (11) .2.7 查询统计 (11) .3融资管理 (12) .3.1 融资申请 (13) .3.1.1 集团审批类融资 (14) .3.1.2 其他融资业务 (14) .3.2 合同登记 (15) .3.2.1 直接融资 (15) .3.2.2 间接融资 (19) .3.2.3 其他融资 (23) .3.3 合同变更 (23) .3.4 合同修正 (24) .3.5 台账管理 (24) .3.6 合同结项 (25) .3.7 利率计算及利率变更 (25) .3.7.1 合同登记界面利率计算 (25) .3.7.2 利率变更 (26) .3.8 成本测算 (26) .3.9 利息匡算 (27)
.3.10 到期提醒 (27) .4担保管理 (27) .4.1 合同录入 (28) .4.1.1 质押担保 (28) .4.1.2 抵押担保 (28) .4.1.3 保证金担保 (29) .4.1.4 第三方担保 (30) .4.2 抵质押物管理 (31) .4.3 保证金管理 (31) .4.3.1 发生额台账管理 (31) .4.3.2 保证金到期转存 (32) .4.3.3 利息测算 (32) .4.4 担保费管理 (32) .4.5 查询统计 (33) .4.6 到期提醒 (33)
银行小企业授信业务尽职调查报告
小企业授信业务尽职调查报告 （适用符合国家统计局确定的小企业标准且在本行授信风险敞口在500万元 （含）以下的小企业） 申报单位：经办人： （续授信要求描述我行授信后变化及限制性条款落实情况）
2．其他资产或对外投资情况：金额： 0 万元， 详细说明：无对外投资 3．主要负债分布情况：合计 1600 万元， 其中： (1)本行借款 0 万元，票据余额 0 万元，保证金比例 0 ％， 其他金融机构融资敞口1600万元，按揭 0万元。 (2)应付帐款189万元，其它应付款82万元。 (3)其他负债0万元，详情说明：无 (4)信用记录情况：信用记录良好 (5)或有负债情况：无对外担保 4．其他非财务因素分析：
1、主要优势 2、主要风险：公司目前经营现状来看，其主要风险如下： 政策风险。与大多数外销企业一样，出口退税在企业利润中的占的份额较大，如果国家对出口退税政策发生变化将直接影响企业的最终利润。 行业风险。安吉作为转椅生产基地，相关产品生产厂家较多，企业的模仿能力较强，产品的替代性较强，如果不能拥有自己的专利产品，将面临较大的行业风险。 经营风险。从公司货款回笼及支付情况来看，企业与上、下游客户关系较好，其美元收汇速度较快，同时对上游企业也能及时支付原材料款，表明企业与上、下游客户合作诚信度高。同时其应收、应付账款主要客户无重大变化，表明企业与上下游合作关系稳定，不存在重大贸易纠纷；产品销路较好，产销基本平衡。 汇率风险。由于人民币对美元的汇率持续升温，汇率变动的风险相对较大。 担保风险。保证人 六、担保人简介及生产经营情况（包括电费、工资、税收等支付情况）：
股权投资尽职调查清单投行
资料清单 （请提供以下文件）： 一、企业设立及演变情况 1、成立的批准证书、项目建议书、可行性研究报告、初步立项申请以及与成立、组建及改组有关的任何其他政府批文等涉及公司历史沿革的文件和资料，包括任何对该等文件进行修改的文件； 2、会计师事务所的对公司成立以及历次增资时投入资本的验资报告； 3、资产评估机构对股东以货币以外的资产投资入股的评估报告、国有资产管理部门对资产评估报告的确认书； 4、发起人协议、历次增资入股合同、公司股权转让合同、公司章程及其历次修订，涉及公司股权变更或注册资本变更的股东会或董事会决议； 5、成立及历次股权变更、注册资本变更的工商登记资料； 6、涉及企业改制、重组、合并的相关资料，如重组方案、政府批文、股东会或董事会决议、相关改制重组、合并协议等。若属于国企改制后的公司，则还必须要求提供改制决议、清产核资报告、职工大会决议、主管单位批复文件等； 7、公司工商登记信息查询单（含设立以及历次变更情况，到注册所在地工商行政管理局打印） 8、公司所投资的下属企业成立及演变的组织性文件。如项目建议书、可行性研究报告、初步立项申请以及为设立下属企业向政府审批部门提交的任何其他文件及其批复、营业执照、下属企业的验资报告及出资证明、资产评估报告及审计报告。 二、公司劳动人事资料 1、近三年的员工花名册，包括员工姓名、工种、用工形式、年龄等； 2、员工薪酬架构及奖励情况；（公司董事、监事、高级管理人员及其他核心
人员年收入情况） 3、员工招聘情况及劳动合同（包括临时、试用及正式员工聘用合同）签订情况； 4、员工手册及员工培训情况； 5、社会保险、其他福利情况； 6、高管最近三年的变动情况及说明； 7、核心技术人员的简历。 三、公司财务 1、公司及子公司（2015、2016、2017年1-11月审计报告和财务报表） 2、财务费用、管理费用、销售费用明细账，固定资产清单、科目余额表、应收 账款、预付账款、其他应收款、应付账款、其他应付款明细、营业收入明细、存货明细，以上提供2015、2016、2017年1-11月） 四、公司业务情况及发展目标 1、请提供公司的主营业务及公司所属行业情况，包括行业主管部门、行业管理的法律法规，行业的市场环境、市场容量、市场细分、市场化程度、进入壁垒、供求状况、竞争状况、行业利润水平和未来变动情况、行业的技术水平及技术特点、行业的周期性、区域性或季节性特征、行业特有的经营模式、公司的行业竞争地位及变动情况； 2、公司同主营业务相关的证书或执照、有关政府批文； 3、公司主要客户及相关合同； 4、公司最近三年主要成本分类以及占主营业务成本的比例； 5、请提供公司主要业务流程图及说明； 6、公司主要设备、房产等资产的成新率和剩余使用年限，在公司及其下属公司的分布情况； 7、公司专利、非专利技术、土地使用权等主要无形资产的明细资料，以及剩余使用期限或保护期情况；
银行授信业务尽职调查报告(2014年版)
附件2 **银行授信业务尽职调查报告（2014年版）（非金融企业债务融资工具承销业务）
第一部分工作底稿 尽职调查应用的主要方法包括查阅、访谈、列席会议、实地调查、信息分析、印证和讨论等。需要指出的是，并不是所有的方法都适用于所有的债务融资工具发行人，主承销商需要根据发行人的行业特征、组织特性、业务特点选择适当的方法开展尽职调查工作。 尽职调查报告应在收集资料和债券承销业务尽职调查工作底稿的基础上撰写。尽职调查工作底稿按照《**银行非金融企业债务融资工具承销业务尽职调查和注册材料撰写工作细则》（招银发【2013】446号）要求办理。 尽职调查报告应层次分明、条理清晰、具体明确，突出体现尽职调查的重点及结论，充分反映尽职调查的过程和结果，包括尽职调查的计划、步骤、时间、内容及结论性意见。 一、尽职调查资料清单
二、调查人员尽职调查声明 本调查报告的内容是按照**银行债券承销业务有关制度、规章和操作规程的要求，由（杨**）与（张**）共同对发行申请人、增信方的主体资格、财务状况以及抵（质）押物的权属、状态进行了全面的调查、核实，取得了相关凭据，并
对所取得的资料凭据进行了理性分析与判断。 本调查报告不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 我们没有隐瞒已经知道的风险因素，申请人及担保人的实际控制人、高层管理层人员不是我们的关系人。 主办客户经理姓名：杨** 协办人姓名：张** 调查时间：2014年3月3日至 2014年3月17日
第二部分授信调查报告 一、业务往来与合作情况 1.简述客户关系建立历史 客户上门、我行开发、他人介绍等；与我行人员有无特殊关系。 申请人为浙商证券股份有限公司推荐客户，2013年**月**日，上海证券交易所下发上证债备字【2013】***号文《接受中小企业私募债券备案通知书》，拟以非公开方式发行中小企业私募债券30000万元人民币，自通知书出具之日起6个月内完成。申请人为我分行辖内企业，浙商证券作为承销商向我行推荐认购该笔中小企业私募债券。申请人与我行人员无特殊关系。 2. 客户授信要求及我行预计收益 3.申请人及其关联企业在我行授信历史 申请人及其控股子公司在我行的授信历史、目前有效的授信内容和审批条件，以及授信使用情况。如果是集团客户，应说明集团客户在我行的总体授信情况，以及额度切分情况。 申请人为我行新客户，无授信历史。
云南城投集团建设项目管理系统的设计与实现
云南城投集团建设项目管理系统的设计与实现如何提高企业在市场中的竞争力,如何从项目中获取最大利润,如何提高公司的审批效率等问题一直是云南城投集团这类建筑公司考虑的问题。在信息技术高速发展的今天,要提高云南城投集团这类建筑公司项目管理人员的工作效率,最终能够满足国际化目标,就应该把现代流行的信息化手段整合至云南城投集团建设项目中,云南城投集团建设项目管理系统的建设具有十分重要的实际意义。 云南城投集团建设项目管理系统整体采用B/S架构开发,运用JSP技术的同时结合SSH框架进行整体设计,使得系统安全稳健。JSP将Web逻辑与Web设计和显示分离开来,实现了可重复使用的基于组件的设计,使基于Web的应用程序开发变得快捷轻松。 数据库则用到了最为常见的MySQL数据库,MySQL是非结构化语言,用户可以在高层数据数据结构上使用,并且MySQL语言简单,学习起来比较容易,其结构也简单,功能强大,存储信息量大。根据云南城投集团建设项目管理系统的逻辑层次,将系统划分为项目建档、合同、目标成本、收入、分包、成本、进度管理、质量管理、技术管理、安全管理等。 项目建档管理包括新建项目档案管理、项目初始化、项目WBS结构定义、项目成本项目定义、项目期间维护、加挂附件操作等功能;合同管理实现待签合同基本内容维护、建设项目合同评审、签订录入、交底、内部分工等;目标成本管理包括项目毛利率测算、项目预计收入及毛利分劈、项目预计合同总成本预算、项目毛利率调整、项目预计收入及毛利分劈调整、项目预计合同总成本预算调整等;收入管理包括中标合同管理、预算变更管理、期中结算、竣工结算报告书管理等;分包管理包括分包合同、分包管理;成本管理包括实际成本归集、统计分析
投资银行业务尽职调查管理办法
目录
1、目的 为规范公司投资银行业务尽职调查工作，提高项目承做质量，防范投资银行业务 风险，制订本办法。 2、适用范围 2.1 本办法适用部门：投资银行总部。 2.2 本办法适用业务：股份有限公司首次公开发行股票和上市公司证券发行等项 目的发行上市尽职调查工作。 3、定义和缩写 3.1 尽职调查：指项目组、保荐代表人对拟推荐公开/非公开发行证券的公司进行全面调查，充分了解发行人的经营情况及其面临的风险和问题，并有充分理由确信发行人符合《中华人民共和国证券法》、《证券发行上市保荐业务管理办法》、《保荐人尽职调查工作指引》等法律法规及中国证监会规定的发行条件以及确信发行人申请文件和公开发行募集文件真实、准确、完整的过程。 4、职责与权限
5、政策 5.1 项目组参与尽职调查工作的人员应能恪守独立、客观、公正的原则，具备良好的职业道德和专业胜任能力。 5.2 本办法由投资银行总部负责解释、修订，并自公布之日起施行。 6、工作程序 6.1 项目组应按照法律、行政法规和中国证监会的规定，依据尽职调查指引对发行人及其发起人、大股东、实际控制人进行尽职调查。 6.2 项目组对发行人公开发行募集文件中无中介机构及其签名人员专业意见支持的内容，应当进行充分、广泛、合理的调查，对发行人提供的资料和披露的内容进行独立判断，并有充分理由确信所作的判断与发行人公开发行募集文件的内容不存在实质性差异。 6.3项目组应当结合尽职调查过程中获得的信息,对发行人公开发行募集文件中有中介机构及其签名人员出具专业意见的内容进行审慎核查。 6.4 项目组所作的判断与中介机构的专业意见有异议的，应当主动与中介机构进行协商，并可要求其做出解释或出具依据；发现专业意见与尽职调查过程中获得的信息存在重大差异的，应当对有关事项进行调查、复核，并可聘请其他中介机构提供专业服务。 6.5 项目人员应建立尽职调查工作底稿。尽职调查工作底稿包括但不限于：项目人员在完成项目过程中形成的工作记录及在工作中获取的各类文件、会议纪要、谈话笔录等资料。项目组可参照《IPO尽职调查提纲》（附录一）及《再融资尽职调查提纲》（附录二）制作尽职调查工作底稿。 6.6 工作底稿应如实反映项目计划的制定和实施情况。项目组应在尽职调查、申报材料制作及股票承销的其他业务环节中及时、准确、真实、完整地制作工作底稿。投行内核部/质量控制部负责对工作底稿进行监督检查，工作底稿的质量是评判项目人员是否勤勉尽责以及项目人员年终考评的重要依据。 6.7 项目组应对发行人提供的资料进行认真研究，并对与本次发行相关的重大问题进行专题调查。 6.8 项目组应在专题调查的基础上，制作专题调查工作底稿。如发行人按资料清单提供的资料不能满足专题调查要求的，项目组应要求发行人补充提供资料，并将补充资料按顺序
城投公司参与新区开发的运作模式
城投公司参与新区开发的运作模式 现代集团城市投融资部李闯 【摘要】 新区开发在解决城市规划与远期发展、城市形象建构、城市价值提升等问题上起到重要作用。从目前参与新区开发主体看，主要以城投公司为主。因此，对城投公司参与新区开发的模式进行分析显得尤为重要。本文从城投公司参与新区开发需要注意的问题、发展要素、以及开发模式等角度进行了详细阐述。 随着我国投融资体制的改革创新，新区的开发主体也由以政府开发为主逐渐向多元化的开发主体转变，但大多仍通过投融资平台进行。同时，城投公司是伴随城市建设发展起来的，深度参与了城市建设的全过程，积累了丰富城市建设经验和能力，随着城投公司转型需要，越来越多的城投公司涉足新区开发。如何提高城投公司在新区开发中的融资能力，实现城投公司与新区开发的可持续发展，这与城投公司参与新区开发的模式及业务选择密切相关。 一、城投公司参与新区开发需要注意哪些问题？ 首先，应明确城投公司与政府的关系。为了使城投公司的各项工作目标明确、责权利清晰、运行高效，保证公司的管理水平和投资效益。1）城投公司与政府应界定清晰新区开发的运营管理模式、结构及各相关主体的工作职责，避免在新区开发中出现扯皮、推卸责任等问题；2）城投公司应保持独立的市场主体地位，避免政府过度干预而影响新区开发的运行效率；3）应合理确定城投公司与政府在新区开发中的收益分成模式，确保城投公司的投资收益，实现城投公司的可持续融资。 其次，城投公司应注重自身经营能力的培育。城投公司作为新区的开发主体，同时也是新区的融资主体，公司的经营能力直接关系到公司的融资能力，进而影响新区的开发效率和开发进度。因此，城投公司应依托新区开发，积极拓展经营业务范围，实现多元化经营。城投公司经营业务的拓展应沿着区域开发价值链进行前后向一体化延伸以及相关多元化拓展，如土地一级开发、房地产开发、物业经营、水、煤气管网经营、产业园区的物流经营等。 再次，城投公司参与新区开发需提前做好谋划。新区开发是一个规划、资金筹集、招商策划、运营管理等多因素综合运作的系统工程，而且规模较大，往往是集一个城市或地
信贷业务中的尽职调查报告
信贷业务中的尽职调查报告信贷员的尽职调查，是对贷款人和借款人双方负责任的重要体现，借款人能清晰了解到自己的贷款能力，贷款人能有效防范风险，双赢的模式下将有助于银行也健康有序的发展。 信贷业务中的尽职调查报告有的员工说柜员是银行最重要的岗位，每天接待客户的现金和资金的来去;但也有人认为信贷员是为银行创造利润的群体，没有信贷员日晒雨淋的调查和催收贷款，哪里来的银行利润。其实，存贷款工作一并重要。 存款是银行生存之基础，贷款是银行发展之本。银行内每一个岗位都有其固有的重要性和特殊性，或许存在接触存款业务的客户很多，但是对于贷款业务的认识的还是比较陌生，现在就信贷业务做个简单了解。 尽管在信贷业务品种不同、对象各异上，但都有其内在的、本质的、共同的管理流程。科学合理的信贷业务管理实质上是规避风险、获取收益，以确保信贷资金的安全性、流动性、盈利性的过程。 每一笔信贷业务都会面临诸多风险，基本操作流程就是要通过既定的操作程序，通过每一个环节的层层控制达到防范风险、实现收益的目的。一般来说，一笔贷款的管理流程
分为九个环节，分别是：贷款申请、受理与调查、风险评价、贷款审批、合同签订、贷款发放、贷款支付、贷后管理、回收与处置。 衡量一个从事信贷业务的专业人员工作效能，关键在于看他对每一笔贷款申请的尽职调查程度。因为尽职调查作为贷款全流程风险管理的关键环节，具有重要的意义。首先，全面深入、细致严谨、高质量的尽职调查工作是银行业金融机构开展信贷业务、管理信贷风险的基本保障，其工作质量直接决定了贷款质量和风险承担水平。其次，尽职调查是降低贷款人与借款人之间信息不对称，减少贷款风险隐患的重要手段。最后，通过揭示可能影响贷款安全的风险信息，有助于银行也金融机构作出正确的决策。 勤勉尽责地履行调查义务，尽可能掌握借款人及业务的各方面情况，揭示分析潜在的风险因素，是信贷员尽职调查工作的基本要求。信贷员必须遵循真实、准确、完整、有效的原则，通过各种途径开展调查工作，全面掌握客户及项目信息。 信贷员可以通过现场调查和非现场调查相结合的方式展开调查。现场调查包括现场会谈和实地考察，非现场调查包括搜寻调差和委托调查等方式。 尽职调查最终体现在调查报告中，个人贷款尽职、调查报告侧重于对借款人的资信水平、偿债能力，贷款具体用途
对借款人50万元贷款的尽职调查报告
对借款人50万元贷款的尽职调查报告 摘要：上门客户，于＃＃年8月23日向我行申请50万元贷款，担保方式;自然人担保。 一、借款人基本情况 1、借款人身份信息：身份证全部信息 借款人＃＃，男，汉族，43岁，法定住址：＃＃市＃＃县＃＃镇五。身份证号15262 ， 发证机关：＃＃县公安局。身份证有效期。 2、借款人简历情况 就职于＃＃＃＃实业总公司 -＃＃年从＃＃实业辞职后成立了森纳达贸易有限责任公司 ＃＃-＃＃年在赤峰市元宝山做土方剥离工程。 ＃＃年＃＃入股蒙野食品公司。 ＃＃年7月开始与巴彦淖尔欣泰房地产公司在＃＃巴彦淖尔市五原县境内合作开发房地产项目。 ＃＃-＃＃年所开发项目竣工，并对项目后期进行处理 ＃＃年巴盟乌拉特中旗拍得30亩地，花费1520万，个人占30% 3、对借款人基本情况的主观评价。 在与客户沟通过程中感觉此人具备很强的沟通能力，会公关，借款人家中兄弟两人，弟弟巴盟主要做电信工程，感觉此人为人精明，
对事对人都有自己很独到的看法，对房地产开发有自己的想法，对当地情况把握较为准确。 二、借款人实力情况 1、借款人经营经历（含资金积累过程等）。 1997年借款人在＃＃＃＃实业总公司原料部，分配到巴盟地区主管粮油收购等业务，对食品行业比较了解。2002年从＃＃实业辞职后成立了森纳达贸易有限责任公司，与朋友合伙各出资50万元做奶食品经营，并买断该产品河北、河南、陕西、山西、天津，北京、山东华北七省的销售权。 在2003-2004年完成500多万元的销售业绩。在＃＃年由于合作期限已到，此时其代理销售的厂家也有了自己的销售公司，由于借款人＃＃占据的份额较大，所以受到了一定的管制，加之当年奶食品业也爆出质量问题，随后森纳达公司注销。 从＃＃年之后分析＃＃的经营，自购5台装卸车，拉运土方及煤炭，后全部转让。 ＃＃年＃＃入股蒙野食品公司，共同开发了草原燕麦面、草原荞麦面，但是也没做起来。 从＃＃年由于借款人亲戚在巴盟五原是当时是分管城建的领导，在有这层关系的前提下，开始与巴彦淖尔欣泰房地产公司在＃＃巴彦淖尔市五原县境内合作开发房地产项目，目前该项目的一期已经完工，占地10亩，建筑面积1万平米，其中住宅42套，商户26套，由于小区对面有学校，其商铺及住宅的销售情况一直不错。截止目前，
个人贷款尽职调查报告
个人贷款尽职调查报告 衡量一个从事贷款业务的专业人员工作效能，关键在于看他对每一笔贷款申请的尽职调查程度。为大家的个人贷款尽职调查报告，欢迎大家来查阅。 有的员工说柜员是银行最重要的岗位，每天接待客户的现金和资金的来去；但也有人认为信贷员是为银行创造利润的群体，没有信贷员日晒雨淋的调查和催收贷款，哪里来的银行利润。其实，存贷款工作一并重要。 存款是银行生存之基础，贷款是银行发展之本。银行内每一个岗位都有其固有的重要性和特殊性，或许存在接触存款业务的客户很多，但是对于贷款业务的认识的还是比较陌生，现在就信贷业务做个简单了解。 尽管在信贷业务品种不同、对象各异上，但都有其内在的、本质的、共同的管理流程。科学合理的信贷业务管理实质上是规避风险、获取收益，以确保信贷资金的安全性、流动性、盈利性的过程。 每一笔信贷业务都会面临诸多风险，基本操作流程就是要通过既定的操作程序，通过每一个环节的层层控制达到防范风险、实现收益的目的。一般来说，一笔贷款的管理流程分为九个环节，分别是：贷款申请、受理与调查、风险评价、贷款审批、合同签订、贷款发放、贷款支付、贷后管理、回收与处置。 衡量一个从事信贷业务的专业人员工作效能，关键在于看他对每一笔贷款申请的尽职调查程度。因为尽职调查作为贷款全流程风险
管理的关键环节，具有重要的意义。首先，全面深入、细致严谨、高质量的尽职调查工作是银行业金融机构开展信贷业务、管理信贷风险的基本保障，其工作质量直接决定了贷款质量和风险承担水平。其次，尽职调查是降低贷款人与借款人之间信息不对称，减少贷款风险隐患的重要手段。最后，通过揭示可能影响贷款安全的风险信息，有助于银行也金融机构作出正确的决策。 勤勉尽责地履行调查义务，尽可能掌握借款人及业务的各方面 情况，揭示分析潜在的风险因素，是信贷员尽职调查工作的基本要求。信贷员必须遵循真实、准确、完整、有效的原则，通过各种途径开展调查工作，全面掌握客户及项目信息。 信贷员可以通过现场调查和非现场调查相结合的方式展开调查。现场调查包括现场会谈和实地考察，非现场调查包括搜寻调差和委托调查等方式。 尽职调查最终体现在调查报告中，个人贷款尽职、调查报告侧 重于对借款人的资信水平、偿债能力，贷款具体用途及还款等请款的分析，确保借款人交易、借款用途、还款意愿和还款能力真实，防范虚假按揭等现象的发生。 信贷员的尽职调查，是对贷款人和借款人双方负责任的重要体现，借款人能清晰了解到自己的贷款能力，贷款人能有效防范风险，双赢的模式下将有助于银行也健康有序的发展。 一、小额信用贷款贷前调查的重要性
初步尽职调查报告
【企业logo】 公司名称 初步尽职调查报告主办券商 撰写人员： 二〇一五年月
目录 第一节公司基本情况 (3) 一、公司概况 (3) 二、公司历史沿革 (3) 三、组织结构 (4) 四、控股股东、实际控制人简介 (4) 五、公司控股子公司、参股公司情况 (5) 六、公司董事、监事、高级管理人员及核心技术人员情况 (6) 七、产品及销售情况 (6) 八、资产权属情况 (7) 九、员工情况 (9) 十、关联交易情况 (9) 十一、同业竞争情况 (9) 第二节行业分析及公司在行业中的地位 (10) 一、行业分析 (10) 二、公司行业地位分析 (10) 第三节公司发展前景分析 (11) 一、公司的竞争优势 (11) 二、外部发展环境 (11) 三、公司未来三年业务发展规划 (11) 第四节公司财务情况 (12) 一、资产负债表 (12) 二、利润表 (13) 三、报告期内的主要财务指标 (14) 四、公司财务信息 (14) 第五节项目存在的风险和问题 (15)
第一节公司基本情况 一、公司概况 发行人名称：【】 英文名称：【】 注册资本：【】万元 法定代表人：【】 发行人企业法人营业执照号：【】 住所：【】 公司网址：【】 经营范围：【】 二、公司历史沿革 1、【】年【】月，【】设立 【】成立时，股权结构情况如下： 2、【】年【】月，第一次增资 【】 【】年【】月【】日，【】在【】市工商局完成了本次增资的工商变更登记手续。本次增资后，【】股权结构如下：
三、组织结构 （一）组织结构图 【】 （二）组织机构的职责 【】组织机构的职责如下： 四、控股股东、实际控制人简介【】
关于兴业银行股份有限公司的尽职调查报告
关于兴业银行股份有限公司的尽职调查报告 中国银行业监督管理委员会泉州监管分局： 根据兴业银行股份有限公司泉州分行（以下简称“兴业银行泉州分行”）与我行签订的系列理财产品托管合同，由兴业银行泉州分行作为我行系列型理财产品募集资金的托管人。根据《公司法》等有关法律法规的要求，我行本着行业公认的业务标准、道德规范和勤勉精神，对兴业银行泉州分行的基本情况、公司的主要业务及内部风险管理等方面的材料进行了相关核查。核查主要依据兴业银行泉州分行提供的文件资料。现就具体情况汇报如下: 一、基本情况 兴业银行成立于1988年8月，是经国务院、中国人民银行批准成立的首批股份制商业银行之一，总行设在福建省福州市，注册资本107.86亿元，注册地址福建省福州市湖东路154号，邮政编码350003，法定代表人高建平。 兴业银行2007年2月5日正式在上海证券交易所挂牌上市（股票代码：601166），截至2011年6月末，兴业银行前十大股东依次为：福建省财政厅、恒生银行有限公司、新政泰达投资有限公司、福建烟草海晟投资管理有限公司、中粮集团有限公司、福建省龙岩市财政局、湖南中烟工业有限责任公司、内蒙古西水创业股份有限公司、中国电子信息产业集团有限公司、广发聚丰股票型证券投资基金。 截至2011年6月末，兴业银行资产总额突破2万亿元，达到
20899.06亿元，股东权益1011.73亿元，不良贷款比率为0.35%，上半年累计实现净利润122.32亿元。根据英国《银行家》杂志2011年7月发布的全球银行1000强排名，兴业银行按总资产排名列第75位，按一级资本排名第83位。根据美国《福布斯》2010年发布的全球上市公司2000强排名，兴业银行综合排名第245位，在113家上榜的中国内地企业中排名第14位。 二、治理结构 兴业银行股份有限公司按照《公司法》、《证券法》、《商业银行法》的有关规定制订了《公司章程》及配套的管理制度，建立了股东大会、董事会、监事会和经营管理层为主体的法人治理结构。实行统一法人的总分行体制，坚持“三会一层”的规范化运作，形成了在监事会监督和董事会领导下的行长负责制。 三、股东 截至2010年末，招商局轮船股份有限公司为第一大股东，持股12.40%，其母公司招商局集团有限公司间接持有股份比例合计为18.58%；香港中央结算（代理人）有限公司其代理的在香港中央结算（代理人）有限公司交易平台上交易的招商银行H 股股东账户的股份总持股17.83%位列第二。 四、招商银行泉州分行基本情况 兴业银行泉州分行成立于1988年9月，现有网点25家，其中分行本部位于泉州市丰泽街兴业大厦，其余网点合理布局于中心市区、泉港区、晋江、石狮、南安、惠安、安溪等区域。
云南城投集团
云南城投集团 许雷董事长致辞： 云南省城市建设投资有限公司是在深化投融资体制改革、云南城市化进程加速推进的背景下成立的。公司成立以来，经历了一个从无到有、从小到大的快速发展期。从2007年的快速上市，到后来的再融资，再到进军水务，我们始终都在做别人敢想不敢做的事，不惧怕挑战全力以赴。应该说，城投取得今天的成绩，是全体城投人艰苦努力与辛勤付出的结果，同样也是社会各界支持与帮助的结果。 公司成立以来，我们的企业在发展理念、管理体制、投融资建设平台上都在行业有了一定的影响，但是我们更应该清醒地认识到，相比于国内外的优秀企业，我们的差距还很大，我们在内部管理、资源整合、品牌建设等诸多方面都需要更多的提升，我们的整体发展战略也还需要进一步探索与完善。确切地说，我们的企业还处于发展初期，我们所取得的成就远不是我们的目标。 展望未来，机遇和挑战并存，发展与创新同在。在未来一段时期，中国的国有企业将迈入新的发展阶段，我们必须在市场建设、投融资方面抓住机遇开拓创新。未来的城投公司必须是理念先进、思想进步、管理高效的，在云南本土做龙头企业，在全国成为新型国企的样板。我们对自己的定位就是要做一个拥有强大资源整合能力，洞悉市场经济风云变幻，善于机制创新，充满活力与激情的国有企业，这样的企业才能长久立于不败之地。同时，作为一家国有企业，我们还必须承担更多的社会责任。我们的发展模式、我们所承建项目都必须坚持绿色、环保、低碳这一社会主流方向，只要能做到这点，城投一定可以对社会做出新的更大贡献。
我衷心希望社会各界一如既往地支持我们、帮助我们，也祝愿我们城投有一个更加光辉灿烂的未来，成为健康、高效、公平的新型国有企业典范! 一、集团简介 云南省城市建设投资集团有限公司（简称：云南城投集团，原名：云南省城市建设投资有限公司，2012年7月更名）成立于2005年4月，是经云南省人民政府批准组建的现代大型国有企业，是云南省人民政府授权的城建投资项目出资人代表及实施机构。2009年2月，公司纳入云南省国资委监管。 云南城投集团以“政府引导、市场机制、企业运作”为指导思想，围绕云南省委、省政府关于城镇化建设的战略部署，实现政府意图。通过建立科学高效的投融资体系，在政府重点关注的产业区域发挥种子资金的投资引导和多级放大作用，促进云南省城市化建设与发展。经过八年的发展，公司总资产已逾500亿元，拥有20多个控股子公司。由公司投资建设的省市重点项目有：北京云南大厦、云南海埂会议中心、部分驻昆高校呈贡新校区建设、西双版纳避寒山庄、云南省两污治理、滇池北岸环湖东路沿线土地一级开发、昆明第一人民医院北市区医院、昆明“城中村”改造、昆明滇池国际会展中心等。 目前，公司已形成以“城市开发”和“城市水务”为主业，教育、医疗、酒店、金融、物流、循环经济为配套业务的发展战略格局。其中，城市开发主业由2007年实现借壳上市的“云南城投置业股份有限公司”（简称“云南城投”）为主要载体。凭借在资本市场的良好表现，云南城投2010年1月被调入“沪深300指数”样本股。在中国房地产评测中心2010年的研究报告中位列中国房地产上市公司第49位。云南城投高端旅游地产品牌“梦云南”系列荣获“2012中国