浅谈《物权法》中的善意取得制度

摘要：源于日耳曼法“以手护手”原则的善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）颁布实施后，善意取得制度在我国有了新的发展，本文从善意取得制度的概念、构成要件和适用范围入手，从物权法角度审视了善意取得制度的意义，并提出完善我国善意取得制度的相关建议。

关键字：物权法善意取得概念和构成要件适用范围和意义完善建议

一、善意取得制度的概念及其构成要件

善意取得也称即时取得，指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。善意取得制度有以下四个构成要件：

1、转让人无权处分。所谓无权处分，是指无处分权人处分他人的财产权利，即学术界通常所说的缺乏正当的处分权源。例如甲将某物交由朋友乙代为保管，乙将该物非法转让给丙。无权处分通常包括如下情况：（1）不享有所有权的人处分他人财产，如承租人、借用人、保管人转让其承租、借用、保管的财产。（2）非法占有他人的财产并对该财产予以处分，如小偷、劫匪等侵财犯罪分子转让赃物。（3）虽享有所有权，但所有权受到限制，如所有人的财产被查封、扣押以后，所有人仍非法转让该财产。（4）某个或某些共有人未经其他共有人的同意擅自处分共有财产。在此还需指出无权处分的例外情况，诸如基于法律规定或者权利人的授权而处分他人财产权的行为不属于无权处分，如破产管理人根据《破产法》的规定对破产财产进行的处分以及法定监护人对被监护人的财产行使管理权等。再者我国《物权法》第一百零六条中的处分是指狭义的处分行为，即仅指使所有权发生变动的行为。

2、受让人受让时善意。善意是与恶意相对而言的，只有当受让人取得财产时是善意的，才适用善意取得制度，否则不适用。何为善意？通说是指不知情，即不知道或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。我国司法实践中，也采用该通说来确定当事人是否具有善意，但从兼顾所有人利益及交易安全保护两方面考虑，受让人对于让与人是否有让与权利，也负有一定程度的注意义务，才算合理，但如何确定注意程度，则属于法律政策判断上的问题，对此，我们不妨借鉴德国民法的规定，即将善意理解为受让人非因重大过失而不知让与人无让与的权利。在此需要先确定受让人是否善意的时间点，对此《物权法》第一百零六条第一款规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，可见，判断善意的时间点是以“受让”时为准。

3、转让合同有偿。我国《物权法》第一百零六条第一款第（二）项规定构成善意取得的条件之一是“以合理的价格转让”，由此可见，善意取得制度排除了无偿取得财产以及以不合理的价格取得财产的情形，诸如继承、接受赠与等未支付对价而无偿取得财产的行为以及以不合理的价格受让动产或不动产的行为。在司法实践中，对于前者未支付对价而无偿取得财产的转让行为很好举证确定，而对于后者如何确定则争议颇大。因此有必要界定何谓合理的价格？在市场经济条件下，财产转让一般是以支付对价为条件，而合理的价格应当是相当于该财产的市场价值，并以一个正常的人是否对该项交易是否善意引起合理的怀疑作为判断是否合理的标准，如果转让的价格过于低于其市场价值的，不能认为是合理的价格。

4、转让已完成公示。《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记、动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”也就是物权变

动公示原则，从中可以看出，物权公示方法因物属于动产还是不动产而有所区别：对于不动产、特殊动产和部分权利的变动是以登记为公示方式，《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十四条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”第二百二十六条规定：“以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。”可见，以上三种情况下，均是以登记为公示方式的，只有完成登记，方为完成转让公示；动产转让是以交付为公示方式，《物权法》第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”这就意味着，通常情况下，交付为动产物权转让的公示方式。

二、善意取得制度的适用范围

1、善意取得制度的适用从动产扩大到不动产

依据传统民法理论，善意取得制度只适用于动产。原因在于动产是基于交付获得公信力，并已占有为所有权转移的前提，而不动产和准不动产则以等级为所有权是否转移的标准。基于公示公信原则一般不容易出现第三人所谓的不知情的情形。但是由于我国等级制度的不健全或者登记时出现错误或疏漏，就会发生第三人所谓善意的情形。例如：一处房产有甲、乙两个人共有，但是在房屋所有权证上只登记了甲的名字，甲未经乙同意擅自将该屋卖给丙，并办理了所有权变更手续，乙得知之后主张房屋所有权。由此可见“基于物权等级的公信力，即使登记错误或者存在疏漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护”。丙作为第三人是善意的，因此不动产也应该适用于善意取得制度。这样有利于保障交易安全，同时维持了交易秩序。

2、善意取得制度的适用从自物权扩大到其他物权

自物权又称所有权，是指财产所有人对自己所有的财产依法进行全面支配的物权。他物权是指非财产所有人根据法律的规定或所有人的意志对他人所有的财产享有的进行有限支配的物权。新出台的物权法中规定，善意取得制度的适用范围从自物权扩大到他物权，这有利于维护交易秩序减少民事纠纷，保护当事人的相关利益。

3、遗失物和赃物不适用善意取得制度

（1）关于遗失物

遗失物是指非基于占有人自身的意思而丧失占有，且非无主的动产。不动产基于自身的特性所以遗失物不包括不动产，遗失物特指动产。动产是否为遗失物必须具备以下条件：第一，占有人必须丧失占有；第二，占有人丧失占有物不是出于占有人本意；第三，物必须处于无人占有的状态。根据物权法规定，遗失物不是无主物，原则上其所有权仍然属于失主。所有权或者其他权利人对遗失物享有追回权。如果该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分人请求损害赔偿，或者自知道或者应该知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所负的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。可见遗失物并不适用善意取得制度。

（2）关于赃物

赃物是指贪污受贿盗窃等非法获取的财物。在我国赃物无论是从立法角度还是从司法角度都不适用善意取得制度。我国的物权法规定，就赃物而言，从公开市场购买的，支付了合理的对价，也有合法的手续，应当受善意取得制度的保护，不能再追偿。如果是从拍卖行购买的，如果拍卖行确实有合法的经营资格，经过了合法拍卖行的拍卖手续购买的，也应当受善意取得制度的保护，不能再追偿。这种情况从严格意义上讲不属于善意取得而是由金钱或无名证券的流通特性决定的。

三、善意取得制度的意义

作为物权法乃至民法中的一项重要制度，善意取得制度是法律对两种价值进行利益判断后的产物，即兼顾对所有权的静的安全保护和交易的动的安全保护。我国正处于社会主义经济高速发展阶段，善意取得制度有利于调节民事法律关系和促进经济的发展。具体来说，善意取得制度具有以下的意义：

1、善意取得制度有利于维护商品交换的正常秩序

在市场经济社会里，保护交易当事人的信赖利益从实际上来考量，就是保护交易安全的重要促措施。承认善意买受人可以即时取得财产所有权，则交易者不必为交易的安全担忧，不必考虑交易的财产可能被原权利人追回，从而能够放心大胆地从事交易，这是有利于市场经济的健康发展的。

2、善意取得制度有利于充分发挥物的经济效用

法律对财产权益的保护，不仅在于满足权利人的实际支配需要，还应当通过调整财产关系充分有效地发挥社会物质财富的动态效用。以便满足人们生产和生活的需要。善意取得制度正是从避免交易费用的支出；善意第三人取得原物并从效用原则出发，充分利用其价值；督促原权利人审慎地选择对其物的占有人；充分发挥原物在生产经营中的作用，减少不必要的损失和浪费等方面，极大地发挥了物的经济效用。

3、善意取得制度有利于及时解决民事纠纷

无权处分人处分他人财产后，标的物可能几经易转，有的时间很久，有的当事人多次变换，这样，证据难以获得，如果产生纠纷，允许原权利人追夺原物，而不保护善意人的利益，那么，势必会推翻现有的秩序，当事人则陷于无休止的举证之中，使民事纠纷不能及时解决，司法资源浪费，当事人也将陷于讼累。善意取得制度的存在，有利于解决这一问题。

四、我国物权法中善意取得制度完善的几点建议

2007年3月16日出台的物权法，明确规定了善意取得制度，并将善意取得制度的适用范围进一步扩大。具体来说，从善意取得制度的实用标的物种类和可以取得的权利种类两个方面扩大了其适用范围，这是我国立法上的一大突破和进步。但是，我们对善意取得制度与相关制度的关联特别是与契约的关联缺乏深入的研究，有待于我们的进一步完善：

1、关于不动产公示方面不足的完善

物权法中规定无处分权人讲不动产或者动产转让给受让人，所有权有人追回，除法律另有规定外，符合下列情况的，受让人取得改不动产或者动产的所有权：转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由此可见，公示已经成为善意取得制度的构成要件之一。所谓公示，就是职无权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害。采取登记主义应经成为各国的共识。登记错误的现象也时有发生，善意第三人的根本利益在看似完备的登记制度下往往得不到必要的保全。所以买受人的自我保护意识需要提高，相应的配套制度也应该要完善。

2、关于善意取得制度下的标的物存在瑕疵的救济问题

我国采取债权形式主义的物权变动模式，独立于债权合同的物权合同是不被法律所允许的。契约无处分权之外的瑕疵是善意取得的必要条件。而所谓的标的物权利瑕疵，是指标的物为第三人所有或者物上负担着第三人的合法权利。倘若标的物存在权利瑕疵，当出卖人将标的物交付给买受人后，第三人的合法权利也随之而转移为买受人的负担，从而妨碍其取得和行使对标的物的所有权。比如，某甲买了一套房屋住进去，这时法院派人查封房屋，要拍卖房屋，因为在买房屋之前已经设立了抵押权，出卖人抵押了这套房屋，当没有钱还债务时，债权人申请拍卖房屋，就出现了这样的情况，就是说所有权上面附有其他的权利，在这种情况下，拍卖房屋后，某甲所有权就没有了。所以要充分识别和确认标的物是否存在瑕疵，并

制定一套与此相关的解决措施。

3、关于价格合理与否的标准问题

从上面的分析可以看出，价格合理是善意取得的构成要件之一，同时也是区分善意与否的重要标准，因此关于价格合理与否的标准问题就显得尤为重要。但是《物权法》并没有对“以合理的价格转让”中的“合理”作准确的解释，而是采取了一种比较模糊的表述，这在给法官发挥自由裁量权的同时，也给他们办案带来了一定的麻烦，甚至因自由裁量的扩大而造成司法上的腐败，不利于司法公正。由于法官主观上的不同，对价格是否合理的看法也不尽相同，以至于出现同一案例不同判决的现象。这样是很难真正维护善意第三人的利益的，更不利于维护市场交易秩序的稳定。立法部门应尽快出台相关的司法解释，规定具体的合理价格的判断标准，配合《物权法》的施行。

综上所述，善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，它虽然在某种程度上牺牲了所有人的利益，但是它在保护交易安全、促进商品流通方面具有重要作用。在物权法中规定此项制度是历史的必然，也是客观现实的需要。

参考文献：

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【2】刘建民，新编经济法教程（第三版），复旦大学出版社，2009

【3】谢在全，民法物权论（上册）【M】，三民书局，1994

【4】吴国喆，善意取得制度的缺陷及其补正【J】，法学研究，2005

论善意取得制度.doc

论善意取得制度- 一、善意取得制度的渊源与实质 ? 罗马法上，有“无论任何人不得以大于自己所有之权利让于他人”的原则，?由无权利人处受让动产者，纵善意无过失，亦不能取得所有权，而得由真正权利人追回其物。故在罗马法上，侧重于对原所有人的保护。[ii] 然在日尔曼法，奉行“以手护手”原则，其意谓：信赖他人而授予占有者，只得对其所信赖之该他人，请求返还，[iii] 而不得对于第三人请求，侧重于对受让人利益的保护。依学者通说，善意取得制度即以日尔曼法上“以手护手”之原则为其滥觞。[iv] 所谓善意取得，系指让与人无让与之权利，而不法将其占有之动产交付与他人，受让人以取得该动产所有权或其他物权为目的，善意受让该动产之占有者，取得其权利，亦称及时取得或善意受让。善意取得制度之所以以日尔曼法上原则为其由来，而没有像其他民法制度那样溯及到罗马法，其根源在于二者对于占有与权利间关系的认识大异其趣。在罗马法观念上，认占有（possessio）为事实，而非权利。其机能在于保护社会和平，而非保护权利。在日尔曼法，未将占有与所有权严格区分。占有系权利的表征，而非一种单纯的事实。[v] 基于此种法观念，占有物者既有权利，而对物享有权利也必须占有物，因而受让物的占有者，可能取得权利，而有权利但未直接占有其物时，其权利效力也因而减弱。故动产所有人以自己意思将动产交付与他人占有时，所有人权利的效力减弱，一旦直接占有人将动产让与第三人，

所有人就无权对该第三人请求返还。故在保护交易安全上，日尔曼法较罗马法为优，其善意取得制度为近代各国民法所采。[vi] 善意取得制度，就实质而言，系保护交易安全的制度。因为若绝对贯彻所有权保护原则，权利的受让人为预防不测之损害，在任何的交易，均人人自危，非详细调查真正权利人以确定权利实像，则不敢交易。如此一来，则受让人均要裹足不前，现代活泼迅速之交易活动，必大受影响。[vii] 所以善意取得制度倾向于保护交易活动即动的安全。然在理论上的解释，学者见仁见智，颇不一致。一是取得时效说或瞬间时效说。认为善意取得制度系“即时时效”或“瞬间时效”作用的结果，法、日、意学者多有采之。但是时效以一定的时间经过为要件，而善意取得制度与时间经过毫无干系，因此从时效上寻求善意取得的理论依据，不适宜。二是非时效说。该说又可具体分为如下四说：其一，权利外像说，认为依物权变动之公示效力，占有人即应推定为权利人，法律应对该“权利外像”予以保护；其二，法律赋权说，认为在善意取得制度下，是法律赋予占有人处分他人权利之权能；其三，法律特别规定说，认为善意取得系法律直接规定的特别制度；其四，占有效力说，认为善意取得系基于占有之效力而发生。[viii] 以上诸说，虽立论角度不同，都是从不同背景、不同视角出发，以期对善意取得制度的理论依据作一圆满阐述，但是殊途同归，都归结到对社会交易安全的维护上。

浅谈物权法之不动产善意取得制度

浅谈物权法之不动产善意取得制度邹子路善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。一、不动产善意取得的概念和涵义《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点：（一）标的物必须是不动产不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。（二）让与人须为无不动产处分权人无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处

《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定word版本

《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定

最高院肖峰法官解读《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定 2016-03-29肖峰【条文】第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。【条文主旨】本条是对如何认定善意取得构成要件中“合理的价格”的规定。【要点提示】合理价格条件，意在强调货币抽象评价，非在限定对价表现形式，且对价支付与否并非必要。无对价情形应排除善意取得制度之适用，在外部关系以赠与为代表，在内部关系比如继承。合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价乃至过分高价，如不能否定受让人之善意，即不宜视之为不合理。【条文理解】关于本条的理解，应着重把握好以下几个方面：（一）转让价格是否合理的首要考量因素：转让时交易地市场价格虽然《物权法》第一百零六条本身并未对何谓价格合理作出进一步说明，但从其规定“合理价格”的主要目的是作为判断受让人是否善意的标准这一点出发，我们在判断价格是否合理时可类推适用《合同法解释二》第十九条的规定。这是因为后者条文中规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来作为判断债务人从事交易行为时是否具备善意的判断标准的。就价格是否合理作

为债务人是否具备善意的判断标准而言，两者有共同之处。故在没有别的条文对价格是否合理作进一步阐释的情形下，我们在以合理价格转让这一善意取得构成要件是否成立的问题上，应类推适用《合同法解释二》第十九条的规定，作如下处理： 1、明显不合理低价认定的时空标准。首先，认定明显不合理低价的时间标准一般应以签订合同时为准。也即如果签订合同时，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般认定为明显不合理的低价。这里要注意的是，虽然本司法解释前面已经用专门条文将善意取得中“善意”的认定时间确定为依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。但我们认为不应参照该时间来确定转让价格是否合理。这是因为，现实中，完成不动产物权转移登记或动产交付的时间与签订合同的时间之间可能存在时间差，而该时间差内，也可能出现动产或不动产市场交易价格变动的情形。因此，如果一律以完成不动产物权转移登记或动产交付的时间为准，可能会出现，签订合同时，受让人存在恶意，故意压低价格，造成交易价格与当时市场价相比，构成不合理低价，但如与完成不动产物权转移登记或动产交付时间的市场交易价相比却不构成不合理低价的情形。其次，认定明显不合理低价的空间标准应为交易行为地。此交易行为地应当解释为发生交易行为的哪一级行政区划所在地，本条未臻明确，实务中只能根据转让财产的性质、种类（土地、房屋等不动产，机器设备、交通工具、山珍海味、时令鲜果等动产），结合市场流通、交易惯例、关税区域等综合因素予以判定。[2] 2、明显不合理高价不能作为认定受让人是否善意的标准。除了不合理低价可以作为认定不合理价格转让的标准之外，一个问题

浅议善意取得制度

浅议善意取得制度善意取得制度是我国物权法中的一项重要制度，是以日耳曼法为契机演绎发展而成的。近代以来，大陆法系各国继受了日耳曼法的善意取得制度。在传统的善意取得的理论中，善意取得的财产仅限于动产，而以登记作为公示的不动产的取得，则不适用此制度。我国物权法则对善意取得制度作了最为完整的规定，其中将不动产及所有物权载体纳入善意取得，是立法上的重要突破，但其利弊值得探讨。一、善意取得制度的渊源与实质罗马上法，有“无论任何人不得以大于自己所有之权利让于他人”的原则，所有人有权向任何人，包括不知情的受让人追回无权转让的财产。善意受让人不能合法地对该项财产行使所有权。故在罗马法上，侧重于对所有人的保护。随着商品经济发展，这种制度显现出诸多不利之处，尤其是对善意受让人而言，有失公平，使人们在交易时，提心吊胆，从而对交易行为产生极大的障碍。因此，人们开始认为，在一定条件下，法律应当保护不知情受让人，允许其取得财产所有权，中止所有人之追及权，通过由所有人要求无权转让人赔偿方式来保护其所有权。日耳曼法奉行“以手护手”原则，即财产权利人在财产被他人无权转让的情况下，只能向侵犯其权利的相对人要求返还或赔偿，而不能直接向第三人

要求返还。不知情第三人对财产的受让占有，有转移所有权的效力。故在日耳曼法上，则侧重于对受让人利益的保护。在保护交易安全上，日耳曼法优于罗马法，其善意取得制度为近代各国民法所采。善意取得制度，就实质而言，系保护交易安全的制度。因为若绝对贯彻所有权保护原则，权利的受让人为预防不测之损害，在任何的交易中，均人人自危，非详细调查真正权利人以确定权利实像，则不敢交易。如此一来，则受让人均要裹足不前，现代活跃迅速的交易活动，必大受影响。所以善意取得制度倾向于保护交易活动即动的安全。二、确立善意取得制度的必要性从本质上看，善意取得制度是以牺牲所有权人的自由意志为代价，换取了交易安全。其必要性主要表现在：保护交易安全，提高交易效率交易安全又称动的安全，它与静的安全相对应。静的安全以保护原权利人的利益为宗旨，力图保持社会秩序的平和稳定；动的安全则以保护善意的交易者为使命，意在便利财产流通，谋求社会的整体效益。在市场经济条件下，若没有善意取得制度维持现有的财产占有关系，则任何一个进入市场进行交易的民事主体，在购买财产或取得财产上设定的权利时，都需要对财产的来源情况进行详尽确实的调查，以排除转让人无权处分的可能，或者在购得财产后还要时时提

浅析善意取得及其物权追及力的关系

浅析善意取得及其物权追及力的关系 =================================================================== =========================== [内容提要] 善意取得是所有权取得的一种方式。善意取得制度是物权法上的一项重要制度。物权追及力是保护权利人的标的物不论转辗于任何人之手，都可以追及物之所在并直接支配。本文对善意取得的概念、价值基础、理论基础、理论渊源及物权追及力的概念、效力进行了阐述，并对如何权衡善意取得与物权追及力之间矛盾表达了自己的看法。 [关键字] 物权法善意取得物权追及力善意第三人无权处分 =================================================================== =========================== 当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。” 一、善意取得概述（一）善意取得的含义善意取得制度是物权法中的一项重要制度，关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。从理论渊源上看，善意取得制度仅适用于动产；但从价值基础和理论基础上看，善意取得制度适用于不动产亦无不可。按照法律的一般规则，只有所有权或受人之托、代他人处分的人才有处分或买卖财产的权利，无处分权的人处分他人之物，属于一种侵权行为，其所为的法律行为须于事后取得其权利或经该他人之承认，始生效力，而且，所有权具有追及性，可直接向买受人追回原物。但善意取得制度的意义在于阻却所有权人的追及，允许善意的买受人取得受让物的所有权，保护让与人与受让人之间已经完成的交易，这在一定程度上侵害了所有权人的利益。因此，这就使善意取得制度与物权上的追及力之间的问题成为冲突，我们如何在厘定两者的界限呢？如何保护所有人和善意第三人的合法权益呢？这个问题摆在我们面前，怎么样抉择，这就涉及到了善意取得制度的价值基础、理论基础、理论渊源。（二）善意取得的价值基础善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度。其涉及民法财产所有权的静的安全与财产交易的动的安全之保护问题。保护静的安全即是对所有权给予绝对的保护，保护财产交易的动的安全即是对财产流转的保护。善意取得制度本质上是平衡所有权人利益和善意受让人利益的一项制度，一方面旨在一定程度维护所有权人的利益，保证所有权安全，保持社会秩序的平和稳定，另一方面又侧重维护善意受让人的利益，促进交易便捷和保护交易安全。当在保护真正的权利人与保护善意受让人之间发生冲突时，应当侧重于保护善意受让人。这样不仅有利于维护交易的安全，而且有利于鼓励交易；保护善意的受让人将使受让人形成一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待，这就对当事人从事交易形成了一种激励机制，使其对交易产生安全感，并能大胆地从事交易。保护善意的受让人将有利于建立一种真正的信用经济，并使权利的让渡能够顺利的、有秩序的进行。在市场经济条件下,我们应该保护这种有利社会经济发展的信用经济。（三）善意取得的理论基础

论善意取得制度

山东政法学院论善意取得制度院系部民商法学院年级 2009级专业法学学生姓名李瑞杰班级 3班学号 09214010649 指导教师周彬彬（讲师） 2013年 3 月 27 日

毕业论文论善意取得制度学生:李瑞杰指导教师、职称:周彬彬（讲师） 2013年3月27 日

目录一、概述 (4) （一）善意取得制度的内涵 (4) （二）善意取得制度的嬗变 (4) （三）善意取得制度设立的理论和现实依据 (6) 二、善意取得制度的构成要件 (7) （一）标的物为动产或不动产 (7) （二）占有人须为无权处分人 (7) 1.善意的主体 (9) 2.善意的时点 (9) 3.善意的判断标准 (10) （四）须以合理价格转让 (10) （五）已经完成公示 (11) 三、善意取得制度的法律效果及排除适用 (11) （一）善意取得制度的法律效果 (11) 1．善意取得对受让人的效力 (11) 2．善意取得对原权利人的效力 (12) 3．善意取得对不法转让人的效力 (12) （二）善意取得制度的排除适用 (12) 四、结语 (12)

论善意取得制度 [摘要] 善意取得制度在民法上是一项重要制度，起源于日耳曼法的“以手护手”原则，对维护交易安全，保证交易效率，稳定经济秩序以及在保护第三人的利益方面起着重要的作用。但长期以来，在我国的立法中，未明确规定这一制度。直到《中华人民共和国物权法》颁布实施以后，善意取得才被法律所正式承认。随着社会的发展，善意取得制度的内涵也得到了不断的丰富和发展。因此，围绕善意取得制度存在不少争论也在所难免。本文将从善意取得制度的内涵、嬗变和依据及成立条件、例外规定等方面对该制度予以阐述。 [关键词]：善意取得；物权；构成要件；法律效果一、概述（一）善意取得制度的内涵善意取得又称即时取得，是指无权处分人将其占有的他人动产或登记在其名下的他人的转让给第三人，若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权，原所有权人不得追夺的法律制度。（二）善意取得制度的嬗变罗马法否认物权的善意取得。“任何人不得将大于其所有的权利让与他人”是其奉行的原则。由此可见，它侧重的是对所有权人的保护。所有权人可以向受让人主张返还所有物，哪怕受让人受让时为善

[善意取得,赃物,民法]民法论文浅谈赃物的善意取得制度适用问题

民法论文浅谈赃物的善意取得制度适用问题希望整理的民法论文：浅谈赃物的善意取得制度适用问题能够给您带来一些灵感。论文摘要：善意取得制度是/《物权法》中的一项重要制度，其保障了善意第三人的合法交易权益。但我国《物权法》并未对赃物的善意取得适用问题进行明确规定，这将对市场秩序的维护和善意第三人利益的保障产生一定的影响。本文以善意取得制度的内涵为研究起点，通过对各国相关规定的理解和比较，对赃物在我国适用善意取得制度提出了一些个人的构想。论文关键词善意取得赃物回复制度一、何为善意取得善意取得，又称为即时取得，是指无权处分他人财物者将其占有他人的动产或不动产转让给受让人，若受让人于取得该动产或不动产时是出于善意，则受让人将依法取得该动产或不动产的所有权或是其他物权。由此可见，善意取得包括财产所有权的取得与其他物权的取得两个方面的内容。善意取得制度作为适应现代商品经济发展需要而产生的一项法律规则，该制度目的在于保护市场交易安全、维护交易市场的正常秩序，对于保护善意的第三人的合法权益也起着至关重要的作用。二、各国法律对赃物的善意取得制度适用的情况、态度关于赃物是否适用善意取得制度的问题，目前并没有统一的看法，从世界各国及地区的立法经验来看对待赃物的做法也是不一致的，从比较法的角度看，关于赃物是否适用善意取得制度，主要存在几种不同的模式。一是区分说，该说认为应当对赃物进一步依其性质区分为占有委托物或是占有脱离物。属于占有脱离物的赃物指的是通过暴力或者秘密窃取等手段违背原权利人的意愿而取得的财物，不适用善意取得，如盗窃、抢劫而来的赃物。而对属于占有委托物的赃物即运用欺骗、利诱等手段，使原所有人自愿或者主动交出的财物，适用善意取得，如诈骗而来的赃物等。

浅谈善意取得制度中应注意的几个问题2.doc

浅谈善意取得制度中应注意的几个问题(2) 五、我国对赃物是否适用善意取得制度的理论与实践从实践来看，司法机关很少能体现对善意购买赃物者的保护，造成这种情形的重要原因之一，便是法律规定的犹豫性与模糊性。因此，在将来的物权立法中应该明确地体现对善意购买赃物者的法律保护。借鉴国外立法经验和结合我国实际，笔者认为，对于善意购买赃物的受让人应以适用善意取得制度为原则，以公平原则为补充，具体内容可表述为：受让人善意购买赃物的可以取得赃物的所有权，原所有人应向非法出让人要求赔偿。但是，如果非法出让人没有能力赔偿的，可以按照公平责任原则，由善意受让人给予所有人一定的补偿历经七次审议，我国立法史上最为慎重的一次立法，《中华人民共和国物权法》最终于2007年3月16日公布。但该法的正式出台并不意味着围绕该法的争论已经平息。不可否认，《物权法》的颁布是我国法制进程中的一件大事，它的许多规定都具有里程碑意义，对保护公、私财产所有权起到了积极的意义。然而，正因为它意义重大，与普通大众关系最密切、最直接，它也是近两年争议最多的一部立法。其中公、私财产权的平等保护、不动产的登记制度、业主的权利、住宅建设用地的自动续期，所有权的善意取得制度等都是民众讨论的热点问题。如果从我国的法理通说和司法实践赠与由于其无偿性，不能适用善意取得。但是，从国际上其他国家的立法而言，则多数并不要

求善意取得要具有有偿性和对价。只要属于交换行为即可，因而国际上其他国家立法而言，赠与也是善意取得的合法交换方式。六、善意取得是否要求有交易行为。善意取得制度意在保护交易安全，因而惟有受让人与转让人之间存在交易行为时，才存在善意取得问题。这种交易主要是通过买卖、互易、赠与、清偿、出资等具有交换性质的行为实现的。如果通过继承、遗赠等行为取得的，则不能产生善意取得的效力。因为继承人、受遗赠人只能从被继承人和遗赠人那里取得其个人的合法财产，不能通过继承或受遗赠而取得除被继承人和遗赠人以外的他人的财产。对于善意取得的交换行为是否应为有偿，各国规定不同。在多数西方及日本等国，规定并无有偿无偿的限制，只要属于交换行为即可，因而赠与也是善意取得的合法交换方式。在我国的司法实践中，受让人取得财产时虽出于善意，但取得财产时没有支付任何代价，即属于无偿取得财产，在此情况下，所有人仍可以要求受让人返还该物。受让人实际占有由让与人转移占有的动产，为善意取得成立之基础，而所谓动产占有之转移，包括四种情形，即现实交付，简易交付，占有改定，及返还请求权之让与。构成善意取得的交易行为应是一种有偿交易，取得财产的受让人通常支付了相应的对价。一般学者皆认为无偿取得不适用善意取得制度。笔者认为：一方面，在许多情况下，无偿转让财产，本身表明财产的来源可能是不正当的，而一个诚实的、不贪图便宜的受让人在受让财产时，应当查明财产的来源，如果不经就受让财产，则本身是非善意的，或者说是有过失的。另一方面，由于财产是无偿接受的，受让人占有财产已经获得了一定的利益，因此返还财产并不会蒙受多少损失赠与因其不是一种交易行为，且受让者取得财产是无偿的，因此不适用善意取得制度。通过继

物权法司法解释全文

物权法司法解释物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷所有权纠纷最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大

浅析我国的善意取得制度

浅析我国的善意取得制度论文摘要善意取得是所有权取得的一种形式。善意取得制度是物权法上的一项重要制度。本文对善意取得的概念、价值基础、理论基础、理论渊源、动产善意取得的构成要件、不动产的善意取得、及善意取得的效果进行了阐述。以期对我国的物权法、典的建立尽绵薄之力，促进主义的发展。一、善意取得概述（一）善意取得的含义。关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。（二）善意取得之价值基础善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度。（三）善意取得的理论基础。就实质来看，善意取得制度，是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。（四）善意取得制度的理论渊源。一般认为，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。二、动产善意取得的构成要件在我国将要建立的有中国特色的社会主义的民法体系中，应将善意取得制度规定如下构成要件：（一）受让人须为善意。善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种状态。（二）受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。（三）受让人须实际占有由让与人转移占有的动产。（四）客体物须为（以交付为物权的公示方法的）动产。（五）让与人须为无处分权人。无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。（六）让与人须为动产的占有人。三、不动产善意取得关于善意取得制度是否适用于不动产，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。主要有否定说和肯定说，否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同；持肯定说的学者虽然都承认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。四、善意取得的法律效果此章节中主要包括了以下三点：让与人与受让人之间。原所有权人与受让人之间。原所有权人与让与人之间。当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产

论善意取得制度的理论基础及相关问题

论善意取得制度的理论基础及相关问题唐伟元关键词:善意取得起源学说理论基础立法例一、善意取得的概念及意义善意取得，又称即时取得或即时时效，指动产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。依学界通说,该制度系指动产占有人以动产所有权的移转或其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。动产善意取得制度概念的界定,在一般意义上并无不妥之处,但考虑到,包括我国在内的诸多国家和地区的民事立法上,都已承认了不移转占有即可取得动产权利的动产抵押制度,而对动产抵押权得适用动产善意取得制度,目前基本没有异议。这就对动产善意取得制度的传统概念提出了挑战,面对来自生活实践的挑战,理应适时调整。善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要的

法律制度，尤其是民法物权法的一项重要制度，其涉及到民法财产所有权的静态安全与财产交易的动的安全保护的优先与取舍，对于保护善意取得财产的第三人合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要意义。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度，在市场广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，因交易成本过高等因素也很难对市场出售的商品逐一调查。因而在市场或商店购物，如果买受人善意取得财产后，根据转让人的无权处分而使交易无效，并让买受人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使买受人担心买到的商品有可能随时退还，这样会造成买受人在交易时的不安全感，也不利于商品交换的稳定。可见，善意取得制度虽然限制了所有权的追及力，从而在一定程度上牺牲了所有人的利益，但是它在保护交易安全,促进财货流通方面具有重要的作用。因此，近现代民法上,由于该制度巨大功用,各个国家和地区的立法普遍确认了这一制度。法律之所以规定善意取得制度，归根到底是对社会需求作出的回应，这种社会需求即是保护交易安全。在市场经济条件下，若要求每一个进入市场进行交易的民事主体，都对财产的来源情况进行详细考察，无疑会滞缓交易进程，影响社会经济效益，不利于信用经济的建立，也会从根本上破坏市场经济的存在基础。交易日益频繁、交易过程纷繁复杂，且交易越来越需要迅速快捷，因

浅谈不动产善意取得制度

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内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定不一而异，长期以来在我国学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保护关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 [案情] 1987年11月9日，A公司与某村合作社签订《合建楼房协议书》，约定：合作社以其约亩自留地作建房用地，A公司出资建设，双方合作建房。工程建成后，合作社使用该房产的二层，A公司使用该房产的一层。嗣后，A公司取得该房产一、二层的权属证书。2000年12月A公司与某签订《借款》，向银行借款200万，并签订《抵押合同》，将该房产的一、二层抵押给银行作为借款的担保。后双方到房管部门办理了抵押登记。2003年12 月A公司因欠银行借款无力归还，将该房产的一、二层交付给银行作为抵债物，并已办理过户手续。2004年1月，合作社得知该房产一、二层均已由A公司抵债给银行，并已登记于银行名下。遂以市房管局为被告、A公司与银行为第三人起诉至法院，要求法院撤销被告向银行颁发的《房地产权证》，并重新确认上述房产的二层为其所有。经审查，该房产二层确应为合作社所有，市房管局审查不严，初始登记时将二层房产错误登记为A公司所有。本案银行同意A公司借款、抵押并抵债，均是基于A公司对上述房地产的权属已登记于房产部门取得权属证书，有实现债权的担保，减抵了贷款的风险。后经双方协议抵债，并通过办理过户手续，将房地产权属登记于银行名下，若撤销该房产登记，则必然使银行面临丧失房地产权，需另向A公司追偿借款的局面。而A公司正是因为无力还款，才以房产抵债，那在这个时候，其往往已不可能有还款能力，银行将失去收回贷款的可能，利益必然受到损害；如法院不判决撤销登记，则实际权属人合作社的利益将无法得到保障。依据依法原则，房产登记机关要撤销银行的登记；而依据法的安定性原则，银行作为善意第三人有正当理由相信房产登记合法有效，如果随意撤销，相对人将无法预测自己交易的安全性，会影响整个的交易安全，由此产生了依法行政原则与法的安定性的矛盾。法的安定性属于法的基本价值，只有确保稳定性，法的可预见性功能方能实现。法的安定性的丧失，必然导致依法行政的最终落空。因此，从根本上说，法的稳定性应优先于依法行政。当然，法的安定性原则优先的前提是第三人基于对物权公示制度的信赖，善意并且有偿取得物权。前案中，银行是在完全不知情的情况下取得该房产的，如果允许房管局随意撤销登记行为，这必将影响房产交易的秩序。因此，确立不动产所有权善意取得制度至关重要。这也正是我国目前物权法立法中备受争议的话题。一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得

《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定

具备善意的判断标准而言，两者有共同之处。故在没有别的条文对价格是否合理作进一步阐释的情形下，我们在以合理价格转让这一善意取得构成要件是否成立的问题上，应类推适用《合同法解释二》第十九条的规定，作如下处理： 1、明显不合理低价认定的时空标准。首先，认定明显不合理低价的时间标准一般应以签订合同时为准。也即如果签订合同时，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般认定为明显不合理的低价。这里要注意的是，虽然本司法解释前面已经用专门条文将善意取得中“善意”的认定时间确定为依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。但我们认为不应参照该时间来确定转让价格是否合理。这是因为，现实中，完成不动产物权转移登记或动产交付的时间与签订合同的时间之间可能存在时间差，而该时间差内，也可能出现动产或不动产市场交易价格变动的情形。因此，如果一律以完成不动产物权转移登记或动产交付的时间为准，可能会出现，签订合同时，受让人存在恶意，故意压低价格，造成交易价格与当时市场价相比，构成不合理低价，但如与完成不动产物权转移登记或动产交付时间的市场交易价相比却不构成不合理低价的情形。其次，认定明显不合理低价的空间标准应为交易行为地。此交易行为地应当解释为发生交易行为的哪一级行政区划所在地，本条未臻明确，实务中只能根据转让财产的性质、种类（土地、房屋等不动产，机器设备、交通工具、山珍海味、时令鲜果等动产），结合市场流通、交易惯例、关税区域等综合因素予以判定。[2] 2、明显不合理高价不能作为认定受让人是否善意的标准。除了不合理低价可以作为认定不合理价格转让的标准之外，一个问题是，这里的“不合理的价格“是否包括不合理高价？按通常理解，在不合

浅析的善意取得制度

浅析的善意取得制度 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】

的）动产。（五）让与人须为无处分权人。无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。（六）让与人须为动产的占有人。三、不动产善意取得关于善意取得制度是否适用于不动产，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。主要有否定说和肯定说，否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同；持肯定说的学者虽然都承认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。四、善意取得的法律效果此章节中主要包括了以下三点：让与人与受让人之间。原所有权人与受让人之间。原所有权人与让与人之间。当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。” 一、善意取得概述（一）善意取得的含义善意取得制度是物权法中的一项重要制度，关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于

关于《物权法》中确立不动产善意取得制度必要性的探究

关于《物权法》中确立不动产善意取得制度必要性的探究发表时间：2012-03-07T13:26:11.870Z 来源：《时代报告（学术版）》2011年12月（上）供稿作者：胡古罗周敏 [导读] 确定不动产善意取得制度将有利于维护商品交易的正常秩序，对我国市场经济的发展起到推动作用。胡古罗周敏兰州大学法学院甘肃兰州 730000 中图分类号：DF5文献标识码：A 文章编号：41-1413（2011）12-0000-01 摘要：传统的善意取得仅适用于动产，随着经济的发展，我国物权法将善意取得制度的适用范围扩大到不动产是有其必要性的。确定不动产善意取得制度将有利于维护商品交易的正常秩序，对我国市场经济的发展起到推动作用。关键词：不动产；善意取得；必要性善意取得制度，又称即时取得，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度。在我国，传统民法理论认为，善意取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，但将该动产有偿转让给第三人时，善意的受让人自取得物的占有之时起，即取得物的所有权。可见，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产。随着我国经济的不断发展，于2007年10月1日生效的《物权法》首次以法律的形式明确规定了有关不动产的善意取得制度。我国《物权法》第106条规定: “无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”这充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍，更充分体现了不动产善意取得制度在我国以立法形式予以确立。一、善意取得制度的必要性李某与刘某原系夫妻，双方结婚时共同购买一栋房屋, 但房产登记时只登记了刘某的名字，2008年5 月，张某与刘某签订了买卖该房屋的合同，并办理了房屋所有权的变更登记手续。2008年6 月李某与刘某协议离婚,李某得知该房已被刘某卖出后，以刘某、张某二人为被告向法院起诉，要求二被告返还该房屋。法院的审理该案过程中认为，该讼争房屋应确认为原告李某和被告刘某所共有，刘某在没有经得李某同意的情况下, 处分该房屋系无权处分，但由于张某购买房屋时是善意的，张某可以基于不动产物权的善意取得制度获得该房屋的所有权。李某可依不当得利或侵权行为请求刘某承担责任。在实践中，类似的案件屡屡发生，不少人都会把房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后，这种做法风险极大，因为有了善意取得制度，一旦登记的权利人将房屋出售他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋了。而我国物权法这样规定主要是因为我国房地产交易活跃，登记制度不完善，登记权利人和实际权利人不一致，很容易使交易对方发生判断失误。如果没有善意取得制度，极易导致房屋买受人丧失权利。我国正处在向市场经济过度的转轨时期，许多不动产登记制度尚未完善，如在房屋预售的过程中，存在的“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障，因此，将善意取得制度适用于不动产交易的领域，可最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展，因此不动产善意取得制度的确立有很大的必要性。第一，不动产适用善意取得制度是我国市场经济发展的必然要求。善意取得制度有利于维护市场交易的正常秩序，促进市场经济的健康有序的发展。保护交易当事人的信赖利益实际上就是保护交易安全；一旦不保护交易安全，则任何一个进入市场进行交易的民事主体，在购买财产或取得在财产上设定的权利时，都需对财产的来源情况进行详实的调查，以排除从无权处分人处取得财产及相应权利的可能。这样就会滞缓交易进程，影响社会经济效益。假设民事主体未进行这种交易前的调查，则一旦取得财产的所有权或他物权，难免要提防会有人行使物的返还请求权，影响其对物的有效利用。如果承认善意受让人可以即时取得所有权，则交易者就能放心大胆的进行交易，这将有利于市场经济的健康发展。第二，现有司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行) 》第89条规定,“ 共同共有人对共有财产享有共同的权利, 承担共同的义务。在共同共有关系存续期间, 部分共有人擅自处分共有财产的, 一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的, 应当维护第三人的合法权益, 对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。” 第三，在我国，尤其是当前不动产登记制度远远不够系统完善的情况下，承认不动产善意取得是有必要的。因为不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。第四，承认善意取得制度，符合经济效用的原则。善意取得通常是因无权处分而发生的，在一定程度上表明原权利人忽视对物的财产权利，而善意第三人愿意取得该物，表明他更愿意利用原物，也可表明原物在善意受让人手中比在原所有人手中可能更有使用价值，因此法律保护善意受让人而不是原权利人，则在更多情况下可能有利于充分发挥原物的经济效用。二、不动产善意取得制度的价值第一，有利于维护不动产登记的公示公信原则当无权处分人处分不动产时，如果受让人是善意且已办理权利登记，那么基于不动产登记的公示公信原则，应该保护该行为。若不承认不动产善意取得制度，在这种情况下，善意的受让人的权益就得不到有效的保护，不动产登记的公信力也就得不到维护。第二，有利于维护市场交易安全，保护善意第三人的利益在交易中，任何善意第三人都是基于对受让人及其所有权的信赖，而善意取得制度正是为了保护交易安全，及第三人的利益。第三，对司法实践有着重要的作用