捷群—【给大连一个中国记忆】大连万科捷群故事线建构方案20180122(完整版248页)

房地产产品线和产品系列的区别

房地产产品线和产品系列的区别万达广场是万达的一条产品线，还是一个产品系列？万科的万科城呢，华润的橡树湾呢？？众所周知，近年来一线品牌房企大都在推行产品线和产品系列开发。据兰德咨询统计，截至2014年底，全国已有50多个恒大绿洲，30多个万科城，20多个华润橡树湾，还有70多个碧桂园，100多个万达广场！简单来说，推行产品线和产品系列开发的目的是，在资金有限的情况下，要想提高业绩增速，就必须做到快速周转，而产品线和产品系列开发恰恰是实现高周转的最有效方式。受一线品牌房企推行产品线和产品系列开发的经验启发，近年来，越来越多的中小企业也开始了产品线梳理和系列化、标准化开发，甚至习惯于囤地的几家港资企业也加入了高周转的潮流。某种程度上说，产品线和产品系列开发已呈风起云涌之势。甚至可以说，房市已进入以高周转模式为主流的产品线和产品系列开发阶段；做好产品线规划，推行产品系列化、标准化开发，已成为业内许多企业的高度共识和共同战略举措。事实证明，也是房企做大做强的必由之路。但在这股风潮中，许多企业及业内人员至今弄不明白产品线和产品系列的区别，经常张冠李戴，表述不准。例如，中信地产官网说，公司有住宅、商业和旅游地产“三大产品系列”；很多媒体报道说“中

信地产布局三大产品线”；一份资料又说，中信地产的住宅产品包括湾系列、湖系列、岸系列、台系列等——说法不一，很是凌乱。再例如，一篇报道泰禾集团的软文说，“院子系是集团旗下的明星产品线”。其他企业，如首创、新城等，情况也类似。即使有的咨询机构，至今在网站宣传和咨询成果中依然混淆产品线和产品系列的概念，该用产品线时，用产品系列，该用产品系列时，又用产品线。例如，某兼做“产品线策划”的营销代理机构，给企业的策划成果是“形成XX湾、XX坊等五个产品线”。至少从名称上看，这哪儿是什么产品线，明明是五个产品系列。大凡呈现于市场及客户面前的一个个具体项目，都归属某个产品系列（如果推行产品系列化的话），这是常识！那么，产品线和产品系列到底有什么区别呢？下图简单示意了产品线和产品系列的区别。图中呈现于市场及客户面前的项目，我们姑且成为“XX城”（项目名称）。假设投资开发该项目的房企在其它地方还有若干个类似项

万科等标杆企业的产品线研究

大型房企标准化运作模式之产品线标准化的研究房地产开发企业在“攻城略地”大规模开发的同时，如何保证产品不走样、效率不降低，显然需要标准化产品线为支撑。可以说，标准化产品线是企业进行“攻城略地”的前提和基础，也是企业实现规模增长、快速扩张的基本保障。一、产品线产生原因和基本概述 1、产生原因业界对房地产开发模式有不同的划分方法。其中，按照运营模式划分，一种是机会导向下的差异化开发模式，一种是战略导向下的标准化开发模式。所谓差异化开发模式就是在多项目同时开发下，各个项目差异很大。如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果某类项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程是统一的，就像单个项目开发一样轻松。这就要求企业要实现规模化扩张，必须推行标准化产品，实行产品线连锁开发模式。

正是基于这一认识，2005年前后，万科、绿城、万达等一线企业都开始推行了标准化开发模式：通过统一产品品牌、统一风格、统一设计、统一营销模式，建立起了某一品牌的系列产品，实现了标准化、连锁开发，也进入了越做越轻松的快速发展状态。 2、基本概述所谓产品线是企业产品体系中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品，也称产品模式。有些企业往往把产业系列、产品标准、产品线混为一谈。其实，产品系列是指企业的各个产品类型，例如住宅地产、商业地产、旅游地产等等。产品标准是指某一产品线的技术标准和开发实施标准。其中技术标准有氛围产品设计标准、部品标准、质量标准、成本标准等。例如，“金色系列”是万科的产品系列之一，而金色系列下的不同项目都有相对固化的区域位置、客户群体，更有相对固化的技术标准和开发实施标准。以万科和恒大为例。两家企业在推行标准化产品线开发后，均实现了快速增长：万科2004年推行标准化后用了6年时间就实现了从百亿到千亿，恒大在2008年推行标准化后也快速跃入一线企业之列。二、一线标杆企业产品线 1、万科等企业情况目前，一线标杆企业几乎都在推行标准化产品线的复制、连锁开发。绿城先后在主要城市开发了旗下别墅系列产品“玫瑰园”，万科也先后在不同城市建设了10多个万科城市花园。万达旗下的万达广场已达近40个，而且计划

南宁万科魅力之城一期项目总承包工程全解

南宁万科魅力之城一期项目总承包工程模板工程施工劳务合同甲方（总包方）: 乙方（分包方）：签订日期：年月日

模板工程施工劳务合同甲方（总包方）：中建四局第三建筑工程有限公司乙方（分包方）：依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规、遵循平等、自愿、公平和诚实守信的原则，甲、乙双方协商达成一致，订立本合同。本合同中所涉及的有关词语定义： 1、业主：指本工程的建设单位。 2、总价：完成承包范围内所有合格工程的实体、费用、税费、市场风险等的固定总价。 3、单价：完成承包范围内合格单项工程的实体、费用、税费、市场风险等的固定综合单价。一、发包情况： 1、发包工程名称： 2、发包工程地点： 3、承包方式：乙方包工、包小型机具、包辅材、包安全文明、包质量、包工期、包验收 4、料具供应： 1)模板支撑（钢管、扣件、顶托、垫木、轮扣）由甲方供应，模板、木方、模板拉结用钢丝绳、止水螺杆由甲方供应，套管，螺杆、铁垫片等辅材均由乙方自己负责。甲供材料进入施工工地，乙方应派人配合甲方进行验收，甲乙双方共同验收合格收货后，甲方同时将材料移交给乙方，乙方承担保管责任。乙方按施工图纸、规范、标准合理地进行配料和施工，严禁偷工减料和浪费材料。 2)所有支模加工机械、设备和工具及所有辅材等等均由乙方自行负责采购和承担费用。 3)施工安全生产防护、劳保用品均由乙方自行负责配置（如：安全帽、安全带、绝缘手套、鞋等）均由乙方自行负责配置；如乙方委托甲方统一采购，则相应采购费用从乙方工程款中扣减。三级配电箱及配套电线电缆等均由甲方负责采购安装。人公司统一订做，每套30元，费用从支付给乙方的工程款中扣险。 5、施工工期：按照甲方的进度计划进行施工 1)乙方应根据甲方安排合理进度计划工期要求，严格实施，接受甲方的检查，监督，保证按约定工期完工。工程实际进展滞后于进度计划时，乙方应按甲方要求采取补救措施，保证满足计划要求。如在甲方限定时间内仍达不到计划要求，视为乙方无按期完工能力，甲方可以单方解除合同，乙方在接通知后5日内无条件撤离现场，并承担因此给甲方造成的损失。 2)非乙方原因影响工期，甲方确认同意顺延工期的，予以顺延。乙方原因造成竣工期拖延，每延误一天向甲方支付5000元的违约金，并承担因此给甲方造成的经济损失。 6、施工质量： 1)按甲方与业主合同有关质量的约定、国家现行的《建筑安装工程施工及验收规范》和《建筑安装工程质量评定标准》，符合广西壮族自治区《工程施工质量验收规范》合格标准，确保取得南宁市优质工程，国家绿色二星标准。

万科大事件

近期万科大事件汇总 2015.5 万&万联盟：地产史上最强“双打梦之队” 5月14日，国内住宅龙头万科企业股份有限公司，与商业地产龙头大连万达集团股份有限公司在京举行签约仪式。双方宣布，将基于长进发展的考虑，本着“积极合作、携手共赢”的原则，强强联合，建立战略合作兲系。 2015.5 世博会万科馆揭幕万科发布新一代企业标识 5月1日，2015米兰世博会万科馆举行揭幕仪式，造型酷似“盘龙”的这座展馆在世人面前正式亮相，稍后万科集团在此发布了新一代企业标识（LOGO），对原有标识系统做了大幅更新，顺应向城市配套服务商的转型，凸显企业的国际化方向和贴近客户的理念。 2015.3 万科位列房企500强榜首万科物业获首选服务商第一品牌 2015中国房地产开发企业500强区域分布延续了近年来相对稳定的基本格局，20强企业排名也较为稳定，其中万科集团以超群的综合实力连续七年位居榜首。本次大会还发布了《2015中国房地产开发企业500强首选服务商品牌测评研究报告》和500强房企首选服务商物业管理类品牌榜单，共列出了十大物业品牌企业，其中万科物业以11%的品牌首选率名列榜首。 2015.3 万科荣膺2015年度“全国绿色建筑先锋奖” 2015国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会昨日在北京国家会议中心隆重召开。万科企业股份有限公司荣获“全国绿色建筑先锋奖”，万科建筑研究中心副总经理时宇代表万科领奖，幵代表获奖企业发言。万科北京长阳半岛项目和昆山花桥项目同时获得“绿色三星建筑设计标识”证书。 2015.2 万科2015品牌战略“未，来时”发布会完美落幕三大品牌战略，开启全新万科时代向上，未来时——全新产品战略。做极致的产品，是万科始终不变的主题，在万科过去三十年的产品设计思维之上，在万科深耕成都十多年对成都人的了解之上，成都万科迚行了有史以来最大的一次产品升级，推出全新产品系：UP系，无论是户型可变、个性化装配、全龄化社区还是全民生活系统，都将万科对城市人居的理解与思考展现的淋漓尽致。万科?UP系，旨在打造一个积极向上的成长型社区，希望在提高人们生活水平的同时，为城市带来一种正能量的生活方式。城市，未来时——城市配套战略。早在2013年，万科就已经提出“做城市配套服务商”的口号，最初很少有人能够理解其中真意，但这正证明了万科在行业发展之路上的前瞻性眼光。时代的改变，城市的改变，客户的改变，已经对房地产行业提出巨大的挑战，好的住宅已不足以满足客户需求，还需要更多的产品附加值。2015年，成都万科迚入“非住元年”，正式开启城市配套服务商之路，幵推出城市配套1.0 产品“乐享生活汇”，解决客户在教育、养老、医疗等方面的烦恼，提供更健康、便捷、舒适的城市生活。革新，未来时——创新平台战略。小米的成功，是中国互联网思维的引爆点，越来越多企业开

不一样的江湖.,商业地产三大产品线。

不一样的江湖：中国商业地产产品线三大门派内功详解近年来，凡是做商业地产，都讲究“上纲上线”。万达凭借“万达广场”一条产品线闯荡天下；华润则兵分三路，万象城打头阵，五彩城（万象汇）领中军，1234space殿后，现也打下了一片江山。恒隆自负高冷，凭一招“恒隆广场”占领高地。连卖住宅的万科也耐不住寂寞，高调发布万科广场，万科红，万科2049等一系列产品线。更有些卖猪肉的，卖饮料的也插科打诨，打起了商业产品线的主意，更是扬言3年100座。惹得一帮正统做商业的忍不住嗤笑：洒家始投老种经略相公，做到关西五路廉访使，也不枉了叫做镇关西。你是个卖肉的操刀屠户，狗一般的人，也叫做镇关西。产品线一定是个美娇娘，惹得众多英雄好汉垂涎欲滴。待洒家揭开她的面纱细看，窥得其中真容。产品线战略的意义：产品线战略的初衷，说白了就是要做标准化。推行标准化产品线，便于快速复制、连锁开发，还可从根本上降低开发管理难度和成本费用外，有利于缩短项目开发周期，提高开发效率，进而可大幅度提高周转率和财务杠杆率，并最终可以大幅度提高项目的投资回报率。如下公式所示：投资回报率f=利润率×周转率×杠杆率。举个例子来说，如果按照传统的开发模式，即通过“招拍挂”方式获取土地，再按传统方式进行开发，通常周转率在0.25倍左右，杠杆率通常是2-3，（即投入100元，回报200-300元）。如果按中间值计算，在净利润是20%的情况下，年化的回报率f=20%

×0.25×2.5=12.5%。如果推行标准化开发模式，周转率可能提高到0.3倍，杠杆率可能提高到5，在净利润也是20%的情况下，年化的回报率f=20%×0.3×5=30%，是12.5%的2.4倍。代表房企的商业产品线一览

万科·万客会

1.5万科·万客会 1.5.1万客会概况 1998年8月15日，万客会招募会员广告于《深圳特区报》刊出，规定只需年满18周岁，无论性别国籍，在有效填写一张包含姓名、性别、年龄、工作单位、教育程度等内容的个人资料表格后即可入会。目前，在深圳、上海、北京、武汉、南京、南昌等几大城市，万客会的会员已达8万余人。万客会档案全名：万科地产客户俱乐部常用名：万客会英文名：VANKE CLUB 监护人：万科地产出生地：深圳出生日期：1998年8月18日性格：热情、好客、亲和、诚信、有礼信仰：分享无限生活家庭成员：分布于北京、上海、武汉、天津、大连等全国16个城市最爱听的音乐：会员们的心曲最喜欢的运动：与客户交流，与会员沟通 1.5.2万客会的服务理念万客会理念不断提升和丰富，从单向施予的服务，到双向的沟通与互动，再到更高层次的共同分享，万客会与会员间的关系越来越亲密，从最初的开发商与客户、产品提供方与购买方、服务者与使用者，转变为亲人般的相互信任，朋友般的相互关照，从精神到物质，分享实实在在，分享无所不在。万客会的理念日渐清晰和生动，但万客会对会员的承诺依然是：态度始终精诚、沟通保持畅顺、服务永值信赖、分享无处不在。 1.5.3万客会发展状况 1999年，万客会成立一周年时，会员的关注和支持有如星火，越来越多的入会申请飞入万客会，千余名忠实会员组成了温馨的万客会大家庭，万客会初具规模。 2001年，万客会走过三年，无论在会员规模上，还是在组织服务与管理的体系上都已逐步完善，进入了一个崭新的阶段。与会员间的沟通、交流更加深入，《万客会》更加成熟，会员活动

也日益丰富。 2004年，万客会六周年了，深圳万客会已经成为一个运作成熟、会员众多的客户俱乐部组织，会员人数达到16000余名，囊括了万科在深圳的14个社区的业主，并吸引了众多关心万科、喜爱万科的非业主会员朋友，建立起一个忠诚、稳固的客户网络，万客会希望通过客户网、互联网、商家网三大网络的互通联动，使组织发展的前景更趋广阔。随着万科在全国的规模化开发，万客会也在大?南北生根开花，上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、大连等十几个大中城市相继成立万客会。万客会逐渐成长为一个全国规模的、网络化的会员组织，在业内外拥有很高的知名度和影响力。目前全国万客会会员人数已逾8万人。各地万客会秉承一致的服务理念，在“让万科理解客户，让客户理解万科”的基础上建立理性、对等、双赢的供求交流方式，为万科和更多关心万科的朋友建立多维、直接、透明的交流平台，为万科地产向社会提供更为理想的居住空间、向业主提供更为完美的增值服务，为与合作伙伴携手共创辉煌而奠定基石。 1.5.4万客会会员守则及权益 1.5.4.1会员守则会藉 ◆您必须年满 18 岁。 ◆您的会籍申请须经本会批准；本会有绝对的酌情权批准或拒绝您的申请，无须作任何解释。 ◆您对本会的组织、运作或管理有建议权，但对本会财产无任何所有权或追索权。 ◆您的会藉不得转让他人。会员卡 ◆您的会籍申请被接纳后，将获本会发出的一张具有授权资料的会员卡，会员卡上将载明您的姓名及身份证号码，以保证您的会员卡不被其他人盗用。 ◆会员卡为本会财物，本会有权随时撤消该卡的效力或终止您的会籍，而无须给予任何理由，且本会有权要求您归还会员卡。 ◆会员卡只供您本人使用，不得转让。 ◆倘若您的会员卡遗失、损坏或被窃，须立即通知本会，向本会申请补办新卡。 ◆您在参加本会活动、积分计划或享受精选商家优惠时，须于被要求时出示会员卡。设施及服务 ◆您被批准入会后，即有资格接受及享用本会提供的各种优惠及服务。 ◆如有特别活动安排时，须先得到本会邀请，及接受本会于提供该项优惠及服务时订明的

万科产品系列全解析资料

万科产品系列全解析第一类别——高端类别 TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。成都目前还没有。代表作如深圳海景别墅——十七英里 TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园

01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。 008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅” 020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院 036 北京万科·紫台------------高档纯板社区 048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区 064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目 072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活 02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。 092 广州万科·蓝山-------------------COPY的年代，原创的价值 110 深圳万科·第五园---------------华南区域现代中式第一盘 126 沈阳万科·新榆公馆---------------------北欧风情小镇式园区 136 武汉万科·西半岛---------------------绽放在半岛上的美丽建筑 152 成都万科·双水岸-----------------自然之上的共生和改造

大连万科溪之谷小区景观工程施工组织设计

大连万科溪之谷3.1Q景观工程施工组织设计大连金房子园林工程有限公司目录一、工程概况二、工程情况及简述三、施工布署及组织机构四、分部施工方案及质量保证措施五、施工进度计划安排六、施工劳动力及机械进场计划七、质量目标及保证措施八、安全文明施工措施九、施工措施

十、保修阶段服务承诺一、工程概况 1、编制说明及编制依据 1.1 编制说明本投标文件将作为指导施工的技术性文件，编制时根据招标文件、本公司的施工能力并结合各分项工程的工期、质量目标。合理确定项目管理机构设置与劳动力组织、施工进度计划控制、机械设备及周转材料配备、主要技术措施、安全、文明施工及降低成本、推广新技术等诸多因素尽可能做了充分考虑。对环保、文明施工、质量保证措施等内容作了较为详尽的阐述，突出其科学性、适用性及针对性。 1.2 编制依据本投标文件是依据《大连万科溪之谷3.1Q及魅力之城运动公园北景观工程》招标文件及施工图内容，有针对性的编制而成。在本施工组织设计的编制过程中，主要根据以下内容作为编制依据： 1）大连万科溪之谷3.1Q及魅力之城运动公园北景观工程招标文件、施工图纸；2）招标单位介绍的情况以及施工现场勘察的情况； 3）由业主单位发出的答疑纪要； 4）现行的有关设计、施工质量检验评定、验收的国家及地方规范、规程；建设单位提供的《工程招标技术标准——景观部分》。 5）根据工程特点、施工现场实际情况、施工环境、施工条件和自然条件分析； 6）我公司现有的人员、技术、机械设备能力和在以往其他类似工程中的施工经验。二、工程情况及简述 1、概述本工程是大连万科房地产有限公司开发的大连万科溪之谷3.1Q景观工程。根据招标文件要求，本次招标范围为：大连万科溪之谷3.1Q景观工程的材料供应及施工。 2、质量目标我们的质量目标：重科技投入，营造优美环境，确保单位工合格率100％，我们的质量方针：尽善尽美建精品工程、求实求新创大连园林品牌。

大连金州万科城住宅质量通病防治方案

质量通病防治方案

1. 地下室防水混凝土结构裂缝、渗水的防治 (1) 2. 钢筋绑扎通病的防治 (3) 3. 泵送砼施工节点工序的控制 (5) 4. 砼竖向结构根部的漏浆、蜂窝、麻面 (6) 5. 钢筋砼现浇板裂缝防治措施 (7) 6. 填充墙裂缝防治措施 (10) 7. 排烟、排气道安装的堵塞问题、漏水等质量问题 (11) 8. 抹灰空鼓、开裂的防治 (12) 9. 外墙渗漏的防治 (15) 10. 水泥砂浆楼地面找平层起砂、空鼓、开裂的防治 (17) 11. 屋面、厨房和卫生间管道吊洞，防渗、滴、漏、跑 18 12 电气质量控制 (19) 13 给排水质量控制 (21) 14 房间净空尺寸保证措施： (25)

质量通病防治方案工程名称：大连金州万科城项目1#、2#、5#、6#、9#、10#、12#单体工程工程地址：大连市金州区五一路南侧，友好街东侧建设单位：大连九鼎置地有限公司；监理单位：大连房屋建设监理有限公司；本项目工程由C01-C12#单体、CCK-1地下车库组成，总建筑面积约55739.05㎡。结构型式为剪力墙结构，基础类型为静压预应力管桩筏板基础。本工程地下室为车库及通道，一层以上为住宅；针对住宅楼在施工中易出现的质量通病，我单位在执行大连市发布的地方标准《住宅工程质量通病控制标准》的前提下特制定本质量通病防治方案，在施工过程中对住宅工程质量通病做到有效控制。 1.地下室防水混凝土结构裂缝、渗水的防治本工程地下室底板、外墙均采用C30P6防水混凝土，底板厚度为450mm，外加落底基础梁。外墙厚300mm外加35厚钢筋保护层。施工缝留在底板向上300mm处，采用3厚钢板止水带。对于地下室底板、外墙裂缝和渗水防治，项目部将作为重点来控制。 1.1材料：防水混凝土掺入的外加剂掺合料应按照规范复试合格后使用，其掺入量由试验确定。

万科集团商业计划书

篇一：万科项目策划书大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：2013年3月1日目录 1.项目概况 1.1位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。宗地距沈大高速4.5公里，距金州新区城市中心商业区2.5公里，距东山路轻轨站400公里，距开发区8.5公里。万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为15.5万平方米，主要建筑形式为28~34层高层住宅。拟于2013年3月1日开工，2013年8月取证销售，2015年10月15日交付使用。场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.10g。存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。 1.1.1周边道路情况东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。项目地处位置交通便利。 1.1.2周边市政配套情况自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。现有1条dn60自来水，13年前完成500线送水。周边无中水甩口。排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个。现有dn900污水管道和dn400雨水管道两趟。燃气：现有中压dn300燃气管道，能满足项目用气需求。电力：项目施工用电已接入场地中。热力、通信：热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。 1.2建设用地规划要求一期规划可用地为约2.3万平米，总建筑面积153000平米，容积率为2.29。 1.3建筑概况住宅栋数：10栋户数：137户建筑形式：28层高层，33层高层，34层高层结构形式：框架、剪力墙结构建筑风格：中式风格消防、车道：该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求。该楼栋分楼号规划面积指标：1.4建筑分期概况全项目共分五期，一期开工时间13年3月1日，四期预计开工时间15年4月1日。顺序推进，概况如图：全项目分期指标：篇二：商务策划书(万科华为) 目录一．谈判双方公司的背景 (2) (一)华为技术有限公司的背景 (2) （二）万科地产公司的背景 (2) 二．谈判主题 (2) 三．谈判团队双方人员组成 (2) 四．双方利益 (2) （一）我方利益 (2) （二）对方利益 (2)

大连万科魅力之城一期三标段总承包工程_136页_大连建工

第一章、编制说明及编制依据第一节编制说明一、本投标施工组织设计严格按照工程招标范围和招标文件对施工组织设计的要求进行编制。在人员、机械、材料调配、质量要求、进度安排等方面统一部署的原则下，由土建、装修、安装部门预埋管穿线等专业组成。二、根据本工程设计特点、功能要求，本着对业主资金合理利用，对工程质量的终身负责，以“科学、经济、优质、高效”为编制原则。三、我集团公司对此次施工组织设计的编制高度重视，召集了参加过类似工程施工、有丰富管理及施工经验的人员，在仔细研究图纸，明确工程特点、充分了解施工环境、准确把握业主要求的前提下，成立编制专题小组，集思广议、博采众长，力求本方案切合工程实际，思路先进，可操作性强。第二节编制依据 1、《中华人民共和国建筑法》 2、建设工程质量管理条例 3、建筑工程标准强制性条文 4、建筑工程质量验收统一标准GB50300-2001 5、工程招标文件、相关施工图纸、图纸所涉及到的标准图集及建筑施工用地的实际情况 6、我国现行的施工验收标准、规范和规程 7、我国现行的安全生产、文明施工、环保及消防等有关规定

8、辽宁省和大连市现行标准、规范、文件、规定等有关规定 9、建筑施工安全检查标准 10、施工现场临时用电安全技术规范 11、工程所在地的自然条件 12、大连建工集团承担完成的类似工程的施工经验资料等第二章、工程概况及特点第一节总述 1、工程名称：大连万科魅力之城一期三标段总承包工程 2、工程地点：大连市甘井子区前革村 3、建设单位：大连万科魅力之城开发有限公司 4、设计单位：中国建筑设计研究院 5、投标单位：大连市建设工程集团有限公司 6、大连万科魅力之城一期三标段总承包工程，建筑面积约57930㎡，工程情况见下表：

万科溪之谷三年巨变

万科溪之谷三年巨变：从“山居社区”到“大连绿核” 提到万科溪之谷，相信很多人都不陌生。这个坐落在国家4A级森林公园之中的万科大社区，以其优美的自然环境，大型的社区规模，舒适的居住产品，以及万科这一全国地产第一品牌，已经成为名副其实的大连首席低密度山居社区。然而，这并不是溪之谷的全部。经过三年的精心打造，万科溪之谷在三年间发生了翻天覆地的巨大变化。对比现在和三年前的溪之谷，我们看到的不仅是一个社区的变化，更是万科的巨变，西部的巨变。三年来，万科的坚持用心打造一个山居社区，从规划到产品，从配套到服务，溪之谷大城已成；同时，随着城市对西部规划的明确和西部区域的升级，溪之谷在整个城市之中，已不仅仅是一个高尚的“山居社区”，而是当之无愧的“大连绿核”。交通巨变记得07年记者第一次去溪之谷的时候，可谓大费周折，且不说方便快捷的公交车，就连私家车开进溪之谷都不是一件容易的事情。“道路太窄而且路面不平，尽管小区环境让很多人为之心动，但溪之谷的交通却让他们望而却步。”回忆起当年的状况，万科营销部经理于黎明唏嘘不已。 08年，随着万科推动柳树街的拓宽，整个溪之谷的交通发生了巨大变化：溪之谷门前有了一路公交车——709路；同年十一期间，万科溪之谷到高新园区公交专线开通。随着大连市对西部建设的投入加大，联系柳树街与红凌路的金柳路也在08年底实现了通车。自此，溪之谷的交通可谓有了质的飞跃，而由于其与高新园区的紧密联系，因此溪之谷被不少人亲切的称为“高新园区后花园”。然而，万科溪之谷的变化还没有停止。近日，西部又一条重要的公路——凌川路开通。这条从凌水路延伸向西至黄泥川的新路，将溪之谷与旅顺南路进行了有机结合。整条道路不仅路面宽敞、快速畅通，而且一路芳草宜人、鸟语花香，溪之谷真正成为了旅顺中路、旅顺南路的核心。与此同时，万科正在与公交公司进行协商，力争把溪之谷到高新园区的专线变成固定的公交线路。“为了这条公交线路，万科每年付出的代价将不下百万。”于黎明告诉记者。配套巨变三年来，万科溪之谷的配套也是变化巨大。溪之谷的外部环境在这些年有了显著变化。09年9月28日，市委、市政府正式批准《甘井子区综合配套改革总体方案》，“两城四区”的规划成为城市发展的热点。其中，定位于中国达沃斯的西城国际商务旅游区，是大连向国际化城市转变的重要功能区。从2005年开始，政府已经先后斥资近百亿，完成了对金柳路的景观绿化和旅顺中路的配套升级；兴建了以黄泥川大连软件服务基地为代表的高端服务业；建成了西郊高尔夫、红旗谷国际运动俱乐部在内的多个国际休闲商务区。除此之外，正在规划建设的“太阳城堡公园”、“印象大连”等高端旅游、文化创意产业项目，将成为大连市国际旅游和国际会议的重要承接地。位处于西城国际商务旅游区核心的万科溪之谷，无疑是本轮城市发展的最大受益者之一。如果说，外部区域的快速变化是万科对政策的精确把握，是借助外力实现的变化，那么万科坚持给业主提供更好的生活条件，则是这一切变化的内因。在这三年，社区内的配套变化有目共睹：国际知名健身品牌亚力山大，已经在溪之谷开始试运营，即将在9月正式对外开放；溪之谷风情商业街、幼儿园也将在今年陆续投入使用。届时，溪之谷社区内的生活、教育、休闲配套将一应俱全，从08年以来万科的大力投入和不懈努力，即将在今年开花结

万科最新一期股权激励名单

完科企业股份有限公司2010 年A股股票期权激励计划（草案）拟激励对象名单序号姓名单位职务 1 王石集团总部董事会主席 2 郁亮集团总部集团总裁 3 徐洪舸集团总部集团执行副总裁 4 刘爱明集团总部集团执行副总裁 5 丁长峰集团总部集团执行副总裁 6 解冻集团总部集团执行副总裁 7 张纪文集团总部集团执行副总裁 8 莫军集团总部集团执行副总裁 9 肖莉集团总部集团执行副总裁 10 王文金集团总部集团执行副总裁 11 谭华杰集团总部董事会秘书 12 周卫军集团总部集团副总裁 13 袁伯银集团总部集团副总裁 14 肖楠集团总部集团副总裁 15 阙东武集团总部集团总监 16 陈运生集团总部总部部门总经理 17 陈蔚文集团总部总部部门总经理 18 王卫锋集团总部总部部门总经理 19 罗剑威集团总部总部部门总经理 20 刘肖集团总部总部部门总经理 21 毛大庆北京地产集团副总裁 22 杜晶深圳地产集团副总裁 23 朱保全集团总部集团物业事业部执行官 24 陈东彪上海地产地产总经理 25 张海广州地产地产总经理 26 周俊庭杭州地产地产总经理 27 黄凯沈阳地产地产总经理 28 张旭武汉地产地产总经理 29 刘军成都地产地产总经理 30 周彤东莞地产地产总经理 31 唐激杨佛山地产地产总经理 32 陆军苏南地产地产总经理 33 杨涛天津地产地产总经理 34 付凯南京地产地产总经理序号姓名单位职务 35 刘荣先宁波地产地产总经理 36 杨海青岛地产地产总经理 37 孙嘉西安地产地产总经理 38 罗永国厦门地产地产总经理 39 张建新长春地产地产总经理 40 吴晓勇长沙地产地产总经理

万科地产魅力之城规划设计说明

万科地产魅力之城规划设计说明建设单位：青岛万科银盛泰房地产有限公司设计单位：中建（北京）国际设计公司

万科魅力之城项目规划设计说明 1 规划概要 1-1 区域位置规划用地位于青岛市城阳区中心，是城阳中心区的一部分。城阳中心区是集景观、休闲、商务于一体的多功能城市中心带。 1-2开发区域的概要 ■基地条件规划基地南至兴阳路，兴阳路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。兴阳路南侧为城阳世纪公园，是良好的景观资源。基地东至中城路，中城路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。基地西至中心景观带，景观带宽度为80m、为步行景观长廊，景观资源良好。已建成。与基地相近一侧设计有2层带顶的风雨长廊。基地北至文阳路，与文阳路隔有城市绿化带，带内距用地20m内平行用地有架空高架线一条、水渠一条。用地西北角与已建成住宅小区接壤。基地西北角与已建成住宅小区接壤。该小区为回迁项目。 ■设计条件 ·用地性质：居住用地 ·用地面积：20.03ha ·综合容积率为1.70 ·建筑退后红线：兴阳路：新建住宅退后10m 中城路：12.5m 北侧用地：5m 东侧用地：5m ·日照：新建建筑不得降低与用地接壤的居住小区住宅的日照标准。 ·建筑层数：新建建筑满足机场净空要求（海拔53m） ·车位比：1：0.6。其中地面停车位不得少于总车位的50%。 ·绿化率：35% ■设计依据 ·部颁《城市居住区规划设计规范》 ·《青岛市城市规划管理办法》03青岛市人代会第六次会议通过 ·《青岛市人民防空工程建设管理办法》青岛市人民政府令第149号 ·《青岛项目概念规划设计任务书》 ·基地地形图 1-3开发方针 ·本项目定位为城阳区中心区的中高档住宅项目，客户主要面对政府高级公务员，外资企业（主要为韩资企业）高级管理人员和小业主，本区域内的希望改善住宅环境的富裕之家。 ·产品类型：住宅为多层、小高层、高层。公建为小区会所、配套商业、物业管理用房和车库。·规划面积指标如下。 2.规划理念

成都万科魅力之城调研报告

成都万科魅力之城调研报告“魅力之城”作为万科旗下的一个子品牌，目前已经成功进入无锡、成都、沈阳等地。凭借规模优势，万科引入国外先进的规划设计理念，配套完善，注重绿化、环境和社区文化的营造，强调人与人的亲情和沟通，充分体现人的价值，项目整体风格更为成熟和细致。武汉万科魅力之城坐落于武昌新中心——光谷片区。中国光谷与美国硅谷，有着极为相似之处——以高新技术产业为主导产业，以高素质人才聚居为主体的规划功能定位，决定了其不仅具有良好的投资环境，更是具有高尚的人文居住环境。成都万科魅力之城项目规划创造一个具有公共文化空间、亲和力与和谐人文特色的社区。项目以实用、舒适、分区合理为整体规划原则，户型选择丰富，居住实用率高。集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目。万科魅力之城位于成华区东三环内高绿化住所区域，666亩魅力大社区，约2400余户已经交房，6万平米集中商业已经动工。紧邻东客站，以东客站为支点，东方新城片区将会成为现代服务业较发达的城际商旅新城，容积率2.3的低密度大社区。项目紧邻十陵风景区，西望1000亩城市公园，内部均为城市级道路，车行动线便捷；先进的城市生活设施，展示丰富都市生活。活力的街区、繁华的商业、便捷的交通、和谐的邻里、优美的环境构成了魅力的新城市生活方式。万科魅力之城周边的生活配套基本不用愁，万科魅力之城现已经有两期业主入住，商业街和商业铺面都已经开始使用，生活配套非常齐全，完全

能解决日常生活。按照美国EEK国际建筑事务所的规划设计，并在成都万科在“向东再造一座城”理念引导下，将此项目打造成一个城市级规划模式的高品质住宅区。同时，魅力之城也是目前万科在成都开发最大的项目：占地约667亩，享有“城东亚地王”的称号，整个项目计划分5期开发，建成以后，将会为约5000户家庭提供完善的居家享受。目前项目开发已到了四期阶段，一至三期目前已有近3千户交房，约1千户已入住。由于前期和万科朗润园项目的合作，思源已经成功的打造出一支了解万科文化，熟知万科工作流程的销售团队。带着以前合作的模式，思源的销售团队在2009年1月进场销售。由于魅力之城是思源在成都第一个也是唯一一个和开发商联合代理销售的项目，团队上下卯足了劲，在培训中努力学习有关项目的知识，并珍惜每一个接待客户的机会进行销售。由于进场销售的魅力之城四期挪威森林情花组团全是总价偏高、户型在130平方米以上的精装房，对于中途进场的思源销售团队和策划团队更是一个挑战。“情花”是万科享有专利权的产品，即情景式花园洋房，虽然此次推出的组团并非传统式的多层建筑，但是一梯两户退台式设计，多露台空间的打造，依旧延续了低密度高品质的生活享受。在总体规划上，在基地的中央布置一条贯穿南北的步行情景大道，与人车并存的服务性环路构成了小区的道路基本骨架。小区内除了情景大道为步行专用道之外，原则上动线为人车并存。考虑基地周

全面解析万科万科经营种类结构

全面解析万科(1)万科经营种类结构说明：分析方法： 1、A、B、C分类分析方法 2、时间序列分析方法 3、空间序列分析方法 4、归纳推理方法 5、演绎推理方法 6、波士顿矩阵分析方法一、万科经营种类结构 1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。 2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。 3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。 4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。异点分析：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。时间行业主营业务收入（万元） 2007-12-31 房地产3517517.7 2007-6-30 房地产1093949.94 2006-12-31 房地产1766965.96 2006-6-30 房地产653978.77 时间行业主营业务收入（万元） 2007-12-31 物业管理21003.47 2007-6-30 物业管理15702.15 2006-12-31 物业管理17855.07 2006-6-30 物业管理7789.55 说明：从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何与真实有如此大的差距？ 5、房地产利润率与物业管理利润率

万科魅力之城项目规划设计说明书

万科魅力之城项目规划设计说明书万科魅力之城项目规划设计讲明建设单位：青岛万科银盛泰房地产有限公司设计单位：中建（北京）国际设计公司

万科魅力之城项目规划设计讲明 1 规划概要 1-1 区域位置规划用地位于青岛市城阳区中心，是城阳中心区的一部分。城阳中心区是集景观、休闲、商务于一体的多功能都市中心带。 1-2开发区域的概要 ■基地条件规划基地南至兴阳路，兴阳路为都市主干道、红线宽度50m、已建成。兴阳路南侧为城阳世纪公园，是良好的景观资源。基地东至中城路，中城路为都市主干道、红线宽度50m、已建成。基地西至中心景观带，景观带宽度为80m、为步行景观长廊，景观资源良好。已建成。与基地相近一侧设计有2层带顶的风雨长廊。基地北至文阳路，与文阳路隔有都市绿化带，带内距用地20m内平行用地有架空高架线一条、水渠一条。用地西北角与已建成住宅小区接壤。基地西北角与已建成住宅小区接壤。该小区为回迁项目。 ■设计条件 ·用地性质：居住用地 ·用地面积：20.03ha ·综合容积率为1.70 ·建筑退后红线：兴阳路：新建住宅退后10m 中城路：12.5m 北侧用地：5m 东侧用地：5m ·日照：新建建筑不得降低与用地接壤的居住小区住宅的日照标准。 ·建筑层数：新建建筑满足机场净空要求（海拔53m） ·车位比：1：0.6。其中地面停车位不得少于总车位的50%。 ·绿化率：35%

■设计依据 ·部颁《都市居住区规划设计规范》 ·《青岛市人民防空工程建设治理方法》青岛市人民政府令第149号 ·《青岛项目概念规划设计任务书》 ·基地地势图 1-3开发方针 ·本项目定位为城阳区中心区的中高档住宅项目，客户要紧面对政府高级公务员，外资企业（要紧为韩资企业）高级治理人员和小业主，本区域内的期望改善住宅环境的富裕之家。 ·产品类型：住宅为多层、小高层、高层。公建为小区会所、配套商业、物业治理用房和车库。 ·规划面积指标如下。 2.规划理念 2-1规划的差不多思想 ·统一性（和谐）和个性的并存 ·导入从多层到高层、板式到点式各式各样高度、形状的单体，构成富有变化的空间 ·充分发挥基地场所特性——节点、沿道、邻近公园等区域要素，形成与周边环境融为一体而同时表达高品位小区的总体规划和单体形状 ·将自然（绿色）住宅点缀在街路空间，形成镶嵌式空间

万科房地产项目风险管理研究

大连理工大学硕士学位论文 ××房地产项目风险管理研究姓名：奚华申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师：刘志杰 20090601

大连理工大学专业学位硕士学位论文摘要房地产业是国民经济的支柱产业，其健康发展对国民经济起着重要作用。但是房地产项目投资大、周期长，开发过程中不可预见的因素多，投资方不可避免地面临着各种风险。而我国房地产市场化运作时间不长，管理者风险意识淡薄，风险管理水平也比较低，同时近几年国家对房地产业的宏观调控力度不断加大，导致房地产项目开发的风险大大增加。许多企业在各类突如其来的风险面前束手无策，造成巨大的损失甚至倒闭，而这种损失不但影响企业自身，还会严重影响到百姓的利益。因此，对房地产项目全过程风险管理进行研究有着迫切的必要性和现实意义。本文运用项目风险管理的基本理论，选择ＸＸ房地产开发项目为案例研究对象，在对开发项目研究的基础上，结合ＸＸ房地产开发项目内外部环境及自身的特点，利用风险识别、风险评估等方法，从投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段分析了ＸＸ房地产开发项目开发中存在的风险及产生原因，对重要风险进行识别和评估，同时提出较为详细的风险管理措施。论文阐述了风险的定义、分类，风险管理的定义和目标程序等。根据ＸＸ房地产开发项目不同阶段的特点，根据风险的来源、影响范围、可控和不可控因素，以先分类后识别的形式将开发各阶段可能遇到的风险按不同分类标准制定风险识别表。利用定性与定量相结合的方法评估ＸＸ房地产开发项目风险。用敏感性分析、专家调查法、盈亏平衡法分析了风险因素，得到了重要风险。在识别和评估了风险之后，如何控制和处理风险尤为重要。应用层次分析法，选择最好的应对策略，减少和控制损失，提出最好的应对ＸＸ房地产开发项目风险的措施。此外，实行风险监控，以便房ＸＸ房地产开发项目在风险处理中得到新的信息。本文是通过层次分析等方法来构建的项目风险管理策略，将这种风险管理策略运用到房地产项目开发的各个阶段中是科学可行的，对于房地产企业来说具有普遍的指导和操作意义。关键词：房地产项目、风险管理、层次分析法未加密版下载地址: https://www.360docs.net/doc/f418394232.html,/dichanjiaoliu