个人房屋贷款合作准入审查要点

个人房屋贷款合作项目准入审查要点

一、发起部门审核要点

个人房屋贷款合作项目准入由个人金融部门发起，个人金融部门客户经理应就申请个人房屋贷款合作项目准入的楼盘进行实地调查,负责审查相关资料的合法性、真实性、有效性、完整性,分析房地产开发企业的资信状况和开发项目的合规性风险、完工风险、挪用贷款风险、质量风险以及开发商“虚假按揭”套现风险，就合作限额、合作期限、贷款品种、单笔贷款最长期限、贷款利率、资金监控办法、保证金比例等问题提出建议,起草包括项目风险分析在内的“个人房屋贷款合作项目建议书”,经有权签字人签署明确意见后报送一级分行消费信贷中心。发起部门应对相关资料的合法性、真实性、完整性和有效性负责。

（一）开发商需提供的申请材料

1、企业情况

⑴法人营业执照、法人代码证、法定代表人证明

⑵合同、章程及政府部门批复文件

⑶股东或董事会成员名单

⑷会计或审计事务所出具的注册验资证明

⑸近三年的财务报表（经审计）及最近一个月的财务报表

⑹贷款卡

⑺房地产资质等级证书

⑻公司概况简介

2、项目状况

⑴关于申请项目个人房屋贷款贷款总额度的报告（写明项目概况、按揭总额度、币别、期限等）

⑵董事会（股东会）决议和签约授权书

⑶项目开发方案、可行性研究报告

⑷项目开发立项文件、工程设计和有权批准部门的批复文件

⑸土地使用权转让合同、用地批文和土地、规划红线图

⑹建筑用地许可证、国有土地使用权证

⑺建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证

⑻施工许可证、施工合同

⑼开发项目的现金流量预测表（参考）

⑽工程总平面图和工程进度表

⑾商品房预售许可证

⑿贷款人要求提供的其他证明文件和材料

3、对于符合简易审批程序的按揭合作项目，开发商仅需提交1（1）、2（1）、2（4）、2（5）、2（6）、2（7）、2（8）、2（11）即可；对于出现过挪用贷款和“虚假按揭”套现嫌疑情况的房地产开发企业，则要求必须提供上述全部资料。

（二）对开发商资料的审核要点

1、开发商注册资本、管理层素质、资质等级、行业经历、财务管理制度、估测其营运能力及盈利状况，是否存在挪用贷款或“虚假按揭”套现的动机；

2、核对项目是否纳入建设开发计划，立项文件是否真实有效；项目开工与竣工日期，国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目开工(施工)许可证、商品房预(销)售许

可证是否齐全，是否一致；

3、实地考察项目地理位置、地区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、市政规划、建筑承包商的资质情况等；了解和掌握项目占地面积、绿地、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程进展情况，是否存在严重的质量问题或与建设规划不一致的情况；

4、参照同地段项目对市场进行分析与预测，判断项目的销售前景，并依照开发商所提供之预售对象、销售价格和计划，判断其价格定位及抗风险能力；

5、在人行信贷登记咨询系统上查询开发商贷款卡有效性、开发商在金融机构历史往来资信、历史负债、现有负债及或有负债的情况。

（三）起草“个人房屋贷款合作项目建议书”

在完成对开发商资料的审查，并对其项目进行了全面的分析后，应起草该项目的调查报告——“个人房屋贷款合作项目建议书”。

1、建议书内容要求

“个人房屋贷款合作项目建议书”主要内容有两个方面：一是做与不做，二是建议该项目下个人房屋贷款的限制条件（项目合作额度、项目合作期限、单笔个人房屋贷款的最长期限、贷款利率、担保要求和保证金要求、双方的权利和义务以及其他约定的内容）。批准后项目内的个人房屋贷款在上述限制条件下发放。这些限制条件内容掌握使用，不对外公布。设置这一条款的主要目的是避开有特殊不利因素的楼盘，以及防范楼价过高带来个人房屋贷款的违约率上升的风险。

建议书中不再对该项目下单笔个人房屋贷款成数进行统一限定，单笔贷款成数应根据借款人的资信情况和贷款品种，经内部审查后在

人民银行及我行相关规定范围内逐笔确定。

2、建议书基本格式:

⑴描述房地产开发商的公司概况（含近期财务状况）

⑵介绍个人房屋贷款项目的基本情况（含项目资金投入情况）

⑶对项目可行性及销售前景进行分析

⑷对楼盘存在的风险点进行分析

⑸评审结果

①表明是否同意为该楼盘提供个人房屋贷款及理由

②如同意合作列明为该楼盘提供的总额度、期限和担保及保证金要求

二、尽责审查要点

一级分行消费信贷中心负责对个人房屋贷款合作项目准入进行尽责审查。尽责审查中应根据多种信息渠道得到的关于开发企业和拟合作项目的信息，从独立的视角分析拟合作项目的合规风险、完工风险和市场风险,提出对“个人房屋贷款合作项目建议书”主要条款的意见,起草尽责审查报告,供消费信贷中心有权签字人参考。

（一）审核项目各项手续的办理情况，防范合规风险

1、应审核房地产开发企业是否经国家房地产主管部门批准设立,并在工商行政管理机关注册登记、取得企业法人营业执照并通过年审,开发商是否具有房地产开发资质,其开发项目是否与其资质相符。

2、应审核拟合作项目是否具有有效的“五证”，除审核其是否齐备以外，还要审核“五证”的具体内容。应特别关注“五证”上的公司名称与开发企业是否一致，如果不一致法律关系的变动是否有效，

“五证”上注明的项目面积是否一致，“五证”取得的时间是否符合逻辑关系。

3、对于拟合作项目尚未取得《商品房预(销)售许可证》的,可先行审核,但必须在取得《商品房预(销)售许可证》后方可发放单笔个人房屋贷款。

（二）审核项目的资金落实情况，防范完工风险

1、要审核项目投资构成是否齐全,取值标准是否合理,项目投资估算是否准确。如有可能,可以要求具备一定资质的中介机构出具项目的投资估算书,作为项目评估的重要依据。特别是对于分期开发、滚动开发项目,要明确各开发期间的具体界限及其资金构成,分析出现资金缺口的可能性。

2、要分析项目的资金来源,说明项目资金到位情况和后续资金落实情况。对于已到位资金,应审核其已到位的证明文件,并说明其具体运用去向；对于后续资金,应根据有关银行、非银行金融机构、财政、其他企业等主体出具的资金承诺,说明其到位的可行性及具体安排。

3、要审核房地产开发企业的财务状况,说明其自有资金实力。对于为单一楼盘而成立的项目公司，要审核其注册资金是否足额到位，是否存在挪用资金、未将资金投入本项目以及相关企业垫款垫资的现象。对于综合性房地产开发企业，要分析其资产负债结构和现金流量状况，说明其可以投入本项目的资金数量及其可到位时间。

4、要对项目当时的进展情况和整体进度安排进行比较，说明项目是否存在延长工期、不能按期竣工等问题。要重点审核项目的拆迁安置工作是否顺利，水电气等配套条件是否落实,是否存在拖欠工程款等问题。

5、要结合对房地产开发企业经营管理水平和开发能力的分析，说明其是否有足够的实力解决项目建设中的各种问题，能否按时竣工交楼。

（五）审核协议项下单笔个人房屋贷款的风险参数,防范市场风险

1、结合项目整体品质及其与周边楼盘的比较，分析项目的销售价格能否实现，说明销售均价、贷款购房比例、我行个人房屋贷款份额等参数的取值是否合理,个人房屋贷款合作限额的测算是否准确。

2、结合项目定位、处置抵押物的便利性以及项目所在区域二手房市场的活跃程度，说明单笔贷款最长期限、贷款利率等风险参数的设定是否合理。

3、结合项目的整体状况，说明项目应执行的担保及保证金要求，并说明具体管理措施。

三、个人房屋贷款合作项目准入审批要点

在发起行审核和消费信贷中心尽责审查的基础上，有权批准人以“个人房屋贷款合作项目建议书”意见和尽责审查结论为主要判断依据，对开发企业的资信状况、个人房屋贷款合作项目的风险性及合作条件的合理性进行综合判断，决定是否进行个人房屋贷款项目合作，并确定该项目的合作限额、合作期限、单笔贷款最长期限、贷款利率、资金监控要求和担保条件。

四、有关审查要点的补充说明

（一）房地产企业准入问题

项目开发企业原则上应具有政府主管部门核发的三级以上（含三级）房地产开发企业资质；对于销售前景看好的，也可介入暂定资质房地产开发企业开发的项目，但必须慎重操作；对于能带来长期稳定业务量、偿债能力强、获利能力高、经营管理指标优良、发展预期看好的三级以下资质的房地产开发企业开发的住宅类项目，也可有选择性地慎重介入。

（二）贷款品种的界定问题

对于底商类住宅项目（即仅地面底层建筑为商业用房而项目主体部分为普通住宅的项目）可视同为住房项目处理，商住两用项目则视同为商业用房项目从严执行。

（三）房地产企业资质审查问题

对于符合简易审批程序的个人房屋贷款合作项目，不再对开发企业的资质进行审查，主要对项目的合规性风险、完工风险以及质量风险进行分析；对于房地产开发企业下属的全资项目公司所开发的房地产项目进行审查时，由审查项目公司的资质改为对集团公司的资质进行审查。

（四）保证金问题

对于优质开发商清单上房地产开发企业开发的个人房屋贷款合作项目，经发起部门提议、尽责审查人员调查、有权审批人同意后，可降低其保证金比例。