经济型酒店投资分析

经济型酒店投资分析

高回报率使经济型酒店在近期成为新的投资热点。但业内同时指出，目前高达90%以上的出租率以及三四年之内收回成本的高回报率都是不正常的。市场这只无形的手，最终会使目前这种非正常情况走向平稳，收益率降低，市场整合都会在未来发生

“我们在上海有一家锦江之星加盟店，总投资1000万元。现在每天的现金流入是3万元，一年的净现金流入可达1000万元，如果按目前一般的经营利润60%计算，其一年的经营利润为600万元，扣除折旧、财务费用及其他成本后，一年的净利润高达400万~500万元。”这是锦江之星旅馆有限公司(下称“锦江之星”)副总经理俞萌给记者提供的一个案例。

这家店位于上海真北路、铜川路口，拥有近170间客房。按照俞萌的“计算公式”，这家店将在2至3年后收回成本。据说，这家店的老板做纺织出身，尝到经济型酒店的甜头后，已经在筹备第二家加盟店，计划要开10家店。

高回报率使经济型酒店在近期成为新的投资热点。6月29日，全球最大的经济型特许经营酒店——美国圣达特酒店集团麾下的“速8”在上海开业，成为沪上首家外资经济型酒店。此外，还有众多国内的民间资本也跃跃欲试。

来自浙江杭州的王形与几个朋友合股成立的上海林顿商务酒店

有限公司，目前已经在上海陆家嘴地区选址装修，他们的第一家店即

将开业。据了解，王形正在洽谈租赁两处物业，分别位于徐汇区桂林路、田林路口和新天地南面的黄陂路、合肥路口。

王形表示，经济型酒店一间客房每天的成本在40~80元之间，如果成本控制得好，就意味着利润增加。按照目前正在装修的陆家嘴店的成本估算，租金成本为2元/天·间，总投入为400万~500万元之间，开业后，客房的售价在280元~320元/间之间。王形预计一年半就能收回成本。

各自的成本账

经济型酒店又称为有限服务酒店，最大的特点就是房价便宜，其服务模式为“B&B”(Bed+Breadfast)。最早出现在上个世纪50年代的美国，如今在欧美已经是相当成熟的产业。而在国内，最早进入经济型酒店的锦江之星，其第一家店是在1997年开业的。

到2002年6月，如家酒店连锁成立，因两者在市场中明显的竞争态势，才使经济型酒店如雨后春笋般出现在上海、北京等国内各大城市。

曾经从事酒店管理工作的王形表示，酒店最大的利润在客房，而餐饮、娱乐等设施都是不赚钱的。经济型酒店就是通过控制好成本，使酒店的利润最大化。“如果控制得好，酒店的经营利润可以达到70%~80%。”

正因为如此，无论是锦江之星的副总经理俞萌，还是如家连锁酒店(下称“如家”)的市场总监邬苹，都把“节约”、“节省”挂在嘴边。

在锦江之星的客房里，地上铺的是进口的塑胶地板，价格虽然比一般的塑胶地板贵，但是这种地板有一个好处：如果烟头落到上面，地板不会被烧破，而且用去污膏一擦，仍然可以光亮如新。如果你够细心的话，你还会发现，床底下是不铺塑胶地板的。

在锦江之星，有一句口号——没有成本就是最好的节约成本。能最贴切地印证这句口号的做法是，在锦江之星的客房里，柜子是没有门的。“这样客人在离开时可以一目了然，避免遗漏物品；对于锦江之星来说，没有门的柜子，既节省了维修的人工，也省掉了为应付维修而备用的零件、工具等物件的费用。”

如家在硬件支出上，同样是“锱铢必较”：房间的床上用品是一般的棉制品，空调使用分体式的，因为中央空调无论房间有没有人都要运转，能源消耗高，而且冬天只用暖气不用空调。

在选址上，如家尽量选择周边配套比较齐全的物业，如果酒店附近有快餐店，如家就省掉餐厅；如果有商场、停车场、洗衣店的话，如家也会毫不客气地“享用”这些资源。

在人员配比(即员工与客房数的比例)上，如家一直控制在0.3到0.35之间，而一般的酒店，人员配比都在1以上。

还有一次性消耗品，经济型酒店就可以省掉润肤露，梳子每间房一把，洗浴用品的档次不需要太高，这样每间房节省的成本也有

1~2元。此外，招聘服务员时，适当增加外地员工的数量，也是一个

省钱的好办法。

其实，就成本控制的问题，锦江之星、如家连锁以及王形，都有点自诩的意味。竞争的态势由此可见一斑。锦江之星在第一家店开业近4年后，即2003年才开始大规模扩张，其中一个重要原因，就是如家开业第一年就开出30家店的迅猛势头。邬苹也直言不讳：如果没有如家连锁，锦江之星不可能发展得那么快！

扩张！扩张！扩张！

截止到今年6月，锦江之星已经在全国开出83家连锁店，房间数为11800多间。今年的营业收入预计将近5亿元。俞萌表示，下半年锦江之星还将开20多家店，如果这些店能赶在10月份之前开业，那今年的营业收入超过5亿元“一点问题也没有”。

据了解，锦江之星去年的营业收入将近4亿元，利润率在20%~25%之间，如果扣除折旧、财务费用及其他成本，利润率也将近20%。其实，俞萌给出的数字是相当保守的。去年底的一次新闻发布会上，锦江之星的总经理也算过一次账，当时他给出的数字是，2003年的利润率为17%，2004年估计利润率将达24%。

与此同时，如家也在快步赶上。到目前为止，如家已经在全国21个城市拥有71家店，房间数为8500间。邬苹表示，如家去年的营业收入为1亿多元，今年估计能翻倍。

上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司也于2002年成立上海莫泰(Motel)连锁旅店管理有限公司，以莫泰168(Motel168)的品牌进

入经济型酒店市场。到目前为止，莫泰168已经有12家连锁酒店，其中1家位于苏州，其余均在上海。此外，还有1家武汉店和2家上海店正在筹备中。

外资的速度也在加快。前文提到的“速8”，以跳跃式的速度在中国开店。他以特许加盟的方式，已经在中国开店超过10家，分别布局在北京、上海、杭州、苏州以及武汉、大连等地。据悉，其在上海的第二家店也将在7月开门迎客。

如果说“速8”步履轻快的话，与“速8”同时进入中国市场的宜必思(IBIS)——国际著名酒店集团雅高旗下品牌——却走得很“慢”。去年第一家宜必思在天津开张，投资3500万元。一年后，其中国区高层公开表态，接下来的三年内，宜必思将开不少于50家的直营店，对此相对应的直接投入将不少于2亿美元。

与之相比，锦江之星与如家都已经宣布，将逐步减少直营店的数量，把主要精力放在特许加盟上。俞萌认为，特许加盟是连锁酒店发展到一定规模之后必然选择的一条道路。

锦江之星的目标是，2005年底达到120家的总量，2006年开到200家，到2010年，争取超过1000家；如家的目标是，今年突破100家，每年至少开店30家。

俞萌表示，加盟店的回报普遍比直营店好。因为私人业主在某些方面可能更省。比如直营店一般都配备一个出纳，一个财务。而加盟店往往是夫妻两人分工，其中一个管财务，或者请亲戚帮忙。所以，

加盟店的经营利润率一般都比直营店高。但是在管理和服务方面，加盟店和直营店的要求是一样的。

又一个吹大的泡沫？

尽管大家都在鼓吹经济型酒店的投资回报率，也都在忙碌于开店、扩张，但是，到现在为止，还没有一个人能准确地说出，经济型酒店的市场容量到底有多大？

俞萌和邬苹都同样以美国市场作为参照系，向记者说明这点。俞萌认为，在美国，大品牌的经济型酒店有10家，其中门店最少的也有1900家，最多的拥有4000家。这10个品牌所拥有的门店数量将近1万。而美国的人口仅3亿。以此来反证中国，中国人口为13亿，经济型酒店的数量达到10万~20万家的可能性很大。

邬苹以比例说明问题，她表示，美国的经济型酒店占所有酒店的比例为70%，而国内这一比例还不到10%。美国的市场情况能否切合中国的实际情况，长久以来都是一个未解的问题。所以，俞萌和邬苹所提供的事实并没有多大的说服力。

能够说服那些正在涌进这一市场的投资者的，应该是这样一些数字：经济型酒店的出租率普遍在90%以上，资产回报率高达20%，甚至更高。如果以锦江之星提供的经营数字为例，其诱惑更大。

据俞萌介绍，锦江之星开业9年，客户的平均出租率为110%，也就是说，每天每间客房都是住满的，而且其中10%的客房，在一天之内“卖”了两次。