成都农村土地产权制度改革与农民增收关系的实证分析

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

成都房地产市场年度研究报告

006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16

3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

成都房地产市场供应分析

截止到08年10月底，成都主城区还有861.76万㎡的存量住宅有待消化，加上即将入市的1206万㎡，总量达到2067.76万㎡。 一、06-08年成都主城区土地市场住宅用地成交概况 表一：历年成都主城区住宅用地成交表 在房地产市场飞速发展的06年和07年，成交的土地无论是宗数还是净用地面积都保持着较高的水平。而从07年11月开始的楼市低迷状况，也影响了政府的推地速度和开发商的拿地速度。截止08年10月成都主城区仅成交了13宗共835亩的住宅用地。 图一：成都主城区历年住宅用地开发情况 表二：成都主城区住宅用地开发表

二、09年主城区住宅市场竞争情况 1.总体供应情况 1.1 存量情况 截止到10月29日，成都市主城区商品住宅的存量共88756套，面积达861.76万㎡。 1.2 新盘供应 06到08年，成都主城区共出让住宅类用地9798.04亩，可建总面积约2408.89万㎡，其中，已有开发的14个项目售完，55个项目在售，且已向市场推售了655.21万㎡，还剩约441.04万㎡将在08年底或09年推向市场，另外还已经确定了31个开发项目，约574.91万㎡的总体量会在08年底或者09年分批上市销售(按各个地块出让合同约定的正常开发速度)。 06--08年未确定开发项目的共有39宗地，约631.29㎡的建筑面积可能会在08年年底和09年上市。但是由于当下房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发。 1.2.1 不同建筑类型竞争情况(已确定开发项目) 目前06、07年成交的住宅用地中已确定开发的31个新项目中，没有多层供应，以高层或高层为主的项目有24个，共有484.33万㎡的体量；有4个小高层为主的项目，体量有36.56万㎡；超高层为主的项目3个，体量54.02万㎡。 图二：已确定开发项目的建筑类型

房地产市场土地分析报告

2006年第一季度深圳市土地分析报告 一、土地供应情况分析 （一）打算供应总量分析 2006年我市国有土地使用权出让打算总量为12.29平方公里，比上年的打算总量12.69平方公里约减少了3.15％，而较2002年的打算总量17平方公里减少了4.71平方公里，降低了27.7％。据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为 13平方公里。2006年我市打算供应的土地总量差不多与上年打算总量持平，打算的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高我市土地资源的集约利用水平。 （二）打算供应结构分析 从区位看，2006年我市土地供应仍要紧集中在宝安、龙岗两区，特区外两区打算出让用地面积合计为 1080.6万平方米，占全市打算出让土地总面积的87.9％；特区内打算出让用地面积共为108.3万平方米，占全市打算供应总量的8.8％。此外，打算有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的3.3％。 从用途来看，2006年全市打算供应住宅用地144.1万平方米，占供应

总量的11.7％，其中 104.1万平方米为商品住宅用地，40万平方米为政策性住房用地；工业用地704.6万平方米，占供应总量的57.3％；仓储用地55万平方米，占供应总量的4.5％；商服用地30.2万平方米，占供应总量的2.5％；公共建筑用地96.1万平方米，占供应总量的 7.8％；公用服务设施用地198.9万平方米，占供应总量的16.2％；专门用地打算供应量为零。 对比2006年和2005年土地供应打算，2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了 25.8％。近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源差不多成为制约深圳社会经济持续健康进展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业进展战略相适应。 表1 2006年与2005年土地供应打算用途 结构对比单位：万平方米 总面积商品住宅商业工业 2006年供应打算1229 104 30 705 2005年供应打算1269 80 56 950 此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。2006年在接着强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当增加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。

1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势

2020年房地产市场分析报告范文

房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万

㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析

成都市商业房地产市场背景分析

三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。

成都房地产行业现状及市场分析

第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图

2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50

成都建设用地指标交易解读

成都建设用地指标交易解读 2010年11月成都市国土资源局公告要求凡参加成都市2011年1月1日后公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的《建设用地指标证书》方可报名，取消通过缴纳建设用地指标保证金报名参与竞买的方式。 2010年11月23日，成都市农村土地综合整治和农房建设工作领导小组办公室举办了“2010〃中国〃成都农村土地综合整治项目推介会暨签约仪式”。该推介会推介农村土地综合整治项目142个，现场签约71个，但是企业获得《建设用地指标证书》必须在项目竣工验收合格后（预计周期1—2年），因此成都市国土资源局为保证2011年成都土地市场的秩序，将以事业单位、政府下属企业已完成的整治项目所产生的建设用地指标进行公开拍卖，解决2011年大部分房地产开发企业竞地无指标的“困境”。 2010年12月17日上午10点成都农村产权交易所将对多宗建设用地指标（供2000亩）以公开竞价的方式进行拍卖转让，这是成都市首次进行大规模建设用地指标转让。 12月9日成都市国土资源局预公告出让9宗国有建设用地使用权，合计约550亩左右，预计此次预公告的土地将于2011年拍卖。 一、指标基本情况 1、转让方：土地储备中心 2、指标的使用：

（1）转让的建设用地指标可用于参加成都市（包括中心城区及二、三圈层各区（市）县）国有经营性建设用地（暂不含工业用地）使用权竞买的“持证准入”。 （2）本次交易取得的建设用地指标可向成都农村产权交易所申请转让（限制转让的除外），即本次取得的建设用地指标还可通过交易市场再次转让。 （3）本次交易取得的建设用地指标可拆分和组合使用。拆分、组合后需在成都市国土资源局规划处办理相应的指标变更登记手续。即公司可根据拟拍卖（挂牌）土地的实际面积对建设用地指标的使用面积做相应调整。 3、指标的具体情况 建设用地指标竞价起始价：15万元/亩 本次竞价的建设用地指标共2000亩，分多宗竞价，标的大小为10亩、20亩、30亩、50亩、100亩、150亩、200亩（详情请参见交易前成都农村产权交易所公布的《建设用地指标交易标的一览表》—12月15、16日公布）。 二、竞买条件 中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织（法律法规禁止的除外）均可申请参加竞买。 本次交易不接受联合竞买。 三、竞买程序及规则 竞价程序分为竞价征集、领取竞买文件、竞买文件的询问、递交

重庆市土地市场分析报告

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五、土地交易与房地产供应之间的交叉分析 (33) 1、土地出让可建筑面积与新开工面积对比分析 (34) 2、土地出让面积与投资额对比分析 (34) 3、平均土地单价与房屋平均价格的对比分析 (35) 六、土地需求 (36) 1、总体需求 (37) 2、竞争格局 (37) 七、结论 (37) 1、土地交易市场整体分析结论 (37) ◆同时期土地开发使用率虽高，但未来房地产开发供应量仍然较大 (37) ◆目前的土地交易仍以“三北”及南岸区为主 (38) ◆土地市场成交量呈下降趋势，土地平均单价则有所升高 (38) ◆地价与房价的走势基本一致，但地价的增长幅度大于房价的增长幅度.. 39 2、土地市场未来发展走势 (39) （1）潜在供应地块 (39) （2）区域供应趋势 (41) ◆江北城溉澜溪板块 (41) ◆南岸弹子石板块 (42) ◆沙坪坝西永组团板块 (42) ◆九龙坡华岩板块 (42) 重庆土地市场分析报告 引言： 土地是构成房地产的重要部分，土地的获得方式、成交价格、供应量的变化、供应分布以及土地用途结构的变化都将对房地产市场产生重大的影响。近年来，随着国家房地产宏观调控政策的不断调整，特别是针对土地市场的一些政策的出台，土地成为了开发商最为关注的焦点之一。 而重庆土地市场在2003年之前的管理一直较为混乱，用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行，土地市场并没有朝一个健康的方向发展。2003年下半年开始，重庆土地市场在政府的大力整顿下逐渐规范，主城区经营性土地交易都必须在土地交易市场以招拍挂的方式公开进行。而重庆近两年的土地交易情况、各个区域的土地价格、未来的土地供应量、出台的土地政策和未来的土

成都房地产市场分析报告

成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂

成都房地产的市场分析

2004年1-7月成都房地产市场分析 据市统计局统计，今年1-7月全市累计完成固定资产投资456.49亿元，同比增长20.6％，增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现，3至7月投资增速分不为32.4％、29.7％、26.4％和24.5％。 基建、技改、房地产开发分不完成投资187.31亿元、82.99亿元、144.91亿元，同比增长18.7％、25.2％、23.9％。国家严控土地，紧缩金融贷款，投资增速放缓。在建重点建设项目进展缓慢，上报项目仅完成全年打算投资的33.3％。成都南部新区基础设施建设进度专门快，已完成进度的49.7％。 在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康进展。房地产开发呈现出在建规模增大、新开工面积不足、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。

一、全市房地产市场运行特征 (一)房地产开发投资保持快速增长 年初，成都市房地产开发投资较弱，呈现低速增长，从4月份开始，房地产开发投资开始加速，5月至7月表现出持续快速增长之势。 1—7月全市房地产开发投资完成144.91亿元，比去年同期增长23.9％，其中住宅投资完成103.76亿元，增长19.4％；商业营业用房完成投资24.58亿元，增长85％；办公用房完成投资3.43亿元，下降34.4％。住宅和商业用房的投资增长迅速，

特不是商业用房的投资增强表现尤其活跃，而与之相反的是，办公用房投资力度不强。 在房地产开发投资中，港澳台和外商投资增长迅猛，外商投资增势喜人。1—7月，港澳台商投资12.35亿元，增长91.8％，外商投资13.33亿元，增长4.19倍。其中，中海兴业(成都)进展有限公司完成投资5.1亿元；成都盛吉利房地产开发有限公司完成4.5亿元；成都熊猫万国商城有限公司完成投资2.7亿元。 (二)土地购置面积接着增长，动工延缓导致新开工面积不足 1—7月成都市累计购置土地617.6万平方米，同比增长 62.7％，增长较快。尽管政府加大了土地投放力度，但由于国家紧缩房地产金融贷款，严格治理土地购买市场，客观上加大房地产企业购地后的开发资金压力，使已购土地的动工延缓，从而导致新开工面积不足。据统计，1—7月新开工面积641.5万平米，下降5％；其中住宅新开工面积520.44万平方米，减少9.2％。 商品房施工面积达到2270万平米，同比增长18.3％，其中住宅施工面积1759.21万平米，同比增长9.9％。商品房竣工面

成都房地产市场分析报告

月分析报告成都房地产市场4一、近期出台房地产政策分析率准备金上日起再次调存款定央行决4月16而此次为央行今年第三次上调存紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而货币从紧一方面有利于加强银行流显示了央行货币政策从紧的决心和力度。款准备金率，利润率不高的但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、动性管理，引导货币合理增长，而目前的政府中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，在面对央行不断上调存款扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。系标体土地调控指拟国土部推出不能对土地全面有效动态的供后的监管缺失、长期以来，国土部门因对各地土地批后、监测和评价，导致“土地闸门看不出来”也相应的带动了土地价格的上涨，土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，更有一些开发企业捂盘惜而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，将会对土地供应和开发利用情况等实施坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，售，继而也防止一些开发商囤居土地、额、数量和面积等，有效动态的监测和评价，包括土地交易坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建同时也杜绝了企业为谋取更高利益形成有效供给，立，它能有效地督促项目尽快上市交易，而变相囤地的行为。”开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自动者提供住房保障， 己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂的市场环境，是“需要把真正的能力体现出来的时候”。 目前这种状况，让开发商感受到比较大的压力，这在过去几年里成都市场是没有遇见过的。但在压力比较多的同时，成都开发商还是积极乐观的，市场总体上还是积极向上的。我方观点，觉得市场还是比较健康的。所谓的这次调控，不仅仅针对房地产，而是为了整个经济更加健康长远的发展。不管是现在GDP增长，还是通货膨胀压力，以及银行信贷，不管从哪方面看房地产业都还是有一个比较大的发展空间。对于08年，面对比较复杂的经济形势和国际形势，房价波动或者变化方向及调控的深度会比较难以去判断和预测。对开发商而言，压力主要在于资金方面，现在资金回笼速度明显放缓。 2、在GDP继续高速上涨的经济环境下，如何看待国家的政策面调控？ ★我方观点： 一系列的政策出台，其意在把房地产发展速度控制在一个合理平稳的节奏之下，让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。

2008年上半年成都楼市分析

08年上半年成都楼市分析 一、成都楼市现在到底如何？ 1、供给周期性放大巅峰过后即将陨落 市场供给在2004年后进入新一轮高涨，2008年上半年会是该阶段最后的疯狂，下半年必将回落，2008年前5个月同比上涨47%，前6个月同比仅上涨27％，回落势头迅速；加上6.15房产新政对开发商新开工压力减轻，在目前形势下，很多开发商会延缓或暂停新开发。 2、需求在去年9.27新政后已经提前反应下降 这12年来成都楼市销售面积总体呈递增之势，还没有出现过负增长，然而2008年出现了，降幅同比达到28%。这意味着这一轮房地产市场高峰已过。

3、供求关系逆转 2007年还是供不应求，进入2008年后供求关系迅速转化，供销比达到1.9，供过于求的矛盾明显！ 4、房价节节回落，实际新上市商品房房价呈下降趋势

成都房屋销售价格指数逐月回落，其中新建住房小幅下降，二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看，扣除各种变相降价的优惠，房价基本回到一年前。 结论： 市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现； 市场观望氛围浓厚，房屋销售价格持续下降。 因此，购房者观望、投资者谨慎理所当然。但是不是市场就将坠落深渊，永无投资机会了呢？当然不是！ 二、成都楼市是继续沉沦，还是峰回路转？ 1、楼市不会崩盘 因为房地产业对国家保持宏观经济稳定与继续较快增长至关重要。根据相关单位测算，房地产业对全国GDP的综合贡献在20-25%之间（直接贡献在9-10%，

还包括间接拉动投资贡献和拉动消费），成都房地产业直接贡献率在20%左右，综合贡献率将达30-40%。 房地产安危涉及国家金融安全，美国次贷危机已经成为中国的前车之鉴，且个别开发商已经喊出“房地产业要死，则银行会先死”的言论，虽然有“绑架”银行之嫌，但银行涉入房地产太深是不争的实事。因此，国家为了维护金融安全也不容房地产崩盘，维稳是当前的共识。 另外，房地产还关系民生和社会稳定，楼市一旦崩盘，很多人会沦为“房奴”，将给社会稳定造成很多不确定性因素，而维持社会稳定从来就是中国的头等大事。 2、国家“维稳”基调确定 国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”，不会再出台更加严厉的调控政策，这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了，接下来就应该是市场自身来消化危机，转危为安了。 3、“政策松绑”信号已经释放 最近，国家领导人四处调研，从微观角度了解国家经济安全，并为接下来的中央经济工作会议基调提供依据，而种种信号表明宏观调控政策松绑趋势明显，且市场也不断传出“救市”的呼声。 成都市借5.12大地震之机，顺势推出6.15楼市新政，一方面大力鼓励住房消费和投资，购房者在享受开发商的大幅优惠后，还可额外享受政府提供的最高

某城区土地市场分析报告

世家:2007年一季度主城区土地市场分析 一、市场交易情况综述： 一季度成都主城区（五城区和高新区）土地市场共发布拍卖和挂牌宗地18宗，总供地面积达466628.89平方米，合计699.9433亩；其中成交16宗，成交净用地面积398487.53平方米，合597.7313亩；成交总金额361345.0995万元。 一级市场(出让)交易15宗、成交13宗：其中拍卖8宗，共计280.9748亩，成交7宗；挂牌7宗，共计272.5646亩，成交6宗；二级市场(转让)交易3宗：其中2宗为拍卖，1宗为挂牌，均成交。 2007年一季度主城区土地市场交易简况（宗）

二、主城区土地市场用地性质

城镇混合住宅用地是最主要的土地用途，在本季度供应和成交的土地中，城镇混合住宅用地占了绝对的主力，成交宗数为11宗，面积为409.8702亩；6宗商业（服）用地全部以挂牌方式突出推出，且全部位于城南三环外的南部高新去，地价主要在200万/亩左右，成交5宗。由于南部高新区是城南房地产发展的一个重要板块，但是周边配套还很薄弱，因此很需要商业、商务配套。 三、成交地块分布详情 1．高新区成交宗地数量最多，青羊区成交土地面积最大。

2007年一季度各行政区域土地交易情况

从成交宗地数量来看，高新区数量最多，为5宗；其次是青羊区，共4宗。 从土地面积来看，青羊区成交面积最大，为18.6456亩；高新区位居第二，成交171.4098亩。 与去年同期相比，高新区虽然成交的宗地数量相同，但面积增长了113.47%；青羊区成交的土地宗数同比也增加了1宗，但面积却也增长了近六倍。 高新区成交地块全部为商业（服）用地，且地块规模都不小，由此可见政府正加大对高新区基本生活配套设施的重视和投入力度。

成都房地产指数统计分析

成都房地产指数统计分 析 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】

2003年4月成都房地产指数统计分析 2003-06-19 成都房地产市场报告 成都市房地产开发继续保持快速发展势头，1-4月累计完成开发投资亿元，其中住宅投资亿元，分别增长％、％。 成都市房地产开发投资较快增长的原因: 一是受开发规模扩大影响 前4个月商品房在建规模达万平米，增长％。其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别为万平米、万平米、万平米，分别增长％、％、％。新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％，其中住宅万平方米，增长％。新开工面积过快增长的势头应适当加以控制。别墅和高档公寓开发规模有所扩大，总量达万平米，占住宅开发量的14％。 二是受土地购置费大幅增加的影响 1-4月开发商购置土地万平米，虽比去年同期有所下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增长％，总额达亿元，占房地产开发投资的％。 三是开发资金充足 前4个月房地产开发资金来源合计亿元，增长％，到位资金为实际完成投资的倍，反映出房地产开发有充足的资金作保证。其中银行贷款亿元，企业自筹划亿元，购房户定金及预付款亿元，分别增长％、％、％。购房户定金及预付款占资金来源总计的％，从侧面反映出目前商品房销售市场仍趋旺盛。 商品房销售势头良好

1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。其中住宅销售万平方米，增长％，商业用房销售万平米，增长％。住宅销售占据市场份额的％，反映出成都市以住宅为主体的房地产市场格局。个人购住房的比例达到％，成为市场消费的主体。在建楼盘预售情况良好，1-4月商品房预售万平米，其中住宅预售177万平米。商品房价格走势平稳，房价稳中有升，全市商品房均价2100元，其中住宅1921元。不同区域房价差距较大，城区和郊区(市)县住宅均价分别为2530元、1518元。城区房地产开发随着向二、三环路周边集中，均价有所下降，而郊区(市)县房价则随着知名企业开发的大楼盘陆续上市和市民购房观念的逐渐改变涨趋势。 空置商品房继续增加 在商品房空置面积中，空置时间超过一年期的达到万平米，增长％，其中住宅万平米、写字楼万平米、商业营业房万平米，分别增长％、％和％，应引起开发商的重视。 成房指数仍是向上攀升的走势，显示出成都市房地产市场的稳步发展态势。各类物业指数的升跌状况如下： 表1 各类物业指数的升跌状况 一、综合物业指数 2003年4月的成房综合指数达到了984点，比三月上升1点，同比去年上升达4点。不管是投资还是销售4月都有较大的增长率。前4个月商品房在建规模达万平米，增长％，新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％：商品房销售势头良好。1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。

重庆房地产市场分析报告

重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和 供应结构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆 市经市审批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还 是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产 开发完成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分 点.地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投 资分别以40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的 幅度增长；地产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析