物业管理师考试各章节重要知识点(实务第三章-物业管理合同)

全国物业管理师执业资格考试

名师讲义

（物业管理实务）

第三章物业管理合同

考点一合同

考点二前期物业服务合同

考点三物业服务合同

考点四管理规约与临时管理规约

考点五其他物业管理合同

第三章物业管理合同

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同的订立、履行、终止等相关知识的掌握程度和综合运用能力。

大纲要求

掌握：前期物业服务合同和物业合同的主要内容和区别。

熟悉：签订前期物业服务合同及物业合同的注意事项，管理规约和临时管理规约的制订与宣传。

了解：合同要约与承诺，合同签订的基本原则，有效合同的构成要件，其他物业管理合同。

考点精讲

考点一合同

合同是双方或多方当事人之间的协议，是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，主要包含要约和承诺两个阶段。

(一)合同的要约

要约(Offer)，在商品交易中又称为发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。

1.合同要约的构成要件

(1)要约必须是特定人的意思表示。

(2)要约必须包括合同的主要内容。

(3)要约必须传达到受要约人才能生效。

【题例】

要约，在商品交易中又称为：(ABD)

A.发盘

B.出盘

C.接受

D.发价

E.收盘

2.合同要约与邀请要约

要约不同于邀请要约。邀请要约(Invitation to Treat)则是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。从以下比较中可以更加明确要约与邀

请要约之间的区别：

(1)拍卖

拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。

(2)广告

原则上，一般的广告不是要约。即使广告中标明物品及价格，也不认为广告是要约，广告只是邀请要约。但对于某些已经作出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约。

(3)标价

标价是邀请要约，不是要约。任何商店或超级市场上商品的标价陈列，都仅仅是邀请要约。

(4)招标

招标投标也是现代社会常见的交易方式。招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。

3.合同要约的法律意义

要约的法律意义在于要约是一种法律行为，对要约人具有约束力，具体体现在要约的撤回或撤销方面。《中华人民共和国合同法》规定了有下列两种情形之一的，要约不得撤销。这两种情形分别是：(1)要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；(2)受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

(二)合同的承诺

1.合同承诺的概念

承诺，在商品交易中又称为接受、收盘，是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。要约一经承诺，合同即告成立。

2.合同承诺的构成要件

(1)承诺必须由受要约人或其代理人作出。

(2)承诺必须在要约的有效时间内作出。

(3)承诺必须与要约的内容一致。

(4)承诺必须传达给要约人。

3.合同承诺的法律意义

承诺的法律意义在于：受要约人一经作出承诺，该合同即告成立。要约人与受要约人(即承诺人)之间就形成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束；当然，

承诺也可依法撤回。根据《中华人民共和国合同法》规定，承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。

(三)合同的要件

1.当事人的缔约能力；

2.当事人的真实意思表示；

3.合同内容合法；

4.合同的形式合法。

(四)口头合同、书面合同、事实合同

1.口头合同

口头合同是指当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。

2.书面合同

书面合同是指当事人采用文字及图形、表格等将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式。

3.事实合同

《中华人民共和国合同法》规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的事实合同。

【题例】

下列选项中，属于事实合同的是：(B)

A.前期物业服务合同

B.顾客到自选商场购买商品，直接到货架上拿取商品，支付价款后所形成的合同

C.物业服务合同

D.管理规约

(五)合同签订应遵循的基本原则

1.主体平等

任何民事主体在法律人格上是一律平等的，享有独立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。

2.合同自由

当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干扰。

包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由。

3.权利义务公平对等

在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。

4.诚实信用

是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。

5.守法和维护社会公益

当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

考点二前期物业服务合同

(一)前期物业服务合同概念

前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

(二)前期物业服务合同主要内容

前期物业服务合同的内容就是通过合同条款所反映的建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系，包含以下几个主要部分：

1.合同的当事人

物业服务合同的当事人就是建设单位与物业服务企业，其中建设单位以及物业服务企业一般都是法人组织。

2.物业基本情况

包括：物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等。

3.服务内容与质量

服务内容主要包括物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。

前期物业管理服务约定应达到的质量标准。

4.服务费用

主要内容包括物业服务费用的收取标准、收费约定的方式(包干制或酬金制)；物业服务费用开支项目；物业服务费用的缴纳；酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。

5.物业的经营与管理

主要内容包括停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法；物业其他共用部位、共用设施设备经营与管理。

6.承接查验和使用维护

主要内容包括承接查验和使用维护中双方责任义务的约定。

7.专项维修资金

主要包括专项维修资金的缴存、使用、续筹和管理。

8.违约责任

主要包括违约责任的约定和处理；免责条款的约定。

9.其他事项

主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属等，以及双方认为需要约定的其他事项。

(三)签订前期物业服务合同注意事项

1.物业的承接验收

物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与开发商之间的问题，无需在合同中约定。

2.物业服务的费用

前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同中予以列明。应由建设单位支付的费用不能转嫁给业主。由业主支付的费用，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或约定。

3.前期物业服务合同的解除或终止

前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。

考点三物业服务合同

(一)物业服务合同概念

物业服务合同是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

【题例】

物业服务合同由()与业主大会选聘的物业服务企业签订。(C·2006/7)

A.各业主分别

B.业主大会

C.业主委员会代表业主

D.物业建设单位

(二)物业服务合同的特点

1.一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。

2.物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。

3.在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。

4.物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。

(三)物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别

1.订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业。物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。

2.合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

【题例】

前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有：(ABE·2006/34)

A.签订合同的主体不同

B.合同终止条件不同

C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要

D.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同

E.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同

(四)物业服务合同的签订

1.物业服务合同的成立

物业服务合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且通过书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。

2.物业服务合同的生效

物业服务合同通常在成立时即生效。

3.签订物业服务合同应注意的事项

(1)明确业主委员会的权利义务；

(2)明确物业服务企业的权利和义务；

(3)对违约责任的约定；

(4)对免责条款的约定；

(5)物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；

(6)合同的签订既要实事求是，又要留有余地；

(7)明确违约责任的界定及争议的解决方式。

一般情况下，合同发生争议应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可依照合同中约定的仲裁条款要求仲裁庭仲裁，或者向人民法院提起诉讼。

(五)物业服务合同的终止

物业服务合同终止的原因包括：

1.物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的；

2.物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的；

3.因不可抗力致使物业服务合同无法履行的；

4.物业服务企业如果被宣告破产，业主大会可以终止合同的履行，按照国家规定进行破产清算的；

5.法律、法规规定的其他情形。

考点四管理规约与临时管理规约

管理规约是指由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以及物业管理者权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。

物业销售之前，由建设单位制定临时管理规约。在此阶段，物业服务企业可协助建设单位按国家物业管理相关法规和示范文本制定管理规约，称为临时管理规约。

【题例】

1.临时管理规约由()制定。（A·2006/8）

A.建设单位

B.购房人

C.物业服务企业

D.房地产行政主管部门

2.下列关于管理规约的说法中，正确的有：(AB·2006/35)

A.管理规约经业主大会通过后生效

B.管理规约对全体业主具有约束力

C.管理规约对物业服务企业具有约束力

D.管理规约对物业建设单位具有法律约束力

E.管理规约仅有道义上的约束力

考点五其他物业管理合同

有关物业管理的其他合同包括：土地使用合同、工程建设合同、售房合同、装饰装修管理服务协议、清洁承包合同、垃圾清运合同、供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同等。按照这些合同的作用以及合同主体的不同，大致分为以下几种类型：

1.物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同，如土地使用合同和售房合同中涉及到物业管理的条款。

2.物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同，如装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议(主要用于对相关单位在物业管理区域内施工的管理)、特约服务协议等。

3.物业服务企业在管理服务活动中与相关单位签订的合同，如清洁承包委托合同、垃圾清运委托合同、电梯保养维修委托合同等。

4.其他与物业管理活动相关的合同，如供水供电有偿委托合同、物业经营协议等。