绿城物业桂花园管理方案1
绿城物业桂花园管理
方案
（一、二期常规性服务项）
目录
一、物业服务中心组织架构图
二、各岗位工作内容
三、各部门岗位职责
四、具体管理措施
（一）客户服务
（二）装修管理
（三）安保管理
（四）设施设备维修保养管理（五）保洁管理
（六）绿化管理
（七）其它管理
物业概况
绿城.桂花园位于宁波市镇海新城骆驼街道，东临西大河，南面为规划道路，西面邻接329国道，北面为新城主干道。总建筑面积约227260m2，其中地上建筑面积176680m2，规划建造15幢多层住宅和20幢7-11层的小高层住宅。该项目在总结绿城已开发的多层、小高层产品的基础上对产品有了进一步提升，同时结合当地特色，力求建设成为镇海新城一流的高品质住宅。
该项目所在镇海新城是宁波市新一轮总体规划中的重点发展区域。为积极融入宁波大都市，2003年镇海新城规划正式启动，镇海新城由骆驼片和庄市片组成，总体规划用地约46平方公里，至2020年规划总人口为40万。项目所在的骆驼街道作为未来的镇海区行政中心，现有基础设施完善、生活配套成熟，规划中的星级酒店、学校和商贸中心也将于2-3年内建成使用。该项目区位优势明显，距三江口和镇海老城区的直线距离均约10公里，交通便捷；西面隔329国道为宁波市机电工业园区（已落户企业约200家，已建成投产120家）；西北和东北部分别为九龙湖旅游开发区（九龙湖镇）和蟹浦镇、贵泗镇，直线距离分别约为8公里和6公里。
园区采用围而不合的整体布局，园区内景观丰富，各组团高低错落，形成了灵活有序的空间形态。
一条主干道连接了整个园区，除中心会所附近设有少量地面泊车位，供访客车辆时停放外，自行车、电瓶车、摩托车车库均设在半地下停车场内，汽车库车库设在地下停车场内，以确保园区良好的停车秩序。
每户室内均设有信息箱，内设电话、电脑、电视模块、预设语音、数据网络、电视入户线缆，室内电话、数据网络、电视线缆均接入该配线箱，业主可根据需要去电信、有线电视中心办理相关的开通业务。
安保系统
摄像监视系统
在园区出入口、消防通道均设有彩色或黑白摄像机，实行24小时数字录像。
周界报警系统
园区周界设有红外线对射探测器，并和摄像系统实行联动，一旦发生非法翻越立即报警。报警中心设在住宅区监控中心机房，对住宅区周界实行24小时值班监控。
出入口管理系统
园区出入口设有自动挡车闸和专用通道，实行人、车分流。业主车辆凭远距离车辆感应卡进出，访客车辆经确认同意后，由保安员发放临时感应卡进入园区，实行计时收费；业主经专用通道进入园区，外来人员通过对讲系统联系进入园区，或经得保安员同意，并登记有效证件后，方可进入园区。
可视对讲及门禁系统
采用联网型可视对讲系统，可实现户内与单元门口机、住宅区保安值班室之间的可视通讯。
住宅区各公寓单元门均设有门禁系统，业主可凭门禁感应卡进入。访客可通过公寓单元门口机呼叫被访业主，业主可通过室内主机显示屏确认来访者，并可进行通话及开启单元门。
户内报警系统
每户进户门装有门磁,并接入可视对讲主机，可对其进行布防、撤防操作，在厨房内预留煤气泄漏探头管道,并可根据业主需求接入其它报警探测器，在装修时可与物业服务中心联系，由专业人员为您设计加装，费用须自理。
（6）消防报警系统
地下车库设自动喷淋系统及消火栓系统。
（7）一、二期项目基本情况统计
一期总建筑面积：150710㎡（地下面积：35580㎡，多层住宅面积48400㎡, 小高层住宅面积64150㎡，共建面积：2580㎡）。
建筑层数：多层地上五层（局部四层）、小高层七到十一层、部分半地下一层车库。建筑单体数量：29幢
单元楼道数量：54个。绿化率：40%。
居住总户数：800户
结构形式：框架结构。汽车库数量：668个。
地上汽车临时泊位：143个。库房：244个。
二期总建筑面积：76550㎡（地下面积:15000㎡，住宅（全部小高层）面积:55920㎡）。
建筑层数：地上七到十一层（局部四层）、部分半地下一层车库。
建筑单体数量：8幢。
单元楼道数量：15个
绿化率：40%
居住总户数：318户（不包括商铺）。
结构形式：多层框架结构。汽车库数量：119个
人员配置：
一、一期交付人员配置（69人）： 1、经理1人
2、经理助理1人
3、管理员9人（装修管理员6人、财务1人、客服2人）
4、工程、维修人员3人（一名为维修主管）
5、保安队长1人
6、保安班长3人
7、保安队员30人（其中3名为监控员） 8、保洁员21人
9、绿化工（一期为维保期，不设绿化工）
二、二期交付人员配置（94人）：
1、经理1人
2、经理助理2人（1名兼综合管理部主管、1名兼客户服务部主管）
3、管理员8人（装修管理员5人、财务1人、客服2人）
4、工程、维修人员4人（一名为维修主管）
5、保安队长1人
6、保安班长3人
绿城·桂花园物业服务中心组织架构图 公司总部
桂花园物业服务中心
综合管理
部部
工程部 保安队
客服中心
保洁组
绿化组
综合管理
综合维修
电梯维保
弱电工程
消监控
门岗
巡逻岗
车辆管理
客户联系
档案管理
人事管理
财务管理
装修管理
客户服务
7、保安队员42人（其中3名为监控员）
8、保洁员28人
9、绿化工5人
主要岗位的工作内容
1、物业服务中心经理：全面负责物业服务中心各项事务。
2、综合管理部主管（经理助理兼）：。对园区装修管理，装修手续办理工作。工作检查和人员协调。对各工程、绿化等方面提供全面的技术支持与把关。保洁、绿化各岗位计划的制定、工作安排及监督检查。
3、客户服务部主管（二期交付后，随着业主入住率的增加，客户服务部工作量不断加大，所以设置经理助理兼客户服务部主管，以便加强处理日常事物）：负责客户服务部的服务质量及管理中心内务。前台接待，资料管理、登记及与业主的联系工作。
4、工程部主管：负责小区工程岗位计划的制定、工作安排及监督检查。
5、保安队长：负责物业服务中心保安队各项事务。负责保安队日常管理工作。
6、工程维修：
1）责任区域：琴韵苑。
按维修工职责开展工作，整个园区弱电及琴韵苑公共设施设备的验收和维护；
2）责任区域：翠步苑。
按维修工职责开展工作，翠步苑的设施设备的验收和维护；日常检查工作。
3）责任区域：月湖苑
按维修工职责开展工作，月湖苑设施设备的验收和维护，日常检查工作。
4）责任区域：江辉苑（二期）
按维修工职责开展工作，江辉苑以及商业设施设备的验收和维护，日常检查工作。
7、二级财务兼管理员：物业管理费的催收，管理中心帐目的登、统计工作。
8、装修管理员：按装修管理要求开展工作，装修审批、检查、监督工作。
物业服务中心岗位职责
1、带领全体员工执行公司制度与要求，完成年度计划为目标。
2、制定管理中心工作计划及经济指标的制定和实施，并定期检查，提出和实施纠正措施，达到规定标准要求。
3、组织每周工作例会，贯彻公司相关要求并部署落实相关工作。
4、负责控制管理中心的日常费用开支。
5、对业主的重大投诉负责。
6、经营性项目或活动的洽谈和决策。
7、负责管理中心ISO9001质量管理体系的落实。
8、负责与当地政府部门的联系。
9、全面配合开发公司对后续楼盘的开发介入及管理方案的确定。
客户服务部岗位职责
1、在管理中心的领导下，对各区域的客户服务接待中心的服务质量负责。
2、以提升中心的服务质量为重心，负责建立培训制度及实施培训计划。
3、负责各项服务的联系单、通知等文件的拟稿和发放的相关工作，做好整个闭环的跟踪工作。
4、做到每件投诉及客户反映的问题能得到及时落实与回复，并具有可追溯性。
5、负责业主意见征询工作，并对征询表进行汇总报告。
6、负责管理中心文件的处理收发工作。
7、负责每月一次投诉问题的汇总及分析，书面向管理中心报告业主接待及投诉的处理情况。
8、业主投诉、回复归口职能部门。
综合管理部岗位职责
职能包括：质量管理、工程技术、保洁绿化
1、保障公司支持性文件的执行，确保项目物业管理方案的有效落实，对管理中心
的服务质量负责。
2、对各管理区域提供专业技术指导与支持。
3、培训：公司支持性文件的培训、装修管理、保洁绿化、设备设施等方面的培训。
4、负责各管理区域方案的制定、优化、评审与细化。
5、负责各管理区域保洁绿化养护、设备设施维护计划的制定及日常工作的落实检
查。
6、协助各区域负责人对重要、疑难、投诉问题的处理。
7、按计划对各项目的检查和建议，出具巡检报告。
8、对百合新城后期开发项目前期介入。
保安队长岗位职责
1、负责保安队各项安保管理工作和保安队内部管理工作。
2、负责保安队ISO9001各项安保台帐的完善。
3、组织监督队员的日常工作，维持秩序，确保全体业主的财产和人身安全。
4、熟悉并掌握安保设备的运作状况，并监督队员做好日常运作记录，及时检查设备完好程度，发现问题及时通知有关单位进行维修。
5、负责保安业务训练、业务学习及业务考评，并负责召开保安队工作会议。
6、安排安保工作，制定安保值班安排表，并做好队员的培训教育工作。
7、不定期抽查本园区公共区域及公共设施，如发现管辖区域内设施有任何损坏或潜在危险，及时通知有关部门进行处理。
8、园区内发生闹事、打架等突发事件时，应立即赶赴现场并组织队员及时处理，及时上报开物业管理中心，并积极配合有关部门做好调查、取证工作。
9、及时与队员谈心，并做好相关记录。
10、每月对园区夜间查岗不少于8次。
11、每天向保安部经理书面或口头汇报工作情况。
12、服从保安部经理的工作安排，完成交办的其他事项。
管理员（二级财务）岗位职责
1、遵守公司财务制度，负责园区财务工作，负责物业服务中心资金管理。
2、及时登记各类明细帐目。
3、做好物业服务费的催收，收缴率达到95%。
4、做好业主的委托服务工作，积极按业主的需求，负责联系和安排，并做好跟踪反馈工作。
5、负责物业服务中心物品管理，员工工资的发放及管理中心费用报销工作。
6、严格按公司规定使用发票及收款收据。
7、每月与公司财务部核对帐目，做到帐帐相符、帐表相符、帐实相符。
客户接待岗位职责
1、做好客户来电、来人的接待及所述问题的联系、落实、反馈工作。
2、物业服务中心内部反馈的问题的联系、落实工作。
3、不断提高管理质量水平和自身业务素质，对业主家庭情况要有基本了解，做到有问必答，有需求尽可能及时帮助解决，并反馈信息。
4、做好相应的质量记录，对记录的真实性、准确性负责。
5、密切与业主联系，随时收集业主对物管工作的意见、信息，并定期分析报告客户服务中心经理助理，以利不断改善物管工作。
6、协助物业服务费的催收工作。
7、管理区域内的钥匙管理。
8、负责建立业主资料台帐。
装修监理岗位职责
1、责任区域内装修管理全面负责。
2、不断提高管理质量水平和自身业务素质，对装修标准应熟知，装修户进程情况应了如指掌。
3、对业主或装修人员的问题做到有问必答，有需求时尽可能及时帮助解决，或反馈信息。
4、根据标准进行装修户的巡视工作，发现问题，立即制止，及时与业主、装修人员沟通并做好记录。
5、涉及违章装修应立即制止的同时，汇报主管领导。
6、检查地下车库建材、垃圾的堆放情况，对未按要求乱堆放的情况进行查处纠正。
保洁、绿化主管岗位职责
1、负责物业服务中心全区的保洁工作、绿化移交后的绿化管理工作。
2、负责制定年度园区保洁、绿化养护计划。
3、保洁、绿化人员的工作安排，服务质量的检查。
4、以公司ISO9001质量管理体系标准，负责建立各项保洁、绿化台帐。
5、负责保洁及绿化用具、农药的申购和保管。
6、负责保洁员、绿化工的考勤。
工程主管岗位职责
1、负责制定年度维修保养计划，报物业服务中心审核和备案，并组织实施。
2、负责设备房的清洁工作。
3、负责建立园区图纸资料、设施设备的台帐工作。
4、做好园区的公用水电表的抄表工作，做好记录，及时分析，并向物业服务中心经理汇报分析情况，协助做好园区的节能工作。
5、掌握园区设备的技术性能及控制方式，熟悉管线的具体走向和每个开关、阀门的具体位置。
6、负责开展有偿维修服务。
7、协助和监督其他施工单位在园区内的维修保养工作。
8、严格按照设备的操作规程，正确使用各类维修用具。
9、坚守岗位，做好相关的工作记录。
10、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，处理及时迅速。
保安班长岗位职责
1、在保安队长的领导下，安排本班各项具体工作。
2、监督本班队员执行上级各项工作指令及公司规章制度。
3、检查本班各岗位工作情况，及时纠正工作偏差。
4、如实记录并小结本班工作情况，并及时向上级汇报。
5、做好保安器材的交接和保管工作。
门岗岗位职责
1、按制度做好交接班工作。
2、实行跨立式服务。
3、对车辆进出进行管理，所有外来车辆进出大门都实行登记。
4、对装修工人进出、物品进行管理，对携带可疑物品的装修工人进行检查。
5、对来访人员进行询问并登记身份证号码或有效证件后方可放行。
6、负责园区内业主存放物品的管理。
7、每班保安员下班时做好值班室和大门口的卫生保洁工作。
8、禁止各类闲杂人员进入园区。
9、协助巡逻人员做好突发事件的处理。
巡逻岗岗位职责
1、按规定巡逻并刷卡，纠正管辖区域内发生的一切违章行为。
2、做好管辖区域内治安工作，发现可疑人员询问盘查时先敬礼，再询问。
3、做好管辖区域车辆管理工作，使管辖区域内车辆按章行驶和有序停放。
4、检查管辖区域内消防设施，确保其不受损坏和丢失，保证其整洁完好、有效；如发现隐患，或失效的消防器材应及时做好记录并向上级汇报，并提出整改意见。
5、夜间巡逻注意业主门窗关闭情况，及时做好提醒工作。
6、发现突发事故按紧急事故预案程序处理。
7、做好巡逻期间的各项记录。
8、协助做好装修管理工作，对占道堆料和垃圾散放进行重点管理，禁止装修工人乱拉电线、使用休闲设施和到其它房屋内，禁止园区内的延时装修作业现象。
9、接到报警信号后应以最快速度赶到报警现场细查，予以酌情处理，并把详细情况反馈到报警室存档，以备追溯。
监控中心岗位职责
1、严禁高声喧哗、进入监控中心需换布鞋。
2、工作时间需佩戴工号牌，着员工工作服，保持着装整洁。
3、准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。
4、除维修、管理人员及保安队长、带班班长允许进入监控中心外，其他非工作人员严禁进入。
5、高度警惕，盯住视屏，发现可疑动态或收到周界报警立即通报大门岗，并做好记录。
6、录象资料保存七天；查询报警档案记录须经队长同意，外来人员查询报警记录须经物业服务中心经理同意。
7、严禁打瞌睡及做任何与工作无关的事情。
8、设备出现故障，及时填写联系单报修。
9、下班前做好清洁工作，保证整齐清洁交班。
保洁、绿化人员岗位职责
1.认真执行公司规章制度，服从管理，听从安排，禁止发生偷懒行为。
2.工作时间需佩戴工号牌，着工作服，保持着装整洁。
3.准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。
4.在工作场所严禁高声喧哗、聊天、打架等。
5.严禁动用或偷盗园区内与工作无关的任何物品。
6.清洁中必须挪动物品时，清洁完毕后应放回原处。
7.严禁把拖把、扫把等工具扛在肩上走路，工作完毕后及时对工具进行清
8.洁、保养，各种工具和垃圾应放在墙角等隐蔽的角落里。
9.清扫现场时，应放好“正在清扫”的标识牌。
10.按照保洁服务质量标准，保质保量地完成责任区域的保洁任务。
11.保洁员进行保洁服务时，发现任何破坏环境卫生行为或故意损坏公共设施行为时
应及时劝阻，对不听劝告者，应及时向管理员反映。
12.对业主的询问，应谦和礼貌，使用文明用语。
13.不得随意把工具、保洁用品借给他人使用。
14.领用保洁用具需以旧换新。
15.禁止接受任何其它私人服务。
16.负责对园区绿化的巡视、修剪等工作。
17.完成各区域管理中心安排的其他工作。
具体管理措施
一、客户服务部服务方案
（一）客户服务部总述
设立的目的：为在管理上更贴近客户，为客户提供更快捷、更便捷的服务，在物业服务中心设立客户服务部以保证信息实现良性的沟通。
客户服务部应具备的特色：一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、及时反馈。
实现特色的保证：
保证一：在物业服务中心组织架构中，提升客户服务部的地位，客户服务部应优于物业服务中心其他部门，客户服务部在物业服务中心中的作用相当于计算机的CPU。客户服务部的指令可以直接下达到物业服务中心各部门的主管。
保证二：明确客户服务部的工作职责。物业服务中心绝大部分的工作应由客户服务部来处理完成，其主要职责有：
1、接受业主投诉和服务要求，通知相关部门处理。
2、对投诉和服务要求进行跟踪、回访和记录。
3、对投诉进行统计、分析、并向上级提出分析报告。
4、作为物业服务中心对外开设的唯一窗口，对外协调与公司、开发商、施工单位以及其他部门的关系。
5、各种管理工作的检查、督促。
6、各种资料的档案整理。
7、业主领房入住等手续办理。
8、物业服务中心各种费用的收取。
9、其他内务等后勤服务工作。
保证三：理顺物业服务中心与外部总体关系。确定客户服务部是物业服务中心对外联系的唯一窗口，所有事件都通过客户服务部后再进行内部处理（见图表一）。
保证四：规范客户服务部提供服务的工作流程（见图表二）。业主可以通过任何方式
（包括直接到客户服务部、电话或信函等），也可以向物业服务中心任何工作人员（管理人员、维修工和保安等）提出服务需求，接到服务需求的人员应将该服务需求（包括业主姓名、房号、联系电话和需求项目）详尽报到客户服务部，由客户服务部进行处理、跟踪、统计和回访（见图表三、四），各类维修服务操作，见图表五。
保证五：公司指定专人或部门与客户服务部进行一对一接口，对物业服务中心客户服务部进行监管，并对其难以解决的问题会同相关部门解决。 （二）服务流程
客户服务部与外部的关系
客户服务部是物业服务中心对外联系的唯一窗口，所有信息都须通过客户服务部后再进行处理（见图表一）。
物业服务中心与外部总体关系图
其他公司或关联单位
客户服务部 （CPU ）
公司
业主
资源支持信息反馈 需求信息传递
信息反馈
信息资源
寻求支持 处理投诉 信息反馈
开发商
资源支 持
信 息反馈
（图表一）
客户服务部如何为业主提供服务
客户服务部根据以下工作流程为业主提供服务（见图表二）
客户服务部提供服务标准流程
（图表二）
业主可以通过任何方式（包括上门、电话、传真或信函等），向物业服务中心任何工作人员（管理人员、维修工和保安等）提出服务需求；接到服务需求的人员应将该服务需求（包括业主姓名、房号、联系电话和需求内容）详细地报到客户服务部，由客户服务部进行处理、跟踪、统计和回访。
服 务 提 供
回
访
业 主
客户服务部
服务渠道（保安、维修工、清洁工）
提出服务需求
信息反馈 迅速传递指令
客户服务部的内部信息处理
客户服务部提供的规范服务将通过规范客户服务，中心内部的信息处理程序来实现（见图表三）。
信息沟通与利用模型
（客户服务部CPU 操作模型）之客户服务部工作流程
（图表三）
（图表三）
相关单位的信
来访信
电话或传真信来函信
其他信
客户服务部受理、填写《业主信息登记
通知责任部门，责任部门做好记录
责任部门安排人员，组织处理
责任部门将处理结果反馈给客户服务客户服务部进行回访，并做好记录
对记录进行编号、存档 重大事项向上级汇报
每月整理、总结、统计报经理
季度和年度总结，报经理和公司
管理中心和公司提出改进
住户投诉处理标准作业程序
客户服务部规范投诉处理工作，确保住户的各类投诉能及时、合理地得到解决。按以下流程对业主投诉及时作出反应。（见图表四）。
业主投诉处理流程图
接待投诉
作投诉记录
轻微投诉重要投诉重大投诉
作出承诺作出承诺
部门主管上报总经理
上报部门领导上报部门领导召开办公会议
部门领导组织解
决
综合管理部组织解决总经理组织解决
归档并进行回访
（图表四）
维修服务流程图
客户服务部规范维修处理工作，确保各类维修服务能及时、合理地得到解决，主要
按以下流程进行操作，同时也反映了客服部与其他相关部门之间的相互配合与协作。
有 公 工 偿 共 程
服 部 遗 务 位 留
（图表五）
业主报修 保安反馈 管理员巡查发现 登记在每日巡查表上 登记在保安巡逻反馈单上 报客服部登记在报修登记表上 填写有偿/委托服务联系填写有偿/委托服务联系单 填写工作联系单
维修后由维修工签字
维修后由业主签字 反馈至开发公司，并抄报
维修主管
7个工作日后上门回访 维修效果 将维修结果登记在维修记录上
由维修工跟踪，维修主
管督促整改
浙江绿城项目物业管理方案
目录 ◎物业概况………………………………………………………() ◎编制依据………………………………………………………() ◎管理目标………………………………………………………() ◎管理原则………………………………………………………（）◎管理办法………………………………………………………（）◎服务项目………………………………………………………（）◎具体方案………………………………………………………（）早期物业管理介入阶段………………………………………（）前期物业管理阶段……………………………………………（）接管验收管理方案……………………………………（） 业主入伙管理方案……………………………………（） 治安管理方案…………………………………………（） 消防管理方案…………………………………………（） 绿化保洁方案………………………………………（） 房屋、设施设备管理方案…………………………( ) 娱乐设施管理方案…………………………………（） 水系使用管理方案…………………………………（） 财务管理方案………………………………………（） 质量管理方案………………………………………（） 十一、档案资料管理………………………………………（） 十二、人力资源管理……………………………………（）
◎智能化系统的管理和维护…………………………………（） ◎机构设置及人员配置……………………………………() ◎物业管理年度收支预算………………………………………() 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述） 位于，周边周边设施，交通便利，地理条件优越。 由开发建设，占地面积平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台 电梯。 编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 《杭州市物业管理条例》 《杭州市物业管理服务收费实施办法》 楼书 浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定
物业管理部清洁绿化实施方案范本
Clarify the implementation objectives and contents, make the plan unified, the action coordinated and the process orderly. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 物业管理部清洁绿化实施方案
编号：FS-DY-20742 物业管理部清洁绿化实施方案 1．0 目的 对各管理区域的环境卫生实施全面的监督管理，为住户创造最佳的生活环境。 2．0 范围 适用于公司所管理项目的保洁服务工作。 3．0 职责 3．1 清洁绿化部负责聘请承包单位，签定服务合同，制定清洁验收标准和作业指导书。 3．2 管理处负责日常的清洁监督工作。 3．3 质量管理部负责每月（季）对各管理处的保洁工作进行检查。 4．0 程序内容 4．1清洁绿化部负责对新接的小区进行实地考察根据公共区域面积、小区实际情况，确定清洁工人数，清洁设施的
配置，制定清洁标准，编制作业指导书。 4．2 清洁绿化部按照当地政府的规定，聘请有资质证明的专业单位作为除四害消杀、垃圾清运、日常保洁的承包单位，并签定服务合同。 4．3 管理处要对日常的清洁进行巡查和监督，要将卫生巡查结果填写在管理工作日检报告表上，对存在的问题要及时通知保洁人员，并限期进行整改。如有多次通知不改者，对小区环境卫生有影响的，要及时通知清洁绿化部，及早终止合同。 4．4 质管部每月（季）对各小区进行全面检查时，要根据保洁标准对小区实施，清洁效果的检查，发现卫生死角或卫生不合格处要按规定进行扣分并责成管理处按期及时纠正。 4．5 清洁绿化部要定期对保洁、消杀等分包方进行服务质量工作的评审，如在服务过程中按合同规定标准出现不合格而又不及时整改者，管理处反映服务质量欠佳者，取消分包方资格。 4．6 管理处在日常工作中对清洁工作的监督和管理要
绿城集团开发项目物业服务内容和标准
附件： 绿城集团开发项目物业服务内容和标准 使用说明 本标准对绿城集团开发项目（含绿城代建项目）交付前物业服务和交付后前期物业服务的内容和费用标准（包括但不限于：前期咨询费、案场服务费、前期介入费、前期开办费、空臵房物业服务费等）；交付后项目（以10万平方米普通公寓为例）的基本物业服务内容与标准、物业服务费标准等作了界定，届时可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同要求进行调整。（注：绿城物业服务集团有限公司以下简称“绿城物业服务集团”）
目录 第一部分交付前物业服务 (3) 一、前期咨询服务 (3) 二、前期介入服务 (11) 第二部分交付后前期物业服务 (21) 一、项目相关硬件配备条件 (21) 二、物业服务费标准 (22) 三、分项服务内容及标准（依据杭州市甲级标准编制） (22) 四、其他造成物业服务费标准提高的因素 (31) 五、物质装备 (32) 六、关于前期物业服务费的收取 (35)
第一部分交付前物业服务 交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。 前期咨询服务阶段：从项目规划设计评审开始到物业交付之日止； 前期介入服务阶段：从物业交付前六个月或三个月到物业交付之日止。 一、前期咨询服务 该阶段绿城物业服务集团提供物业管理顾问咨询服务、园区生活服务体系顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。 （一）物业管理顾问咨询服务的工作内容 1.审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 2.审视给排水、电气的施工图纸，就给排水的供水方式、管路设臵，以及电气管路设臵、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 3.结合项目的整体定位及档次，参与部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 4.结合项目的实际情况，就物业公建配套用房（会所、物业管理用房、社区用房等）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 5.审视景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 6.根据项目公司要求，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见； 7.根据项目实际，为小区围墙定位提供合理的意见和建议； 8.对物业公共区域[包括但不限于公共设施、设备及场所（地）等]的装
绿城物业各项管理制度
管理处主任岗位职责 在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； 6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。 管理员岗位职责 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务； 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理；
6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。 保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、保安队队长岗位职责 保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。 1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理； 2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。； 3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； 4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想
物业公司保洁 管理方案
保洁管理方案 清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。在XX，我们将对小区的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住环境，XX实行16小时两班组保洁制度，早晨6：00上班直至晚上10：00时下班。以保证XX的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行，尽量减少对业户的影响。 一、小区保洁状况： XX清洁工作检验标准和方法
3、小区清洁类别： 小区清洁类别包括：楼内大堂清洁、电梯清洁、楼层电梯通道清洁、消防楼梯清洁、楼层内窗户清洁、楼层设施清洁、花园清洁、车库清洁、露天公共场所设施清洁、广场地面清洁、水景清洁、采光井清洁、外围马路清洁、垃圾的清收等。 3、保洁难度：
目前保洁班清洁难度是：高位清洁、车库管道清洁。 原因：由于清洁内容是高位，必须使用高梯辅助作业，人员必须为男同志。 4、专项外委： 为加强专项工作效果，以后将会把部分专项工作进行外包管理，如：环境消杀、垃圾清运、化粪池清理、外墙清洗。 5、消杀： 1）小区消杀时间：每周固定时间对小区外围及楼道进行全面消杀； 2）消杀程序：分承包人员消杀时由我方人员陪同，消杀结束后由双方当事人签名确认。 6、化粪池清理状况： 1）清理时间：由指定保洁员每月定期对化粪池进行检查一次，每年由指定分承包方对化粪池进行清理一次。 7、垃圾清运。 1）垃圾清运时间：生活垃圾于每天早上6：00-7：00；装修垃圾每日清运数次，每次清运时间为19：00-22：00。 2）垃圾清运采取分类收集的办法： 在狠抓环境管理和培养业户环保意识的基础上，我们将对垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。 a)垃圾收集袋装化：垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装。 B）设置生活垃圾清运处理站。 C）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。 D）CD组团采取垃圾上门收集办法，收集时间为每日6：00-7：00，19：00-20：00； 二、工作目标：
(完整版)绿城物业保洁管理方案
绿城物业保洁管理方案 清洁保养是物业管理地重要组成部分之一，是体现物业管理水平地重要标志.高质量地物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美地工作环境与生活环境.而且，通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，延长物业再装修翻新地周期，既经济又能保持物业美观.在XX，我们将对小区地清洁卫生、绿化等工程提供高标准地服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮地居 住环境， XX 实行 16 小时两班组保洁制度，早晨6： 00 上班直至晚上 10： 00 时下班 .以保证XX 地卫生达到要求，每日地卫生全面清扫在人流低谷时进行，尽量减少对业户地影响. 一、小区保洁状况： 1、小区清洁面积：（如下表） 位置清洁频次清洁材料 大堂清扫 3 次 /日、清拖 3 次 /日 大堂墙壁清擦 1 次 /周 大堂玻璃门窗清擦 1 次 /天 楼层电梯厅地面清扫 2 次 /日、清擦 3 次 /日清拖 3 次 /日 楼层电梯厅墙面清擦 2 次 /日清洁材料：楼层屋檐清洁 2 次 /周洗洁精、楼梯清扫 1 次 /日、清拖 1 次 /日绿水、 楼梯墙面清擦 2 次 /周洗衣粉、楼层玻璃清擦 2 次 /周洁厕水、消防门每周 1 次 /日玻璃水、小区道路清扫 4 次 /日、冲洗 1 次 /15 天 室内公共场所清拖 1 次 /日清洁工具： 地下车库冲洗 1 次 /月、管网清扫 1 次 /月毛巾、清扫 4 次 /日玻璃刮、 地下车库墙壁2M 以下除尘 1 次 /周毛刷、2M 以上除尘 1 次 /15 天水管、 雨棚、连廊清洁 2 次 /周扫把、垃圾桶清洁 2 次 /日拖把、水景换水 1 次 /月、清洗 1 次 /月、清洁 1 次 /日垃圾铲等采光井清洁 1 次 /日 门岗厅地面清洁 1 次 /日 广场地面清洁 1 次 /日 电梯清洁 1 次 /日 路灯清洁 1 次 /日 2、检查标准： XX 清洁工作检验标准和方法 检查标准 无灰尘 无污迹 不锈钢呈本色 分类工程检验标准检验方法 楼层 地面无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，理石地面有光泽， 抽查 公区地毯平整、干净，无污渍 .
小区保洁、绿化管理方案
小区保洁、绿化管理方案 保洁、绿化是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业保洁、绿化为业主提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，通过保洁、绿化可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。我们将对小区的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住环境，实行8小时保洁制度，以保证小区的卫生达到干净、整洁，每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行，并有人值班清捡垃圾，减少对业主的影响。 现小区在保洁、绿化方面存在以下问题： 1. 楼道清洁不及时 2. 小区路面、卫生死角清扫不彻底。 3. 垃圾（杂草、建筑施工）成堆未能及时处理。 4. 不能及时发现污渍进行处理。 5. 居民杂物乱堆乱放严重。 6. 苗木死亡，绿化不到位。 7. 绿化被侵占或破坏（私搭乱建，养鸡养鸭，种花养花）。 8. 车辆乱停乱放，私建停车位。 9. 私自改装房屋建筑格局。 针对以上存在的问题，制定出以下管理方案。 一、小区清洁频次、标准 1.楼道：清扫1次/日清拖2次/月小区广告清除1次/月 2.小区路面：清扫1次/日清除死角垃圾1次/月 3.及时通知正在装修的住户随时清理建筑垃圾 4.垃圾桶：清掏1次/日夏季清掏2次/日清除小广告1次/日
二、小区绿化频次、标准 1.绿地：喷水1次/周剪草1次/月 2.灌木：夏季修剪1次/月冬季做好过冬的维护工作 三、垃圾清运。 1.垃圾清运时间：生活垃圾于每天早上6：00-7：00； 2.垃圾清运采取分类收集的办法 四、检查标准 1.保洁负责人负责每日至少3次对各岗位进行检查。 2.品质员每日至少1次对岗位进行抽查。 3.管理处主任每半月至少1次对保洁岗位进行抽查。 清洁卫生的工作做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑、墙根净、果皮箱净。 私搭乱建的问题要求业主为了小区的整体大环境尽快拆除，恢复原貌，必要时请居委会或办事处共同协调解决。 为解决小区因无停车场，侵占绿地自建停车位的问题，应对小区的车辆停放问题进行规范管理。 小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
完整版绿城集团开发项目物业服务内容和标准
绿城集团开发项目物业服务内容和标准 使用说明 本标准对绿城集团开发项目（含绿城代建项目）交付前物业服务和交付 后前期物业服务的内容和费用标准（包括但不限于：前期咨询费、案场服务 费、前期介入费、前期开办费、空置房物业服务费等） ；交付后项目（以 万平方米普通公寓为例）的基本物业服务内容与标准、物业服务费标准等作 了界定，届时可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不 同要求进行调整。 （注：绿城物业服务集团有限公司以下简称“绿城物业服 务集团”） 附件： 10
第一部分交付前物业服务 (3) 一、前期咨询服务 (3) 二、前期介入服务............................................. 1..1... 第二部分交付后前期物业服务 (25) 一、项目相关硬件配备条件..................................... 2..5.. 二、物业服务费标准........................................... 2...6.. 三、分项服务内容及标准（依据杭州市甲级标准编制） (26) 四、其他造成物业服务费标准提高的因素...................... 4- 3 - 五、物质装备............................................... 4..5-- 六、关于前期物业服务费的收取............................... 4-9 - 第一部分交付前物业服务 交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。 前期咨询服务阶段：从项目规划设计评审开始到物业交付之日止；前期介入服务阶段：从物业交付前六个月或三个月到物业交付之日止。一、前期咨询服务 该阶段绿城物业服务集团提供物业管理顾问咨询服务、园区生活服务体系顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。 （一）物业管理顾问咨询服务的工作内容 1. 审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管
物业保洁管理制度
物业保洁管理制度 1．清洁工具的领用 （1）需用设备必须填写领用登记表； （2）领用设备时，领用人需自行检查设备的完好程度，因检查不周，造成病机出库而影响工作的，由领用人自行负责； （3）使用设备时如发生故障，不得强行继续操作，违者罚款； （4）因使用不当，发生机具、附件损坏者，按规定赔偿；（5）归还设备时，必须保证设备完好无损，内外干净，如有损坏，应及时报修，并在领用簿上注明损坏情况； （6）凡不符合上述领用要求的，保管人员有权拒收，由此影响工作的，由领用人自行负责。 2．常用工具的操作 （1）使用前，要了解设备的性能、特点、耗电量； （2）操作前先清理场地，防止接线板、电机进水或因电线卷入正在操作的设备中而损坏设备； （3）擦地机、抛光机、地毯清洗机、吸水机、吸尘器等设备均需按照使用说明正确操作，正确使用； （4）高压水枪不能在脱水情况下操作； （5）设备使用后，按要求职做好清洗、保养工作。 3.清洁人员的安全操作工程 （1）牢固树立“安全第一“的思想，确保安全操作； （2）清扫人员在超过2m高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤； （3）清扫人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，，以免触电； （4）清扫人员在不会使用清洁机器时，不得私自开动机器，
以免发生意处事故； （6）清扫人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。 （7）在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。 （8）清扫人员在使用开水时，应思想集中，以免烫伤。（9）室外人员在推垃圾箱时，应小心操作，以免压伤手脚。 (外墙清洗物业保洁水池清洗地板打蜡绿化保养化粪池清理)
绿城物业服务集团物业项目风险管控
绿城物业服务集团物业项目风险管控 物业项目的风险管控风险管理的主要措施 公众责任险保险责任第三条在保险期间内，被保险人在保险单载明的区域范围内因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡或财产损失，依照中华人民共和国法律（不包括港澳台地区法律）应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿。第四条在保险期间内，发生本条款第三条所规定的意外事故造成第三者的人身伤亡，受害人或其近亲属提出精神损害赔偿的，依照中华人民共和国（不包括港澳台地区）法院判决应由被保险人承担的精神损害赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿。第五条 保险事故发生后，被保险人因保险事故而被提起仲裁或者诉讼的，对应由被保险人支付的仲裁或诉讼费用以及事先经保险人书面同意支付的其他必要的、合理的费用（以下简称“法律费用”），保险人按照本保险合同约定也负责赔偿。财产一切险保险责任第五条在保险期间内，由于自然灾害或意外事故造成保险标的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险人按照本保险合同的约定负责赔偿。前款原因造成的保险事故发生时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险标的的损失，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。第六条保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。机器损坏险保险责任第五条在保险期间内，由于人为操作失误或者故障损坏等成保险标的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险人按照本保险合同的
约定负责赔偿。前款原因造成的保险事故发生时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险标的的损失，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。第六条保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。一、2011年度公司保险基本情况 2011年度公司保险基本情况 2011年度，我司共有###个项目投保了公众责任险，公众责任险保费为每个项目每年2500元（其中500是超额保险），公众责任险保费总计336906元；财产一切险投保金额为814910.73元；机器损坏险保费为431065.27元；现金险保费总计为3000元；共计保费1585882元。 2011年度公司保险基本情况 2011年4月1日至2012年1月20日共发生案件130起，其中财产一切险53起，公众责任险66起，机器损坏险11起。目前，已结案58起，共计赔付额约为75万，尚有约50万未决金额，赔付率约为79%，赔付率相对较高，尤其是公众责任险，赔付金额已超出投保金额，而财产一切险的赔付额度相对都是较大的。详见下列图示：二、2012年度投保的相关建议关于投保险种的建议关于投保险种的建议关于投保险种的建议虽然对财产一切险的投保有利于规避相应的风险，但园区相关财产的权属属于全体业主所有，目前的财产一切险保费却均由公司支出，随着公司的快速发展，长此下去，保费的支出将成为公司的一项大成本。毕竟，我们只是为全体业主在管理、维护相关的设备设施，业主才是所有财产的真正主人。因此，我们应建议业主委员会为全体业主所拥有的财产进行投保才是最合理的保险方式，当然，保险费用也应由其承担，而并非由我们支出。所以，在投保时，我们要向业主委员会提出保险的建议，为其解释投保的初衷是为全体业主提供保障。由于费用可从经营性收益中支出，不需
南宁绿城物业管理方案
南宁市XX物业管理有限责任公司 XX绿城物业管理方案 编制：编制日期：年月日 审核：审核日期：年月日 批准：批准日期：年 月日
二○○五年八月一日
目 0.0 封页 0.1 目录 1.0 物业管理公司简介 2.0 管理方式概述 3.0 物业管理处架构 4.0 管理指标承诺 5.0 管理用物资装备 6.0 物业管理费用收支预算 7.0 管理规章制度
1.0 物业管理公司简介 物业公司受托管理的物业 小区：X小区 XXX小区 XX宿舍区 XX小区 X小区 大厦： XX办公大楼 XX大厦 168大厦 XX物业荣誉榜 九八年度： XX小区荣获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号； XX小区荣获“全国城市住宅小区建设试点综合金牌奖”； XX小区荣获“全区城市物业管理优秀住宅小区”称号； XX小区荣获“南宁市物业管理优秀示范住宅小区”称号； XX小区被评为南宁市“花园式”单位。 九九年度： XX物业公司通过ISO9002国际质量体系认证； XX物业公司荣获“南宁市先进集体”称号； XX小区荣获“南宁市文明小区”称号； XX小区荣获“新城区文明小区”称号； XX物业公司荣获首府“讲文明、树新风”活动先进单位称号。
二000年度： XX物业公司被推举为中国物业管理协会常务理事单位； XX物业公司荣获首府“树立广西新形象、创建全国文明城”活动先进单位称号； XX小区荣获“新城区环保模范院区”称号； XX小区荣获“新城区爱国卫生先进单位”称号； 新城区政府办公大厦荣获“南宁市物业管理优秀示范大厦”称号 二00一年度： XX物业公司取得物业管理企业二级资质资格。 XX小区荣获南宁市“无毒小区” XX物业公司被评为“抗洪抢险先进集体” XX物业公司被评为“双拥先进单位” 二00二年度： XX小区小区荣获“百姓满意楼盘物业管理奖” XX小区小区荣获“百姓满意楼盘理想XX奖” XX小区小区荣获“2002年度全区城市物业管理优秀住宅小区” XX小区小区荣获“全国青年文明社区” XX小区小区荣获“南宁市首批文明社区” 二00三年度： XX物业公司被评为南宁市城区2002年综合治理模范单位 XX物业公司被评为南宁市环境保护工作先进单位 XX物业公司被评为2003年度消防安全先进单位 XX小区小区荣获2003广西首批创建文明社区示范点 XX物业公司被评为2003年内部保安服务组织先进单位
物业保洁服务方案
物业保洁服务方案 11.1保洁管理 天成美雅住宅小区清洁管理服务实行“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”，垃圾及时清理，做到日产日清，建立合理分类系统。管理处将结合小区实情，制定保洁管理制度，积极完善卫生设施建设，做好环卫宣传工作，注意把提高业主的清洁卫生意识、纠正不良习惯与清洁管理相结合，使业主也自觉参与到维护环境卫生工作中来。 11.1.1工作内容及预期达到的标准 （1）住宅楼保洁措施及质量标准
（2）商铺保洁方式及质量标准
（3）地下车库保洁方式及质量标准 （4）环境消毒及消杀方案 1）环境消毒方案 2）环境消杀方案： 目的：灭蚊、蝇、蟑螂、净化小区环境消杀频次：每周一次消杀 消杀区域：
1、各楼宇的梯口、梯间及楼宇周围。 2、会所及配套的娱乐场所。 3、公厕、沙井、化粪池、垃圾箱等室外公共区域。 4、员工食堂和宿舍。 消杀常用药剂：敌敌畏、灭害灵、敌百虫、拜力坦等喷洒剂。程序： 1、好防护衣帽。 2、将喷杀药品按要求进行稀释注入喷雾器里。 3、对上述区域进行喷杀。 注意事项： 1、梯间喷杀时不要将药液喷在扶手或业主的门面上。 2、员工宿舍喷杀时不要将药液喷洒在餐具及生活用品上。 3、食堂喷杀时不要将药液喷洒在食品和器具上。 4、不要在业主出入高峰期喷药。 3）灭鼠 程序： 1、先将一张写有“灭鼠专用”的纸片。 2、将鼠药成堆状放在纸张上。 3、尽量放在隐蔽处或角落等小孩拿不到的地方。 4、禁止成片或随意撒放。 5、一周后，撤回饵料，期间注意捡拾死鼠。
注意事项： 1、制作饵料时作业人员必须戴上口罩、胶手套，禁止裸手作业。 2、投放鼠药必须保证在安全的前提下进行。 标准： 1、目视无蚊虫在飞，无苍蝇滋生地。 2、老鼠密度不超过1%，鼠洞2万平方米/不超过1个。 室内和污雨井，每处蟑螂数不超过1个。 11.1.2管理组织架构 （1）人员配置 环境事务主管：1名，保洁班长2名，保洁：15名。 （2）部门职责及人员岗位职责 环境事务部部门职责 1）负责保洁、绿化月度、年季度的培训考核及技能提升。 2）负责区域各项保洁工作及各类植物景观的养护工作。 3）负责区域内的定期消杀，确保无病、虫害及树木草皮缺珠及枯死现象。4）做好保洁物耗的领用及保管工作，最大限度的管理处节约成本。 5）做好洗车、房间清洁等家政服务工作，尽可能为管理处创收。 6）做好区域内垃圾收集，分类存放，垃圾清运工作。 7）负责区域内公共设施的清洁维护工作。
绿城桂花园物业管理方案
绿城?桂花园物业管理 方案 （一、二期常规性服务 项）
一、物业服务中心组织架构图 二、各岗位工作内容 三、各部门岗位职责 四、具体管理措施 （-）客户服务 （-）装修管理 （三）安保管理 （四）设施设备维修保养管理 （五）保洁管理 （六）绿化管理 （七）其它管理 物业概况 绿城.桂花园位于宁波市镇海新城骆驼街道，东临西大河，南面为规划道路，西面邻接329国道，北面为新城主干道。总建筑面积约227260m2,其中地上建筑面积 176680m2,规划建造15幢多层住宅和20幢7-11层的小高层住宅。该项目在总结绿城已
开发的多层、小高层产品的基础上对产品有了进一步提升，同时结合当地特色，力求建设成为镇海新城一流的高品质住宅。 该项目所在镇海新城是宁波市新一轮总体规划中的重点发展区域。为积极融入宁波大都市，2003 年镇海新城规划正式启动，镇海新城由骆驼片和庄市片组成，总体规划用地约46平方公里，至2020年规划总人口为40万。项目所在的骆驼街道作为未来的镇海区行政中心，现有基础设施完善、生活配套成熟，规划中的星级酒店、学校和商贸中心也将于2-3年内建成使用。该项目区位优势明显，距三江口和镇海老城区的直线距离均约10公里，交通便捷；西面隔329国道为宁波市机电工业园区（已落户企业约200家，已建成投产120家）；西北和东北部分别为九龙湖旅游开发区（九龙湖镇）和蟹浦镇、贵泗镇，直线距离分别约为8 公里和6 公里。 园区采用围而不合的整体布局，园区内景观丰富，各组团高低错落，形成了灵活有序的空间形态。 一条主干道连接了整个园区，除中心会所附近设有少量地面泊车位，供访客车辆时停放外，自行车、电瓶车、摩托车车库均设在半地下停车场内，汽车库车库设在地下停车场内，以确保园区良好的停车秩序。 每户室内均设有信息箱，内设电话、电脑、电视模块、预设语音、数据网络、电视入户线缆，室内电话、数据网络、电视线缆均接入该配线箱，业主可根据需要去电信、有线电视中心办理相关的开通业务。 安保系统 摄像监视系统 在园区出入口、消防通道均设有彩色或黑白摄像机，实行24小时数字录像。 周界报警系统 园区周界设有红外线对射探测器，并和摄像系统实行联动，一旦发生非法翻越立即报警。报警中心设在住宅区监控中心机房，对住宅区周界实行24 小时值班监控。 出入口管理系统 园区出入口设有自动挡车闸和专用通道，实行人、车分流。业主车辆凭远距离车辆感应卡进出，访客车辆经确认同意后，由保安员发放临时感应卡进入园区，实行计时收费；业主经专用通道进入园区，外来人员通过对讲系统联系进入园区，或经得保安员同意，并登记有效证件后，方可进入园区。 可视对讲及门禁系统 采用联网型可视对讲系统，可实现户内与单元门口机、住宅区保安值班室之间的
绿城物业管理有限公司概况
工作行为规范系列 绿城物业管理有限公司概 况 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-34430绿城物业管理有限公司概况 Overview of Greentown Property Management Co., Ltd. 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 浙江绿城物业管理有限公司概况 浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月，注册资金500万元，隶属于绿城控股集团，是具有国家一级资质的物业管理企业，被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为"杭州市物业管理教学示范基地"和"教学实训基地"。 我司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、安保部、企业策划部、企业发展部、企业文化部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门，并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江绍兴、舟山、慈溪、嘉兴、宁波、金华等地设立分(子)公司和管理处。 目前，公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等，介入咨询和接管
物业的总建筑面积达3098万平方米。已成为国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。 公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、依法管理、竭诚高效、安全文明、持续发展的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，"真诚、善意、精致、完美"的独特文化理念，为企业的健康发展建立了强大的精神支撑和厚实的人文基础。 我司现有员工近2800人，其中80%以上的管理人员具有大专学历。为了适应我司企业发展的需要，我司开展了多层次、多形式的员工培训，不断提高员工素质，提高服务质量，提高管理水平，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。 公司对未来充满信心，通过不断地自我完善、自我发展，正在努力创建全国一流的物业管理企业，争取为我国物业管
绿城物业精装修项目“管家式服务”方案
绿城·温州鹿城广场 浙江绿城物业管理有限公司 二〇〇八年六月 第一篇“管家式”物业管理 一、“管家”的概念和起源 1、圣经中管家的概念 圣经中常常提到管家这个概念，管家，就是一个替他的主人管理钱财或家中的各样杂务的人。管家和主人是不同的，他的身份特点有两项。首先是对所交托给他的一切，他只有使用权，并没有所有权。第二个特点是，管家肩负着主人交托给他的任务及责任，因此他必须要对他被交托的事项向主人交代，主人也依据所交代的来要求管家。 2、中国关于管家的概念 在中国，管家也有悠久的历史。《辞源》称“管家为管理家务的仆人。”《辞海》称“管家：1、旧社会里称呼为地主、官僚等管理家产和日常事务的地位较高的仆人。2、现在指为集体管理财物或日常生活的人。” 中国的管家经过数千年的发展，也形成了自己的传统和特点。但由于历史原因，管家作为一个职业在解放后逐渐消失。 3、管家服务的起源和发展 现在，人们提到“管家”，首先想到的就是英国。“英式管家”在西方已经有六七百年的历史了。其实并不是只有英国才有管家，它起源于法国，但职业理念和职责范围的成熟是在英国完成的，并将其臻于艺术化，其后“英式管家”在美国、德国、瑞士等地相继得到承继和发展，形成了“美式管家”、“德式管家”、“瑞士管家”等称谓，但在本质上仍依从于“英式管家”的职业理念。因此，“英式管家”成为世界上家政服务领域的经典名词和行业标准。 二、“管家服务”的流派
1、“英式管家”服务 传统的“英式管家”服务是一个管家对一个大家族。通常，传统的英式管家都是世袭的，管家不仅要安排整个家庭的日常事务，更具有私人秘书的多重身份，也是主人的亲信。从过去到现在，英式管家在豪门中扮演的角色是相当多元化的，举凡购物、管理家庭财务、准备餐点、送孩子上学、洗熨衣物、招待客人、准备晚宴等，都由管家交代工人执行，最后监督验工。如果把一个豪门富户家的佣人们比作是一个团队的话，英式管家就是他们的CEO。 英式管家需要极高的自身素质，一般的英式管家要求拥有丰富的生活知识与专业素养：熟知各种礼仪，佳肴名菜，名酒鉴赏，水晶银器的保养；更高档次的管家，甚至要有全面的知识，才能为那些高档次的客户服务。贵族豪门家中的管家，他们不仅深得主人的信任与倚重，有时候主人更会将他们视为家庭中的一分子，事无巨细，都会交由管家打理。 在中世纪的英国，并不是所有的人都可以用英式管家，只有世袭贵族和有爵位的人才有资格。随着社会的发展，逐渐的有钱人家也可以聘用管家提供服务。二战后，随着英国服务业的衰退，高级管家也慢慢变得过时。然而，在超级富豪不断涌现的今天，高级管家这一行业得到了前所未有复兴。在高级管家的发源地英国有5000名高级管家，平均年薪接近3万英镑，最高可达10万英镑，供职英国首相府的管家年薪是5万英镑。 ★英式管家的标准服饰 燕尾服、斑马裤、雪白的衬衣、马甲、领结（bow tie）、白手套、袖扣、闪光的皮鞋。 这一切精致的装束是管家职业的需要、是对个人的无限尊重。一方面反映给人外在的感觉：自我良好，鼓舞和激励身边的同事；另一方面它支持管家勇于承担责任。 ★管家服务的精神 1、追求完美。 2、注重服务的细节。
绿城物业保洁管理方案
绿城物业保洁管理方案 保洁管理方案 清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。在XX，我们将对小区的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住环境，XX实行16小时两班组保洁制度，早晨6:00上班直至晚上10:00时下班。以保证XX的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行，尽量减少对业户的影响。一、小区保洁状况: 2、检查标准: XX清洁工作检验标准和方法 3、小区清洁类别: 小区清洁类别包括:楼内大堂清洁、电梯清洁、楼层电梯通道清洁、消防楼梯清洁、楼层内窗户清洁、楼层设施清洁、花园清洁、车库清洁、露天公共场所设施清洁、广场地面清洁、水景清洁、采光 井清洁、外围马路清洁、垃圾的清收等。 3、保洁难度: 目前保洁班清洁难度是:高位清洁、车库管道清洁。 原因:由于清洁内容是高位，必须使用高梯辅助作业，人员必须为男同志。 4、专项外委: 为加强专项工作效果，以后将会把部分专项工作进行外包管理，如:环境消杀、垃圾清运、化粪池清理、外墙清洗。 5、消杀: 1)小区消杀时间:每周固定时间对小区外围及楼道进行全面消杀;
2)消杀程序:分承包人员消杀时由我方人员陪同，消杀结束后由双方当事人签名确认。 6、化粪池清理状况: 1)清理时间:由指定保洁员每月定期对化粪池进行检查一次，每年由指定分承包方对化粪池进行清理一次。 7、垃圾清运。 ;装修垃圾每日清运数次， 1)垃圾清运时间:生活垃圾于每天早上6:00-7:00 每次清运时间为19:00-22:00。 2)垃圾清运采取分类收集的办法: 在狠抓环境管理和培养业户环保意识的基础上，我们将对垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。 a) 垃圾收集袋装化:垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装。 B)设置生活垃圾清运处理站。 C)垃圾回收资源化:通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。 D)CD组团采取垃圾上门收集办法，收集时间为每日6:00-7:00， 19:00-20:00; 二、工作目标: 三、人员编制: 1、人员编制计划表: 四、保洁岗位操作规范: (一)、清洁机械使用、保养、管理程序 洗地机: 1、于硬性地面清洗。 2、装地刷与针盘，并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。
物业公司保洁管理方案范文
物业公司保洁管理 方案
保洁管理方案 清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，经过清洁保养，能够延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。在XX，我们将对小区的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住环境，XX实行16小时两班组保洁制度，早晨6：00上班直至晚上10：00时下班。以保证XX的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行，尽量减少对业户的影响。 一、小区保洁状况： 1、小区清洁面积：（如下表）
2、检查标准： XX清洁工作检验标准和方法
3、小区清洁类别： 小区清洁类别包括：楼内大堂清洁、电梯清洁、楼层电梯通道清洁、消防楼梯清洁、楼层内窗户清洁、楼层设施清洁、花园清洁、车库清洁、露天公共场所设施清洁、广场地面清洁、水景清洁、采光井清洁、外围马路清洁、垃圾的清收等。 3、保洁难度： 当前保洁班清洁难度是：高位清洁、车库管道清洁。 原因：由于清洁内容是高位，必须使用高梯辅助作业，人员必须为男同志。 4、专项外委： 为加强专项工作效果，以后将会把部分专项工作进行外包管理，如：环境消杀、垃圾清运、化粪池清理、外墙清洗。 5、消杀： 1）小区消杀时间：每周固定时间对小区外围及楼道进行全面消杀； 2）消杀程序：分承包人员消杀时由我方人员陪同，消杀结束后由双方当事人签名确认。 6、化粪池清理状况： 1）清理时间：由指定保洁员每月定期对化粪池进行检查一次，每年由指定分承包方对化粪池进行清理一次。 7、垃圾清运。 1）垃圾清运时间：生活垃圾于每天早上6：00-7：00；装修垃圾每日清运
南宁绿城物业管理方案
精品文档 XX物业管理有限责任公司南宁市 XX绿城物业管理方案 日月制：编制日期：年编日年月
审核：审核日期： 日月年批准日期：准：批 二○○五年八月一日. 精品文档 目 0.0 封页 目录0.1 物业管理公司简介1.0 管理方式概述2.0 物业管理处架构 3.0 管理指标承诺 4.0 5.0 管理用物资装备 6.0 物业管理费用收支预算 管理规章制度7.0
. 精品文档 物业管理公司简介1.0 物业公司受托管理的物业 小区? XXX小区? XX宿舍区小区：?X ? XX小区? X小区 大厦：? XX办公大楼? XX大厦 ? 168大厦 XX物业荣誉榜 九八年度：
XX小区荣获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号； XX小区荣获“全国城市住宅小区建设试点综合金牌奖”； XX小区荣获“全区城市物业管理优秀住宅小区”称号； XX小区荣获“南宁市物业管理优秀示范住宅小区”称号； XX小区被评为南宁市“花园式”单位。 九九年度： XX物业公司通过ISO9002国际质量体系认证； XX物业公司荣获“南宁市先进集体”称号； XX小区荣获“南宁市文明小区”称号； XX小区荣获“新城区文明小区”称号； XX物业公司荣获首府“讲文明、树新风”活动先进单位称号。 二年度：000 XX物业公司被推举为中国物业管理协会常务理事单位； XX物业公司荣获首府“树立广西新形象、创建全国文明城”活动先进单位称号； XX小区荣获“新城区环保模范院区”称号； XX小区荣获“新城区爱国卫生先进单位”称号； . 精品文档 新城区政府办公大厦荣获“南宁市物业管理优秀示范大厦”称号 二一年度： 00 XX物业公司取得物业管理企业二级资质资格。 XX小区荣获南宁市“无毒小区” XX物业公司被评为“抗洪抢险先进集体” XX物业公司被评为“双拥先进单位” 二二年度： 00 小区小区荣获“百姓满意楼盘物业管理奖” XX小区小区荣获“百姓满意楼盘理想XX XX奖” 小区小区荣获“2002年度全区城市物业管理优秀住宅小区” XX小区小区荣获“全国青年文明社区” XX小区小区荣获“南宁市首批文明社区”XX 二三年度：00 XX物业公司被评为南宁市城区2002年综合治理模范单位 XX物业公司被评为南宁市环境保护工作先进单位 XX物业公司被评为2003年度消防安全先进单位 小区小区荣获2003广西首批创建文明社区示范点 XX XX物业公司被评为2003年内部保安服务组织先进单位