城市土地利用

第十章城市土地利用

第一节城市土地的特征与土地利用类型

一、城市土地的概念

城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定空间所构成的自然综合体。它包括三个层次：城市市区(建成区)的土地→城市规划区的土地→城市行政区的土地。

二、城市土地的特征

(一)自然特征

位置固定性

不可再生性和面积有限性

质量差异性

功能永久性

(二)经济特征

土地资源的稀缺性

区位的效益性

边际效益递减性

土地利用方式变更的困难性

市场交易的低效性

(三)法律特征

其主要表现为一块土地在其所有权的基础上通过立法可以衍生出他项权利，包括占有权、使用权、租赁权、经营权、处置权等等，并且各他项权利可以分别在市场上流通，也可以组成权利束一并上市流通，以取得合法的收益。

三、城市土地利用类型

在西方国家，城市土地利用一般划分为7种类型：

①商业用地：特别是零售商业用地多位于交通便利、人流密集的地段，约占城市用地的4%。

②工业用地：约占城市用地的9%，可分为小型工场和大型工业。

③政府机关用地：所占的比重不大。交通方便及邻近其服务对象是其主要的区位因素。

④住宅用地：约占50%左右。

⑤休憩用地及绿化地带：约占15%，随着对城市生活素质和美化环境的重视，这种用地也在城市的土地利用中占有重要地位。

⑥交通用地和其它公用事业用地：要占20%左右。

⑦农业用地和水面上述比例仅为概数，具体某一城市，由于规模不同，发展阶段不同，用地比例差别很大。

我国的城市用地分类，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，分为8大类、35种类、42小类：居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A(行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文物古迹用地、外事用地、宗教用地)、商业服务业设施用地B(商业用地、商务用地、娱乐康体用地、公用设施营业网点用地、其他服务设施用地)、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U(供应设施用地、环境设施用地、安全设施用地、其他公用设施用地)、绿地与广场用地G。其中工业用地一般占15～30%，居住用地大致占25～40%，绿地与广场用地占10～15%，说明我国城市的工业用地比例偏高，而居住用地的比例偏低。

第二节地租、土地制度与城市土地利用

一、地租的基本理论

地租是土地商品化和土地产权分化的产物，是现代经济的重要范畴。地租理论对于土地的分等、定级、估价、合理规划利用，对于制定土地价格、制定地税制度与政策、完善土地有偿使用管理制度，对于实现国民经济的合理分配、促进经济社会发展，均有重大指导意义。

(一)西方经济学的地租理论

(英)威廉·配第《赋税论》：地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必需后的余额。

(法)杜尔阁《关于财富的形成和分配的考察》：由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富—地租。

(英)亚当·斯密《国富论》：地租是作为使用土地的代价，其来源是工人的无偿劳动。

(英)大卫·李嘉图《政治经济学与赋税原理》：土地的占有产生地租，地租是为使用土地而付给土地所有者的产品，是由劳动创造的。

萨缪尔森认为地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者的竞争。

(美)雷利·巴洛维《土地资源经济学——不动产经济学》：地租可以简单看做是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。

(二)马克思主义的地租理论

马克思主义地租是以农业地租为典型，是以资本主义经济为主要研究对象，将地租分为级差地租和垄断地租：级差地租：是经营较优土地的农业资本家获得的、并最终归土地所有者的超额利润。又分为级差地租Ⅰ和级差地租II。垄断地租：是由土地产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。

建筑地段地租既包括级差地租，又包括绝对地租(土地使用费)和垄断地租。地租的增加主要是由于经济的发展和环境条件的改善造成的，因此垄断地租在许多情况下成为建筑地租的主体部分。

(三) 城市地租的特点

1.城市地租的形成依赖于社会条件城市土地需要人们经过长时间的开发，投入大量土地资本改良原有状态，使土地资本与土地物质相结合融为一体，成为适合于建设需要的城市土地。

2.城市地租来源于平均利润形成之前的扣除城市绝对地租来源于产业部门创造的剩余产品价值，但不同行业也有所不同。具体来说，工业用地地租来源于产业工人直接创造的剩余产品价值的一部分；商业用地地租来源于产业部门劳动者创造后转移过来的，商业部门本身并不直接创造地租；城市服务业和银行保险业来源与商业用地基本相同；住宅用地地租来源于工资，是必要劳动部分创造的价值部分。

3.城市地租往往与建筑物租金难以分割地产与房产不可分割的特点，决定了地租与房租、地价与房价的密切联系。

(四)地租对城市土地利用模式的影响

一般地，在城市中的商业中心地租最高，越是靠近中心商业区，土地租金越高。这样，家庭住址就必须在距离中心商业区远近和土地租金高低之间加以权衡。为了寻求最大效用的家庭住址将远离中心商业区，直到远离中心商业区每千米所引起的土地费用边际节约正好为交通费用边际增加所平衡为止。在这种距离上得到了最佳住宅位置。

企业也希望接近中心商业区，这不仅是考虑到运输成本，还考虑到聚集利益。所有企业都为中心商业区附近的有限空间竞争，却只有少数企业能够达到目的，出价最高的企业才能够使用离中心商业区最近的土地。企业决策就得对各种利弊得失加以考虑，位置既影响产出的净价格，也影响土地价格。靠近中心商业区会增加净价格，但也增加土地费用。

在市场机制的调节下，每块土地都会愿意给支付最高租金的单位和个人使用，根据所能获得的最大收益决定愿意支付的最高租金，通过与其他土地使用者的竞争获得土地的使用权。于是，城市土地使用模式是围绕中心商业区的同心环形地带，即内环是办事企业，中环是工业企业，外环是住宅地区。

二、我国的土地制度

土地所有权——土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益的权利。

土地使用权——使用人根据法律、合同的规定，在法律允许范围内，对土地享有的使用权利。

1949年前我国实行土地私有制。自1950年以来我国实行的是土地公有制，城市土地收归国有，农村和城市郊区的土地属于集体所有。

在计划经济体制下，对城市土地基本上实行了无偿和无限期使用的制度，土地的使用配置通过行政划拨方式进行。随着经济体制改革全面深入展开，土地行政划拨制度带来的土地使用不合理、土地使用效率低、土地资产流失、城市财政拮据等问题日益凸显。

当外资进入中国后使得土地有偿使用制度的制定提到议事日程上，广东和上海开始试点实行土地使用

权有偿转让。1988年12月，修正后的《中华人民共和国土地管理法》正式公布，规定“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让”，国家实行国有土地有偿使用制度。1990年5月国务院发布了《中华人民共和国国有土地使用权出让或转让暂行条例》。至此，我国以土地所有权与使用权分离为原则，以城镇国有土地使用权有偿出让和转让为核心的新的土地权利体制基本确定。

但是，在城市土地使用和管理中引入市场机制，并不意味着放弃或削弱行政机制的作用。实际上政府对城市土地的供应和使用方式无不加以严格管理。城市政府要通过经济计划、城市规划、国土等部门制定科学合理的土地使用规划，加强耕地的保护和实现耕地总量的动态平衡，并实施严格的城市建设用地管理和开发管理。

我国现存土地征用制度中的问题

1.混淆征地概念我国征地制度的本质是使农用地转为非农公益性建设用地，要得到政府批准。

2.乱用征地手段如地方政府盲目批地现象。

3.征地补偿不合理。

4.土地征用没有健全的法律法规作保障。

5.征地安置不到位。

6.征地后对单位用地情况缺乏强有力的监督。

三、地租、土地制度对我国城市土地利用的影响

城市是一个产生集聚效益的经济场所，各种类型的生产部门都有最充分地利用城市地域的综合性了创造最佳经济效益的趋向性，因而地租是调节城市土地利用效能的重要方式，是制定产品价格的重要依据，是加强土地管理的重要经济杠杆，它为制定土地价格、进行征地补偿等提供基础。

地租对我国城市空间形态的变化和空间结构形成的影响表现在：⑴计划经济体制下，城市土地由政府无偿划拨、无限期使用，从而造成了城市中工业区、居住区、

商业区混杂在一起，单位制空间成为城市的基本要素细胞，城

市空间矛盾十分突出。⑵20世纪90年代以来，我国相继颁布了

一系列的法令、条例，促进土地由无偿使用向有偿使用的转换，

从而引发城市土地使用的大幅调整，中心城区“退二进三”的

步伐大大加快。

郊区城市化推进过程中产生的土地级差地租一直是郊区城

市化、农村城市化的直接经济动力：⑴城郊、农村的土地升值，

为作为土地所有者代表的政府攫取征收、转让土地的价差提供

了巨大的寻租空间，诱发了政府征地的巨大热情，由此导致了

1992-1993年的全国畸形开发热，并引发了一系列严重的土地

“后遗症”。⑵企业或其他经济体购买或使用城郊、农村土地能够节约运营成本，由此可扩大利润空间，因而城郊、农村土地的级差地租及地租梯度往往造成政府、企业与原地产使用者的利益纷争。

政府、企业和居民在土地征用问题上的矛盾，主要是级差地租II的分配的矛盾；征地过程中和征地后引发的一切问题，也都内源于级差地租II的评价和使用问题。

【城市级差地租Ⅰ：是由城市土地位置的差异引起的超额利润，在我国应当完全归于国家。城市级差地租II：是由于国家或企业在地块上进行投资使土地增值而形成的。其中由国家投资的部分应当归于国家。】