2020年(工作规范)安全管理工作手册

安全管理工作手册

总则

一、为了规范御景湾安管部安管队伍的日常管理，达到“政治合格、素质过硬、纪律严明、服务规范”的安管队伍管理总要求，不断加强队伍的规范化、标准化建设，按照半军事化管理的要求，制定本手册。

二、本手册适用于御景湾物管中心安管主管、安管（班）长、安管队员。

三、本手册为御景湾安管队伍的日常管理标准，根据各自岗位的要求，制定安管队伍岗位职责、工作程序及各类应急处理预案，以利于工作开展。

四、物管中心必须严格执行本手册的规定。安全管理部对贯彻执行本手册负有直接责任，必须严格要求，检查、监督所属人员认真贯彻落实。五、物业管理公司督查小组定期检查本手册在管理中心的落实情况，本手册作为对安管部的月度考核标准之一。

一、安全管理防范规定

1适用范围

本标准规定了各公共区域的安全防范要求，适用于御景湾项目中心的安全防范。2编制依据/引用文件

2.1安全生产管理规定

3总则

3.1本规定旨在确保各重点区域、时段的公共安全，防止事故发生，各级员工均应严格贯彻执行。

3.2小区的公共安全安保工作的原则是“预防为主，防治结合，内外有别，全员参与”。

3.3各部门、物管中心经理人为安全保卫工作的第一责任人，安全负责人对本区域的安全防范工作负责，各级员工对本人工作范围内的安全保密工作负责。

3.4全体员工均有保守秘密，消除不安全隐患，报告异常现象的义务和责任。

3.5物管中心安全管理部门负责重点区域的布防，以及各部门安全防范工作情况的监督检查。

3.6公司安全管理部门负责对各物管中心安全防范工作情况的指导和监督检查。

4各办公室的安全防范

4.1各办公室全体员工应随时提高警惕，做好本办公室的安全管理，预防各类事故的发生，做到防患于未然。

4.2对文件、档案、重要资料、信件、物品、单据票证、帐簿等必须放入柜内或抽屉内，要妥善保管，不得乱丢、乱放，钱财必须放入保险柜内，以防丢失和被盗。

4.3严守机密，不在公共场所谈论涉及机密事项，认真掌握传阅文件范围，不扩大，确保文件安全及时传送。

4.4掌握一般的防火知识，知道灭火器材位置，并会使用，做到以预防为主，紧急情况下，能沉着报警（报火警电话119），且能自救，控制火势的蔓延。

4.5因工作需要夜间在办公室留宿，必须经部门经理同意批准，下班后不得召集非本部门的员工在办公室停留玩耍、娱乐等活动。

4.6办公室员工要注意检查门窗插销、文件柜、保险柜、抽屉、门锁，发现损坏及时报请修理和更换，钥匙丢失应及时更换或更换锁芯。

4.7办公室员工下班离开时，要将门窗、文件柜、保险柜、抽屉等锁好，并保管好钥匙，不得有误。

4.8因工作需要安装电源、电线时，需经工程专业人员安装，不得私自安装。

4.9财务办公室宜加装报警装置，由中控值班员严格控制。

5重点部位的安全防范（公共制度）

5.1重点部位的工作人员，应本着“先审后用”的原则，经政治审查合格后方可上岗。

5.2重点部位包括：财务室、平台、配电室、发电机房、中控室、煤气表房、水泵房、生活水箱机房、空调机房、锅炉房/热力站、地下车库、油料/化学品仓库、电梯机房、卫星机房、综合布线房、厨房、物资仓库等。

5.3建立重点部位进出人员登记制度，凡因工作需要进入配电室、发电机房、中控室、煤气表房、水泵房、生活水箱机房、空调机房、油料/化学品仓库、电梯机房、卫星机房、综合布线房、物资仓库等重点部位的人员，应详细登记日期、姓名、进出时间、进入原因等项目。

5.4严禁在重点部位接待亲友；严禁无关人员进入重点部位；当班人员下班后，不得在重点部位区域内滞留（工作需要除外）；不得穿便装进入工作区域。

5.5外部门、外单位人员到重点部位参观、学习、培训等，须经物管中心负责人批准后，方可进入。

5.6严禁在工作区域内吸烟。

5.7严禁当班期间饮酒或酒后上班。

5.8严禁在工作区域存放易燃易爆等危险品及私人物品。

5.9重点部位发生、发现的带有政治色彩的问题、事故、事件、案件，在采取应急措施的同时，应立即报中控室及物管中心负责人。

5.10工程管理部门应加强对设备设施的检查、维修、保养，确保安全运行。如发生因技术、设备问题引发的事故或其它意外事故，应及时上报公司/物管中心（处）领导，同时报安全管理部门备案。

5.11消防设施、器材应定点存放并保持良好状态；不准在工作区域内乱拉电线，安全使用电热器；工作人员应掌握防火知识、报警程序，并会使用灭火器材。

5.12重点部位钥匙应指定专人保管，下班时，检查门窗是否关好，门锁是否牢固。

5.13各重点部位的部门领导应监督、检查本部门重点部位的员工，安全防范规定，确保安全。

6平台的安全防范

6.1对非消防逃生、避难平台，实行封闭管理，钥匙由监控中心/消防中心统一管理。

6.2不能实行封闭管理的休闲观光平台应在明显位置悬挂安全警示牌，公告禁止行为。安管员加强重点巡视，禁止存放或携带易燃易爆物品、攀爬工具入内，在平台上奔跑打闹或攀坐女儿墙等不安全行为。

6.3对消防逃生、避难用平台，实行重点监控和限制出入管理，即非工作许可和紧急状态，不得随意出入平台。

6.4在公开文件中告知客户无故不得随意出入平台，并在平台入口处或防火门上张贴温馨提示，告之非紧急情况下不得开此门，否则会引起消防报警。

6.5安管员定时（一般每2-4小时一次）对平台安全进行巡视检查，发现异常情况及时上报和处理。

6.6遇强风、暴雨等恶劣天气，安管员及时进入平台检查设施、设备固定情况和地漏排水情况。

6.7遇参观、拍摄等平台活动，安管员或管理人员全程陪同，负责开启期间的安全工作。

6.8业户进入平台查看其设备，须经安全管理部门同意，由安管员负责开关门，并做好陪同工作。

6.9平台进行高空作业（如维修、外墙清洗等），须由操作部门/单位专人负责高空作业现场安全，使用符合规范的吊篮设备、保险绳。

6.10平台施工后及时清理遗留物品，防止高空坠物。

7奖惩

7.1上述制度执行情况，纳入目标责任制进行考核。

7.2情节严重，造成损失者，按公司有关规定和有关法律条文进行处罚。

8记录

无

二、公共秩序维护管理规定

1范围

本标准规定了公共秩序维护管理的内容和要求，适用于御景湾项目中心对公共秩序维护服务活动的管理。

2编制依据/引用文件

2.1突发危机事件应急管理规定

2.2礼仪手册

2.3物业管理条例（中华人民共和国国务院第379号令）

2.4地方法规

3术语

3.1公共秩序维护：通过值班、看护、巡视所进行的防火、防盗、防治安事件、防事故以及突发事件的处理活动。

3.2非标准时间：非正常上班营业时间和节假日。

3.3大件物品：一人无法搬运或数量较多、体积较大、过长过宽、需使用必要的运输工具搬运的货物。

3.4贵重物品：指目视价值较贵重的物品，如保险箱、电脑、电视机、复印机、打印机、投影仪等。

4管理规程

4.1非标准时间封闭管理

4.1.1为维护非标准时间公共区域的秩序，御景湾项目中心根据实际情况实行封闭管理。

4.1.2非标准时间一切事务由当值总值班负责处理，对突发事件与异常情况及时向物管中心负责人汇报。并做好值班记录。

4.1.3非标准时间人员、物品、车辆由指定出入口进出。

4.1.4对出入的人员、物品、车辆进行询问，确认去向，填写《来访登记表》（表380—8）做好登记，对可疑人员要进一步确认，通知巡逻哨或中控室予以确认。

4.1.5非标准时间，安管员在巡视时发现业户房门未锁且室内无人情况时，应及时上报

领班和总值，按实际情况妥善处理，并做好相关记录。

4.2人员出入管理

4.2.1标准时间

4.2.1.1来访人员

安管员需对去向不明的来访人员进行询问，了解其出入目的，并要求其在《来访登记表》上登记，并报中控室或巡逻队员进行去向确认，如发现形迹可疑人员立即通知当值安管领班，对推销等闲杂人员进行劝离，出现不服从管理的情况报警处理。

4.2.1.2施工人员

发放临时出入证，施工期间一律凭出入证在指定的出入口与电梯出入管理区域，门岗人员对施工人员进行登记出入时间。施工结束收回出入证。对临时进入小区为业户维修施工的人员进入时，门岗安管员应登记其出入时间，并呼叫巡逻安管员跟踪或引导其至业户处，并得到业户确认后方可准许其进入施工，施工期间或施工结束后，巡逻安管员应再次到业户家确认业户安全状态。

4.2.1.3外卖人员

与业主进行确认，外卖人员必须持与本人身份相符的有效证件登记，呼叫巡逻哨进行跟踪服务，按指定的出入口与电梯出入管理区域。

4.2.1.4送货人员

安管员需对送货人员进行询问，了解其出入目的，要求其按指定的出入口或电梯出入管理区域，在《来访登记表》上登记，报中控室或巡逻哨进行去向确认和跟踪服务。

4.3物品出入管理

4.3.1物品的搬出管理

4.3.1.1业户携带大件、贵重物品出门，列明搬出物品清单，并出示相关有效证明。

4.3.1.2施工人员携带物品出门，应带好物品到物业相关部门开具有效证明，并列明搬出物品清单。

4.3.1.3业户搬迁，应事先与物管中心取得联系，办理相关搬迁手续，开具有效证明，并确定搬迁日期。

4.3.1.4安管员对搬出物品进行有效监督，一旦发现搬运物品与搬出物品清单不符，需与相关部门或业户确认，无异议后再予以放行。

4.3.1.5放行后安管员须在有效证明上签字确认。

4.3.1.6运送大件物品时，未经允许不得使用客用电梯。

4.3.1.7搬运过程中需先对相关公共设施设备进行保护，对造成公共设施设备损坏的，搬运方要照价赔偿。

4.3.2物品的进入管理

4.3.2.1如发现客户携带可疑物品进入管理区域，应礼貌询问，如属非法携带枪支弹药等违禁品或危险品，禁止其进入，并做好自我保护，及时上报安全管理部门负责人妥善处理。

4.3.2.2施工单位使用的易燃易爆、化学品须经消防负责人批准后方可进入，并按照消防规定存放，运入量不得超过当日用量。

4.3.2.3运送大件物品时，未经允许不得使用客用电梯。

4.3.2.4安管人员应引导运输车辆，正确停放，不妨碍交通或挤占公共通道。

4.3.2.5搬运过程中应对搬运方告知注意事项，并对相关公共设施设备采取防护措施。

对造成公共设施设备损坏的，搬运方要照价赔偿。

4.4中控室/消防值班室管理

4.4.1中控室/消防值班室实行24小时值班制度，值班人员须持有当地主管部门颁发的上岗证。

4.4.2中控/消防值班员的主要任务是：

a）熟练掌握监控系统的操作规程，监控楼宇重要部位的公共秩序安全，发现可疑情况及时向当值领班或安管负责人汇报，并填写相应的《安管值班/交接班记录》（表380—4），通报、指挥、协调、处理各种异常情况；

b）接收处理火警信息，及时向当值领班报告，并与有关岗位人员联系，按火灾应急预案处理；

c）非标准时间负责接听业户报修、投诉等电话，应做电话记录并及时将内容报告当值总值。有条件的项目对重要通话内容进行录音并在相应的《安管值班/交接班记录》上详细记录内容、时间和处理结果；

d）录像及消防报警资料管理，录像资料至少保存7天以上，可循环更换，重要资料提出单独保存。未经安管部负责人同意，任何录像资料不得外借、翻看、复

制、删除；打印记录按规定妥善保管；

e）管理本物管中心应急钥匙。

4.5巡逻管理

4.5.1物管中心应根据实际情况确定巡逻区域、频次和路线。

a）巡逻区域：包括重点防范区域、治安死角、公共区域、施工现场、停车场、会所等；

b）巡逻间隔：物管中心根据物业档次、面积、收费标准及政府标准确定，原则上办公楼不超过1小时；住宅不超过4小时；

c）巡逻路线：应覆盖所有重要的巡视控制点。

4.5.2巡逻内容包括但不限于：

a）检查消防设施设备、公共区域设施设备、防台防汛物资、可疑物品、消防通道畅通情况等；

b）确认可疑人员去向、劝离闲杂人员、制止危险行为、检查施工人员等；

c）巡视业户财产的安全，包括：车辆停放安全、非标准时间业户房门关闭情况、突发事件与异常情况管理。

4.5.3物管中心应在管理区域内可能会对人身和财产造成伤害的地方设置明显标志，采取相应的防范措施。

4.5.4全体员工在工作中注意发现突发事件与异常情况。

4.5.5如发生突发事件与异常情况应及时上报，采取相应的措施，执行相应的应急预案。

4.5.6全体员工对辖区内发现的可疑/异常情况都有及时反馈、报告的义务和责任。4.5.7对辖区内发生的治安事件应协助公安机关进行调查破案，事后应进行情况分析，采取必要的纠正/预防措施。

4.6夜间值班

4.6.1领班应合理安排岗位，按时轮换倒岗，保持良好工作状态。

4.6.2由中控室值班员按时准点呼叫各岗位汇报岗位情况，中控室值班员及时记录报岗情况，对未报岗的应及时通知领班处理，服从领班和总值班的工作布置，听从指挥。

4.6.3工作中严格遵守劳动纪律，严禁在岗位上吸烟、看书报、闲聊、睡觉、追跑打闹或做与工作无关的事情。

4.6.4在岗人员须有高度的责任心和警惕性，妥善处理各类事故、问题。

4.6.5认真对待各类报警（电话报警、设备报警、电梯报警、呼救等），尽快查明事故真相并做出相应处理。必要时，启动相应预案。

4.6.6落实汇报制度，重大事件须及时向上汇报直至总经理。职责以外处理不了的事情，可联系相关部门负责人征询解决办法。

4.6.7做好各项工作记录，保证记录详实、准确、完整。

4.7巡视检查

4.7.1每班安管领班应对本班当值安管员工作质量每1至2小时检查一次，发现问题及时整改，并填写检查记录和在各岗位值班记录本中签名和时间，检查应覆盖每班的全部岗位。

4.7.2物管中心安管负责人每天至少对各岗位工作检查一次，每周零点后的夜查至少2次；覆盖所有岗位，包括对安管部领班的抽查记录、以及整改情况进行检验。发现问题，通知当值领班或安管员，立即整改，并填写《品质监督检查表》（表350—7）。

4.7.3物管中心负责人每月至少对安管岗位进行夜间检查二次，并在《品质监督检查表》做好记录，对发现的问题及时处理和记录。

4.7.4检查标准参见《礼仪手册》和相应的服务标准。

5记录

5.1《来访登记表》（表380—8）

5.2《安管值班/交接班记录》（表380—4）5.3《品质监督检查表》（表350—7）

三、、安管员管理规定

1范围

本标准规定了对安管员岗位纪律、培训管理、奖惩等方面的管理要求，适用于御景湾物管中心安管员的管理。

2编制依据/引用文件

2.1员工手册

2.2礼仪手册

2.3安管员培训规程

3管理规程

3.1工作纪律

通用工作纪律，执行公司《员工手册》中的相关规定

3.2岗位纪律

3.2.1统一着装，配带相关器械，精神饱满，文明执勤，以礼待人，符合《礼仪手册》的要求。

3.2.2熟悉在管项目内所有通道，各种消防设备设施的准确位置及使用方法，认真做好防火、防盗工作，认真检查设备设施的完好情况，发现不安全隐患应立即排除险情并报告主管领导，确保安全。

3.2.3坚守岗位，提高警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防事故、案件的发生，如

有案件发生，保护好现场，并报公安部门。

3.2.4对访客、装修、外卖等人员，要进行验证、登记。对各种推销人员，或其他闲杂人员一律不准入内，对形迹可疑人员报领导处理。

3.2.5要维护公共设施，及时制止践踏草坪、折花毁木、高空抛物和乱扔烟火、果皮等现象。违规处理符合有关规定，严禁打骂现象。

3.2.6按排班要求提前上岗，当值期间不能空岗、睡岗，不得和业主、熟人长时间闲谈。不得接受业主的贵重礼物或钱财，不得利用工作之便赚取小费。

3.2.7维持管理区域内的一切正常活动秩序，认真完成领导交办的其他任务。

3.3培训管理

3.3.1安管员均应接受必要的培训，并通过考核。

3.3.2培训分为理论知识培训、实操培训、军事队列训练和体能训练。

3.3.3培训次数根据物管中心实际情况合理安排。

3.3.4培训内容、培训方式、培训标准参照《安管员培训规程》执行无特殊情况，不得无故缺席。

3.4岗位安排原则

3.4.1工作岗位设置应遵循“无盲点、无重叠”的原则，明确各岗位职责与管辖范围。

3.4.2安全管理部门应合理安排各工作岗位作息时间，确保各项工作能够顺利进行。

3.4.3根据各物管中心实际情况合理安排岗位，不缺岗、不重岗、不空岗。

3.4.4根据岗位设置，合理安排备勤人员，重要岗位有人替岗。

3.5奖惩条例

3.5.1奖励

3.5.1.1公司对安管部员工的奖励实行精神奖励与物质奖励相结合的原则。

3.5.1.2有下列突出表现的，给予适当奖励：

a)忠于职守，积极工作，绩效显著的；

b)遵守公司各项规章制度，模范作用好，表现良好的；

c)防止或挽救事故有功，为公司挽回经济损失或社会荣誉的；

d)在处理突发事件中，表现突出的；

e)拾金不昧的；

f)在班组管理和团队建设方面有突出贡献的；

g)其他应该给予奖励的事项。

3.5.1.3奖励方式分为口头表扬、书面表扬、通报表扬、优秀员工奖四类，具体奖励方式按照《员工手册》执行。

3.5.2处罚

3.5.2.1公司对安管部门员工的处罚应本着惩前毖后、治病救人、对事不对人的原则。

3.5.2.2安管员有下列表现的，给予相应处罚：

a）影响服务质量、违反公司规章制度、对公司造成经济损失或有损公司社会荣誉的情况；

b）违法行为，交公安部门处理，追究法律责任；

c）违反工作规程和安全管理条例，未造成或造成轻微经济损失的，有损公司形象的；

d）不服从上级的管理或打击报复的；

e）玩忽职守，擅自离岗，违反岗位职责或消极怠工的；

f）对待业主（客户）不理不睬，发生严重争吵，遭到严重投诉的；

g）损坏公司形象，干扰正常工作秩序的；

h）其他应该给予处罚的事项。

3.5.2.3处罚方式分为口头警告、书面警告、降薪或降职、解除合同或协议/向非正规就业服务组织提出退回，具体处罚方式按《员工手册》执行。

3.6内务管理条例

3.6.1安管员宿舍实施军事化管理，住宿员工应严格遵守宿舍管理规定。

3.6.2住宿员工按每日卫生值班表自觉轮值，整理卫生和内务。

3.6.3实施严格的作息时间，宿舍须于24：00前熄灯就寝（因工作需要或特殊情况除外）。

3.6.4严格执行外出请销假制度，不得随意在外留宿。

3.6.5未经许可，不得留宿外来人员。

3.6.6住宿员工自觉爱护宿舍的公用设施及物品，保持环境卫生整洁。

3.6.7禁止在宿舍区从事违反国家法律、法规、法令及地方法规禁止的一切活动。3.6.8禁止携带易燃、易爆、剧毒等危险品及管制刀具进入宿舍区。

3.6.9禁止在宿舍区酗酒、打闹、争吵。

3.6.10注意节约用水用电。

3.7内务处罚标准

经查实，有以下违反内务管理条例行为的，按以下标准（见表1）处罚：

表 1

十四、钥匙管理规定

1范围

本标准规定了钥匙的保管、使用及更新的管理要求，适用于御景湾物管中心的各类钥匙管理。

2术语

2.1一般钥匙：包括业主空置房钥匙、设备机房钥匙、公共区域钥匙、管理用房及其它日常使用钥匙。

2.2应急钥匙：包括业主自愿提供的房间备用钥匙、重要设施设备房钥匙。

3管理规程

3.1总要求

3.1.1物管中心指定钥匙管理部门和人员，各类钥匙实行专人专管，专柜存放。原则上，钥匙由监控中心或消防值班室负责管理，由物管中心负责人指定钥匙管理部门。

3.1.2钥匙管理部门建立在管《钥匙清单》（表380—24），并适时更新，详细记录在管钥匙的种类、数量，接收时间、移交人、所属业户等信息。

3.2一般钥匙管理

3.2.1监控中心或消防值班室值班员将所保管的钥匙存放于钥匙柜内，作好钥匙标识，建立钥匙清单，定期核对更新。

3.2.2物管中心员工需使用一般钥匙，应向监控中心或消防值班室值班员口头提出申请，获得批准后，在《钥匙借还登记表》（表380—25）上登记，一般钥匙应在当天归还。

3.2.3业户领退钥匙，凭有效证明，到监控中心或消防值班室值班员办理相关手续并在《钥匙借还登记表》上做好登记。钥匙管理人员应将退还的钥匙及时放回钥匙柜保存。

3.2.4一般钥匙更新或增配，需经物管中心负责人同意后实施，钥匙更新后及时归入钥匙柜内，作废钥匙由钥匙管理部门统一处理。

3.3应急钥匙管理

3.3.1应急钥匙由物管中心客户服务部门向业户收取，并与业户签定相关协议书（包括保管职责、应急使用、紧急联络人电话等）。

3.3.2所有应急钥匙必须封存于监控中心或消防值班室的应急钥匙柜中，如发生变化，客户服务部门应及时通知安全管理部门重新核对、变更。

3.3.3一般情况下物管中心如需使用业户的应急钥匙，必须争得业户紧急联络人同意后，由安管班长和监控中心或消防值班室值班员双方同时开启应急钥匙柜，并在《钥匙

借还登记表》上登记。使用完毕重新封存。

3.3.4业户如需使用应急钥匙，必须争得业户紧急联络人同意或确认其身份后，由安管班长和监控中心或消防值班室值班双方同时开启应急钥匙柜，并在《钥匙借还登记表》上登记，使用完毕重新封存。

3.3.5紧急情况下如需使用业户的应急钥匙，事后应及时通知业户，并重新封存，填写《钥匙借还登记表》。。

3.3.6应急钥匙更新或增配，需由业户或相关使用部门负责人书面提出申请，物管中心（处）负责人同意后实施，钥匙更新后及时归入应急钥匙柜内，作废钥匙由相关部门统一处理。

4记录

4.1《钥匙清单》（表380—24）

4.2《钥匙借还登记表》（表380—25）