完整苏州工业园和张江高科园案例分析.docx
1.1.1 案例借鉴
（ 1）苏州工业园区
苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖畔，下辖三个镇，总面积达 80 平方公里，
户籍人口约 25 万。借鉴新加坡的管理模式，苏州工业园区成立于 1994 年，历经
16年的发展，园区规划完善合理，设施配套齐全，已经初具规模，高新产业竞
争优势明显，主导产业为电子信息、生物医药和新材料。2009 年，地区生产总
值达 1120 亿元；地方一般预算收入107.5 亿元；固定资产投资492 亿元；实际
利用外资18 亿美元，进出口总额为512.8 亿美元。
○1发展定位、战略与目标
定位：苏州现代化新城区，中央商务区。
发展理念：实现制造业升级、服务业倍增、科技跨越、生态优化。
发展战略：重点实现四个转变，即从粗放型向集约型发展方式转变，从资源依赖、投资拉动向科技依托、创新驱动转变，从“工业经济”、“制造经济” 向“服务经济”、“智力经济”转变，和从“人力资源优势”向“人才资源优势”转变。
发展目标：把园区建设成具有国际竞争力的高科技工业园区和国际化、现代化、信息化的生态型、创新型新城区。
○2主导产业、示范区与产业业态
主导产业：电子信息、生物医药和新材料
四大示范区：即研发中心和高新技术产业集群效应突出的科技示范区，以承接
跨国公司离岸外包业务为主的中国服务外包示范区，以虚拟口岸为依托的现代商贸
物流运营中心示范区，以及资源节约型和环境友好型的生态示范区。
四大产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花
园式办公；制造业园区，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；会展中心，
包括临湖大体量建筑、倚自然景观的特色建筑群；休闲服务业，包括酒店式公寓、
商务型酒店、分散式度假型酒店主题酒店。
○3空间布局
苏州工业园区以中心商务区为核心，生产服务与生活服务配套。目前已经建
成国际科技园、现代物流园、独墅湖高教区，国际博览中心等大型生产服务设施
68 万平方公里，建成邻里中心、左岸商业街、星海休闲广场等生活服务设施 50 多万平方米。
图 5-9：苏州工业园空间布局图
○4发展历程
苏州工业园区自1994 年建园，其发展步骤是从工业发展——高端、规模工
业集聚——商业、住宅配套——文化设施综合完善。从建园至今经历了起步期、
发展期和发展成熟期三个阶段：
1994 年— 1997 年，起步期：发展定位是新兴工业园；以普通劳动密集型制
造业为主；人口构成以农村人口迁移和普通制造业工人为主。
1998 年— 2003 年，发展期：发展定位由工业园提升至苏州城市新区；以资
金密集型产业为主；出现城市人口的迁移，并产生了较高端的技术工人。
2003 年—至今，发展成熟期：发展定位进一步提升为苏州新城；以知识产
业和商贸服务业为主要产业发展方向；成为城市人口和高端科技管理人才向往的
聚居之地。
表 5-1：苏州工业园区发展阶段
发展时期起步期： 1994-1997发展期： 1998-2003发展成熟期： 2003-至今
人口演变农村人口迁移城市人口开始迁移城市人口向往之处
普通制造业工业工人较高端技术工人高端科技管理人才
新区功能演变新兴工业园苏州城市新区苏州新城
产业演变普通劳动密集型制造业资金密集型产业知识产业、商贸服务业
（ 2）上海张江高科技园
张江高科技园位于上海浦东新区中部，有多条地铁线路直达，且与外环路相接，交通便利，区位条件优越。该园区成立于 1992 年，规划面积 25 平方公里，规划人
口 22 万，主导产业为集成电路、软件、生物医药等。截至 2008 年底，张
江高科园区工业总产值实现421.4 亿元，经营总收入839.7 亿元；固定资产投资
达 98.3 亿元，吸引投资总额 13.25 亿美元，合同外资金额 11.52 亿美元；注册企业
数为 1540 家，从业人员达到 12.56 万。
○1发展战略与开发模式
产业发展战略：以产业高地带动人才高地建设，以人才集聚提升产业等级；
以科技创新促进产业发展。
开发模式：公司建设——政府回租——授权经营
○2主导产业、发展模式及产业业态
主导产业：集成电路、生物医药、软件
产业发展模式：以“产业链”带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成“设计 +代工”的产业整合发展模式。目前，已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成电路产业链。其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计 +代工” 的产业模式，包括设计、制造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业链。在生物医药产业方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医
疗器械在内的生物医药产业体系，探索形成“药物研发与临床应用” 的医药产业发展模式。已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地之一。
产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式
办公；生物医药集群，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；创意产业园区，包括低层多样化园区、特色化低层办公楼；休闲服务业，包括酒店式公寓、
商务型酒店、分散式度假型酒店、主题酒店。
○3空间布局
图 5-10：张江高科技园区空间布局图
张江高科技园区围绕主导产业进行空间布局。形成了多个产业基地，包括技
术创新区、高科技产业区、浦东软件园、集成电路产业基地、生物医药产业基地、
科研教育区，以及居住区和扩展地区等功能区。
1.1.2 案例启示
综合这两个案例，本规划从发展阶段、产业结构、产业效率、产业链、人才
结构、园区布局六大方面总结出案例对杭州湾新区产业发展的六大启示：
（ 1）发展阶段：园区的发展都经历了从工业发展主导到综合新城的过程
通过对园区发展阶段的分析，可以发现，园区发展具有一定的阶段性。先进园区的发展基本都经历了从‘纯工业工业 +配套综合新城’的过程：发展之初以
纯粹工业主导，随着工业的发展，相应的配套日益完善，产业发展向高端化拓展，人口不断集聚，生产性服务业得到发展和生活性服务业的需求不断加大，从而生产
生活结合的综合新城逐渐形成。
同时，园区发展还遵循一定的时间规律。2003 年起，园区的经济、社会发展
都从开始的缓慢变化转变为急速上升。可以说，10 年是一个工业区发生质的蜕变
的重要节点。杭州湾新区发展至今，已经接近10 年，这将是园区发展与蜕变的重
要的节点。杭州湾新区已经到了思考转型寻求质变的重要阶段。
图 5-11 ：苏州工业园与杭州湾新区的比较，10 年的拐点
（ 2）产业结构：二三产业均衡发展，是先进园区的重要特点
比较先进产业园区的产业结构发现，较为成熟的园区的产业结构都相对均衡，即二三产比重较协调，三产为区域产业的重要组成，且有较大比重的三产业从业人员。
张江科技园的三大产业生产总值比重为 0.1：58.6：41.3，苏州工业园区产业结构比重为 0.5：67：32.5。三产比重均超过 30%，第三产业已经成为产业结构的重要组成部分。而杭州湾新区产业结构比重为 1.6：92.1：6.3，产业结构过于偏工业化，二产比重过于突出，超过 90%，产业结构发展严重不均衡。从就业人员构成比中，苏州工业园区三产就业人员占 20%，张江高科技园三产就业人员
占 70%，而杭州湾新区仅占 6.5%。比重远远低于二产就业人员。
从杭州湾新区自身产业构成而言，化纤制造、机械制造、设备制造、纺织服
装制造构成区域制造业的主要支柱，而处于产业链上游的高端研究型制造业较为缺乏。同时，杭州湾新区产业构成中化纤染整等企业比重过高，影响新区品质进一步提升。自 2006 年起，化纤企业一直占工业产值的四分之一左右，是杭州湾新区工业门类产值之首。然而，化纤产业较高的污染性、较高的资源消耗力直接制约杭州湾产业等级的提升。化纤产业的污染也影响当地居民的生活，与杭州湾新区打造国际化的新城有较大的落差。
图 5-12：三大产业园区的产业结构（左）和从业人员（右）比较
4.95%
金属制品业 2.47%
2.82%
塑料制品业 2.96%
3.67%
黑色金属冶炼及压延加工业 3.87%
3.95%
纺织服装、鞋、帽制造业 4.27%
4.29%
工艺品及其他制造业 4.94%
7.43%
交通运输设备制造业7.50%
22.23%
化学纤维制造业24.64%
0.00% 5.00%10.00% 15.00%20.00% 25.00% 30.00%
图 5-13：杭州湾新区现状产业构成
（ 3）产业效率：高产出、集约化是先进园区发展的共同特征
与苏州工业园较为相似，杭州湾新区规划面积为242 平方公里，工业园区为
35平方公里。但发展效率来看，杭州湾新区远远落后于苏州工业园区与张江科
技园区。
图 5-14：三大产业区规划面积（上）、生产效率（中）、人均GDP（下）比较
注：其中苏州工业园是2007 数据，张江是2008 年数据，杭州湾新区为2009 数据。
地均产出效率方面，苏州工业园区的地均GDP为14 亿元 /平方公里，而杭州湾新区仅为 1.65 亿元 /平方公里；地均工业产值方面，苏州工业园为33 亿元/
平方公里，张江科技园为21 亿元 /平方公里，而杭州湾新区仅为9.46 亿元 /平方
公里，不足苏州工业园区的三分之一和张江科技园的一半。
人均生产效率方面， 2009 年杭州湾新区人均 GDP 为 5.5 万元，苏州工业园区为 15.5 万元，是杭州湾的三倍。地均产值低、人均产值不足是杭州湾新区现状的
主要特点。
（ 4）产业链：形成强而有带动力的产业链是先进园区的产业发展的特点
以少量强大的带动作用的产业为主导，并形成横向拓展、纵向延伸的产业链是先进园区的共同特色。最终形成为主导产业为带动，周边产业协调发展的集群
化、规模化、规模化产业发展格局。比如，苏州工业园区形成了以电子信息产业
主为导，集成电路微电子生产软件开发芯片制造设备制造紧密联系的产业链；又
如，张江科技园区的两大主导产业之一，生物医药产业，形成了“研发——生产——
销售” 一体的四类产业链发展模式：技工贸一体化模式、技工贸分离模式、“研
发 +技术转让”模式以及研发服务外包模式。
而杭州湾新区的产业发展，虽然形成一定的产业链与集中区，但总体来说，目前还处理各自独立发展阶段，产业发展的联系性与协作性并没有得到充分体现。因
此，确定带动力强的主导产业，并依托主导产业规划横向、纵向相联系的产业体
系是当务之急。
（ 5）人才结构：高素质、创新能力强的人才结构是保证新区领先的必要支撑苏州工业园区从业人员总量为，其中硕士以上学历占11%，专科以上学历占
60%；张江高科技园就业人员为，其中硕士上以占 16%，专科以上占 68%。两个园
区均有超过70%的就业人为专科以上学历，且硕士以上的高端人才占有相当的比重。
相比而言，杭州湾新区总就业人员为8 万人，硕士以上学历仅占0.2%，专科以上占 37.9%。 60%以上的人在专科以下学历。从业人员技术水平来看，初级以
上技术职称人员不到 7%。从业人员的素质与先进园区差别明显。杭州湾新区就业
人员受教育水平普遍较低，高等级技术研发人员数量差距明显，影响区域创新、
设计功能的发挥。
苏州11%60%29%
张江
16%68%16%
杭州湾
0.2%37.9%61.1%
0%20%40%60%80%100%
硕士以上专科以上学历其它
图 5-15：三大产业区从业人员构成比较
企业引进就要留得住人才，而稳定的居住条件是留住人才的关键，“筑巢”才能“引凤”！没有合适的居住、服务配套，以及足够的人才安居计划，杭州湾新区将无法构成对人才、尤其是高层次人才的长期吸引力；而没有足够多高素质的人才，新区更高层次的发展将会是一纸空谈！新区现有服务业主要以基础社会服务业为主，规模较小，等级较低，无法满足工业企业发展的需求，更与其国际化新区定位相之甚远。
（ 6）园区布局：围绕中心的居住与公共服务设施布局，是先进园区的共同特点
如下图所示，张江高科技园空间布局围绕有活力的、中心的、居住与公共服务区，形成环绕式布局，外围是由主导产业园区构成的产业园区；苏州工业园中心也为居住与公务服务区，周边布局主要产业区，并在不同的产业园区中形成一定的服务配套，构成次级组团。
图 5-16：张江高科技园区空间布局
图 5-17：苏州工业园区空间布局
相比之下，杭州湾新区目前空间布局则主要围绕化工产业园布局，空间结构不尽合理，未来发展应当考虑化工企业的搬迁。
江苏苏州工业园区案例分析修订版
江苏苏州工业园区案例 分析修订版 IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
苏州工业园 1.案例背景信息 位置 苏州工业园区位于市区东部，苏州工业园区规划总面积288平方公里，其中中新合作区80平方公里。 定位 苏州东部新城，苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。 功能 工业、商贸、居住等各项城市功能。 城市空间发展 与现有城市相结合, 成为高效率的城市实体，提供良好的居住、商业环境，平衡苏州市的线性发展。 苏州工业园功能组成、功能载体： 1 分区商业中心 2 邻里中心 3 大学 4 职业学院 5 区域医院 6 社区医院 7 文化中心 8 主题公园 9 体育中心 10 体育场/游泳池 11 科研 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 4 4 5 6 7 8 9 10 11 11 11 11 11 11
产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园创意泵站 科技：国际科技园、中新生态科技生物纳米科技园 教育：独墅湖高教区 休闲：阳澄湖旅游度假区 公共服务机构一站式行政服务中心、市政公用事业,公积金管理中心、苏州物流中心. 人力资源开发中心、独墅湖图书馆。 2.产业结构与布局： （1）一个核心区：中央商贸区 两大行业：生产服务业、生活服务业 三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖 四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心 五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街 基础设施、配套服务设施建设时序 1995-2000：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。
苏州-工业地产经典案例-苏州工业园区
工业地产经典案例－苏州工业园区 苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式。1994年2月11日，国务院下达《关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》；2月26日，中新两国政府在北京正式签署了合作开发建设苏州工业园区的协议；同年5月12日，苏州工业园区破土启动。 苏州工业园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口25万，其中，中新合作开发区规划面积70平方公里。我们的目标是：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。 苏州工业园区开发建设一直得到党中央、国务院的亲切关怀和高度重视。十年来，在中新合作双方的共同努力下，园区开发建设快速推进，发展效益不断提高，群众生活大幅改善，主要经济指标以年均45%左右的速度快速增长，累计新增就业岗位超过20万个。2004年，园区以中央领导多次视察园区和中新联合协调理事会第七次会议、成立十周年庆典等重大活动成功举办为动力，牢固树立和认真落实科学发展观，自觉服从和主动适应宏观经济调控，在加快开发建设步伐的同时，更加注重经济发展的质量和效益，全区共实现地区生产总值503亿元，比上年增长38%；完成地方一般预算收入29亿元，增长42%；进出口总额达281亿美元，其中出口119亿美元，分别增长96%和99%；固定资产投资282亿元，增长39%；新增合同外资41亿美元、实际利用外资18亿美元，分别增长96%和50%；新增注册内资174亿元，成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一。 苏州工业园区开发建设取得的成绩主要体现在： 一、形成了完整科学的规划体系。根据区域发展总体目标，中新双方专家融合国际上城市发展的先进经验，联合编制完成了具有前瞻性的区域总体规划和详细规划，科学合理布局工业与各项城市功能，先后制定和完善了300多项专业规划，并确立了“先规划后建设、先地下后地上”的科学开发程序，形成了“执法从严”的规划管理制度。 二、建立了新的开发和管理体制。中新苏州工业园区开发有限公司（CSSD）是园区的开发主体，由中新双方财团组成：中方财团由中粮、中远、中化、华能等14家国内大型企业集团出资组建；新方财团由新加坡政府控股公司、有实力的私人公司和一些著名跨国公司联合组成。管委会是园区的管理主体，下设15个职能局（办），工作人员面向全国招聘，并通过树立“亲商亲民”理念、增强一站式服务功能、实行社会服务承诺制等途径，初步形成了“精简、统一、效能”的服务型政府，“全过程、全方位、全天候”的服务体系、“公开、公正、公平”的市场秩序和“科学、规范、透明”的法制化环境。 三、建设了高水准的基础设施。累计投入300多亿元，基本完成70平方公里合作区主要基础设施开发，其中30平方公里建成区达到“九通一平”（道路、供电、供水、燃气、供热、排水、排污、邮电、有线电视和土地填高平整）的国际水准，建设了首期60万千瓦发电厂、日供15万吨自来水厂、日供15万立方米燃气厂、日处理10万吨污水处理厂和每小时供气40吨集中供热厂等基础设施
(完整)苏州工业园和张江高科园案例分析
1.1.1 案例借鉴 （1）苏州工业园区 苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖畔，下辖三个镇，总面积达80 平方公里，户籍人口约25 万。借鉴新加坡的管理模式，苏州工业园区成立于1994 年，历经16 年的发展，园区规划完善合理，设施配套齐全，已经初具规模，高新产业竞争优势明显，主导产业为电子信息、生物医药和新材料。2009 年，地区生产总值达1120亿元；地方一般预算收入107.5亿元；固定资产投资492 亿元；实际利用外资18 亿美元，进出口总额为512.8 亿美元。 ○1发展定位、战略与目标 定位：苏州现代化新城区，中央商务区。发展理念：实现制造业升级、服务业倍增、科技跨越、生态优化。 发展战略：重点实现四个转变，即从粗放型向集约型发展方式转变，从资源依赖、投资拉动向科技依托、创新驱动转变，从“工业经济”、“制造经济” 向“服务经济”、“智力经济”转变，和从“人力资源优势”向“人才资源优势”转变。 发展目标：把园区建设成具有国际竞争力的高科技工业园区和国际化、现代化、信息化的生态型、创新型新城区。 ○2主导产业、示范区与产业业态 主导产业：电子信息、生物医药和新材料 四大示范区：即研发中心和高新技术产业集群效应突出的科技示范区，以承接跨国公司离岸外包业务为主的中国服务外包示范区，以虚拟口岸为依托的现代商贸物流运营中心示范区，以及资源节约型和环境友好型的生态示范区。 四大产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式办公；制造业园区，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；会展中心，包括临湖大体量建筑、倚自然景观的特色建筑群；休闲服务业，包括酒店式公寓、商务型酒店、分散式度假型酒店主题酒店。 ○3空间布局 苏州工业园区以中心商务区为核心，生产服务与生活服务配套。目前已经建成国际科技园、现代物流园、独墅湖高教区，国际博览中心等大型生产服务设施68 万平方公里，建成邻里中心、左岸商业街、星海休闲广场等生活服务设施50多万平方米。
走进苏州工业园区从“邻里中心”开始的故事
走进苏州工业园区:从“邻里中心”开始的故事走进苏州工业园区采访，“邻里中心”是个点击率很高的关键词，可以说园区的商业故事正是从“邻里中心”开始。 “有了它，园区的马路上看不到路边店，不仅杜绝了底商的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌；有了它，老百姓日常需要也就有保证。因为邻里中心既是一个‘购物中心’，又是一个‘服务中心’，提供一站式服务的区域性商业服务中心。” 邻里中心公司总经理于宙介绍说，每座邻里中心都有12项必备功能，这里有超市、银行、邮政所，也有餐饮店、洗衣房、美容美发店，还有药店、文化用品店、维修店……人们可以在这里悠闲地试穿新款服装，潇洒地溜冰，投入地参加游艺活动，生活气息极其浓厚。 “邻里中心”原版在新加坡。一九九七年，以新加坡“购物中心”为蓝本的“邻里中心”正式在中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区“克隆”。 随着园区的开发，“邻里中心”的建设规划已列入商业网点布局，今年5月，第7座邻里中心，南部科教创新区2余多平米的翰林大厦又拔地而起。“到2010年，邻里中心总数达到10个，经营面积约15万平方米，服务约30万园区人口”的计划正在逐步实现。 走进邻里中心，每一座大厦里，店铺鳞次栉比，店面各具特色。新城邻里中心，也是苏州第一个邻里中心。很多十年前来采访过的记者都惊讶地发现，这个邻里中心变了，变得时尚起来。曾经的小面馆成了小吃广场，那个食品小卖部变成了星巴克咖啡屋，小小的理发店变成了时尚美容美发屋。用“升级换代”来形容这个邻里中心的变化是最恰当不过的一个词汇。 “邻里中心”品质得到进一步提升。这是邻里中心公司总经理宇宙对“邻里中心”的变化所作的总结。 这一总结让前来采访记者突然发现，园区的品质生活，其实不仅体现在白领小资的浅酌低吟中，更体现在邻家大婶的日常生活中。在采访中恰好碰到一位正在买菜的老教师，她感叹的说，园区生活质量是从每天的买菜开始提高的！因为邻里中心的“菜场”整洁干净，邻里生鲜超市更是颠覆了人们对“小菜场”的传统印象。在这里见不到提起裤管、踮起脚尖、小心翼翼走路背影，人们逛菜场感觉逛超市。 “邻里中心是苏州工业园区商业空间中的一个重要层次，在过去的十年中，邻里中心的建设取得了显著成就，成为苏州工业园区借鉴新加坡管理经验成功典范之一”。在题为《苏州工业园区邻里中心消费实证调查与比较分析》的调研报告中，专家组一致分析了邻里中心建立新型社区商业模式的尝试，肯定了它“不是传统的社区内的商业，而是服务于社区的商业”。 2006年2月，作为江苏省2家单位之一，邻里中心跻身首批“全国社区商业示范”。是当年被认定的59家单位中唯一的一家企业引发了国家商务部的浓厚兴趣，商改司、政研室等部门的领导多次来园区参观“点名”考察邻里中心。 目前，“邻里中心”已在全国遍地开花，特许加盟在中国范围内展开，已有远至内蒙古通辽、青海西宁，近及浙江温州、江苏南京、扬州等十多省市实现特许加盟，开始建设“邻里中心”。 “学贵心悟，守旧无功”，昔日端坐在教室听老师谆谆教导的学生，如今可以将总结的经验授与他人了。“邻里中心”用了十年的时间，完成了从借鉴到输出的角色转换。
产业园区-苏州工业园区案例研究分析
产业园区-苏州工业园区案例分析
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苏州工业园 1.案例背景信息 位置 苏州工业园区位于市区东部，苏州工业园区规划总面积288平方公 里，其中中新合作区80平方公里。 定位 苏州东部新城，苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。 功能 工业、商贸、居住等各项城市功能。 城市空间发展 与现有城市相结合, 成为高效率的城市实体，提供良好的居住、商业环境，平衡苏州市的线性发展。 苏州工业园功能组成、功能载体： 产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园 创意泵站 科技：国际科技园、中新生态科技 生物纳米科技园 教育：独墅湖高教区 1 分区商业中心 2 邻里中心 3 大学 4 职业学院 5 区域医院 6 社区医院 7 文化中心 8 主题公园 9 体育中心 10 体育场/游泳11 科研 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 4 4 5 6 7 8 9 10 11 11 11 11 11 11
休闲：阳澄湖旅游度假区 公共服务机构一站式行政服务中心、市政公用事业,公积金管理中心、苏 州物流中心.人力资源开发中心、独墅湖图书馆。 2.产业结构与布局： （1）一个核心区：中央商贸区 两大行业：生产服务业、生活服务业 三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖 四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心 五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街 基础设施、配套服务设施建设时序 1995-2000：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。 2001至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。 （2）宏观——空间布局模式 用地类型 比例 面积（ha） 居住用地 1524.2 24.0% 公共设施用地 442.7 7.0% 工业用地 2119.7 33.4% 其中：高科技工业 375.8 5.9% 普通工业 1743.9 27.5% 空间布局——圈层+轴线 圈层
苏州工业园融资案例
苏州工业园融资案例 作为中国——新加坡政府的重要合作项目，苏州工业园区（以下简称“园区”）于1994年5月破土动工，经过13年建设，在成为具有国际竞争力的新科技工业园和现代化、园林化、国际化的新城区的发展道路上取得了国内外工人的成就。其中，国家开发银行（以下简称“开行”）成功的投融资方式在园区建设中发挥了重要的基础性作用。 一、苏州工业园区：开行与政府的成功合作 1.园区初期开发困难重重 从园区开发仪式，就以“先规划后建设”为核心理念，斥资千万，邀请世界著名设计公司，对园区进行了整体规划。在70平方公里的园区土地中，工业用地占35%，商住、教育25%，道路绿化26%，市政公共设施12%，其他2%。园区理事会规定，未来的开发要严格按照规划，做到有序、合理，保证未来园区的均衡、可持续发展。 尽管制订了科学合理的建设规划，然而，由于当时缺乏一个完整的投融资体制和成熟的融资平台，园区的开发出现了很大困难。一方面，新方持续提供大量资金并不现实；另一方面，中方财团财政融资和信贷融资不分，难以适应前期基础设施投资和项目收益平衡的基本需要。园区的开发进程十分缓慢，70平方公里的规划面积，至2000年仅仅完成了8平方公里。在亚洲金融危机发生之后，新方决定收缩在园区中的职责和投资，中方将全面负责园区的环境改造、基础设施建设、地面设施建设、招商引资等职责，新方则转向提供人员培训等辅助职能。巨大的资金“瓶颈”摆在园区发展面前。 2.开行全力支持苏州工业园区开发 中国政府仍然没有房企开发区的信念和努力，积极选择投资主体。这时，长期致力于支持国家基础设施、基础产业、支柱产业、高新技术产业发展和国家重大项目建设，兼顾政府政策目标和市场运行方式的开行成为了首选。 开行的进入，代表了中国政府对中新合作的努力，增强了各方对园区建设前景的信心，迅速破解了基础设施建设的资金“瓶颈”，有利只是了园区的持续发展。从2000年开始，开行先后向园区承诺了四期贷款，累计承诺额194.11亿元，累计发放额134.5亿元，占到园区基础设施建设累计投资的1/3，成为名副其实的园区开发建设的主力银行。 第一期贷款——介入金鸡湖治理，恢复信心 金鸡湖治理是园区开发的一道难题，没有直接的经济效益，但是环境的改善，对促进园区招商引资和持续发展，培育长期资金流，具有极大的推动作用。于是，
邻里中心介绍
园区邻里中心简介 邻里中心新城大厦——位于园区现代大道158号，1998年5月30日开业运营，建筑面积 约21000平方米。 大厦紧密贴近区域居民生活，设 有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、 洗衣房、美容美发店、药店、文化用 品店、维修店、文体中心、邻里生鲜 店和社区卫生服务中心等12项居住配 套功能，并结合现代人休闲和消费需 要，设立了多层次、多品种的配套设 施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、 赛百味等等。新城大厦的成功开业标 志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。 邻里中心湖东大厦——位于园区星 湖街178号，2004年8月正式运营， 建筑面积约30000平方米，园区湖东 商业第一家。 湖东大厦拥有规模集聚效应，在 保持12项居住配套功能的基础上，坚 持特色经营，以其更全面的功能和更 齐全的配套和为周边两万人的大型组 团住宅，为湖东区域消费群体提供综 合性、全方位、各层次的购物、休闲 和生活服务。 邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号，2006年12月26日落成开业，建筑面积约20000平方米。 大厦的成功开业，是公司在坚 持政府引导、企业投入、市场化运 作的发展机制下，自行建设发展的 首次尝试，成为邻里中心发展史上 一个新的起点。大厦内12项居住配 套功能完备，针对周边消费者的特 点，功能设置新颖。大厦二层的邻 里家居生活馆是邻里中心公司为园 区居民精心打造的专业家居生活广 场，使其“足不出户”便可以挑选到 琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4000平米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。
生态工业园区案例分析
苏州高新区生态工业园区发展 摘要：本文以我国综合类生态工业园的先导——苏州高新区生态工业园作为研究对象，以生态工业园发展、评价、分析和优化为主线。根据国内外生态工业园实践和发展，总结出国内外生态工业园建设的类型、特征及发展阶段，判断生态工业园成功的共性影响因素，并结合苏州高新区生态工业园的现状特征，建立苏州高新区生态工业园发展的评价指标体系，分析园区建设的不足，提出优化发展路径。 关键词：生态工业园；苏州高新区；指标评价；发展路径 Abstract: This article take our country integrated eco industrial park in Suzhou High-tech Zone pilot -- Ecological Industrial Park as the research object, the eco industrial park development, evaluation, analysis and Optimization for masterstroke. According to the domestic and Foreign Ecological Industrial Park, practice and development at home and abroad, summarizes the construction of the ecological industry garden types, characteristics and development phase, judgement of Ecological Industrial Park successful common influence factors, combined with the Suzhou high-tech zone status quo of Ecological Industrial Parks feature, build Suzhou High-tech Zone Ecological Industrial Park development evaluation index system, analysis of garden construction insufficient, put forward to optimize development route. Keywords:Ecological Industrial Park; Suzhou high-tech zone; evaluation index; development path 前言：进入21世纪以来，人口、资源、环境已成为全球公认的三大主题。工业化进程提高了人们的生活质量，加快了对地球有限资源的占用，同时造成的环境污染和破坏又在无情地摧残着人类。全球气候变暖、环境污染、地方性疾病的蔓延等等，影响到了现代人类的生存和发展。在经济全球化的今天，工业如何以最低环境代价进行发展已成为普遍关注的问题。
苏州工业园区湖东邻里中心工程评估报告
苏州工业园区湖东邻里中心工程 主体工程质量评估报告 建设单位：苏州工业园区建屋发展有限公司 设计单位：苏州市建筑设计院 施工单位：苏州二建四分公司 监理单位：上海福达工程建设监理咨询有限公司 编写：王强 审批：王迪 日期：2003--10--28 江苏省建设厅建设监理处监制
湖东邻里中心主体工程质量评估报告 一、工程概况： 苏州工业园区湖东邻里中心工程位于金鸡湖的东面，在规划居住区的中心，基地直径212米的圆形地块，基地外为环型规划道路。本工程总建筑面积为28083平方米，分三个单元，南、主、北楼，其中主楼为二层，南、北楼为三层。 本工程±0.000相当于黄海高程4米，室内外高差为600mm，为六度抗震设防，丙类建筑，采用钢筋混凝土框架结构体系，框架抗震等级为四级。 本工程采用的设计基准期为50年。 本工程外墙面采用涂料、幕墙，楼地面分别采用地砖与水泥砂浆找平，屋面采用高分子卷材，30mm挤塑保温板，上面用40cm细石砼，再用15厚水泥砂浆找平。 二、施工情况简述： 本工程于2003年6月26日开始施工，2003年9月19日完成主体分部工程。 三、工程质量评估依据： 1、业主提供的本工程施工图纸及有关说明 2、国家现行及江苏省现行的建筑工程质量标准及验收规范 3、国家及江苏省有关标准及说明 4、省市现行的有关建筑管理办法和规定
四、各单位工程质量评估： 检查各分项工程划分，基本符合规定。各分项、分部工程的评定项目齐全，评定程序符合规定。各单位工程主体质量评定如下： 1、主体结构分部 （1）、钢筋工程：钢筋的品种、规格、数量、尺寸；钢筋表面洁净，锚固长度、接头设置、搭接长度、钢筋焊接符合设计要求和施工规范规定，钢筋的质量通过复试符合要求。 （2）、砼工程：本工程砼采用现场泵送砼，砼设计强度为C30。在施工过程中砼的浇捣、养护严格按照施工规范要求。砼工程符合设计要求和施工规范规定。 （3）、砌体工程：本工程墙体采用MU10KP-1型多孔砖，M5混合砂浆砌筑。经现场抽样检查砖的品种、试块留置组数，见证取样，养护符合设计要求和施工验收规范规定。砖墙和砼连接处采用2根φ6、长度为1米的拉结筋，局部墙体设置构造柱连接。马牙槎为300mm 高，在砌筑时采用先进后退的方法。砖砌体的组砌方法、砂浆饱满度、水平灰缝、平整度、垂直度均符合施工验收规范规定。各单位工程全部核定为：合格
苏州工业园区深度解读上
苏州工业园区深度解读上 苏州工业园区软件借鉴与“宪章城市”构想 一个开发区或城市的品质最终取决于治理水准、可持续性、综合发展竞争力等，这是制度、文化、理念诸要素的综合体现。 保罗。罗默是美国著名经济学家、新增长理论的代表人物，，以其命名的罗默内生增长模型，强调以创意或知识为基础来理解经济增长和发展的机制。 采用相对先进的制度、法律、体系、思想、理念来构建一种重视制度和公平规则的城市，命名为“宪章城市。 苏州工业园区借鉴新加坡经验能否真正成功，关键：1.借鉴成果制度化2.新加坡经验本地化 新加坡经验的核心： 基本原则和保证实施的制度。新加坡经验本地化或中国化是一种消化吸收创新乃至提供示范、辐射的过程，而创新是十分重要的。结合国情及园区实际方面进行创新 开发区主要任务是开发建设、招商引资、发展经济、管理社会 1984年天津开发区：一站式服务中心，1998年“零行政事业收费区”1995年苏州：从源头上遏制腐败，1997年首推社会承诺服务制，目前普遍实行“小政府大社会”。 中新合作持续深化(p5) 先后编制实施100余项新的管理办法和实施细则，确立全新的“亲商亲民亲环境”理念，优化“全过程、全方位、全天候”服务体系，构
建“公开、公正、公平”和透明规范的法制环境，建立“精简、统一、效能”的服务型政府。 苏州工业园区发展的历程：(p9) 1.酝酿启动阶段（1992—1994） 2.基础开发阶段（1995—2000）按照“精简、统一、高效”的原则， 正式建立了园区行政管理主体——园区工委、管委会及相关管理体制，初步建成了专业招商队伍和招商网络。一开始摒弃全民招商、人海战术，优选高层次、专业化、复合型人才，从事专业招商。“有的放矢”、“上门敲砖”，以诚感商。园区十分注重新加坡经验的本地化和法制化。 3.加速发展阶段（2001年初至2004年6月） 4.转型升级阶段（2004年6月至今） 园区经验的内涵(p16)： 1.借鉴：高起点自主创新学习 2.创新：高目标自主探索 3.圆融：高品质结合统一 4.共赢：高效益共同发展 圆融是一种状态，借鉴是圆融的来处，创新为圆融的手段，共赢为圆融的目的。借鉴先进、创造新知、融合互通、携手共赢。 园区的成功经验：(p19) 1.坚持科学规划，有序推进，开发建设水平得到不断提升（规划先 行、规划即法）
苏州工业园区邻里中心专题研究
邻里中心专题研究 1苏州邻里中心概况 苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。邻里中心的特点是有序、规范、配套。“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。 图1.1 各邻里中心外观图
2邻里中心案例介绍
邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。具体发展时间列表如下： 表2.1 邻里中心发展历程 运营时间名称 1998 年5 月30 日新城大厦 2001年5月30日贵都大厦 2004年5月30日师惠大厦 2004年8月湖东大厦 2006年12月26日玲珑大厦 2007年5月30日沁苑大厦 2008年9月19日翰林大厦 2.1邻里中心新城大厦 新城大厦位 于园区现代大道 158 号，1998年 5 月30日开业 运营，建筑面积 约21,000 平方 米。 作为第一家 也是较大的一家 邻里中心，新城 大厦可以满足居 民生活的一切需 要。它的主题是 一座4层的现代 建筑，一楼有银 行、邮局、书店、 超市、中外快餐 和各式电器；二 楼是各类品牌专 卖店；三楼是社 区的文化娱乐活动中心，电影院、阅览室、旱冰场、保龄球、游乐场、音乐茶座和书画廊一应俱全；四楼为拥有9个专科的医疗中心。紧挨着的是一座副楼，设有菜市场和酒店。楼后是大片草地、网球场和塑胶跑道的小学操场。 新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。 2.2邻里中心贵都大厦
PPP项目成功案例分享-国家低碳工业园区典型案例-苏州工业园区
PPP项目成功案例择抄 国家低碳工业园区典型案例-苏州工业园区 江苏苏州工业园区位于历史名城苏州古城区的东面，地处中国沿海经济开放区与长江三角洲经济发展带的交汇处，是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目。苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，行政区划面积278平方公里，常住人口约80.78万。目前园区基本形成以电子信息和装备制造业为主导产业，以生物医药、纳米技术和云计算为战略性新兴产业的“2+3”产业发展格局，且呈现主导产业高新化、服务产业现代化和战略性新兴产业规模化的良好发展态势。高新技术产业与战略性新兴产业的加速发展，促进了低碳经济与新兴产业的融合发展。 苏州工业园区参与试点以来，经济发展保持了较高的增速。2012年~2016年，园区生产总值年均增长率为7%，对苏州市GDP的年均贡献率一直保持在10%以上。园区能源消耗总量虽然呈逐年增长的趋势，但碳排放总量的增长率却逐年下降。 二、园区低碳发展的战略与举措 苏州工业园区在低碳试点创建过程中，在产业低碳化、能源管理低碳化等方面取得了显著成效。 1、产业低碳化是园区低碳转型的主要抓手。园区以产业低碳化作为低碳建设的重点，通过不断提升转型升级的力度，加快工业企业低
碳转型。试点以来，累计关停41家不符合产业规划及高能耗的项目，为园区腾出用能空间，促进经济结构的调整转型。持续推动商贸、服贸、旅游和文化等现代服务业的发展，深入实施生物医药、纳米技术 应用和云计算等新兴产业发展计划，2016年共实现新兴产业产值2380亿元，占规模以上工业总产值的60.2%。加快高端制造业发展的步伐。 近年来，园区大力推动传统产业的改造升级，推动制造业的高端 发展。推动企业向国际同行业标杆看齐，实施低碳技术改造，全面提 高产品技术、工艺装备、能效和环保的水平。实施工业减碳降耗行动，2016年，完成了园区制造业企业能效水平评估工作，包括对企业、行业和园区三个层面能效水平的综合性评估分析报告；新推动8家、累 计推动124家重点用能企业开展清洁生产审核；完成19家“万家企业”的能源管理体系建设；新增2家重点用能单位能源审计及35家企业节能低碳化改造项目申报；首次推行温室气体排放报告制度，完成 首批12家企业培训及报告填报；开展重点用能单位节能低碳考核工作，制订相应的考核管理办法和相应的评分标准并完成全部重点用能企业 的考核。此外，两年累计新增200家企业接入能源需求侧管理平台， 电力需求侧管理推进取得明显成效。 苏州独墅湖创新区月亮湾集中供热供冷中心项目定位绿色二星建筑，因地制宜融合围护结构保温隔热体系、雨水利用、分布式热电冷 联供、室内二氧化碳监测系统等绿色生态技术为一体。 2、能源管理低碳化是园区低碳发展的重要着力点。园区确定了 53家重点单位为温室气体排放报告工作对象和主体,并组织对来自玻璃、
张江高科园案例分析
上海张江高科技园 张江高科技园位于上海浦东新区中部，有多条地铁线路直达，且与外环路相接，交通便利，区位条件优越。该园区成立于1992年，规划面积25平方公里，规划人口22万，主导产业为集成电路、软件、生物医药等。截至2008年底，张江高科园区工业总产值实现421.4亿元，经营总收入839.7亿元；固定资产投资达98.3亿元，吸引投资总额13.25亿美元，合同外资金额11.52亿美元；注册企业数为1540家，从业人员达到12.56万。 ○1发展战略与开发模式 产业发展战略：以产业高地带动人才高地建设，以人才集聚提升产业等级；以科技创新促进产业发展。 开发模式：公司建设——政府回租——授权经营 ○2主导产业、发展模式及产业业态 主导产业：集成电路、生物医药、软件 产业发展模式：以“产业链”带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成“设计+代工”的产业整合发展模式。目前，已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成电路产业链。其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计+代工”的产业模式，包括设计、制造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业链。在生物医药产业方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内的生物医药产业体系，探索形成“药物研发与临床应用”的医药产业发展模式。已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地之一。 产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式办公；生物医药集群，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；创意产业园区，包括低层多样化园区、特色化低层办公楼；休闲服务业，包括酒店式公寓、商务型酒店、分散式度假型酒店、主题酒店。 ○3空间布局
产业园区-苏州工业园区案例分析
苏州工业园 1. 案例背景信息 位置 苏州工业园区位于市区东部，苏州工业园区规划总面积 288 平方公 里，其中中新合作区 80 平方公里。 定位 苏州东部新城，苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。 功能 工业、商贸、居住等各项城市功能。 城市空间发展 与现有城市相结合 , 成为高效率的城市实体， 提供良好的居 住、商业环境，平衡苏州市的线性发展。 1 分区商业中心 产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园 创意泵站 科技：国际科技园、中新生态科技 生物纳米科技园 教育：独墅湖高教区 休闲：阳澄湖旅游度假区 公共服务机构一站式行政服务中心、 市政公用事业 ,公积金管理中心、 苏州物 2 邻里中心 大学 3 职业学院 4 6 区医院 2 1 1 7 1 1 5 2 主题公园 8 体育中心 9 科研 11 文化中心 4 10 体育场 /游泳池 5 区域医院 苏州工业园功能组成、功能载体：
流中心.人力资源开发中心、独墅湖图书馆 2.产业结构与布局： （1）一个核心区：中央商贸区两大行业：生产服务业、生活服务业三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街 基础设施、配套服务设施建设时序 1995-2000 ：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。 2001 至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。（2）宏观——空间布局模式 空间布局——圈层+ 轴线 圈层 居住区：紧邻金鸡湖工业区：无污染高科技工业（100-1000 米隔离带）；一般工业商业区：服务镇内居民和周围乡镇 轴线 服务业走廊：商务区、行政服务区、休闲游憩区、生态绿化区 纵向轴线式规划不仅保证了园区本身良好的空间发展形态，也使得新区与老城区有机连成整体。工业园区是古城不可分割的一个组成部分，是原有城市空间的生长与发展。
苏州高新PK苏州工业园：史上最靠谱的对比分析
这是一个非常有趣的比较。大家应该在我们之前《起底苏州工业园IPO》的文章中看过，“土苏州”苏州高新和“洋苏州”苏州工业园之间有很多故事，曾经上演过“煮豆燃豆萁”的戏码，如今则因为苏州高新参股CSSD而相互融合。如果借用资本市场所谓“同业竞争”的说法，这两位的确是园区同业竞争的经典案例。 这篇来自国务院发展研究中心的论文报告绝对可谓干货十足。文章对苏州工业园和苏州高新的模式研究得很透彻，对比也很全面到位，实在是研究两个园区不可多得的珍贵资料。优园区也特意把这篇佳文呈现出来与关注产业地产的朋友们共享，希望大家从中有所收获！ —————————————————— 近几年来，苏州高新区和苏州工业园的发展都很快，是苏州经济的重要组成部分。本文对两个园区的开发模式、管理架构、享受的优惠政策、体制建设、产业结构、收入来源、区位布局和政府服务等方面进行开发运营模式的分析比较，得到7 个方面的经验和启示。其中，良好的政府服务是苏州高新区和苏州工业园成功的共同秘诀。 苏州高新区和苏州工业园的基本情况比较 苏州高新区和苏州工业园建立时间相差不大，面积、户籍人口基本相当，产业结构都以高新技术产业为主，很多指标相近，在一定程度上具有很强的可比性。两者基本都以外向型经济为主，而且从数据上来看，两者的发展都非常好。只是在某些指标上，苏州工业园区要比苏州高新区高。例如“投资额上亿美元项目数量”，苏州工业园为60个，苏州高新区是16个；“项目平均投资额”，苏州工业园超过3000万美元，苏州高新区为1400万美元，等等。但这并不说明苏州高新区发
展得不好，而是苏州工业园作为中新两国政府间最大的合作项目，拥有的资源实在太多，发展得太好，从而在一些指标上略高一些。 对于两个开发区的基本情况，可以从表1中看出。 对这两个开发区的比较分析，单纯从数据指标上来比较没有太大的实际意义，实际上也没有任何两个开发区的各项指标都基本相同。因此，本文主要从两者的开发模式、管理架构、享受的优惠政策、体制建设、产业结构、收入来源、区位布局和政府服务等方面进行比较分析，希望总结出一些经验和启示。 苏州高新区和苏州工业园的差异比较 总的说来，苏州高新区和苏州工业园有4点差异：开发模式不同，管理架构不同，享受的优惠政策不同，在体制建设上略有差异。 1．两者开发模式不同：“穷开发模式”与“富开发模式” 苏州高新区和苏州工业园实际上代表了国内开发区非常典型的两种开发模式，即：苏州高新区是较典型的“穷开发模式”，而苏州工业园是较典型的“富开发模式”。开发模式的不同，对管理架构也有一定影响。 所谓“穷开发模式”，是指开发区启动开发资金并不充裕，比较“穷”，这决定了其开发行为必定是“逐片开发”、“滚动开发”，即用初期有限的资金先开发一小片土地，等有了收益，再用收益投入到下一片土地的开发中去。早期的苏州高新区、天津开发区等开发区都曾采用这种方式。由于开发资金并不充裕，一定程度上需要政府更深地介入，从而也部分导致了初期的管委会和开发公司合二为一，这在苏州高新区表现比较明显。同时，由于开发资金不充裕，逐片滚动开发，受外界影响因素比较大，从而导致开发区总体规划不明朗或经常修改。
苏州工业园区的亮点--邻里中心
开发区内规划建设“邻里中心”的设想 一、邻里中心的理念： 这来源于新加坡，主要由政府主导的为居民提供社会生活配套设施的商业地产，其性质类似于国内的购物中心。邻里中心是苏州工业园在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，通过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。 二、邻里中心基本特征： 1.规划在先，有序发展按园区发展，在开发区里建设多个邻里中心，服务在6000到 8000户，20000到30000人口。邻里中心的规模与单位住房比例是1：2.7。科学的规划避免了重复建设，资源浪费恶性竞争，实现便民服务于区贸区容高度统一。2.配套完善，服务功能齐全。除了12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗 衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能。 三、商业服务于公益服务有机结合： 邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务，还有文化教育体育卫生医疗等方面的活动，如语言培训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。 四、引进邻里中心——对开发区的促进作用： 目前，我经济开发区随着大批企业的纷纷入驻，杜邦工业园，油田工业园，大明工业园等大中型企业园区厂区的建设，园区内迫切需要提供与之相当的生活，休闲，娱乐，学习，运动等基础配套设施。邻里中心则可以按12项必备功能为基础，提供全方位各层次的综合性商业服务，通过品牌加盟，连锁发展。做到政府满意，公司满意，客户满意。并通过长效后续的管理，积极帮助开发区建设类似的社区商业中心，最终实现品牌产业化和企业规模化，打造东营经济开发区的商业服务新业态。 1.邻里中心所讲的顾客满意，就是通过科学的规划，有序的发展，居民在邻里中 心得以就近方便，物美价廉，服务多样，生活质量提高而满意。 2.园区投资者对开发区环境优美，设施齐全，管理有序感到满意；经营者因为配 制合理，经营盈利而满意。 3.政府因为社区商业结构合理，业态结构布局结构升级优化，促进了区域内的繁 荣，区貌改观而满意。从基础功能的服务配套上升到根据有序配套开发原则， 开发建设每个邻里中心，不光从外形能源配制等参数结合邻里中心的辐射范 围，居民入住率等等而设计。还通过长效的后续管理，进行统一资产管理，企 划宣传，客户招商，人力资源管理，并负责对现有大厦进行有序的物业管理和 现场管理，配合政府职能做好行业管理。 六、引进邻里中心——开发区有序迅速发展的需要 邻里中心的开发和建设，是我们开发区加快城市化进程的需要，也是优化开发
完整苏州工业园和张江高科园案例分析.docx
1.1.1 案例借鉴 （ 1）苏州工业园区 苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖畔，下辖三个镇，总面积达 80 平方公里， 户籍人口约 25 万。借鉴新加坡的管理模式，苏州工业园区成立于 1994 年，历经 16年的发展，园区规划完善合理，设施配套齐全，已经初具规模，高新产业竞 争优势明显，主导产业为电子信息、生物医药和新材料。2009 年，地区生产总 值达 1120 亿元；地方一般预算收入107.5 亿元；固定资产投资492 亿元；实际 利用外资18 亿美元，进出口总额为512.8 亿美元。 ○1发展定位、战略与目标 定位：苏州现代化新城区，中央商务区。 发展理念：实现制造业升级、服务业倍增、科技跨越、生态优化。 发展战略：重点实现四个转变，即从粗放型向集约型发展方式转变，从资源依赖、投资拉动向科技依托、创新驱动转变，从“工业经济”、“制造经济” 向“服务经济”、“智力经济”转变，和从“人力资源优势”向“人才资源优势”转变。 发展目标：把园区建设成具有国际竞争力的高科技工业园区和国际化、现代化、信息化的生态型、创新型新城区。 ○2主导产业、示范区与产业业态 主导产业：电子信息、生物医药和新材料 四大示范区：即研发中心和高新技术产业集群效应突出的科技示范区，以承接 跨国公司离岸外包业务为主的中国服务外包示范区，以虚拟口岸为依托的现代商贸 物流运营中心示范区，以及资源节约型和环境友好型的生态示范区。 四大产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花 园式办公；制造业园区，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；会展中心， 包括临湖大体量建筑、倚自然景观的特色建筑群；休闲服务业，包括酒店式公寓、 商务型酒店、分散式度假型酒店主题酒店。 ○3空间布局 苏州工业园区以中心商务区为核心，生产服务与生活服务配套。目前已经建 成国际科技园、现代物流园、独墅湖高教区，国际博览中心等大型生产服务设施 68 万平方公里，建成邻里中心、左岸商业街、星海休闲广场等生活服务设施 50 多万平方米。
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工业园区典型案例工业园区典型案例工业园区典型案例工业园区典型案例一一一一、、、、苏州工业园区苏州工业园区苏州工业园区苏州工业园区 1. 基本概况：苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。行政区划288平方公里，其中，中新合作区80平方公里。2008年，园区实现地区生产总值1001.5亿元，地方一般预算收入95.1亿元，进出口总额625亿美元，其中出口311亿美元，新增注册外资30.2亿美元，到帐外资18亿美元，综合发展指数位居全国国家级开发区第二位。IC、TFT-LCD、汽车及航空零部件等主导产业加速集聚，软件及服务外包、生物医药、纳米科技等新兴产业方兴未艾。2. 园区优势：（1）政策优势：?拥有较大项目的自行审批权?同时享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发区优惠政策?全国首家综合保税区试点?全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试点区域?中国服务外包示范基地?拥有充分授权的外事管理权?拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度（2）交通、物流优势：通过高速公路网和铁路网，苏州工业园区设有独立的海关。区内建有虚拟空港，采用上海—园区货物空陆联程中转快速通关模式，空运货物通关时间最短可缩至5小时。（3）基础设施优势：80平方公里中新合作区内主要基础设施开发已基本完成，目前建成区内全面达到“九通一平”标准。（4）行政管理优势：实行一站式审批服务·园区管委会各局（办）全面充分授权·为进驻企业提供完整的行政许可服务·全力推行网上报批和审批·60%受理业务即办，30%在2-3个工作日内办结，其余最长不超过7个工作日。（5）环境优势：在建成首批国家生态工业示范园区的基础上，坚持集约发展、清洁发展，高度重视生态建设、水源保护、节能减排和循环经济发展。（6）商业、娱乐优势：环金鸡湖地区已成为消费社交、休闲娱乐的重要场所。舒适的居住环境、密集的商业设施、多样的餐饮服务、丰富的休闲活动、一流的素质教育和优质的医疗服务，使园区成为最适宜创业和人居的区域。3. 运行模式：（1）政企分离：即坚持行政管理主体与基础设施开发主体相分离——园区管委会是副市级政府派出管理机构，在辖区内行使经济和社会综合管理权限；中新苏州工业园区开发有限公司则是中外合资的企业法人，负责园区内的基础设施建设、招商引资、物业管理等开发事项。（2）成立独立的公司进行运作与开发，并有上市的准备。中新苏州工业园区开发有限公司形成了土地一级开发、房地产开发与经营、市政公用、多元化服务四项主营业务。开发主体：：：：中新苏州工业园区开发股份有限公司（简称CSSD）CSSD注册资本1.25亿美元，股东5家，持股比例为中方财团52%、新方财团28%、港华投资10%、新工集团、苏州高新各持股5%）。二二二二、、、、天津滨海高新技术产业开发区天津滨海高新技术产业开发区天津滨海高新技术产业开发区天津滨海高新技术产业开发区 1.基本概况：天津滨海高新技术产业开发区包括华苑科技园、滨海科技园、南开科技园、武清科技园、北辰科技园、塘沽科技园六部分。其核心区域华苑科技园、滨海科技园位于天津市西南和东部，是天津经济发展的双子星座。目前，高新区2008年实现技工贸总收入1718亿元，上缴税金97亿元，完成地区生产总值412亿元。目前，高新区形成了绿色能源、软件及高端信息制造、生物技术与现代医药、先进制造业和现代服务业五个具有较强竞争力的优势主导产业，加快新能源产业基地、航空航天科技产业基地、软件与服务外包产业基地的建设；建立国家生物医药国际创新园，初步构成了创新浪潮持续涌现、骨干企业规模带动、配套企业链条不断延伸的产业创新集群。2.园区特色: (1) 注重环保：以科学发展观为指导，坚持循环经济发展道路，大力推行环保理念，采用先进环保技术建设高新区。在区内推行从产品的设计、生产至回收处理全过程中实现减量化、资源化、无害化的思路，在日常办公过程中，人人将环保节约作为行为规范准则，循环利用资源，降低能耗已成为高新区的统一理念。（2）办事流程简化： 3.运行模式：（1）开发主体：天津海泰控股集团有限公司成立于2000年6月，是