市场升级改造项目建议书(定稿)知识分享

一、项目概述

2006年白山市政府落实国家十一五规划，立足市民消费需求，完善农村流通体系，推进农产品批发市场建设和改造，实施“万村千乡市场工程”，建立鲜活农产品“绿色通道”网络。

2006年白山市商务局大力扶持白山市星泰路桥有限公司（吉林星泰集团有限公司前身）投资新建商品流通市场一期工程项目---星泰农产品批发市场，项目选址临近中心城区，东起长白路、南至东华街、西至靖宇路、北至建设东街区域，建设用地2万平方米，建设规模1.5万平方米，投入资金8000万元，设水果交易厅、蔬菜交易厅、精品库、干调区等交易专区，场内地面全部硬化，周边绿化带3000延长米，安防监控布点200多个，2007年业户们迁移至崭新的交易市场，彻底解决了原交易场所因建筑老化、设施陈旧、场地破损、积水、垃圾、噪音、交通拥堵等因素给周边市民的起居和出行造成的严重影响。

星泰农产品批发市场内有24小时安保巡逻，有专门的保洁队维护卫生，有专业的装卸队提供服务，运营后因硬件设施完善、物业服务周到、交易秩序井然，保证了市场繁荣，当年实现交易额10亿元，随着市场知名度的提高和交易量的逐渐加大，市场不断的投入资金进行软硬件的升级和改造，陆续新建钢结构室外交易棚三座、钢结构封闭交易棚一座、恒温库、冷库3000平方米，建设LED信息发布大屏幕、信息采集系统、食品检验检测系统。改造消防系统、安防系统、水、电、采暖系统等。星泰农产品交易市场已经成为白山市农产品交易规模最大、场内管理标准最规范、服务功能最全面的农产品交易场所，丰富了市民的菜篮子，促动了当地与外省市农副产品的流通，提高了农户的养种植热情，深受市民及业户的好评。

2010年白山市星泰农产品批发市场有限公司在星泰农产品

批发市场西侧开工建设市场二期工程项目---白山市星泰文化园，是白山市首座以长白山地方特色的奇石、根雕、花卉和手编制品等商品提供交易平台的市场，建设投资1亿元，建筑面积16,804.02平方米，其中：商品交易展示区14000㎡、培训基地1300㎡，是我市设施最完备、展示规模最大、服务功能最齐的艺术、文化品交流的集散中心和手工艺品加工的培训基地，为残疾人、下岗女工、大学生等提供创业培训服务平台。2012年成功投入使用后，迅速成为促进长白山地区文化商品流通的重要平台。通过网络宣传和开办展会等多种形式的营销，推动了文化商品的销售量，实现年销售额3亿元。成为拉动白山市旅游经济的重要途径。

一、二期交易市场项目的成功为三期工程项目的谋划奠定了坚实的基础，2014年星泰集团开始规划交易市场第三期工程项目，经过一年多的调研考证，将三期工程定位为大型商超项目---星泰六三农场，计划投资4.5亿元，建设规模3万平方米，建成后将成为白山地区单店面积最大的超市，与一、二两期项目组成商贸流通及服务行业集聚区域，实现吉林星泰集团商品流通市场项目投资10亿元目标。星泰六三农场已经与包括吉林、辽宁、黑龙江、北京、山东、河北六个省市和我市向阳村、七道江村、红石村的三个合作社达成战略合作关系，成为生鲜、农产品安全供给的主要来源，以“农超对接、产地直供”的形式，消除流通环节中间成本。积极筹备成立网络销售公司，建设电子商务平台，充分利用线下一、二、三期实体交易的经营数据、配送体系、商品供应链，实现线上精准营销，做大商品交易量和成交额。

二、项目背景及必要性

据政府部门统计2015年白山市总人口125.4万人，全市城镇常住居民人均可支配收入达到19879元，全年实现社会消费品零售总额266.2亿元。2015年浑江区总人口33.72万人，城镇常住居民人均可支配收入28420元，全年完成社会消费品零售总额114.64亿元。

通过以上数据可以看出浑江区作为白山市政治经济中心区域，人口占比27%，全年完成社会消费品零售总额占比43%，城镇常住居民人均可支配收入对比高出1.43倍。白山市主要的消费群体都集中于浑江区内，目前，白山市的购物商圈普遍设置于浑江区辖区中部的原政府广场附近，而人口居住相对密集的辖区区东部尚无规模化的农产品及日用品零售业态。市民需要一个便利、舒适、高品质的购物场所来满足日益增长的消费需求。

三、项目前景分析

1、项目选址在浑江区东部中心区，周边有住宅小区20个（星泰花园、汇宝名郡、和谐家园等）居民约4万人，中、小、专科学校8所（白山市卫校、雷锋小学、解放中学、师范学院），临近白山市客运东站、白山市火车站，固定及流动人群较大。

2、项目周边城市基础设施完备，电信、移动、联通等通讯网络全面覆盖，水、电、暖等管网配套齐全。

3、项目拥有一期项目（星泰农产品批发市场）做强有力支撑，全部生鲜商品实现产地直采专供，供货数量、质量、时限、低价有保障。

4、利用互联网+商超实体店+配套服务的运营模式，拓宽服务领域，扩大消费人群。

5、星泰六三农场商超项目的设施配备和运营模式已经打破了传统商超提供商品的单一功能，将兼顾消费者对购物感受的需求，购物的过程将升华为的物资和精神的双重享受，项目将食品体验区和线上销售平台及线下配送链条相整合，打造出新型的商超模式，场内设置中央休息区，免费提供宽带上网、即时小点和茶饮；带有各种民族特色的美食小吃在全透明化的加工区内制作，让消费者看的舒心、吃的放心。未来六三农场将在专业化、个性化和生活方式体验等方面大力探索，大胆创新，将惠民、利民的宗旨始终贯穿在超市的经营活动中，使消费者享受到健康、愉悦的多元化服务。

6、项目实施后，在未来的五年中，还将继续扩大经营渠道，对外拓展连锁经营空间，计划在吉林省拓展连锁门店3000家（包括社区便利店），计划建立10万平米的大型配送中心（含2万平方米冷冻冷藏食品的储存与配送），并利用先进的电商网络平台，集合长白山地区的优越资源，走出白山，面向全国，把六三农场打造成独具特色的“绿色食品加工基地、配送基地和集散基地”。

四、项目建设内容

1、项目实施地址

项目选址在浑江区建设东街与靖宇路交汇处，此地址地势平坦、道路宽阔，周边居住人群密集，与一、二期市场毗邻。

2、建设年限及目标

项目总建设周期为三年，分为两个阶段：

第一阶段：2015年5月至2016年11月，达到商超实体具备营业条件；电子商务平台调试完成；同城短途配送体系完成；仓储库具备使用条件。

第二阶段：2016年12月至2017年12月，电子商务平台平稳运营；长短途物流配送体系运营；恒温库、冷库投入使用。

3、项目基础设施

项目用地1.5万平方米，建筑面积3万平方米，其中：

框架结构营业厅1.5万平方米，砖混结构超市办公区及电子商务中心、物流配送调度中心0.12万平方米，地上及地下仓储、恒温库、冷冻库1.5万平方米。

3、公共服务体系

（1）食品安全检验检测系统

建立食品安全检验检测办公室，聘请专业检测人员坐班检测，与白山市商务局、白山市农委、白山市食药监管理局保持联动，凡是存在安全隐患的商品一律禁止人场。

①检测项目和检测效率。均与相应的大中型蔬菜水果批发市

场、畜禽产品批发市场、水产品批发市场所确定的检测项目、检测频率相同。具体如下：

②蔬菜水果检测检验系统

a、检测项目。主要检测农药残毒，包括有机磷和氨基甲酸脂类农药；

b、检测效率。农药残毒日检测样品100个，检测时间为每次4小时。

③畜禽产品检测检验系统

a、检测项目。主要包括：盐酸克伦特罗快速检测、挥发性基氮、过氧化氢、甲醛、感官检测（包括注水肉）；

b、检测效率。盐酸克伦特罗每天检测45个样品，过氧化氢每天检测20个样品。

④水产品检验检测系统

a、检测项目。主要包括：感官、净含量、甲醛和VBN检测；

b、检测效率。通过对水发、鲜、冷冻水产品感官、净含量、甲醛和VBN检测，以最快的速度确定产品的新鲜度。

（2）信息采集发布系统

建设以手机APP客户端、微信公众号、互联网网站、供应商网上服务平台等电子信息工具，即时发布商品信息，供消费者浏览查询所需商品及服务，准确采集交易数据和供求信息，提高交易成功率。

对接各商业银行银联系统，将支付宝、微信等消费者普遍认同的支付方式纳入到电子交易结算中。建立科学、严谨、安全、快捷的结算和交易方式。

（3）安防系统

建设全天候的电子监控系统，排除外在不利因素对消费者购

物过程的影响，保护消费者权益和商超的经济利益不遭受侵害和损失。

（4）物流（冷链）配送系统

建设互联网物流调度系统，实现产地长途陆路运输和鲜活空运的快速调配，满足消费者同城送货和短途大宗采购的保鲜要求，努力实现产地到餐桌的连续过程中对温度的正确控制。

五、项目投资估算及资金方案

1、投资估算依据及参数

设备购置费，依据厂家报价或合同价格；

建筑工程费，依据《吉林省建筑工程预算定额》及同行业指标；

安装及其它工程费，依据《吉林省安装工程计价定额》和地方有关规定；

2、项目总投资

经估算，本项目总投资4.5亿万元，具体构成如下：

土地、拆迁等前期费用：0.5亿元

建筑工程费：0.7亿元

设备购置费：1亿元

安装工程费：0.3亿元

定制功能软件开发费用：0.1亿万元

网络推广及运营费用：0.3亿万元

各服务体系运营费用：0.3亿万元

其它费用：0.3亿元

流动资金：1亿

3、资金方案

本项目总投资4.5亿元，全部自筹。

六、效益分析

1、经济效益

三期项目建成后，将与一、二期项目联结成为供应—配送—仓储—销售一体的商业链条，促进商品快速流通的商业闭环，2015年一、二期项目年交易额已达14亿元，2017年三期项目全面启动后联合一、二期项目能够形成年交易额20亿元的大商圈，整合冷链配送、仓储、加工、和电子商务功能，实现商业与服务业产业的融合互动发展，能够形成“定位科学、特色鲜明、功能完善”的商贸集聚区。

2、社会效益

本项目建成后，可带动并促进当地相关行业的发展，首先经济上具有极强的辐射性，可激发当地农户种植养殖的积极性，使农民增收，发展农业产业化经营，带动农户实行专业化、标准化生产；其次可为城市增加就业岗位500个，对构建和谐社会，发展服务经济、提升城市功能发挥极大的作用。

七、建设单位情况

吉林星泰集团有限公司历经三十年的发展和升级成为跨建筑业、房地产业、机械制造业、服务业、商贸流通业、典当金融、矿产整装等行业的综合性集团企业，拥有十一个分子公司，固定资产达10亿元，集团成立以来连续被省、市两级工商局授予“守合同重信用”奖牌、“AAA级信用企业”、“白山市知名商标”，省质监局颁发“吉林省服务名牌”荣誉，曾获得省、市五一劳动奖状、省模范集体、全国安康杯优胜企业等荣誉。

2006年集团公司出资设立白山市星泰批发市场有限公司，

被国家商务部授牌“绿色批发市场”、被全国农贸联评为“全国批发行业百强企业”、获“吉林省十大批发市场”、“吉林省龙头企业”称号。

2016年4月集团公司出资设立白山市星泰六三农场有限公司，取名“六三农场”的寓意，“六”是指超市内的外采农产品，来源于吉林、辽宁、黑龙江、北京、山东、河北六个省市的定点签约农户；“三”是指自供地产果蔬及农副产品源自我市向阳村、七道江村、红石村的签约农户，以“农超对接”的形式，消除了流通环节里中间商的加价，将产地商品直供于消费者。产地签约特供加上统一物流配送，保证了农产品从产地到餐桌的即时供应和价格上的绝对透明，实现农产品购销体系一体化，让老百姓买的实惠，买的放心，推动农商产品快速消费。

八、结论及建议

本项目建设是满足市场需求，保障居民“菜篮子”、提高人民生活质量的需要，让利于民的利民工程；是传统商贸业向互联网+转型升级的代表工程；本项目交易方式更为先进，设施更为健全，服务质量更加优质，可促使白山市东部区域市场流通体系向更高的台阶迈进。

本项目经济效益、社会效益明显，恳请上级部门在项目的建设资金、政策上给予大力扶持。