酒店管理公寓酒店式公寓——配套设施建议2015叶予舜
酒店管理公寓酒店式公寓——配套设施建议
(一)大堂
大厅及入口不仅是对住宿客人，也是对周边地区客人的结合点，其氛围和服务将成为客人对整个公寓的印象。另外，大厅是客人去公寓内部设施的流线起点，大厅必须保证各种不同目的的流动客人能够舒畅地分开行动，而且不给流动客人增添烦恼，并且是能够平静休息和谈话的空间。大堂应留有足够的空间，以保证各种功能区的设置，另一方面也可以彰显公寓的档次。
大堂必备要素：
01)上下车的空间、遮雨棚
02)门边服务员站台
03)雨伞存放处
04)门厅
05)前台
06)物品寄存处
07)写字台
08)放松幽静的休息区
09)报纸和小册子之类的书报架
10)指示牌
11)卫生间
1.大堂区域设施划分
●大堂吧（大堂吧可根据大堂大小划分区域，不少于200平方）
●前厅
●商务中心
●商场
●洗手间
2.前厅
前厅要求空间宽敞，与接待能力相适应，不使客人有压抑感，装修豪华，光线充足。
前厅部配置：
●不少与两人接待，提供酒店服务项目宣传品、客房价目表及到店卡片
●24小时接受客房预定
●设保险柜，保险柜位置安全，隐蔽，能够保护客人隐私
●设客人休息场所
●门厅设残疾人出入坡道，配备轮椅，有残疾人专用卫生间或厕位，能为
残疾人提供服务
●服务区段有中外文标志，接待人员24小时提供接待、留言、问讯和结
账服务
●设行李寄存室，配置电脑，对讲机礼宾车雨伞架及雨伞
3.商务服务
配置电脑传真机，IP长途电话，复印机扫描仪移动硬盘为客人提供有偿打印，复印，传真，国际长途，收发email等服务，速度不小于64kbit/s，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、国内行李托运、冲洗胶卷等。
4.洗手间：
●垃圾桶
●洗手液
●纸巾
●喷香机
●烘干机
●不少于四个座位
(二)公共区域
公共区域的设计应考虑到残障人士的需求，适当设置无障碍设施，以及残疾人设施，如电梯内应设置残疾人士专用按钮，入口及走廊内设置无障碍通道等。
公共区域走廊宽度不少于2米，电梯厅要保证足够宽度，以防止高峰期产生人员拥挤同时保证服务推车顺利通过。
出于安全考虑，公共区域走廊内不应留有死角，以防止犯罪发生。同时每层的设备机房应设置于走廊中间或明处，有利于设备安全。
1.公寓主题定位与总体标准
01)公寓装修可以预先拟定主题，加入本土文化，引入西方概念
02)公寓布局和功能区域划分合理，设施使用方便，安全
03)室内外建筑、装修选用豪华材料，工艺精致，具有突出风格
04)指定用标志清晰，美观，公共信息图形符号符合GB/T10001.1和
GB/T10001.2的规定
05)有公共音响传播系统，背景音乐音量适宜，音质良好
06)设施设备养护良好，无噪音，达到完备，整洁和有效
07)各项管理制度健全，与酒店式公寓规模和星级一致
08)各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示
09)有中央空调，酒店式公寓也可采用分体空调，各区域通风良好。
10)有与酒店星级一致的电脑管理系统
(三)客房
根据三、四号楼的特点，客房可分为几种不同的套间：双套间/三套间、多套间/立体套间、组合套间，有至少4个开间的豪华套房；客人在客房中生活有睡眠、盥洗、起居、书写、饮食、贮存的需要，相应地客房应具备满足上述需要的功能，装修豪华，具有文化氛围，有舒适的床垫、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或用优质木地板或其他高档材料装饰。采用区域照明且目的物照明度良好；
1.睡眠空间——客房是基本的空间，主要的家具是床。
2.盥洗空间——
不少于50% 的客房卫生间淋浴与浴缸分设。
不少于50% 的客房卫生间干湿区分设
所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间
●高级抽水马桶；
●梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)；
●浴缸并带淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有
浴帘；
●采取有效的防滑措施；
●采用豪华建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和；
●采用分区照明且目的物照明度良好；
●有良好的无明显噪音的排风系统；
●温度与客房无明显差异；
●有110/220V不间断电源插座、电话副机；
●配有吹风机；
●24小时供应冷、热水；
3.起居空间---在客房的窗前区。主要配备
●坐椅（或）沙发、茶几，兼有供客人饮食、休息、会客的功能；
●电话机，可以直接拨通或使用IP拨打国际、国内长途电话，并备有
电话使用说明和所在地主要电话指南；
●提供互联网接入服务，并备有使用说明；
●有卫星电视、VOD设备，播放频道不少于16个，画面和音质优良。
备有频道指示说明。播放内容应符合政府法规规定；
●可由客人调控且音质良好的音响装置；
●有防噪音及隔音措施，效果良好；
●烟感报警、淋浴报警，冷热水管、中央空调；
●有至少两种规格的电源插座，方便客人使用，并提供插座转换器；
●有沙帘及遮光窗帘；
●与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所
在地旅游景区（点）介绍和旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；
●客房、卫生间每天全面清理1次，每日或应客人要求更换床单、被单
及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清理，
补充客用品和消耗品；
●床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被衬等）及卫生间针织
用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；按
照客房床位数量一比三比例配置，布草要求60织纱以上；
●提供开夜床服务，放置晚安致意品；
●客房内设微型酒吧(包括小冰箱)，提供适量酒和饮料，备有饮用器具
和价目单；
●提供叫醒、留言及语音信箱服务；
●提供衣装干洗、湿洗、熨烫及修补服务，可在24小时内交还客人。
18小时提供加急服务；
●有送餐菜单和饮料单，24小时提供中西式送餐服务。送餐菜式品种
不少于8种，饮料品种不少于4种，甜食品种不少于4种，有可挂置门
外的送餐牌；
●提供擦鞋服务；
4.书写空间——在床的对面，沿墙设置一长形多功能柜桌，也兼作梳妆台。
5.贮存空间——设置在房门进出过道侧面的壁橱，通常备有衣架、棉被、鞋篮。
客房门能自动闭合，有内窥镜、门铃及防盗装置，显著位置贴应急疏散图及相关说明
6.家具配备总体要求——客房家具配备的原则是造型优美，统一配套，做到风
格统一，式样统一，色调统一；注意与周围环境相协调；数量得当，使用方便；适合宾客的身份、特点及生活习惯。普通套房卧室中可放置一张双人床，也可放置二张单人床。普通套房应配备组合沙发，设置单独的梳妆台。熟悉普通套房必备服务用品的配置数量、位置。普通套房配备的客房用品其品种
和规格由于公寓等级、风格不同，可根据各自的经营特点及实际需要而增减，但不能违背经营原则，不能降低客房标准，要从满足客人需要出发。一般普通套房所配置的客房用品其品种规格应与标准客房有所区别，一次性的服务用品配置两套，烟灰缸配备不少于三只
(四)配套设施
1.室内空调系统
公寓应采用分户空调系统。
2.天然气系统：
提供灶台、烤箱的天然气系统，由市政管网提供天然气，预留衣物烘干机的接口，并配备相关的消防安全措施和保护。
3.闭路电视监控系统：
在地下车库及车道、主要出入口、楼梯间、首层大堂、首层电梯厅、电梯轿厢、周界设置闭路电视，由保安控制室进行24小时监控。闭路电视系统采用电脑控制，所有监控录像保留30天以上。
4.保安巡更系统：
在重要部位制定保安巡更路线，并安装巡更站点。保安巡更人员携带巡更记录器需按指定的路线和时间达到巡更点并记录，将记录信息传达到管理中心。管理人员可调阅打印保安巡更人员的工作情况加强保安人员的管理，以实现人防和技防的结合。
5.门禁系统：
在出入口设置门禁系统，只有持有公寓内部发行的门禁IC卡的住户和工作人员可以进入，用以控制人员流动，且保证公寓安全。
6.停车场自动管理系统：
车库应采用感应式进出车管理系统，以有效控制、监测和管理停车场的运作。长期使用车库的住户采用固定磁卡进出车库，散客和短期使用车库的住户采用一次性磁卡。门禁卡、车库磁卡采用一卡通的管理方式。
7.消防喷淋系统
在公共场所、楼层走道和户内设湿式自动喷水灭火系统。户内应采用边墙式、快速反应性喷头，以保证火灾时，喷头可快速、及时破碎，喷水将火扑灭，从而有效地控制火灾的蔓延和减少因火灾发生的损失.在住户内厨房设置气体探测器，当户内发生煤气泄漏达到危险浓度时，会立即在户内和向消防控制室报警，并自动联动切段煤气阀、启动厨房排油烟机强制排风，从而保证住户的安全。
在公共场所和楼道设置配备电池的疏散指示灯，可清楚的指引疏散通道和路线。
8.电梯系统
建议采用双路电源供电，同时提供备用电源，确保正常电源切断后，将乘客安全送出电梯。电梯应配备远程监控系统，在消防控制室内可以监控电梯，在保安控制室可以监视电梯轿厢内的情况，确保电梯操作、运行正常。
应配备电梯轿厢与消防控制室的双向通讯功能，确保在发生紧急情况时可以向消防控制室报警。电梯应配备消防安全功能，包括消防紧急时返回首层，地震发生时在就近层打开、停电时在就近层打开、电梯门应有光幕保护，防止夹人。
9.给排水系统
应提供完整的排水、通气系统，有效地排放生活污、废水。排水系统均提供存水弯连接、结合通气系统，有效确保废气不回流到户内。厨房洗菜盆排水提供
食物粉碎机，方便处理简单的食物残渣，避免排水管堵塞。供洗衣机排水的地漏既可以插入标准下排式洗衣机的排水软管也可以插入小段竖管排式洗衣机排水，住户可灵活选择洗衣机的形式。
10.弱电系统
配备卫星电视接收系统，保证可以满足接收境外节目。在起居室、卧室、设置电视终端面板，部分房间在不同墙面设置2 处插座，方便用户使用。住宅内设置终端电视模块/分配分支器箱，方便使用和管理。宽带互联直接入户，网络带宽应达100M。
11.强电系统
建议使用双路高压供电，这样即使一个电网断电，也不会影响整个公寓的供电。各户配置一个用户配电箱，供住户灵活操作、使用。各户配置IC卡式电表，统一装设在本层公共区内，方便住户读表和插卡。并安装备用发电机。
12.电梯系统
设立独立服务电梯，供工作人员、家政人员等使用。
(五)其它配套
1.西餐吧
以供应简单西式餐饮为主，主要提供西式自助早餐，午餐、晚餐主要为西式食品、套餐及饮料等。
2.健身中心
各种室内健身器械，如跑步机、球类活动房、棋牌中心等
3.多功能会议室
以适合25-30人的小型会议室为主，配有会议桌椅及基本电子设备，如：投影仪、演示白板等。
4.酒店公寓家电的配置需要以下电器：
电视、洗衣机、微波炉、冰箱、电热水壶、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等。
5.娱乐设施（建议使用）
●游泳池
●健身中心
●儿童俱乐部
●沙滩堆沙工具
●自行车租售
●棋牌室
●多功能厅（可用于会议，宴会，酒会，歌舞）
6.监控室
●安防监控设施用于大堂、收银台、酒店外侧公共区域、电梯、写字楼、
娱乐场所、楼道、仓库、停车场、报警系统
7.办公用房：员工更衣室、员工饭堂、行政办公室、医务室、洗衣房
8.配套用房：旅行团领队、司机、导游
9.停车场
停车场及公共区域：有应急供电专用线和应急照明灯，有足够的停车位，停车场标识清晰明确
酒店式公寓顾客的需求和服务
酒店式公寓客人需求的服务整理 酒店式公寓主要为居家生活者提供酒店式服务，具有“酒店式服务、公寓式管理”，定位于服务高端市场住宅产品。要研究酒店式公寓的客人更多的需求，首先应该研究一下酒店式公寓的消费群体具体有哪些，才能做到真正满足客人的需求。 一、酒店式公寓宾客来源： 目前酒店公寓的消费群体有以下几类： 1、外资公司或国内知名企业工作者，外资公司的人员多数来自欧、美国家，为这些公司的行政管理人员（如：CEO、总经理、部门经理等）享受公司给予的丰厚的住房补贴，他们大多数选择比较高档的酒店式公寓，是酒店式公寓强势的消费群体； 2、“海派人士”他们回国只要是为了自己创业，由于多方面原因前期他们不会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响，对生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中档酒店式公寓； 3、处于金领与白领之间的高收入的年轻人，便利、自在让自己全身心地放松的心情都是他们选择酒店式公寓最充分的理由，他们往往会把目光放在性价比高的酒店式公寓。 4、全家出游的客人在旅行中住宿的时候想感受到家的温馨，不习惯快捷酒店那种千篇一律的感觉，也会选择性价比高的酒店式公寓。 二、根据定位的设计特点要求： 对于消费群体准确的定位后，针对这些对于酒店式公寓真正有需求的这部分群体，我们应该在一般的酒店服务上提出一些更具特色的服务，更贴合“公寓”二字的服务。 1、整体设计上，户型应满足长住商务客人的特点，要考虑儿童房（包括两个孩子的家庭）、保姆房（可在一套内，也可在隔壁）； 2、在面积上来说，酒店式公寓的房间面积应该大于酒店标准规定的星级酒店房间的面积； 3、在房间内部装潢上，可以区别于一般星级酒店在统一于整体酒店装潢风格下打造的暖色柔和的感觉，打造出明亮而又温馨的效果，让客人感觉在自己的
酒店式公寓初步方案
项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关 三、促销 第六部分渠道
第七部分销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式 第一部分市场分析一、项目市场分析
惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。 市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/ ㎡，付款方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好； B、劣势： 1)由大户型改造，使用率低； 2)结构通风、采光不好； 3)目标消费意识加强；
2#酒店式公寓售后返租分析及建议
2#酒店式公寓售后返租分析及建议 酒店式公寓的定义： 所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理及服务的公寓，其特征为：1、提供酒店式管理服务； 2、兼有居住和投资两种功能。酒店式公寓居住档次高，生活便利，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费用较高，居住面积较小，所以绝大多数人都用于出租，即投资。 酒店式公寓营销特点分析： 本案酒店式公寓营销模式分析 本案2#酒店式公寓共有247套，总面积合计11037.65㎡，根据合浦目前的客户群体市场及本案项目性质，可以采用返租销售的方式。返租销售：开发商售出单位后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者金额。 返租销售模式示意图：
优点：此种物业的回报通常是固定的，因此业主可以避免一定的投资风险，所以市场反映较好，售价也较高。 缺点：后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月的返利也是一个较大的资金负担。 销售价格建议： 范例一假若回收单价为3000、3200，返租率为7%、8%，返租年限为5、8、10。假设酒店管理公司每月支付的租金为20元/㎡，参考指标如下表所示：
由表中数据，根据本阶段市场实际销售情况，假若回收单价为3000元，则返租率为5%、返租年限为5年可行；假若回收单价为3200，则返租率为5%、返租年限为5年可行。但是，由于回本年限过长，对于投资者的投资信心会造成一定的影响，所以，若面市价格及回本年限易于现阶段的投资者接受，建议降低回收价格，提高返租率，促进酒店式公寓的去化率。 范例二以一套为40㎡的单位为例，假设已知回收单价为3000，返租回报率为8%，返租年限为5年，酒店每月返租为20元/㎡，参考数据如下表所示：（以下月供核算以首付三成为标准） 由表中数据得知：基于回收单价为3000元/㎡，则根据已有条件，面市单价为3800元/㎡，基于条件的限制，月返租金和月供的金额相差较大。 结论及建议： 投资客的目的主要是投资回报，由范例一及范例二的数据来看，建议降低回收回收单价，延长返租年限（与回本年限将近），确定相对于目前市场情况较适中的价格，这样，在确保开发商的利益之外，也增加了投资者的投资信心。 （以上内容仅供参考。）
大酒店项目建议书(范文)
大酒店项目建议书（范文） ××大酒店项目建议书 第一章概论 第一节项目概况 1. 项目名称 ××大酒店 2. 项目申办单位: ××有限公司 3. 项目拟选地址 北京市××区西单商业区××大街 4. 项目背景 4.1 ××工程，是北京市商业区改造的重点工程之一(占地20公顷、总建筑面积80多万平方米)，是集金融、旅游、购物、文化、文化、娱乐、办公等为一体的大型综合性商业开发工程。拟建“××大酒店”是该工程的重要组成部分，场址原为1992年经地方政府批复建设的综合楼项目。原综合楼项目因拆迁问题、投资政策和经营业态市场变化等多种原因，未能如期实施。 4.2 根据当前国家出台的一系列房地产政策，以及北京市房地产市场、投资环境和市场需求的变化，结合北京市市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为:地西单商业区范围及北京金融中心附近，进行适应市场需求的商业、服务业、旅游业项目建设(如建设高档酒店等)尚有一定的空间区位。因此，业主审时度势、把握机会、根据目标市场(五星级酒店为空缺)特 1
点，重新确定了企业的任务与目标，决定将原综合楼项目转换为五星级酒店项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。 4.3 该项目于2000年6月8日由A公司与B公司(外商)签署协议由双方出资地京设立一家中外合资公司——"××大酒店有限公司(注册资本"××万元美元，中文占70,、加方占30,)。 拟在原综合楼项目场址上投资建设"××大酒店"。 4.4 目前建设场地拆迁与平整工作业已完成，具备了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期条件。 5. 项目性质、经营范围、建设内容、规模和进度预计 拟建项目基本定位为五星级标准的豪华酒店(含部分酒店式公寓)，经营范围以住宿、餐饮、娱乐为主，以中小型会议、展览与展示、购物为辅。占地面积13000平方米，建筑面积109030平方米(方案A)。建设内容为:客房、酒店式公寓、会议中心、中小型展览与展示厅以及娱乐、购物、停车场所等。项目总投资154850万元(方案A，含铺底流动资金)，全部由合资公司解决。北京××大酒店是一座集集高档客房、餐饮、会议中心、商场、娱乐场所、地下停车场等为一体的现代化、智能化综合性商业服务设施。该项目预计明年开工，建设周期3年，2004年建设并投放使用。 6.项目前期动作情况 2000年8月，完成以下几项申请的前期准备工作:一是委 2 托××工程咨询公司编制可毛生研究报告;二是分别向北京市计委、国家计委汇报项目建设的基本想法及依据;三是拟于9月下旬正式行文向北京市计委、国家计委申报立项。 第二节合资双方简介
SOHO写字楼产品设计建议
大运河商务区soho写字楼产品设计建议 远洋·大运河商务区soho写字楼： 高档酒店化物业管理的SOHO空间，功能界定采取模糊路线，满足客户对私有化、个性化空间的需求，依托于综合体的中心效应和前景，既可作为单身公寓、年轻夫妻的时尚居住，又可作为居家办公、小型工作室。 主诉求：“国际时尚、潮流空间” 远洋·大运河商务区SOHO写字楼，借助双子座写字楼的整售与散售形成社会公众对区域办公和中心区的认知，提供小面积空间产品，丰富产品线，进一步带动市场投资行为； 考虑到杭州整体写字楼市场的业态特性，建设资金和销售资源投放的均衡性，考虑按照酒店式公寓形态建造，投放比双子座写字楼放后半年（2010年5月具备开工条件），每楼座之间相隔一年。 当然在规划建设时可根据商务氛围的形成、前期投放产品的热销程度，进行业态和推盘间隔时间的调整，以实现项目总体效益水平提升。 区域特征： ?北侧为A01住宅区和中心交通出入口，可远见运河景观 ?南侧为地标性写字楼和大关路 ?西侧为SOHO写字楼集群及中心商业区、酒店集群 ?东侧为双子座写字楼、城市绿化广场及上塘高架 客户特征： ?以投资为主，兼顾自住功能； ?对大堂、安保、空调、车位、电梯都有较高要求； ?心里承受价位不高于20000元/平米； ?需求面积在40~60平米； ?普遍对华润西子中心有较高认知度；
?不喜欢写字楼同单身公寓混搭类产品； ?对大运河商务区地块区位和整体规划较为认可，具有升值潜力和投资价值 需求特征： 酒店式公寓为客户提供普通住宅所不具备的额外服务，其统一经营管理的模式，也使得项目整体品质保持在较高水准。小户型、精装修、低总价以及良好的服务，是酒店式公寓被自住者、投资者亲睐的主要原因。 置业目的： 投资客为主要客群；终端消费群体是在中央商务区、商业区内办公的年轻白领或中高级商务经营人士。 客户来源： 对于那些年轻、思想更新速度较快的第一次置业者来说，小户型的出现迎合了他们的需要；而对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，无疑是他们心目中的理想投资品种。据上分析，投资客、年轻的高收入白领、SOHO族构成了酒店式公寓主力购买客户。 1、客户定位 区域：主要来源于城市北部、西部区域，部分城市中心区，投资客来源于杭州及周边城市等更大范围。 置业目的：投资、居住、小型办公 需求特征：讲求办公的经济性、整体形象感、新科技，看好区域未来的发展潜力和综合体优势，能承受100万以内的投资总价。 客户来源：投资类客户 单身白领阶层 年轻时尚夫妻的初级居家空间
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养老院建设项目 项 目 建 议 书
第一章总论 1.1项目名称：**养老社区项目 投资单位：**市**投资置业有限公司 项目地点：**市北市区韩庄乡卢庄村，占地46亩。 1.2 项目背景分析及必要性 1.2.1项目背景分析 (1)解决老龄化社会问题的需要。 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。**和全国一样老龄化程度为10%以上。新建**养老社区，也是解决老龄化社会问题的需要。 (2)构建和谐社会的需要 党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，**市委、政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建**养老社区项目，将为**弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一
个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。 (3)加快社会养老事业发展的需要 **养老社区项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。 1.2.2项目建设的必要性 **市老年人口结构和未来五年发展趋势，从年龄结构和城乡分布情况看，**市老龄人口结构有以下几个特点： （1）是老年人口比例高。 截至2009年底，全市人口约1155.28万人，其中60周岁以上老年人为155.1万人，占全市总人口的13.42%。其中男性76.63万人，女性78.47万人。高于全国老龄人口12.5％的平均水平，老龄化趋势十分明显。 （2）是农村老年人比重大。 截至2009年底，市区60周岁老年人有14.51万人，占市区人口的13.65%，占全市60岁以上老年人口的9.35%；农村60周岁以上老年人有140.59万人，占全市农村人口的13.4%，占全市60岁以上老年人口的90.65%。 （3）是低龄老人数量多。 全市60周岁以上老年人中，60—69周岁老年人口为80.66万人，70—79周岁老年人口为49.22万人，80—89周岁老年人口为21.4万人，90—99周岁老年人口为3.76人，100岁以上老年人口为268人。其中60—79岁的老年人占老年人口总数的83.74%。
2018建筑规划设计收费参考标准90655
2018建筑规划设计收费参考标准(附各类建筑收费参考标准) 来源:中机院时间:2018-06-13 点击: 12108次 中机院结合《建筑设计服务计费指导》与建筑行业相关项目情况制定了本院2018年建筑规划设计 收费参考标准,仅供行业参考！ 第一章综述 一、总则 1、1 为了适应市场经济的发展形势与需要,维护建筑设计市场秩序,确保设计质量与服务质量,有助于发包人、设计人协商确定设计服务计费,编制2017年《建筑设计服务计费指导》(以下称《计费指导》)。《建筑设计服务计费指导》由中国勘察设计协会建筑设计分会编制组编制。中机院结合《计费指导》与建筑行业相关项目情况制定了本院2018年建筑规划设计收费参考标准,仅供行业参考！ 1、2 发包人与设计人依法维护市场秩序,保证建筑设计服务计费的公正性、客观性与合理性。 1、3 建筑设计服务计费应当体现优质优价的原则。凡在建筑设计中采用本《计费指导》未涵盖的新技术、新工艺、新设备、新材料或其它科技成果,有利于提高建设项目经济效益或环境效益、社会效益的,经发包人与设计人协商,可以在本《计费指导》基础上适当上浮计费额。 1、4 建筑设计服务费按以下方式支付: (1)合同签订后7天内,发包人应向设计人支付设计费总额的20%作为定金; (2)提交方案设计文件后7天内,发包人向设计人再支付设计费总额的10%; (3)提交初步设计文件后7天内,发包人向设计人再支付设计费总额的20%; (4)提交施工图设计文件后7天内,发包人向设计人再支付设计费总额的30%; (5)施工图设计文件通过审查后7天内或施工图设计文件提交后3个月内,发包人向设计人再支付设计费总额的10%; (6)工程结构封顶后7天内,发包人向设计人再支付设计费总额的5%; (7)工程竣工设计验收或投入使用后7天内,发包人向设计人支付全部剩余设计费。 1、5 由于发包人原因造成建筑设计工作较大返工、修改与增加工作量的,发包人向设计人另外支付相应的建
设计收费指导
新版《建筑设计服务计费指导》 来源：中国勘察设计协会建筑设计分会时间：2015-09-28 第一章综述 1.1 为了适应市场经济的发展形势与需要，维护建筑设计市场秩序，确保设计质量和服务质量，有助于发包人、设计人协商确定设计服务计费，编制《建筑设计服务计费指导》（以下称《计费指导》）。 1.2 发包人和设计人依法维护市场秩序，保证建筑设计服务计费的公正性、客观性和合理性。 （1 （2 （3 （4 （5 （6 （7 1.7 发包人因非设计人原因要求终止或解除合同，设计人未开始设计工作的，不退还发包人已付的定金或发包人按合同约定向设计人支付违约金；已开始设计工作的，设计人完成工作量不足一半时，发包人向设计人支付设计费总额的50%，超过一半时，支付全部设计费。 1.8 本《计费指导》可作为建设项目编制立项报告、项目建议书、可行性研究报告等文件中估算设计及咨询服务计费额的参考。 2.1 本《计费指导》涉及的建筑设计服务内容包括设计基本服务与设计其他服务。
2.2 “设计基本服务”指设计人根据发包人的委托，按国家法律、技术规范和设计深度要求向发包人提供编制方案设计、初步设计（含初步设计概算）、施工图设计（不含编制工程量清单及施工图预算）文件服务，并相应提供设计技术交底、解决施工中的设计技术问题、参加竣工验收服务。其服务计费为“设计基本计费”。 2.3 “设计其他服务”是指发包人要求设计人另行提供且发包人应当单独支付费用的服务，包括：总体设计、主体设计协调（包括设计总包服务）、采用绿色建筑设计、应用BIM技术、采用被动式节能建筑设计、采用预制装配式建筑设计、编制施工招标技术文件、编制工程量清单、编制施工图预算、建设过程技术顾问咨询、编制竣工图、驻场服务；提供概念性规划方案设计、概念性建筑方案设计、建筑总平 ”为 计的，每个复用单体按照单体设计计费的40%计费。 4.1 建筑工程设计各阶段工作量比例系参照《全国建筑设计劳动（工日） 定额》（住房和城乡建设部颁发），详见附表一《设计各阶段工作量分配参考比例表》。 4.2 发包人提供境外设计人提交的设计文件，需要设计人按照国家标准规范审核并签署确认意见的，按照实际发生的工作量，由发包人与设计人协商确定增加的审核确认费。
酒店管理公寓酒店式公寓——配套设施建议2015叶予舜
酒店管理公寓酒店式公寓——配套设施建议 (一)大堂 大厅及入口不仅是对住宿客人，也是对周边地区客人的结合点，其氛围和服务将成为客人对整个公寓的印象。另外，大厅是客人去公寓内部设施的流线起点，大厅必须保证各种不同目的的流动客人能够舒畅地分开行动，而且不给流动客人增添烦恼，并且是能够平静休息和谈话的空间。大堂应留有足够的空间，以保证各种功能区的设置，另一方面也可以彰显公寓的档次。 大堂必备要素： 01)上下车的空间、遮雨棚 02)门边服务员站台 03)雨伞存放处 04)门厅 05)前台 06)物品寄存处 07)写字台 08)放松幽静的休息区 09)报纸和小册子之类的书报架 10)指示牌 11)卫生间 1.大堂区域设施划分 ●大堂吧（大堂吧可根据大堂大小划分区域，不少于200平方） ●前厅
●商务中心 ●商场 ●洗手间 2.前厅 前厅要求空间宽敞，与接待能力相适应，不使客人有压抑感，装修豪华，光线充足。 前厅部配置： ●不少与两人接待，提供酒店服务项目宣传品、客房价目表及到店卡片 ●24小时接受客房预定 ●设保险柜，保险柜位置安全，隐蔽，能够保护客人隐私 ●设客人休息场所 ●门厅设残疾人出入坡道，配备轮椅，有残疾人专用卫生间或厕位，能为 残疾人提供服务 ●服务区段有中外文标志，接待人员24小时提供接待、留言、问讯和结 账服务 ●设行李寄存室，配置电脑，对讲机礼宾车雨伞架及雨伞 3.商务服务 配置电脑传真机，IP长途电话，复印机扫描仪移动硬盘为客人提供有偿打印，复印，传真，国际长途，收发email等服务，速度不小于64kbit/s，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、国内行李托运、冲洗胶卷等。 4.洗手间： ●垃圾桶
酒店式公寓前景及客户分析
酒店式公寓前景及客户分析 一、酒店式公寓概念及特征 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业40岁以上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100平方米以上的较大户型预期投资回报8﹪-15﹪10﹪以下客户比例60﹪15﹪左右除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。但是现在在北京这种住宅立项的商住两用的公寓正在被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。
酒店式公寓项目营销策划提案
泉州“一品国际”酒店式公寓 项目营销策划提案
目录 第一部分市场分析 P3-P14 第二部分项目分析 P15-P16 第三部分项目定位 P17-P20 第四部分产品装修建议 P21-P25 第五部分项目营销推广 P27-P46
第一部分市场分析 ?泉州城市概况 ?泉州房地产住宅市场概况 ?泉州房地产单身公寓市场部分
一、泉州城市概况 1. 位置 泉州地处闽东南沿海，与台湾隔海相望，是福建省重要工贸港口旅游城市。改革开放以来，泉州经济建设持续健康发展，城市基础设施日趋完善。 2. 土地面积 土地面积1.1万平方公里，通用闽南话。 3. 人口 2005年泉州市常住人口数比上年末增加6万，达到762万。 4. 经济分析 ⑴泉州市2001年—2005年以来GDP 一直保持着强劲的增长 势头，经济总量连续三年居全省第一位； ⑵农业对于泉州市地区生产总值的贡献已经长期保持比较低的水平；
⑶第二产业（包括轻工、制造在内的劳动密集型产业）占泉州市GDP近60%，且增长快，是泉州主要经济增长点； ⑷泉州市的第三产业（特别是技术密集型企业）与其第二产业相比还比较不发达，且增长速度较慢。 5.泉州工业 2005年前7个月，泉州市规模以上工业共完成工业产值1087.64亿元。五大传统产业支撑规模以上工业产值半壁江山，累计完成产值695.38亿元。纺织鞋服业、食品饮料业、机械制 造业的产值现价增幅均在30％以上。 6.泉州规划 现阶段泉州市城市规模的扩大受到城市东部泉厦高速公路 的限制，未来的发展主要向晋江以南、城区东北部的洛江以及 东部的东海三个方向。其中，东部的东海是未来泉州的行政中 心，而江南和洛江片区均规划有大面积的居住用地。
商业功能及业态规划建议
商业功能及业态规划建议(通济门) 目录 1、潍坊商业布局 2、地块建筑规划设计（未定稿） 3、竞争商业（详见商业调研报告） 4、功能分布建议 5、业态定位建议 6、商业规划与建筑设计的平衡建议
1、潍坊核心商业圈布局 以中百大厦、泰华广场、银座商城这三个点，形成一个2公里范围的核心商业圈。
2、地块建筑规划设计（未定稿）
3、主要竞争商家（详见商业调研报告） S Y Z 4、功能规划建议 a、河东 Clubs + Bar + Gourmet 一个城中名流、小资的聚集区 b、河西 Luxury Experience Business 零售+娱乐+餐饮
5、业态定位建议 a 、定位 与核心商圈直接竞争？ × 做社区量贩店？ × 卖场组合形式？ × 精品卖场？ √ Why 因为这是市场空白 因为有这样的消费群体 切入细分市场 奢侈品消费＋自我品质＋新奇体验＋整合营销 Salvatore ferragamo Dunhill Ermenegildo Zegna 奢侈品消费 Cartier Christian Dior Audemars Pigeut Lafite Jaeger Lecoultre Cocomat 自我品质 美克·美家 哈根达斯 川国传奇 焦叶 新奇体验 Babyface 户外岩壁 苹果体验店 索尼体验店 立体传播 整合营销 交叉经营 引导消费 b 、白浪河西 ＋＋ ＋ ＋ c 、白浪河东 ＋ ＋
d、业态比例 在原德国租界时代的传统瓦房或中式民国建筑风格的房子里，经营着欧美等国的外资饭店、爵士乐俱乐部，还有和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。为潍坊带来新颖的时尚享受。
住宅产品规划建议
杭州项目住宅产品深化研究 一、房地产市场走势和需求变化特点 1.市场表现及其走势 随着政府宏观调控的不断加强，杭州房地产市场开始出现全面下滑。市场成交锐减，陷入低迷状态。从1-6月份统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降，到6月份，成交套数仅为818套，日均成交套数不足28套。相比1月份2879套而言，简直就跌入冰点。杭州市场观望气氛日益浓厚，开发商业需求者信心全面下跌，多方市场调研表明，杭州市场开发商和需求者的市场信心均跌至12年以来的最低点，目前的市场行情不容乐观。 房地产市场衰退可以分为如下三个阶段：第一个阶段成交量急剧减少，价格小幅下跌；第二阶段成交量继续减少，幅度不大，但是价格急剧下跌；第三阶段成交量开始回升，价格低位徘徊，处于阴跌，市场逐步出清。从杭州目前的市场表现看，正处在第一个阶段，市场观望切分浓厚。 从价格看，杭州房价已经开始松动，价格出现一定下跌。6月份的成交均价为7440元/平米，与最高价月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。 众多项目开始变相降价，如购房送车、实行98折甚至92折优惠等等。最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供200-300元/平米的价格优惠。 2.需求变化特点
市场成交低迷，市场投机开始淡出市场。杭州楼市存在比较严重的市场投机，这一点毫无疑问。从杭州本地经济水平和收入水平而言，支撑9000多元的房价，简直难以想象。杭州城市收入房价比已经突破13：1的危险水平。经过4年的繁荣，杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露，而今年政府政策的出台，就直接使这一拐点提前到来。 市场转向，需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场。伴随市场转向，市场“羊群心理”开始作用，自住需求客群跟随退场。从目前市场需求去客群看，主要分为如下几类： （1）杭州本地自住人群。他们目前构成杭州主要需求人群，从目前在售多个项目购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。如今 年6月25日开盘的顺发·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。 （2）开发商的忠实跟随客户。一些知名开发商在发展过程中，已经逐渐形成了自己一批比较忠实的市场客户群，这群人和开发上形成良好的关 系，他们非常愿意购买这些开发商的产品，即使市场出现一定的波动。 由于良好的关系，开发商对这群人一般多有额外的特别优惠，因此， 也促进他们的需求。 （3）外地入杭定居人群。这主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，处于 长期打算，而不是短期投机。 （4）少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在少量的投机者，在目前价格下跌的情况下，伺机购入，但是他们已经不是市 场的主体。
酒店式公寓产品建议报告
金桥项目产品建议报告 本报告将通过对酒店式公寓产品的发展历史、项目分析、目前在售酒店式公寓分析、政策分析，解决金桥项目在目前的市场上以怎样的产品形态出现，能够在最短时间内实现本项目的销售价格。
1.上海酒店式公寓概述 上海酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区My City。作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态、开发模式较为特殊，在最初解决了一部分烂尾楼改造问题，成为部分开发商相继追捧的开发模式，酒店式公寓经历了较为特殊的产品历程。 1.上海历年酒店式公寓上市楼盘 上海2001年1月-2005年4月酒店式公寓上市楼盘
早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。 由于其产品特殊，伴随着上海整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年达到高峰。2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供求出现失衡。作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。 2. 上海酒店式公寓分布 从上海酒店式公寓分布情况来看，其主要集中于内环内，这主要也是同酒店式公寓发展及特性分不开的。 上海酒店式公寓分布 13% 早期的酒店式公寓多为烂尾楼改建，由于房产开发遗留问题具备开发酒店式
公寓的烂尾楼大多集中与内环内，而随着酒店式公寓的发展，产品特殊性决定了其需要较高区域属性及区域成熟度等条件作为产品支撑，大多开发商考虑到利润最大化、产品多样化的因素，加大了对酒店式公寓的开发力度。 而内环以外的部分区域，由于靠近成熟的内环内，更多的采取开发住宅社区的模式，回避开发对区域成熟度、区域配套要求较高的酒店式公寓产品。 中外环地区由于大量的开发区建设成熟，外来高收入人口的不断增加，区域成熟度的增加及外来人口的增加，使得酒店式公寓这一特殊住宅产品获得了一定市场，产品有进一步放大趋势。 3.上海酒店式公寓价格分布