房地产投资信托运营模式研究及对我国的启示

发表时间：2013-09-03T16:37:53.950Z 来源：《中国商界》2013年第7期供稿作者：姚德亮方进

[导读] 加强柳州、来宾两市交通部门的交流与合作。

姚德亮方进/安徽大学经济学院

【摘要】我国房地产市场过多依赖于银行贷款，需要拓宽其融资渠道。另外，我国市场长期负利率等现象的存在，使得许多投资者热衷于房地产投资，进而导致房价的久高不下。奇高的房价容易引发房地产泡沫与一系列社会问题，而适合于中小投资者的房地产投资信托，不仅能够帮助房地产市场融资，还有利于中小投资者共同受益，从而帮助解决由房地产引发的一系列社会问题。

【关键词】房地产投资信托；运营模式；启示

一、房地产投资信托及其特征与功能

（一）REIT的概念

房地产投资信托（real estate investment trust, 以下简称REIT），是相关主体按照信托原理设计并发行相关受益凭证，以此将分散投资者的资金或财产汇集起来，并交由专门投资机构进行与房地产相关的投资经营管理，并将投资收益按照投资比例分配给投资者的一种投资工具。

（二）REIT的特征

1.主要投资对象是房地产业；

2.受益凭证的发行方式分为公开和非公开两种；

3.REIT所有者享有收益权和知情权，但不享有决策权，即投资者只能卖出或申请赎回持有的受益凭证，无法直接参与信托公司的决策管理，这也是其与普通股的区别之一；

4.REIT的价格形成以房地产价值为基础，并受买卖供求关系影响；

5.我国REIT产品具有期限较短（通常为1到2年），投资门槛较高，收益率稳定等特点。

（三）REIT的功能

1.拓宽房地产市场的融资渠道，减弱对银行贷款的依赖程度。房地产市场对银行贷款的过分依赖势必会使二者一荣俱荣，一损俱损；而房地产市场作为我国实体经济市场的重要组成部分，银行作为金融市场的主导，一旦房地产出现泡沫破灭，或者银行出现危机致使房地产业资金链条断裂，都会对我国经济产生重大影响；

2.专业经营，分散风险。投资者通过购买受益凭证，将自己的资金或财产交由房地产信托投资公司统一管理，信托公司往往雇佣专业化的人员进行专业的投资，往往获得较高的回报。另外，不同地区的房地产业发展差异很大，盈利能力也不同，信托公司通过分散投资，能起到分散投资风险的功能；

3.分享收益，藏富于民，有利于房地产业的健康持续发展。中小投资者通过购买受益凭证能够分享房地产业的收益，从房地产业中获利，使房地产业藏富于民，缓解了房地产一味追求公司利益导致的与普通民众的矛盾，进而推动房地产业的持续健康发展。

二、房地产投资信托的运营模式

根据房地产信托公司投资业务的不同，目前，REIT的运营模式主要有三种：权益REIT的运营模式，抵押REIT的运营模式以及混合REIT的运营模式，其中，权益型REIT的运营模式又分为房地产信托式REIT运营模式和资金信托式REIT运营模式。

（一）抵押REIT的运营模式

地产信托投资公司将所募集资金用于向房地产项目公司提供各种房地产抵押贷款。其运营模式可以用下图表示：

很明显，在整个运营过程中，地产信托投资公司起着类似于银行的金融中介的作用，也可以说，抵押REIT的运营模式是银行贷款向权益REIT运营模式的过渡阶段。其主要收入来自按揭组合所赚取的利益，如发放抵押贷款手续费，抵押贷款利息及通过发放参与抵押贷款所获抵押房产的部分租金和增值收益。在这种运营模式下，由于贷款有抵押担保，因此信托投资公司投资的风险较低，有利于开拓客户，并且收益稳定。但是它也存在着收益相对较低，与银行抵押贷款业务冲突等缺点。信托投资公司在这种运营模式下需注意以下几点问题：

1.加强借款人的信用调查，保证贷款的收回。信托投资公司的信用评级系统相比银行可能并不那么完善，但是一旦信用评级失误，就容易造成贷款的无法收回，损害公司及委托人的利益。因此要加强借款人的信用评级。

2.科学评估抵押物价值，缺点合理的贷款额度。根据抵押物的价值确定贷款额度需要科学的估价，因此需要考虑到抵押物的价值，所处地点，变现成本以及损耗程度等。

3.需要建立风险资产准备制度，以应对贷款人的信用危险，维持信托投资公司的正常运营与安全稳定。

（二）房地产信托式REIT运营模式

房地产信托式REIT的信托财产是委托人所拥有的房地产，房地产的原所有人将产权转让给信托投资公司，信托投资公司以签发受益凭证代替支付现金，即委托人凭借自己的房产财产获得信托投资公司的受益凭证。原所有者在取得受益凭证后，既可以持有并获得公司通过出租，销售所获得的收益，也可以将其在证券市场上进行出售，这完全依据投资者的实际情况而定。通过房地产信托式的REIT，可以使得投资者对所要投资的房地产产生较为全面直接的认识；而对信托投资公司来讲，则减少了现金的支出，从而减轻了信托投资公司的经营压

房地产投资信托的特征

房地产投资信托的特征导读：我根据大家的需要整理了一份关于《房地产投资信托的特征》的内容，具体内容：房地产投资信托的基本性质是信托，具体说来,房地产投资信托是一种投资基金。下面由我为大家整理的，希望大家喜欢。在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委... 房地产投资信托的基本性质是信托，具体说来,房地产投资信托是一种投资基金。下面由我为大家整理的，希望大家喜欢。在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成，其中大多数受托人必须是"独立"的，也就是说，该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT的业务发展计划并指导其实施。从本质上讲，REIT产品是一种资产运营型的共同基金，国内有些媒体的报道将其称为房地产投资基金，严格说来并不妥当，因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业，获得资产运营收益作为基金回报。房地产投资信托的比较优势及特征 REIT的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者(如人寿保险公司或其他养老基金组织等)和个人投资者认购，

REIT通常对认购者会有一定要求，如上海国投此次发行的"新上海"国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币5万元：二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等，美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制，以控制其财务风险。房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比，具有明显的比较优势，主要分列如下： ①REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。 ②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。 ③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。RHIT的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。 ④作为一种金融工具，REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道，目前国外通行的BEIT运行机制如股份公司制、有限责任制、自

中国国际信托投资公司业务流程体系管理手册第三部分绩效管理体系实施手册

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目录第一章战略规划、全面预算与绩效管理关系模型第一节战略规划、全面预算与绩效管理的关系战略规划、全面预算与绩效管理的关系可以用以下的模型进行表述：图一：战略规划、全面预算与绩效管理的关系模型图一的战略规划、全面预算与绩效管理的关系模型主要由以下几个部分组成： 1.企业首先应具备明确的战略规划，即公司发展战略与年度战略行动计划； 2.根据战略规划，公司和部门编制各自的年度运作计划，运作计划中至少应该涵盖战略要求、资源投入、业务活动安排等多方面内容，这一切都有助于生成公司关键绩效指标和部门非财务类的关键绩效指标以及关键绩效指标目标值的确定； 3.根据年度运作计划，各业务部门编制收入预算和成本费用预算，管理部门编制费用预算，同时生成各部门财务类关键绩效指标和关键绩效指标目标值。财务部门在汇总各部门运作计划和预算后，形成公司资金预算和利润预算； 4.企业各级管理层利用管理报告定期对预算执行情况进行分析、监控及决策之用。其中，管理报告的主要内容包括定期的财务分析与平衡分数卡的评估结果； 5.在经营目标执行的过程中，管理者可以借助于各种层次、不同频度的管理报告来监控经营进度，并通过高效的管理评估机制迅速采取相应的行动方案，及时解决出现的问题。若有必要，甚至可以对原有的全面预算体系和关键绩效指标体系做出必要的调整，使之更好地适应公司实际经营情况和市场环境不断变化的需要，实现公司既定的战略目标。

在图一中，企业的战略、预算和绩效三者真正形成闭环，是一个密不可分的有机整体。只有通过三者的高效互动，企业才可能达成其既定的战略目标。而在此过程中，绩效管理正是起到了及时向公司管理层提供经营信息、督促预算实施和评估个人绩效的重要作用。第二节绩效管理的概念 2.1绩效管理的定义绩效管理是企业整体范围内的一项长期管理内容，提供了一种使公司战略统一、连续地得到贯彻执行的有效方法绩效评估是绩效管理必不可分的组成部分，针对流程内各项活动或流程的产出特定目标的绩效表现予以量化；绩效评估指标建立必须由上而下，并且与组织中的策略、资源和流程相连结 2.2绩效管理的目的绩效管理体系的实施目的是将部门职责和公司战略有机的结合在一起，向公司管理层提供及时、准确的绩效表现，从而督促和确保部门个别利益与公司整体战略保持高度一致，发挥带动公司发展的功用 2.3绩效管理的作用绩效管理体系将公司的战略、资源、业务和行动有机的结合起来，构成一个完整的管理体系绩效管理与战略管理：

中国中信集团有限公司_招标190920

招标投标企业报告中国中信集团有限公司

本报告于 2019年9月19日生成您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的数据快照目录 1. 基本信息：工商信息 2. 招投标情况：招标数量、招标情况、招标行业分布、投标企业排名、中标企业排名 3. 股东及出资信息 4. 风险信息：经营异常、股权出资、动产抵押、税务信息、行政处罚 5. 企业信息：工程人员、企业资质 * 敬启者：本报告内容是中国比地招标网接收您的委托，查询公开信息所得结果。中国比地招标网不对该查询结果的全面、准确、真实性负责。本报告应仅为您的决策提供参考。

一、基本信息 1. 工商信息企业名称：中国中信集团有限公司统一社会信用代码：9110000010168558XU 工商注册号：100000000000895组织机构代码：10168558X 法定代表人：/成立日期：1982-09-15 企业类型：/经营状态：在业注册资本：20531147.635903万人民币注册地址：北京市朝阳区新源南路6号营业期限：1982-09-15 至 / 营业范围：投资管理境内外银行、证券、保险、信托、资产管理、期货、租赁、基金、信用卡金融类企业及相关产业、能源、交通基础设施、矿产、林木资源开发和原材料工业、机械制造、房地产开发、信息基础设施、基础电信和增值电信业务、环境保护、医药、生物工程和新材料、航空、运输、仓储、酒店、旅游业、国际贸易和国内贸易、商业、教育、出版、传媒、文化和体育、境内外工程设计、建设、承包及分包、行业的投资业务；资产管理；资本运营；工程招标、勘测、设计、施工、监理、承包及分包、咨询服务行业；对外派遣与其实力、规模、业绩相适应的境外工程所需的劳务人员；进出口业务；信息服务业务（仅限互联网信息服务，不含信息搜索查询服务、信息社区服务、信息即时交互服务和信息保护和加工处理服务）。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）联系电话：*********** 二、招投标分析 2.1 招标数量企业招标数：个（数据统计时间：2017年至报告生成时间） 13

“阿里金融”运行模式分析及启示

I “阿里金融”运行模式分析及启示要点研究总监：詹向阳 ●阿里金融是全国首家完全面向电子商务领域小微企业融资需求的小额贷款公司。阿里金融小额信用贷款业务以其申请流程便捷、无抵押无担保等特点，受到小微企业和个人创业者的青睐，业务规模迅速增长。●阿里金融是在阿里巴巴电商平台和数据服务业务基础上发展起来的新型金融业务模式。阿里巴巴B2B 平台和支付宝平台上的注册用户是其强大的客户群支持；数据服务提供的交易数据资源是其客户信用评级的核心资源。故放贷审核、发放过程省时省力，较好地解决了效率和风控问题。●阿里金融与商业银行相比，存在着以下劣势：不具备吸纳低利率存款的功能，融资渠道和融资成本都受到限制；只允许在公司注册所在地从事小额贷款业务，区域限制严格；贷款利率相对较高；贷款业务都基于虚拟网络，资金流向和用途监管存在难度。●虽然阿里金融小额信贷业务主要针对规模100万以下、无抵押无担保的小微电商企业，与商业银行在发展战略、目标客户、风险控制等方面存在着一定差异。但是，阿里金融不断改进的业务模式以及不断扩张的业务领域，仍值得商业银行高度关注。●面对阿里金融的竞争态势，商业银行需积极应对：一是充分发挥商业银行优势，不断优化融资效率和贷款定价水平；二是适应商品流通新形式和客户消费偏好新变化，多渠道、多载体地创新贷款业务；三是市场拓展、产品创新同时，时刻保持风险防范意识。 ●关键词：网络金融；阿里巴巴；小额信贷；商业银行博士后研究团队：樊志刚黄旭刘洋李茜陈晓胡召平陈实吕振燕王筝执笔：陈实、黄旭重要声明：本报告中的原始数据来源于官方统计机构和市场研究机构已公开的资料，但不保证所载信息的准确性和完整性。本报告（含标识和宣传语）的版权为中国工商银行城市金融研究所所有，仅供我行内部参阅，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、上网、引用或向其他人分发。

中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc

房地产信托投资基金的发展现状和案例分析一、房地产信托概况房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs在我国发展的背景及现状据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在

政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3层商铺(即法国欧尚天津第一店)的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基

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“凡客诚品VANCL”盈利模式分析 1、凡客诚品简介 2007年10月，选择自有服装品牌网上销售的商业模式，发布VANCL凡客诚品。目前已是根植中国互联网上，遥遥领先的领军服装品牌。据最新的艾瑞调查报告，凡客诚品已跻身中国网上B2C领域收入规模前四位。其所取得的成绩，不但被视为电子商务行业的一个创新，更被传统服装业称为奇迹。凡客诚品目前已拓展涵盖至男装、女装、童装、鞋、配饰、家居六大类，随着在各品类间的不断深化，已成为网民服装购买的首选。凡客诚品快速崛起的原因，概括如下：技术领先，利用互联网整合先进的中国服装制造业；客户体验至上，以及高性价比的经营之道；品牌文化顺应互联网时尚消费的潮流；陈年及其团队多年合作默契，市场敏感度以及突出的执行力。 2、推广模式在创办凡客诚品之前，创始人兼总裁陈年为知名电子商务网站卓越网的创始人之一，如今，陈年已经成为中国电子商务行业最资深的大佬级人物。创办凡客诚品以来，陈年也一直在修正自己对于服装行业的认识。从对服装行业的不甚了解，陈年已经成为服装行业的资深人士，借助传统服装的品牌塑造路径，打造VANCL的品牌知名度和美誉度。凡客诚品逐步从电子商务行业向服装行业的本质回归。创业以来，凡客诚品依靠良好的产品和个性化的服务，建立了企业的口碑；在让消费者对凡客诚品的产品建立信任之后，凡客诚品开始时尚品牌塑造的进程。凡客诚品首先走出电子商务企业的思维定式，回归到服装品牌的定位，按照时尚品牌的方式，塑造强势品牌。近期，凡客更是破天荒的邀请了品牌代言人，这在电子商务行业绝无仅有，王珞丹和韩寒都是互联网上或者目标群体中号召力强的明星人物，凡客此举被业界人士视为旨在关联明星品牌和凡客品牌，增加企业的品牌知名度和美誉度。 3、凡客诚品网站联盟凡客诚品网站联盟推出，让有网络资源的人分享销售带来的利润。高点击、高佣金、高转化。凡客提出以下三种方式：网站博客合作；网店代销合作；校园代理。在“2008（第二届）中国创业投资价值榜”上，VANCL凭借其领先的商业

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顺丰快递公司经营模式分析

顺丰快递公司经营模式分析摘要：近年来我国速运行业发展迅猛，在顺丰速运公司不到二十年来的的发展俨然成为我国速运行业的一朵奇葩。任何一家成功的企业背后都是拥有一整套合理的管理系统和管理制度的，当然再完美的企业也都有自己的弱项与不足，顺丰亦是如此。顺丰的时效管理，结合阿修罗系统监控，把枪扫描数据上传阿修罗系统数据对比等使得顺丰派件效率大大提高，使得公司能够迅速掌握每票快件的实时动向，只需输入运单号就得到这票快件的位置、流向、在哪个业务员手上、几点出仓的，几点派送成功的、没派掉的快件为什么没排掉等等都能在公司内部的阿修罗中查得到。顺丰公司的硬件管理系统软件可以是其一大优势，但是我认为顺丰的弱项在于他对收派员的管理，分点部的正规化合理化管理。一、顺丰速运整体经营模式分析如今物流公司经营大抵有三种模式：门店自营、连锁加盟、业务外包。速运公司属于物流其实也不例外。顺丰速运的所有门店也均属于自营，称之为分点部，直属于分部管理，分部又直属于区部，公司的组织框架大致图示如（ 1 ）。由于顺丰速运网点众多，这种管理模式有效地解决了公司分散各自为政的困境，然过多的层次也使得的管理无法贯彻到位，上级的指示难以贯彻到位，会形成一种天高皇帝远的感觉。但是这也是多数大企业无法避免的困境，唯一的办法就是互联网的信息快速传递，顺丰的任何点部都配备电脑，上级的任务下达，信息的更新都有计算机来完成，然而计算机也不是万能的。

二、顺丰分点部主要职能 1. 收件：由业务员上门收件或顾客自己送件上门 2. 发件：收来的件业务员包装好发货 3. 派件：快件由中转场发过来后经过卸车、解包、分拣、派件出仓将件分配到各自负责的业务员手中，业务员开始将快件送至客户手中 4. 仓库物料的管理：物料领用申请、分发、数量盘点统计 5. 财务管理：代收货款、业务员收派件的散单费用的收取存入，财务报表制作。

民族国际信托投资公司研发中心部门职责

民族国际信托投资公司研发中心部门职责集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

中国民族国际信托投资公司研发中心部门职责一、部门目标 1.确保公司的整体研究开发实力在证券业界中处于领先地位 2.积极参与国内外学术领域的课题研究，并努力凭借各种传媒渠道发表研究与开发成果，扩大公司的学术影响力与声望 3.逐步建立并完善全公司范围内使用的信息资料库，为公司的日常管理与业务发展提供基础信息 4.通过充分的业务实践机会和有效的岗位培训计划，不断提高研究人员的学术水平和业务素质，争取形成一支在国内外投资银行业的研究领域中有较高知名度的研发力量 5.提高研发对于公司业务发展的支持作用二、部门主要工作内容说明 1.规划研发中心的自身发展，并全面负责部门内部的日常事务管理：拟定部门的业务发展规划和中长期发展规划并实施；根据公司规定进行部门预算制定及执行；制定和完善有关的规章制度、组织执行并进行检查；根据公司绩效考核流程进行分级绩效考核与评定；

制订对所属业务领域内业务人员的专业培训要求，提交培训中心备案；对外协调与有关管理部门、分支机构的关系；全面负责部门的日常管理工作，并协调部门内各业务小组及人员的分工合作；总体负责本部门与公司其他部门或公司以外的联络与交流，尤其是维护与公司有业务往来的客户管理层、政府主管部门、财经媒体的关系； 2.宏观经济研究：收集国内外各种信息渠道公布的世界范围及国内的月度、季度、年度宏观经济运行数据；在收集数据的基础上，分析宏观经济运行态势，并预测未来发展变化趋势。追踪世界范围内经济周期的交替与变化；收集世界各国家与地区的经济发展与增长态势的信息；研究中国的经济长期变动趋势与经济周期；分析国内外各种因素（经济、政治、科技、文化等）对中国经济周期和增长的影响；分析中国经济增长与周期变动对国内证券市场带来的影响；

委托运营模式分析教学总结

委托运营模式分析 ——发电企业委托运营管理实践与探索之一文／中国华电集团发电运营有限公司近期，中国华电集团发电运营有限公司（以下简称“运营公司”）组织了委托运营管理专题调研，调研对象包括中电投运行公司及其下属的3个项目部、广西来宾B电厂、福建湄洲湾电厂、湖北西塞山电厂、湖南石门电厂等。通过调研，对委托运营管理模式有了更深入的认识。本文拟重点对委托运营模式的优缺点进行分析，同时结合工作实践，对完善委托运营模式进行初步思考。委托运营模式的优势与意义随着发电市场的开放，电厂投资主体多元化和产权多元化的进程加快，将电厂的所有权与经营权分开，开始成为一种选择。同时，电源建设的迅猛发展，大量的新建电厂由于缺乏生产管理人员和技术骨干，开始寻找专业公司合作。上述背景，催生出了“委托运营”这种新的电厂管理模式即电厂管理由投资方（以下简称“业主方”）和生产运营方（以下简称“运营方”）两个独立的主体完成。电厂发电设备的运行、维修以及相应的管理工作委托给运营方负责，业主方主要负责电厂的资产保值增值、成本控制、燃料采购、电量电价等经营管理。双方以合同明确各自权利和义务。其优势与意义主要在于： 1．共性优势 ①“自留地”与“责任田”分明，有利于专业化管理。委（受）托双方承担的工作各有侧重，业主方可充分发挥其掌握经营自主权、掌控资金和良好公共关系等优势做好电厂经营管理工作，能集中精力种好“自留地”；而运营方则充分发挥其生产管理和运行维护技能优势，做好电厂安全生产、经济运行，以优良的业绩完成生产发电工作，能驾轻就熟种好“责任田”。 ②压力与动力并存，有利于提升发电运营管理水平。委（受）托双方是一种合同关系，业主方通过合I司明确运营方的责任、义务，并随时对运营方的工作进行监督，使运营方承担着具体的、面对面的压力。如在湄洲湾电厂运行维修协议中，专门对厂长的更换条件作了明确的规定，假如受托工作没有做好，业主方首先可能撤换的是厂长。厂长的压力大，管理自然更严格。同时协议中明确了合同中止的条件，运营方任何员工的一个重大工作失误都可能导致全厂员工

企业生产经营模式分析.docx

一、企业生产经营模式的主要特点1综合性。企业在生产经营过程中，往往会保证一定的综合性，这也就意味着，他们的车间生产和经营并不采取单一的生产经营模式，而是为了顺应企业建设整体的综合性，逐步加强了生产经营模式的内容深化和内涵升华内容的综合性体现在，不同车间的生产经营模式各有一定的差异性，企业在确定生产经营目标时，往往会根据该车间的实际生产状况确定一定的目标值，既不会盲目估高生产数量也不会刻意降低，形成了多元化的目标定位体系；而内涵的综合性则体现在，企业在生产经营时，会根据不同产品的实际需要，拟定出具有一定差别的生产宗旨，而宗旨的实际思想和内涵会包含政治、经济等众多要素，是公司生产经营理念多元化的直接表现，也是企业生产模式综合性的外在呈现。 2系统性。企业生产经营区别于一般的小作坊经营，具有更为鲜明的系统性。换言之，企业在落实生产经营模式时，往往会罗列出一系列完整的整体的纲要，从产品的整体设计、生产制造、外部包装、宣传推广以及对外销售五个角度着手，形成具有专业性和系统性的整体体系，进一步保证了企业生产经营能够强化全局观念，使得生产经营的相关成果能够达到预期水平，并在有限的资金和技术投入内，为企业谋得最大化利润，真正保证企业的相关建设，以及生产经营能够良好地达到预期标准。除此之外，企业经营的系统性是指企业的优化竞争策略还包括了

其他要素，也就是说，企业的生产经营模式并不仅仅局限于产品的生产和经营，还涉及到法律法规、广告传播以及后期服务等众多要素。 3规范性。随着时代的不断发展，任何事物的建设都应该遵循一定的规律，脱离自然规律而存在的事物，终会违背社会发展的基本潮流，而将面临被社会主义淘汰的结局。为了使得自身企业能够在社会竞争中，保持强而有力的市场竞争力，企业的生产经营模式往往具有高度的规范性，换言之，企业在生产经营过程中，往往会依据传统的文献资料和现有的实战经验进行分析总结，对生产经营模式中相对薄弱的环节予以剔除或改良，而相对优良的环节则会暂时保留，并在后期生产经营过程中逐步优化和完善。为了进一步落实企业生产经营的规范性，企业出台的相关措施不仅遵循国家层面的相关法律法规，还会根据企业自身发展的实际情况，拟定出具有企业特色的相应条文，从而使得企业后期建设的规范性能够得到行政保障和法律保障。 4流水性。企业生产经营模式中的流水性，主要是针对现代化企业中流水线的应用愈来愈明显，不同车间之间有着明确的分工和合作，不仅保证了权责落实到个人，更强化了企业建设的效率和效果，可见流水性在日常生产经营中有着不容忽视的重要作用。在企业生产经营模式中，流水性的体现包括工作的流水性和思想的流水性两种。

委托运营模式分析

委托运营模式分析集团标准化工作小组 #Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#

中国房地产信托的运作模式

中国房地产信托的运作模式我国房地产投资信托分为资金信托和财产信托两大类。集合资金信托又可以细分为债权类投资信托、股权类投资信托和组合投资信托。还有衍生的租赁权投资信托模式等。（1）债权投资信托模式债权投资信托是一种初级的信托产品，当房地产开发公司项目开发过程中缺乏资金时，信托投资机构筹集资金，按照贷款的流程发放贷款给房地产开发公司，填补其资金缺口，开发公司在信托计划期限届满时，将资金和贷款利息偿还给信托机构。而信托机构在固定时点向投资者支付收益，并于期满时将最后一期信托受益和本金偿还投资者。根据投资于房地产开发项目阶段的不同，出现了以下两种形式：开发前期贷款商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐后才可进行。对于自由资金不足, 进度达不到银行贷款条件的项目，便可以通过信托贷款形式取得资金，用于征地、拆迁等前期投入，在达到银行贷款的条件之后，开发商就会利用这段时间差把成本较高的信托贷款还了，而改用银行贷款进行项目建设。后期贷款 2004年1月，今典集团与北京国际信托有限公司联手推出了“苹果消费信托项目”。该项目将募集到的资金给苹果社区的购房人提供短期住宅消费贷款，将信托资金运用于房地产消费领域，其收益直接

来源于贷款人支付的贷款利息，相当于在项目封顶之前的一段时间内代替了银行按揭贷款。我国债权投资信托特征从某种意义上说，中国房地产信托与其说是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格之前向信托公司借用的“过桥费”。模式与贷款无异，只不过放贷者从银行变成了信托公司。在这种方式下，风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供贷款担保，少数信托计划利用政府财政支持或商业银行担保。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短，对资金及收益安全性较高，利率相对较低，适用于滚动式开发形式。但是单纯依靠信托资金开发规模受到限制，信托投资机构凭借现有的实力也无法承受其中的信用风险。特别是按照212号文有关规定，如果继续给项目开发贷款，二级以上房地产开发资质、“四证”齐全、35％的自有资金等条件等于将信托投资机构和商业银行摆到了同一个竞争线上，但是银行资金的实力雄厚、融资成本之低是信托投资机构无法企及的。（2）股权投资信托模式股权投资信托的特征在房地产股权投资信托中，信托投资公司将信托资金以股权的方式投资，派出董事或财务人员参与项目管理，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。一般来说，信托投资公司购买并经营的房地产物业，都是写字楼、商场、仓库、住宅等有

商业模式与企业运营系统

理（Operation 一些传统企业凭借互联网技术实现商业模式创新，获得了巨大成功，如携程旅行网、分众传媒等。 94ENTERPRISE MANAGEMENT 4, 2010

ENTERPRISE MANAGEMENT 4, 2010 95 其次，商业模式与企业运营系统的内核是相同的。无论商业模式还是企业运营系统，都需要核心能力作为其功能实现的保障，核心能力都是最关键、最根本和最重要的能力。缺少核心能力的商业模式无法完成产品或服务的市场价值实现；缺少核心能力的运营系统无法提供有竞争力的产品或服务。可见，商业模式与企业运营系统的内核是相同的，即都依赖于企业的核心能力。第三，商业模式与企业运营系统都具有系统性。商业模式与企业运营系统都是系统，具有系统功能，系统运行涉及的内外部因素众多，需要高效协调和精心管理。商业模式输出的是产品/服务的价值，而企业运营系统输出的是产品/服务。商业模式是由企业内部以创造价值为目的许多有机联系的活动组成的一个系统；企业运营系统是由企业内部生产、管理等许多有机联系的活动组成的一个系统，这些活动具有不同的功能，它们支持着同一战略定位下的各个主要战略。 2.商业模式与企业运营系统的区别一方面，商业模式与企业运营系统的功能不同。商业模式的功能是价值的实现；企业运营系统的功能是所提供产品或服务的质量、效率、安全等。商业模式关注的是企业外部，以外部市场环境为主要出发点，企业商业模式更是企业为客户、供应商、合作伙伴等创造价值的决定性来源，它需要考虑各利益相关者及潜在利益合作伙伴，通过价值网络实现共赢；企业运营系统关注的是企业内部，以内部运营为主要出发点，需要考虑的是产品的设计、产品生产效率、流程的优化等等。商业模式的功能实现最终需要依赖企业运营系统，需要企业运营系统提供产品或服务。另一方面，商业模式与企业运营系统的视角有别。商业模式主要是从商业和客户、供应商、合作伙伴等利益相关者的视角出发，以利益相关者合作共赢为指导原则，研究的是如何进行价值的发现、创造与实现；企业运营系统主要是从原材料、流程管理、产品制造、服务提供等视角出发，以低成本高效率制造、生产产品为目标，研究的是如何进行产品的规划设计、产品的生产制造和服务的提供。二．商业模式是企业价值创造的商业逻辑商业模式的本质是以系统的方式创造价值。商业模式描述的是，业务的各个部分怎样组合在一起构成一个系统。商业模式研究的目的是为了获取持续性的竞争优势，或者通过模式创新活动实现“后发制人”，从根本上改变商业游戏规则和竞争格局。价值创造是企业最核心的经营活动，无论是采购、生产、营销和服务等环节，均存在价值创造，每一次的价值创造活动包括了企业所选择的交换对象、内容和方式；我们可以把它们定义为“价值对象”、“价值主张”和“价值实现方式”。商业模式应该以本企业为出发点，通过价值创造实现企业价值、客户价值、伙伴价值和社会价值。一个强健的商务模式包括：清晰定义的成员，有效合理的激励，关注于价值的视角。它回答了这样的问题：客户是谁，如何盈利，如何以合适的成本来把价值传递给客户。商业模式的价值发现、价值创造、价值实现都与市场紧密关联。价值发现是市场需求和客户偏好的深刻把握，价值实现是市场盈利模式的精准分析和实施策略。价值创造以价值发现为导向，其产品/服务定位要能充分满足市场需求和客户偏好，如市场定位不当，价值主张不明确都会影响价值创造环节；同时，价值创造以价值实现为评估、反馈依据，价值实现能力的高低通过评估和反馈，找到原因，并进行调整，或为营销渠道，或为价值实现，或为价值创造环节出现问题，如产品制造周期太长，产品质量不过关，成本居高不下等等。价值发现来源于市场分析和战略制定，价值发现的完成体现为企业的价值主张；价值创造来源于企业的运营系统，价值创造需要通过产品或服务的制造等实现；价值实现来源于企业的营销管理等一系列销售活动，而盈利模式是价值实现的核心。从商业模式角度看，商业模式是从价值发现、价值创造到价值实现的过程，而企业的运营则是从战略分析、运营管理到营销管理的过程，二者具有紧密的关系，如图1。商业模式通过从企业战略层、运营管理层和营销层等贯穿企业价值创造的全过程，此外，商业模式中的核心，如资源整合、价值链环节重构、价值拓展等是实现价值创造的价值杠杆，它能通过较小的代价和商业运作实现价值创造的最大化。可见，企业价值活动过程是从价值发现开始，结果于价值创造，结束

美国网上银行运营模式分析及启示

美国网上银行运营模式分析及启示网上银行（Internet Banking），亦称网络银行（Network Banking）或电子银行，是依托因特网的发展而兴起的一种新型银行服务手段。它借助因特网遍布全球的地理优势及其无间断运行、信息传递快捷方便的时间优势，突破传统银行的局限性，利用Internet技术为客户提供综合、统一、安全、实时的金融服务。网上银行的出现，打破了传统银行业的经营模式和经营理念，代表了未来银行的发展方向，给该行业带来了前所未有的机遇和挑战。目前，网上银行存在两种典型的发展模式：一种是完全建立在互联网上的虚拟银行，在这种模式下，所有的银行业务都依赖互联网或电话来完成，如美国安全第一网上银行（SFNB）；另一种是在传统银行基础上，将银行业务拓展到互联网上完成，从而使得有限的营业网点通过互联网延伸到无限的客户中去，如美国的Wells Fargo银行。后者是目前大多数网上银行所采取的模式，而前者则是未来网上银行的发展方向。因此，借鉴西方发达国家在发展网络银行上的先进经验，不仅会对我国网上银行的发展带来有益启示，而且对我国更好应对WTO之后银行业面临的巨大挑战具有重要现实意义。一、美国网上银行的发展概况 1995年10月18日，安全第一网络银行作为世界上第一家网上银行对公众开放。最初SFNB通过S1数据处理和客户服务中心只提供基本的互联网对账服务，后来又增加了利息核对和储蓄账户、存款凭证、货币市场账户和信用卡功能。在推销网上银行服务时，面临的主要挑

战还是消费者对安全性问题的忧虑，对此，SFNB实施了一系列策略，以赢得客户对网上银行的信心。SFNB向存款人保证其资金的安全性，“SFNB无风险保证”是SFNB在营销方面对安全性问题的回应。SFNB 承诺，对于未经授权的资金转移、银行错误或安全性破坏，它将提供100%的赔偿。另外，SFNB提供了一个三个层次的网络安全系统，以保护在互联网上进行的交易。首先，对通过公共网络传送的信息进行加密，当通过互联网在客户和银行之间传送数据时，加密可以阻止其他人浏览或修改信息。其次，防火墙和过滤器构成了该体系结构的第二层。之外，可信的操作系统通过“隔离客户账号”为储存在银行（即保管库）的信息提供了保护。网上银行的基本信念就是便利性。SFNB在客户服务的“便利性”方面做出了极大的努力。每年营业365天，每天营业24小时。通过电子邮件或免费热线，为客户提供充满活力的、全天候的客户服务支持。另外，SFNB通过提供免费的服务、较低的费用和较高的存款利率，把降低了的经营成本转移给客户。如该银行的普通支票账户每月收费3.95美元，并对最初的200张支票汇单免收费用，以及免费的、无限制的纸基支票出单。有息支票账户则提供无限制的电子账单支付，每月仅收费 4.5美元，而其他的金融机构针对账单支付平均每月收费7.95美元。另外，SFNB的货币市场账户还提供了一系列的选择：对于金额在2500美元和9999美元之间的存款，年收益率为3.5个百分点；6个月存款证的收益率为5.9个百分点，这两项利率在全美国都是属于最高的。

知识产权运营公司模式分析

精心整理知识产权运营公司模式分析中国在专利运营方面尚处于起步阶段，主要呈现两种模式:高校专利运营模式和国外专利运营引入模式。高校以其巨大的专利数量为基础来建立专利转化机制。专利运营这一环节早期并没有受到重视，国内专利运营机构数量少，起步晚，不成熟。下面介绍几家国内典型知识产权运营机构模式 (二）业务范围上海盛知华公司的主要业务范围是对专利进行商业化运作，主要包括：专利评估、培育、保护、营销、交易和监督这六个部分。具体如下：

1、专利评估：评价一项技术是否真正具有创新性和技术竞争优势，判断这项技术能否获得有效专利保护，评价这项技术的商业应用方式和市场潜力； 2、专利培育：对于具有潜在专利商业价值的专利技术，提供加强专利保护策略，和进一步开发推进策略，提高产业化可行性；通过设计新实 3 4 5 6 一项专利运营的完整流程为: 1、盛知华公司获得一项发明，对其进行专利性评估与潜在商业价值评估； 2、评估结果认定该发明具有市场价值后，对该发明采取专利申请全过程质量管理；

3、专利申请完成后，对专利进行市场推广和营销； 4、当专利市场中有感兴趣的企业愿意获得专利许可时，盛知华对专利进行许可转让交易价值评估； 5、评估后进行许可转让交易谈判，谈判成功后签订合同； 6、许可转让完成后，公司收取许可收入的10%作为佣金。 ( 143 分： 1、专利咨询：提供企业个性化专利数据库、知识产权顾问、企业知识产权管理标准贯标辅导服务、高薪技术企业申报、区域知识产权战略分析报告、产业知识产权战略与专利预警分析报告、产业知识产权战略与专利预警分析报告、知识产权培训；

2018中国十大信托公司

2018中国十大信托公司 2018中国十大信托公司信托(Trust)是一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。中信信托有限责任公司中信信托有限责任公司是以信托业务为主业的全国性非银行金融机构，是资产管理规模最大、综合实力领先的信托公司，2009年被推举为中国信托业协会会长(理事长)单位，并于2012年获得连任。平安信托有限责任公司平安信托有限责任公司是中国平安保险(集团)股份投资控股的独立法人机构;是国内较早获准重新登记的38家信托投资公司。平安信托投资有限责任公司成立于1996年7月2日，是中国平安保险(集团)股份的控股子公司。2002年2月，平安信托经中国人民银行批准重新注册登记，成为全国第一批获准重新登记的信托投资公司之一。中融国际信托中融国际信托，根据中国人民银行《关于进一步做好信托投资公司整顿工作的通知》(银发[2000]389号)的要求完成整顿任务并提出重新登记申请。 2002年5月中国人民银行作出《关于哈尔滨国际信托投资公司重新登记有关事项的批复》(银复[2002]139号)，准予公司重新登记并批准更名为中融国际信托投资。中诚信托有限责任公司中诚信托是中诚信托有限责任公司的简称，起初叫中煤信托，成立于1995年11月，2010年10月完成增资扩股，注册资本金增加到24亿元人民币，是中国银行业监督管理委员会直接监管的信托公司。自成立以来，公司始终以市场为导向，公司资产的安全性、流动

中国房地产信托投资基金的案例分析

中国房地产信托投资基金的案例分析 1、房地产信托概况: 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。 2、房地产投资信托在我国的发展现状: 1、房地产投资信托在我国发展的背景: 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合