房地产公司存货管理作业指引
XXX房地产公司有限公司存货核算作业指引
1.0 目的
为加强存货管理,规范公司存货管理，便于对公司存货结构和存货存量的分析和
考核。
2.0 适用范围
适用于XXX房地产有限公司存货的管理。
3.0 术语和定义
存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。
4.0 职责
财务部负责本规范的推行、解释并检查执行情况；公司工程部、市场部、物业
部等相关部门负责存货的具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向财务部
反馈。
5.0 内容
5.1 存货的分类，分类情况见下表
5.2 各类存货的核算
5.2.1在建开发产品的核算
5.2.2.1科目设置
“开发成本”科目核算在建开发产品的实际开发成本,其明细设置参见下表:
上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：
5.2.1在建开发产品的核算
5.2.1.2 核算说明
1）在开发过程中发生的各项费用的核算
a、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程
费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；
b、发生的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一
定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。
c、开发项目采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”
承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科
目，贷记“应付账款”科目。
d、开发项目采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成
本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“周转材料”、“银行存
款”等科目。
e、在开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备
发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“周转材料”科目。
f、根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担
的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产
品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。预提
数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。
2）已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本转转。
月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目（有关成
本核算对象的成本项目中）；
对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出
租开发产品”科目，贷记本科目。
3）对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。
4）本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
5.2.1.3 拟开发土地核算说明
1）“开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括：①总体未开工项目的地价款和前期费用；②分期开发的项目，其
后期尚未开工部分的地价款和前期费用。
1）项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核算项目下。
a.期末对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证部分拟开发土地的对应合
同金额大于帐面金额部分，进行费用预提，分录如下
借：开发成本—土地获得价款—…—拟开发土地（以下省略部分明细）
贷：预提费用
b.次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。
项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入“在建开发产品”类
中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对应的成本转入“在
建开发产品”类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的
合同金额，作分录如下：
借：开发成本—土地获得价款—在建期
贷：开发成本—土地获得价款—拟开发土地
c.其后再支付土地获得价款，应记入“开发成本—土地获得价款—拟开发土
地”的借方；期末，如“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”的科目
余额在贷方，则按其贷方金额，进行费用预提，分录如下：
借：开发成本—土地获得价款—拟开发土地
贷：预提费用
d.次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。
5.2.2完工开发产品的核算
5.2.2.1科目设置
“完工开发产品”科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。科目的明细
设置如下：
1
置明细科目，并在明细科目下，按成本核算对象设置帐页进行明细核算。
2）企业将开发的房屋安置拆迁户，应按实际安置面积进行实物量管理和结转。
3）对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、安置房和配套设施等，应设置“代管房产备查簿”，进行实物管理。不
得将这部分财产入账，也不得计提折旧和摊销，在代管房产过程中取得的收入
和发生的各项支出，应作为“其他业务收入”和“其他业务支出”处理，不在
本科目核算。
5.2.2.2 核算说明
1）项目办理完竣工验收手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成本”科目转入“开发产品”的相应明细科目的借方。
2）完工开发产品按其功能设置核算项目，以便于简化明细会计科目及汇总统计本单位住
宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、公共配套设施（系指可出售的公共配
套设施、按具体项目设置核算项目）等的总数额。
3）完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科目，同时按其账面价值借记“主营业务成本”科目，贷记本科目下相应核算项目。
收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销
售合同后，将分期收款开发产品的实际成本，自本科目转入“分期收款开发产
品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记本科目下相应核算项目。4）完工开发产品用于出租经营和将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于签订合同、协议和移交使用时，将土地和房屋的实际成本，自本科目转入“出租开发产品”、
“周转房”科目，借记“出租开发产品”、“周转房”科目，贷记本科目下相应
核算项目。
5）将开发的营业性配套设施，用于公司从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自本科目转入“固定资产”科目，
借记“固定资产”科目，贷记本科目（配套设施）。
6）本科目的期末余额为尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。
5.2.3出租开发产品的核算
5.2.3.1 科目设置
“出租开发产品”科目核算开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以
及出租产品摊销的价值。科目的明细设置如下：
1
贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余
额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。
2）出租产品摊销：核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租开发
产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计
摊销价值。
3）对于出租的开发产品，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土地（或房屋）、车库的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结
构、层次、面积、租金单价等情况。
5.2.3.2 核算说明
1）出租开发产品增加的核算
开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房
屋的实际成本，借记“出租开发产品（出租产品）”账户，贷记“开发产品（核
算项目)”账户。
2）出租开发产品摊销的核算
a、出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业
应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，
并按月摊销计入主营业务成本。
b、出租开发产品摊销额的计算公式如下：
出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/预计摊销年限×100%
出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷12
出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率
c、企业按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本（出租产品）”账户，
贷记“出租开发产品（出租产品摊销）”账户。
3）出租开发产品修理的核算
出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计人“主营业务成
本（出租产品）”账户，若数额较大，为了均衡各月的成本负担，可先在“待
摊费用”账户核算，再分期摊人“主营业务成本（出租产品）”账户。
4）出租开发产品减少的核算
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记
“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户；同时，按出
租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户，按出租产品累计已提摊销额借记
“出租开发产品（出租产品摊销）出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值
贷记“出租开发产品（出租产品）”账户。
5.2.4周转房的核算
5.2.4.1 周转房包括
1）在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋；
2）开发完成的商品房，在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分；
3）搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。
5.2.4.2科目设置
“周转房”科目核算企业安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。科目的明
细设置如下：
1）在用周转房：核算在用周转房实际成本，借方登记增加的在用周转房实际成本，贷方登记减少的在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值。
2）周转房摊销：核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用
周转房的累计已提摊销价值。
3）对于在用周转房，应建立“周转房使用卡片”，按每一套周转房的栋号（或楼层、房间号）进行明细核算，详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置
居民姓名等情况。
5.2.4.3核算说明
1）周转房增加的核算
周转房竣工验收或投入使用时，按其实际成本，借记“周转房（在用周转房）”
账户，贷记“开发产品”、“开发成本”等账户。
2）周转房的摊销的核算
周转房摊销价值一般应按月计提，其计算原理类同于出租开发产品摊销额的计
算。按计提的月摊销额，借记“开发成本”或“开发间接费用”等账户，贷
记“周转房（周转房摊销）”账户。
3）周转房修理的核算
a、数额小的修理费，可直接计人有关的开发产品成本；
b、数额较大的修理费，可先通过“待摊费用”核算，并分次摊销计入有关开
发产品成本。
c、周转房改变用途，对外销售时，在销售前，往往对周转房进行恢复性修缮；
所支付的修缮费用，与一般修理费一样，计入有关开发产品成本。
4）周转房销售的核算
周转房改变用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。取得销售收入时，借
记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户；结转销
售成本时，应按周转房摊余价值，借记“主营业务成本”账户，按累计已提摊
销价值，借记“周转房（周转房摊销）”账户，按周转房原始价值，贷记“周
转房（在用周转房）”账户。
5.2.5原材料的核算
5.2.5.1 科目设置
“原材料”科目核算库存材料的实际成本。其明细设置如下：
5.2.5.2 核算说明
1）“原材料”科目的借方核算原材料采购的实际成本；贷方核算原材料领用的实际成本；
余额为在库原材料成本。
2）领用原材料时，地产公司借记“开发成本”等科目，贷记“原材料”。
5.2.6低值易耗品的核算
5.2.5.1设置“低值易耗品”科目核算，按领用的部门或用途下设明细会计科目。
5.2.5.2领用低值易耗品，按领用部门及用途计入“管理费用”、“营业费用”、“开发成本”
等相关成本、费用科目。
5.3 存货计价方法
5.3.1各项存货按实际成本计价。
存货成本包括采购成本、加工成本和其它成本。应计入存货成本的借款费用，
按照《从化动漫成本核算管理制度》处理。投资者投入存货的成本，应当按照
投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
发出存货的计价方法：分项目按加权平均法计价。
5.3.2低值易耗品的摊销方法：采用“一次摊销法”核算。
5.3.3期末存货按成本与可变现净值孰低计价，存货期末可变现净值低于账面成本的，按
差额计提“存货跌价准备”。
5.3.3.1可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的
成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。可变现净值的确定依据及“存
货跌价准备”计提方法：
5.3.3.2 可变现净值确定依据：房地产项目以一般销售价格作为估计售价的基础；
5.3.3.3 存货跌价准备的计提方法：
按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提“存货跌价准备”；但对于数
量繁多、单价较低的存货按存货类别（如原材料）计提“存货跌价准备”。6.0 附则
本文件由财务部负责解释，自公布之日起施行。
(整理)房地产企业运营管理
房地产企业运营管理 深圳银湖酒店 二零零八年三月十五日 房地产企业运营管理 ——目录 前言 第一讲：房地产企业运营管理的体系设计 第二讲：房地产企业运营管理的体系运行 第三讲：房地产企业运营管理的体系改进 房地产企业运营管理 ——前言 一、运营管理的概念与内容 二、房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 ——前言 中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。 很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。 房地产企业运营管理 ——前言 变化不断增加和加快----风险不确定性
利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长 客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力 项目复杂性不断提高 ----呼唤房地产的运营管理 房地产企业运营管理 ——前言 房地产企业运营管理 ——前言 前言 ——运营管理的概念与内容 一、运营管理的概念与内容 1、运营的定义 2、运营管理的基本概念 3、对运营管理的深入理解 一、运营的定义 运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或
企业物流库存管理改善方案(原创)
企业物流库存管理改善方案（原创） 随着我国逐渐开始向后工业化时代过渡，以优质的流通服务助推经济结构转型和优化产业结构，成为促进我国经济增长的重要方式。同时，在全球经济形势低迷的形势下，中国企业的生产经营也面临很大压力。因此，为我国的生产企业构建基于供应链的物流库存管理模式，不仅可以极大提高我国企业的物流水平和库存管理能力，更重要的是可以降低企业的生产成本和提高其经济效益。尤其是在经济全球化浪潮中，优化供应链企业物流库存管理可以极大增强中国企业的国际竞争力。笔者认为，企业应该从如下几方面着手，实现供应链下的物流库存管理优化。 1.增强企业存货管理能力 企业要想提升存货管理水平，减少高库存现象的发生，就必须做到：提升商品处理方法。企业分店的营运课长要在促销下档日开展针对本档高库存促销商品的盘点，将实际库存记录下来，并把处理方法填于促销商品分析报表;分店物流管理部门要按照促销商品分析表跟踪各处的高库存情况。着力提升企业正常商品处理方法，企业总公司要定期将正常商品的处理方法下达至各分店，各分店根据可销售天数和处理进度，由营运课长带领对正常商品实施盘点，并将此商品的处理方法和完成时间上报至经理审核后，由物流管理部针对营运部的处理进行复查。若有异常及时上报，营运处处理情况后进行最后稽核。 2.严格控制企业存货 企业必须注意因为库存商品串号产生的库存差异。要找出产生差异的商品货号，开展一次性盘点，证实实际库存数量后在企业的库存调整单上以“+”、“一”符号反映、填上串号商品对应的调整数量和调整金额;若存货差异是)因为消费者退货但未及时录入信息管理系统所导致的，则企业的接待员在每天早晨8：30务必把前一日的手工退货单交于物流管理部，物流管理部签收后填好库存调整单，上报签字后开展存货差异的调整。 3.完善存货盘点制度，加强存货管理 为降低企业库存，加快存货周转速度，提高企业的收益，首先要解决的问题就是产品破损、报废问题。提升的手段有： 一是企业针对破损商品经重新包装后再销售时，企业必须安排相关人员按照实际情况及时清点，且在具体的盘点单据上签字并逐级上报，物流调度部将以此单据作为调整破损出清存货的依据，及时调整;二是企业针对破损商品尽量走退换货程序，想方设法的降低成本;三是不能实现销售的破损出清商品及时报废;四是制定存货异常复查制度，用以监督存货的处理和检查，发现异常立即处理;五是制定盘点管理制度，针对存货的盘点流程和盘点方法实施严格管理，统一流程，落实责任，做到存货盘点作业科学有序。 4.提高存货管理人员的业务素质 企业必须加强物流存货管理人员的存货管理素质和方法能力的培养，要定期举办关于存货管理的技能培训，针对存货管理方法、存货管理过程、存货管理流程等方面的知识开展培训，以促进存货管理人员理解和熟练掌握这些存货管理的专业知识，保证存货管理人员在工作范围内能够合理展开存货管理，针对存货管理发生的问题有一定的分析能力，可以灵活运用专业技巧和能力有效解决
房地产开发公司资金管理制度
资金管理制度 第一章总则 第一条为了加强AAA地产开发有限公司资金管理，保证资金的安全，规范资金的使用，充分发挥公司总体资金优势，合理配置资源，改善融资结构及手段，降低资金成本，加速资金周转，以达到公司价值最大化的战略目标，特制定此管理办法。 第二条公司实行资金的集中管理，原则上对外筹资与内部现金头寸实行高度集中管理，明确各级资金调动的责任和权限，杜绝越权调动资金行为。 第三条资金管理的主要内容包括：现金的管理，银行存款及信用卡的管理，筹融资及对外担保的管理、对外投资的管理和资金调动审批权限。 第二章现金的管理 第四条根据国家的《现金管理暂行条例》，结合公司实际情况，对现金制定如下管理办法： 第五条现金的收取 （一）收取现金的范围： 1.单位或职工交回的差旅费余款，赔偿款，罚款，备用金退回款； 2.无法办理转账的销售收入； 3.不足转账起点的小额收入。 （二）公司因业务需要必须收取现金的，统一由财务部门办理，其他部门或个人均不得以公司名义收存现金。 （三）出纳在收取现金时，应仔细审核收款单据的各项内容，当面清点现金，认真鉴别真伪，防止出现假币、错收。如发生误收假币或错找零，由出纳人员负责追回或承担一切损失。 （四）收款后，出纳要及时在有关凭证上加盖“现金收讫”章。 第六条现金的使用 （一）现金的使用范围： 1.支付职工个人的工资、奖金、津贴、支付个人劳务报酬;支付各种劳保,福利费,以及国家规定的对个人的其他支出。 2.支付出差人员必须随身携带的差旅费; 3.转帐结算金额(100元)起点以下的零星支出;
4.不能转帐的业务款项支出; 5.总经理批准的其他事项。 （二）现金支付的规定 1.对于需支付现金的业务，会计人员必须严格审查其合法性与合理性。如遇不符合规定或超出现金使用范围的，会计人员不得办理。 2.办理现金付款时，会计人员应认真审查原始凭证的真实性与正确性，是否符合公司规定的签批手续，审核无误后支付现金。 3.付款后，出纳要及时在有关凭证上加盖“现金付讫”章。 第七条库存现金的管理 （一）库存现金限额的规定：根据现金管理规定，各财务部门必须结合本部门的业务量和开户行的距离确定合理的库存限额。库存限额以不超过2天的开支额为限。具体数额由各项目部的财务部门及开户银行协商确定，报公司财务部审批备案。对发生意外损失的，超限额部分由责任人全额承担（项目部在银行下班后收取的现金除外）。 （二）库存现金的保管：现金保管的责任人为出纳人员；现金的保管要有相应的保管措施，保险柜应存放于坚固实用，防潮、防水、通风较好的房间，房间应有铁栏杆，防盗门；保险柜钥匙由出纳人员专人保管，不得交由其他人代管；出纳人员工作变动时，应更换保险柜密码，保险柜的钥匙或密码丢失或发生故障，应立即报请领导处理，不得随意找人修理或配匙；库存现金应整齐存放，保持清洁，如因潮湿霉烂、虫蛀等问题发生损失，由出纳人员负责。 （三）库存现金的盘点：出纳人员必须每日登记现金日记账，每日下班前盘存清点库存现金，并按日填写出纳日报；星期五下午盘库时，需由会计人员监盘，并同时在出纳日报上签字；月末现金日记账余额要与总账现金余额核对相符，确保账账相符，账实相符；发现溢余或短缺，及时查明原因，按规定程序报批处理；由出纳自身责任造成的现金短缺，出纳人员全额赔偿，如造成重大损失，应追究责任人的法律责任。 （四）任何人不得以“白条”抵充库存现金，不得坐支挪用现金，不准设立账外库存现金。 第三章银行存款的管理 第八条为了加强资金管理，保证公司资金的安全、合理和高效使用，杜绝各种违法乱纪现象的发生，根据国家有关制度，结合公司财务管理规定和实际情况，制定如下管理办法
某公司存货管理存在的问题及对策研究
本科生毕业设计（论文）封面 （ 2016 届） 论文（设计）题目 作者 学院、专业 班级 指导教师（职称） 论文字数 论文完成时间 大学教务处制
会计原创毕业论文参考选题(200个) 一、论文说明 本写作团队致力于会计毕业论文写作与辅导服务，精通前沿理论研究、仿真编程、数据图表制作，专业本科论文3000起，具体可以联系qq 805990749。下列所写题目均可写作。 二、原创论文参考题目 1 存货跌价准备、坏账准备与盈余管理关系研究 2 中小企业营运资金管理现状和对策分析 3 中小企业内部控制问题研究 4 中小企业税务外包问题探究 5 中外ERP产品对比探讨 6 中外商誉会计比较研究 7 基于公司治理的内部控制浅析 8 《小企业会计准则》与《企业会计准则》的比较研究 9 基于公司治理的内部控制浅析 10 对我国投资性房地产准则的认识与思考 11 某集团财务控制体系的优化研究 12 工商银行房贷业务风险分析 13 论作业成本法在服务业的应用 14 企业应收账款风险管理问题研究———以中小型企业为例 15 上市公司业绩评价体系研究 16 风险导向审计及其在我国的应用分析 17 浅析我国农村信用社内部控制的问题与对策 18 论中小企业品牌塑造及误区 19 资产减值会计的对策与应用 20 农村村级现状与对策分析——以某镇为例 21 某幼儿园会计控制体系研究 22 基于并购目的的企业价值评估模型的探讨 23 企业物流成本相关问题探析 24 审计主体在环境审计中的作用 25 金融危机背景下外贸企业融资策略研究——以某服饰公司为例 26 基于公司治理的内部控制浅析 27 物流企业营运能力分析——以xx公司为例 28 高新技术企业价值评估 29 某汽配公司产品成本控制的研究 30 对我国增值税转型若干问题的探讨 31 基于公司治理的内部控制浅析 32 xx印刷公司研究 33 宏观调控下房地产企业研究 34 全面预算执行控制的探讨——以某公司为例 35 营改增对企业的影响－－以某公司为例
房地产公司经营管理部职责[115829]
房地产公司经营管理部职责[115829] 房地产公司经营管理部职责 1、结合行业、竞争对手以及自身的情况分析，对公司重大问题进行研究，提出建议；对竞争对手进行跟踪研究，对竞争对手的重大举措进行预警，并给予相应的建议。 2、通过对战略环境分析，会同有关部门拟定公司的发展战略和经营策略，制定企业长远发展规划，经批准后组织实施。 3、制定公司计划管理、统计管理、内部审计管理、目标管理、固定资产管理、经济合同管理和信息管理等基础管理方面的规章制度，经公司总经理批准后组织实施。 4、负责组织制定公司各项制度与流程，对下属部门重大制度与流程进行审核及执行效果监督。 5、督导和检查公司各部门的基础管理工作，促进提升企业管理水平和经济效益。 6、全面实行经营计划管理。拟定年度经营计划，组织开展经济活动分析，并通过组织实施，提升经济工作的运行质量。 7、全面实行审计监督管理。对各公司的各业务环节定期或随机进行财务方面的审计和监督，建立经常性防错纠弊的机制，及时发现和纠正财务管理、会计核算过程中出现的各种不良情况与问题，防止差错和违纪现象发生。 8、加强统计管理，编报各类统计报表，真实全面反映企业运营状况。通过数据资料的统计分析，找出管理的薄弱环节，提出改进建议报公司领导，为领导决策提供经营管理方面的信息支持。 9、配合财会和采购部门加强固定资产和物资管理，对资产与物资进行盘点。 10、负责公司各部门经营业绩的考核，并对生产经营综合计划的执行情况进行跟踪、监督和考核。 11、协调公司各项法律事务工作，与顾问单位进行沟通，协同做好经济纠纷的调解和起诉、应诉工作，保障公司合法权益不受侵犯。 12、加强业务部门之间的横向沟通，对经营中出现的问题及时协调解决，仲裁经营管理过程中部门间发生的争议。加强对集团所属公司日常业务流程管理和经营管理的监督和检查。 13、负责集团公司档案管理工作，对公司各类档案进行收缴、整理、登记和保管，认真履行档案管理制度。 14、负责经济合同管理，对公司各类合同进行审查，规避法律风险，同时做好合同的登记、保管工作。 15、对各阶段工作计划和业务会议决议事项落实情况进行跟踪、检查、考核。 感谢您的阅读！
房地产公司资金收入管理
2.6房地产公司资金收入管理 旁地产公司资金的收入包括房款收入、各项保证金收入、违约金收入等。下面主要对房款收入管理的相关内容进行详细说明．具体包括房款收取与催收管理、交房尾款收取管理、办证退补差额款管理、房屋转让款收取管理、销售折扣管理等。 2.6.1 房款收取与催收管理 房款收取包括定金、首付款、全款、按揭或公积金贷款等款项的收取，收取的方式一般包括现金、支票、银行卡转账、信用卡支付等。 (1)房款收取的主要内容 ①定金：签订购房协议之前收取的认筹金及签订购房合同前收取的定金（小定和大定）。 ②首付款：协议转合同后客户交来的除贷款之外的款项。 ③全款：客户一次性交纳全部房款的款项。 ①按揭或公积金贷款：客户办理住房贷款由银行划人公司的款项。 (2)房款收取与催收管理的部门职责 ①销售部负责购房协议、合同签订，签订合同当天将合同递送财务部，每周提供银行按揭（公积金）办理情况周报表，便于财务部协助销售部催收房款；销售部负责催收房款。 ②财务部负责根据协议、合同收款，负责其账务处理和录入销售系统中有关财务收款数据。协助销售部催收房款。 (3)房款收取与催收管理流程 如图2-21所示。
(4)房款收取与催收管理的工作裎序 ①财务部出纳根据销售部签订的协议或合同准确收取房款，并确认各种交款方式到账时间。 a.现金方式：由销售部开具收款通知单，客户付款，收款人员当面点清，当时确认到账，同时给客户开具发票。 b．刷卡方式：同现金。 c.支票付款：客户周一至周四期间交款的，财务部应保证尽快将支票送入银行，隔一 个工作日确认是否到账，通知销售部开收款通知单；周五至周日交款的，财务部应在下周三前确认是否到账，通知销售部开收款通知单，财务部收款岗开具发票。如发生支票退票，财务不确认到账，出纳岗负责通知销售部，并请客户换开支票。 d．汇款方式：客户汇款，在客户通知销售人员后，请销售人员尽快提供客户汇款的银行、金额、及汇款人名称和汇款时间（或要求客户提供汇款单据复印件），以便财务部出纳及时查询（同城回款一般2天，外埠汇款时间一般4天），查询到账后，即时通知销售部开收款通知单，财务部收款岗开具发票。 e．按揭、组合贷款方式：在银行通知财务部负责按揭的人员已放款后，由财务部负责按揭的人员到银行取放款通知书并填写收款通知单，通知财务部出纳，财务部收款岗开具发票。 ②财务部出纳根据销售部签订的协议或合同准确收取房款，开与收款金额相符的收据给客户，并请客户在收据备查登记簿中签名。 ③收款收据内容必须注明填开时间、缴款单位或介人、款项内容、收款方式、人民币大小写、收款单位财务专用章、收款人签字。 a．填开时间必须是收取现金或支票的当天，而不能是其他日期；也不能应客户的要求任意填写日期。 b．缴款单位或个人必须是支票的付款人或是与协议、合同相同名称的购房人。 i．如果交纳支票的付款人是客户（买方）本人，则开具与支票付款人即购房合同上买方名称一致。 ii．如果交纳支票的付款人不是客户（买方）本人，则付款人必须出具证明文件，证明文件内容须包括：此房款是为某某项目某某房号某某人支付的购房款，由此所引起的一切经济及法律责任由本付款人自行承担，并加盖单位公章。 iii.如果交纳的房款是现金，则其“交款单位或个人”名称必须是合同或协议上的买方。 iV．如果客户要求更改收据“交款单位或个人”名称，则财务部会计、出纳必须根据已经变更的合同进行更改，并在收据更改之处加盖收款单位财务专用章。 V.款项内容需注明收款房号。 vi．收款方式需注明现金、支票、汇票或电汇等。 c．收据备查登记簿中签名是购房者或代理人或销售部经办人。 i．如果是购房者交款，签领人是购房者。 ii．如果是代理人代购房者交款，签领人是代理人。 iii．如果是由销售部代购房者办理，签领人是销售部经办人。 ④会计当天根据收款收据记账联和银行进账单回单联编制记账凭证（含房款订金、分期付款和滞纳金及违约金等的业务内容），按房号及客户名称及时登记销售收入阴细账，并于收到房款的当日录入销售系统中有关财务收款数据，月初1日前复核销售部上月销售月报表。次月5日前编制月末客户欠款明细表给销售部，便于销售部催款。 ⑤会计负责监督客户房款的付款进度，对客户房款缴付存在的问题及时上报部门经理并与销售部沟通、解决。
房地产项目公司运营管理思路
房地产项目公司运营管理思路 随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及 房地产业宏观调控 政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的 模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了 更高的要 求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将 加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地 产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、 物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。 下属房地产项目公司 必 须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。 、领导力五要素 在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素 （激励人心、共启愿 景、使众人行、挑战现状、以身作则）。 1） 激励人心。 标（KQA ,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA 。在KMA 基础上设定 周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。 l\KQA\KMA 都是由本人根据项目公司的年度计划提出、上级核准的，有明确的量化考 核标准的（百分制）。年度关键业绩指标（KPI ）与奖金、年度底薪增长、职位提升 相挂钩。在我的使用过程中，这是一种行之有效的措施，能够充分地调动员工的积极 性。 2) 共启愿景。 项目公司要紧跟企业文化所指出的方向。要有一个能够激动人心的发展远景, 让每一个员工都能从中发现自己的奋斗方向，这样就有了前进的目标。 赢利 建立项目公司的战略目标体系。 将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目 标（年度关键业绩指标，即KPI ）, 再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI ），各 部门分解为每个员工的KPI 。同样, 还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目 KP
德邦物流库存管理
摘要 企业的发展经常会由于受到其配送管理模式的限制，不能适应当今全球化竞争的要求。论文以德邦物流的配送管理为例，首先介绍了德邦物流的运输配送现状及方法，然后分析了德邦物流库存管理现状，以及目前在库存管理中仍然存在的问题，最后指出了德邦物流库存管理方面的优化策略，对德邦物流进一步提升自己的企业竞争力具有一定的指导意义。 关键词：DB物流，库存管理，ABC分类法
目录 1 库存管理基本理论 (1) 1.1 概述 (1) 1.2 库存管理作用及意义 (1) 1.2.1 库存管理的意义 (1) 1.2.2 库存管理的作用 (1) 1.3 库存管理的优点 (2) 1.3.1 有利于资金周转 (2) 1.3.2 促使生产管理更为合理 (2) 1.3.3 有利于顺利地进行运输管理，也有助于有效地开展仓库管理工作 (2) 2 DB物流公司库存管理现状 (3) 2.1 DB物流公司概况 (3) 2.1.1 公司背景 (3) 2.1.2 DB物流经营现状 (3) 2.1.3 DB物流仓库现状 (3) 2.2 DB物流公司库存管理现状 (4) 2.2.1 DB物流库存类型 (4) 2.2.2 DB物流库存运作现状 (5) 2.2.3 DB物流库存设备现状 (5) 3 DB库存管理存在的问题及原因分析 (6) 3.1 DB库存管理存在的问题 (6) 3.1.1 过度依赖人工搬运、人工盘点 (6) 3.1.2 托盘、叉车、货架等标准化与老化问题 (6) 3.1.3 货物流动性大，管理难度大 (6) 3.1.4 库存控制策略简单化 (7) 3.1.5 信息传递效率低下 (7) 3.1.6 库存的浪费较大 (7) 3.2 DB库存管理问题的原因分析 (7) 3.2.1 DB库存管理存在问题的内部原因 (7) 3.2.2 DB库存管理存在问题的外部原因 (8)
房地产公司资金管理制度
资金管理制度
1.程序概况
2.工作程序 2.1总则 2.1.1 为了加强对货币资金的内部控制和管理，保障货币资金的安全，根据《中华人民共和国会计法》和《内部会计控制规范》等法律法规，制定本制度。 2.1.2 本制度所称货币资金是指公司所拥有的现金、银行存款和其他货币资金。 2.2 岗位分工及授权批准 2.2.1 公司建立货币资金业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保办理货币资金业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。 2.2.2 公司办理货币资金业务，应当配备合格的人员，并根据公司具体情况进行岗位轮换。办理货币资金业务的人员应当具备良好的职业道德，忠于职守，廉洁奉公，遵纪守法，客观公正，不断提高会计业务素质和职业道德水平。 2.2.3 公司对货币资金业务建立严格的授权审批制度，明确审批人对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制措施，确定经办人办理货币资金业务的职责范围和工作要求。 2.2.4 审批人应当根据货币资金授权审批制度的规定，在授权范围内进行审批，不得超越审批权限。经办人应当在职责范围内，按照审批人的批准意见办理货币资金业务。对于审批人超越授权范围审批的货币资金业务，经办人员有权拒绝办理，并及时向审批人的上级授权部门或上级授权人报告。 2.2.5 公司应当按照规定的程序办理货币资金支付业务 2.2.5.1申请：公司有关部门或个人用款时，应当提前向财务部提交货币资金支付申请，注明款项的用途、金额、预算、支付方式等内容，并附有效经济合同或相关原始凭证等。 2.2.5.2复核：主办会计对货币资金支付申请进行复核，复核货币资金支付申请的程序是否正确，手续及相关单证是否齐备，金额计算是否准确，支付方式、支付单位是否妥当等。复核无误后，交由审批人审批。 2.2.5.3审批：根据其职责、权限和相应程序对支付申请进行审批。对不符合规定的货币资金支付申请，审批人应当拒绝批准。 2.2.5.4办理：出纳人员应当根据经审批的支付申请，按规定办理货币资金支付手续，及时登记现金和银行存款日记账。 2.2.5 公司对于重要货币资金支付业务，应当实行集体决策和审批，并建立责任追究制度，防范贪污、侵占、挪用货币资金等行为。 2.2.6 严禁未经授权的机构或人员办理货币资金业务或直接接触货币资金。 2.3现金管理 2.3.1公司使用现金的范围是 2.3.1.1办公用品、运杂费等10000元以下的日常零星支出； 2.3.1.2职工的工资及各项劳保福利费用； 2.3.1.3差旅费支出； 2.3.1.4为正常业务而准备的备用金。 2.3.2 公司严格按照国家关于现金管理的规定使用现金。公司与其他单位的经济往来，凡是能够通过转账结算的，不得使用现金结算。 2.3.3 所有现金收入款项都应于当日如数存入银行，当日下班后发生的现金收入应由出纳人员保管在保险柜中，须上报集团财务负责人并于第二天上班时及时存入银
精品业门店的进货与库存管理
连锁企业门店的进货与库存管理 门店的进货是指向总部要货或自行向由总部统一规定的供货商要货的活动。门店的存货包括卖场的存货和内仓的存货。进货与存货是门店销售的基础。 1．门店进货管理作业 (1)订货作业 门店的订货作业是指门店依据订货计划向总部配送中心或总部指定的厂商及自行采购单位进行点叫货物的活动。 一般来说，连锁总部会对各个门店统一规定每天的订货时间，以保证订货作业的计划性。可采用的订货方式有人工、电话、传真、电子订货系统等多种形式。随着我国连锁经营规范化的发展，最终将采用EOS订货系统。订货信息汇总总部或传达厂商后，由总部来配送商品或由厂商直接配送。 (2)进货作业 门店的进货是指订货后对厂商或配送中心配送来的商品进行接收或验收，从而使商品进入卖场或内仓。
(3)验收作业 验收作业可按进货的来源分为厂商配送验收、总部配送验收和自行进货验收。 由于总部配送在出库时已经查点清楚，所以总部配送的商品送到门店后，不须当场验收清点，仅由门店验收员立即盖店章及签收，若事后店内自行点收发现差误，可通知总部查清和调补。厂商配送和自行采购的要当场查点清楚，出具相关凭证，总部指定厂商直接配送的，由总部统一结算，自行进货则由门店自行结算。 (4)退换货作业 退货主要是因为商品品质不良、订错货、送错货，产品为过期品、滞销品等。退换货作业可与进货作业相配合，利用进货回程顺便将退换货带回。退换货时，首先要查明退换商品的来源；其次要填清退换单，如注明品名、数量、退换原因、要求等；最后，要事先告知厂商，以便厂商及时处理。 2．门店存货管理
门店存货管理主要包括仓库管理和盘点作业。仓库管理是指门店商品储存空间的管理。盘点则指对库存商品的清点和核查。目前由于我国商品配送能力有限，门店实施无仓库经营较困难，许多门店要么设置内仓要么将货架加高，将上层作为储存空间，保持一定商品储备，以保证门店正常销售。通过盘点作业，又可以及时计算出店铺真实的存货、费用率、毛利率、货损率等经营指标，便于门店经营决策和业绩考核。因此，仓库管理与盘点作业是相辅相成的，科学、合理、安全而卫生的仓库管理，不但可方便盘点作业，而且可减少库存费用及损坏，及时准确的盘点又可科学地控制库存，发现问题并及时处理。
融创集团房地产.资金管理制度
资金管理制度 为了加强集团系统内资金使用的管理和监督，加速资金的周转，提高资金利润率，保证资金的安全，根据的《融创集团公司财务会计基础工作规范》、《融创集团财务管理制度》和其他管理制度，制订本规定。 总则 集团财务中心负责集团系统内资金使用的调配、管理和监督；各公司的财务部在集团财务中心统一领导下负责本公司内资金使用的调配、管理和监督，并对集团财务中心直接负责。 第一章现金管理 第二条 为保证公司工作的正常进行，各公司根据本公司的具体情况和银行对库存现金的管理，制订适合本公司的库存现金余额，并报集团公司备案。 第三条 现金主要用于以下项目的支付： （一）员工工资、奖金、津贴、福利费、医药费； （二）个人劳务报酬； （三）根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金; （四）各种劳保以及国家规定的对个人的其他支出； （五）出差人员必须随身携带的差旅费和日常办公发生的租车费用；
（六）客户的退房款（购房时交纳是的现金，如果客户交纳的是支票、汇票等非现金，客户退房款不允退现金）； （七）结算起点下的零星支出； （八）其他需要支付现金的其他支出。 第四条 公司现金必须存放在财务室的保险柜内。 第五条 严格财经纪律，做到大宗现金及时解送银行入账，特殊情况须报综合部和财务经理批准后安排不少于两人值班守护，以防事故发生。 第六条 不准以收抵支，收支必须分开；不准代其他单位收、付现金；不准将公司存款账户借给他人使用；不准以白条或不符合账务制度的凭证顶替库存现金；不准私设小钱柜；不得将长款存放一边，脱离账务监督。 第七条 为了加强现金管理，保证资金安全，对于第三条（一）至（七）以 外的现金支出，如有必要使用现金结算，必须由总经理报集团总裁书面批准并在集团财务中心备案后方可执行。 第八条 出纳人员要认真、逐笔、顺序登记好现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结，每天业务终了，应核对账、款是否相符，月终应与会计核对，做到账与账相符、账与实物相符，如有问题应及时查明原因调账。 第九条 财务部每月月末结账前，财务主管应当指定会计人员和出纳共同对库存现金进行清查、盘点，如有长短款，应查明原因及时处理。对于个人原因造成的损失，应由责任人承担。 Word 版文件来自:地产交流群 群号:127644268 原版文件仅限群内成员交流
万科房地产开发有限公司财务管理
万科房地产开发有限公司财务管理 1 财务管理制度设计 （1）企业存货管理制度 第一章总则 第1条目的 为了规范存货管理，节约存货管理费用，特制定本制度。 第2条管理范围 包括企业临时出租房、周转房以及在建工程、周转材料、低值易耗品等。 第二章工程物资的管理 第3条工程物资的采购 （1）工程物资的采购，根据工程计划和预算，编制总体采购计划，报企业领导审核后执行。 （2）每月初，有关部门根据年度计划、上月工程物资的实际消耗情况、工程进度变化情况及合理的需要量制订月度采购计划，严禁无计划盲目采购。 （3）工程物资的采购必须由专人负责，采购员应根据经审核过的计划及采购清单实施采购。 第4条工程物资的入库 （1）工程物资购进后，必须认真验收，严把质量关、价格关、数量关，经检验质量合格、数量无误后，方能办理入库手续。 （2）工程物资入库验收时，发现采购不合格或不符合要求的，由采购人员直接负责；验收入库后发现问题的，由保管员负责。 （3）工程物资验收时发现短缺、毁损等数量、质量上的问题时，应查明原因，落实责任，其中应由运输部门负责的，要填制《工程物资短缺毁损清单》，由运输部门鉴证后，连同工程物资一并送交仓库。对于数量尚未点清、验质尚无结果的工程物资应单独保管，不得领用。 （4）工程物资经验收后，保管员应填制《收料单》，一式三联，第一联材料采购部留存，用以考核工程物资采购计划的执行情况，第二联随同发票送交财务管理部门报账，第三联仓库留存。 （5）采购人员向财务管理部门报账时，原始单据和入库手续必须齐全，否则财务人员有权拒绝报账。
第5条工程物资的领用 （1）工程物资的领用必须按《领料单》的要求严格填写，《领料单》如有缺项，保管员有权拒绝发货，仓库材料核算人员有权拒绝受理，并通知领用人补填完整。 （2）领料批准的权限按各级领导的审批权规定办理。 第6条工程物资的库存管理 （1）仓库必须建立收、发、退料责任制，严格执行验收，规范计量工具、量尺过磅、点数、估堆、验质、上架、入库、立卡等管理制度，做到账账相符、账实相符、账证相符。 （2）建立工程物资管理台账，进行数量、金额核算，设立核算人员，认真填写收、发、退料凭证，做到真实可靠。 （3）仓库根据收、发、退料单登记材料明细账，并于月底报送财务管理部门，与财务管理部门核对无误。 第7条工程物资的盘点清查制度 （1）为了不影响财务核算工作，仓库应在每月25日结账，编报《工程物资变动表》、《支出清单》并附收、发、退料凭单及时送交财务管理部门。每月25日结账时，要做好收、支、结存的盘点工作，核对库存数，从量上查明盘盈、盘亏数，报送财务管理部门。 （2）建立工程物资定期清查制度，采用实地盘点的方法，用点数、过磅或测量等方法点清数量。盘点后，编制《库存物资盘点表》，将仓库工程物资卡片所列的结存数和盘点的实有数核对，对于账实不符的材料，应切实查明原因，分清责任。工程物资要求每季度清查一次。 （3）财务必须认真做好原始凭证的审核工作，合理组织工程物资的总分类核算和明细分类核算，做到账账相符、账证相符、账实相符，保证账、卡、物、资金四相等。 （4）做好工程物资的索赔工作。 第8条工程物资的稽核 （1）财务管理部应设置专职的审计人员（在企业的中、远期规划中，视企业的发展状况，成立独立的内部审计机构），对工程物资业务进行核查，对工程物资资金的利用效益进行分析。 （2）审计人员应参与工程物资的盘点，现场观察存货的流动与控制。在调查过程中，还应听取生产技术人员、工程师及有关专家的意见。因为有些工程物资的专业技术性强，不了解这些情况，就很难
进货作业
一、进货作业 进货作业包括把货品做实体上的接收，从货车上将其货物卸下，并核对该货品的数量及状态( 数量检查、品质检查、开箱等 )，然後将必要资讯给予书面化等等。一般进货主要作业流程与内容如图1-1￣1-2所示。
图1-1 一般进货主要作业流程图 图1-2 一般进货主要作业内容探讨 1. 进货目标的计画分析 1.1 系统设计原则 为让搬运者安全有效率地卸货，及期使物流中心能迅速正确地收货，进货计画及其相关资讯系统注意以下原则： (1) 多利用配送车司机来卸货，以减轻公司作业员负担及避免卸货 作业的拖延。 (2) 尽可能将多样活动集中在一工作站，以节省必要空间。 (3) 尽可能平衡停泊码头的配车，例如依进出货求状况制定配车 排程，或转移部份耗时的进货至离峰时间。
(4) 将码头月台至储区的活动尽量保持直线流动。 (5) 依据相关性安排活动，达到距离最小化或省去步行的机会。 (6) 安排人力在尖峰时间使货品能维持正常速率地移动。 (7) 考虑使用可流通的容器，以省除更换容器的动作。 (8) 为方便後续存取及能随时应付确认查询的求，应详细记录进 货资料。 (9) 为小量进货计画准备小车。 (10)在进出货期间尽可能省略不必要的货品搬运及储存。 1.2 进货考量因素 在设计一完整的系统前，便考虑所有相关的影响因素才能将之统合规 划，而在进货方面的考量因素很多，包括： (1) 进货对象及供应厂商总数：一日内之供应厂数( 平均，最多 )。 (2) 商品种类与数量：一日内之进货品项数(平均，最多)。 (3) 进货车种与车辆台数：车数/日(平均，最多)。 (4) 每一车的卸(进)货时间。 (5) 商品的形状、特性。 (a) 散货、单元之尺寸及重量。 (b) 包装型态。 (c) 是否具危险性。 (d) 栈板叠卸的可能性。 (e) 人工搬运或机械搬运。 (f) 产品的保存期限。 (6) 进货所人员数(平均，最多)。
XX房地产公司存货核算操作指引
XXX房地产公司存货核算操作指引 1.0 目的 为加强存货管理,规范公司存货管理，便于对公司存货结构和存货存量的分析和 考核。 2.0 适用范围 适用于XXX房地产公司有限公司存货的管理。 3.0 术语和定义 存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。 4.0 职责 财务部负责本规范的推行、解释并检查执行情况；公司工程部、市场部、物业 部等相关部门负责存货的具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向财务部 反馈。 5.0 内容 5.1 存货的分类，分类情况见下表 5.2 各类存货的核算 5.2.1 在建开发产品的核算 5.2.2.1 科目设置
“开发成本”科目核算在建开发产品的实际开发成本,其明细设置参见下表: 上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图： 5.2.1 在建开发产品的核算 5.2.1.2 核算说明 1）在开发过程中发生的各项费用的核算 a、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程 费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）； b、发生的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一 定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。 c、开发项目采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单” 承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科
目，贷记“应付账款”科目。 d、开发项目采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成 本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“周转材料”、“银行存 款”等科目。 e、在开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备 发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“周转材料”科目。 f、根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担 的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产 品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。预提 数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。 2）已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本转转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目 （有关成本核算对象的成本项目中）； 对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出 租开发产品”科目，贷记本科目。 3）对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。4）本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。 5.2.1.3 拟开发土地核算说明 1）“开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括：①总体未开工项目的地价款和前期费用；②分期开发的项目， 其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。 1）项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核算项目下。 a.期末对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证部分拟开发土地的对应合 同金额大于帐面金额部分，进行费用预提，分录如下 借：开发成本—土地获得价款—…—拟开发土地（以下省略部分明细）贷：预提费用 b.次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。 项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入“在建开发产品”类
8.进货、存货、盘点作业流程
进货存货盘点作业流程 超级市场的进货管理 超级市场的进货管理包括订货、进货、验收、退换货、调拨等项业务。 1、订货业务。 超级市场的订货业务是指在所确定的厂商及商品范围内，依据订货计划而进行的叫货、点菜或叫添货的活动。订货业务应注意以下问题。 （1）订货要有计划。定货要注意适时与适量，各类别商品的订货周期，最小订货量等都必须有事前计划。这样，一方面，可以提高工作效率，另一方面可确保货源供应正常。 （2）订货方式要规范化。订货方式可采用人工、电话、传真、电子订货系统等多种形式，发展的趋势是采用EOS订货系统。 2、进货业务。 进货是根据订货作业，由厂商或配送中心来说就是“配送”。进货业务应注意以下事项： （1）进货要遵守时间。进货时间的确定应考虑厂商作业时间、交通状况、营业需要及内部员工出勤时间。 （2）验收单、发票需齐备。 （3）商品整理分类要清楚，在指定区域进行验收。 （4）先退货再进货，以免退调商品占用店内仓位。 （5）验收后有些商品直接进入卖场，有些商品则进内仓或进行再加工。 （6）要对变质、过保持期或已接近保持期的商品拒收。 4、退换货业务。 退换货是超级市场根据检查、验收的结果，对不符合进货标准和要求的商品采取退货或换货币行动的业务活动。退换货业务可与进货业务相配合，利用进货回程顺便将换货带回。退换货业务应注意以下事项： （1）确认厂家，即先查明待退换商品所属的厂家或送货单位。 （2）填写退货申请单，注明其数量、品名及退货原因。 （3）退换商品应注意保存。
（4）及时联络各厂商办理退换货。 （5）退货时应确认扣款方式、时间及金额。 超级市场的存货管理 商品存货是流通的停滞和资金的占用，但又是必不可少的环节。市场变化莫测，生产又需要一定的周期，为使超级市场不致出现缺货现象离不开商品存货。由于库存要占用资金和场地，会给超级市场带来成本费用的增加，因此，科学的存货管理十分必要。 超级市场的存货管理主要包括：存货数量管理、存货结构管理和存货时间管理。 1、存货数量管理。. 存货数量与商品流转相适应，是最佳效益点。存货量过大，会造成商品积压，浪费效益；存货量过小，会造成商品不足，市场脱销，影响销售额。商品存货数量管理一般彩两种方法：一是保险存量，是商品住址的下限，低于此限，将会导致积压。 /2、存货结构管理。 无论是仓库空间还是资金，都是有限有。如何使这些有限的空间和资金取得更大的效益，加强商品库存结构管理是非常重要的。商品库存结构管理的最常用方法是ABC管理法。 3、存货时间管理。 加快商品周转等于加快资金周转，自然会提高商业动作效率，这是超级市场能否获得利润的关键，所以应加强存货的时间管理。 超市的商品盘点要注重超市盘点流程，根据超市盘点流程的规定做好盘点工作。对于超市盘点流程来说，各个阶段的组合才是完整的工作流程。 超市盘点流程一：盘点制度确立
浅析房地产企业运营管理
浅析房地产企业运营管理 摘要房地产企业运营管理体系，其好坏直接就会体现在企业的核心竞争力的高低。一个好的运营管理体系是企业健康、可持续发展的最有力保障，是所有房地产企业都务必得认真面对，全方位考虑的关键。本文就将对我国房地产项目开发运营管理的相关问题进行分析探讨。 关键词房地产;企业项目;运营管理 前言 在工程建设领域中，项目管理作为一种科学的管理方法已被广泛应用。不仅形成了项目管理体制和运行机制，而且建立了系统、完整的项目管理体系。同时，随着社会的不断发展和科学技术的不断进步，工程项目管理所涉及的范围仍在不断地扩大，新的管理理念仍在不断扩充。房地产项目运营管理作为一种管理模式，不断地被地产商广泛应用。 1 房地产项目开发流程 在房地产项目开发运营中，房地产项目规划设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计、景观设计等方面的管理，全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径，其工作涉及整个房地产开发的全过程，使项目前期设计方案得以明确，在房地产工作中扮演起承转合的重要作用。规划设计管理是房地产企业负责人对房地产涉及的一切设计活动进行同意的部署，不仅要解决房地产设计问题，还要保持好设计相关部门之间的沟通联系，避免实际工作中出现矛盾。 房地產项目开发主要分为项目初期准备、规划设计、建设施工、竣工验收、经营使用五个部分。就从时间的分配上来说，初期准备和建设施工阶段所需的时间最长。初期准备主要是取得土地的使用权，并完成工程项目建设所需要的相关证明和手续。竣工验收主要是甲方和乙方就工程质量和工程成本进行验收和核算。经营使用主要是房地产企业销售或是使用建成的建筑物。每个部分都有着不同的工作要做，而且都是必不可少的[1]。 2 房地产企业项目管理的基本原则 2.1 符合相关的法律法规的要求 当前我国房地产行业的相关法律法规相比比较系统和完善，为了更好地建立房地产企业工程管理体系，促进该体系的健康发展，在建立的过程中要充分了解相关的法律法规、房地产专业的法规以及地方相关的政策方针，使得建立的体系
某知名房地产公司资金管理制度
某知名房地产公司资金管理制度 一.目的: 为保证资金安全～降低资金风险～合理利用资金～规范资金结算。 二.适用范围: 苏南物业及其下属各服务中心、部门。 三.方法和过程控制: 1. 现金管理,出纳、收银员需办理社会担保, 1.1现金,指“存放在出纳处的人民币和外币”～以下同,的使用范围须按国家《现金管理暂行条例》进行～范围之外的现金使用应通过银行进行结算～公司不得为任何单位和个人套取现金。单笔现金使用金额在人民币一仟元以上,包括一仟元,时～需提早一天把审批好的《备用金借支单》交到财务管理部。 1.2以现金方式获取的收入必须及时入帐～当天送存银行～超过银行当天营业 时间收取的现金～应在值班人员的监督下放入投币式保险箱～并需要双方签字确认,于第二天在第三人监督下取出打开,确认无误后双方在值班表上签字确认,并立即送存银行。 1.3出纳在办理现金支付时～必须检查付款单据,备用金借支单等,是否已完备 支付审批手续～不得受理未按规定审批的支付业务,不得受理不完整、不真实、不合法的各类凭证～如有异常情况及时告知财务负责人。 1.4公司各业务部门～在业务活动中收取的现金必须及时上交公司出纳～不得 自行用于任何开支。严禁用“白条”抵充现金,不准因私借支现金,不私设“小金库”保存帐外现金。
1.5出纳在办理收付时～应坚持“当面点清”制度～每笔现金收付后应当即入帐。同时必须作到“日清月结”～日记帐与库存现金应于每日终了后核对～如出现长短款～应立即告知财务负责人～查明原因及时处理。 1.6财务管理部每月至少一次对服务中心库存现金、有价证券进行突发性检查。并填制现金～有价证券盘点表。并随当月检查报表一起装订成册存档。 1.7公司各部门当日营业现金余额最高不得超于伍仟元,特殊情况需要审批,。 1.8公司出纳到银行存取现金时～数额在三万以上一定要有1-2名保安人员陪同～到较远的银行一定要有公司的车辆接送。 1.9做好保险柜的安全保卫工作～即保险柜必须放臵在有监控摄像的地方～所有物业服务项目监控中心必须设臵投币式保险柜。 2. 银行存款管理 2.1因业务需要～新开银行帐户须书面向总部资金管理中心申请～并告开户理由、帐户用途。得到批准后方可开户～并严格按照当初开户的用途使用。 2.2财务应定期对各开户行的户头进行清理、核对～对已存在但不需使用的帐户应及时书面向总部资金管理中心申请销户～得到批准后及时到银行办理销户手续。 2.3严禁出租,或出借,银行帐户～不得以任何形式帮助任何单位或个人进行洗钱行为。 2.4财务印鉴须由两人分别保管。会计主管负责保管和使用银行开户印鉴章中的法人代表章～财务专用章由财务管理部负责人保管和使用。 2.5银行结算单据和支票统一由出纳购买并妥善保管～财务印鉴不得预留在空白票据上。 2.6银行存款的支付～必须检查付款单据,付款审批单～备用金借支单等,是否已完备支付审批手续～不得受理未按规定审批的支付业务,不得受理不完整、不真