房地产培训资料

房播客门户网员工培训资料大全

培训目录

一、房播客简介

二、房播客宗旨与定位

三、房播客网站特色与亮点

四、区动力概况

五、房地产专业术语

（房地产产权？按揭？住房公积金？印花税？契税？个人住房抵押贷款？商品房？廉租住房？低层住宅？多层住宅？

小高层住宅？高层住宅？房屋的产权面积？房屋新开工面积？楼花？商品房均价？复式商品房？跃层式商品房？水景商品房？联排别墅？商住住宅？会所？外飘窗？七通一平？三通一平？五证？酒店式服务公寓？房产税？土地出让金？建筑容积率？建筑密度？绿化率？银行按揭？业主委员会？房地产市场？开发商？代理商？土地类型？土地使用权年限？房地产产权？办理产权？商品房预售许可证？房地产买卖合同？一次性付款？住房商业贷款？公积金贷款？

组合贷款？房屋结构？建筑面积？使用率？房屋的开间？房屋的进深？现房？期房？二手房？尾房？公摊面积？实用面积？）

六、房地产的开发流程

七、二手房买卖流程

八、新房买卖流程

九、新购房屋入住程序

十、交房要具备哪些条件?

十二、东莞房地产简史

十三、优信·房播客50问

（房播客是什么时候上线的？房播客是一家什么样的网站？房播客的定位是什么？房播客与力量是什么关系？房播客提供哪些服务内容？房播客有什么特色？房播客与其他网媒相比有什么特色或优势？房播客怎么吸引购房者，有哪些推广渠道？你们有什么客户资源？房播客在哪些地方有户外推广？房播客除了户外推广，还有什么推广动作？你们的移动互联手机网有什么优势？你们的移动互联手机网怎么收费？房播客的流量是多少？房播客怎么和我们项目结合/给一个跟房播客合作的理由？怎么联合销售呢？房播客有哪些合作客户？房播客有组织看房团吗？我们只看看房团实际成交，你们能保证效果？你们有什么成功案例没有？你们有手机版吗？房播客有电商吗？房播客的内容好像好少，你们没有自己的原创？房播客有提供什么样的线上炒作？房播客除了线上炒作之外，还有什么增值服务？合作深度和广度是什么？

你们区动力是做什么的？你们为什么会搞个区动力出来，有用吗？区动力有什么特色？你们有房播客、区动力、企业界三个网站，看起来有点乱？你们户外牌有多少，在哪里？你们购房帮办是怎么帮办的？购房帮办一定能拿到额外优惠吗？购房帮办具体流程是什么？我想买**楼盘的房，你们能优惠到吗？为什么要我提供详细的个人信息，资料外泄了怎么办？申请购房帮办有手续费吗？做区长有什么好处？区动力的积分有什么作用吗？区动力平常会组织什么活动吗？

企业界是什么东西？你们短信价格是多少呀？你们的短信有什么优势呀？你们给我们免费试发吗？你们发10万条有多少个进线？你们能给个几千个号码让我们先扣客？你们能开通道吗，我们想自己发？发短信有赠送吗？你们能做定点短信发布吗，价格是多少？定点短信有何优势和特点？）

十四、东莞房企情况

十五、业务情况

一、房播客简介

房播客（https://www.360docs.net/doc/866995548.html,）是一家专业从事房地产资讯服务的门户网站，于2012年试运营。房播客以全新的视角阐释房地产网络服务，是全国首家提出“直营销、全互动、共分享”的地产网媒运营商，创新、新颖的运营模式得到房地产界的广泛认可，并树立了良好市场口碑和社会影响力。

房播客服务内容涵盖新房、二手房、居家建材和装修设计等市场，公共平台为客户们提供了资讯共享、互动沟通、团购召募、优惠促销等服务，全方位解决企业形象、企业理念、企业经营和营销推广诉求，成为众多知名企业对外宣传推广重要服务窗口。

与此同时，作为网站子频道的“区动力”社区网、“企业界”商家微网，拥有数量庞大的受众群体，具有无限的宣传延展力，极大地提升了房播客的覆盖面和传播力，为企业提供了强有力的再展示、再推广和再营销服务，为合作商家的发展和壮大推波助澜。

二、房播客宗旨与定位

房播客以“房播客，传播好房子”为定位，从专业角度打造一支强有力的运营团队，团队精英来自行业协会、房地产开发商、传统平媒、新兴网媒等领域。

同时，房播客还提出“房播客，省钱更快”和“特惠‘房’播客早知道”口号，定位为资讯全而专、传播快而便、服务优而强的网络信息运营服务商，旨在打造服务性、专业性、互动性三强地产网媒。

1、网站定位：房播客，传播好房子

2、网站口号：特惠‘房’播客早知道

房播客，省钱更快乐

3、服务宗旨：为网友创造价值

4、“区动力”定位：邻里生活，关心身边事

5、“区动力”口号：区动力有活力

6、“企业界”定位：互动赢平台

三、房播客网站特色与亮点

1、一屏播报

《一屏播报》是房播客为广大购房量身定做的特色综合栏目，整合楼市最新的市场动态资

讯，并依据网友的浏览习惯和购房需求，分别设置优惠让利房、特惠低价房、学位刚需房、实用二手房、商业商住房和购房大百科，网友既能一屏扫尽楼市行情，又能通过购房大百科的汲取专业知识，并实现购房咨询、专家指导的综合服务。

2、购房帮办

《购房帮办》是一个集咨询、推荐、跑腿、委托等众多功能于一体的购房赠值栏目，一改传统房地产网媒的单一帮办服务，让购房者在获得专业、优质咨询服务的同时，轻松享受额外优惠服务。

栏目充分体现了房播客“为网友创造价值”的经营理念，并紧紧围绕“房播客，省钱更快乐”这一定位打造的全新互动平台，真正实现回馈忠诚网友的目的。

3、短信播报

短信作为一种信息传播渠道，其精准、快捷的终端营销功能备受房企推崇。房播客率先推出《短信播报》栏目，将楼市海量促销、优惠、动态信息进行统一采集，同时还对每条短信进行二次编辑，全方位解读和还原信息。

4、“企业界”赢窗

“企业界”赢窗是为房播客商家定制的专业频道，商家通过自身形象主页既能展现企业风采，也能根据自身需求进行企讯报道、优惠促销、招聘招标、团购召集、在线互动等推广业务，是一个解决企业市场拓展的全方位第三方网络营销平台。

5、积分广告

房播客推出的积分广告意在降低商家用户的营销成本，拓宽营销推广渠道。商家通过发布活动和资讯等方式便可轻松实现积分，当积分积累超过广告额定积分时，即可享受对应广告免费推广服务。

同时，商家也可以采用交易平台向网民购买积分，从而实现“大幅度削减经费，轻松做广告”的效果。

四、区动力概况

（1）简介

区动力社区网（https://www.360docs.net/doc/866995548.html,）于2012年正式上线运营，是一个专注于社区居民之间沟通、联系和需求的全互动网站。网站围绕“邻里分享，精致生活”定位，创新性提出区博概念，并竭力实现“为网友创造价值”这一服务理念。

区动力通过对社区居民日常需求有机梳理和整合，融合了区博分享、圈子交友、召集问答、便民电商、网络营销等多种诉求，为社区居民提供了一个服务周详的展示窗口。

作为以人文关怀为核心的综合性虚拟社区和大型网络社交平台，区动力为网友成功实现了“互动交流+网上赚钱”的双重效应，是目前东莞最具人气和活力社区网站之一。

（2）栏目设置

A、社区热闻

《社区热闻》是一个覆盖精准的动态新闻栏目，属于小众化关切新闻资讯。网友可以依据自身喜好选择关注社区和新闻类型，以便第一时间获取所需社会资讯。同时，也可以与自己具有相同喜好的网友进行沟通交流。

B、社区召集

《召集》是一个由网友自发性组织活动的栏目，注册用户可根据需求社区内或全社区召集，内容实现从个人社交到社区公益全覆盖。

C、跳蚤市场

跳蚤市场是一个专注二手商品交易的栏目，社区用户可将二手商品用于社区网内交易，是居民清理闲置商品和淘宝贝的交易平台。

D、圈子

圈子是一个寻找共同理想、爱好，以及丰富社区生活的栏目。社区用户只需根据喜好关注相应圈子，就是获取和发布最新圈子信息。同时，也可以创建和召募有相同喜好的社区用户。

E、便民中心

便民中心是一个为注册用户提供增值服务的栏目。网民可从便民中心了解到社区周边详细的商业配套，快捷所获知相应供应商的服务内容和收费标准。

F、积分兑换

积分兑换是一个注册用户兑现的栏目。注册用户既可以使用积分兑换区动力奖品，也可以兑换值成网站等值积分广告进行自身宣传，还可以通过积分兑换平台将积分出售给第三方用户。

G、免费广告

免费广告是为注册用户提供一种无偿增值服务，用户可根据自身需求在个人主页发布展示广告。同时，社区网将按周统计个人主页点击排行榜前五名，免费推荐到社区首页展示一周。

H、电商

电商是区动力为网友提供的一个交易平台，所有注册用户都可以成为社区商业配套经营个

体。同时，区动力将根据经营个体的业务类型，为相应需求社区用户提供推荐服务。

（3）区动力特色

区动力是一个强调“精准定位，精准服务”的交流互动社区网，为网友提供全方位资讯服务和无偿增值服务是区动力最大的特色和亮点。

注册用户在区动力社区中，既能第一时间了解社区内动态，也可以分享生活乐趣，还可以通过圈子、召集实现交友、问答、聚会等其他生活诉求。同时，用户还能根据需求，快捷地搜索社区周边服务配套，及时解决日常生活问题，甚至成为周边服务配套的供应商一员，为社区用户提供便民服务。

五、房地产专业术语

1问：什么是房地产产权？

答：房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。

2问：什么是按揭？

答：指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

3问：什么是住房公积金？

答：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。（3）按"专项使用"的原则运用住房公积金。

4问：什么是印花税？

答：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。

5问：什么是契税？

答：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为1.5—3%。

6问：什么是个人住房抵押贷款？

答：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

7问：商品房

答：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

8问：廉租住房

答：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

9问：低层住宅

答：指一层至三层的住宅。

10问：多层住宅

答：指四层至六层的住宅。

11问：小高层住宅

答：指七层至十二层的住宅。

12问：高层住宅

答：指十层及十二层以上的住宅。

13问：房屋的产权面积

答：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

14问：房屋新开工面积"

答：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

15问：楼花

答：一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

16问：商品房的均价

答：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的

价格。

17问：复式商品房

答：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

18问：跃层式商品房

答：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

19问：水景商品房

答：是指依水而建的房屋。

20问：联排别墅

答：也叫TOWNHOUSE，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

21问：商住住宅

答：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

22问：会所

答：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

23问：外飘窗

答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

24问：七通一平

答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

25问：三通一平

答：是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。

26问：五证

答：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建

设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

27问：酒店式服务公寓

答：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。

28问：房产税

答：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

29问：土地出让金

答：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

30问：建筑容积率(建筑面积毛密度)

答：是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。

31问：建筑密度

答：即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。

32问：绿化率

答：绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。

33问：银行按揭

答：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。

34问：什么是业主委员会

答：即住宅小区管理委员会，又称为小区管委会，是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人

的合法权益。

35房地产市场

一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。

36.开发商：专门从事房地产开发和经营的企业。

37.代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。

38.土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。

39.土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

40.房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

41.如何办理产权

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。

42.商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。

43.房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

44.一次性付款

一次性付款是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式。一般开发商会给予一次性付款的买方一定的价格优惠。

45.住房商业贷款

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。

46.公积金贷款

具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%；贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记的保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

47.组合贷款

个人住房组合贷款,是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，银行向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。

48.房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。

49.房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

50.使用率

房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。

51.房屋的开间

在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。

52.房屋的进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。

53.现房

指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

54.期房

指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

55.二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。

56.尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

57.公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

58、实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额。

六、房地产的开发流程

第一步房地产开发公司的设立

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段；

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质；

3、总平面审查阶段；

4、管线综合审查、排水许可证；

5、单体审查、建筑工程规划许可证；

6、消防和人防专项审查；

7、节能审查、施工图审查；

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可；

9、质量监督、安全监督；

10、施工招投标、监理报建；

11、施工许可证；

12、放线、验线

13、预售许可证

14、关于预售中的土地解押；

15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼、物业管理。

七、二手房买卖流程

指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。二手房买卖流程比较复杂，具体办理流程和需提交的材料包括以下几个方面：

办理流程

1．购房资格核验（住宅类）

2．网签合同

3．地税部门核定契税

4．房屋发证大厅办理房屋所有权证

提交材料

1．登记申请书原件（受理窗口提供）

2．申请人身份证明

3．房屋所有权证原件

4．网上签约的当地市存量房买卖合同原件

5．买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

6．契税完税或减免税凭证原件

7．房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

八、新房买卖流程

一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用y由买卖双方支付；

二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案；

三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司；

四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；

五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；

六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

七、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼（金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间）签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；

八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；

九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

九、新购房屋入住程序

大体可分为：入住条件、房屋验收、办理物业管理手续。

一、入住条件

新房入住条件是否成熟可以从以下方面考虑：

1、新建房屋已建成并经过房屋质检部门验收合格：水电等基本设施齐备：物业管理单位已到位。

2、购房者已付清全部款项，或已按合同规定支付了相应比例的款项。

二、房屋验收

房屋验收包括的内容有：

1、入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映、核对。

2、房屋质量检查，看房屋质量是否有问题，发现问题要及时反映，维修以后方能入住。

3、按购房合同及有关协议的约定，查看装修、清点设备，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点，检查其设备、完好程度及使用状况，如有不符或

缺损，需要求尽快维修、配齐。

4、您在进行以上检验并确认检查结果与合同的约定无差别后，就可以与开发商签订物业交付核验单或房屋交接单。对于核验单中无法确定的事项，应写上“暂不清楚”或“无法认定”等;若发现问题，应如实记录下来，并要求开发商在一定的期限内处理等，最后由双方签字、盖章。

（三）、办理物业管理手续

您在签定了检验单后，对房屋的修复结果或现状无异议，就可接收钥匙，同时签订有关协议。接受钥匙后，物业交付就完成了，该房屋的收益和风险就转移到您身上。在接收物业后的一般质量问题只能按照政府的有关规定由开发商保修，开发商不承担任何违约责任。

第五步：办理产权证

十、交房要具备哪些条件?

按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：

1.经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。

2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。

3.办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"。实际上只要取得"大产证"，就必须具备一、二条所列条件。没有取得"大产证"的，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。

十一、国家历年楼市调控政策

2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。

2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。

市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后，2008年，全年房价出现明显下跌。

2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，松绑二套房贷。

市场反应：其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后大涨。

2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。

2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。

市场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：

1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。

7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；

10月底，1000万套保障房建设计划提前实现。始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。

附：大事记

2007年房地产大事记

2007年6月18日建设部明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。

2007年9月30日国土资源部专门下发《关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发[2007]236号)，要求进一步加强土地供应调控，促进房地产市场健康发展。

2007年10月8日国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70％。

2008年房地产大事记

2008年10月22日根据国务院统一部署，有关部门出台多项措施，包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为20％。

2008年12月20日国务院办公厅正式印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)，主要提出了六方面政策措施，主要包括：加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方政府稳定房地产市场的责任；加强房地产市场监测；积极营造良好的舆论氛围。

2008年12月国土资源部、国家发改委等国务院11个部门联合下发通知，要求加强土地规划统筹和计划调控，加快用地报批和供应，严格保护耕地和节约集约用地以及保障被征地农民的合法权益。

2008年12月30日财政部、国税总局发布《关于个人住房转让营业税政策的通知》，明确自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。

2009年房地产市场大事记

1月1日实施个人住房转让营业税新政

财政部、国税总局联合下发的通知。通知规定，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。新政执行时间自2009年1月1日至12月31日。

2月18日国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查办法》

4月12日银监局重申：非改善型二套房贷首付至少四成

5月24日物权法两部司法解释出台

7月17日银监会重申严格执行二套房政策

8月13日广东物业条例规定：多收物管费须过半业主点头

2010年房产新政大事记

1、新国十条

4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新“国十条”。

通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2、国五条

9月29日，住建部各部委出台措施，巩固房地产市场调控成果。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款，对不得提供两项证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各大商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

3、首套普通住房契税下调

10月20日，国家有关部门出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。通知规定，个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。

十二、东莞房地产简史

东莞楼市风雨十五载（1990~2006）

1979年广州东湖新村外销房开始动工，它的兴建标志着房地产业冲破了计划经济的束缚。很多当时经历这件事情的人都没有意识到，这不仅标志着广州房地产的起步，更是中国在住房制度改革领域破冰之旅的启航之举。

20世纪90年代初，商品房在东莞兴起，花园新村的出现预示着东莞房地产业的萌芽。由萌芽到发展，东莞地产走得缓慢，直到上世纪末本世纪初，才基本形成了其雏形。随着东莞经济的快速发展，房地产开发已成为城市建设中的一道靓丽的风景线，而东莞的城市发展速度已因此而一日千里。

解读东莞

东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。

东莞市现有32个镇区，总共有700万左右人口，其中常住人口160万左右，暂住人口450万左右，而港澳台及海外侨胞大概有100万左右。其实，加上流动人口，东莞人口接近1000万左右。

回顾：借天时地利成一方霸业

严格意义上讲，东莞房地产的发展历史只有十五年，比广州和深圳要晚上几年。东莞房地产业的兴起与地缘优势有着密切联系。1978年，东莞人以敢为天下先的气势，在全国率先引进“三来一补”企业，开辟了东莞发展外向型经济的道路。20多年来东莞GDP年均增长20%多，综合经济实力在全国地级市中居于首位，进出口总值在全国大中城市中亦居前列，由一个农业县一跃成为有着强大竞争实力的地级市。由于较高程度的开放性，东莞迎来了香港打前哨的资本和市场需求，版图上的地产项目逐渐变多。

地产开发掀起圈地热潮

其实，东莞市房地产开发早在80年代中已经开始出现，但由于开发规模、数量和品质都处于初级阶段，还没有形成真正意义上的房地产市场。直到1991年东城区房地产开发公司(当时91附城区房地产开发公司)联合几大投资商开发东城中心，才正式掀开东莞市房地产业全面开发的历史。1992年，东城中心首期开发，随即将600余套住宅推向市场，即刻引起抢购热潮，且有60%的买家来自香港。

同年，本土“大鳄”宏远正式踏入房地产业开发了宏远花园，开始了其引领东莞房地产业的征程。而今日的东莞商业中心发展有限公司董事长，当时还是小开发商老板的叶锦泉，冒着风险斥资1000余万元，买下莞城东郊一片几近荒芜的21万平方米土地，此事曾被东莞地产业同行戏谑为“热血圈地运动”。

1993年，拥有雄厚资金背景的中信华南集团挥师进入东莞，是最早进入东莞楼市的外地发展商之一。

商住先行商业滞后

东莞是一个制造业城市，在相当长一段时间里，这座城市的企业是以劳动密集型的制造业

为主，而工业的发达并没有带来商贸业的繁荣，因此当时的房地产开发主要以商用住宅为主。主要原因是东莞承接了大量来自香港、台湾投资工厂商家，但第三产业的投资并不多，无法形成良好的商贸环境，为适应前来东莞设厂的香港人、台湾人或是在东莞度假的香港人的需求，开发产品以豪宅居多。当时市场的主流产品多为200平方米左右的大户型，总价约为五六十万元，主要集中在旗峰山的北面和南面。

新世界花园可以看作是当时豪宅的代表作。1993年，新世界发展(中国)有限公司联合东莞市附城区房地产开发公司在旗峰山下开发兴建新世界花园，将香港豪宅的规划设计首次引入东莞。1994年底，东城区房地产开发公司也推出东城山庄。

而在商业地产方面，由于城市规划严重滞后于城市经济发展，尤其是第三产业的发展严重滞后，东莞形成了没有城市中心、有镇无市的尴尬局面，东莞的城市形象与城市品味并没有随着城市经济实力的提升而上升，城市商业的发展以国营百货商店和临街店铺为主。

到九十年代末，开始形成以城区文化广场为主力建筑，向四周新兴区域延伸发展。

现状：经济推动产业商住与商业齐飞

九十年代末开始，越来越多的商家将眼光投注到了东莞地产这一片热土。光大、新世纪、三正、南锋、方中、丰泰等企业加入地产之战，令东莞地产又向前推进了一步。

进入二十一世纪的东莞地产，在经历了成长期的鲁莽之后，开始趋向理性。无论是在开发区域、开发项目还是行业之间的竞争都开始走向成熟。

商业地产开发如火如荼

东莞商业地产的开始可以延伸到20世纪80年代，其中以莞城、虎门和石龙为东莞商业的代表。到了90年代开始，东莞商业地产开始向花园新村集中，90年代末商业地产开展东移，东莞附城（今时东城）开始崛起，2001年东莞第一个商业圈在东城大道出现。

2003年，东城区已聚集了国美、百佳、时尚电器城、沃尔玛、君豪商业中心、天和百货等大型商业项目。2004年包括世博广场、地王广场、华南MALL在内的诸多巨型商业项目开始进入市场。目前，东莞已经成为中国大型百货超市布点最为密集的城市之一，根据东莞零售行业协会提供的数据，东莞已拥有各种超市、便利店达2万多家，其中1-3万平方米的大型超市20余个，2000-10000平方米的大型超市近60个。现在仅市区就有沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛和麦德龙5家世界级零售行业巨头及天和百货、万佳、好又多、国美、海雅、天虹、铜锣湾等多家大型商场，营业面积均在1万平方米以上。

目前城区已形成五大商圈，分别是以花园新村为代表的旧城商圈、以麦德龙、华南MALL