中国房价十年不跌的真正原因

降房价还是增收入中国房价十年不跌的真正原因

2011年04月08日08:17

在国务院要求今年一季度各地公布房价调控目标的大限——3月31日到来之际，各地房价调控目标纷纷出炉。让很多人感到有些失望的是，除了首都北京一地表示要“稳中有降”之外，其余各地都是在限定涨幅上做文章。近半省会城市“限涨令”瞄准10%；其中最“不靠谱”的是吉林榆树，涨幅不得超50%；作为最早公布房价调控目标的省会城市之一，贵阳是“不高于去年全国平均值%)”；上海和广州均为“新建住房价格涨幅低于年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平” 即“上海涨幅目标不超8%，深圳不超10%”……

尽管一些期待房价下跌甚至房价大跌的人要失望，我还是认为这些调控目标有它的具体情境在。全国各地市场发展极不平衡，一刀切地规定一个调控指标并无可能，这也正是国务院要求各地根据实际情形出台各自调控目标的原因。而房地产调控此去经年，历来提的是“控制过快房价涨幅”而不是直接要让房价下跌。一些意见领袖一直用房价下跌忽悠民众的心理预期，未必与客观事物的发展规律相符。相比于去年北京房价平均涨幅40%，如果今年真能做到“稳中有降”，其实已经非常不易。各地如果真能控制住涨幅，也已经是相当的成绩。

如果我们仔细推敲，会发现北京的“稳中有降”也是有前提的，指的是“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”，其中的关键词是“新建”、“普通住房”即140平米以下住房，而“普通住房”包含“普通商品房”和“保障性住房”。这个统计首先把中高档住房排除在外，然后，如果能够切实增加保障房供应的话，新建普通住宅的平均房价必降无疑。但它是通过“去掉一批最高分、增加一批最低分”来达到拉低分值的目的，尤其是保障房越向廉租房、公租房的正确目标回归，保障房的价格最终可以做到成本价甚至略低于成本价，不拉低平均房价几乎是不可能的。很多人误以为北京的普通商品房也要降了，其实是个误解。当然，在房价相对平稳或者预期上涨不高的时期，总会有一些急于出手的房子能让买方落个好价钱，但它不代表房地产的整体走势。

舆论再一次把矛头集中到地方政府的土地财政上面。也对也不对。对的是土地收入的确占了很多地方政府的大头。不对的是，绝大多数土地收入其实最终都补贴给了拆迁、征地、市政乃至于补贴给了保障房和企业用地，所剩无几。

房价十余年见涨不见跌，真正的原因是“货币觉醒”和“城市觉醒”。货币觉醒是指在全球竞争中必须保持本

够的货币量，甚至增发。即使央行不断提高准备金率达到史无前例的20%，2011年我们的广义货币增量仍将达到16%以上。

2011年恐怕才是近五年来中国最难的一年，一方面是居民消费意愿持续下降到1999年以来的历史最低位；另一方面则是突如其来的日本核危机和利比亚战争，将极大地推高全球石油价格和通胀预期。诚如发改委对外经济研究所所长张燕生所言：利比亚危机使油、铁矿石、粮食变得更贵，日本大地震使整个供应链变得更贵。全球油价，粮价，资源价格上升对我国影响大约在30%到40%之间。输入型通胀的压力更大，形势更加严峻。想把物价稳定在4%以内更加困难了。

“城市觉醒”是指城市化使产品、服务和思想得以自由流动，直接推动了合作和经济增长，由此产生的“集聚经济学”效应使城市的吸引力越来越大，也直接推高了城市房价。印度孟买人均收入比中国的北京、上海更低，但房价却高得多。舆论期待政府不断把房价压下来，其实是各级政府不堪承受之重。他们可以这么做，但是副作用会更大。一方面，我们需要解决就业问题，需要解决百姓收入不断增长的问题，另一方面他们又要不断地打压房价，这其实存在内在的矛盾，甚至是不可调和的矛盾。

这方面，郎咸平说得更绝对。他说，今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需求，那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。近年政府出台了一系列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑：要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况？那就是中国完了！中国的房地产业现在好比是一座火山，政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来，其后果是：恶性通货膨胀、经济再次探底，甚至引发火山爆发，最后一个支柱产业画上句号。

让房价上涨，老百姓住房怎么办？郎咸平认为，新加坡的做法是一个样板，即政府加强保障房的建设，以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。2010年政府土地出让金万亿(实为万亿)，拿出10%建保障性住房，2900亿可以建设2亿平方米，10年20亿平方米足足够2亿人居住，如果从土地出让金拿出6000亿可人人看病不要钱，再拿出1000亿可人人上学不要钱，所以从土地出让金拿出1/3，可以解决老百姓住房、看病、上学“三座大山”。

当然，保障房需要时间，需要细致的构建和耐心，不可能一蹴而就。

“以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础”，这个观点跟我一致。我认为保障房是需要健康、繁荣的商品房市场进行补贴和输血的，商品房繁荣皮之不存，保障房毛将焉附？

在现实和规律面前，人们不能一再期望政府做它做不到的事情，毕竟意志是无法战胜规律和自然的，就像人类的意志无法战胜核辐射。不妨换一个思路：用收入的增长，追赶房价物价的增长。而如何增收，那里面的空间就很大了，既有政府的能动性，更有个人无限的能动空间。思路决定出路，态度决定一切。

房价只涨不跌背后的秘密

中国建材网发布时间：2011-4-6 点击数：938

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【中国建材网】传房价下降已经是必然趋势，很多专家都是这么认为的。但是我们民众看到和感受到的是房价依然很贵，而且并没有下降的趋势，反而是越来越高，而且还在不停的上涨。这么样的形式房价能够下降吗？房地产界的大多数人是也都含糊其词，还是老任说的好，房价是不会降的。房价不降当然有它不能下降的理由，有它只涨不跌的背后的秘密。

全国各地房地产市场发展极不平衡，一刀切地规定一个调控指标并无可能，这也正是国务院要求各地根据实际情形出台各自调控目标的原因。而房地产调控此去经年，历来提的是“控制过快房价涨幅”而不是直接要让房价下跌。一些意见领袖一直用房价下跌忽悠民众的心理预期，未必与客观事物的发展规律相符。其实，房价十余年见涨不见跌，真正的原因是“货币觉醒”和“城市觉醒”。货币觉醒是指在全球竞争中必须保持本国足够的货币量，甚至增发。即使央行不断提高准备金率达到史无前例的20%，2011年我们的广义货币增量仍将达到16%以上。“城市觉醒”是指城市化使产品、服务和思想得以自由流动，直接推动了合作和经济增长，由此产生的“集聚经济学”效应使城市的吸引力越来越大，也直接推高了城市房价。

郎咸平说：今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需求，那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。近年政府出台了一系列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑：要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况？那就是中国完了!中国的房地产业现在好比是一座火山，政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来，其后果是：恶性通货膨胀、经济再次探底，甚至引发火山爆发，最后一个支柱产业画上句号。我们且不说这个观点到底是否正确，但是有一点是肯定的，政府一直再拿房地产当做经济的支柱，对于有过此类经验的日本，相信他们对这个是最有感觉的，我们也是有事实做参考的，最终的崩盘，经济崩溃不再是一个遥远的话题。政府不解决这个问题，而妄想城市房价下降，这可能吗，而且相信政府也不会有让经济崩溃的勇气，我们和政府都承受不起。

新加坡面对高房价的做法是，大力发展保障房。即政府加强保障房的建设，以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。而我们也发现，我国同样提出大力发展保障房，只是国内的形式是就是有保障房出来，经过层层的审批和其他的一些不确定因素，最终接到这个名额的人却未必是真正需要住房的人，这就需要我们加强这块的透明度，防治腐败和一些其他的不能公开的内幕。

来源:百度

本文标签：房地产价格

文章来源：中国建材网房价降了房企垮了房子还放心吗？

2011-04-01 08:40:00来源：张婷

[提要]3月25日下午，著名经济学家郎咸平教授在香格里拉大酒店举行了一场高端讲座，来自我市制造业、教育界、房地产界、金融界等各行各业的上千人听取了讲座。郎咸平教授围绕当前社会的热点问题，对2011年我国经济何去何从，作出了独特的见解。定价权之争是一场没有硝烟的战争。

“危言”：房价降了中国就完了

3月25日下午，著名经济学家郎咸平教授在香格里拉大酒店举行了一场高端讲座，来自我市制造业、教育界、界、金融界等各行各业的上千人听取了讲座。郎咸平教授围绕当前社会的热点问题，对2011年我国经济何去何从，作出了独特的见解。定价权之争是一场没有硝烟的战争。

郎咸平称，今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需求，那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。

近年政府出台了一系列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑：要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况？那就是中国完了！中国的房地产业现在好比是一座火山，政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来，其后果是：恶性通货膨胀、经济再次探底，甚至引发火山爆发，最后一个支柱产业画上句号。

让房价上涨，老百姓住房怎么办？新加坡的做法是一个样板，即政府加强保障房的建设，以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。郎咸平语录：“只要你在中国看到泡沫，那一定是一个更大危机的先兆。”

非“耸听”：房企负债率高或被逼迫“低头”

随着2010年度上市房企年报的逐渐披露，房企现金流普遍极度吃紧的现状已浮出水面，众多企业在2010年销售表上看似“出色”的答卷背后，更是潜藏着高额负债率的阴影。而央行存款准备金率再次升至历史新高的当下，企业正面临着空前的资本危机。业内预计，倘若不及早“低头”，2011年的企业年报恐将会很难看。

截至3月20日，已有42家上市房地产企业公布了2010年年报，数据显示，这些房企的经营性现金流量净值为负亿元，相比2009年同期下降了%，其中有29家公司同比下降，超大的下降幅度和企业比例，创下了中国房地产史上之最。

从这些年报来看，虽然这些上市房企对于地产的投资并未放缓，新开工面积也依然处于高位，但紧张的现金流量却严重影响了企业的拿地速度。万科在年报中直言，未来一段时间，行业资金面临紧缩将成为大势所趋，财务安全事关企业未来发展，必须谨慎。而从万科2011年至今的拿地速度来看，这一观点已经落实到了实际操作层面。相比万科，保利地产的经营性现金流量净值更为惨淡，为负亿元，同比大幅下降了%。

正视：房子还放心吗？

南昌在3月30日已经公布了房价调控目标：2011年全市新建住房价格涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅控制在10%以内。此外，各地区、各部门和各单位要认真贯彻落实国务院和本市各项房地产市场调控措施，实现调控目标。不出业内人士预料，南昌楼市调控目标可谓没有新意，GDP与人均可支配收入挂钩，业内预计涨幅不超过10%。

10%似乎已近成为房价调控的惯用底线，在这一底线在，房价能否降下来，购房者已不在关心。从近期南昌新房住宅成交量可以看出，刚需不会再等待所谓的“购房好时机”，而是匆匆出手买房。郎咸平发表的言论“房价下降中国就完了”，这会是危言吗？再加上上市房企负债的噩耗频频入耳，开发商会怎样打造让购房者放心的房子呢？购房者又该如何去选放心房呢？业内人士发表了自己的见解。

营销总监徐恩龙从开发模式解析了“放心房”：开发模式应该对我们公司来说是要脱离传统的住宅开发，建一个好房子，建个好园林，有一个好环境，我们是全方位从业主的居住、生活需求全方位解决，这是在这个项目要形成的开发模式和开发理念，后期的一些产品的开发可能延续这个模式。而这种模式的目标就是为了建筑让购房者放心的房子，因为我们算是品牌房企，打造放心房也是我们的职责所在，这不仅是为了维护自身的品牌效应，更多地是一种职业道德，一种人性所在。

共读蓝海总经理徐学闻认为，放心房，最重要的还是开发商的诚信。现在很多开发商也尽量避免类似房子纠纷这类事情的发生，有可能就是像小区绿化地段的再建之类问题的出现。所以这就需要购房者多出一个心眼。对于购房者来讲，在买房的时候应该将所有的问题都问清楚，特别是一些模棱两可的问题，必要地时候还可以要求开发商提供相应的证明文件等等，这样在买房后就不会给自己带来不必要的麻烦。这就需要购房者也是“专家”。

众说纷纭之余，最重要的还是购房者与开发商之间的一座和谐桥梁，这样才能让购房者放心、买房者安心。