关于办理房屋买卖合同公证的指导意见

关于办理房屋买卖合同公证的指导意见（云南省公证协会2007年颁布施行）

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为提升公证员执业的规范化、专业化，规范房屋买卖合同公证程序，保证办证质量，维护房地产交易的安全和秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》及相关房地产转让法律、法规的规定，结合我省公证实践，制作公证员办证实务阶梯--关于办理房屋买卖合同公证的指导意见。一、房屋买卖合同公证是公证处根据房地产权利人、受让人的申请，依法定程序证明房屋买卖合同真实、合法的活动。

二、本指导意见所指的房屋仅限于经房屋权属登记，取得房屋权属证书，依法可以交易的城镇房屋。《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律规定的预售商品房转让、农村宅基地住宅的转让，不适用于本指导意见。

三、办理此项公证适用的法律、法规、规章：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国公证法》、《城市房地产转让管理规定》、《公证程序规则》等。

四、办理房屋买卖合同公证由不动产所在地的公证处办理。

五、办理房屋买卖合同公证申请人应填写申请表，并提交以下证据材料：

（一）、申请人的主体资格证明，自然人的身份证明、法人、其他组织的资格证明书及其法定代表人/负责人身份证明；委托他人代理的，一般应提交经公证的授权委托书；无/限制民事行为能力的自然人，由其法定代理人代理，应提交监护人证明材料。

（二）、房屋权属证书（所有权证、共有权保持证）。

（三）、出售人为自然人的，须提交其婚姻状况证明，结婚证或夫妻关系证明证明书；未婚的，提供未婚证明，如无婚姻登记记录、户籍簿、未婚声明书；离异未再婚的，提供离婚证、调解书、生效判决书（一审生效判决应提供法院生效证明）、无婚姻登记记录、未再婚声明书；丧偶未再婚的，提交夫妻关系证明、配偶死亡证明，未再婚证明书。

（四）、出售人为法人的，须履行表决程序或批准手续的，应提交相应证明材料。公司制企业提交公司章程，审查公司章程是否规定处置不动产（或重大资产）须经股东会或董事会决议的，如规定须提交股东会或董事会决议；国家机关、事业单位、非公司制国有企业须提交国有资产管理部门批准文件；集体所有制企业、经济组织提交集体成员表决意见；（五）、购买人为国家机关、事业单位须提交国有资产管理部门或上级部门批准购买的文件；（六）、申请公证的房屋买卖合同文本；

（七）、公证员认为应当提交的其他证明材料。

六、符合公证程序规则的受理条件，公证处承办人员应予受理、登记并将受理通知书发给申请人，开始建立公证卷宗。

七、公证处受理后，应当告知当事人在办理公证过程中享有的权利、承担的义务，告知申请房屋买卖合同公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，并将告知内容记录。

八、公证员应重点审查的事项：

（一）、当事人的主体资格，包括合同签约的主体资格和申办公证的资格，委托代理的，应审查委托书的权限及委托书的真实性，认为委托书不需进行公证的，应核实委托人的签名和盖章是否属实。

（二）、房屋权属状况，包括房屋的权利所有人、共有人（含因婚姻关系而产生的共有人）等；核实房屋权属证书与登记机构不动产登记簿记载的事项是否一致；

（三）、房屋是否存在限制转让的条件，包括是否被查封、设定抵押、是否是安居房、经济适用房、合作建房等，如存在，限制转让的条件是否消除；

（四）、房屋为共有的，共有人是否同意出售、是否主张优先购买权；房屋正在出租，承租人是否主张优先购买权；

（五）、房屋为法人所有的，是否履行了表决程或审批程序；

（六）、合同主要条款是否完备，内容是否真实、合法，合同文本上的签名、印鉴是否齐全；（七）、合同的生效条件和物权转让的生效条件；

（八）、、公证人员认为应当审查其他事项。

九、公证员在办理房屋买卖合同应注意下列事项：

（一）、房屋产权人或共有人死亡的，应先办理继承权公证；

（二）、房屋为共有的，其中的共有人出售其所占共有份额给共有人以外的第三人时，应审查其他共有人是否有放弃优先购买权的意思表示；同时应由共有人签署《分割协议》对房屋进行分割，以明确各共有人的份额；

（三）、房屋为产权人离异前的夫妻共有财产，离异后，离婚法律文书中未反映离异双方已对所要出售的房产进行分割的，视为未分割，出售该房时，应由离异双方先行分割后或离异双方共同作为出售人；

（四）、属于以划拨方式取得土地使用权的私房，应提示当事人在合同中约定土地收益金的缴纳方式；属于非私有房产的，土地为划拨方式取得，应先行办理土地使用权出让手续后，方可办理房屋买卖合同公证。

（五）、应注意房屋买卖合同的生效条件和物权转让的生效条件，告知当事人合同自当事人签字或盖章后生效，合同项下的房屋当事人应到登记机构办理物权登记，经登记后物权发生转移。

(六)、依据生效判决书、仲裁书、继承（遗赠）等法律事实取得房屋所有权的，根据物权法的规定，在处分该房屋时应先行办理物权登记后，方可办理。

十、指导意见本身不具有法律约束力，对公证员办理该类公证事项和公证当事人没有约束力，不作为认定公证书效力的依据，只是公证实践的总结和指导，为公证员执业提供规范性辅导和指导性的意见。

办理房屋委托书公证的指导意见

（2008年4月23日中国公证协会第五届常务理事会第五次会议通过）

第一条、为了规范公证机构办理房屋委托书公证，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》等法律、法规及规章的有关规定，

制定本指导意见。

第二条、本指导意见所称的房屋委托书是指委托人为了授权他人代为代为办理房屋的购买、出售、继承、互换、租赁、继承、受遗赠、租赁、抵押等事宜而单方签署

的法律文书。

第三条、委托人申请办理房屋委托书公证，应当亲自向公证机构提出，不得委托他人代理。

第四条、房屋委托书应当包括下列主要内容：

（一）委托人姓名（名称）及基本情况；

（二）受托人姓名（名称）及基本情况；

（三）房屋的基本情况，但涉及的房屋尚未确定的除外；

（四）委托内容：委托事项和权限、委托期间、受托人有无转委托权等；

（五）委托人的签名（印鉴、指印）及签署日期。

委托人或者受托人为二人以上的，公证员可以建议当事人在房屋委托书载明下

列内容：

（一）每个受托人的代理范围、权限；

（二）委托人或者受托人中一人解除委托（辞去委托）或者死亡后委托书的效

力。房屋委托书中不得包含委托设立遗嘱、赠与等依法应当由本人亲自实施的

事项。

第五条、公证机构办理房屋委托书公证原则上适用《公证程序规则》第三十八条的规定，仅对委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明，不对房屋委托书的内容进行

证明。当事人或者接受房屋委托书的第三人有特殊需要的，公证机构也可以适用

《公证程序规则》第三十六条的规定，对委托人的委托行为以及委托人的签名（印

鉴、指印）和签署日期进行证明。

第六条、公证机构适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理房屋委托书公证的，委托人应当提交下列材料：

（一）委托人的身份证件和资格证明；

（二）房屋委托书文本；

（三）房屋委托书所涉及的房屋权属（权利）凭证的原件或者复印件，但购买房屋的

除外；

（四）法人或者其他组织申办房屋委托书公证，按照法律、法规或者章程规定需要审

批的，应当提交股东会（董事会）决议或者有关部门的批准文件；

（五）监护人申请办理以处分被监护人所有的房屋为内容的委托书公证，应当提交享

有监护权的证明材料以及为被监护人利益而处分房屋的保证书。

第七条、公证机构适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理房屋委托书公证，公证员除需要按照《公证程序规则》规定的事项进行审查外，还应当重点审查下列事项：（一）委托人的身份是否属实；

（二）委托人是否具有完全民事行为能力；

（三）委托书中有无违反法律规定或者明显虚假的内容；

（四）委托书中委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期是否属实；

（五）委托人为被羁押人员的，公证员还应当注意审查委托人是否可以处分委托书所涉及的房屋，必要时可以向有关部门核实。

第八条、适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理房屋委托书公证，公证员应当询问委托人并制作询问笔录。询问笔录除按照《公证程序规则》规定应当载明的内容外，还应当载明下列内容：

（一）委托人与受托人的关系和授权受托人的原因；

（二）处分房屋的，房屋是否属于委托人所有，有无其他共有人，有无抵押、查封、扣押等限制房屋处分的情况。委托人拒绝接受公证员要求其补正、修改不完备或者表达不准确的委托书的，应当将此情形记入询问笔录。第九条、适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理房屋委托书公证，公证员除需要向当事人进行告知外，还应当重点告知下列内容：（一）委托书中委托、代理、转委托等法律术语的含义；

（二）委托人签署房屋委托书后的法律后果；

（三）委托他人在收取房款前代办变更登记或者委托他人代收房款（租金）应当注意的风险；

（四）处分已设定抵押的房屋，应当在处分前征得抵押权人同意。第十条、适用《公证程序规则》第三十八条的规定，办理涉及处分房屋的委托书公证，可以在公证书中加注："本公证书未对委托人是否具有处分权做出证明"。

第十一条、适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证的，委托人应当提交下列材料：

（一）委托人的身份证件和资格证明；

（二）房屋委托书文本；

（三）房屋委托书所涉及的房屋权属(权利)凭证原件，但购买房屋的除外；

（四）处分已设定抵押权的房屋，提交抵押权人同意处分的书面材料；

（五）法人或者其他组织申办房屋委托书公证，按照法律、法规或者章程规定需要审批的，应当提交股东会（董事会）决议或者有关部门的批准文件；

（六）监护人申请办理以处分被监护人所有的房屋为内容的委托书公证，还应当提交享有监护权的证明材料以及为被监护人利益而处分房屋的保证书。

第十二条、公证机构适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证，除需要按照《公证程序规则》规定的内容进行审查外，还应当重点审查下列事项：

（一）委托人的身份是否属实；

（二）委托人是否具有完全民事行为能力；

（三）委托书内容是否与委托人意思表示一致；

（四）委托书中有无违反法律规定或者明显虚假的内容；

（五）处分房屋的，以查阅房屋登记簿的方式核实委托人提交的房屋权属凭证是否属实，以及该房屋是否存在被抵押、查封或者其他限制处分的情况；

（六）委托书所处分的房屋属于夫妻共有财产且夫妻不能共同签署委托书的，另一方是否同意；

（七）委托书中委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期是否属实；

（八）委托人为被羁押人员的，公证员还应当注意审查委托人是否可以处分房屋委托书所涉及的财产，必要时可以向有关部门核实。

第十三条、公证机构适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证，公证员应当询问委托人并制作询问笔录。询问笔录除按照《公证程序规则》规定应当载明的内容外，还应当载明下列事项：

（一）委托人与受托人的关系和授权受托人的原因；

（二）处分的房屋是否属于委托人所有，有无其他共有人，有无被抵押、查封、扣押等限制处分的情况；

（三）所处分房屋的来源、取得时间，委托人的婚姻状况；所处分的房屋属于夫妻共有财产，夫妻双方对处分房屋的意见。委托人拒绝接受公证机构要求其补正、修改不完备或者表达不准确的委托书的，应当将此情形记入询问笔录。

第十四条、适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证，公证员除需要向当事人进行告知外，还应当重点告知下列事项：

（一）委托书中委托、代理、转委托等法律术语的含义；

（二）委托人签署房屋委托书后的法律后果；

（三）委托他人在收取房款前代办过户或者委托他人代收房款（租金）应当注意的风险。第十五条、适用《公证程序规则》第三十六条的规定，办理房屋委托书公证，应当采用要素式公证书。

第十六条、受托人根据经公证的房屋委托书申请办理转委托书公证的，公证机构可以受理。公证机构办理房屋转委托书公证，原则上适用《公证程序规则》第三十八条的规定，仅对转委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明，不对原委托书目前的有效性进行证明，并可以在公证书中加注："本公证书未对原委托书目前是否仍然有效做出证明"。

第十七条、公证员发现委托人（转委托人）理解表达能力有欠缺，或者对其民事行为能力有疑问时，可以对询问过程录音或者录像，必要时可以要求委托人（转委托人）提交专业机构出具的其具有完全民事行为能力的鉴定证明。

第十八条、办理房屋以外其他不动产委托书公证参照本指导意见办理。

第十九条、本指导意见由中国公证协会常务理事会负责解释。

办理夫妻财产约定协议公证的指导意见

（2008年4月23日中国公证协会第五届常务理事会第五次会议通过）

第一条、为了规范公证机构办理夫妻财产约定协议公证，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》等法律、法规及规章的有关规定，制定本指导意见。

第二条、本指导意见所称的夫妻财产约定协议是指夫妻双方就婚姻关系存续期间所得的财产以及各自婚前财产的归属等事宜达成的书面协议。

第三条、夫妻双方申请办理夫妻财产约定协议公证，应当共同向公证机构提出，不得委托他人办理。

第四条、夫妻财产约定协议可以就协议所涉及的财产约定为各自所有、共有，或者部分各自所有、部分共有。约定共有的，可以约定为按份共有、共同共有，或者部分按份共有、部分共同共有。

第五条、夫妻财产约定协议可以对全部夫妻财产进行约定，也可以对部分夫妻财产进行约定；可以对婚后所有的财产进行约定，也可以对婚前各自所有的财产进行约定；可以进行概括性约定，也可以进行具体性约定；可以对财产所有权的归属进行约定，也可以对财产的占有、使用、收益和处分进行约定；可以约定婚姻关系存续期间家庭生活费用的负担和债务清偿责任，也可以约定婚姻关系终止时财产的分割。

第六条、申办夫妻财产约定协议公证，申请人应当提交下列材料：

（一）夫妻双方的身份证件；

（二）结婚证或者其他有效婚姻证明；

（三）夫妻财产约定协议文本；

（四）所涉及记名财产的权属凭证原件，但仅就财产进行概括性约定，不涉及具体财产的尺外（例如，记载于各自名下的财产归各自所有）。

第七条、夫妻财产约定协议应当包括以下主要内容：

（一）当事人的姓名、性别、出生日期、住所地、身份证件号码、结婚日期等基本情况；（二）所涉及的财产。对具体财产进行约定的，应当列明财产的名称、数量等基本情况；（三）按照本指导意见第三条、第四条规定所约定的具体内容。

第八条、公证机构办理夫妻财产约定协议公证，除需要按照《公证程序规则》规定的内容进行审查外，还应当重点审查下列事项：

（一）夫妻双方的身份是否属实；

（二）夫妻双方是否具有完全民事行为能力；

（三）协议内容是否与夫妻双方的意思表示一致；

（四）财产权属凭证原件有无可疑之处；

（五）夫妻双方对所约定财产的权属是否清楚；

（六）协议中有无违反法律规定或者违背社会公德的内容。

第九条、公证机构办理夫妻财产约定协议公证，应当询问夫妻双方并制作询问笔录。询

问笔录除按照《公证程序规则》规定应当载明的内容外，还应当载明下列内容：（一）夫妻双方是否自愿签订协议，签订协议的目的，对协议内容是否清楚；

（二）协议所涉及重要财产的权属、来源、取得时间和现状；

（三）夫妻双方对协议所涉及财产的权属和现状是否均清楚；

（四）对约定为各自所有的财产，夫妻双方是否对其占有、使用、收益和处分作出约定。

第十条、公证机构办理夫妻财产约定协议公证，除需要按照《公证程序规则》规定向夫妻双方进行告知外，还应当重点告知下列内容：

（一）协议所涉及的财产权属变更的法律后果；

（二）协议所涉及的财产权属发生变更，且依法需要办理登记等手续的，应当在法定期限内办理有关手续；

（三）协议具有的对内（指夫妻之间）、对外（指对第三人）法律效力。第十一条、准备结婚的男女在办理结婚登记前就双方各自婚前财产和婚姻关系存续期间所得财产的归属等事宜签订财产约定协议申办公证的，公证机构参照本指导意见办理。前款财产约定协议应当载明协议以登记结婚为生效条件的内容。

第十二条、本指导意见由中国公证协会常务理事会负责解释。

办理继承公证的指导意见

（2009年10月22日中国公证协会第五届常务理事会第九次会议通过）

第一条为了规范公证机构办理继承公证事项，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》和有关法律、法规、规章以及《中国公证协会专业委员会业务规则制定程序》的规定，制定本指导意见。第二条当事人可以就继承被继承人某项遗产向公证机构申请办理继承公证，也可以就继承被继承人数项遗产一并向公证机构申请办理继承公证。二个以上当事人继承同一遗产的，应当共同向一个公证机构提出公证申请。

第三条当事人申请办理继承公证，应当提交下列材料：

（一）当事人的身份证件；（二）被继承人的死亡证明；

（三）全部法定继承人的基本情况及与被继承人的亲属关系证明；

（四）其他继承人已经死亡的，应当提交其死亡证明和其全部法定继承人的亲属关系证明（五）继承记名财产的，应当提交财产权属（权利）凭证原件；

（六）被继承人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，应当提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议原件；