中海地产-广州中海观园国际项目后评估报告
广州【中海观园国际】项目
后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
二○○八年五月
广州【中海观园国际】项目后评估报告
前言：
中海观园国际项目是广州公司发展的第一个超高层项目，项目于2004年8月完成土地转让，项目销售于2005年11月19日开始，至2008年2月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，达到后评估时点（数据统计截止时间为：2008年2月29日）。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后的类似开发项目提供一定的借鉴。
广州中海观园国际项目后评估过程中，广州公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
目录
核心内容提要 (2)
【项目概况及评估综述】 (3)
【项目投资管理评估】 (4)
【项目规划设计工作评估】 (6)
【项目营销工作评估】 (12)
【项目进度、工程管理评估】 (16)
【项目成本管理评估】 (21)
核心内容提要
【投资管理评估】
前瞻性掌握城市发展和房地产市场发展热点，在项目开发销售时期充分享受土地价值和房价大幅度升值的投资收益。
认真研究当地土地政策，以协议方式以收购该项目土地所有权，成功把握投资机会。 当地土地政策变化后，精心设计操作方案，及时变更操作方式，成功完成项目投资操作。
【财务管理评估】
该项目收入和利润指标完成得很好，收入和利润的增加远超过成本的增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到明显体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。项目的现金流回收速度比较快，静态回收期23个月。建安成本较可研有一定增幅，因此加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们每一个项目发展过程中的重要工作。
【规划设计工作评估】
项目作为我司首个超高层豪宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。作为超高层建筑、高档住宅项目的成功实践，对于解决今后高容积率、高密度集合住宅与豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证。在多项目运作、保证项目设计进展的同时，对项目进行多轮的深化研究与探讨，并形成了创新、精细的设计成果，设计管理流程成熟、管理效率高、进度计划的执行能力强。
该项目具有较高的技术含量，结构设计合理、成本控制较为到位，为超高层住宅项目的成本控制积累可供借鉴的经验。
【营销工作评估】
项目准确定位为“国际化CBD地标式公园景观豪宅”，并根据市场变化将户型面积与配比进行调整；在推广上提炼产品核心卖点，将整合珠江新城三项目的推广，打造珠江新城中海核心圈，在市场上树立了高端形象，改变了广州市场超高层滞销的状况；
在销售阶段，建立“一对一”高端销售模式，迎合了中海观园国际高端客户追求人性化、舒适销售方式的需求，促进了项目销售。
【发展进度、工程管理评估】
实际施工时间从2004年12月12日开工，至2007年4月底取得竣工备案表，历时近两年半时间，成功克服了基坑、深基础雨季施工、屋面架构复杂等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。
在工程管理环节，克服了超高层设计带来的施工难度，并结合本项目发展阶段的实际情况，针对工程特点，提出了较多的合理化建议，具有较好的借鉴性。
【成本管理评估】
该项目为住宅高端产品，实施过程中，依据营销定位和设计变更进行了第二次建安成本控制值预测和报批。最终预测结算额在调整后的控制值范围内，略有结余。
【项目概况及评估综述】
1、项目概况
广州中海观园项目位于广州CBD中心区珠江新城金穗路以北、海业路以西，南向面对占地面积约28万平方米的珠江公园。
地块呈“L”型，由南面五栋43、45层板式超高层，北面一栋点式25层高层组成，南面首层架空；北面1～2层为商业、酒楼、居委会、卫生站及部分架空层；3层为小区会所与屋顶花园，4层为架空绿化层，设园林式游泳池。
2、项目经济技术指标
项目占地18,096平方米，容积率6.5，建筑密度25%，总建筑面积152,078平方米,可售面积116,602平方米,其中:住宅114,538平方米、商铺2,064平方米；总户数512户,总车位(地下车位)588个。
3、项目开发周期
项目自2004年8月完成土地转让，2004年12月12日正式开工，2005年8月完成地库结构施工，2005年11月达到预售楼层，2006年3月全部楼栋结构封顶，2007年4月28日拿到政府验收要求的备案表，并同时进行交楼工作，交楼工作于同年7月底完成。
4、项目综合评估
前期的策划工作决定项目市场定位的关键。由于项目上对前期策划工作高度重视，项目的市场定位进行不断地检讨优化。在方案设计投标回标之后，由于所有的设计方案不约而同在南塔中设计了一梯两户的户型，使得我们在定位方面要结合设计进一步论证调整，这一次调整研究是深入而实际的。最终的定位结果为：珠江新城CBD 公园景观豪宅，南塔户型面积由150～210平方米调整至190～280平方米，大面积户型比例适当增加，设计高度由100米调整到150米以及高端市场定位的细化问题。
为项目塑造成中海广州公司“第四代精品豪宅”打下坚实基础。
项目开发手续办理工作复杂，各项手续关系的理顺需要精密的前期策划和耐心地跟进。为了将项目开发的不可控性降到最低，准确把握两类不同过程的工作原则：①一方面要准确预测关键的节点时间，合理安排可控过程工作，为解决不可控过程提供可靠依据和配合工作；②对于理顺手续问题等不可控过程，要加大公关力度，施加积极影响。如：由于对签订国土合同有较准确的预测，建筑方案的设计招投标工作在签订之前早已展开，国土合同签订后两个月，设计完成定标工作，项目发展正式进入实施阶段；此外，工程施工大大提前于施工许可证发放，由于海珠城7.21塌方事故的发生，广州市城建监管力度的顿时加大，安监、质监、城管等部门天天到场，无证施工极难进行，然而，在公司上下同心协力的努力下，这个“大胆的擦边球”还是得以成功打出，最有力地保证项目年底得以销售。
设计工作是各项工作开展的龙头，设计周期是项目开发周期中重要的组成部分，能否有效地控制设计周期，是项目工作按计划开展的重要保障。设计周期控制的目标在于保证项目施工的不间断，在此需要根据项目发展需要将设计工作分为设计主线和设计次线两条线路同时实施，有效保证项目顺利实施。
项目销售围绕目标客户需求，对住宅户型设计及物业服务进行提升和改善。以品牌带项目进行“中海核心圈”联动宣传，塑造超高层高端产品形象，缔造广州标志性景观豪宅地位；同时运用“一对一”高端客户销售模式，把握良好的销售时机，实现了销售价格和速度的均衡。
项目在施工管理细节工作上狠下工夫，克服了超高层设计带来的施工难度，并在精
装修施工工序安排、卫生间沉箱防水处理、预埋管道等方面总结出很好的经验，为公司其他项目给予借鉴参考。
【项目投资管理评估】
1、宏观经济和房地产市场发展变化分析
2003-2006年广州市宏观经济发展情况
作为珠江三角洲的龙头城市，广州市在2003-2007年中一直保持良好的经济增长态势，经济持续健康发展，综合经济实力进一步增强，城乡居民收入稳步提高。
由上表可以看出，广州市2006年生产总值达到6,068亿元，人均生产总值68,100元。从2003年到2006年间的生产总值（GDP）一直保持高速的增长，平均增长速度高达18％，远高于全国8％-10％的速度。
由宏观经济和社会情况的统计可见，广州的宏观经济健康快速发展。在实力强劲的经济支持下，广州的房地产市场也保持平稳发展态势，成交活跃，需求旺盛。
2003-2006年广州市房地产市场发展情况
2003-2006年广州市房地产市场统计情况
2003年至2006年间广州市房地产市场发展总体运行基本平稳，四年间广州十区批准预售商品房面积基本上没什么大的变化，而预售商品房成交面积呈逐年增加趋势，具体是从2003年到2006年，共上涨10.6％，在市场需求的快速增长下，商品房供应缺口不断扩大，以前的存量新建商品房不断被消化，市场渐入供不应求的状况严重，这种供不应求的状况具体体现在商品房价格逐年加速上涨变化上。
?房地产价格情况
在开发销售期间广州市房地产市场整体走势稳中有升，被誉为一线大城市楼市发展的典范，市场有效供求两旺，特别是商品房成交价格经过多年的小幅下滑在2004年止跌回升，而且成交量放大。成交登记金额的增长幅度略高于面积增长幅度，这一现象预示着广州市房地产市场在经历了几年市场容量高速拓展以及价格回归理性后，出现商品房供求两旺的良好局面。
2005年国家出台稳定房价的各项政策，对广州房地产市场产生了一定影响，观望气氛一度浓厚，但由于宏观经济面继续向好，市场的刚性需求较大，供求比例严重失调，2005年底广州房价开始迅速上升，全市商品房均价达到5,531.00元/平米，并一直保持高位运行。发展到2006年，在宏观经济运行良好，国有企业股权分臵改革迈出实质性步伐的一系列利好的影响下，住宅投资与证券投资成为居民新的投资消费热点，2006年广州市房价上涨幅度达到24%，房地产已成为
大城市居民保值、增值的首选投资组合产品。
在广州市宏观经济、社会发展和房地产市场的良好发展趋势带动下，观园项目在2005年11月以9,200元/㎡的均价开盘（价格在当时创下周边楼盘新高），并在持续、稳定的出货速度下售价一路攀升，在2006年下半年最好的时候平均
售价达到19,000元/ ㎡的高价，成为整个珠江新城楼价的风向标。截止至2008
年2月28日，项目已基本销售完毕。
2、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响
筑面积比可研阶段预测的增加了14,205 ㎡，其中可售住宅面积减少了435 ㎡。
商业面积从可研阶段暂定的1,400 ㎡增加到2,024㎡，增加了624 ㎡。
在项目容积率一定的情况下，商业面积的增加是以住宅面积的减少为前提，考虑到本项目商业实际售价大大高于住宅，将部分住宅面积设计调整为商业可以提高项目的收益水平。
地下室面积比可研报告预测面积有大幅度的增加，约增加7,399㎡。主要原因是观园国际作为高端项目地下车库带有采光井，每个车位平均建筑面积达到40㎡,比原来估计的30㎡有较大的增加。
根据现有法律，人防车位产权归属并不明确，但一般认为是属于国有国有资产，遵循谁投资，谁收益的原则，开发商对人防车位拥有管理权与收益权；观园国际项目共有588个车位，其中135个为人防车位，不能办理确定产权出售。
居住户数与可研预测相差甚巨，主要原因是前者按130㎡/户预测，事实上，观园大部分单位都是200㎡左右，户均面积达到223㎡。
项目规划验收指标比可研报告预测的指标略为较高，主要增加面积集中在地下室面积，尤其是北塔F栋的地下汽车库面积增加较大。
3、土地协议执行情况
土地交易方式和合作方式
?项目用地属于广州市天河区政府的经济发展留用地，根据广州市当地解决特
殊问题的政策，允许以非公开的方式出让该土地。
?中海发展（广州）有限公司、广州中海地产有限公司首先与广州市天河区投
资管理有限公司签署《广州珠江新城D7-6项目地块合作协议书》及《补充协
议》，确定三方合作框架；然后通过规划加名，与国土局签署《土地出让合同》
获得用地使用权。
?在《土地出让合同》中约定中海发展（广州）有限公司占10%权益，广州中
海地产有限公司占90%权益，天河投资管理有限公司占0%权益。
?由于广州市土地政策变化，在签署《土地出让合同》之后，原框架协议约定
成立项目公司的操作方式无法实施，最后以合作开发方式（实际上由我司单
独开发）完成本项目开发。
?根据《土地出让合同》，出让总金额自签订合同之日起两年内分五期付清，我
司已经如约付清土地出让金。
本项目投资管理工作总结
?准确判断市场走势，前瞻性掌握城市发展中的市场热点。
在项目投资决策之际，广州珠江新城地区还尚未成为市场热点。公司深入研究广州地区的城市规划、土地供应格局和地段投资价值，以前瞻性的战略眼光投
资珠江新城项目，在市场还处于观望之际以相对低廉的地价坚定吸纳该项目，在
开发销售时期充分享受土地和房价大幅度升值的投资收益。
?充分研究当地土地政策，成功把握投资机会。
本项目为广州珠江新城建设的历史遗留用地，广州市对该项目的土地使用权交易的处理有其特殊处臵方式，属于一个极为特殊的案例。广州公司充分研究和
利用了当地政策，搭上协议收购土地的末班车，以协议合作方式取得该项目土地
使用权，避免公开交易，成功把握了投资机会。
?精心设计操作方案，根据政策调整变化及时变更操作方式。
本项目属于广州市天河区的区留地，在我司介入之时，只有政府会议纪要文件证明该项目开发权归属“广州天河投资公司”，土地使用权尚未正式确权，增
加了协议操作的难度。公司设计了“三方先合作加名，成立项目公司，再将土地
使用权转到项目公司名下”的操作方案，避免公开交易。
由于广州市政府调整土地管理政策，三方合作成立新的项目公司视同二次交易，不仅需要缴纳交易契税，还要求公开挂牌交易。公司及时变更操作方式，将
“合作成立项目公司”变更为“三方合作开发”，虽然增加了与天河投资方面在
具体执行上协调、沟通、谈判的工作难度，但是凭借与广州天河投资方面积累的
合作关系，整个合作过程基本顺畅，规避交易契税问题，项目开发得以顺利完成。
【项目规划设计工作评估】
1、项目完成情况介绍
项目实际完成的经济技术指标：容积率6.5，建筑密度25%，
总建筑面积152,078平方,可售面积116,602平方,其中:住
宅114,538平方、商铺2,064平方；由南面五栋43、45层
板式超高层，北面一栋点式25层高层组成，南面首层架空；
北面1～2层为架空层、商业、酒楼、居委会、卫生站、公
厕；3层为小区会所与屋顶花园，4层为架空绿化层，设园
林式游泳池。总户数512户,总车位(地下车位588个)。
项目设计及建造情况介绍：项目于2005年8月完成全部施工图设计，2005年12月F栋施工达到预售进度，并完成销售，84套全部售罄。2006年1月南塔E达到预售进度，并进行了销售。
项目主要设计时间节点；总体规划方案的批复时间：2004年12月;主要施工图设计完成时间：2005年8月;开工时间2005年1月、关键施工节点时间2005年11月、开盘时间2005年12月、竣工验收时间2006年4月。
项目建成前后环境情况对比：
建成前环境说明：本地块南面的珠江公园为珠江新城最大的城市公共绿地，环境优良、视野开阔，为本项目提供了极良好的景观条件。南面珠江公园为金碧华府、凯旋新世界等其他新住宅项目，为高层与小高层住宅，建筑个性较强，外观设计水平一般。建成后项目实景照片：整体建筑形象典雅、具有很好的昭示性。
项目周围竞争楼盘情况：
?凯旋新世界二期:二期建面约10余万平方米，正在开发，2004年入市。
?合景项目:总占地22,693平方米，总建面147,508平方米，综合容积率6.5。
共8栋塔楼，交错式规划布局，均为一梯两户，户型面积从168-303平方米，
房型为三房至五房，另有部分复式423平方米。紧邻本项目西侧，定位非常
接近，且开发进度相同，是我司直接的竞争对手。
?广控地块:由D5-3和D5-8组成，占地20,638平方米，总建面144,473平方
米，容积率7.0，地块南面望珠江公园，由丽江花园开发商于2004年8月5
日拍卖而得。也将是本项目直接的对手之一。
?小结：由以上分析可知，竞争对手的外部景观资源均较好，用地面积都比D7-6
项目大，户型面积定位普遍在160-300平方米之间。
项目配套情况：项目南塔二层以上全部为住宅，首层为入户大堂、架空层空间、公厕一处、直饮水机房。北塔首层、二层为商业与配套居委会，三层为会所，商业面积2,064平方米，会所1,595平方米，公建配套居委会、卫生站与南塔首层的公厕共378平方米。
2、项目的建筑标准
结构体系为现浇钢筋砼结构，采用部分框支剪力墙结构；
墙体维护材料为陶粒砼砌块；外立面材
料为外墙通体砖，平方米单价22元；建
筑外立面基座部分（九层以下）为黄金
钻花岗岩石材与仿石外墙砖，石材平方
米单价为 600元，勾缝材料为原色水泥
（见实景照片）。
外窗及玻璃：外窗框材料为粉末喷涂铝
合金，铝框料较大，窗框正面宽度7CM，
门框正面宽度9CM，价格为468元/平方
米（见实景照片）。
入口大堂：面积约110平方
米。装修标准：地面：云石
拼图；墙面：米黄云石加腰
线，云石门套；天花：石膏
板造型吊顶，吊灯。
标准层公共空间：南塔标准层两梯两户双私家电梯厅，每个9.7平方米；北塔标准层两梯四户电梯厅，24平方米。装修标准：地面：云石拼图；墙面：仿石砖、花岗石踢脚与门套；天花：石膏板造型吊顶。
户型： 最终完成的户型面积及配比表如下：
南塔（428户）：三梯二户（大四房、四房、三房）；
北塔（84户）：二梯四户（大三房、小三房）。
户型装修交楼标准：
升级版装修材料将客厅地面
材料改为西米黄石材，并在入口有
石材拼花图案；平方米造价标准为
980元。
会所：功能有健身房、小型
家庭影院、桌球室、舞蹈室、
乒乓球、棋牌室、音乐室、
儿童天地、男女桑纳与泳池
更衣。装修标准如下：
概念策划：
?创意稿定位本项目为以超高层住宅为主，酒店式公寓、配有高档会所于酒楼
的城市新中心商务区高容积率低密度，高品位景观住宅，提出以下设计概念：
贵而不噪，尊而不骄；享受舒适生活；天地融合的景观环境。
?方案稿将项目定位修正为集位臵高价值与品质高价值于一身的都市CBD超高
层景观豪宅,主题为“超然于繁华之上，尽享盛景与尊贵。”概念设计从规划、
户型、立面、景园、室内进行了全方位的整合推广，提出了以下概念并进行
了深入的阐述：充分利用景观资源,并体现豪宅纯粹居住氛围的规划布局；尊
贵大气的别墅型景观豪宅平面；贵绰端庄、摩登时尚的新古典立面；开扬舒
泰、典雅闲逸的庭院环境；丰盛典雅、彰显尊贵的室内装修。规划、建筑、
环境、室内、产品形象与销售紧紧着围绕概念设计展开，打造中海第四代精
品。设计满足居住多方面多层次的需要，将传统的家园空间序列、生活感受
——认同感、归属感、安全感、家园感等引入超高层住宅产品；用绿色可持
续的材料与住宅新科技手段，提升住宅品质，节能、节水、节材，保护自然
环境与生态。本项目获得了2007年度中国土木工程学会颁发的双节双优方案
金奖，广州日报评选的2006广州畅销楼盘等众多奖项。
规划设计：
?南塔超高层住宅规划设计创造性地采用了“一字型加两端转角”的规划结构，
争取了尽可能长的景观面及良好朝向，例如270平方米单位客厅观景采光面
长达11米，总采光面达到60米，共有7个功能空间可观公园景。结合基地
“L”地形及日照影响；南北点线结合，北面布臵一栋25层住宅，实现了户
户尽赏阳光、清风、美景。
?规划设计单位为雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司、主创建筑师为何焕
然设计总监与傅红小姐，规划设计方案招投标时有五家设计单位，三家境外
设计单位，两家国内设计单位，经过细致的评标工作与严格的评标程序，确
定了雅科本为建筑方案设计单位，瀚华为施工图设计单位。规划布采用折板
式造型，争取了尽可能长的景观面及良好朝向，南塔一梯两户，户户朝南尽
享美景。户型分布与规划结构结合，最大单位布臵在两端，视野开阔，充分
观景；主力户型布臵在正中，小单位布臵在夹角位。小区北侧25层高层为一
梯四户，南北住宅超宽楼距，整个小区约91.5%的住户为南向。
户型设计：户型定位过程中经过市场调查，研究当地的人文习俗，同质竞争产品的设计特色和关键数据，引入私家电梯厅、大家庭生活厅，景观卫浴等住宅设计的新思路、新理念；创造了尊贵大气的别墅型景观豪宅平面。入户方式突破了传统高层住宅的模式，主人专享电梯〃主入口＋专用服务梯〃次入口，配合贯通门电梯实现了真正私家电梯厅，用序列与细腻的心理感受变换营造了尊贵的家园感受。在设计过程中，营销部门全程参与，并将营销的意见及时准确地反馈给设计，取得了良好的效果；户型定位策略根据设计情况与市场豪宅产品的不足，及时进行了调整，开创了广州豪宅产品的新标准，获得了市场的高度认同。获得南方都市报评选的2006
年广州金牌户型超大户型（144平方米以上）、2006年广州金牌户型楼盘。
单体立面设计：立面形象延续新古典主义的基调，并注重国际化气息的营造，鲜明而有内涵；强调立面造型的丰富与天际线的韵律变化，突出视觉美感；巧妙运用各种材料（石材、仿石材、金属、玻璃），通过精炼的细部处理及尺度把握，彰显高尚住宅非凡气质，使整个小区建筑立面既有古典建筑的精美，同时又具现代主义的整体大气，尽显贵绰端庄。设计单位为雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司、主创建筑师为何焕然设计总监与傅红小姐。方案过程长达五个月，经过多种不同风格方向的尝试，最终从三个新古典风格的立面中选择实施方案。
景观设计：景园与室内设计很好地贯彻了项目的概念设计，由富有豪宅设计经验的设计公司承担，尊贵雅致，精致考究、注重与建筑设计的完美衔接。园林规划布局充分利用景观资源,，营造纯粹居住氛围，庭院环境开扬舒泰、典雅闲逸。设计单位为贝尔高林国际（香港）有限公司、主创建筑师许大绚总裁，为委托设计，经过两个概念方案比较后，选择了其中一个方案进行深化发展，取得了较好的效果。
扩初图设计：按照高档住宅的标准进行设计，均获政府审查通过。
施工图设计：施工图设计单位瀚华的配合情况良好，施工图设计质量良好；施工图出图都能够满足项目的工程要求和时间要求。
设计变更与现场设计：按照管理制度的设计变更操作模式，主要有工程指令（含设计院的设计变更）和现场工程联系单两种情况。设计变更基本能在施工前发现并给予指令，需要现场修改的较少。
项目实施过程设计管理工作总结：在施工的各阶段能够及时地与地盘与相关部门沟通，推动项目发展。例如地盘发现问题，设计部都用最短的时间解决问题，能部门解决的马上回应，需要设计院解决的安排其尽快出相关修改图纸。
4、各阶段与相关部门协调配合
本项目设计管理部在各个方案阶段与营销互动，将营销的意见吸收消化在图纸中，使得项目的设计概念与营销的项目精品形象建立取得了高度的统一。设计管理部与其他部门能较好地协调配合，在经营销售、合约分判、物资采购、工程报建、地盘施工等各方面做好技术支持工作，解决问题，推进项目发展。
5、本项目设计管理方面突出经验与教训
规划设计管理贯彻了“概念设计”引导设计的工作方法，项目设计的前期阶段，完成了“概念设计”方向文稿与深化方案稿，并在后续的工作中，予以贯彻完善。在规划、户型、立面、园林的方案设计中先拟定完整的设计任务书，与设计单位充分交流沟通以明确我司设计意图。在方案的深化发展过程中，注重学习先进经验，将创新思维与成果指引设计单位融入设计方案中，每一阶段的设计图纸设计管理部都仔细审查、反复推敲，并将审查意见明确，交设计单位修改，直至图纸设计符合我司的设计意图与要求。
超高层住宅设计难点与要点：
?标准层剪力墙结构布臵较密，剪力墙较厚；剪力墙布臵时建筑与结构应很好
地配合，保证剪力墙布臵结构设计的合理性；建筑开间应考虑墙厚的因素适
当加大，满足建筑空间的要求。
?结构设计注意控制位移，满足超高层居住舒适度的要求。
?超高层从地下室到标准层不进行结构转换，避免结构布臵的竖向不规则；
?机电设计难点：
●超高层住宅户内的消防报警系统及喷淋灭火系统设计。由于防火设计规
范不明确以及设计经验不足，需与消防专家反复论证，才能确定具体的
设计方案。
●室外消防水泵接合器的配臵：为了解决超高层的加压问题，需在水泵接
合器处配臵自带柴油动力的加压水泵。
●生活供水及消防供水管网的设计。由于供水压力的提高，其管道规格及
承压等级均需超高层的高度情况进行计算核定。
●机电设计需优化管线，原设计标准层埋管总长约2,000米，每平方米埋
管长度约有4米，经过优化设计后减少为1,200左右的管线总长，大大
降低了地面埋管的密度。
注重使用绿色可持续的建筑材料、设计手法与智能化住宅新科技，提升居住品质：
?整体与外部环境设计：南塔三梯两户的南北对流的折板式规划结构，首层层
高六米的架空层适应广州地区的亚热带气候，营造了小区与住宅良好的外部
微气候环境。
?合理的建筑本体设计：多层次屋顶花园立体绿化，首层架空层与花园渗透融
合，玻璃大堂加可开启窗扇；地下室在架空层内靠外墙处设绿化采光通风井，
将阳光及绿化引入地下，节省了设备投资和日后运营的能耗，造就了可“呼
吸”的景观地下车库。自行车库利用首层覆土与地下一层的空间在地下一层
设臵夹层解决。客厅侧出阳台加宽加大，与前阳台结合，夏季可遮阳，并提
供了充分的半室外活动空间，接触自然。客厅与卧室增加开启扇面积，加强
通风与对流。
?合理地选用先进的建筑材料与设备：厅房采用中空玻璃隔热降噪，户式中央
空调与全热交换器新风机健康环保；户内自动热水器特设热水循环水泵装臵，
节水环保；户内网络摄像机正对户门，无人在家时方便业主与保安中心进行
监控；家居智能化控制系统在每户配备智能终端，可以控制户内空调、灯光、
电视；引入一卡通的IC卡概念，业主身份智能识别,从进入小区到乘坐电梯，
从地下室到楼层,全在一张卡中实现；塔楼主电梯为智能化贯通门电梯,电梯
在业主刷卡后，业主所在楼层变亮，实现电梯门只对业主开启。
精装修交楼标准设计管理：
?土建施工图纸与装修图纸配合：在土建施工图出图之前，室内设计完成对平
面墙体砌筑定位与室内门窗洞口、空调预留孔洞等的确认，以确保在土建施
工图完成后，不会因为室内精装修再对墙体、孔洞进行修改，造成大量的浪
费。
?机电施工图纸与装修专业配合，由室内设计师提出设计要求，机电工程师根
据设计指引完成户型机电插座灯位平面定位图，由建筑、室内、机电三个专
业审核后出图，机电施工预埋一次到位，避免了预埋完成后再对位臵进行修
改。
?施工前进行图纸会审，在图纸交底的同时，将交楼样板间（已展示）中发现
的问题汇总，如看现场做法是否与图纸设计一致，尺寸与细节是否需要调整
等；如有需要再由室内设计发相应的设计变更，明确大货做法。
建筑部品标准化、工厂化：外墙铝合金门窗百叶、阳台楼梯栏杆、室内木门、橱柜、淋浴门作为专项分部工程，设计部对市场产品进行搜集研究，分析产品专业技术资料，工艺流程，根据研究成果进行产品选择与质量要求，在招标图中明确各项技术要求。施工单位根据工艺与施工要求，能在工厂生产、组装的都在工厂完成，现场进行施工安装；这样实现了规模化生产、装配工厂化，节约了施工时间与场地，提升了工程品质，节约了社会资源。
与项目发展进度配合的经验教训：由于南塔是超高层建筑，分项工程多，工作量大，设计对招标工作所需的时间估计不足。例如南塔的石材外墙招标时，由于时间紧张，进行了一次试板，首层外墙石材没有取得最理想的效果；在后来的风雨连廊中，吸取了首层外墙的经验教训，取得了较好的效果。
专项设计工作的经验教训：铝门窗、石材外墙、钢结构与玻璃幕墙专项设计的图纸质量差（厂家或专业公司绘制），错漏多。为了节省时间，摸索出一套行之有效的工作方法：例如采用厂家绘制完图纸，项目建筑师在电子文件上进行修改的方法，大大提高了工作效率，保证了图纸的质量；钢结构设计由项目建筑师完成外观与钢结构结构体系的设计，再由厂家配合细部图纸，取得了较好的效果。
商业部分硬件配备的经验教训：在设计的前期阶段，未能针对商业提出电梯、车位的前瞻性规划，导致在商业销售时不能满足买家的要求，为商业销售增添了难度。
F栋裙楼屋面泳池与架空层花园，根据屋面尺度与空间，合理安排各部分功能，主池设计由架空层伸延出外，同时将泳池提高，达至合适的游泳水深。按摩池利用架空层设臵，幼儿与少儿嬉水池分开设计，水深不同，节水又安全。在建筑边缘尽量预留绿化带，除为泳池部份提供遮荫外，亦有软化外立面的景观效果。建成后景观优美，效果良好，获得了业主的好评与喜爱。
6、限额设计执行情况
设计阶段严格控制成本：塔楼含钢量58.5KG/㎡,南塔塔楼含钢量60KG/㎡，北塔塔楼含钢量49.5KG/㎡，裙楼含钢量174KG/㎡，地库145KG/㎡，全部南北塔上下平均
83 KG/㎡。
设计时注意设计方案的造价控制，招标时对造价影响较大或造价较高的项目设计配合进行修改，有效地进行建造成本的事前控制。如建筑9层以下的石材外墙在招标阶段发现造价较高，及时在次要部位更换为外墙砖(5千平方米)，原挂石面积约1.2万元，估计造价1,800万元，这样就节约了造价700余万元。桩基础设计时，把非塔楼部分的人工挖孔桩改为抗浮锚杆，节约工程成本60余万元。小区主入口简化设计方案，造价由50万元缩减到20余万元。例如在北塔建筑单体户型定稿后，结合地下车库设计，对北塔结构设计进行优化，塔楼柱网调整后，使得裙楼仅在几个外围角上进行了直接转换，避免了大范围的间接转换，大大节约了成本。
7、售后使用情况：
泛光照明光纤部分夜景效果好，但发生盒立面无位臵隐藏，安装在业主阳台侧墙上，对业主阳台观感有一定的影响；水景、亭廊等园建设计、栏杆设计效果理想：尤其是阳台的栏杆设计成为立面的亮点，精致考究，得到业主的喜爱；北面的连廊功能与形式很好地结合在一起，入口形成高大气派的门楼造型，有将各栋楼的服务电梯联系起来，方便业主与物管。小区门禁系统在竣工验收后进行了完善（广州小区不允许安装围墙）：在绿篱后安装了铁栏杆，红外对射、加装垃圾房铁门与消防通道铁门；地下室也增加铁门门禁，业主刷卡才能进入地下室电梯厅；人行出入口设臵挡闸，一卡一人，避免尾随；整个小区实现了一卡通的智能化管理。机动车采用智能化停车场管理系统，出入口采用道闸管理。
【项目营销工作评估】
1、项目各类型物业销售情况
中海观园国际项目从2005年11月19日首次发售，截至2008年5月21日，已基本销售完毕，住宅销售506套，成交率为99%，车位已销售448个，成交率为99%。
目前剩余住宅6套不可售单位，可售车位8个，商铺2,024平方米。商铺已招标完
毕，整单售出，分期付款，已签约9套单位。
2、与市场定位时房地产市场情况对比分析
在本项目可研阶段，广州房地产市场稳步发展，整体处于供不应求状态，2004年新增商品房面积超过成交面积200多万平方米，消化率达125%，一手商品房成交均价稳步增长，4,618元/平方米增至2005年5,117元/平方米，增幅达10.8%。
2006年以来市场开始迅速上升，一手商品住宅成交均价大幅上升24.5%至6,371元/平方米，持续增加至2007年10月突破万元达顶峰11,574元/平方米，并保持着较高成交量。
在2006年市场快速发展同时，政府宏观调控政策相续出台，国八条、新国八条、“国六条”，直至2007年9〃27房贷政策，广州政府又不断推出保障型住房，市场开始进入理性回调，观望情绪浓厚。2007年11月下降9.9%至10,433元/平方米，并持续下滑至2008年1月跌破万元至9,766元/平方米，在供求关系上，2007年9月一手住宅市场首次出现07年以来供过于求状态，2008年1月消化率一度仅为50%。
3、项目销售时机
根据市场情况及竞争对手开盘入市节点等综合性因素，并立足产品不同特色及现状条件，项目制定分批推货计划如下：
?北塔F栋货量少且与项目主打产品的档次存在差距，故将其作为项目最早推
售单位，于2005年年底采用“极速消化法”推出，最大限度减低对南塔宣传
形象的干扰。
?南塔为避开2006年“国六条”宏观调控政策的影响，从2005年底面市，将
新货推售及成交集中在2006年上半年，采取“小步快走，抬升均价”的推售
节奏及“明暗结合”的推售手法，428套单位共分七次推出。通过以上方法，
项目营造出豪宅典型的“不滞销、也非抢购”的平稳态势，最终达到了99％的
成交率。
4、原定位与实际设计建设成果的对比分析
层住宅需求呈上升趋势。市场上超高层无论是户型面积还是成交价格均有较大涨幅，对大户型单位提出更高的要求。珠江新城同区域竞争对手预计发展的户型面积也多为240平方米以上。
在对市场分析的基础上，对定位进行了调整，最终升级为一梯两户超高层，主力户型也放大至190-280平方米，户均面积从180平方米提升至238平方米，大户型所占比例也有所提升。从实际销售情况来看，客户对此户型调整持欢迎态度。
5、预期销售价格与实际价格的对比分析
中海观园国际项目住宅实际成交均价因产品拉升幅度有所不同，其中南塔成交单价比预期提升的增幅高达55.68%，北塔增幅相对较小为16.42%。
价格提升原因：
?外部市场环境，从2006年开始直到2007年10月楼市呈不断上升态势，项目
依据市场，紧盯竞争对手，稳步提升价格；
?内部销售策略，“分批次、少货量、逐步提升均价”策略成功实现，北塔货量
少，无法长时段大幅拉升，南塔货量充足，销售期达三年，不断突破项目价
格最高限。
6、物业管理和管理费价格确定检讨
定价宗旨：以服务标准定收费标准
服务标准：定位高端，借鉴香港新鸿基物业管理特色，提供尊利家居服务
收费标准：根据服务，经物业公司核算成本，定为：北塔3.9元/平方米〃月，南塔4.3元/平方米〃月。
影响：高档物业管理迎合了目标客户对品牌及服务质量重视的特点，促进了项目销售；同时打响了作为“中国第一管家”中海物业的品牌知名度；树立业界豪宅标杆性物业收费标尺，4.3元/平方米〃月的高端物业收费标准，竞相为其他公司效仿。
7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析
销售分期上，项目根据市场动态、自身条件及竞争对手等各种因素，提前制定项目推售计划，并在销售主要节点上基本按照推售计划成功完成。项目在储客阶段实际情况与计划基本吻合，都为2005年9-11月份；蓄势开盘期的销售也按照计划开始在2005年11月，价格拉升6.1%，销售时间延长一个月至2006年1月；持续强销期按计划应保持在2006年3-7月，价格拉升22％，实际销售延长至2007年1月，销售时间拉长六个月；尾货销售阶段则延迟到2008年2月，时间拉长近一年。价格拉升对销售速度有着相当大影响，销售速度下降。
中海观园国际主要分批推售统计时间表
了单位时间内销售量的不变，增加了整体销售总金额，对销售价格与销售速度平衡点的把握是比较到位。
8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析
后期项目的成功销售奠定了基础。
9、项目的销售策略
项目以中海地产珠江新城三大项目品牌营销的名义，进行中海核心圈的推广，突出品牌优势，以有限的营销费用打造项目最优化推广，成功实现“1+1+1〉3”叠加效应，既提升了项目知名度，又扩大了品牌影响力。项目以“观天下，知天下”为口号，采取一系列稀缺性诉求营造出项目的身份象征，广告形式上也有所创新，竖1/3异形版式，吸引客户关注；运用报纸、杂志、网络、户外广告牌等多媒介组合，形成全方位的立体宣传网络，最大限度把项目宣传到目标客户人群中，有力促进了项目销售。
同时项目紧跟整体及区域市场动态，采取分期销售。凭借现场高素质的销售团队，项目以“一对一”的销售模式对客户心理价位的反复摸底；并紧盯市场变化，及时合理定价，把握最有利销售时机，从而圆满完成了项目的销售任务。对商业部分，公司充分利用现有客户资源，并不断开拓市场，成功实现了项目商业整体、快速销售。
10、综合评述本项目市场定位营销工作
总体来说，中海观园国际整体市场定位是比较成功的，对客户特征与需求定为准确，形象定位与产品开发理念也与实际比较切合，营销手法上开创一系列创新性宣传策略，各项定位的准确度见下表：
11、提出可借鉴的经验
品牌项目联动宣传
广州公司在珠江新城CBD地段一举拿下中海观园国际、中海璟晖华庭、中海花城湾三大项目，为营造推广大气势，突出中海地产“豪宅专家”优势，借中海观园国际
推出之际，以中海地产珠江新城三大项目品牌营销的名义，将中海观园国际、中海璟晖华庭、中海花城湾三大项目整合为“中海核心圈”，凸显中海地产在广州21世纪CBD 居住物业开发的绝对优势及中海地产以往在广州的成功，既推广了中海观园国际，也为珠江新城其他两个项目推广打下坚实基础，同时节省了大量营销费用。
项目以品牌宣传打头阵，也促进公司品牌的进一步提升。借当时公司进入“规模化经营、品牌化发展”阶段之机，品牌项目联动宣传进一步提升品牌内涵及扩大社会影响力，使中海观园国际成功缔造为广州标志性景观豪宅的同时，反作用于中海品牌宣传，打响中海第四代精品形象。
“一对一”高端销售模式，赢得客户圈群口碑
“一对一”的销售服务赢得高端客户，迎合了中海观园国际高端客户追求人性化、舒适销售方式的需求。由销售人员甚至营销部经理、公司领导直接同客户进行沟通，再分时间段约客户来办理认购手续，，取得了良好的口碑及销售业绩，构建出客户圈，使其充当“免费宣传员”，通过圈层口碑推介，起到意见领袖的作用，促进了项目销售。
提炼产品卖点，一举逆转超高层滞销局面
中海观园国际项目在宣传策略上通过突出产品最大卖点，赢得目标客户强大共鸣与认同感。中海观园国际项目开发之前，广州超高层一直存在滞销，对此，项目仔细分析产品特性，凝练出超高层产品卖点，大胆选取42层作为样板房，提供非凡视野和无敌景观，运用实拍景观作为平面广告，以独有的稀罕、压轴、至正居中等核心卖点进行宣传，给予客户超强震撼力，成功使超高层单位由滞销转而成为抢手单位，实现超高层成交速度快速提升，甚至先于中低单位实现清货。
体验营销，首创材料设备样板展示间
项目首创材料设备样板展示间，将家居智能化演示、高标准配备以图片或实物形式展示，如双开门电梯的使用、家居智能化系统的使用，成为立体的产品使用说明书；
同时也将装修标准样板房与楼书卖点介绍的有机结合，以体验营销的形式，形象地展现了中海观园国际高标准配备，增强了客户购臵信心，促进了项目销售。
【项目进度、工程管理评估】
1、项目发展计划执行情况
2、
项目施工阶段计划与实际对比见下表：
项目进度计划和完成对比表
?项目04年12动土，土方及基坑支护工程施工经历的05年2～5月正逢雨季，
现场施工组织困难很大，分层开挖土方时每层均要设臵排水沟井及排水系统，
增加了施工工序。
?建议：对深基坑、深基础项目的开工时间应尽量安排在该地区的枯水期，降
低深基坑、基础的施工难度，施工进度方可保证。
屋面构架较为复杂，分为三部分：构架整体为幕墙，顶部为线条包铝板，构架中心部位竖立一条30M高的避雷针，若按正常工序，完成屋顶幕墙再进行标准层外墙装修，屋顶构架将影响工期达2个月。在实际施工中，采用了屋顶构架分开搭设，幕墙玻璃用龙船安装的措施，节约了施工工期。
项目铝门窗施工单位在06年中进场，而06年年中开始铝材材料价格每月变化很大，施工单位为规避风险，将铝材、加工料、劳务均打包给其它单位，导致材料供应、施工管理环节增加，外墙施工进度受影响。
?后经公司合约协调，同意按每月浮动价格进行核算，要求施工方必须直接控
制材料供应、加工及施工管理各环节，才彻底解决问题。
?建议：对于市场敏感的工程材料，要将市场变化对其影响有所估计，将各项
工作计划提前，当出现对不利的市场变化时，作出合理的补偿，但须严格控
制施工方将风险转嫁给其分包商，否则必定导致管理与生产脱节。
电梯安装、调试、验收、运行计划于06年10月底完成，最终延迟达一个半月。
?项目室内精装修低楼层物料、人员通常需通过消防梯或客梯上运。但本项目
ABCDE栋的电梯均为日本原装进口电梯，在电梯生产、设备配套产品的供货
周期较长，以及施工班组对采用新型电梯安装、调试比较陌生，两个因素导
致电梯分部工程延迟交付达一个半月。直接影响项目低楼层的外架拆除及室
内装修进度，非关键线路工作直接影响延误时间。
?建议：对采用新材料、设备、工艺的项目，要充分考虑其各分项工作细节，
充分给采用新设备、材料的采购工作时间。若有必要，可预先在计划阶段将
部分非关键线路调整为关键线路工作。
3、项目发展管理经验及教训
熟悉项目前期开发工作
?项目经理深入参与或主持许多前期重要工作（包括项目土地协议转让、签订
国土合同、策划定位、设计要点调整、设计方案招投标等工作），通过熟悉这
些前期准备工作，增加项目发展的战略导向与各项工作的细节问题，为各项
后续工作的全面展开奠定坚实基础。
?项目经理尽早组织内外工作，对合理推进项目发展有着重要的意义——对内
组织协调公司各职能部门人员参与项目各项工作，对外积极参与土地方、政
府报建等部门联系沟通。
重视项目前期策划、优化项目市场定位
?前期的策划工作是决定项目市场定位的关键，由于项目上对前期策划工作高
度重视，对项目的市场定位进行了不断地检讨和优化。
?在方案设计投标回标之后，定位方面要结合设计进一步论证调整，检讨市场
定位的主要工作在于设计要点调整后，设计高度由100米调整到150米以及
高端市场定位的细化问题。最终的定位结果为：珠江新城CBD公园景观豪宅，
南塔户型面积由150～210平方米调整至190～280平方米，大面积户型比例
适当增加，并结合投标提出选取私家电梯厅、设臵工人梯、三梯两户等更多
高档住宅的特色，进一步彰显项目的豪宅特色，为塑造中海广州公司“第四
代精品豪宅”打下坚实基础。销售结果证明当初的市场定位修订检讨是正确
的，也为项目进一步创造更多利润打下基础。
理顺项目手续关系、合理地打“擦边球”
?项目开发手续办理工作常常较复杂，各项手续关系的理顺也需要精密的前期
策划和耐心地跟进。手续关系的理顺中，政府主管部门居于核心位臵，过程
中不可控因素多，时间难以控制，本项目在设计高度调整上历经半年，因此
在项目策划开发时既要耐心又要有一定的预见性。由于土地、报建和销售手
续在项目工作开展中居于基础性位臵，直接影响整个项目开发的进程，因此，
手续关系理顺的不可控会使得项目开发进度也具有一定的不可控性。
●为了将项目开发的不可控性降到最低，准确把握两类不同过程的工作原
则：要准确预测关键的节点时间，合理安排可控过程工作，为解决不可
控过程提供可靠依据和配合工作；
●对于理顺手续问题等不可控过程，要加大公关力度，施加积极影响。
合理编制项目计划、找准项目开发节奏
?由于项目的规模较大，资金投放集中，所以一个合理的项目计划，不仅对于
项目的开展具有重要意义，而且将直接影响公司的整体发展规划和财务状况。
?项目从开工到预售仅用了11个月的时间不仅使公司投放的资金得以及时的
回收，还向消费者显示了中海强劲的实力，也在一定程度上增强客户对公司
的信心和对中海产品的偏好。因此，找准项目开发节奏，保证项目销售时间
对公司的品牌建设和资金周转起到非常重要的作用。
有效控制设计周期、设计主线和次线亦步亦趋
设计工作是各项工作开展的龙头，设计周期是项目开发周期中重要的组成部分，能否有效地控制设计周期，是项目工作按计划开展的重要保障。设计周期控制的目标在于保证项目施工的不间断，在此需要根据项目发展需要将设计工作分为设计主线和设计次线两条线路。
?设计主线（设计+施工）流程所示：前期准备及熟悉项目——设计招标、定标
——方案设计——初步设计（施工草图设计）——施工图设计——各专业设
计条件图 (铝窗、栏杆、装修、园林等)。主线设计工作，也就是施工图、条
件图的完成，标志着项目的施工具备最基本的条件，此为项目开工的必备条
件，也是施工不间断最强有力的保障。
?设计次线（设计+报建）流程为：总平面图设计报建图——建筑方案单体设计
报建图——初步设计报建图——施工图报建图——各专业报建图（消防、人
防、环保、卫生防疫）。次线设计工作主要是配合报建工作安排而进行的，要
保证报建工作的顺利开展，要求项目建筑师对不同用途的图纸有深入理解，
合理安排设计院出图。
善用公司资源
?首先，要善用公司的品牌资源，以前公司的品牌资源更多在销售方面利用及
宣传，实际上在项目开发的过程，我们发现公司品牌的作用不仅表现在传统
的销售上，而且表现在项目开发的各个环节中：在分判工作上，由于中海良
好的信誉和雄厚的实力，诸多施工单位和供应商对中海的工程趋之若骛，这
不仅使得我们能够挑选较好的单位，而且可以以较低的条件签定合同，节省
成本。
?在理顺项目手续关系上，中海的品牌常常起到重要的作用。由于是中海的项
目，政府主管部门对我们做的解释工作还是能够信任，这使得我们能够多打
些擦边球为公司创造效益并提高办事效率。随着建筑市场的监管力度的不断
加强，中海品牌在这一方面的作用将越来越重要。本项目施工许可证的办理
就是这方面的鲜活例子，由于办理过程中遭遇广州发生海珠城7.21事件，监
管环境骤然加紧，对施工证的办理是慎之又慎。但是，凭借公司的品牌形象，
公司报建人员软磨硬泡，项目施工证办理依然顺利进行，并在8月20日顺利
拿到7.21海珠城事件后广州市发放的第一张房地产项目施工许可证，有力地
保障了地盘的顺利施工。
?其次，要善用公司各职能部门的资源，在公司的组织架构中，项目部是职能
较为综合的部门。整个项目开发的全过程，所涉及的专业知识和公司业务工
作既复杂又繁多，充分利用好公司各个部门的资源，把公司各职能部门的能
量发挥起来，共同做好项目各项工作。
4、项目发展阶段的工程合理化建议
结构施工阶段，对关键线路的难点项目要采用稳妥的施工措施。项目在核心筒开挖、
房地产开发项目风险评估报告
房地产开发项目风险评估报告
武汉某房地产开发项目 风险评估报告 武汉某房地产开发有限公司 6月 目录
1 项目概况 1.1 项目简介 1.2 项目现状及周边情况 1.3 项目主要内容 1.4 总投资构成 1.5 项目的实施方案 1.5.1 项目运作模式 1.5.2 内部管理方式 1.5.3 进度计划 2 项目风险分析 2.1 项目的政策风险 2.2 金融风险 2.3 项目控制风险 2.4 项目的经营风险 2.5 其它不可抗力风险 3 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施 3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测3.2采用多样化（或组合化）投资 3.3以财务方式控制风险 3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售 3.6加强管理，缩短工期 3.5 经过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
4 结论 1、项目概况 1.1项目简介 项目的位置和规模 1.2项目现状及周边情况 项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，因此地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。 当前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况 当前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。 1.3 项目主要内容 项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。 1.4总投资构成 （1）土地出让金及契税； （2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；（3）其它费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；
房地产评估报告
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
房地产项目后评估报告
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述............................... 错误!未指定书签。 二、进度管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 三、质量管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 四、工程成本管理................................... 错误!未指定书签。 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）..... 错误!未指定书签。 六、营销管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 七、设计管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 八、资金和风险管理................................. 错误!未指定书签。 九、客户报事处理（要点）........................... 错误!未指定书签。 十、产品成品保护意识和评价（要点） (3) 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素 对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的 各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进 行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
房地产评估报告
武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日
目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)
致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
大型房地产开发项目后评估报告全方位评估
大型房地产开发项目后评估报告全方位评估 Prepared on 22 November 2020
某房地产项目后评估报告
内容目录 1 【项目财务管理评估】 【项目物业管理评估】 【项目人力资源管理评估】 附件1：项目大事记 附件2：项目总平面图 附件3：项目实景照片
某房地产项目后评估报告 一、项目概况及综合评估 1、项目概况 某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。项目位于某市市中心13 公里。用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率，规划用途为住宅用地。 项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012 年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。（以项目首期主体动工至项目最后 一期入伙之日止）。 该项目住宅总计1233户，商铺51套。截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。 实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。已入住788户（一期429户，二期359 户），商铺20套。 2、项目技术经济指标 项目项目总体规划指标一期指标二期指标 宗地用地面积（㎡）89214 总建筑面积（㎡） A.其中计入容积率建筑面积（㎡） 一 .住宅总建筑面积（㎡） 1.多层 2.小高层 3.高层 二.商业建筑面积（㎡） 三.公共设施（㎡） 1.物业管理用房0 2.社区活动中心0 3.文化活动用房0 4.其他设施用房（配电房、消控 等） 容积率 B.不计容积率建筑面积（㎡） 一.架空层建筑面积（㎡） 二.半地下室面积（㎡）（可售） 三.全地下室面积（㎡）（不含另加建平 米）覆盖率% % % 总停车位（个）1129 440 685 其中地下停车（个）506 217 281
某小区房地产评估报告
房地产评估报告 估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方： 估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号： 致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。 五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。 六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。
地产项目后评估报告
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 ................................................................... 错误!未指定书签。【项目概况及评估综述】 ................................................. 错误!未指定书签。【项目投资管理评估】..................................................... 错误!未指定书签。【项目规划设计工作评估】.............................................. 错误!未指定书签。【项目营销工作评估】..................................................... 错误!未指定书签。【项目进度、工程管理评估】 .......................................... 错误!未指定书签。【项目成本管理评估】..................................................... 错误!未指定书签。 核心内容提要 【投资管理评估】 ?中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 ?该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 ?该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本
房地产评估报告(实习范文)
房地产评估报告 估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人：陈晨 估价机构：上海市金地房地产评估公司 估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666） 估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号：金地房估字[2012]第88号
目录 一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………
致委托方函 陈晨： 本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人：陈欧 2012年5月10日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
房地产项目后评估报告
房地产项目后评估报告 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸 多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工 阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品 质量进行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
2）入住客户的投诉和反映； 3）政府部门对小区的竣工质量综合评定。 四、工程成本管理 1.预决算差额评估，已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控 制，并达到预期目标； 2.成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析； 3.配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有 明显经济效应产生； 4.成本控制指标包括： 1）项目的前期成本 2）基础（配套）设施费成本 3）项目的建筑安装成本 4）配套设施（公建）费成本 5）间接开发费（项目财务管理费用等） 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表） 六、营销管理（要点） 1.营销方面是否按照预先定位，完成既定目标； 2.产品定位是否合理，价格定位是否符合市场走势； 3.产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求； 4.产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比； 5.预计赢利目标是否实现。 七、设计管理（要点） 1.项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经 验； 2.项目规划指标合理性； 3.前期、配套征询方案技术、经济合理性； 4.项目的前期和配套征询的实施经验； 5.通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；
房地产评估报告
房地产评估报告 Modified by JACK on the afternoon of December 26, 2020
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：09 目录 第二部分 第三部分 第四部分
第五部分 第六部分附件 (18) 第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。
法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日 第二部分：估价师声明 我们郑重声明： 1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员张**已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。 7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 8、本评估报告由北京宜山房地产评估有限公司负责解释。 9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 特此声明！ 参与本系评估活动的评估人员签名： 姓名评估师注册号签字 张**
房地产项目后评价模板教程文件
房地产项目后评价模板 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。
六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。 范例：香蜜湖（部分） 【项目进度、工程管理评估】 一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和 中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼准备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整，主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序，特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高，这就造成设计方面对发展计划影响非常大（该项目为信和合作开发，很多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。 (二)从项目整体的施工阶段来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内，特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局出发及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提前完成。室外工程滞后的主要原因有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况影响巨大。 (三)在进行别墅区工程销售节点抢工前，根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工；别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而根据公司年度结利需要，2006年年底 要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提前完成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3 号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响，致使1、2号楼工期有所延误。 (四)各配合部门工作完成情况及配合情况 1.公司设计、合约和报建的进度的控制
某房地产物业价值评估报告
房地产估价报告 估价项目名称：* * 区* * 路* *号 * 单元***室物业价值评估报告 委托方：* * * 估价方：江西老楼地产顾问有限公司 估价人员：*** *** *** *** 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值 估价时点：**** 年 * 月** 日 估价作业日期：**** 年* 月** 日至**** 年* 月** 日 估价报告编号：老楼评字[2007]G 号 报告仅供：南昌市商业银行 老楼地产 南昌市南京西路277号金阳光大厦B座1705室 电话: 6397690 传真: 邮政编码:330006
目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价假定和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 (一) 个别因素分析 (二) 区域因素分析 (三) 市场背景分析 (四) 最高最佳适用分析及快速变现能力 (五)估价技术路线及估价方法采用 (六) 估价测算过程 (七) 估价结果确定 六、附件 （一）预估税费 （二）物业查勘表 （三）物业位置图 （四）物业照片 （五）产权资料复印件 （六）注册房地产估价师资格证书 （七）房地产评估机构资质证书
（八）评估企业营业执照 一、致委托方函 ***阁下： 承蒙委托，我们对位于*湖区**路**号*单元***室物业的市场价值进行评定估算，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，遵循估价原则，按照估价程序，根据估价目的，结合估价师的经验，选用市场比较法和收益法，在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上测算估价对象在****年*月**日的抵押价格，其评估总值为： ￥***,***元，大写人民币：元整。 评估结果表 法人代表： 江西老楼地产顾问有限公司 **** 年 * 月** 日
地产项目后评估报告模板
成都?中海格林威治城?项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都?中海格林威治城?项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) ?项目概况及评估综述? (4) ?项目投资管理评估? (5) ?项目规划设计工作评估? (9) ?项目营销工作评估? (16) ?项目进度、工程管理评估? (28) ?项目成本管理评估? (35)
核心内容提要 ?投资管理评估? 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配臵合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 ?财务管理评估? 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 ?规划设计工作评估? 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 ?营销工作评估? 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
房地产估价报告(1)
房地产估价报告 评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告 委托方:XXX公司 评估方：两人资产评估小组 评估人员：董古华、陈旭峰 评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30 评估时点：2016/06/14 评估报告编号：XX估字（2011）123001号 目录 一、致委托方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (6) 五、估价技术报告 (9)
六、附件 (10) 一、致委托方函 XXX公司： 受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12 月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现 场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。经评估，估价对象建筑面积1343平方米。在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。
现将评估情况及结果报告给你们。 五人资产评估小组 法定代表人：XXX 2011年12月16日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。 7 在估价过程中也未受到任何干扰。 参加估价的注册房地产估价师：XXX
房地产评估报告模板(1)
房地产估价报告 项目名称:美地雅登房地产 委托方：王丽云 估价方：马冬哨 估价人员：马冬哨 估价作业日期：2014年12月10日至2014年12月18日 估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号 xxxx房地产评估有限公司 二零一四年 致委托方函 王丽云： 受您的委托，我公司对美地雅登之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积176平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2014年12月18日的市场价值为人民币270万元，大写金额：贰佰柒拾万元整。 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 xxxx地产评估有限公司 法定代表人：马冬哨 2014年12月18 日
估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：王丽云 2、权属方：王丽云 二、估价方基本情况 估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：马冬哨 分公司负责人： 联系人：马冬哨 联系电话：xxx 三、估价对象所在区位情况 1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道； 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等； 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈； 5、周边商业氛围：较优； 6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”； 7、公共交通：137路、103路等； 8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。 四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：翔安新城区 2、销售案名：xxxx； 3、房屋结构：钢混； 4、现状用途：商业； 5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混15层结构，评估对象位于第2层； 6、建筑面积：176㎡；
房地产开发公司项目工程后评估管理办法
房地产开发公司项目工程后评估管理办法 1.流程概况 2.工作程序 2.1.工程数据库建设 2.1.1.工程管理中心会同总工室根据项目产品的类型，开发统一的验收项目、验收方法、验收 标准及验收工具（相关表格及模板）。通过规范的检测要求，及时发现产品中尚存的质量问题，落实整改。 2.1.2.根据工程日常检查和验收的结果，工程管理中心负责项目工程数据库及案例库的建设。 现场工程师负责收集项目检查的《项目巡查报告》、《项目巡查照片说明》、《项目工程月报》、《安全文明检查报告》、对关键工序、工程关注焦点的检查记录及工作笔记中反映的质量、工程计划管理、成本控制等方面的问题，编制并补充完善项目工程图文数据库。 2.1. 3.工程管理中心资料员负责上述工程管理过程中各项检查记录等工程资料的收集和汇总， 并负责工程图文数据库日常更新和维护，应做到每周更新，由工程管理中心总监进行监督。未及时更新，扣罚工程管理中心资料员100元。 2.1.4.项目工程数据库为公司工程专业人员考核及编制项目工程后评估报告的依据，，为今后的
工程质量管理提供依据，并可根据数据库中反映的问题点，对公司相关检查表格进行更新和完善，提高现场工程师对工程质量、进度、成本、安全文明的把控能力。 2.2.项目工程后评估 2.2.1.在取得竣工验收备案表后，工程管理中心组织成本控制中心、总工室、计划管理中心、 营销策划中心等召开后评估会议。最后有工程管理中心提交《项目工程后评估报告》，内容如下但不限于，对项目进度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结。具体内容包括： 1)对施工图设计经验和问题进行总结、设计配合问题总结；（总工室） 2)工程施工技术经验问题总结、工程进度和质量控制情况进行总结；（工程管理中心） 3)对监理、施工单位合作情况进行总结评价、施工管理经验和问题进行总结；（工程管理 中心） 4)对客户反馈的设计与工程问题进行反馈和分析，提出改进建议；（营销策划中心） 5)施工单位、监理单位进度计划管理的配合执行情况总结； 6)施工计划、措施执行情况总结；（工程管理中心） 7)对重大施工方案执行情况总结；（工程管理中心） 8)技术标准积累及应用情况总结；（工程管理中心） 9)《工程进度计划》执行情况及其影响因素分析。（计划管理中心、工程管理中心） 2.2.2.各责任中心应在项目工程后评估会后3天内根据会上讨论结论形成书面报告提交工程管 理中心，工程管理中心应在之后天内汇总编制完成《项目工程后评估报告》，报告提交工程分管副总审核和补充完善后，由总经理审批。后评估审批完成后7天内，工程管理中心资料员将后评估资料移交档案室。 2.2. 3.各评估责任部门未按时限提交书面评估报告给工程管理中心，每迟一天，责任部门总监 扣罚100元；工程管理中心未及时提报《项目工程后评估报告》，每迟一天，工程管理中心总监扣罚100元。行政管理中心考核。 2.2.4.《项目工程后评估报告》应进入工程管理中心工程数据库，为其它项目提供经验和知识 共享。 3.支持性文件 无 4.相关记录 无
房地产项目后评估纲要
房地产项目后评估纲要 目录 一、项目运营总体概况 二、财务后评估分析 三、投资后评估分析 四、产品策划后评估分析 五、设计研发后评估分析 六、工程管理后评估分析 七、供应商管理后评估分析 八、营销后评估分析 九、成本管理后评估分析 十、售后管理评估分析
第一篇：项目运营总体概况 一、项目基本概况： 1、总平图及分期位置示意 2、相关经济技术指标 3、项目开发具体时间与周期 二、项目关键指标列示及分析 1、关键指标达成情况（销售签约及回款） 1.1住宅下达指标、完成指标及剩余货值 1.2商业下达指标（租、售）、完成指标及剩余货值 2、项目销售利润率及内部收益率 3、项目成本变化
项目内容包括土地获得价款、勘测设计费、行政及经营性收费、工程直接成本费、配套工程费、基础设施费、景观工程费、建安及装修工程费、工程相关费用、工程成本等 4、一级节点计划达成率>---%
未完成节点项目内容： 5、客户满意度及客户忠诚度 5.1业主对项目的总体满意度 5.2业主对中南产品的忠诚度，包括重复购买率、推荐率及忠诚度 6、业主主要投诉的分项工程情况统计
二、项目运营要点回顾 1、项目运营大事记，例样板区开工时间、四证齐全时间、第一栋楼开工时间、开盘销售时间及销售额达到预期目标、交房时间、获奖情况等 2项目运营指标对比 3、项目运营成功点 4、项目运营不足点 三、项目运营的几点反思及建议 1、项目运营的几点反思 1.1运营体系的反思 1.2设计管理反思 1.3产品研发反思 1.4工程管理反思 1.4营销反思 1.5人员管理反思 2、项目运营的几点建议 第二篇：项目财务后评估分析 一、业务评估分析：税筹、融资、资金平衡、财务费用控制 二、项目财务管理中的经验，获得的经验有哪些，同时列举成功的案例，取得成绩