是谁吹大了中国房地产市场泡沬

刚刚过去的三年里，在全球经济处于消极低迷、动荡不安的大背景下，催生了世界房地产市场的萎靡不振、价格持续走低，中国房地产价格却逆市走高，甚至出现了房地产泡沬，中国政府为此也提起了高度警觉，相继出台了一系列限购政策来稳定房地产市场，在政府的强烈遏制下，中国房地产市场才逐渐放缓了前进的脚步，有了回落迹象，泡沫才开始释放。那么，是谁吹大了中国房地产市场泡沬？中国房地产价格一路走高的态势又是如何形成的呢？这

不得不引起我们深刻的反思。我认为，形成中国房地产泡沬的主要原因有以下几条：

1 中国政府对土地市场的一级垄断。在我国，土地所有制分为全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地），不管是国有土地还是集体所有的土地，基本上都由政府统一收回或征收，再进行统一招、拍、挂或划拨供地。由国家垄断一级土地市场，既然是垄断，那就会带来巨大的超额利润，土地价格里便包涵了被政府分走的高昂的垄断利润。有些地方甚至形成了土地财政，卖地收入成为财政的主要来源，这就促使个别地方政府不思进取，不在经济发展上搞挖潜、做文章，而是圈地售楼，涸泽而渔。例如政府征收农民集体土地，农民卖不卖地、卖多少地、一亩地卖多少钱，农民自己说了不算，均由政府说了算，政府根据需要按征地区片价格对失地农民进行补偿，然后进行统一征收，统一开发，统一供地，据调查：政府的土地招、拍、挂价格居然是区片价的10-20倍，农

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金

流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。（四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势摘要：我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

中国房地产泡沫一个忽悠了几亿国人的伪概念

中国房地产泡沫一个忽悠了几亿国人的伪概念中国大陆大伙儿目前最为关怀，讨论最为烈火的一个咨询题确实是中国的房地产泡沫咨询题。从政府到民间，从经济专家到一般百姓，大伙儿都在关注那个咨询题。往常，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我突然感悟，原先多青年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国全然就不存在所谓“房地产泡沫”的咨询题，“房地产泡沫”这个概念本身确实是一个伪概念。如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但咨询题是，中国是市场经济吗?明显不是，否则什么原因大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。专门是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是打算经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么那个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，因此当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，所以也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年

年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来尽管翻倍，但却没有破裂，这是何故?明显，经济学家们犯了一个错误，那确实是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场全然不是市场经济。因此，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也全然不存在，所谓的“中国房地产泡沫”全然确实是一个伪概念。所以，我讲到那个地点时，确信有专门多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了专门多倍，远远超过了一般人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过一般人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的那个被大伙儿称为“泡沫”的东西却可不能破，因为它的真实名字事实上不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。中国的房地产业本质上差不多不是一种行业，像中国大陆的税收与垄断行业的垄断价格一样，成了少数人剥夺多数人财宝的一种工具。在那个工具上，寄生着专门多食利者。那个食物链的最上层为地点政府，地点政府通过卖地与房地产税收，养着一大批高薪的公务员及满足他们的奢侈需求。食物链的第二层为与官员勾结的房地产商以及受贿吃回扣的官员，第三层是炒房者，炒房者相当部分为拥有大量现金的官员及家属。

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

中国房地产市场失衡原因分析及改善建议

中国房地产市场失衡原因分析及改善建议【摘要】本文介绍了我国房地产市场的现状，从政府、房地产开发商以及购房者三方面对市场失衡的原因进行了深层次的分析，结合国外的房地产市场失控实例分析了其危害，最后就我国的房地产现状提出了一系列的改善建议。【关键词】房地产市场失衡泡沫经济一、中国21世纪的房地产现状 1、供求关系严重失衡随着经济的快速发展，城镇化步伐加快，越来越多的进城务工人员希望在城市中购房定居下来，城市人口越来越多，相应的住房需求量也就日益增大。而城镇居民的收入水平在近几年也大幅提高，很多家庭不满足于小户型的住房或一套住房，他们要改善居住条件，希望购置更大面积的住房甚至多套住房。几方面因素叠加的结果是城镇住房需求量大增，而政府出于多方面考虑并没有增大用于住房建设的土地供应，使得房地产市场供求关系严重失衡。 2、价格持续走高，市场出现泡沫经济因为供求关系的严重失衡，需求量远远大于供给量，房地产市场处于卖方市场，价格依据经济规律会有所上涨。加之土地资源紧张，土地的价格也出现上涨，房地产开发商购买地皮需投入更多资金，这些资金支出的一部分自然会转嫁到消费者身上，表现出来的现象就是房产价格的升高。随着经济发展，房价有所上涨是必然的情况，但照现状看，房地产价格远远偏离其实际价值，泡沫经济现象严重。 3、政府调控政策失效最初学习经济时我们就了解到市场是由“看不见的手”市场和“看得见的手”政府的宏观调控来共同控制的。在房地产行业泡沫经济日益严重的今日，政府应该出台相关政策来缓解房地产市场的紧张局面。实际上，我国政府也出台了一系列调控政策，到2012年2月为止，全国已有72个城市实行了不同程度的“限购令”。这些政策一定程度上缓解了“囤房”行为所带来的房价上涨，但房价仍未得到有效控制，住房价格虚高的经济问题还是没有得到根本解决。政府调控政策力度不够也是现在房地产市场的一大突出现象。二、中国房地产市场失衡主要原因 1、政府角度（1）区域发展不均衡和土地供应量减少。中国虽然地幅辽阔但由于地貌多

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这个概念本身就是一个伪概念。如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本就是一个伪概念。当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。

2008中国房地产市场报告

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。一、中国房地产的现状深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。（1）为什么说我国房地产价格虚高？无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的，近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

如何衡量房地产市场泡沫程度

如何衡量房地产市场泡沫程度文 / 江金泽 2016年02月25日 08:09:35 59 国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空臵率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论：房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人

口数量。任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下：（1）房价收入比房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、

中国房地产现状分析

目录：一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；（3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。二、我国房地产的发展历程我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。三、我国房价走势这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。办公楼市场供给有所增加

中国房地产市场泡沫研究分析报告

目录第一节研究背景 (6) 第二节中国房地产泡沫高企 (7) 一、整体投资回报放缓，房地产一枝独秀 (7) 二、区域发展不平衡，房价泡沫由一线城市向二三线蔓延 (12) 三、房地产投资价值突出，但已高位回落进入下行通道 (15) 四、政策调整对楼市影响显著，调控政策再度加码 (18) 第三节泡沫增速到顶，未来房地产拉动经济高增长难以持续 (20) 一、经济增速放缓，人口红利消失，泡沫最终回归中枢 (20) 二、货币泛滥导致投资暴涨，M2增速见顶，居民存款增长乏力 (24) 三、人均闲余资金下降，房地产对其他行业“挤出效应”危害大 (26) 四、地方政府过度依赖土地财政，政府风险难以忽视 (29) 五、杠杆加足，牵一发而动全身 (30) 六、因房地产泡沫引起金融危机的启示 (40) 第四节房地产改革必须伴随货币改革：中国特色“保楼托汇”模式的探索 (41) 一、东京模式“弃楼保汇”VS莫斯科模式“弃汇保楼” (42) 二、中国特色模式“保楼托汇” (44) 第五节未来或可行的双供给侧改革方案 (49) 一、三四线城市去库存，环一线大型城市圈建设 (49) 二、一二线城市去泡沫，全社会去杠杆 (51) 三、短期房贷调控成为去杠杆最大良方 (54) 第六节短中期风险和投资机会 (55) 一、货币收紧是最大的风险 (55) 二、GDP增速下滑长期影响房地产行业 (56) 三、房产价格短期不会大跌，长期取决于政府决心 (58) 第七节总结 (59)

图表目录图表1：中国资本回报率（%） (7) 图表2：房价走势与宏观经济（%） (8) 图表3：房地产开发与销售步调一致（%） (8) 图表4：70大中城市新建住宅价格走势（%） (9) 图表5：70大中城市二手住宅价格走势（%） (10) 图表6：土地成交再创新高（万平方米，亿） (11) 图表7：商品房销售16年初暴增（%） (12) 图表8：二线城市的新建住房价格上涨加速（%） (13) 图表9：房价泡沫由一线向二三线蔓延（%） (13) 图表10：商品住宅销售区域差异大（%） (14) 图表11：二线城市房屋施工增速赶超一线城市（%） (14) 图表12：房地产投资回报率高波动率小 (15) 图表13：降息对商品房销售的影响 (19) 图表14：房屋新开工面积16年已见顶（%） (20) 图表15：商品房销售增速转为下降（%） (21) 图表16：美国房地产波动与GDP走势高度一致（%） (22) 图表17：中国城镇化率（万人，%） (23) 图表18：农民工增速放缓（万人，%） (23) 图表19：劳动力人口比例下降（万人，%） (24) 图表20：出生率下降（%） (24) 图表21：M2与一线城市房价高度相关 (25) 图表22：M2与二线城市房价有所相关 (25) 图表23：M2与三线城市房价相关性不显著 (25) 图表24：房地产挤压居民消费（%） (27) 图表25：居民可支配收入增速下降（元，%） (27) 图表26：M1、M2剪刀差扩大（%） (28) 图表27：固定资产投资增速下滑，房地产占比较大（%） (29)

2020中国房地产市场

2020中国房地产市场 2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。市场展望：宏观趋稳，调控深化，市场量价将回调在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。需求方面，2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%~14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。供应方面，鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也不足，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅在 3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。价值城市标尺重塑，掘金存量、抢占洼地市场表现仍将持续分化，预计2017年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。具体来看，2017年，我们预计一线城市的调整幅度将弱于二线。主要源于一线城市此前限购政策并未放开，此轮需

我国房地产开发企业面临的问题及对策

我国房地产开发企业面临的问题及对策【摘要】在日趋激烈的市场竞争环境和复杂的宏观环境下，房地产市场呈现出供不应求向结构性过剩转变。大量的中小型房地产企业面临被迫退出市场的风险，而大型的房地产企业也到了一个需要重新思考企业发展战略的时刻。本文通过对房地产业现状的分析，探讨房地产开发企业存在的问题，并提出相应的意见及建议，以期提高房地产企业的竞争能力。【关键词】房地产行业房地产企业问题对策一、引言随着消费者购房消费日趋成熟，以及政府对房地产业发展宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必将日趋激烈，房地产开发企业要想在竞争中获得优势，就必须提高企业竞争力，扩大企业的规模和知名度，从而带动整个房地产市场的日趋完善和成熟，更好地满足消费者的需求。然而我国房地产开发企业普遍存在竞争力不高的问题，既有房地产产业不发达和行业规范有待进一步完善的影响，也有企业自身的原因，提高房地产企业的竞争力就成为当下亟待解决的问题。二、房地产业现状分析（一）宏观经济的调整。由于中国房地产市场的特殊性，所以其与宏观经济存在着相互影响的关系。当前宏观经济面临新常态，将继续深化实施“稳增长、调结构、促转型、惠民生”

的战略，在此期间，房地产业在结构调整中的地位趋于下降但仍是稳增长的重要力量，由此，“稳”是房地产业在未来一年中的基本特点，在这样的特点下，窄幅震荡很可能成为房地产业的常态表现。（二）土地市场的变化。伴随地方政府推地节奏放缓和房企受存货与资金压力影响，企业投资放缓，拿地日趋谨慎，土地市场下行趋势更加明显，供求量持续下降且降幅扩大，市场持续走低加速降温。各能级城市土地市场分化进一步加剧，马太效应更加明显。但由于地方政府过度依赖土地财政，囤积土地，出售优质地块，使得地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。（三）金融市场的变化。房地产企业直接金融市场融资比重微升，间接融资比重微降，但信贷融资市场主导格局未变。其背后的机理来自三方面的因素的综合作用，其一是国家层面战略推动。其二是近两年持续收缩的房地产信贷政策迫使房地产企业增加直接融资。其三是IPO重新开闸。三、房地产开发企业存在的问题（一）开发企业数量多但规模小。目前我国房地产开发企业数量多、规模小，相对于发达国家，存在较大差距。这样不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断，从整体上影响了房地产开发企业的公众形象。（二）人才紧缺，专业化经营人才需求增大。我国房地产